Brief WiA factsheet woningmarkt - def.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 11 maart 2026 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Wonen in Amsterdam 2025, factsheet Woningmarkt

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij ontvangt u de factsheet Wonen in Amsterdam (WiA) 2025 – Woningmarkt. Met deze factsheet informeert het college u over de meest recente ontwikkelingen in de Amsterdamse woningvoorraad, de prijssegmenten, de betaalbaarheid van wonen en de positie van verschillende inkomensgroepen op de woningmarkt. Het Wonen in Amsterdam onderzoek is een tweejaarlijks enquêteonderzoek. In 2025 is dit onderzoek voor de zestiende keer uitgevoerd en hebben ruim 21.000 Amsterdammers de vragenlijst ingevuld. De analyse laat, in het licht van twee doelen uit Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV), ‘meer woningen’ en ‘betaalbaarder wonen’, een aantal positieve ontwikkelingen zien. Zo hebben we met onze partners de jarenlange afname van sociale huurwoningen weten te keren en is de sociale huurvoorraad licht gegroeid. Ook is de betaalbaarheid voor sociale huurders verbeterd. En we werken aan het vergroten van het aanbod voor huishoudens met een middeninkomen: er zijn het afgelopen jaar meer dan 2.00o woningen in het middensegment in aanbouw genomen (jaarrapportage woningbouw 2025). Tegelijkertijd staan we nog steeds voor enorme uitdagingen en vraagt de wooncrisis om een lange adem. In toenemende mate bestaat het (vrijkomende) woningaanbod uit twee uitersten: sociale huurwoningen aan de ene kant en vrije sector koop- en huurwoningen aan de andere kant.

In het sociale huursegment is de vraag vele malen groter dan het aanbod, wat leidt tot lang wachten voor woningzoekenden. Door een relatief beperkt middensegment wijken middengroepen uit naar woningen in de vrije sector. Ook mensen die qua inkomen net buiten de gereguleerde segmenten vallen zijn hierop aangewezen. We zien dat het verschil in huurprijs tussen de maximale huur in het middensegment (€ 1185 in 2025) en de gemiddelde huur in de vrije sector (€1900 in 2025) groot is. Dit zorgt ervoor dat de betaalbaarheid voor deze huurders in de vrije sector onder druk staat. Onderstaand leest u een beknopte samenvatting van de factsheet Woningmarkt.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 5 maart 2026 Pagina 2 van 4

Ontwikkelingen in de woningvoorraad De totale woningvoorraad is tussen 2023 en 2025 gegroeid met circa 12.000 woningen. Deze groei komt vooral door een groei van de koopsector. De private huursector groeide per saldo met ongeveer 500 woningen. De corporatiesector is in dezelfde periode per saldo met circa 1.600 gegroeid. De Amsterdamse woningvoorraad bestaat in 2025 uit 39 procent corporatiewoningen, 31 procent private huurwoningen en 30 procent koopwoningen. De groei van de koopsector is voor een belangrijk deel het gevolg van de verkoop van bestaande huurwoningen door private verhuurders aan eigenaar-bewoners. Private verhuurders verkochten in deze periode aanzienlijk meer woningen dan zij aankochten. Deze ontwikkeling markeert een duidelijke verandering ten opzichte van eerdere jaren waarin juist sprake was van groei van de private huursector door aankoop en aanhouden van woningen voor verhuur. Sociale huur: groei en verbetering betaalbaarheid Het aantal sociale huurwoningen is tussen 2023 en 2025 licht toegenomen, van circa 221.900 naar 223.000 woningen. Deze groei komt vrijwel volledig voor rekening van de woningcorporaties, die hun sociale voorraad per saldo met ongeveer 1.700 woningen hebben uitgebreid. Daarmee is opnieuw een stap gezet in het versterken van de sociale huursector.

Daarnaast laten de cijfers zien dat de betaalbaarheid van sociale huurwoningen is verbeterd. Het aandeel corporatiehuurders met relatief lage huurlasten is toegenomen, terwijl het aandeel corporatiehuurders met een hogere huurquote is afgenomen. Ongeveer 40 procent van de corporatiehuurders is minder dan 20 procent van het besteedbaar inkomen kwijt aan huur. Daarmee biedt de sociale huursector voor een groot deel van de doelgroep een stabiele en betaalbare woonbasis, ondanks de aanhoudende schaarste op de woningmarkt. Binnen de sociale huursector is wel sprake van een verschuiving: het aantal woningen in het goedkoopste segment is afgenomen, terwijl het aantal sociale huurwoningen met een huur dicht tegen de bovengrens van de sociale huur is toegenomen. Inmiddels wordt ongeveer één op de vijf sociale huurwoningen verhuurd in deze hoogste prijsklasse binnen de sociale huur. Prijsverschillen en betaalbaarheid per segment De factsheet laat zien dat de verschillen in huurprijs tussen de woningmarktsegmenten is toegenomen. De gemiddelde kale huurprijs van een sociale huurwoning van een woningcorporatie ligt rond de €600 per maand. Middenhuurwoningen hebben gemiddeld een kale huur van iets meer dan €1.000 per maand. In de vrije sector betalen huurders gemiddeld bijna €1.900 per maand aan kale huur.

Het verschil tussen midden huur en de vrije sector is daarmee de afgelopen jaren verder toegenomen. We zien dat er een gat ontstaat tussen de bovengrens van middenhuur, en de goedkoopste huren in de vrije sector. Deze verschillen in huurprijs werken direct door in de betaalbaarheid van wonen voor verschillende inkomensgroepen. Waar de sociale huursector voor veel huishoudens betaalbaar blijft met een lagere huurquote, zijn de woonlasten in de vrije sector hoger. Huurders in dit segment zijn gemiddeld een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten dan huurders in de sociale huursector. Het Nibud heeft als richtlijn dat 30% van het inkomen aan woonlasten acceptabel is. We zien dat

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 5 maart 2026 Pagina 3 van 4

de groep van huishoudens met een hogere huurquote vooral zit in de private huursector. Dit zijn ook huishoudens die qua inkomen eigenlijk in aanmerking komen voor het gereguleerde segment, of daar nét te veel voor verdienen. Middenhuur en middeninkomens Het middenhuursegment blijft in omvang beperkt. In 2025 wordt ongeveer één op de tien huurwoningen in Amsterdam verhuurd met een middenhuurprijs. Uitgaande van de geïndexeerde Amsterdamse grens is het aandeel middenhuur vrijwel gelijk gebleven. Tegelijkertijd is het aandeel huishoudens met een middeninkomen toegenomen, van 14 procent in 2023 naar 19 procent in 2025. De woningvoorraad sluit hier onvoldoende op aan. Het middensegment is kleiner dan de groep middeninkomens en ook het aantal koopwoningen dat financieel bereikbaar is voor deze groep is beperkt. Dit vertaalt zich in de bewoning van de woningvoorraad. Een groeiend deel van de middeninkomens woont in de vrije sector. In 2025 wordt circa 40 procent van de vrije sector bewoond door huishoudens met een laag- of middeninkomen. Ook binnen de middenhuur is het aandeel huishoudens met een relatief te laag inkomen toegenomen. Verhuisdynamiek en functie van de verschillende segmenten Vooral in de private huursector wordt veel verhuisd. Ongeveer de helft van de huishoudens die recent zijn verhuisd, woont in een private huurwoning.

Een groot deel hiervan valt in het vrije segment en is oververtegenwoordigd in het aanbod. Sociale huurwoningen komen relatief weinig vrij, hier blijft de inzet op doorstroming van belang. De vrijgekomen sociale huurwoningen bedienen vooral jonge starters en doorstromers binnen de corporatiesector. Het private huursegment vervult in toenemende mate een opvangfunctie voor woningzoekenden die niet terecht kunnen in de sociale- en middenhuur en voor wie koop niet bereikbaar is. Hoewel dit segment vooral wordt bewoond door huishoudens met een hoog inkomen, woont hier ook een substantieel en groeiend aandeel middeninkomens. Zij zijn gemiddeld een groter deel van hun inkomen kwijt aan woonlasten. De koopsector wordt vooral bewoond door huishoudens met een hoog inkomen. Tot slot De cijfers uit Wonen in Amsterdam 2025 laten zien dat er een groot tekort is aan betaalbare woningen en dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dit onderstreept de doelen uit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) om te zorgen voor voldoende goede en betaalbare woningen. We blijven ons inzetten voor een betaalbare en ongedeelde stad. Dit vraagt niet alleen inzet van de gemeente en haar Amsterdamse partners. We zijn en blijven voor belangrijke onderdelen – zoals nieuwbouw, regelgeving en betaalbaarheid – mede afhankelijk van het Rijk.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 5 maart 2026 Pagina 4 van 4

Met deze factsheet beschikt de raad over een actueel beeld van de Amsterdamse woningvoorraad. Binnenkort kunt u ook kennisnemen van de regionale cijfers over de woningvoorraad, Wonen in Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl