Brief 11-2 wh Van Doorninck beantwoording vragen Boomsma c.s. nav ambtelijke knelpuntenanalyse toekomst erfpachtstelsel

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 11 februari 2022 Grondzaken Marieke van Doorninck Grond & Ontwikkeling; mr. K.N. Hallers; k.hallers@amsterdam.nl Beantwoording van de vragen van de raadsleden Boomsma, Naoum Néhmé, Bloemberg-Issa, Kiliç, Nanninga, De Bruine, Van Soest en Van Schijndel naar aanleiding van de ambtelijke knelpuntenanalyse toekomst erfpachtstelsel

Geachte leden van de gemeenteraad, Op 14 december 2021 hebben wij u per raadsinformatiebrief geïnformeerd over de uitkomsten van het college-onderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel. Naar aanleiding van de bespreking van dit onderwerp in de commissievergadering RO&G hebben de raadsleden Boomsma, Naoum Néhmé, Bloemberg-Issa, Kiliç, Nanninga, De Bruine, Van Soest en Van Schijndel op 19 januari 2022 per e-mail de onderstaande vragen gesteld. Deze vragen zijn niet conform de gebruikelijke procedure voor schriftelijke vragen binnengekomen, maar het college maakt graag van de mogelijkheid gebruik maakt om de vragen per brief te beantwoorden. Onderstaand treft u de beantwoording van deze vragen aan. Toelichting door vragenstellers: “Eerst geven wij de pagina en passage, gevolgd door de vraag of vragen over dat citaat.” Het college kan de gestelde vragen als volgt beantwoorden. Op pagina 14 staat: “In de conclusies is aangegeven welke suggesties door de gemeente worden gezien als verbeterpunt en welke niet.” Vraag 1. Bent u het met ons eens dat de gemeenteraad het hoogste besluitvormende orgaan van de gemeente is, en dat het college pas haar eigen opvattingen niet gelijk kan stellen aan “de gemeente” zeker zolang de raad zich daar niet over heeft uitgesproken? Antwoord: Ja, dat is het college het met u eens.

De gemeenteraad is het rechtstreeks (democratisch) gekozen orgaan van de gemeente, ze vertegenwoordigt de gehele bevolking van de gemeente en is in die zin ook het hoogste besluitvormende orgaan van de gemeente. In de gemeentewet is de taakverdeling tussen de gemeenteraad en het college van B&W vastgelegd. Het college is op grond van deze taakverdeling bevoegd om onder meer het dagelijks bestuur van de gemeente te voeren. Daarnaast heeft het college onder meer de taak om tot privaatrechtelijke

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 2 van 29

handelingen van de gemeente te besluiten. Hieronder valt ook de vaststelling en wijziging van de algemene erfpachtbepalingen en de vaststelling, wijziging en uitvoering van het daaruit voortvloeiende gemeentelijk erfpachtbeleid. In het knel- en verbeterpuntenonderzoek heeft het college - in zijn voormelde hoedanigheid aangegeven welke van de uit de interviews opgehaalde punten worden gezien als verbeterpunten en welke niet. Op dit moment organiseert het college dwarskijksessies op de uitkomsten van het collegeonderzoek die moeten leiden tot een prioritering, uitwerking en impactanalyse van de verbetermogelijkheden. Deze impactanalyse kan na de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2022 voor een nieuwe raad en een nieuw college het startpunt zijn voor het gesprek over de verdere verbetering van het Amsterdamse erfpachtstelsel.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 20 staat: “Om bij bestaande (directe) rechten in bestemmingsplannen niet altijd mee te hoeven werken aan de ontwikkeling van een hotel wordt het erfpachtinstrument ingezet door toepassing van het ‘gemeentelijk belang’ uit het Beleid Bestemmings- en bebouwingswijziging. Daartoe heeft het college op 26 oktober 2021 de notitie ‘Afremmen hotelgroei door inzet erfpachtinstrument’ vastgesteld, waarin de bescherming van de leefbaarheid centraal staat. Het erfpachtinstrument wordt zo ingezet om de toename van hotels inde stad verder te beperken. Dit biedt de gemeente, als uitgever van de grond in erfpacht, ruimte om een verzoek om een erfpachtrecht te wijzigen voor een hotel of uitbreiding van een hotel in een ‘nee-gebied’, af te wijzen.” In het Parool van 5 november 2021 heeft vastgoedadvocaat Van Weeren een opiniestuk geschreven ‘Hotelgroei remmen via erfpacht? Daar zet de rechter een streep door.’ 1, waarin gehakt wordt gemaakt van deze redenering. Vraag 2. Graag ontvangen wij een reactie van het college op de argumentatie van de heer Van Weeren. Antwoord: Het college is het op meerdere onderdelen oneens met de visie van de heer Van Weeren en licht dat graag toe: 

De heer Van Weeren stelt dat het gebruikmaken van het privaatrechtelijke instrument een onaanvaardbare doorkruising is van een publiekrechtelijke regeling.

Juridisch onderzoek door gemeenteadvocaat Pels Rijcken wijst uit dat de inzet van erfpacht geen onaanvaardbare doorkruising is van een publiekrechtelijke regeling, waardoor de tweewegenleer geen obstakel is. De gemeente mag in een erfpachtakte gebruiksbeperkingen opleggen, die verder gaan dan het bestemmingsplan. Dit betekent ook dat de gemeente medewerking mag weigeren als een erfpachter verzoekt om deze gebruiksbeperkingen te wijzigen of laten vervallen. 1

https://www.parool.nl/columns-opinie/opinie-hotelgroei-remmen-via-erfpacht-daar-zet-de-rechter-een-streep-door~b5621542/

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 3 van 29

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat bij het gebruik van privaatrechtelijke instrumenten met als doel ruimtelijke ordening te bedrijven niet bij voorbaat sprake is van een onaanvaardbare doorkruising van de Wet ruimtelijke ordening. In het arrest Kunst- en antiekstudio Lelystad2 is tamelijk ongeclausuleerd geoordeeld dat privaatrechtelijke gebruiksbeperkingen toelaatbaar zijn. Als deze staande praktijk moet worden doorbroken, is het in de woorden van de Hoge Raad aan de wetgever om daar actie op te ondernemen. In het arrest Chidda3 is de daar aan de orde zijnde gebruiksbeperking beoordeeld in het licht van het belang dat de gebruiksbeperking diende (de grondexploitatiepositie van de gemeente). Daar oordeelde de Hoge Raad dat het de gemeente was toegestaan om dat gemeentelijk belang via het privaatrecht te behartigen, ondanks dat dit niet via het bestemmingsplan kon. De gemeente kan dus in een erfpachtakte gebruiksbeperkingen opleggen die verder gaan dan het bestemmingsplan. Zo kan worden bepaald dat een gebouw of kavel niet voor een logiesfunctie mag worden gebruikt, ook al verzet het bestemmingsplan zich niet tegen dit gebruik. Een verzoek van de erfpachter om dit gebruik tóch toe te staan, mag worden afgewezen. Een kanttekening is dat het pand wel op enigerlei wijze gebruikt moet kunnen worden.

Dus indien een pand of kavel ‘slechts’ één publiekrechtelijke bestemming heeft, de hotelbestemming, dan is het niet zonder meer mogelijk om het gebruik als hotel in te perken. Als publiekrechtelijke rechtspersoon moet de gemeente ook in privaatrechtelijke hoedanigheid handelen in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De belangenafweging moet in dát verband worden bezien. Voorts geldt steeds dat het aanwenden van het erfpachtinstrument niet willekeurig (willekeurverbod), onevenredig (evenredigheidsbeginsel) of anderszins ondoordacht (zorgvuldigheidsbeginsel) moet zijn. Als het Beleid bestemmings- en bebouwingswijziging (en van gelijke strekking: het Beleid voor de herziening van voortdurende erfpachtrechten bij Transformatie en het Beleid perceeluitbreiding (inclusief tuinuitbreiding) van erfpachtrechten) echter consequent wordt toegepast, nader ingekleurd door het beleid inzake hotels, zal dat niet direct een punt van zorg zijn. 

De heer Van Weeren schrijft dat bestaande erfpachtcontracten met de bestemming hotel niet eenzijdig door de gemeente ongedaan kunnen worden gemaakt.

Dat klopt inderdaad en dat is de gemeente ook zeker niet van plan. Het gaat juist om erfpachtcontracten waar niet de bestemming hotel is opgenomen en waarvan de erfpachter de gemeente verzoekt om een bestemmingswijziging naar hotel. 

De heer Van Weeren stelt dat hierover al een procedure bij de rechtbank loopt.

De gemeente is niet bekend met deze procedure. 

De heer Van Weeren verwijst naar een eerdere procedure, namelijk gemeente Amsterdam/Geschiere waarin de gemeente onderuit ging.

2

Hoge Raad 8 juli 1991, nr. 14290, ECLI:NL:HR:1991:ZC0315, NJ 1991, 691, nt. MS (Antiekstudio Lelystad/gemeente Lelystad); https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:1991:ZC0315 3 https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2004:AR3642

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 4 van 29

In de zaak Geschiere oordeelde de Hoge Raad dat sprake was van misbruik van recht door de gemeente. Dit arrest is echter te onderscheiden van het geval waarin het ruimtelijk kader een hotel toestaat, maar waarvoor wijziging van een recht van erfpacht is vereist. Het ging in de zaak Geschiere namelijk om een reeds verleende publiekrechtelijke toestemming ten aanzien van het gebruik van de grond (in de openbare ruimte). Een bestemmingsplan is niet gelijk aan een verleende vergunning en is niet aan te merken als een publiekrechtelijke toestemming.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 28 staat tabel 2: Bedragen x € 1 miljoen Lasten Rente en afschrijvingen Apparaatskosten Overstap Overige lasten Totaal lasten

2015

2016

2017

2018

2019

2020

62,0 9,4

71,9 10,6

81,9 12,3

31,5 11,8

2,7 74,1

3,9 86,4

4,4 98,6

3,9 47,2

26,7 11,0 5,6 2,0 45,3

19,0 12,1 10,4 4,9 46,4

114,2 124,7

112,6 115,9

126,5 156,9 4,7

133,1 131,1 53,5

142,9 59,6 127,7

-2,4

-36,6

-105,0

12,0

121,6

27,9

37,5

-12,0

-121,6

-27,9

-37,5

Baten Canonopbrengsten 107,5 Afkoopsom voortdurend 204,0 Afkoopsom overstap Deactivatie grondwaarde overstap Afkoopsom bij eeuwigdurende uitgifte Grondwaarde bij eeuwigdurende uitgifte Rente en overige baten 12,9 Totaal baten 324,4

12,9 251,8

11,7 240,2

1,0 286,7

1,5 282,6

1,3 226,4

Resultaat voor bestemming

250,3

165,4

141,6

239,5

237,4

179,9

57,8

40,6

34,7

82,2

97,1

108,2

192,5

124,8

106,9

157,2

140,3

71,8

Waarvan: Erfpachtresultaat algemene middelen Toevoeging afkoopsommen aan Reserves (Afkoop, Financiering en VES)

Uit deze tabel blijkt dat de gemeente niets overhoudt aan de uitgifte in eeuwigdurende erfpacht. De baten van afkoopsommen bij eeuwigdurende erfpacht zijn in de tabel immers gelijk aan de lasten van afwaardering van de grondwaarde bij eeuwigdurende erfpacht. De tabel lijkt incompleet.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Vraag 3.

Datum 11 februari 2022 Pagina 5 van 29

Graag ontvangen wij in aanvulling op tabel 2 het complete overzicht, waarin op gemeenteniveau de baten en lasten van de gronduitgifte in zowel voortdurende als eeuwigdurende erfpacht zijn gespecificeerd, voor de periode 2015 -2020.

Antwoord: Bovenstaand overzicht is compleet voor wat betreft het programma-onderdeel Erfpacht. Voor meer informatie hierover verwijst het college naar de vastgestelde en gepubliceerde jaarrekeningen over de genoemde jaren. Het is inderdaad juist dat de afdeling Erfpacht en Uitgifte bij uitgifte in eeuwigdurende erfpacht in geval van afkoop niets overhoudt aan de afkoopsom, omdat de afkoopsom exact gelijk is aan de grondwaarde die afgedragen wordt aan de grondexploitatie. Op eeuwigdurende canonbetalende gronduitgifte maakt het programma-onderdeel Erfpacht wel een resultaat, omdat (bij de huidige lage rentestand) de canoninkomsten door nieuwe gronduitgifte hoger zijn dan de rentelasten over de grondwaarde-afdracht aan de grondexploitaties. In bovenstaande tabel is dit zichtbaar in de regel getiteld “erfpachtresultaat algemene middelen”. Onafhankelijk van de keuze van afkoop of canon, maakt de grondexploitatie wel winst of verlies. Dit hangt namelijk af van de specifieke keuzes en omstandigheden per project, wat effect heeft op de geraamde kosten, opbrengsten en daarmee het plansaldo. Dat resultaat wordt niet zichtbaar in het erfpachtresultaat, maar wordt verevend met het resultaat van andere grondexploitaties in het Vereveningsfonds.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 38 staat: “Veel erfpachters hadden zich kennelijk onvoldoende gerealiseerd dat na afloop van het huidige tijdvak een nieuwe canon op basis van de actuele grondwaarde wordt vastgesteld.” En “Om erfpachters meer tijd te geven om zich in de overstap te verdiepen en hier een weloverwogen keuze over te maken heeft het college besloten om de periode waarin erfpachters konden overstappen op basis van de voorwaarden uit 2017 te verlengen tot 2020.” Vraag 4.

Kan het college aangeven hoe erfpachters zich hadden kunnen realiseren dat na afloop van het huidige tijdvak een nieuwe canon op basis van de actuele grondwaarde wordt vastgesteld, nu dit uitgangspunt voor oudere erfpachtrechten pas in 2016 door de Hoge Raad4 is geformuleerd en de AB1994 in artikel 12 lid 1 en AB2000 artikel 11 lid 2 slechts spreken van ‘op basis van een opnieuw berekende grondwaarde’, en in de AB 1966 het hele begrip grondwaarde ontbreekt? Welke communicatie heeft de gemeente voor 2017 aan individuele erfpachters gedaan betreffende het uitgangspunt dat de gemeente de nieuwe canon vaststelt op basis van de actuele grondwaarde?

4 ECLI:NL:HR:2016:769 SEBA I

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 6 van 29

Antwoord: Herziening van de canon (ook onder de AB1994 en de AB2000) vond altijd al plaats op basis van de actuele grondwaarde. Zowel de gemeente als de onafhankelijke deskundigen maken bij de canonherziening einde tijdvak gebruik van de actuele grondwaarde. Het college licht dit graag toe. Vaststelling van de nieuwe grondwaarde en canon voor een nieuw tijdvak bij voortdurende erfpacht vindt meestal plaats door een onafhankelijke deskundigencommissie en niet door de gemeente. In sommige gevallen doet de gemeente aan de erfpachter eerst een gemeentelijke aanbieding voor een nieuwe grondwaarde en nieuwe canon. In geval van een woonbestemming ontvangt de erfpachter altijd een gemeentelijke aanbieding inclusief een overstapaanbieding met een bijhorende oplegbrief. Deze gemeentelijke aanbieding wordt gedaan op basis van het vigerende gemeentelijk grondprijsbeleid. Het gemeentelijk grondprijsbeleid is openbaar. In de gemeentelijke aanbieding, maar ook in de eerder verzonden aankondiging van de canonherziening, wordt aangegeven op welk prijspeil de aanbieding gebaseerd is. Indien de erfpachter zich – om welke reden dan ook – niet kan vinden in deze gemeentelijke aanbieding, bestaat de mogelijkheid om de grondwaarde en canon bindend door drie onafhankelijke deskundigen te laten vaststellen.

De erfpachter wijst in dat geval één van de drie deskundigen aan, de gemeente wijst één deskundige aan en zij wijzen gezamenlijk een derde deskundige aan. Hiermee is de onafhankelijkheid van de deskundigencommissie gewaarborgd. Het staat de erfpachter vrij om aan de door hem aangewezen deskundige of aan de drie deskundigen gezamenlijk, vooraf te vragen op welke wijze de deskundigencommissie de waardebepaling zal vormgeven. In de jurisprudentie is bepaald dat de deskundigen op basis van hun kennis en ervaring een grote mate van vrijheid hebben bij het bepalen van de nieuwe canon en de grondwaarde. De gemeente kan daarom vooraf geen uitspraken doen over de werkwijze van de deskundigen. In diverse uitspraken heeft de rechter de afgelopen 25 jaar bepaald aan welke regels en criteria de onafhankelijke deskundigen bij het bepalen van de grondwaarde en de canon moeten voldoen. Van belang is onder andere dat deskundigen hun beslissing goed motiveren, dus voldoende inzicht geven in hun gedachtegang. De rechter hanteert hierbij een marginale toetsing. Onafhankelijke deskundigen maken bij het bepalen van de canon en grondwaarde ook gebruik van de actuele grondwaarde van het betreffende perceel. In 2016 heeft de Hoge Raad5 overwogen dat de door de onafhankelijke deskundigen gehanteerde methode, waarbij gebruikgemaakt wordt van de actuele grondwaarde, juist is.

De Hoge Raad overweegt: “Naar de uitleg van de rechtbank in rov. 4.18-4.19 van haar vonnis, die door het hof in rov. 2.7.1 is overgenomen (welk oordeel als zodanig in cassatie niet is bestreden), volgt uit de Algemene Bepalingen dat de deskundigen aan de hand van de actuele 5

https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2016:769

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 7 van 29

(markt)waarde van de grond op redelijke gronden tot de herziene canon dienen te komen en hun beslissing terzake naar behoren dienen te motiveren.” Vraag 5.

Kan het college aangeven voor hoeveel procent van de erfpachters die de overstap hebben aangevraagd er tot 2020 geen Persoonlijk Informatie Pakket gegenereerd kon worden, omdat de gemeentelijke administratie niet op orde was? Kunt u daarbij ook aangeven voor welk percentage dit momenteel nog het geval is? Hoe hebben deze erfpachters, naar de mening van het college, een weloverwogen keuze over de overstap kunnen maken?

Antwoord: Nee, dat percentage is niet bekend. Wel is zeker dat erfpachters altijd een volledig overzicht hebben ontvangen van de mogelijke opties voordat zij een beslissing hoeven te nemen over wel of niet overstappen en over de betaalwijze. Voor erfpachters is het mogelijk geweest om een indicatie in te zien via de rekentool. Bij het doen van een aanvraag kan voor een groot deel van de erfpachtdossiers, direct inzicht gegeven worden in de betaalopties. Momenteel is de inschatting dat 10 tot 15% van de erfpachters (complexe dossiers) met een aanvraag vóór 8 januari 2020 de hoogte van de verschillende betaalwijzen nog niet in heeft kunnen zien. Vanaf 7 januari 2020 zijn geen gegevens vastgelegd waaruit afgeleid kan worden of het toen mogelijk was om een Persoonlijk Informatiepakket te genereren voor de ingediende aanvragen. Het voorgaande laat onverlet dat het voor alle erfpachters mogelijk is om een vrijblijvende overstapaanvraag in te dienen. Een erfpachter kan direct de aanvraagdatum registreren en het verzoek doen aan de gemeente om de gegevens aan te vullen. Zodra de gegevens zijn aangevuld krijgt de erfpachter nog 3 maanden de gelegenheid om een betaalwijze te kiezen en de aanvraag af te ronden. Na het doen van de aanvraag is het wederom mogelijk om van betaalwijze te wisselen of alsnog af te zien van de overstapaanvraag.

Daarnaast heeft een deel van de erfpachters gebruik gemaakt van het beschikbaar gestelde aanvraagformulier in plaats van het Overstapportaal. Op het moment dat de erfpachter een definitieve keuze moet maken aan de hand van de overstapaanbieding beschikt de erfpachter over alle benodigde informatie en keuzemogelijkheden om een weloverwogen beslissing te nemen. (NB. De formulering in de vraag ‘tot 2020’ is door het college geïnterpreteerd als ‘tot 8 januari 2020’.) Vraag 6.

In het vervolg op de vorige vraag, Bent u het met ons eens dat een weloverwogen keuze door erfpachters zeer lastig gemaakt kan worden nu ook de hoofdsom van de schuldplichtigheid bij overstap ontbreekt in het informatiepakket en in de overstapaanbieding?

Antwoord: Raadslid Boomsma is gevraagd om deze vraag nog iets nader toe te lichten. Toelichting per mail d.d. 26 januari 2022 van raadslid Boomsma:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 8 van 29

“De overstapcanon (vergelijk: het jaarlijkse rentebedrag) wordt genoemd, maar de hoofdsom van die erfpachtschuld niet (vergelijk: de hoofdsom van de lening). De hoofdsom is de netto erfpachtgrondwaarde na aftrek van de overstappremie, dus erfpachtgrondwaarde x 0,65 of overstapcanon/2,39%. De hoofdsom is een soort groeischuld, doordat deze ieder jaar met de inflatie stijgt (doordat de overstapcanon jaarlijks met de inflatie stijgt). De afkoopsom is een lager bedrag omdat de hoofdsom vooruitbetaald wordt, de hoofdsom van de erfpachtschuld wordt niet aan het begin van het eeuwigdurende erfpachttijdvak betaald, maar op de peildatum 1 oktober 2017. Bij overstap gaat de erfpachter akkoord met de totale schuldplichtigheid van de canon. Je moet dan weten wat die hoofdsom is en ook dat dit een groei-schuld is (anders dan bijvoorbeeld een hypotheekschuld, wat een nominaal schuldbedrag is)”. Antwoord: Bij erfpacht is er geen sprake van ‘schuldplichtigheid’ of ‘hoofdsom’ zoals bij een lening. De canon is de vergoeding voor het gebruik van de grond (vergelijkbaar met de huursom bij huur van een woning). In de aanbieding wordt daarom gesproken over de canonverplichting, alsmede (als de erfpachter daarvoor heeft gekozen) de mogelijkheid van (eeuwigdurende) afkoop van die canon.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 39 staat: “De gemiddelde Buurtstraatquote daalde van gemiddeld 28% naar gemiddeld 21% waarbijde gemiddelde buurtstraatquote van appartementen daalde van 26% naar 21% en van eengezinswoningen van 37% naar 20%.” Dit geeft een vertekend beeld. De hier gepresenteerde cijfers betreffen een doorrekening van Rebel inclusief circa 40.000 woningcorporatie woningen die in de zogenaamde ‘verkoop pool’ zitten en zullen, gezien de aard van de woningen, de gemiddelde Buurtstraatquotes drastisch verlaagd hebben. Deze corporatiewoningen zijn in de definitieve besluitvorming uitgesloten van de Overstapregeling. Nu 4 jaar later heeft het college voldoende tijd gehad om een herberekening te maken en de juiste cijfers voorhanden te hebben. Vraag 7.

Kan het college de herberekende gemiddelde Buurtstraatquotes verstrekken (exclusief de woningcorporatiewoningen uit de verkoop pool)? Graag een toelichting.

Antwoord: De gepresenteerde gemiddelden zijn de correcte uitkomsten en een herberekening zal niet leiden tot andere resultaten. Voor de berekening van de BSQ’s wordt woningcorporatiebezit uitgezonderd als dit bezit valt onder de Algemene Bepalingen 1985 of 1998 (speciale Algemene Bepalingen voor woningcorporaties). Het gedeelte van het woningcorporatiebezit dat is gesplitst in individuele erfpacht- of appartementsrechten onder de AB2000 (en daarmee in potentie verkoopbaar is) is wél opgenomen in de BSQ-berekening. Deze BSQ-rekenregels zijn ook toegepast voor het berekenen van de geciteerde gemiddelden (28 naar 21% etc.). Hiervoor zijn geen andere uitgangspunten gehanteerd. Toelichting door vragenstellers:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 9 van 29

Op pagina 39 staat: “De gemeenteraad heeft vervolgens op 28 juni 2017 ingestemd met de vaststelling van de Overstapregeling.” Op pagina 40 staat: “Met alle belangrijke besluiten heeft de gemeenteraad ingestemd (…)” Op pagina 48 staat: “In 2014 heeft de gemeenteraad de opdrachtformulering voor deze op terichten commissie vastgesteld.” De gemeenteraad heeft niet ingestemd met de vaststelling van de Overstapregeling en andere VES besluiten, maar alleen haar wensen en bedenkingen kunnen uiten. Als de gemeenteraad had ingestemd, dan is onrechtmatig het erfpachtreferendum aan Amsterdammers onthouden, dat immers ondanks eerdere beloftes indertijd onmogelijk is gemaakt juist omdat het géén raadsbesluit betrof. Vraag 8.

Is het college het met ons eens dat deze weergave onjuist is en kan het college de ambtelijke knelpuntenanalyse aanpassen zodanig dat de gemeenteraad op 28 juni 2017 haar wensen en bedenkingen heeft geuit over de vaststelling door het college van de Overstapregeling?

Antwoord: In de raadsinformatiebrief van 21 juni 2017 met als onderwerp ”Referendum voorstellen erfpacht” heeft het college het advies van de Initiatief- en Referendumcommissie van 9 juni 2017 toegelicht. Kern van dit advies was dat op grond van de Referendumverordening alleen raadsbesluiten referendabel zijn en dat de bevoegdheid tot het nemen van besluiten over erfpacht formeel bij het college berust en niet bij de raad. Dat de raad om instemming met het erfpachtbeleid wordt gevraagd, doet aan de formele bevoegdheidsverdeling niet af. In de raadsvoordracht van 28 juni 2017 is het collegevoorstel ter instemming aan de raad voorgelegd. In de deze voordracht staat vermeld onder de toelichting “wettelijke grondslag”: “Gemeentewet artikel 160 lid 1 sub e: het college is bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten. Gemeentewet artikel 169 4e lid: de raad wordt vooraf ingelicht indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening van het gevoerde bestuur ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat laatste geval neemt het college van B&W geen besluit nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen te uiten aan het college. Het uitgeven van gronden in erfpacht valt onder de bevoegdheid van het college. Ook het vaststellen en wijzigen van de Algemene Bepalingen is een bevoegdheid van het college.

Gelet echter op het grote maatschappelijke en financiële belang van het erfpachtstelsel voor zowel huidige erfpachters, toekomstige erfpachters als voor de gemeente, legt het college de voorstellen niet eerst voor wensen en bedenkingen voor aan de gemeenteraad, maar direct aan de raad ter instemming.” In de raadsvergadering van 28 juni 2017 heeft de raad ingestemd met de voordracht en

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 10 van 29

zijn door de raad diverse moties aangenomen. Deze raadsmoties hebben uiteindelijk geleid tot aanpassing van de voorstellen inzake de Overstapregeling, waarna het college op 19 december 2017 de Overstapregeling definitief heeft vastgesteld.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 39 staat: “Overstap naar eeuwigdurende erfpacht is allereerst gebaseerd op het principe van vrijwilligheid en vindt plaats op initiatief van de erfpachter.” Vraag 9.

Kan het college reflecteren over hoe het principe van vrijwilligheid zich verhoudt tot de hefboom die het college in het Grondwaardebeleid heeft ingebouwd en daarmee de financiële veiligheid van erfpachters in relatie tot de borging van een hoge mate van consumentenbescherming?

Antwoord: Er is geen relatie tussen het principe van vrijwilligheid en het hefboomeffect dat zich de afgelopen jaren voordeed. Het hefboomeffect is niet door het college ‘ingebouwd’ in het Grondwaardebeleid, maar is een gevolg van de marktontwikkelingen. De gemeente geeft het (actieve) grondbeleid, waaronder begrepen het erfpachtbeleid en het overstapbeleid, op zorgvuldige, transparante en participatieve wijze vorm en borgt een goede consumentenbescherming. Alle erfpachters zijn meermaals en uitgebreid geïnformeerd over de Overstapregeling (zie ook de beantwoording van vraag 5 en vraag 10). Alle rechten en verplichtingen van zowel de gemeente als de erfpachter zijn bij uitgifte van het erfpachtrecht vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden waaronder de algemene bepalingen. Daarin is ook vastgelegd wat de financiële rechten en verplichtingen over en weer zijn en hoe de wijzigingen aan het einde van het tijdvak plaatsvinden. Overstap is altijd vrijwillig. Indien de erfpachter – om welke reden dan ook – geen overstapaanbieding wil aanvragen of een overstapaanbieding niet wil accepteren dan blijven alle rechten en verplichtingen zoals die voorheen van toepassing waren gelijk. Het voortdurende erfpachtrecht blijft in dat geval van kracht. In die zin verandert er niets voor de erfpachter en de gemeente.

Indien de erfpachter een overstapaanbieding aanvraagt krijgt de erfpachter een persoonlijk en zeer uitgebreid overzicht van de mogelijkheden die er zijn. Het college begrijpt dat dat best ingewikkeld kan zijn en daarom wordt de erfpachter in de aanbieding ook altijd geadviseerd om indien nodig en/of gewenst deskundig advies in te winnen. De gemeente kan en wil de erfpachter niet adviseren over welke keuze het beste voor hem is. Dit is onder meer afhankelijk van de persoonlijke financiële en fiscale situatie maar ook van de op voorhand niet te voorspellen toekomstige waardeontwikkelingen.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 40 staat: “Latere wijzigingen in de Overstapregeling zijn altijd gepubliceerd in het

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 11 van 29

Gemeenteblad en hierdoor kenbaar gemaakt voor erfpachters en belanghebbenden. Tevens is er op diverse manieren en tijdstippen vanuit de gemeente met de erfpachter en belanghebbenden gecommuniceerd.” Vraag 10. In het raadsonderzoek (van Berenschot) wordt geconstateerd dat de informatievoorziening aan erfpachters ernstig te kort schiet. De gemeenteraad heeft op unaniem een motie aangenomen van het CDA met andere partijen waarin het college wordt verzocht alle erfpachters in een persoonlijke brief de overstapberekening te verstrekken. Kan het college aangeven waarom er nog altijd geen uitvoering aan is gegeven? Antwoord: Het college verwijst voor de beantwoording van deze vraag graag naar de raadsinformatiebrief van 25 juni 2019 (met kenmerk 2019-6133) waarin uw raad is geïnformeerd over de wijze waarop aan de moties 208.19, 209.19, 210.19 en 212.19, 213.19 en 214.19 uitvoering is gegeven. Begin 2019 is de publiekscampagne “Ken je Erfpacht” gestart om erfpachters aan te sporen zich te verdiepen in de toekomst van hun erfpachtrecht. Via verschillende communicatiemiddelen zoals grootschalige abri campagne met posters in stad Amsterdam, verlichte reclameborden, advertenties in kranten en een campagne via sociale media zijn erfpachters geattendeerd op de overstapvoorwaarden die van toepassing waren op overstapaanvragen die vóór 8 januari 2020 konden worden ingediend.

Daarnaast zijn vanaf mei 2019 gedurende drie weken in totaal circa 75.000 brieven over de Overstapregeling aan erfpachters verzonden met een bijgesloten folder. Alle erfpachters zijn opgeroepen om zich te verdiepen in de toekomst van hun erfpachtrecht. Daarbij zijn zij gewezen op het Overstapportaal en de mogelijkheid om daar een Persoonlijk Informatiepakket te downloaden voor meer inzicht in hun persoonlijke situatie en de toekomstige erfpachtkosten bij verschillende keuzemogelijkheden. Ook gaf de online rekenmodule een indicatie van de toekomstige erfpachtkosten bij overstap voor erfpachters. Het geven van kostenindicaties op individueel niveau per brief was, zoals al eerder was aangegeven, niet mogelijk. De brief is vooraf in kwalitatief onderzoek voorgelegd aan Amsterdamse erfpachters. Onderzocht is of de brief in voldoende mate aanzette tot actie. Ook is getest op begrip van informatie, attentiewaarde en informatiewaarde. Naar aanleiding van het onderzoek is de brief op enkele punten aangepast en vervolgens opnieuw voorgelegd aan respondenten. De brief werd positief door hen ontvangen. Alle erfpachters die nog geen overstapaanvraag hadden ingediend zijn in december 2019 nogmaals aangeschreven via de zogenaamde ‘veegbrief’. In januari 2020 vond de eindmeting plaats om inzicht te verkrijgen in effectiviteit van de boodschappen en ingezette kanalen.

Uit de analyse eindmeting bleek dat 93% van de erfpachters bekend was met eeuwigdurende erfpacht en de overstapmogelijkheid. Circa 85% van de woningerfpachters heeft ook daadwerkelijk een overstapaanvraag gedaan vóór 8 januari 2020. Naar mening van het college is de publiekscampagne dus zeer effectief gebleken. Over de voortgang, bijstelling en evaluatie van de campagne (o.a. de diverse DELTA onderzoeken) en over de verstuurde brieven is de commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken in 2019 en 2020 diverse malen geïnformeerd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 12 van 29

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 50 staat: “Er is voor een representatief deel van het huidige erfpachtbestand een eerste grondwaardeberekeninggemaakt, er zijn rekenvoorbeelden opgesteld, financiële effecten voor erfpachters en gemeente geanalyseerd, juridische aspecten onderzocht en kennis gedeeld met en door experts.” Vraag 11. Op raadsvragen heeft het college indertijd geantwoord dat de financiële effecten van de overstap voor erfpachters niet geanalyseerd zijn. Uit de ambtelijke knelpuntenanalyse blijkt nu dat dit wel het geval is en de gemeenteraad daarmee niet goed is geïnformeerd. Klopt dit? Zo ja, kunt u de analyses per omgaande aan de gemeenteraad sturen? Antwoord: Het college heeft in de jaren 2015-2017, bij de voorbereiding van de Overstapregeling, onderzoeksbureau Rebel gevraagd om de financiële effecten in beeld te brengen van de invoering van de Overstapregeling en deze af te zetten tegen het ongewijzigd voortzetten van het stelsel van voortdurende erfpacht. De uitkomst betreft in eerste instantie een doorrekening van beide stelsels op geaggregeerd niveau (voor alle erfpachtwoningen samen) vanuit gemeentelijk perspectief. In tweede instantie is gekeken naar clusters van gelijksoortige individuele rechten, waarbij patronen anders kunnen zijn dan op geaggregeerd niveau, zodat de financiële effecten voor erfpachters inzichtelijk worden.

Hiervoor heeft Rebel de database met erfpachtrechten ingedeeld in 166 clusters met een vergelijkbaar profiel, bijvoorbeeld naar tijdvak, canonbetalend of afgekocht, wel of geen indexatie, wel of geen recht op verlengde afkoop, eengezins- of meergezinswoningen, hoogte van de buurtstraatquote. De overstap is dus alleen op clusterniveau doorgerekend en niet voor ieder afzonderlijk erfpachtrecht. Hierbij geldt dat de stelselwijziging verschillend doorwerkt voor individuele erfpachtrechten en er op individueel niveau dus afwijkingen zijn ten opzichte van het gemiddelde. Rebel constateert dit aan de hand van een analyse van 166 clusters van erfpachtrechten met een vergelijkbaar profiel. Deze analyse is weergegeven in bijlage 5 van het onderzoeksrapport van Rebel van 28 april 2017, die bij de raadsstukken zat van 28 juni 2017 over de Overstapregeling. Rebel concludeert daarin dat over het algemeen geldt hoe later in de tijd het einde tijdvak valt, of hoe hoger de buurtstraatquote is, hoe kleiner het verschil in opbrengsten is tussen beide stelsels. Ondanks deze verschillen rondom het gemiddelde leidt in het basisscenario een tussentijdse overstap voor 2020 voor nagenoeg alle rechten tot lagere inkomsten voor de gemeente.

Rebel concludeert dat het vanuit financieel perspectief voor vrijwel alle individuele erfpachtrechten interessant is om voor 2020 tussentijds over te stappen naar het eeuwigdurende stelsel. Bij een overstap bij einde tijdvak leidt het eeuwigdurende stelsel juist voor de meeste rechten tot meer inkomsten voor de gemeente en zullen de meeste erfpachters waarschijnlijk in het voortdurende stelsel blijven. Daarnaast zijn tijdens de inspraakperiode en de daaropvolgende besluitvorming per stadsdeel representatieve voorbeelden van individuele erfpachtrechten getoond, waarbij de effecten van overstappen naar eeuwigdurende erfpacht financieel inzichtelijk zijn gemaakt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 13 van 29

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 51 staat: “Bij sommige geïnterviewden is er onduidelijkheid over de wijze van grondwaardebepaling. Deze wordt veroorzaakt door enerzijds daadwerkelijke, dan wel vermeende, veranderingen in het grondprijsbeleid en anderzijds door verschillen tussen de wijze van grondwaardebepaling door de gemeente en door deskundigen, die bij CHET’s worden ingeschakeld. Daarnaast speelt volgens degeïnterviewden ook mee dat de communicatie over het grondprijsbeleid in de afgelopen decennia niet altijd helder was en er al dan niet hierdoor soms ook onjuiste informatie in diverse media verschenen is. Hierdoor zijn sommige geïnterviewden in de veronderstelling dat de gemeente en deskundigen altijd hebben gewerkt met de grondquotemethodiek en pas recentelijk zijn overgeschakeld naar de residuele grondwaardenmethode. Daarnaast wordt er door sommige geïnterviewden gewezen op de hefboomwerking van de residuele grondwaardemethode, die nadelig zou zijn.” Vraag 12. Klopt het dat de gemeente tot en met 2015 deskundigenrapporten heeft geaccepteerd die gebaseerd zijn op de grondquote methode? Antwoord: Ja dat is mogelijk. Een deskundigenrapport in het kader van een canonherziening einde tijdvak (hierna: CHET) betreft een bindend advies waarin de canon en grondwaarde door deskundigen worden vastgesteld. Zie hiervoor tevens de beantwoording van de vragen 4, 13 en 32.

Indien de erfpachter en/of de gemeente zich niet kunnen vinden in de uitkomsten van een deskundigenrapport staat altijd de weg naar de (civiele) rechter open. Een dergelijke procedure leidt echter tot aanzienlijke kosten voor de gemeente en/of de erfpachter, waaronder eventuele kosten van een nieuwe deskundigenrapportage. Tot ongeveer 2010 maakten veel deskundigencommissies voor hun rapporten gebruik van een vaste grondquote, die zij veelal onvoldoende inhoudelijk onderbouwden. In de NLVE uitspraak in 2009 (zie hierna de beantwoording van vraag 13) heeft de rechter vastgesteld dat een onvoldoende onderbouwde vaste grondquote niet gehanteerd kon worden voor de canonbepaling. Daarna zijn deskundigen veelal overgestapt op een beter onderbouwde (residuele) methode. Niet uitgesloten kan worden dat er in de jaren 2010-2015 nog enkele rapporten met een niet voldoende onderbouwde grondquote zijn vastgesteld door de deskundigen. Hierbij moet rekening worden gehouden met de doorlooptermijnen van CHET-procedures. Afhankelijk van de oude Algemene Bepalingen, kan een CHET-procedure tot vier jaar duren. Dat betekent dat bijv. in 2012 nog nieuwe tijdvakken zijn ingegaan, waarvoor de deskundigen reeds in 2010 zijn benoemd.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 51 staat: “Verschillen tussen gemeente en deskundigen Daarnaast geven sommige geïnterviewden aan dat er in het verleden met vaste quotes werd gewerkt door de deskundigen in het kader van een canonherziening einde tijdvak. Dit was inderdaad tot 2009 veelal het geval. In 2009 heeft de rechter, in de NLVE-zaak58, enkele taxatierapporten vernietigd, onder andere omdat de daarin door deskundigen gehanteerde vaste grondquote niet onderbouwd was. De rechter heeft toen vastgesteld dat de onderbouwing voor de gebruikte methode ontbrak. Sinds deze uitspraak zijn ook de deskundigen overgestapt op eenresiduele berekening in hun taxatierapporten.”

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 14 van 29

Dit is feitelijk onjuist. Uit de op basis van de WOB openbaar gemaakte deskundigenrapporten blijkt dat de grondquotemethode tot 2013 breed door deskundigen is gebruikt, en de gemeente deze rapporten ook heeft geaccepteerd. Daarnaast heeft de rechtbank in de NLVE procedure de rapporten niet vernietigd omdat de onderbouwing voor de gebruikte methode ontbrak. De rapporten werden vernietigd omdat de motivering van de gebruikte parameters onvoldoende was en er door de deskundigen geen hoor- en wederhoor was toegepast. Opmerkelijk is dat de gemeente in de NLVE zaak juist het standpunt had ingenomen dat de deskundigenrapporten wel deugdelijk waren. Over de gebruikte taxatiemethode heeft de rechtbank zich niet uitgelaten. Dit blijkt ook uit de Honnebier6 en SEBA7 uitspraken uit 2011 en 2014 van het gerechtshof Amsterdam. Vanaf 2013 tot medio 2015 zijn deskundigen overgestapt op een residuele rekenmethode, waarbij de uitkomst van de erfpachtgrondwaarde - net als bij de eerder gebruikte grondquotemethode telkens op 10-13% van de marktwaarde van de gehele woning in volle eigendom uit kwam. Ook deze rapporten zijn door de gemeente geaccepteerd. Vraag 13. Bent u het met ons eens dat de ambtelijke knelpuntenanalyse feitelijk onjuist is over de reden van vernietiging van de deskundigenrapporten in de NLVE zaak? Graag een toelichting. Antwoord: De ambtelijke knelpuntenanalyse is niet onjuist.

Het ontbreken van nagenoeg elk inzicht in de door deskundigen gehanteerde uitgangspunten en maatstaven was een reden voor vernietiging. Verder was inzicht vereist in de gekozen uitgangspunten, de wijze van berekening en de wel of niet meegewogen omstandigheden, zodanig dat controleerbaar wordt hoe deskundigen tot de uitkomst zijn gekomen. De rechtbank8 overweegt in haar vonnis terzake van de deskundigenrapporten onder meer: “5.29 Eisers hebben een groot aantal bezwaren gesteld die - kort gezegd - erop neerkomen dat deskundigen bij hun bindend adviezen onjuiste uitgangspunten hebben gekozen, onjuiste maatstaven hebben aangelegd en verkeerde (reken)methodes hebben toegepast. Hoewel - zoals reeds is overwogen - de wijze van taxeren aan deskundigen is voorbehouden zal uit de motivering moeten blijken op welke wijze de uitkomsten tot stand zijn gekomen. In de onder 2.4 en 2.5 genoemde bindend adviezen wordt slechts in algemene zin uiteengezet welke factoren een rol hebben gespeeld bij de waardebepaling.

Niet (voldoende) duidelijk is met welke transacties onderhavige percelen zijn vergeleken, waarom bij de beoordeling dient te worden uitgegaan van een koopwoning, hoe de depreciatiefactor van 40% is onderverdeeld, welke verrekening individueel heeft plaatsgevonden in verband met verschil in kavelgroottes binnen het bouwblok, hoe deskundigen - anders dan op basis van intuïtief inzicht - aan het percentage van 22% komen voor de waarde van het erfpachtdeel en op basis van welke waarderingen en volgens welke rekenmethode het canonpercentage is vastgesteld. 5.30 Op die wijze ontbreekt nagenoeg elk inzicht in de door deskundigen gehanteerde uitgangspunten en maatstaven. Zeker nu het gaat om bindend adviezen die gelding hebben voor een periode van 50 jaar en aanzienlijke canonverhogingen meebrengen, mag worden verwacht dat die bindend adviezen inzicht bieden in de manier waarop deskundigen tot de grondwaarde en het canonpercentage zijn gekomen. Verder is inzicht vereist in de gekozen uitgangspunten, de wijze van berekening en de wel of niet meegewogen omstandigheden, zodanig dat controleerbaar wordt hoe deskundigen tot de 6 Gerechtshof Amsterdam zaaknummer 106.000.642/01 20 september 2011 7

8

ECLI:NL:GHAMS:2014:3903 SEBA c.s./Gemeente Amsterdam

https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBAMS:2009:BI2715

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 15 van 29

uitkomst zijn gekomen. Uit de bindend adviezen blijkt ook niet dat en op welke wijze partijen met het oog op het beginsel van hoor en wederhoor in de gelegenheid zijn gesteld om opmerkingen te maken of vragen te stellen aan deskundigen. 5.31 Gelet op het voorgaande moet worden vastgesteld dat gebondenheid aan de onder 2.4 en 2.5 genoemde bindend adviezen in verband met de inhoud en de wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat brengt mee dat die bindend adviezen vernietigbaar zijn….. enzovoorts”

Vraag 14. Bent u het met ons eens dat de rechter in de NLVE zaak geen uitspraak heeft gedaan over de onderbouwing van de grondquotemethode, maar over de motivering van de door de deskundigen bij toepassing van deze methode gebruikte parameters en over het ontbreken van hoor- en wederhoor? Antwoord: Zie het antwoord op vraag 13. Vraag 15. Bent u het met ons eens dat – op enkele uitzonderingen na – in de regel deskundigen bij canonherziening in de periode 2013-medio 2015 (publicatie GWC rapport) ook middels het gebruik van een residuele rekenmethode uitkwamen op een erfpachtgrondwaarde van 10-13% van de marktwaarde van de woning in volle eigendom? Graag een toelichting. Antwoord: In de periode 2013-2015 waren de vastgoed- en grondwaarden in Amsterdam relatief laag, als gevolg van de toenmalige nasleep van de economische crisis. De gemiddelden uit deze jaren zijn daarom niet representatief voor de gehele periode 2000-2020. Daarnaast waren er in 2013-2015 relatief veel CHET’s in Bos en Lommer, terwijl er vóór 2010 juist relatief veel CHET’s in stadsdeel Zuid waren (en nagenoeg niet in Bos en Lommer). Voor een objectieve vergelijking kunnen daarom beter CHET-rapporten uit vergelijkbare stadsdelen met vergelijkbare herzieningsperiodes met elkaar worden vergeleken.

Het klopt dat relatief veel CHET-taxaties in de jaren 2013-2015 in Bos en Lommer (na depreciatie) resulteerden in een netto grondwaarde die tussen de 10% en de 15% van de woningwaarde lag. Dit kwam niet doordat deskundigen (zoals vóór 2010 gebruikelijk) een vaste grondquote hanteerden, maar doordat een aanzienlijk deel van de residuele maatwerkberekeningen in Bos en Lommer resulteerde in een netto grondwaarde tussen de 10% en de 15%. Vóór 2010 vonden in Bos en Lommer overigens nagenoeg geen CHET-procedures plaats, dus een vergelijking met de periode vóór 2010 kan niet zomaar worden gemaakt. Deskundigenrapportages die in diezelfde jaren 2013-2015 in stadsdeel Zuid plaatsvonden, kwamen doorgaans uit op een significant hogere netto-grondquote. Dit in tegenstelling tot rapporten in Zuid vóór 2010 met een onvoldoende onderbouwde vaste grondquote, die veelal uitkwamen op een netto grondquote van 13% à 14%.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 51 staat: “Hefboomwerking

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 16 van 29

Een aspect, waar in de praktijk veel discussie over is, is de inherente hefboomwerking die beslotenligt in de residuele methode. Immers, de waardeontwikkeling van het object wordt grotendeels toegerekend aan de grond. Als het object in waarde toeneemt en de herbouwkosten niet of in mindere mate, stijgt de grondwaarde in relatieve zin harder dan de waarde van het object. In een opgaande markt zoals we die de afgelopen jaren gezien hebben kan dit tot relatief sterke grondprijsstijgingen leiden (en vice versa). Om hefboomwerking te mitigeren heeft de gemeente in het kader van de Overstapregeling diverse kortingen en grenzen in het leven geroepen (het vastzetten van de waardepeildatum op 1 januari 2014 of 1 januari 2015, het maximeren van de BSQ op 49% en het toekennen van een overstapkorting van 25 of 35%).” De gebruikte taxatiemethode is een middel om de actuele (markt)waarde van de grond van te stellen, geen doel op zich. De kortingen en grenzen die in het leven zijn groepen zijn geen mitigatie van de grondwaardestijging, maar bleken noodzakelijk om het fictieve WOZ/BSQ model nog enigszins aan te laten sluiten bij de werkelijke grondwaardeontwikkeling. Vraag 16. Hoe verhoudt de hefboomwerking zich volgens het college tot consumentenbescherming? Is zij voldoende veilig voor consumentenerfpacht? Antwoord: Zie de beantwoording van vraag 9.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 51 staat: “Mening geïnterviewden Het merendeel van de geïnterviewden bevestigt dat de residuele grondwaardemethode de juiste of meest passende methodiek is. Sommige geïnterviewden hebben principiële bezwaren tegen de residuele methode, omdat hierdoor de waardeontwikkeling van het vastgoed (grond + opstal) grotendeels wordt toegerekend aan de grond. Dit principe sluit echter aan op de doelstelling van de gemeente om de waardeontwikkeling van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap en daarnaast heeft de gemeente de keuze voor de residuele grondwaardemethodiek weloverwogen gemaakt en door de jaren heen meermaals opnieuw (extern) onderzocht en herbevestigd. Tevens heeft de gemeente in diverse rechtszaken59 haar gelijk gekregen in de keuze voor de residuele methode.” Op pagina 94 staat: “Voor wat betreft de Overstapregeling: in de zaken die er zijn geweest en die (in hoger beroep) noglopen zijn door de rechtbank echter fundamentele vragen beantwoord/geschillen beslecht, ten faveure van de gemeente. Het heeft voor andere erfpachters dan vaak weinig zin om vergelijkbarezaken aan te spannen want de uitkomst zal hetzelfde zijn.” De discussie over het gebruik van de residuele grondwaarde methode betreft het allocatievraagstuk bij bestaande erfpacht van de marktwaarde van het vastgoed aan beide

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 17 van 29

vermogensbestanddelen. Dat de waardeontwikkeling van het vastgoed grotendeels wordt toegerekend aan de grond volgt niet uit de doelstelling van de gemeente om de waardeontwikkeling van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap. Anders was de doelstelling wel zodanig geformuleerd geweest dat de waardeontwikkeling van de hele onroerende zaak grotendeels ten goede aan de gemeenschap komt. De rechtszaken waarnaar wordt verwezen zijn van de rechtbank, waartegen – zo begrijpen wij - hoger beroep is ingesteld. De stelligheid van de uitspraak is dus nogal voorbarig. Het hof Amsterdam heeft in het recente Hoveling arrest9 beslist dat de eenzijdig door de gemeente Amsterdam vastgestelde canon op basis van de genormeerd residuele grondwaardemethode, die twee keer zo hoog uitviel dan een door een gerechtelijke deskundige vastgestelde canon (of bij een indexcanon 50% hoger) buitenproportioneel is waardoor deze als gevolg van het beroep op misbruik van omstandigheden onredelijk is. Vraag 17.

Is het college het met de vragenstellers eens dat de doelstelling van de gemeente om de waardeontwikkeling van de grond ten goede te laten komen aan de gemeenschap niet inhoudt dat de waardeontwikkeling van de opstal wordt afgeroomd? Antwoord: Ja daar is het college het mee eens, daarom wordt de grondwaarde residueel bepaald door de opstalwaarde in mindering te brengen op de WOZ-waarde, zodat de opstalwaarde niet in de grondwaarde verwerkt zit.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 55 staat: “Bij sommige geïnterviewden bestaat de veronderstelling dat de door de gemeente gestelde huureisen niet altijd voldoende terugkomen in de grondwaarde, waardoor de grondwaarde te hoog zou worden voorgesteld. De gemeente heeft de beperkingen die de gemeente eist en vastlegt echter altijd verwerkt in de residuele grondwaarde.” Vraag 18. De kritiek is dat de beperkingen die de gemeente eist onvoldoende zijn verwerkt in de residuele grondwaarde. Hierop wordt in de ambtelijke knelpuntenanalyse niet gereflecteerd. Kan het college aangeven op welke wijze de gemeente de huureisen en andere beperkingen die ze stelt verwerkt in de residuele grondwaarde en op basis waarvan het college concludeert dat dit voldoende is? Antwoord: De privaatrechtelijke eisen of beperkingen, bijvoorbeeld ten aanzien van de huurprijzen, -indexatie en instandhoudingstermijnen, die de gemeente oplegt en die voortvloeien uit het gemeentelijk beleid, worden ook verrekend in de residuele grondwaarde. Deze eisen en beperkingen leiden tot een verlaging van de markt- en grondwaarde van de te realiseren opstallen. Dit komt doordat bijvoorbeeld een huurprijsplafond, een lagere aanvangshuur en een maximum huurindexatie leiden tot lagere huurinkomsten.

Het effect van deze erfpachtrechtelijke beperkingen verschilt per locatie, daarom worden de gevolgen van dergelijke eisen en beperkingen per situatie in beeld gebracht en verwerkt in de (residuele)

9 ECLI:NL:GHAMS:2021:2988, Gemeente Amsterdam/Hoveling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 18 van 29

grondwaarde. De wijze waarop de erfpachtrechtelijke beperkingen worden gekwantificeerd vindt plaats met behulp van de zogenaamde Discounted Cashflow Methode (DCF). Deze waarderingsmethode is algemeen geaccepteerd en maakt het mogelijk om de rekenparameters aan te laten sluiten op de erfpachtrechtelijke beperkingen die de gemeente voorschrijft. Het effect wordt op deze wijze gekwantificeerd en in mindering gebracht op de grondwaarde. Het verwerken van de erfpachtrechtelijke beperkingen in de grondprijzen gebeurt op nauwkeurige wijze. Voor sociale- of middeldure huurwoningen geldt daarom altijd een lagere grondwaarde dan voor reguliere huurwoningen. In het rapport wordt de afslagenmethodiek toegelicht in paragraaf 4.2 van het rapport op pagina 54 onder het kopje “Betaalbaarheidseisen”. Toelichting door vragenstellers: Op pagina 56 staat: “Voor woningen is dit sinds 2016 vormgegeven in de zogenaamde WOZ/BSQ methode, zie figuur 9.” Vraag 19. De WOZ/BSQ methode is medio 2017 vastgesteld en effectief pas in de loop van 2018 ingevoerd. Kan het college deze feitelijke onjuistheid herstellen? Antwoord: Eeuwigdurende erfpacht is voor nieuwe erfpachtuitgiften ingevoerd in juni 2016. De vaststelling van de Overstapregeling heeft vervolgens in juni 2017 plaatsgevonden, maar werd (ambtelijk) al in 2015 en 2016 voorbereid.

Erfpachters konden al in het najaar 2017 een overstapaanvraag indienen op basis van de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2014 dan wel de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2015. Toelichting door vragenstellers: Op pagina 58 staat: “De vanuit de gemeente betrokken interne bouwkostendeskundigen en grondprijsadviseurs hebben hierbij een consulterende deelname, waarbij ze kritisch kijken naar de rekenmethode en de uitkomsten ten aanzien van uitvoerbaarheid en uitlegbaarheid richting erfpachters.” Vraag 20. Uit onafhankelijk onderzoek10 blijkt dat de betrokken interne bouwkostendeskundigen en grondprijsadviseurs veel verder gaan dan een ‘consulterende deelname’. Er worden directe aanwijzingen gegeven aan de externe bouwkostenexperts, die de uitkomsten aanzienlijk beïnvloeden. Het college heeft eerder toegezegd met een bestuurlijke reactie te komen op het onderzoek van de Reus en de Wildt. Wanneer komt dat? Antwoord: Het genoemde onderzoek is omvangrijk. De bestuurlijke reactie op het genoemde onderzoek volgt in het eerste kwartaal van 2022. Toelichting door vragenstellers: Op pagina 58 staat: “Op de grondwaarden worden depreciaties toegepast. Deze depreciatie bestond tot en met 2010 uit 40%, vanaf 2011 uit 25% en vanaf 2017 uit 10%. Deze aanpassingen staan in 10

Reus, de P. en Wildt, R. de, Amsterdamse Erfpacht: de wal keert het schip, 16 november 2021

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 19 van 29

openbare raadsstukken en deze verlagingen worden doorgevoerd om marktconform te blijven en ongeoorloofde staatssteun te voorkomen.” Vraag 21. In de raadsstukken uit 2011 en 2017 is het doorvoeren van de verlaging van de depreciatie ‘om marktconform’ te blijven geen argument geweest. Het argument van voorkomen van staatssteun is ook argumentatieve willekeur. Indien de gemeente voor alle marktpartijen dezelfde depreciatie toepast, is het gehele onderwerp van staatssteun sowieso niet aan de orde. Kunt u de ambtelijke knelpuntenanalyse hierop aanpassen? Antwoord: Uitgangspunt van het gehele grondprijs-/grondwaardebeleid is dat de grondprijzen/grondwaarden marktconform zijn. Op basis van de Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun, moet de gemeente immers marktconforme grondprijzen/grondwaarden hanteren in de uitvoering van haar erfpachtstelsel ten opzichte van erfpachters-ondernemers. De depreciatie is ‘slechts’ een onderdeel van de grondwaardebepaling bij bestaande erfpachtrechten en om tot marktconforme grondwaarden te komen is derhalve ook een marktconforme depreciatie vereist. Los van de Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun is het college zelf ook van mening dat de grondprijzen/grondwaarden marktconform moeten zijn.

Als een korting zou kunnen worden verleend zonder dat sprake is van staatssteun dan betekent dit niet dat de gemeente die korting ook moet verlenen. Daarnaast blijkt onder meer uit de knelpuntenanalyse dat in 2017 in feite geen wijziging van de depreciatie heeft plaatsgevonden. Voorheen werd de grondwaarde voor bestaande erfpachtrechten bepaald op basis van de grondwaarden van nieuwe erfpachtrechten en zaten daarom de sloop- en herbouwkosten verwerkt in de depreciatiefactor. Sinds de vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten in 2017 wordt de grondwaarde bepaald aan de hand van de WOZ/BSQ-methode, waarin de sloop- en herbouwkosten al verwerkt zitten. Om tot een erfpachtgrondwaarde te komen wordt nog wel rekening gehouden met de bestaande contractrelatie die er tussen de gemeente en erfpachter is en is de depreciatiefactor daarom 10%. Zou de depreciatiefactor nog steeds 25% zijn dan zou er dubbel rekening gehouden worden met sloop- en herbouwkosten en is er geen sprake van een marktconforme erfpachtgrondwaarde.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 58 staat: ”Deze berekeningen worden extern gecontroleerd door twee partijen. Daarnaast licht de gemeente de totstandkoming toe aan de hand van zogenaamde grondwaarde en buurstraatquoterapporten. Degemeente kan echter geen inzicht geven in de exacte parameters op woningniveau die gebruikt worden voor de berekeningen omdat hiervoor juridische beperkingen gelden. De gemeente onderzoekt de mogelijkheden om nader inzicht te geven in de totstandkoming van de erfpachtgrondwaarde. De gemeente is echter gebonden aan wettelijke voorschriften waardoor niet alle informatie die aan de berekening van de erfpachtgrondwaarde ten grondslag ligt, gedeeld kan worden. De verstrekking van WOZ-gegevens wordt namelijk bepaald door de wet WOZ. Deze wet schrijft voor dat WOZwaarden alleen op individueel niveau en niet per bulkverstrekking openbaar inzichtelijk zijn voor derden.”

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 20 van 29

Vraag 22. Uit WOB procedure is gebleken dat het college geen besluit heeft genomen tot geheimhouding en dat de wet WOZ juist voorschrijft dat alle informatie die aan de berekening van de individuele erfpachtgrondwaarde ten grondslag ligt, op verzoek voor de individuele casus gedeeld moeten worden. In een normale WOZ bezwaar- en beroepsprocedure worden hiertoe de gebruikte referentieobjecten inclusief de object-kenmerken en de erfpachtcorrectie specificaties gedeeld. Kunt u uitleggen op basis van welke wettelijke belemmering het college meent dat individuen die hierom verzoeken geen inzicht kan worden verschaft? Graag ontvangen wij tevens het advies van de gemeenteadvocaat hierover. Antwoord: Die beperkingen ten aanzien van de openbaarmaking vloeien voort uit de Wet WOZ (artikel 40, lid 2 en artikel 40a), de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en het zorgvuldigheidsbeginsel als onderdeel van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Over het resultaat van het overleg met de gemeenteadvocaat bent u geïnformeerd via de dagmail van 8 februari 2022.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 61 staat: “Hierdoor liepen de rendementen op staatsleningen, die tot 2010 globaal genomen redelijk overeenkwamen met andere rentevoeten, zoals de hypotheekrente, steeds meer uit de pas met gehanteerde rentevoeten op de vastgoedmarkten.” Vraag 23. Wat wordt hiermee bedoeld? Graag in uw antwoord rekening houden met het feit dat marktrentes nominale rentes zijn en het canonpercentage in Amsterdam een reële rente is. Antwoord: Zoals hiervoor reeds vermeld is de canon de vergoeding voor het gebruik van de grond (net zoals bijvoorbeeld huur de vergoeding is voor het gebruik van vastgoed). Met deze zinsnede op blz. 61 wordt bedoeld dat de langetermijn staatsrente tot 2010 veelal een min of meer vergelijkbare hoogte had als de hypotheekrentes op de woningfinancieringsmarkt. Tussen 2000 en 2010 bevonden beide rentevoeten zich doorgaans binnen een bandbreedte tussen de 3% en de 5%. Vanaf 2010 zijn deze rentevoeten steeds verder uit elkaar gaan lopen, mede doordat de staatsrente sindsdien kunstmatig laag werd gehouden door het opkoopprogramma van de Europese Centrale Bank. De hypotheekrente is een nominale rentevoet. Het canonpercentage voor eeuwigdurende erfpacht onder de AB2016 betreft een reële rente, omdat de AB2016 jaarlijks met de volle inflatie wordt geïndexeerd.

De canonpercentages voor voortdurende erfpacht (AB2000) zitten tussen reëel en nominaal in, omdat de AB2000-canons: • Ingeval van een jaarlijks geïndexeerde canon niet met de volle inflatie, maar met een gematigde inflatie worden geïndexeerd • Ingeval van een 10-jaar vaste canon niet worden geïndexeerd