BRIEF bij onderzoeksrapport verkenning alternatieve financieringsfaciliteit corporaties.pdf

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de Raadscommissie Wonen en Bouwen

Datum Onderwerp Bijlage

28 januari 2021 Aanbiedingsbrief onderzoeksrapport “Verkenning alternatieve financieringsfaciliteiten voor woningcorporaties” door Vanberkel Professionals Onderzoeksrapport Vanberkel “Verkenning alternatieve financieringsfaciliteiten voor woningcorporaties”

Geachte leden van de raadscommissie Wonen en Bouwen, Er is in Amsterdam een groot tekort aan betaalbare woningen. Zowel voor huishoudens met een laag inkomen als huishoudens met een middeninkomen die nog net in een sociale huurwoning mogen of daar iets teveel voor verdienen. Zo’n 65% van de Amsterdammers behoort tot deze categorieën (cijfer uit WIA 2019). Het college zet daarom vol in op het bijbouwen van betaalbare woningen, en het beschermen van de bestaande betaalde voorraad. Corporaties hebben hierbij een belangrijke rol. Zij spannen zich volop in voor het realiseren van betaalbare woningen. Helaas moeten we ook constateren dat het tempo waarin de corporatievoorraad groeit, achterblijft bij de groei van de totale woningvoorraad en de noden in de stad. Hiervoor zou de corporatievoorraad sterker moeten groeien, en de bestaande voorraad beter beschermd moeten worden. Het feit dat er corporatiewoningen verkocht worden die voorheen voor een betaalbare prijs werden verhuurd, leidt dan ook tot weinig begrip bij Amsterdammers. Bovendien heeft de gemeenteraad in het coalitieakkoord vastgelegd geen verkoop van sociale corporatiewoningen te willen.

In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 tussen huurderskoepels, corporaties en gemeente zijn afspraken gemaakt over de groei van de voorraad, maar is ook geconstateerd dat de afspraken het maximaal haalbare zijn zolang de verhuurderheffing van het Rijk bestaat. Om verder te blijven zoeken naar manieren om de sociale voorraad te doen groeien, is vastgelegd dat er een verkenning wordt gedaan naar een alternatieve financieringsfaciliteit voor woningcorporaties door de gemeente. Doel van het onderzoek was een inventarisatie van de mogelijkheden en de daarmee gemoeide risico’s om als gemeente een bijdrage te leveren aan de investeringscapaciteit van de woningcorporaties, waardoor corporaties geen sociale huurwoningen hoeven te verkopen en de sociale woningvoorraad verder kan groeien. Hierbij ontvangt u het rapport van het onderzoek naar

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 28 januari 2021 Kenmerk Pagina 2 van 3

alternatieve financieringsfaciliteiten voor woningcorporaties, uitgevoerd door Vanberkel Professionals. Conclusie Uit de verkenning die is uitgevoerd naar de mogelijkheden en effecten van een alternatieve financieringsfaciliteit voor woningcorporaties, blijkt dat er geen tekorten zijn in het aanbod van financieringsmogelijkheden. Er zijn voldoende aanbieders van financiering, en een gemeentelijke financieringsfaciliteit zou zich hier niet in positieve zin van onderscheiden. Het college beschouwt daarom het onderzoek naar een alternatieve financieringsfaciliteit als afgerond. Oplossingsrichtingen Het is niet het vinden van financiering voor initiatieven van corporaties dat een probleem vormt, maar het is het gebrek aan investeringscapaciteit, mede door de verhuurderheffing die het Rijk oplegt aan sociale verhuurders, die een rem is op het realiseren van de volkshuisvestelijke ambities uit het coalitieakkoord. De verhuurderheffing beperkt de schuldenlast die corporaties kunnen dragen, en heeft daarmee een sterke negatieve invloed op hun investeringscapaciteit. Het afschaffen van de verhuurderheffing door het Rijk is volgens het college dan ook een van de belangrijkste en makkelijkste oplossingsrichtingen om de investeringscapaciteit van corporaties te vergroten en de noodzaak tot verkoop van woningen te verkleinen.

De verhuurderheffing vormt een onevenredige belasting op sociale huurwoningen, terwijl koopwoningen financieel gesteund worden door de hypotheekrenteaftrek en markthuurwoningen door de verhuurderheffing worden ontzien. Met de aankomende verkiezingen en de vorming van een nieuwe regering staat de verhuurderheffing komende periode zeker op de landelijke politieke agenda. Mocht het Rijk geen maatregelen nemen, zoals het afschaffen van verhuurderheffing, waardoor de noodzaak tot verkoop van sociale huurwoningen blijft, dan biedt het rapport van Vanberkel één aanknopingspunt om verder te onderzoeken: het aankopen van sociale en/of middeldure huurwoningen door de gemeente, met als doel behoud van woningen in de sociale en/of middeldure huursector in Amsterdam. Deze maatregel heeft geen betrekking op het bieden van een financieringsfaciliteit aan woningcorporaties. Maar op deze manier kan wel voorkomen worden dat er corporatiewoningen voorgoed verdwijnen naar het segment van de vrije sector. In plaats van dat sociale woningen worden geprivatiseerd, komen ze in gemeenschapshanden waarmee we voor lange termijn kunnen sturen op het gebruik. We beschermen woonruimte in de segmenten waar de woningnood het grootst is. Een eenvoudige maatregel is het niet.

Vanberkel plaatst in het onderzoeksrapport bij deze maatregel de volgende kanttekeningen:  Impact op de schuldpositie van de gemeente en bijbehorende rente risico’s  Impact op de organisatie van de gemeente  Kans op concurrentie en rolverwarring tussen gemeente en corporaties  Staatssteun en level playing field discussies bij Niet-DAEB We wachten de landelijke discussie af. Indien geen maatregelen worden genomen die de investeringscapaciteit van corporaties verruimen en de noodzaak tot verkoop van sociale woningen verkleinen, zoals bijvoorbeeld het afschaffen van de verhuurderheffing, dan is het college voorne2

Gemeente Amsterdam

Datum 28 januari 2021 Kenmerk Pagina 3 van 3

mens om deze optie verder te onderzoeken. In dat onderzoek zal uitgezocht moeten worden wat de voors en tegens zijn van deze optie. Daarbij ziet het college bij aankoop door de gemeente, naast de kanttekeningen uit het rapport van Vanberkel, in ieder geval de volgende aandachtspunten:  Het beslag op de investeringscapaciteit en daaraan gerelateerd de schuldpositie van de gemeente (ter illustratie: de corporaties verkopen de komende 4 jaar maximaal 1.000 woningen per jaar. Bij een gemiddelde verkoopprijs van € 340.355 (2019) leidt dit tot een investering van ca. € 340 miljoen per jaar).De (totale) investeringscapaciteit zal in het afgesproken nieuwe investeringsstelsel een cap krijgen. Dat vergt scherpere afwegingen over investeringen in relatie tot de schuldontwikkeling.  De financiële gevolgen van eventuele aankooptransacties voor de gemeente (aankoop tegen marktwaarde, terwijl de inzet is om blijvend te verhuren in de sociale of middeldure huur).  Het beheer en de verantwoordelijkheid als verhuurder (een privaatrechtelijke functie met alle bijbehorende verplichtingen naast een publiekrechtelijke functie, de reguliere taak van de gemeente in de volkshuisvesting). Ook zal bij het onderzoek naar deze optie breder gekeken worden dan alleen het opkopen van huurwoningen door de gemeente zelf, bijvoorbeeld naar kansen voor maatschappelijke partners.

Concluderend: het is voor Amsterdam van groot belang dat er meer woningen bijkomen voor de huishoudens met lagere en middeninkomens. Als het Rijk dit niet steunt, zullen we zelf bereid moeten zijn om moeilijke stappen te nemen, indien dit ook echt haalbaar blijkt te zijn uit nader onderzoek. Dat gaan we dit jaar verder in kaart brengen, zodat we blijven werken aan nieuwe stappen in onze inzet voor een betaalbare stad. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Laurens Ivens Wethouder Bouwen en Wonen

3