Brief 11-2 wh Van Doorninck beantwoording vragen Boomsma c.s. nav ambtelijke knelpuntenanalyse toekomst erfpachtstelsel

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 21 van 29

• Ingeval van een 25-jaar vaste canon pas achteraf, na 25 jaar, slechts met de gematigde inflatie worden geïndexeerd In een stabiele en transparante financiële markt zou de reële rente, voor een vergelijkbare financieringstermijn, lager liggen dan de nominale rente. Het verschil zou ongeveer gelijk moeten zijn aan de inflatieverwachting. Mede door het ECB-opkoopprogramma was er sinds 2010 echter geen sprake van stabiele, transparante, zuiver werkende financiële markten.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 61 staat: “In 2015 en 2016 heeft de gemeente, volgend op dit besluit uit 2014, ook een minimumpercentage ingesteld voor de 10-jaar vaste canon (2,90%) en de 25-jaar vaste canon (3,25%), en is het minimumpercentage voor de indexcanon ook gaan gelden voor wijzigingen van bestaande erfpachtrechten (1,94% voor bestaande woningen; 3,00% voor andere bestemmingen).” Vraag 24. De ingevoerde minimum percentages zijn in strijd met de AB2000. a. Worden erfpachters die een CHET aanbieding ontvangen erop gewezen dat de gemeente eenzijdig afwijkt van de AB2000, met daarbij de mededeling wat het canonpercentage conform de AB2000 zou zijn geweest? b. Worden erfpachters er ook op gewezen dat ze de mogelijkheid hebben om dit aan de rechter voor te leggen? c. Zijn er al juridische procedures over deze minimum percentages aanhangig gemaakt? d. Is het college het met ons eens dat het verstandig indien de gemeente hierover een proefprocedure entameert, nu er de komende jaren veel canonherzieningen einde tijdvak in de pijplijn zitten? Antwoord: Het college beantwoordt de vragen 24 a, b en c als volgt. Hierbij merkt het college op dat zij de stelling dat de ingevoerde minimum percentages in strijd zijn met de AB2000, niet deelt. Vóór 2014 gold bij nieuwe gronduitgifte onder de AB2000 de werkwijze van art.

7.1 van de AB2000, inhoudende dat de canon werd bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met een canonpercentage, dat (zonder correcties) ééns per kwartaal ontleend werd aan een actuele momentopname van de langlopende staatsrente. Op 1 oktober 2014 (en daarna ook in 2015 voor art. 8 en 9 van de AB 2000) heeft de gemeenteraad gebruik gemaakt van haar bevoegdheid om haar uitgiftebeleid te wijzigen. Sindsdien geldt bij nieuwe gronduitgiften een minimum canonpercentage van 3,00% voor de jaarlijks geïndexeerde canon. Overigens geven de AB2000 niet expliciet aan, welke canonpercentages de gemeente zou moeten hanteren bij CHET-aanbiedingen en bij andere tussentijdse wijzigingen. Tot 2014 hanteerde de gemeente hierbij in de praktijk dezelfde percentages als voor nieuwe gronduitgifte; vanaf 2016 geldt voor CHET-aanbiedingen en voor tussentijdse wijzigingen van AB2000-canons een minimumpercentage van 1,94% voor woonbestemmingen en van 3,00% voor overige bestemmingen. Dit is besloten in het collegebesluit van 6 juni 2017 inzake het wijzigen van het beleid inzake het canonpercentage voor uitbreiding en wijziging van bestaande erfpachtrechten

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 22 van 29

met de AB2000 en voor gemeentelijke aanbiedingen bij canonherziening einde tijdvak en bij conversies naar de AB2000, ter uitvoering van de op 5 april 2017 aangenomen motie 278.17 van het raadslid Van Osselaer c.s.. De sindsdien gehanteerde canonpercentages zijn dan ook niet in strijd met het door de gemeente vastgesteld beleid. In een privaatrechtelijke rechtsverhouding zoals bij erfpacht, staat de weg naar de civiele rechter staat altijd open voor de erfpachter dan wel de gemeente. De gemeente wijst erfpachters om die reden niet expliciet op deze mogelijkheid. Er zijn geen rechtsprocedures aanhangig over het canonpercentage onder de AB2000. Voor wat betreft het antwoord op vraag 24d: zoals eerder opgemerkt bij de beantwoording van vraag 4 ontvangen woningerfpachters in het kader van een CHET, zowel een gemeentelijke aanbieding als een overstapaanbieding. De komende jaren worden relatief weinig canonherzieningen verwacht, mede omdat de verwachting is dat veel woningerfpachters, die in de toekomst een CHET zouden krijgen, zullen overstappen (of inmiddels overgestapt zijn) naar de eeuwigdurende erfpacht (AB2016). Bij iedere CHET-aanbieding geeft de gemeente expliciet aan, dat de erfpachter, als deze zich niet kan vinden in de aangeboden canon, kan kiezen voor bindende canonvaststelling door onafhankelijke deskundigen.

Gelet op het voorgaande ziet het college dan ook geen aanleiding tot een proefprocedure over de AB2000-canonpercentages.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 62 staat: “Vanwege dit tijdsverschil in referentieperiodes vinden er enkele correcties plaats in de formule.” Vraag 25. Dit is nieuwe informatie die niet volgt uit het beleid. Kunt u aangeven welke correcties er precies plaats vinden en dit in een gespecificeerde berekening laten zien? Wanneer is dit aan de raad gecommuniceerd?

Antwoord: Deze correctie is expliciet toegelicht op blz. 28 van het Beleid Grondwaardebepaling bestaande Erfpachtrechten 2017 (Raadsbesluit 682.17, beleid Grondwaardebepaling, 28 juni 2017)11 De op blz. 62 van het rapport bedoelde “correcties” zijn expliciet benoemd in de voetnoot op blz. 28 van dit beleid, waar staat: “De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is 1,28%. De reële rente is beperkt tot een bandbreedte van 1% tot 3%“. Toelichting door vragenstellers: 11

https://assets.amsterdam.nl/publish/pages/842641/raadsbesluit_682a_17_bijlage_1_grondwaardebep aling_bestaande_erfpachtrechten.pdf

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 23 van 29

Op pagina 62 staat: “Het minimum van 1% is ingesteld ter bescherming van de gemeentelijke inkomsten en omdat een extreem laag canonpercentage naar verwachting niet overeenkomt met de (grond)waarde.” Vraag 26. Het canonpercentage is het tarief en heeft geen overeenkomst met de grondslag die gehanteerd wordt. De (grond)waarde is de grondslag voor de prijsbepaling. Het canonpercentage is het tarief voor de prijsbepaling. De resultante, de canon is de prijs die de erfpachter voor het erfpachtrecht betaalt. a. Is het college het met ons eens dat de drempelwaarde voor het canonpercentage een onevenwichtigheid veroorzaakt, omdat het tarief nu niet langer meebeweegt met de marktontwikkelingen, terwijl voor de grondwaarde zelf geen minimum en maximum zijn vastgesteld? Graag een toelichting. b. Kan het college aangeven hoeveel tijd sinds de introductie in 2014 van de minimum en maximum percentages, de canon binnen de bandbreedte is geweest? c. Kan het college aangeven hoeveel tijd in de afgelopen 20 jaar dit in retroperspectief het geval zou zijn geweest? Antwoord: Voor de exacte verwoording van het gemeentelijke beleid inzake het AB2016canonpercentage verwijst het college naar de in 2016 vastgestelde stukken bij de vaststelling van de AB2016.

Gelet op de onduidelijkheid die dit citaat blijkbaar oplevert, was het vollediger geweest als er in het rapport niet “naar verwachting niet overeenkomt met de (grond)waarde” had gestaan, maar “naar verwachting niet overeenkomt met de gebruikswaarde van de grond”. Specifiek inzake de vragen a tot en met c: a.

Voor de grondwaarde geldt wel een minimumbedrag, zie hiervoor het jaarlijks vastgestelde beleid Grondwaardebepaling. Momenteel (2022) bedraagt de minimale grondwaarde voor woningbouw bij uitgifte € 273 per m² gebruiksoppervlak, exclusief BTW. Bij de Overstap geldt eveneens een minimum en maximum voor de grondwaarde van resp. 5% en 49% van de WOZ-waarde. Zoals hierboven reeds aangegeven, werd de marktrente de afgelopen jaren kunstmatig laag gehouden door het opkoopprogramma van de ECB. Mede hierdoor heeft de gemeente momenteel te maken met de (volgens veel economen extreme) situatie dat de marktrente zelfs lager is dan de inflatie. Deze onevenwichtigheden in de marktrente onderstrepen, in de ogen van het college, de rationaliteit van de genoemde drempels in het canonpercentage.

b.

Het bedoelde beleid voor het AB2016-canonpercentage is niet in 2014, maar in 2016 vastgesteld. In 2014 is beleid vastgesteld inzake het AB2000-canonpercentage. Sindsdien is de (door het opkoopprogramma kunstmatig laag gehouden) marktrente altijd onder het minimum van 1% geweest.

c.

Vanaf 2000 tot de start van het ECB-opkoopprogramma lag de langetermijn marktrente steeds enkele procentpunten boven de inflatie(verwachting). De reële staatsrente bevond zich tot medio 2011 veelal tussen de genoemde bandbreedte van 1% en 3%. Het college

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 24 van 29

vermoedt dat dit ook de reden is, dat de Grondwaardecommissie in 2015 deze bandbreedte van 1% en 3% adviseerde. Naarmate de omvang van het ECBopkoopprogramma toenam, kwam de reële rente vanaf 2012 geleidelijk aan onder de 1%, en werd deze uiteindelijk zelfs negatief. Toelichting door vragenstellers: Op pagina 63 staat: “Deze risico’s en kosten zijn onder andere; 1) het risico dat de toekomstige rente over gemeentelijke leningen voor het bouwrijp maken vande grond hoger is dan de canon.78 2) het risico dat de erfpachter de canon niet (op tijd) betaalt. 3) De werkelijke inflatie, grondwaardeontwikkeling of woonduur die afwijkt van de verwachting. 4) Administratieve kosten die verband houden met de erfpachtcontracten.79 De grondwaardecommissie geeft aan dat de hoogte van de risico-opslag giswerk blijft en dat de risico-opslag bovendien afhankelijk zou moeten zijn van de kwaliteit van de locatie.” Vraag 27. Kan het college aan de gemeenteraad een historische kostenanalyse van de gehanteerde risico-opslag van 1,5% verstrekken en daarbij een scenario analyse van het genoemde toekomstige rente risico? Antwoord: De gemeente leent geld voor de gebiedsontwikkeling (zoals het opspuiten van IJburg, aanleg van straten en voorzieningen, enz.), en betaalt de rente over die leningen uit de ontvangen canons.

Wanneer de gemeente een afkoopsom ontvangt, lost zij daarmee (een deel van) deze leningen af. In het verleden (de periode vóór 2010) bedroeg de marktrente die de gemeente voor langlopende leningen moest betalen gemiddeld 3% tot 5%. Op grond van deze historische analyse van de gemeentelijke rentelasten acht het college de kans groot dat deze, op enig moment gedurende de periode waarvoor de canons worden vastgesteld (50 jaar voor AB2000; oneindig lang voor AB2016), weer boven de 3% zullen uitkomen. Met het huidige canonpercentage (2,39% voor AB2016-uitgifte), waarin met dit risico rekening is gehouden, acht het college dit risico momenteel in voldoende mate gedekt. Inzake de administratieve kosten van het erfpachtstelsel wordt opgemerkt dat de kosten voor personeel, huisvesting en administratieve systemen, maar bijvoorbeeld ook van canoninning, debiteurenbeheer, advocaatkosten, beantwoording van raadsvragen en van WOB-verzoeken, de afgelopen jaren gemiddeld € 15,4 mln. per jaar bedroegen. Dit betreft ca. 12 procent van de jaarlijkse canoninkomsten. 12 procent van 2,39% bedraagt ca. 0,30 procentpunt.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 64 staat: “Ook is er bij sommigen kritiek op het indexeren van de canon, waardoor wanneer men dit uit zou zetten in de tijd, zo wordt geredeneerd, de canon effectief over de gehele looptijd geen 2,39% maar 4,5% is.” Vraag 28. Kan het college reflecteren op deze kritiek?

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 25 van 29

Antwoord: De canon is de vergoeding voor het gebruik van de grond. Inflatie wordt ook wel “geldontwaarding” genoemd, omdat het betaalmiddel (geld) veelal ieder jaar iets minder waard wordt. Deze waardedaling van het betaalmiddel wordt gecompenseerd door bedragen jaarlijks aan de inflatie aan te passen (indexeren). De canonindexering in de AB2016 heeft dan ook tot doel te bewerkstelligen dat de reële waarde van de AB2016-canon, als vergoeding voor het gebruik van de grond, in de tijd constant blijft. Vergelijk dit met bijvoorbeeld huurbedragen, die doorgaans ook met de inflatie worden geïndexeerd. Wanneer geen indexering zou plaatsvinden, zou de reële waarde van de geldstroom na vele jaren reduceren tot een symbolisch bedrag. De ervaring van het college is, dat bij uitgifte onder AB2016 de afgelopen jaren ca. 70% van de woningerfpachters koos voor canonbetaling (voor niet-wonen geldt onder de AB2016 een verplichte afkoop).

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 65 staat: “Met een afkoopsom kan de canon voor oneindige duur van het erfpachtrecht afgekocht worden.Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondwaarde. Wanneer de erfpachter heeft gekozen voor canonbetaling, kan hij gedurende de looptijd van het recht alsnog kiezen voor een tussentijdse afkoop. Wel is het zo dat de voorwaarden hiervoor met het verlopen van de tijd minder gunstig worden: het eeuwigdurende tijdvak (na afloop van het lopende, voortdurende tijdvak) komt elk jaar dichterbij waardoor de te betalen afkoopsom elk jaarmet de disconteringsvoet (van 4,5%) stijgt.” Vraag 29. Bij nieuwe uitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom niet gelijk aan de ‘erfpachtgrondwaarde’, maar aan de ‘grondwaarde’. Er wordt bij nieuwe uitgiften immers geen 10% depreciatie toegepast (zie ook de aangekaarte BTW problematiek bij vraag 31). Is het college het met de indieners eens dat hier een verkeerd beeld wordt geschetst? Antwoord: Bij nieuwe gronduitgiften onder eeuwigdurende erfpacht is de afkoopsom gelijk aan de erfpachtgrondwaarde. In art.

2h van de AB2016 staat hierover het volgende gedefinieerd: “Erfpachtgrondwaarde: de waarde van het perceel, vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel, die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon. Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn”. Bij gronduitgifte onder de AB2016 berekent de gemeente geen grondwaarde vol eigendom, maar alleen een erfpachtgrondwaarde (die geldt bij uitgifte in erfpacht tegen de in het erfpachtcontract vastgelegde bestemming). Mogelijk verwarren de vraagstellers de erfpachtgrondwaarde bij nieuwe gronduitgifte met de erfpachtgrondwaarde bij de Overstap. Bij Overstap maakt de gemeente gebruik van de WOZwaarde, die onder de fictie van vol-eigendom is vastgesteld. Vanwege deze fictie-vol-eigendom

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 26 van 29

van de WOZ-waarde deprecieert de gemeente de grondwaarde op basis van de WOZ-waarde naar de erfpachtgrondwaarde. Vraag 30. Bij vastklikken van de canon loopt de erfpachter het renterisico. Klopt het dat bij een stijging van de kapitaalmarktrente de disconteringsvoet die gebruikt wordt voor het vaststellen van de afkoopsom ook stijgt? Klopt het dan ook dat de afkoopsom dan ook minder hard dan met 4,5% per jaar kan stijgen en dat de nominale afkoopsom zelfs lager kan zijn dan bij afkoop nu? Graag een toelichting. Antwoord: Ja, dit klopt. De tussentijdse AB2016-afkoopsom wordt bepaald door de dan actuele AB2016-canon (geïndexeerd met de inflatie tussen vaststelling en afkoopdatum), te delen door het dan actuele AB2016-canonpercentage. Wanneer in de toekomst het AB2016-canonpercentage zal stijgen, zal navenant de tussentijdse afkoopsom dalen. Wel geldt bij afkoop van de AB2016-canon de bepaling, dat de tussentijdse afkoopsom niet lager kan zijn dan de erfpachtgrondwaarde waartegen het recht is uitgegeven. Dit biedt de erfpachter, op het moment van uitgifte, de “zekerheid” dat de afkoopsom nooit lager zal zijn dan op het moment van nieuwe uitgifte.

Daarnaast biedt deze bepaling ook de zekerheid dat de gemeente het geleende bedrag (bijvoorbeeld vanwege de grondproductie door de grondexploitatie destijds), dat tegenover het canonbetalende recht staat, ingeval van afkoop altijd kan aflossen, zodat de gemeente door tussentijdse afkoop geen restschuld overhoudt. Overigens deelt het college de stelling - dat de erfpachter bij vastklikken onder de AB2016 een renterisico zou lopen - niet. Bij de Overstap naar AB2016, ook bij de keuze voor canonbetaling, loopt de erfpachter juist geen risico meer dat zijn canon ooit nog wijzigt als gevolg van rente-ontwikkelingen (zoals bijvoorbeeld wel het gevolg is bij de 10- en 25-jaar vaste canons onder de AB2000). Vraag 31. Nu bij afkoop het toekomstige renterisico voor de gemeente wegvalt, waarom is dit niet in de risicoopslag/canonpercentage/disconteringsvoet verwerkt? Graag een toelichting. Antwoord: Wanneer de gemeente bij afkoopberekeningen in de discontovoet géén risico-opslag zou opnemen, zou de afkoopsom hoger uitkomen dan onder het vigerende beleid, waarbij de gemeente voor de afkoopberekening dezelfde discontovoet hanteert als bij het bepalen van het canonpercentage. Het hanteren van dezelfde discontovoet bij afkoop is dus in het voordeel van de erfpachter.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 76 staat: “Deze beoordeling heeft geen dwingend karakter, de deskundigencommissie is niet verplicht het rapport aan te passen naar aanleiding van het commentaar.”

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 27 van 29

Op pagina 85 staat: “Zoals in hoofdstuk 4 uiteengezet, wordt er voor het berekenen van de erfpachtgrondwaarde (waarde canon op wordt gebaseerd) gebruik gemaakt van de residuele methode. De gemeente past deze methodiek reeds decennia toe.” Vraag 32. In het overgrote gedeelte van de canonherzieningen einde tijdvak in de afgelopen decennia is de gemeente akkoord gegaan met een grondwaarde die niet residueel is bepaald. De residuele methodiek van de gemeente is ook niet algemeen aanvaard (zie de casus Hoveling en dat meer dan 2/3 van de erfpachters die een CHET aanbieding van de gemeente kregen, deze afwezen en voor een deskundigenprocedure kozen. Deze kwamen gemiddeld op circa 50% van de gemeentelijke aanbieding uit). Kan het college hierop reflecteren? Antwoord: Zoals reeds toegelicht bij de beantwoording van vraag 4 is in de jurisprudentie ten aanzien van het vaststellen van een nieuwe canon uitgemaakt dat de deskundigen daar in beginsel vrij in zijn. De rechter hanteert bij de beoordeling van deskundigenrapporten het marginale toetsingscriterium. Deskundigen beoordelen de hen voorgelegde vraag op basis van hun op kennis en ervaring gebaseerde intuïtief oordeel. Hun beslissing dient naar behoren te worden gemotiveerd, waarbij de deskundigen voldoende inzicht dienen te geven in hun gedachtegang.

In de zaak Hoveling was sprake van een conversie van tijdelijke erfpacht naar voortdurende erfpacht (en dus niet van een canonherziening einde tijdvak). Het gemeentelijk conversiebeleid beschrijft hoe de gemeente omgaat met tijdelijke erfpachtrechten die worden omgezet naar voortdurende erfpachtrechten. Daarin staat onder meer dat de canon wordt berekend uitgaande van de op dat moment geldende grondwaarde en het op dat moment geldende canonpercentage. De vaststelling van de canon geschiedt in hoofdlijnen op dezelfde wijze als bij de CHET. In de zaak Hoveling wordt vermeld dat in de Grondprijzenbrief 2012 het grondprijzenbeleid van de gemeente is opgenomen. Daaruit volgt op welke wijze de gemeente grondprijsberekeningen uitvoert. Daaruit volgt ook dat de gemeente in gevallen als deze de ‘genormeerde residuele grondprijs’ hanteert. Hoveling voert in de rechtsprocedure onder andere aan dat niet de ‘residuele grondwaardebepaling’ moet worden gehanteerd, maar een andere methode (grondquotemethode). De door de rechtbank benoemde deskundige heeft echter aangegeven dat de ‘residuele grondwaardebepaling’ het meest objectief is en door de meeste betrokkenen wordt gebruikt.

Toelichting door vragenstellers: Op pagina 86 staat de tabel: WOZ-waarde Stichtingskosten Sloopkosten Grondwaarde Depreciatiefactor95

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Voorbeeldappartement 2008 340.000 190.00 Nvt. 150.000 40%

Voorbeeldappartement 2014 300.000 200.000 Nvt. 100.000 25%

Voorbeeldappartement 2021 600.000 235.000 10.000 294.000 (= 49%) 10%

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 28 van 29

Depreciatie Erfpachtgrondwaarde Canonperc. AB 2000 Canon AB 2000 Ratio erfpachtgrondw. Ratio Canon

60.000 90.000 4,31% € 3.879

25.000 75.000 2,37% € 1.778 1,2 2,2

: :

29.400 264.600 1,94% € 5.133 1 1

: :

4,3 2,9

Dit fictieve rekenvoorbeeld is van weinig toegevoegde waarde, alleen al omdat er in de prijsklasse van € 300.000 WOZ-waarde 2014 zo goed als geen woningen zijn met een grondquote 2017 van 33%. Bovendien zijn de grondprijzenbrieven 2008 en 2014 bekend, zodat deze bij de vergelijking betrokken kunnen worden. Een realistisch voorbeeld voor een appartement van 112m2 aan de Zeeburgerdijk in Oost is de volgende: Oost M31a Noordwestkwadrant Indische Buurt Zuid Voorbeeld Appartement 112 m2 ~ Markt/WOZ-waarde Stichtingskosten Sloopkosten Grondquote Grondwaarde Depreciatiefactor Depreciatie Erfpachtgrondwaarde

Aanbieding CHET 2008 *

Deskundigen CHET 2008 *

Aanbieding CHET 2014 *

Deskundigen CHET 2014 *

€ 336.000 € 262.000 n.v.t 22% € 74.000 40% € 29.600 € 44.400

€ 369.500 € 277.500 n.v.t 25% € 92.000 25% € 23.000 € 69.000

€ 369.500 € 288.500 n.v.t 22% € 81.000 40% € 32.400 € 48.600

€ 336.000 € 245.000 n.v.t 27% € 91.000 40% € 36.400 € 54.600

Overstap WOZ 2014 € 302.000 € 226.000 € 10.000 22% € 66.000 10% € 6.600 € 59.400

Aanbieding CHET 2021 (WOZ 2019) € 625.000 € 371.000 € 10.000 39% € 244.000 10% € 24.400 € 219.600

Deskundigen CHET 2021 $ € 687.000 € 453.000 n.v.t 34% € 234.000 40% € 93.600 € 140.400

Canonpercentage # 4,31% 4,03% 2,37% 1,96% 2,39% 1,94% 1,49% Canon CHET € 2.353 € 1.789 € 1.635 € 953 € 1.420 € 4.260 € 2.092 Overstappremie 35% 25% Overstapcanon € 923 € 3.195 Ratio erfpachtgrondwaarde 0,9 0,7 1,2 0,8 1 3,7 2,4 Ratio Canon CHET 1,7 1,3 1,2 0,7 1 3,0 1,5 ~ Gemiddelde appartementen G0 = 87-118 m2, BuurtStraatID M31a_0363300000005554 Zeeburgerdijk, n=9, gem. GO = 100 m2 * Aanbieding marktwaarde en grondwaarde conform Grondprijzenbrief 2008 en 2014, deskundigen grondquote en depreciatie conform praktijk # Canonpercentage 2e kwartaal aanbieding CHET en Overstap gemeente, deskundigen ASRE $ Aannamen: Marktwaarde = WOZ 1-1-2020 x 110%; grondquote

CHET 2008 vs. CHET 2014 vs. CHET 2021 vs. Overstap WOZ 2014 Overstap WOZ 2014 Overstap WOZ 2014 111% € +34.000 108% € +19.000

122% € +67.500 123% € +51.500

207% € +323.000 164% € +145.000

138% € +25.000

139% € +26.000

370% € +178.000

92%

€ -4.800

116%

€ +9.600

370% € +160.200

166%

€ +934

115%

€ +216

300%

€ +2.841

346%

€ +2.272

Voor alle appartementen in deze BSQ (n=166) geldt een gemiddeld oppervlakte van 65 m2 Oost M31a Noordwestkwadrant Indische Buurt Zuid Voorbeeld Appartement 65 m2 ~

Aanbieding CHET 2008 *

Deskundigen CHET 2008

Aanbieding CHET 2014 *

Deskundigen CHET 2014

Overstap WOZ 2014

Aanbieding CHET 2021 (WOZ 2019)

Deskundigen CHET 2021 $

Markt/WOZ-waarde € 195.000 € 195.000 € 214.500 € 214.500 € 178.000 € 400.000 € 451.000 Stichtingskosten € 142.000 € 152.000 € 160.500 € 167.500 € 129.000 € 234.000 € 298.000 Sloopkosten n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t € 10.000 € 10.000 n.v.t Grondquote 27% 22% 25% 22% 22% 39% 34% Grondwaarde € 53.000 € 43.000 € 54.000 € 47.000 € 39.000 € 156.000 € 153.000 Depreciatiefactor 40% 40% 25% 40% 10% 10% 40% Depreciatie € 21.200 € 17.200 € 13.500 € 18.800 € 3.900 € 15.600 € 61.200 Erfpachtgrondwaarde € 31.800 € 25.800 € 40.500 € 28.200 € 35.100 € 140.400 € 91.800 Canonpercentage # 4,31% 4,03% 2,37% 1,96% 2,39% 1,94% 1,49% Canon € 1.371 € 1.040 € 960 € 553 € 839 € 2.724 € 1.368 Overstappremie 35% 25% Overstapcanon € 545 € 2.043 Ratio erfpachtgrondwaarde 0,9 0,7 1,2 0,8 1,0 4,0 2,6 Ratio Canon 1,6 1,2 1,1 0,7 1,0 3,2 1,6 ~ Gemiddelde alle appartementen BuurtStraatID M31a_0363300000005554 Zeeburgerdijk, n=166, gem. GO = 65 m2 * Aanbieding marktwaarde en grondwaarde conform Grondprijzenbrief 2008 en 2014, deskundigen grondquote en depreciatie conform praktijk # Canonpercentage 2e kwartaal aanbieding CHET en Overstap gemeente, deskundigen ASRE $

Aannamen: Marktwaarde = WOZ 1-1-2020 x 110%; grondquote

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

CHET 2008 vs. CHET 2014 vs. CHET 2021 vs. Overstap WOZ 2014 Overstap WOZ 2014 Overstap WOZ 2014 110% € +17.000 110% € +13.000

121% € +36.500 124% € +31.500

225% € +222.000 181% € +105.000

136% € +14.000

138% € +15.000

400% € +117.000

91%

€ -3.300

115%

€ +5.400

400% € +105.300

163%

€ +532

114%

€ +121

325%

€ +1.885

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 11 februari 2022 Pagina 29 van 29

Vraag 33. Is het college het met de indieners eens dat herziening door deskundigen in 2008 en 2014 voor de erfpachter gunstiger uit pakte dan de gemeentelijke CHET aanbieding? Antwoord: Ja daar is het college het mee eens, voor dit specifieke voorbeeld. Het verschil kan worden verklaard doordat de gemeente de aanbieding baseert op basis van het goed onderbouwde gemeentelijk beleid maar de deskundigen echter vrij zijn om hun eigen methode te hanteren, mits ook voldoende onderbouwd. Verder wijst het college er ten overvloede op dat in dit voorbeeld de canon bij overstap (voor zover aangevraagd vóór 8 januari 2020) lager uitvalt dan de door deskundigen in het kader van de CHET vastgestelde canon ingeval van CHET in 2008, 2014 of 2021. Vraag 34. Heeft het college eerder juridisch advies ingewonnen over de proportionaliteit van het erfpachtinstrument om de eigen beleidsdoelen na te streven? Indien dat het geval is, graag ontvangen we dat advies zsm. We merken op dat dit onbeantwoord blijft in bijlage 3 (memo van VU hoogleraar Vonck cs). Dat memo verkent weliswaar in hoeverre erfpacht meerwaarde biedt tov mogelijkheden die publiekrechtelijke of privaatrechtelijke instrumenten geven maar de proportionaliteit van het instrument erfpacht blijft nog altijd onbeantwoord.

Antwoord: Het college heeft niet eerder juridisch advies ingewonnen over de “proportionaliteit” van het erfpachtinstrument. In gevallen waarbij het college op bepaalde beleidsterreinen de inzet van het erfpachtinstrument overweegt wordt altijd een afweging gemaakt over hoe de eventuele inzet van het privaatrechtelijke erfpachtinstrument zich verhoudt tot het beschikbare publiekrechtelijke instrumentarium. Zie bijvoorbeeld ook de beantwoording van vraag 2. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl