BRIEF Raadsinformatiebrief handhaving Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Bijlagen

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 17 december 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen, Bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl 1. Handhavingsstrategie Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap 2.Gewijzigde beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap Handhaving Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap

Geachte leden van de gemeenteraad, Per 1 januari 2025 is de gemeente Amsterdam verplicht om actief toezicht te houden en handhavend op te treden tegen overtredingen van de huurprijsregels zoals vastgelegd in de Wet betaalbare huur. Jarenlang heeft Amsterdam bij het Rijk aangedrongen op maatregelen om de middenhuur te reguleren, gezien de druk op de vrije huursector en het schaarse aanbod van betaalbare middenhuurwoningen. Met de invoering van deze wet kunnen we hierop toezien. Met deze brief informeert het college van burgemeester en wethouders u over hoe de gemeente Amsterdam deze taak uit gaat voeren. De uitvoering hangt op veel punten samen met de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap. Nieuwe verantwoordelijkheden en wijzigingen per 1 januari 2025 Door de invoering van de Wet betaalbare huur is de Wet goed verhuurderschap gewijzigd. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om te handhaven op de huurprijs voor zelfstandige woningen tot en met 186 WWS- (woningwaarderingsstelsel) punten, de huurprijs voor onzelfstandige eenheden en de huurverhoging van alle woningen. Per 1 januari 2025 is de verhuurder verplicht om bij een nieuwe verhuring een puntentelling te verstrekken. Hierdoor weten huurders hoe hoog de huur maximaal mag zijn. Dit maakt het voor huurders eenvoudiger om hun positie te beoordelen en, waar nodig, actie te ondernemen.

Handhavingsstrategie Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap Om de handhaving te versterken is een handhavingsstrategie opgesteld door het college. Deze strategie gaat over de handhaving van zowel de Wet betaalbare huur als de Wet goed verhuurderschap. Met deze strategie zet het college in op het waarborgen van eerlijke, transparante en toegankelijke verhuurpraktijken. De strategie richt zich onder meer op het tegengaan van misstanden zoals

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 december 2024 Pagina 2 van 5

discriminatie, intimidatie en onredelijke huurprijzen, huurprijsverhogingen en biedt huurders betere bescherming. U vindt de handhavingsstrategie in bijlage 1. Escalatieladder De kern van de strategie is een stapsgewijze escalatieladder die maatregelen toepast afhankelijk van de ernst van de overtreding. Dit varieert van een informeel gesprek tot zwaardere sancties zoals dwangsommen, bestuurlijke boetes, openbaarmaking van overtredergegevens, en uiteindelijk inbeheername van het gehuurde. Voor ernstigere overtredingen, zoals intimidatie, discriminatie tijdens de selectieprocedure, en onredelijke huurprijzen in de hoogste categorie, kan de gemeente direct een bestuurlijke boete opleggen, gevolgd door een last onder dwangsom en openbaarmaking van de gegevens van de overtreder. Dwangsombedragen Zowel in de wet als in de handhavingsstrategie staat de gedraging van de verhuurder centraal. Dit betekent dat de maatregelen gericht zijn op het corrigeren van ongewenst gedrag en het afdwingen van verantwoord verhuurgedrag. Om het gedrag van de verhuurder te corrigeren wordt in eerste instantie een herstelsanctie ingezet; last onder dwangsom of last onder bestuursdwang. In bijlage 2 van de handhavingsstrategie vindt u in de dwangsomtabellen de hoogten van de dwangsombedragen. Er wordt in de dwangsomtabellen gewerkt met een hoog plafond om een afschrikwekkend effect te bewerkstelligen.

In het geval van herhaling wordt dit plafond aanzienlijk verhoogd om hardnekkige overtredingen effectief aan te pakken en herhaling te voorkomen. Bij het vaststellen van de hoogte van de dwangsombedragen is aansluiting gezocht bij de boetebedragen. Als het gedrag via de herstelsancties niet wordt gecorrigeerd dan wordt overgaan op het opleggen een bestuurlijke boete in combinatie met een last onder dwangsom en het openbaarmaking van de naamgegevens. Bestuurlijke boete en boetetabel In 2024 heeft het college de beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap vastgesteld. De boetes die kunnen worden opgelegd in het kader van de Wet betaalbare huur zijn toegevoegd aan deze beleidsregel. De wetgever heeft een maximumbedrag op de boetebedragen vastgesteld. Bij de bepaling van de boetebedragen is de beleidsregel getoetst aan de recente uitspraken van de Raad van State over de boetetabel in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Daaruit volgt dat de boetebedragen voor de overtredingen wegens het niet correct of volledig informeren over de waarborgsom of servicekosten zijn verlaagd. En daarnaast is bij de bepaling van de hoogte van de boetes ook aansluiting gezocht bij de boetebedragen zoals die door andere gemeenten worden gehanteerd, met name Den Haag, Rotterdam en Leiden, en er heeft afstemming plaatsgevonden met de G4.

Er zijn daarnaast boetenormbedragen toegevoegd voor de volgende drie overtredingen: • Niet overleggen van een puntentelling WWS(O) bij aanvang huurovereenkomst . • Hanteren van onjuiste huurprijs. • Hanteren van onjuiste huurprijsverhoging.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 december 2024 Pagina 3 van 5

Het college is van mening dat niet iedere overtreding even ernstig is. Daarom zijn de boetebedragen verschillend, waarbij met name de ernst van de overtreding de hoogte van het boetenormbedrag bepaalt. Om verder maatwerk mogelijk te maken kan voor het uiteindelijke boetebedrag nog worden gekeken naar de mate van verwijtbaarheid en de financiële draagkracht van de overtreder. Bij alle boetes wordt onderscheid gemaakt tussen niet-bedrijfsmatig en bedrijfsmatig handelen. Daarnaast levert recidive binnen een tijdvak van vier jaar na oplegging van de eerste boete een verdubbeling van het boetenormbedrag op. Voor een nadere toelichting over de totstandkoming van de hoogtes van de boetes en hoe de mate van verwijtbaarheid en ernst van de overtreding daarbij worden toegepast verwijs ik u naar bijlage 2. Puntentelling De puntentelling van het woningwaarderingsstelsel is een essentieel handhavingsinstrument. Verhuurders zijn verplicht om deze puntentelling vanaf 1 januari 2025 te verstrekken bij nieuwe huurovereenkomsten of om deze in de bijlagen op te nemen. De gemeente kan deze gegevens bij een melding gebruiken om te controleren of de huurprijzen voldoen aan de maximale toegestane huur en neemt bij overtredingen passende maatregelen.

Meldpunt problemen met verhuurders Huurders kunnen misstanden vanaf 1 januari 2025 melden via het gemeentelijke meldpunt “Meldpunt problemen met verhuurders”. Als meldingen buiten de reikwijdte van het bestuursrecht of de gemeentelijke bevoegdheid vallen, worden zij doorverwezen naar de Huurcommissie of stichting !WOON voor aanvullende ondersteuning. Door deze integrale aanpak werkt de gemeente Amsterdam aan een transparante en eerlijke woningmarkt, waarin huurders goed beschermd zijn en verhuurders hun verantwoordelijkheden kennen en dienen na te leven. In bijlage 1 kunt u de handhavingsstrategie vinden. Samenwerking met stichting !WOON en de Huurcommissie Stichting !WOON geeft bewoners informatie en advies over onder andere huren, kopen en energie. Het is een onafhankelijke stichting die opkomt voor het belang van bewoners. Op dit moment wordt er gewerkt aan een convenant met stichting !WOON om informatie-uitwisseling makkelijker te maken. Dit is in het kader van de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. De Huurcommissie is een onpartijdige en onafhankelijke geschillenbeslechter voor huurders en verhuurders. Met de Huurcommissie is een goede afstemming nodig omdat huurders ook naar de Huurcommissie kunnen stappen bij een te hoge huurprijs. Een uitspraak van de Huurcommissie kan worden gebruikt voor de handhaving en andersom.

Er wordt door de Huurcommissie een tool ontwikkeld waarbij inzichtelijk wordt of er een zaak loopt via de Huurcommissie op een specifiek adres. Zo wordt voorkomen dat zowel de gemeente als de Huurcommissie werken aan hetzelfde adres zonder dit van elkaar te weten.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 december 2024 Pagina 4 van 5

Voor de huurder werkt de Huurcommissie aan een versimpelde rekentool om snel uit te kunnen rekenen wat de maximale huur voor hun woning is. De huurder hoeft alleen het adres in te vullen. Op basis van de WOZ waarde, energielabel en woonoppervlakte wordt een indicatie van de huurprijs gegeven. Andere ontwikkelingen in 2025 Communicatieoffensief Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap In januari 2025 lanceert de gemeente, in samenwerking met stichting !WOON, het communicatieoffensief Check jouw huurrecht. Op verschillende momenten in het jaar zetten we een veelvoud aan online- en offline communicatiemiddelen en -acties in. Hiermee willen we met name huurders bewust maken van hun huurrechten, hoe zij melding kunnen maken van overtredingen door verhuurders en waar zij voor advies terecht kunnen. Hierbij richten we ons op zowel de huurder als verhuurder. Huisvestingsvergunningplicht middenhuurwoningen Met de voorgenomen wijziging van de Huisvestingsverordening 2025 wordt het mogelijk om een huisvestingsvergunning in te voeren voor middenhuur. Hierover heb ik u in de brief van 22 juli 2024 geïnformeerd. Het voornemen is om deze vergunningplicht per 1 juli 2025 in te voeren zodat we ons in de eerste helft van 2025 kunnen richten op de nieuwe gemeentelijke taak van handhaving van de huurprijzen en de huurverhoging.

Overleg private sector en woningcorporaties Op 17 oktober 2024 was het Woonoverleg met de private sector. Er is onder andere gesproken over de huisvestingsvergunning voor de middenhuur. Het idee van een snelloket zoals al gebruikt wordt in Den Haag, werd als interessant gezien. De verhuurder zorgt bij een snelloket voor een complete vergunningsaanvraag en de gemeente staat garant voor een afhandeling binnen een termijn van enkele werkdagen. We kijken of een dergelijk loket ook in Amsterdam mogelijk is. Ik kom daarom voor de invoering van de huisvestingsvergunning voor middenhuur met een voorstel dat is afgestemd met de marktpartijen in het Woonoverleg. Woningcorporaties hebben het mandaat om een huisvestingsvergunning af te geven en doen dit nu al voor de sociale huurwoningen en de middenhuur in de nieuwbouw. Met de invoering van de vergunningplicht voor alle middenhuurwoningen zullen zij ook voor deze woningen vergunningen gaan uitgeven. We zijn in gesprek met corporaties om ervoor te zorgen dat zij dit ook vanaf 1 juli 2025 kunnen gaan doen. Beleid nieuwbouw middenhuurwoningen De invoering van de Wet betaalbare huur heeft als gevolg dat het Amsterdamse beleid voor de bouw van middenhuurwoningen niet meer aansluit bij de nieuwe wetgeving. Het is daarom nodig om nieuw beleid op te stellen. U wordt hier begin 2025 in een aparte raadsinformatiebrief over geinformeerd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 december 2024 Pagina 5 van 5

Monitoren De komende tijd worden de effecten van de Wet betaalbare huur door de gemeente gevolgd. Onderdeel hiervan is de verkoop van particuliere huurwoningen aan eigenaar-bewoners, op basis van cijfers van het Kadaster. In de raadsinformatiebrief ‘Monitor resultaten eerste jaar Wet goed verhuurderschap’ van 3 december 2024 wordt u geïnformeerd over de resultaten van een jaar handhaven op de Wet goed verhuurderschap. Vanaf 2025 wordt u ieder jaar geïnformeerd over de resultaten van de handhaving Wet betaalbare huur en Wet goed verhuurderschap in de jaarrapportage ‘Resultaten handhaving Wonen’. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl