BRIEF Raadscommissie WB starterslening en overdrachtsbelasting

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 8 juni 2021 Wonen en Bouwen Laurens Ivens Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam. Afdoening toezegging TA2020-001095 uit de commissievergadering van 23 september 2020

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 23 september 2020 heb ik op een vraag van raadslid Van den Heuvel (ChristenUnie) toegezegd u medio 2021 nader te informeren over de ervaringen in Rotterdam met de starterslening op de koopmarkt en dat te combineren met de ervaringen met de verlaagde overdrachtsbelasting voor starters. Het gaat daarbij om de vraag: worden starters met deze regelingen werkelijk geholpen? Over de Rotterdamse starterslening kan ik u helaas alleen melden dat deze per 1 juli 2021 van start gaat. Er is dus wel informatie over de opzet van deze starterslening (zie bijlage), maar er zijn nog geen ervaringen te delen. Over de landelijke vrijstelling van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 voor jongeren tot 35 jaar is wel een effectonderzoek beschikbaar van het Kadaster, na een kwartaal ervaring met deze beleidswijziging. Het onderzoek van het Kadaster stemt tot pessimisme over de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Na een kwartaal ervaring (vanaf begin 2021) met de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren tot 35 jaar, duidt dit onderzoek vooral op een prijsopdrijvend effect.

Pas op termijn (als doorstromers in dezelfde leeftijdsgroep hun slag hebben geslagen) wordt verwacht dat de kansen van de koopstarters toenemen, maar dan zijn de prijzen als gevolg van de nog altijd hoge woningschaarste nog steeds hoog of alweer verder gestegen (voor nadere details verwijs ik naar de bijlage). Ook van de starterslening moet geen hoge verwachting gekoesterd worden op betaalbaar wonen. Amsterdam heeft in de periodes 2007-2009 en 2013-2014 een starterslening-regeling gehad. In beide periodes betaalde het Rijk de helft van de kosten, wat het voor de gemeente financieel aantrekkelijker maakte om de regeling in te voeren. Zodra de Rijksbijdrage wegviel, waren de kosten voor Amsterdam aanzienlijk en werd de regeling gestopt. In de eerste periode was het gemeentelijk budget € 5,5 miljoen, in de tweede periode was het budget € 4,5 miljoen. De ervaring met de Amsterdamse starterslening leert dat de kosten per starterslening ruim € 12.000 zijn. Het gaat hier om beheerskosten en rentekosten. Dit is een conservatieve berekening: er is uitgegaan

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 2 van 6

van een situatie waarbij niet meteen na drie jaar rente en aflossing betaald wordt. In totaal zijn er ruim 1.600 startersleningen verstrekt in Amsterdam. Op 16 januari 2018 heeft het college de raad als volgt geïnformeerd over de mogelijkheid van een starterslening (onderwerp: Mogelijkheden regulering koopsector en afhandeling moties 736 en 894 inzake de Voorjaarsnota 2017): “Volgens het onderzoek zal de starterslening met de huidige hoogconjunctuur voornamelijk leiden tot hogere prijzen en het tekort aan woningen in het middensegment niet oplossen. Het college kiest daarom voor aanbod stimulerende maatregelen en niet voor vraag stimulerende maatregelen zoals de starterslening”. Ondanks de pandemie die ons al meer dan een jaar treft, is de situatie op de woningmarkt niet veranderd sinds deze brief van begin 2018 en sinds het verschijnen van het achterliggende onderzoek van Rebel/OTB. De starterslening draagt bij aan hogere prijzen en verkleint het tekort aan woningen niet. Daarmee vergroot de starterslening de huidige problemen op de Amsterdamse woningmarkt en blijft het een ongewenst instrument. Ik wil u echter wel graag verwijzen naar de woonbrief, waarin de raad wordt meegenomen in alle acties van college voor goed en betaalbaar wonen. In de bijlage vindt u drie onderwerpen die verband houden met uw vraag:  De opzet van de Rotterdamse starterslening.

 De verschillen tussen de starterslening en de vrijstelling van overdrachtsbelasting.  De conclusies van het Kadaster over de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren tot 35 jaar. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Laurens Ivens Wethouder Wonen en Bouwen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 3 van 6

Bijlage: 1

De opzet van de Rotterdamse starterslening

Over ervaring met de starterslening in Rotterdam is nog niet veel te zeggen. Deze gaat pas per 1 juli 2021 in na behandeling in de raad van eind juni. Maar de Rotterdamse verordening stelt: De starterslening is een bewezen instrument om koopwoningen meer bereikbaar te maken voor starters. De starterslening biedt een starter aanzienlijk meer slagkracht op de woningmarkt. De Rotterdamse starterslening bevat de volgende voorwaarden: Voorwaarden: - Starter: Een starterslening wordt verstrekt aan een starter op de koopwoningmarkt. Dit is iemand die voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of zijn huurhuis koopt. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. - Woonachtig in gemeente Rotterdam (en verblijfsgerechtigd) - Leeftijdsdoelgroep: 18 – 35 jaar - Bedoeld voor aankoop nieuwbouwwoning - Maximale koop- of aanneemsom: NHG-grens (€ 325.000 in 2021) - Zelfbewoningsplicht - Maximering leenbedrag: € 30.000. - Combinatielening:. De Starterslening bestaat uit twee delen. Een (hypothecaire) box 1 lening die de lener annuïtair aflost en een oplopende box 3 lening. De box 3 lening wordt de Combinatielening genoemd.

Voor beide leningdelen heeft de lener de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aflossing van de Starterslening ‘betaalt’ de lener de eerste 3 jaar met de Combinatielening. De Combinatielening loopt daardoor de eerste 3 jaar altijd op. Na deze periode van 3 jaar gaat de lener (in principe) rente en aflossing betalen. Op het moment dat de lener de volledige rente en/of aflossing betaalt, lost hij op zowel de Starterslening als de Combinatielening af. - Budget: De raad stelt het budget vast dat beschikbaar is voor het toewijzen van startersleningen. De raad kan de hoogte van het budget wijzigen. - SVn als uitvoerend orgaan: Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) wordt aangewezen als instituut dat de lening uitkeert. - Toetsing door college en SVn: Het college van de gemeente toetst de aanvrage op volledigheid en enkele criteria en beoordeelt of de aanvrager de lening mag aanvragen bij SVn. SVn beoordeelt de aanvrage met een financiële toets. 2

De verschillen tussen de starterslening en de vrijstelling van overdrachtsbelasting

1: De starterslening is een lening, dat wil zeggen dat deze moet worden terugbetaald (weliswaar met gunstige voorwaarden). Daarmee is deze regeling duidelijk anders dan de vrijstelling van overdrachtsbelasting die voor 18-35 jarigen geldt vanaf 1 januari 2021. De overdrachtsbelasting was voor 1 januari 2021, 2%. Vrijstelling van overdrachtsbelasting levert een koper in deze

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 4 van 6

leeftijdsgroep bij een woning met een aankoopbedrag tot € 400.000 (het maximum dat geldt vanaf 1 april 2021) een voordeel op van maximaal € 8.000. 2: De Rotterdamse starterslening is gericht op starters in de koopsector, terwijl de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor iedereen geldt in de leeftijdsgroep 18-35 jaar. Dus ook voor personen/huishoudens die doorstromen vanuit een koopwoning. Een exclusieve regeling voor starters bleek technisch niet mogelijk met betrekking tot de overdrachtsbelasting, dus de leeftijdsdefinitie is een concessie aan de uitvoerbaarheid (NRC, 6 mei 2021, naar aanleiding van een onderzoek in opdracht van het ministerie van Financiën in 2019). 3: De Rotterdamse startersregeling is gericht op nieuwbouw, terwijl de aanpassing van de overdrachtsbelasting transacties in de bestaande voorraad betreft. 3

De conclusies van het Kadaster over de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren tot 35 jaar.

Over het effect van de vrijstelling van overdrachtsbelasting is goed onderzoek gedaan. Het Kadaster kopte in zijn kwartaalbericht van5 mei 2021: ‘Jonge kopers slaan hun slag’. https://www.kadaster.nl/-/kadaster-kwartaalbericht-woningmarkt-1e-kwartaal-van-2021 Het Kadaster ziet een duidelijk effect van de verlaging van de overdrachtsbelasting voor de leeftijdsgroep 18-35 jaar naar 0% per 1 januari 2021 en de verhoging naar 2% per 1 april 2021 voor woningen boven de €400.000. Het leidde tot een piek in de aankoop van woningen in het eerste kwartaal door de groep 18-35 jaar, maar het waren veel doorstromers met meer besedingskracht, waardoor starters in dat eerste kwartaal geringe kansen hadden Deze unieke periode van drie maanden tussen 1 januari en 1 april 2021 ontstond als volgt. Met Prinsjesdag was aangekondigd om de overdrachtsbelasting op te heffen voor 35-minners. Op basis daarvan is de markt geïnformeerd. Door kritische vragen van met name GroenLinks is dit bijgestuurd naar woningen tot € 400.000. Omdat er echter gerechtvaardigd vertrouwen was ontstaan in de markt heeft Rijk toen besloten het maximale aankoopbedrag van € 400.000 pas per 1 april in te voeren om lopende transacties niet met kosten op te jagen (levering duurt zes weken namelijk).

Het Kadaster ziet daardoor het aankopen van woningen met een waarde van boven de € 400.000 tegen het naderen van 1 april 2021 sterk toenemen. Hoofdconclusies van het Kadaster: 

 

Deze leeftijdsgroep stelde eind 2020 de eigendomsoverdracht uit naar het 1ste kwartaal van 2021 (de beleidswijziging was al vanaf Prinsjesdag 2020 bekend). Dit zorgde ervoor dat 61% van alle woningtransacties in dit kwartaal door hen zijn aangekocht. In het 1ste kwartaal van 2020 was dat nog geen 45%. Ook daalde de gemiddelde leeftijd van alle kopers sterk naar 36 jaar in het 1ste kwartaal van 2021. In december 2020 was dat nog 45 jaar. Het Kadaster registreerde in het 1ste kwartaal van 2021 opvallend veel woningtransacties boven de €400.000 bij de 35-minners. In 2020 kochten zij gemiddeld per maand 1.480 woningen met een koopsom van meer dan €400.000. In het 1ste kwartaal van 2021 lag dit

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief



Datum 8 juni 2021 Pagina 5 van 6

maandgemiddelde al veel hoger, op 4.300. Maart spande de kroon met 6.900 woningtransacties. Lang niet al deze 35-minners zijn koopstarter: 39% was al woningeigenaar.

Secundaire conclusies van het Kadaster: 











Sterke stijging richting april 2021: In het algemeen ligt de transactieprijs van jonge kopers onder het landelijk gemiddelde en onder de prijs die 35-plussers betalen. Maar in de laatste dagen van maart zien we een spectaculaire toename van de woningprijs van jonge kopers. In januari betaalden zij gemiddeld €329.000. Dit was al aanmerkelijk hoger dan de gemiddelde prijs van €293.000 in december 2020. In februari was dit €334.000 en in maart €403.000. Stijging aankopen door 35-minners boven € 400.000 richting 1 april 2021: In het 1e kwartaal van 2021 steeg het aantal transacties met een koopsom boven de €400.000 van 35-minners met 252% ten opzichte van het 1e kwartaal van 2020. Reden hiervoor is dat zij vanaf 1 april geen 0%, maar 2% overdrachtsbelasting betalen voor een woning boven de €400.000. Amsterdam: Van de woningtransacties boven de €400.000 vond 29% plaats in de 4 grote gemeenten (G4). Vooral Amsterdam springt in het oog. Bijna 17% van alle aankopen van boven de €400.000 door 35-minners in het 1ste kwartaal van 2021 vonden hier plaats. Effect voor koopstarters kan nog groeien: Ongeveer 60% van alle 35-minners was in het 1ste kwartaal van 2021 koopstarter. Iets minder dan 40% van alle 35-minners was een doorstromer. 35-minners mogen maar 1 keer van de regeling gebruikmaken.

Daarom zal het percentage doorstromers onder de 35 jaar dat gebruik maakt van de vrijstelling de komende jaren langzaam afnemen. Amsterdam geringere prijsstijging: Prijseffecten laten zich het best vertellen door naar hetzelfde kwartaal een jaar eerder te kijken. In Amsterdam was de prijsstijging in het eerste kwartaal van 2021 lager (6%) dan landelijk. Van de afgelopen 9 kwartalen is dat 8 keer een feit. Rotterdam en Utrecht scoorden met 24% en 20% flink hoger. Den Haag kwam uit op een stijging van 14%. Goedkopere segment was in Amsterdam in het eerste kwartaal 2021 al bijna leeg. Alleen in Amsterdam zien we verschillen in prijsontwikkeling naar leeftijd: daar betaalden 35-plussers in het 1ste kwartaal van 2021 gemiddeld 14% meer voor een woning. Voor 35minners lag dit op 9%. Hier speelt mee dat veel van de particuliere investeerders, die veelal ouder zijn dan 35 jaar, hun aankopen naar voren (4de kwartaal van 2020) haalden. Voor hen zou de overdrachtsbelasting van 2% naar 8% gaan, daarom deden zij veel aankopen voor de jaarwisseling. Deze particuliere investeerders kopen vaak deze (schaarse) goedkopere woningen zodat dit goedkopere segment voor een belangrijk deel ontbrak in het 1ste kwartaal van 2021. In het 1e kwartaal van 2021 bestond de groep 35plussers daardoor voornamelijk uit doorstromers, die vaak de duurdere woningen kopen.

Piek in gemiddelde woningprijs 1ste kwartaal 2021 15 april publiceerde de NVM de transactiecijfers over de koopmarkt over het eerste kwartaal van 2021. De koopprijzen stijgen onverminderd door aldus NVM in haar kwartaalbericht: (https://www.nvm.nl/nieuws/2021/historisch-laag-aanbod/): De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning steeg in het eerste kwartaal van 2021 naar 385.000 euro. Dit is een stijging ten opzichte van het eerste kwartaal 2020 van bijna 15%. De laatste 20 jaar is dit niet meer voorgekomen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2021 Pagina 6 van 6

Het Kadaster noemt in het genoemde kwartaalbericht van 5 mei 2021 de bijzondere situatie in het eerste kwartaal van 2021 als de oorzaak van deze piek in de gemiddelde woningprijs.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl