Colliers Kantorenmarkt maart 2024.pdf
Tekst van het document
Label A–kantoren niet meer voldoende voor huurders Maart 2024
KANTORENMARKT
Introductie
ɫ Voor het eerst sinds 2015 neemt het aanbod van kantoren weer toe ɫ Minder vraag naar kantoorruimte door huidige arbeidsmarkt en hybride werken ɫ Kantoren met energielabel A niet langer onderscheidend, de lat ligt hoger ɫ Verduurzaming leidt tot grotere tegenstellingen op de kantorenmarkt
De start van 2024 betekende voor de Nederlandse kantorenmarkt ook het einde van een belangrijke trend. Voor het eerst sinds 2015 was er namelijk weer een toename van het aanbod van kantoren, zowel in aantallen als oppervlakte. Dit omslagpunt is geen toeval. Hybride werken zorgt ervoor dat veel bedrijven te grote kantoren hebben. Medewerkers zijn niet meer vijf dagen per week, tegelijkertijd op kantoor. Bovendien moeten kantoren aan steeds strengere regelgeving en hogere verwachtingen van huurders voldoen met betrekking tot duurzaamheid. Dit is nu al zichtbaar in de markt. Zelfs kantoren met energielabel A zijn door de toename van het aanbod niet langer onderscheidend.
© COLLIERS 2024
Een hogere leegstand in zeer energiezuinige kantoren raakt vooral de eigenaren van kantoren met een lager energielabel. De concurrentie om nieuwe huurders te vinden neemt toe. Tegelijkertijd is investeren in het verbeteren van de energieprestaties van het kantoor de enige optie. Niets doen betekent namelijk automatisch een (economische) veroudering van de bestaande kantoren. Waarom stijgt het aanbod van kantoren ineens? Welke gevolgen hebben de veranderingen op de arbeidsmarkt en het hybride werken voor kantoren? Welke keuzes hebben eigenaren om de waarde van hun vastgoed te beschermen? En wat is er nodig om weer huurders aan te trekken?
2
KANTORENMARKT
Omslagpunt voor kantorenmarkt Het vierde kwartaal van 2023 wijst op een serieuze trendbreuk voor de kantorenmarkt. Op kwartaalbasis steeg het aantal kantoren waarin ruimte wordt aangeboden met 5% naar bijna 2.100. Hierbij gaat het zowel om kantoren die in zijn geheel of waar een gedeelte wordt aangeboden. Gemeten in oppervlakte steeg het aanbod op kwartaalbasis met 6% naar bijna vier miljoen vierkante meter. Hoewel er nog steeds sprake is van een daling op jaarbasis, wijzen de cijfers op een nieuwe realiteit. Voor een zuivere vergelijking en in verband met de beschikbaarheid van data zijn alleen kantoren met een minimale oppervlakte van 500 vierkante meter meegenomen. Naast het aantal kantoren en de grootte ervan, speelt ook tijd een belangrijke rol. Hoe lang staat een kantoor leeg, hoeveel moeite kost het om een nieuwe huurder te vinden?
Aanbod van kantoren in Nederland neemt weer toe Aantal kantoren 3.100 2.900
Op kwartaalbasis 5% stijging in aanbod van aantal kantoren
2.700 2.500 2.300 2.100 1.900 2020
Zonder vraag en aanbod, is er geen sprake van een markt. Voor een goed functionerende
2021
2022
2023
Aanbod in aantal
kantorenmarkt is daarom altijd een zekere mate van aanbod nodig. Zonder dit aanbod hebben huurders geen ruimte om te verhuizen naar een nieuwe locatie. Dit type aanbod wordt vaak aangeduid als frictieleegstand en vormt de ‘smeerolie’ van de vastgoedmarkt.
In miljoen vierkante meter 5,5
Kantoren die langer worden aangeboden en geruime tijd leeg staan, worden aangeduid als langdurige leegstand (tussen een en drie jaar) of structurele leegstand (langer dan drie
5,0
jaar). Dit type aanbod is niet alleen een inefficiënte allocatie van schaarse middelen (arbeid, kapitaal), maar ook maatschappelijk ongewenst. Denk dan aan het optimaal gebruiken van schaarse ruimte, maar ook aan overlast en verloedering van de buurt.
Op kwartaalbasis 6% stijging in aanbod van oppervlakte kantoren
4,5
4,0
3,5 2020
2021 Aanbod in oppervlakte
Bron: NVM © COLLIERS 2024
2022
2023
KANTORENMARKT
In de afgelopen jaren daalde de langdurige en structurele
De recente ontwikkeling van het aanbod en de opname
Tegelijkertijd daalde de opname van kantoorruimte op
leegstand aanzienlijk. Toch werd aan het einde van 2023 nog
bewijzen dat het langdurige en structurele aanbod weer kan
jaarbasis naar 1,3 miljoen vierkante meter, bleek uit cijfers
1,3 miljoen vierkante meter kantoorruimte langer
toenemen. In het vierde kwartaal steeg het frictieaanbod op
van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs
dan een jaar aangeboden en nog eens 1,0 miljoen vierkante
kwartaalbasis namelijk met 8% tot 1,6 miljoen vierkante meter.
(NVM). Dit verschil tussen vraag en ‘nieuw’ aanbod toont
meter langer dan drie jaar.
dat er meer kantoorruimte de verhuurmarkt op komt, dan waaraan behoefte is.
Arbeidsmarkt en hybride werken raakt vraag naar kantoren De kantorenmarkt stond jaren in het teken van een afnemend aanbod. Was er in 2015 nog een aanbod van 8,5 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte in Nederland, in de tweede helft van 2023 was hier nog minder dan vier miljoen vierkante meter van over. Een ruime halvering. Verouderde kantoren zijn gesloopt, andere kantoorgebouwen getransformeerd naar woningen. Veel van de leegstand en daarmee overbodige kantoorpanden zijn uit het straatbeeld verdwenen.
Langdurig en structureel aanbod bereiken laagste punt In miljoen vierkante meter 2,5
2,0
1,5
Na de jarenlange daling van het kantorenaanbod lijkt de bodem bereikt. Conjuncturele indicatoren wijzen op een
1,0
lage groei van de economie en (kantoorgebonden) werkgelegenheid. Ook neemt het aantal faillissementen sinds 2021 weer toe. In 2023 steeg het aantal faillisse-
0,5
menten van bedrijven in kantoorgebonden sectoren met ruim 50% naar 3.271 ten opzichte van 2.145 faillissementen een jaar eerder. Minder groei van de economie en
0,0
2020
2021 Langdurig (1-3 jaar)
2022
2023
bedrijven remt de vraag naar kantoorruimte.
Structureel (>3 jaar)
Bron: NVM, bewerking Colliers © COLLIERS 2024
4
KANTORENMARKT
Het huren van kantoorruimte vormt voor veel bedrijven
Stabilisatie in groei van kantoorbanen raakt vraagt naar kantoorruimte
een belangrijke kostenpost. Het hybride werken kwam dankzij de coronapandemie in een stroomversnelling en heeft flinke gevolgen. (Fors) lagere lagere bezettingsgraden op kantoren, medewerkers zijn niet meer vijf dagen per week, tegelijkertijd op kantoor. Voor veel bedrijven betekent dit dat zij momenteel te grote kantoren hebben. In 2024 hebben bedrijven genoeg inzichten en praktijkervaring opgedaan om hun kantoorruimte te gaan herinrichten, herontwerpen of afstoten. Er is voldoende informatie om te rightsizen: het creëren van de optimale
Werkgelegenheid in banen (x miljoen) 3,0 2,9 2,8 2,7 2,6 2,5 2,4
werkplek voor de hybride medewerker van nu. Veel organisaties willen een hoogwaardig kantoor. Zij kiezen voor kwaliteit boven kwantiteit en geven overbodige
2,3
2012
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Banen kantoorgebonden sectoren
ruimte in de vorm van vierkante meters terug aan de markt.
2013
Bron: CBS
De gemiddelde potentie voor rightsizing bedraagt voor de veel grote organisaties 20% tot 25%, zo becijferde werkplekexpert en organisatieantropoloog Harold Coenders van Colliers in het Insights Magazine voor 2024. Het gaat daarbij niet alleen om de aanwezigheid van medewerkers op kantoor, maar ook om de comfortbezetting. Geen enkel kantoor functioneert namelijk goed met een bezettingsgraad van 100%. Met een comfortbezetting van maximaal 85% zorgen bedrijven ervoor dat hun medewerkers productief en prettig werken.
© COLLIERS 2024
5
KANTORENMARKT
De komende jaren gaat rightsizen een steeds grotere rol spelen
Kantoren moeten sinds 1 januari 2023 minimaal energie-
Maar ondanks de verplichting van energielabel C, had 1,6% van
op de kantorenmarkt. Bedrijven kiezen voor onderhuur van
label C hebben. Officieel mogen de kantoren anders niet
de kantorenvoorraad eind 2023 nog energielabel D, E , F of G.
hun overtollige ruimte, of geven het terug aan de eigenaar van
meer worden gebruikt. Het gaat hier om een eerste stap. In
40% van de voorraad heeft geen energielabel.
het kantoor bij aanpassing of beëindiging van het bestaande
2030 worden de regels namelijk aangescherpt en moeten
huurcontract. Dit zorgt voor een verdere stijging van het
kantoren minimaal beschikken over energielabel A.
Wanneer alleen wordt gekeken naar de kantoren die momenteel worden aangeboden, valt op dat het grootste
aanbod van kantoren.
Strengere duurzaamheidseisen versnellen veroudering van kantoren Het gaat op de kantorenmarkt niet alleen meer om de stijging van het aanbod. Door strengere duurzaamheidseisen lopen bestaande kantoren met een lage energieprestatie het risico op versnelde (economische) veroudering.
Veel kantoren scoren momenteel nog een onvoldoende met
deel van deze kantoren energielabel A heeft (27%). Daarnaast
hun energielabel. Wel zijn er stappen in de goede richting
beschikt een steeds groter deel over energielabel A+ of hoger.
gezet. Zo daalde het kantorenoppervlak zonder energie-
Waar dit aanbod begin 2022 nog 171.000 vierkante meter was,
label van 58% in het eerste kwartaal van 2022 naar 40%
lag dit eind 2023 op 658.000 vierkante meter. Concurreren
eind 2023.
met deze energiezuinige kantoren wordt voor kantoren met energielabel C, B en zelfs A daarom een stuk lastiger.
Veel aangeboden kantoren voldoen zelfs nog niet aan de label C-verplichting Aandeel in totaal aangeboden oppervlakte 100% 90%
40,1%
80% 70%
Concurreren met energiezuinige kantoren wordt voor kantoren met energielabel C, B en zelfs A een stuk lastiger
1,6%
60%
8,2% 6,4%
50% 40% 30%
26,9%
20% 10%
16,8%
0% 2020 A+ en hoger
2021 A
B
C
D en lager
2022
2023
Zonder label
Bron: NVM © COLLIERS 2024
6
KANTORENMARKT
Zeer energiezuinige kantoren met energielabel A+ of hoger vinden relatief snel een nieuwe huurder Aantal dagen 1.200
1.000
800
600
400
200
0 A++++
A+++
A++
Gemiddelde per energielabel
A+
A
B
C
D
E
F
G
Zonder label
Gemiddelde voor alle aangeboden kantoren
Bron: NVM, bewerking Colliers
Dat het steeds moeilijker wordt om nieuwe huurders te vinden
De meeste kantoren die volledig of gedeeltelijk leegstaan,
voor kantoren met energielabel A of lager blijkt ook uit het
hebben dus energielabel A. Voor eigenaren betekent een
aantal dagen dat deze gebouwen beschikbaar zijn. Dit ligt met
kantoor met energielabel A daarom geen garantie om snel
gemiddeld 733 dagen op hetzelfde niveau als voor kantoren
een nieuwe huurder te vinden.
met energielabel B of C. Kantoren met energielabel D en F of helemaal geen energielabel staan zelfs langer leeg dan het gemiddelde van 800 dagen. © COLLIERS 2024
7
KANTORENMARKT
Locatie blijft belangrijk Opvallend is dat niet alle zeer duurzame kantoren met energielabel A+ of hoger volledig zijn verhuurd. Waarom lukt het ondanks de goede energielabels niet om nieuwe huurders te vinden voor deze kantoren? Dit heeft vaak te maken met de locatie. Deze kantoren bevinden zich verspreid over het land, maar vooral in de Randstad en dan voor een belangrijk deel in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Van de tien grootste kantoren met energielabel A+ of hoger die langer dan één jaar worden aangeboden, staan er zeven in de MRA.
Aanbod van kantoren in Nederland met energielabel A+ of hoger, langer dan een jaar in aanbod en direct beschikbaar
Aanbod van kantoren in de MRA met energielabel A+ of hoger, langer dan een jaar in aanbod en direct beschikbaar
Ondanks de grote vraag naar kantoorruimte en de vele bedrijven in de MRA, zijn er ook plekken minder gewild. Zo ondervindt Almere veel concurrentie van andere kantoorlocaties in de MRA met meer (gerelateerde) bedrijvigheid. Daarnaast zien veel bedrijven Amsterdam Overamstel niet als een optie door het gebrek aan een (intercity) treinstation. Het belang van multimodale bereikbaarheid met zowel de auto als het openbaar vervoer neemt toe, al zijn er ook succesvolle kantoorlocaties zonder treinstation. Een voorbeeld hiervan zijn de science parks. Zij danken hun succes aan een sterk cluster van onderwijs- en onderzoeksactiviteiten en bundeling van kennis. Multimodale bereikbaarheid is bovendien geen garantie voor
>10.000 vierkante meter
succes. Amsterdam Sloterdijk en Amsterdam-Zuidoost zijn uitstekend bereikbaar, maar veel bedrijven en medewerkers
3.000 - 10.000 vierkante meter
vinden de werkomgeving minder aantrekkelijk in vergelijking met bijvoorbeeld Amsterdam Centrum en de Zuidas. Hoewel nieuwe
500 - 3.000 vierkante meter
woningbouwprojecten in Sloterdijk en Zuidoost zorgen voor
Bron: NVM, bewerking Colliers © COLLIERS 2024
8
KANTORENMARKT
meer functiemenging en levendigheid, worden deze locaties nog altijd gedomineerd door kantoren en zijn er weinig voorzieningen zoals winkels en horeca.
Investeren in verduurzaming kantoren Er is sprake van een nieuwe realiteit op de kantorenmarkt. Voor het eerst in jaren stijgt het aanbod van beschikbare kantoren weer. Wij verwachten dat de leegstand in de komende jaren verder oploopt. Voor veel bedrijven is het inmiddels gebruikelijk dat medewerkers (gedeeltelijk) thuiswerken. Een deel van deze
Invoering EPBD IV richt zich op harmonisatie van energielabels binnen de EU Het Europees Parlement stemde eind 2023 in met het ambitieuze Energy Performance of Buildings Directive IV (EPBD IV). Hier staat een belangrijke doelstelling in over het standaardiseren van de energielabels. Momenteel bestaan er namelijk nog grote verschillen tussen de energielabels
bedrijven kiest daarom voor kleinere kantoren, met de
van lidstaten. Zo staan de criteria die Nederland hanteert
optimale werkplek voor de hybride medewerker van nu.
voor energielabel A, in Duitsland bijvoorbeeld gelijk aan
Het gaat per saldo om minder kantoormeters, maar van
energielabel D of E.
hoogwaardige kwaliteit en met meer voorzieningen en ruimtes voor bijvoorbeeld ontmoeting en overleg.
Waarschijnlijk komt er pas in 2025 meer duidelijkheid over de daadwerkelijke gevolgen van EPBD IV en het standaardiseren
Uit onze analyse blijkt dat er relatief veel kantoren met
van de energielabels. Eerst zijn de lidstaten namelijk zelf aan
een goed energielabel worden aangeboden. Voor huurders op
zet, met het uitwerken en vervolgens presenteren van de
zoek naar een zeer energiezuinig kantoor zijn er dus meer
gevolgen van de plannen voor hun land.
mogelijkheden. Ook locatie en andere factoren spelen een rol. Hoewel de verplichting van energielabel A in 2030 nog ver weg
Ondanks de onzekerheid over de details van EPBD IV moeten
lijkt, is de praktijk dat eigenaren en huurders hier al in
lidstaten die momenteel werken met lagere normen voor
toenemende mate rekening mee moeten houden.
energielabels in de toekomst rekening houden met strengere eisen. Ook voor Nederland pakt de Europese wetgeving waarschijnlijk nadelig uit. De huidige kantoren met energielabel A lopen het risico om dan niet meer aan de toekomstige verplichtingen voor energielabel A te voldoen.
© COLLIERS 2024
KANTORENMARKT
Huurcontracten voor kantoren hebben doorgaans een
Eigenaren van een leegstaand kantoor op een goede locatie
huurtermijn van vijf of tien jaar. Om te voorkomen dat het
hebben meerdere opties om de ruimte beter te benutten.
kantoor tijdens het huurcontract niet voldoet aan de
Speel met een passend interieurdesign in op de voorkeuren
verplichting moeten huurders en eigenaren hier nu al
van potentiële huurder en hun medewerkers, of investeer in
afspraken over maken. Bovendien hebben energielabels een
branding en marketing van het kantoor. Een andere optie is om
beperkte houdbaarheid van tien jaar waarna deze opnieuw
als eigenaar niet langer te zoeken naar één nieuwe huurder,
moeten worden vastgesteld. Voor alle kantoren met
maar naar meerdere huurders voor het kantoorgebouw.
energielabel A dat verstrekt is vóór de herijking in 2021, geldt dat de criteria zijn aangescherpt en zij, zonder maatregelen,
Voor leegstaande kantoren op slechte locaties moeten
terugvallen naar een lager energielabel. Tenslotte bestaat er de
eigenaren de mogelijkheden onderzoeken voor transformatie
komende jaren een kans op aanvullende duurzaamheidseisen
van het gebouw naar een nieuwe bestemming, zoals wonen,
vanuit de Europese Unie.
onderwijs of horeca. Hierbij helpt het om de plannen af te stemmen met de visie van de gemeente. Eigenaren kunnen ook
Marktwerking bepaalt de komende jaren dus het tempo van
kiezen voor tijdelijke andere functies van het kantoorgebouw,
verduurzaming, veel meer dan regelgeving alleen. De stijging
zoals studentenhuisvesting of verkoop aan de gemeente om
van het kantorenaanbod zorgt voor extra concurrentie op de
het gebouw geschikt te maken als opvanglocatie.
verhuurmarkt. Een bedrijf heeft opeens meer opties bij het kiezen van een nieuwe locatie. Voor eigenaren van kantoren
Twijfel je als eigenaar nog om te investeren in verduurzaming?
wordt een zeer goed energielabel daarom essentieel in de
Een belangrijk argument zit in het huidige kantorenaanbod.
zoektocht naar een nieuwe huurder.
De meeste kantoren die leeg staan hebben namelijk energielabel A. Dit is in de huidige markt niet langer een
Leegstaande kantoren met minimaal energielabel A+ laten daarnaast zien dat ook locatie niet moet worden onderschat. Huurders zoeken naar kantoren op locaties met een uitstekende bereikbaarheid, zowel met de auto als het openbaar vervoer. Daarnaast zijn medewerkers beter te verleiden om naar kantoor te komen als de verblijfskwaliteit van de werkomgeving hoog is, met een aantrekkelijke openbare ruimte en goede voorzieningen zoals horeca
garantie om snel een nieuwe huurder te vinden.
Regelgeving is voor achterblijvers Hein Wegdam, Head of Real Estate Finance bij ING, in Colliers De PodStad, aflevering ‘De Duurzame Stad’, juni 2023
en winkels.
© COLLIERS 2024
10
Dré van Leeuwen Executive Director Capital Markets dre.vanleeuwen@colliers.com +31 6 50 67 10 93 Reinoud Plantenga Director Offices Capital Markets reinoud.plantenga@colliers.com +31 6 11 36 05 82
Over Colliers
Colliers is een beursgenoteerde vastgoedadviseur (NASDAQ, TSX: CIGI) en staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken. We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van vastgoedeigenaren, vastgoedinvesteerders en huurders van vastgoed. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed. Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven.
Richard Buijtendijk Senior Consultant Research richard.buijtendijk@colliers.com +31 6 26 92 42 40
In Nederland werken we met 320 professionals die anders denken en de beste ideeën delen in een cultuur van ondernemerschap en klantgerichtheid. Onze opdrachtgevers kunnen rekenen op een betrouwbare partner die doordacht advies geeft. En een partij die hen de juiste kansen laat zien in de sectoren:
Petran van Heel Head of ESG Strategies petran.vanheel@colliers.com +31 6 53 80 58 28
Winkels
Horeca
Woningen
Hotels
Kantoren
Logistiek & industrieel
Zorg
Maatschappelijk
Fotografie: Shutterstock en AdobeStock Disclaimer: De in deze publicatie neergelegde opvattingen zijn gebaseerd op door Colliers betrouwbaar geachte gegevens en informatie. Noch Colliers, noch medewerkers van Colliers kunnen aansprakelijk worden gesteld voor in deze publicatie eventueel aanwezige onjuistheden. De weergegeven opvattingen en prognoses houden niet meer in dan de eigen visie van Colliers en kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. Het gebruik van tekst of cijfers uit deze publicatie is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Tekst afgesloten op 26-02-2024
Natuurlijk zijn we aangesloten bij de belangrijkste organisaties in ons vakgebied zoals het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, The Royal Institution of Chartered Surveyors, het Kwaliteitsregister van Makelaars Vastgoedcert en de Nederlandse Vereniging van Makelaars.
Stadionplein 14 | 1076 CM Amsterdam | Tel: +31 (0)20 540 55 60 | amsterdam.office@colliers.com | colliers.nl