Bijlage7-NvU-kavels-C2-C3.pdf
Tekst van het document
NOTA VAN UITGANGSPUNTEN KAVELS C2 EN C3 HET PARNASCOMPLEX
Colofon Opdrachtgever en inhoud: Gemeente Amsterdam & Rijksvastgoedbedrijf juni 2021 contactpersonen: Rijksvastgoedbedrijf Ingrid Juffermans Gemeente Amsterdam Coen de Rijk
De foto’s in dit document zijn met zorg gekozen, en komen deels van internet. Mocht er bezwaar zijn tegen het gebruik van een foto, neem dan contact op met de auteurs.
NOTA VAN UITGANGSPUNTEN KAVELS C2 EN C3
HET PARNASCOMPLEX
Inhoud 1. Inleiding
4
2. Stedenbouwkundige context
7
3. Visie Het Parnascomplex
19
4. Eisen
29
5. Bijlagen
33
3
De Nieuwe Rechtbank Dok Dak Park Begraafplaats Buitenveldert
Kantongerecht (kavel C1)
Uitvaartcentrum Zuid
Levvel Jeugdhulp Fred. Roeskestraat Het Parnascomplex (kavels C2 en C3)
Strawinskylaan (opgetild)
Parnassusweg
4
1. INLEIDING bouwrijpe kavels biedt kansen voor de locatie zelf, de
Leeswijzer
directe omgeving en de stad als geheel. De locatie -
Deze Nota van Uitgangspunten begint met een
Op de hoek van de Parnassusweg en de Fred.
enerzijds aan de levendige, groene en veelzijdige Fred.
toelichting van de huidige situatie, waarin de
Roeskestraat te Amsterdam ligt het voormalig
Roeskestraat, anderzijds onderdeel van Zuidas en het
stedenbouwkundige context van het gebied, het beleid
rechtbankgebouw. Dit bijzondere complex is gelegen
hart van zakelijk Amsterdam – maakt deze plek geschikt
dat van toepassing is op deze kavels en de
in het Parnasgebied. Een relatief klein gebied dat van
voor zowel wonen als werken.
positie van de twee kavels worden uitgediept.
Een unieke kans voor een nieuwbouwlocatie op de Zuidas!
Vervolgens worden aan de hand van een viertal
oudsher gekenmerkt wordt door de aanwezigheid van de rechtbank Amsterdam. Inmiddels is een nieuw
Het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente
thema’s de ambities en eisen geformuleerd, waaraan
rechtbankgebouw direct aan de A10 gebouwd en
Amsterdam hebben gezamenlijk de mogelijkheden
het architectonisch plan, dat de nieuwe erfpachter - na
in gebruik genomen. Dit betekent dat het deels
van herontwikkeling verkend. Dit heeft geleid tot
gunning en uitgifte door het Rijksvastgoedbedrijf - in
monumentale rechtbankgebouw en het naastgelegen
voorliggend document waarin ambities en eisen zijn
samenspraak met de gemeente moet opstellen, zal
perceel waar nu nog het tijdelijke rechtbankgebouw
geformuleerd ten behoeve van de uitgifte in erfpacht.
moeten voldoen.
staat door het Rijksvastgoedbedrijf verkocht worden. De bedoeling is dat het deels monumentale rechtbankgebouw (kavel C1) door de gemeente gekocht wordt. Het eeuwigdurend erfpachtrecht van de kavels C2 en C3 waarop thans het tijdelijke rechtbankgebouw staat zal door het Rijksvastgoedbedrijf verkocht worden aan de markt. Een unieke kans voor de
1
toekomstige erfpachter om op een gewilde locatie te mogen ontwikkelen en daarmee een kwalitatief hoogwaardige bijdrage te leveren aan de ambities van
2
de stad Amsterdam en Zuidas in het bijzonder, om het Parnasgebied te transformeren naar een gemengd stedelijk gebied met een mix van wonen, kantoren en
uit te geven kavels C2 en C3
voorzieningen in een groene setting. De uitgifte in eeuwigdurende erfpacht van de 5
1
Het Kantongerecht
2
De tijdelijke rechtbank
6
2. STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT
7
Het Parnascomplex
kaart Zuidas, parnasgebied aangegeven
8
STEDENBOUWKUNDIGE CONTEXT Zuidas
woningen en meer diversiteit in het woonaanbod, onder
station Amsterdam-Zuid. In 2019 is gestart met de
Het voormalige rechtbankgebouw is gelegen aan de
andere middeldure en sociale huur. Dit zal leiden tot
voorbereidende bouwwerkzaamheden van Zuidasdok.
kruising van de Parnassusweg en Fred. Roeskestraat
een grotere vraag naar voorzieningen, met name voor
in Amsterdam en maakt deel uit van Zuidas. Binnen
bewoners (bijvoorbeeld zorg en onderwijs). Voor het
Er is een aantal specifieke beleidsdocumenten voor
de Visie Zuidas 2016 vormt het Parnasgebied een
Parnasgebied ligt de nadruk op wonen, gemengd met
Zuidas relevant voor de opgave van het Parnascomplex:
eigen deelgebied. Het Parnasgebied wordt aan de
kantoren en voorzieningen.
•
Principenota Parnas 2019;
noordzijde begrensd door de Spinozabuurt (onderdeel
Een belangrijke ontwikkeling in Zuidas is de Zuidasdok.
•
Visie Zuidas 2016;
van de Prinses Irenebuurt), aan de oostzijde door de
De rijksweg A10 Zuid gaat van vier naar zes rijstroken
•
Welstandsnota Zuidas 2011;
Parnassusweg, aan de zuidzijde door de A10 en het
en verdwijnt in het hart van Zuidas onder de grond.
•
Plan voor een Groene Zuidas 2018;
toekomstig Zuidasdok en aan de westzijde door de
Station Amsterdam-Zuid wordt compleet vernieuwd,
•
Handout duurzaam bouwen Amsterdam (www.
Begraafplaats Buitenveldert.
verschillende vormen van (openbaar) vervoer
duurzaamontwikkelen.amsterdam.nl)
komen er straks samen (trein, tram en metro). Het In de visie Zuidas 2016 is de ambitie neergelegd om
stationsgebied krijgt een nieuwe, groene inrichting. Met
Een vast onderdeel van alle plannen in Zuidas en
Zuidas door te ontwikkelen van een puur zakelijk naar
de realisatie van de nieuwe Brittenpassage wordt het
waar sterk op ingezet wordt, is duurzaamheid; zowel
een gemengd stedelijk gebied. Er is behoefte aan meer
Parnasgebied nog beter bereikbaar vanaf het nieuwe
in de gebouwen als op straat. Een duurzame Zuidas betekent een groene, gezonde, schone en energie neutrale leefomgeving. Samen met bedrijven, onderwijsinstellingen en maatschappelijke organisaties wordt dit in praktijk gebracht. Dit betekent onder andere dat er wordt gewerkt aan duurzame energieopwekking, energiebesparing, schone lucht, een klimaatbestendige stad en een circulaire economie. Alle relevante stukken, waaronder bovenstaande documenten en het overige van toepassing zijnde beleid van de gemeente Amsterdam zijn opgenomen in Bijlage 1: ‘Relevant vigerend beleidskader’.
De Zuidas met deelgebied Parnas 9
Het Parnascomplex
FRED. ROESKESTRAAT - GROENE & LEVENDIGE MIX VAN WONEN, WERKEN, LEREN EN VERBLIJVEN
10
Fred. Roeskestraat De Fred. Roeskestraat maakt deel uit van de lange lijn
functie aan dit palet toe te voegen. De begraafplaats
viaduct van de Strawinskylaan dat de kruising van de
IJsbaanpad, Fred. Roeskestraat, Irenestraat: een rustige,
heeft een terras waar kantoormedewerkers tussen de
Fred. Roeskestraat met de Parnassusweg blokkeert. De
groene straat parallel aan de rijksweg A10 die de
middag lunchen, scholieren skateboarden op straat,
auto-ontsluiting van de kavels is daarom niet gesitueerd
Schinkel verbindt met het Beatrixpark. De straat vormt
bezoekers van de rechtbank en kunstenaars van de
aan de Fred. Roeskestraat, maar aan de zuidzijde van de
de overgang tussen de grote schaal van Zuidas en de
Rietveldacademie drinken koffie op de stoep. Er zijn
kavel, aan het zogenoemde rechtbankcarré, die rondom
stedelijke schaal van de naastgelegen buurten. In het
weinig straten in Amsterdam waar zo veel functies bij
de nieuwe rechtbank loopt (zie voor details van de straat
geval van de Fred. Roeskestraat is dit de overgang naar
elkaar komen. Dit maakt de straat overdag levendig
de tekening op pagina 14).
de Stadionbuurt. De straat wordt gekenmerkt door de
en ‘s avonds een rustige woonstraat. Deze unieke,
groene sfeer, losse gebouwen en variatie in hoogte en
ruimtelijke en programmatische kwaliteit is een
gebouwgrootte. Opvallend is de bijzondere mix van
belangrijke inspiratie voor de herontwikkeling van de
functies: wonen, werken, leren en verblijven komen
nieuwbouwkavels C2 en C3 en dient dan ook als leidend
bij elkaar, wat zorgt voor een rijke mix van gebruik en
principe.
mensen. De bedoeling is om aan de oostelijke entree van het Parnasgebied binnenkort in een verbouwde
De Fred. Roeskestraat is ter hoogte van deze kavels
monumentale rechtbank een publieke culturele
niet toegankelijk voor auto’s. Dit hangt samen met het
Levendige mix: terras
Ambulante handel
Verblijven op straat 11
Irenestraat
Roeskestraat Roeskestraat
Uitvaartcentrum
voormalig kantongerecht
Levvel
tijdelijke rechtbank
Levvel
Parnassusweg
Levvel
Levvel rechtbankcarré
Levvel fietsenstalling entree parkeergarage
nieuwe rechtbank
voorplein nieuwe rechtbank
12
Strawinskylaan
Het Parnasgebied
kavel van stichting Levvel (westzijde van de kavels C2 en
In deze Principenota staan de thema’s overgang en
Inmiddels is de bouw van de nieuwe rechtbank
C3) wordt de campussetting in het hele Parnasgebied
verbinding (van formeel naar informeel), een divers
afgerond. De gemeente werkt aan plannen voor een
doorgezet.
karakter en ontvangst en ontmoeting centraal. In
kantoorontwikkeling naast de nieuwe rechtbank- op
de Principenota zet de gemeente in op een mix van
de huidige parkeerkavel in de zuidwesthoek van
Bovenal zal de nadruk van de ontwikkeling van
doelgroepen, een sterke community en een gebied met
het Parnasgebied. In diezelfde zuidwestelijke hoek
het Parnasgebied liggen op het creëren van een
een groen karakter. De ambities zoals beschreven in het
verdwijnt straks de rijksweg A10 onder de grond. De
aantrekkelijk gemengd gebied in campussetting. Het
volgende hoofdstuk van deze Nota van Uitgangspunten
bovenkant van de tunnelbak wordt vergroend (ambitie
doel is om losstaande (woon)gebouwen in het groen te
(NVU) sluiten aan op de Principenota.
“DokDakPark”). Door al deze ontwikkelingen wordt
realiseren. Tussen de (woon)gebouwen is ruimte voor
het Parnasgebied meer onderdeel van Zuidas. Aan de
spelen, ontmoeten en verblijven in een uitnodigend,
Van oude naar een nieuwe rechtbank
zuidzijde, direct naast station Amsterdam-Zuid, krijgt het
groen openbaar gebied.
Het oorspronkelijke rechtbankgebouw is ontworpen door architect Ben Loerakker en kwam in verschillende
gebied een hoogstedelijk karakter. Om al deze veranderingen goed samen te brengen en
fasen tot stand in de periode 1969-1996. Deel E is het
De kavel (kavel C1) met het deels monumentale
aan te laten sluiten op de sfeer van de Fred. Roeskestraat,
oudste deel en is gebouwd in 1970 (zie plattegrond op
voormalige rechtbankgebouw zal transformeren naar
heeft de gemeente een overkoepelende visie voor het
pagina 13). De verschillende uitbreidingen (delen A, B,
een publieke culturele instelling. Een verrijking van de
Parnasgebied vastgesteld (de Principenota Parnas).
C, D en F) die door de jaren heen zijn gerealiseerd zijn
al aanwezige mix van kantoren, onderwijs en andere B
publieke voorzieningen. De vorm van dit gebouw wordt gedicteerd door de functie. De verschijningsvorm voegt
A
zich in de groene, gevarieerde campussetting die in het Parnasgebied wordt beoogd. Dit is ook het uitgangspunt
F
C
bij toekomstige ontwikkelingen en transformaties. De bedoeling is onder meer om het voormalige
E
rechtbankgebouw te voorzien van een aanbouw van maximaal 15 meter hoog aan de westelijke kavelgrens
D
van kavel C1 en een opbouw. Op en om deze nieuwe functie worden publieke (dak)tuinen aangelegd. Bij een eventuele herontwikkeling van de naastgelegen
Bouwdelen van oorspronkelijke rechtbankgebouw 13
ook door Loerakker ontworpen. Dit complex, met al haar bijgebouwen, voldeed echter niet meer. Onlangs is het nieuwe rechtbankgebouw, op de naastgelegen zuidelijke kavel, gerealiseerd. In de nieuwe rechtbank vallen alle rechtbankfuncties weer onder een dak. De nieuwe rechtbank is gebouwd op een deel van de locatie van het voormalige rechtbankgebouw. Hiervoor zijn enkele delen van het voormalige complex gesloopt (delen A, B, C en D). De rechtbankorganisatie was daarna gehuisvest in de delen E en F (kavel C1), uitgebreid met een tijdelijk rechtbankgebouw: een gebouw speciaal ontworpen om de periode tot de voltooiing van de nieuwe rechtbank te overbruggen (kavels C2 en C3). Nu de nieuwe huisvesting af is, is de hele organisatie naar het nieuwe pand verhuisd. Het tijdelijke rechtbankgebouw wordt gedemonteerd en
Doorsnede van het rechtbankcarré
verplaatst naar een andere bestemming. De kavels C2 en C3 komen, na demontage van het tijdelijke rechtbankgebouw, naar verwachting medio 2022
station Amsterdam-Zuid. De hoofdontsluiting voor de
Op de noordoosthoek schermt een natuurstenen muur
bouwrijp beschikbaar.
parkeergarage (medewerkers, gedetineerden vervoer en
de inrit naar de fietsenkelder en parkeergarage van de
goederen) is via het rechtbankcarré aan de noordzijde
nieuwe rechtbank af.
De nieuwe rechtbank is een groot volume van 50 meter
van de nieuwe rechtbank. Hiervoor is een hellingbaan
hoog (zie afbeelding op pagina 15). Het is alzijdig
aangelegd in het verlengde van de Strawinskylaan, over
Het nieuwe rechtbankcarré vormt de zuidelijke
ontworpen met transparante gevels. De hoofdentree
het bestaande fietspad. Deze route is ook bestemd voor
kavelgrens van de te bebouwen kavels C2 en C3. Hier
van de nieuwe rechtbank ligt aan een nieuw voorplein
autoverkeer naar de kavels C2 en C3 en is onderlangs
dient dan ook de inrit van de parkeergarage onder de
aan de zuidzijde op de hoek Parnassusweg – rijksweg
ook bruikbaar voor fietsers.
nieuwbouw gesitueerd te worden.
A10, aan het toekomstige DokDakPark en direct nabij 14
Bestemmingsplan Het huidige bestemmingsplan in het Parnasgebied is het bestemmingsplan Zuidas-Parnas, vastgesteld op 9 september 2015. Ten behoeve van de (her) ontwikkeling van de kavels C2 en C3 dient een nieuw bestemmingsplan (d.w.z. wijziging van het omgevingsplan, indien de Omgevingswet in werking is getreden) opgesteld te worden. Voor meer informatie over het vigerende ruimtelijke en milieubeleid van het Parnasgebied wordt verwezen naar Bijlage 1: ‘Relevant
De nieuwe rechtbank gezien vanuit de noordwesthoek, met ommuurde tuin bij de entree van de fietsenstalling
vigerend beleidskader’.
De nieuwe rechtbank gezien vanaf de A10/ Parnassusweg 15
Gebouwdelen A & B deze uitbreidingen zijn reeds gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe rechtbank Gebouwdeel E het Kantongerecht (monument)
16
De te verkopen kavels: het Parnascomplex Nu het nieuwe rechtbankgebouw haar deuren heeft geopend, komen er drie kavels vrij: •
Kavel C1 met hierop de bouwdelen E en F van het
E
voormalige rechtbankgebouw. De bedoeling is dat kavel C1 door de gemeente gekocht wordt; •
G
Kavels C2 en C3 (~ 3.017 m²), bouwdeel G, het tijdelijke rechtbankgebouw. Op deze kavels is nieuwbouw voorzien.
Kavels C2 en C3 komen naar verwachting medio 2022 vrij. De twee kavels worden in één keer in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. De blooteigendom van kavels C2 en C3 zal bij de gemeente Amsterdam
F
komen. In dit document zal hierna naar deze twee kavels gezamenlijk worden verwezen als de ‘kavels C2 en C3’ en naar de nieuwbouw op kavels C2 en C3 als ‘het Parnascomplex’.
uit te geven kavels C2 en C3.
17
18
3. VISIE HET PARNASCOMPLEX
19
GROEN Groen op het gebouw
bepalen. De ruimte om het gebouw is openbaar.
Voor het Parnasgebied wordt, zoals hiervoor in
De typologie losstaande gebouwen in een groene
hoofdstuk 2 al aangegeven, uitgegaan van losstaande
Het beheer- en inrichtingsplan van de openbare ruimte
campussetting van het Parnasgebied is nog niet
gebouwen in een groene campussetting. Het is
op de kavels C2 en C3 zal worden gemaakt en uitgevoerd
doorontwikkeld in de Puccinimethode. Er worden op
daarnaast de ambitie om ook de gebouwen te
door de gemeente Amsterdam. De realisatiekosten
verschillende plekken in Amsterdam campusgebieden
vergroenen. Dit levert een gevarieerd en genereus
komen voor rekening van de ontwikkelende partij. De
ontwikkeld, en uiteindelijk zal deze typologie ook zijn
gebied op, waarin vergroende gebouwen van een
gemeente Amsterdam zorgt ook voor het beheer en
weerslag in de Puccinimethode krijgen. Het precieze
variërende maat en typologie in een groene setting
onderhoud van de openbare ruimte.
materiaalgebruik en de detaillering staan daarom nog
komen te staan. Het nieuwe gebouw op de kavels C2
niet vast in deze fase van het project.
en C3 heeft, net als het voormalige, monumentale
Het Parnasgebied valt onder de Puccinimethode. De
rechtbankgebouw, een alzijdig karakter. Het
beoogde beeldkwaliteit van de openbare ruimte sluit
Aansluiting van het hybride gebouw op openbare ruimte
onbebouwde dakdeel van de kantooronderbouw
hierop aan. De Puccinimethode staat voor een kwalitatief
De openbare ruimte sluit aan bij de nieuwbouw. De
bovenop de vierde bouwlaag, tussen de woonblokken,
goede, fysieke inrichting van alle Amsterdamse
entrees en de oriëntatie van het gebouw worden
wordt een groene collectieve tuin voor de bewoners.
openbare ruimte. Een kwalitatief goede, fysieke
zorgvuldig gekozen in relatie met de openbare ruimte,
inrichting is gebruiksvriendelijk, veilig, beheerbaar,
routes en programmering van de plint. Naast entrees
Stedelijk en klimaatbestendig groen
duurzaam, betaalbaar, samenhangend én mooi. De
zijn de functies in de plint essentieel voor interactie met
Het karakter van de publieke ruimte is groen en stedelijk,
openbare ruimte is integraal ontworpen met alle
de openbare ruimte. Op voor de hand liggende plekken
met afwisselend bestrating en beplanting. Ruimtes
belanghebbenden. Puccini is betreffend materialisatie
(met name de gevels aan wegen en paden) komen
lopen gemakkelijk in elkaar over en zijn bruikbaar voor
en detaillering doorontwikkeld voor het ontwerp van
de meer publieke programma’s van kantoren in de
bewoners. Het groen is van hoge kwaliteit en zoveel
straten met een 30 km/u en 50 km/u regime.
onderbouw. Loggia’s, balkons, erkers en (dak)terrassen
mogelijk in volle grond. Gestreefd wordt naar een
Een goed voorbeeld voor het kwaliteitsniveau dat
creëren een samenhangend gevelbeeld.
regenbestendige en groen in te richten buitenruimte.
in het Parnasgebied gerealiseerd kan worden is de
De grote bomen aan de Fred. Roeskestraat voor de
Fred. Roeskestraat, die volgens de Puccinimethode
Duurzame mobiliteitsoplossingen
tijdelijke rechtbank, op kavel C3, worden behouden als
is ontworpen. De materialisering hiervan is 30 x 30
Het is van groot belang om het autogebruik op Zuidas
de kwaliteit van de bomen dat toelaat (hiervoor laat de
tegel (met voegslag) in de stoep en parkeervakken,
te verminderen. Goede alternatieven voor de auto, zoals
gemeente Amsterdam onderzoek naar de kwaliteit van
gebakken materiaal op de rijbaan en rood asfalt op de
de fiets en het openbaar vervoer, zijn cruciaal om Zuidas
de bomen uitvoeren). Het zijn bomen met een mooie
fietspaden. Het straatmeubilair zijn Canapébanken en de
nu en in de toekomst bereikbaar, leefbaar en duurzaam
uitstraling, die mede het groene karakter van de straat
Amsterdamse Prullenbak.
te houden. Duurzame mobiliteitsoplossingen moeten 20
Gemeenschappelijke daktuin
21
daarom onderdeel zijn van de nieuwbouw. Denk hierbij
De inrit naar de parkeergarage moet inpandig opgelost
aan (schone) deelauto concepten en het stimuleren van
worden. De inrit is in de bebouwing geïntegreerd,
fietsgebruik.
de hellingbaan is niet aan de gevel gelegen. De inrit kent een genereuze vormgeving met een uitstraling
Er wordt niet geparkeerd op maaiveld. Parkeren dient
vergelijkbaar aan en gelegen naast de hoofdentree
opgelost te worden middels een parkeergarage,
en is een samenhangend onderdeel van de totale
welk wordt ontsloten vanaf het rechtbankcarré. Ook
gevelarchitectuur.
laden en lossen gebeurt vanaf het rechtbankcarré. Voor noodverkeer is het gebied ook vanaf de Fred.
Parkeerplaatsen voor fietsen en scooters van bewoners
Roeskestraat bereikbaar. De parkeergarage of -kelder
worden goed geïntegreerd en gebruiksvriendelijk
dient volledig ondergronds te zijn en ligt volledig onder
opgelost bij voorkeur ondergronds. Bovengronds moet
het gebouw binnen de aangewezen rooilijnen. Deze
de fietsenstalling een hoge plintuitstraling hebben,
garage gaat zodoende niet ten koste van de groene
tevens als samenhangend onderdeel van de totale
inrichting van het terrein. In deze kelder dient minimaal
gevelarchitectuur. Bezoekers van de woningen parkeren
50% van de parkeerplaatsen voorzien te zijn van een
hun fiets of scooter in de openbare ruimte.
laadpunt voor elektrische auto’s en 100% van de plekken
Parkeerplaatsen voor fietsen en scooters van
dient daartoe voorbereid zijn(benodigde leidingwerk en
medewerkers en bezoekers van kantoren dienen op
capaciteit).
eigen terrein inpandig te worden gerealiseerd, bij voorkeur ondergronds.
Bezoekers van de woningen en kantoren kunnen
Voor de gemeentelijke parkeernormen voor
elders op maaiveld of in openbare garages
auto’s, fietsers en scooters wordt verwezen naar de
parkeren. De gemeente Amsterdam zal het aantal
gemeentelijke parkeernota’s in het hoofdstuk ‘Eisen’.
parkeerplaatsen voor auto’s in de openbare ruimte niet uitbreiden ten behoeve van de ontwikkeling van het Parnascomplex. Alle functies worden uitgesloten van parkeervergunningverlening op maaiveld.
22
LEVENDIGE MIX Programma
rustige woonbuurten. Om Zuidas meer onderdeel van de
en/of westzijde wordt ook de functionele verbinding
Wonen is een onderdeel van het programma om te
stad te maken, is het van belang om buurten te creëren
met de Warnersblokken aan de overzijde van de Fred.
garanderen dat er ook ’s avonds sprake is van meer
waar mensen zich mee verbonden voelen.
Roeskestraat hiermee versterkt.
levendigheid. Op de kavels C2 en C3 wordt hiermee een
Eisen omtrent het wonen en de ontsluitingen zijn vermeld
begin gemaakt in een hybride gebouw.
in het hoofdstuk ‘Eisen’.
De bedoeling is om aan de oostzijde een openbare
Het op de kavels C2 en C3 te realiseren gebouw heeft
langgerekte tuin te realiseren op maaiveld met
een kantoorplint van 4 lagen, met haar entree aan de
Kantoren
een minimale breedte van 5 meter vanaf de
zuidkant, tegenover de nieuwe rechtbank. Bovenop
Zuidas is bij uitstek een locatie voor (inter)nationale
kantooronderbouw op de kavels C2 en C3. Er ligt een
deze kantoorplint komen twee, in hoogte variërende
kantoren. In de Fred. Roeskestraat zijn kantoren relatief
architectonische opgave om de aangrenzende gevels
woonblokken (aan de noordzijde lager, aan de zuidzijde
kleinschalig en onderdeel van de beoogde stedelijke mix.
hier de tuin ruimer te doen ogen en ervaren. Ook de
hoger), en een collectieve groene daktuin tussen de beide
Eisen omtrent kantoren zijn vermeld in het hoofdstuk
collectieve daktuin op het nieuwe hybride gebouw
woontorens. De entrees van de woonblokken komen in
‘Eisen’.
zal hierin een rol kunnen vervullen. De gemeente
de noord- en westgevel van de kantoorplint en worden ontsloten via de Fred. Roeskestraat.
Amsterdam is voornemens om bij de herbestemming Levendige plint
van de naastgelegen kavel C1 de publiek toegankelijke
De 0 en +1 laag (de plint) van het te realiseren
tuin op maaiveld uit te breiden tot aan de (nieuwe)
De beoogde ontwikkeling vormt de schakel tussen
Parnascomplex op de kavels C2 en C3 sluiten wat betreft
bebouwing op kavel C1, zodat er een langgerekte tuin
wonen enerzijds en werken anderzijds. Het woonmilieu
het programma aan op de omliggende gebouwen. De 0
met een minimale breedte van 8 meter kan ontstaan.
in Parnas markeert de overgang van het hoogstedelijke
en +1 laag (de plint) van de nieuwbouw op de noordelijke
Daardoor is het bij de uitwerking tot een architectonisch
centrummilieu rondom station Amsterdam-Zuid naar
helft van de kavels C2 en C3 leent zich bij uitstek voor de
plan (na verkoop) eventueel mogelijk om – in overleg
de meer rustige Fred. Roeskestraat en Oud-Zuid. De
meer publieke functies van het kantoor in de onderbouw.
met de gemeente Amsterdam – de inrichting van de
woonbestemming wordt verdeeld in middeldure
Denk aan innovatieve vergaderruimtes, foyers, kantine en
gezamenlijke openbare tuin af te stemmen.
huurwoningen (88% van het aantal te realiseren
ontvangstruimtes. Ook komt in de noord- of westgevel
woningen) en vrije sector woningen (12% van het aantal
de entree van de bovengelegen woonblokken, liefst
Aan de zuidzijde van de kavels C2 en C3 zijn
te realiseren woningen). Voor de vrije sector woningen zal
gecombineerd met een woon-foyer met een collectieve
levendige ontvangstruimtes en werkplekken van het
de gemeente koopwoningen voorschrijven. De plek kan
functie. Zo sluit de noordelijke helft aan op de beoogde
kantoorprogramma passend.
een doelgroep (jong en oud) aanspreken die zich thuis
nieuwe invulling van het Parnasgebied, waar een
De aanwezige technische ruimten en installaties ten
voelt in een grootstedelijke omgeving, met alle denkbare
gemengd milieu in een groene setting wordt nagestreefd.
behoeve van energie en nutsvoorzieningen, alsmede
voorzieningen om de hoek, maar tegelijkertijd dichtbij
Door het situeren van de woningentree aan de noord-
de fietsenstalling en de entree naar de parkeergarage
23
moeten op een vanzelfsprekende wijze onderdeel zijn van het gebouw en/ of in de kelder geplaatst. Ze vormen geen beperking voor het functioneren van de plint en vormen geen visuele en/of fysieke belemmering in het gebied en omgeving. Ten aanzien van de fietsenstalling en entree naar de parkeergarage wordt daarnaast verwacht dat deze een verwelkomende en in functionaliteit en ontwerp vanzelfsprekende aanvulling op de entrees van kantoor- en woongebouw vormen in een hoogstaande architectonische vormgeving.
Uiterste contouren culturele bestemming C1 Opbouw in bouwhoogte vanaf de Fred. Roeskestraat richting A10 24
MIDDENSCHAAL TUSSEN ZUIDAS EN ROESKE Eigen milieu en oriëntatie
toegevoegd. Deze varieert in hoogte: direct aan de Fred.
Het Parnascomplex grenst zowel aan het centrale deel
Roeskestraat is de maximale bouwhoogte 27,5 meter (7
van Zuidas als aan de Fred. Roeskestraat. Deze bijzondere
lagen). Aan de zijde van het nieuwe rechtbankgebouw
ligging biedt de kans om de aanwezige kwaliteit en
is de maximale bouwhoogte 41,5 meter (11 lagen). Er
sfeer van de Fred. Roeskestraat te combineren met de
tussenin is het gebouw 18 meter hoog en voorzien van
energie en dynamiek van Zuidas in één gebouw. Een
een daktuin (alle hoogten zijn maximaal en incl. dakrand
eigen hybride gebouw tussen de groene, stedelijke mix
als borstwering, opbouwen en installaties). Zo ontstaat
aan gebouwtypologieën van de Fred. Roeskestraat en de
een divers ensemble dat varieert tussen de 27,5 en 41,5
hoogstedelijke corporate typologie van Zuidas.
meter (zie afbeelding op pagina 27).
Rietveldacademie
De ontwikkeling draagt bij aan de gevarieerde mix van de Fred. Roeskestraat.
Alle hoogten zijn maximaal en inclusief dakrand als borstwering, opbouwen en installaties. De dak
Bouwhoogte
installaties worden niet zichtbaar vanaf het maaiveld
Aan de zuidzijde van het Parnascomplex wordt hoog
gerealiseerd. Het dak is vanuit de omgeving zichtbaar en
gebouwd: de nieuwe rechtbank is 50 meter hoog.
dient zodoende als vijfde gevel zorgvuldig vormgegeven
De nieuwe rechtbank voegt zich in de reeks van
te worden. Aan de Fred. Roeskestraat is de afstand tot
grote gebouwen in het centrale deel van Zuidas. De
de overzijde ruim. De maat tussen de nieuwbouw en de
bebouwing aan de Fred. Roeskestraat is daarentegen
Warnersblokken varieert bij de nieuwbouw op de kavels
van een andere schaal: aan de overzijde van het
C2 en C3 van 41 tot 49 meter.
Warnersblokken
Parnascomplex liggen de Warnersblokken met een hoogte van 12,5 meter. Verderop vinden we de Rietveldacademie van 32 meter en het wooncomplex De Fred van 38 meter hoog. Er is gekozen om de middenhoogte die in de nieuwbouw van de Fred. Roeskestraat zichtbaar is als uitgangspunt te nemen voor de nieuwbouw op de kavels C2 en C3. Er wordt een samengesteld volume
De Fred 25
HYBRIDE GEBOUW Variatie in korrelgrootte en positionering
voor de hand liggende architectonische typologie
erfpachter een architectonisch plan opstellen, waarbij de
De campussetting in het Parnasgebied kenmerkt zich
met de meeste voordelen voor de gebruikers van het
gemeentelijke Supervisor en de Commissie Ruimtelijke
niet alleen door de groene sfeer, maar juist ook door
gebouw en de gebruikers van de omgeving. Niet een
Kwaliteit (CRK) de kwaliteit van de architectuur zullen
het principe van alzijdige, sprekende gebouwen met
parasitair gebouw, maar een gebouw dat de omgeving
beoordelen op passendheid in de hoogwaardig
een variërende korrelgrootte. Het op de kavels C2
verrijkt en waardes toevoegt in verschijning en
internationaal aansprekende architectonische omgeving.
en C3 toe te voegen hybride gebouw is opgebouwd
functioneren.
uit verschillende functionaliteiten die samen een
Flexibel, duurzaam materiaalgebruik en
herkenbare eenheid vormen. Dit gebouw vormt met
Voor het Parnascomplex zijn we op zoek naar
klimaatbestendig
haar in hoogte variërende woonblokken een goede
kwaliteiten aan alle zijden. Denk aan ingrediënten als
Om het gebouw een lange levensduur te kunnen geven
overgang tussen het grotere nieuwe rechtbankgebouw
ramen, entrees, levendige plinten, serres, setbacks
en in de toekomst andere functies mogelijk te maken
aan de zuidzijde en de woongebouwen aan de Fred.
en uitkragende balkons. Als passende ingrediënten in
wordt flexibel en aanpasbaar ontwerpen gestimuleerd.
Roeskestraat aan de noordzijde.
een consistent architectonisch concept, waarbij ook
Zo kan de levendige programmamix in de loop van
sculpturaliteit in volumeopbouw en tactiliteit in gevel en
de tijd mogelijk naar behoefte aangepast worden in
materialiteit vanzelfsprekend zijn.
samenstelling, niet in totaalvolume. Ook het gebruik van
Het opgenomen model in de bouwregelkaart op p. 32 bevat een overmaat aan metrage en bedraagt ruim
duurzame materialen met een lage milieudruk wordt
12.300 m² BVO bovengronds programma. Hiermee
Samenhang in architectuur, passend bij de omgeving
zoveel mogelijk gestimuleerd. Het gebouw zal, ongeacht
wordt de mogelijkheid geboden om het in hoofdstuk
De ambitie op architectuurniveau is hoog. Het project
of de Omgevingswet wordt ingevoerd, minimaal moeten
4 opgenomen maximale programma te optimaliseren
biedt een unieke kans voor nieuwbouw op een
voldoen aan het keurmerk BREEAM Excellent of een
(zowel functioneel als ruimtelijk kwalitatief ) binnen
prominente locatie in Amsterdam. Hierbij hoort een
gelijkwaardig certificaat. De gemeente hecht binnen
het bouwvolume. Denk hierbij aan entree, foyer
kwalitatief hoogwaardige architectuur van (inter)
dat keurmerk/ certificaat extra belang aan mobiliteit,
en stijgpunten voor woningen in de noord-en/ of
nationaal niveau, zoals in de Fred. Roeskestraat en Zuidas
energie en waterberging. De gebouwen moeten ook
westgevel, een setback voor de woonblokken, evt.
als geheel. Net als bijna alle gebouwen aan de Fred.
zoveel mogelijk bijdragen aan een goed stadsklimaat. Zo
gecombineerd met uitkragende balkons binnen de
Roeskestraat zal het Parnascomplex een uitgesproken
moeten nieuwe daken in Zuidas zoveel mogelijk worden
maximale bouwcontour. De vorm van het hybride
architectonisch concept hebben dat zich op alle
ingezet voor groene en blauwe daken en leefruimte,
gebouw wordt ook hier gedicteerd door haar functies.
schaalniveaus van het gebouw consistent doorzet in
waar mogelijk in combinatie met waterberging en
De combinatie van gewenste functies, de naastgelegen
ontwerp, materiaal, kleur en detaillering. Herkenbaar en
energieopwekking. Regenwater moet zoveel mogelijk op
ontwikkeling én het concept van de groene, gevarieerde
plaatsbaar in tijd, zonder het risico gedateerd te geraken.
de kavels zelf opgevangen en geborgd worden. Hiervoor
campussetting in het Parnasgebied leidt tot de meest
Na gunning door het Rijksvastgoedbedrijf zal de nieuwe
gelden de eisen vanuit de Hemelwaterverordening van
26
de gemeente Amsterdam. Afval moet voor de kantoorfunctie inpandig verzameld worden. Voor de woonfunctie wordt de afvalinzameling voorzien in de openbare ruimte. De ambities voor gescheiden afvalinzameling zijn hoog. Dit betekent dat rekening gehouden moet worden met voldoende ruimte voor de inzameling van verschillende afvalstromen. Sturen op ambities en eisen Voor het bereiken van bovenvermelde visie bij de herontwikkeling op de twee kavels hebben de gemeente Amsterdam en het Rijksvastgoedbedrijf ambities en eisen geformuleerd. De harde programmatische en ruimtelijke eisen zijn hieronder opgenomen en bedoeld
Doorsnede noord-zuid Uiterste contouren culturele bestemming C1
om de ondergrens te bewaken. Na gunning en uitgifte in erfpacht door het Rijksvastgoedbedrijf zal de nieuwe erfpachter in overleg met de gemeente Amsterdam een architectonisch plan opstellen dat moet voldoen aan de eisen en dat moet passen binnen de hierboven vermelde visie (ambities en eisen).
Doorsnede oost-west 27
28
4. EISEN
29
EISEN Programma Het maximale programma voor het Parnascomplex
Uiterste bebouwingslijn
bedraagt 11.025m² BVO bovengronds. Het programma is
•
De uiterste bouwlijnen waarbinnen gebouwd
als volgt verdeeld:
moet worden zijn aangegeven op de kaart
•
Bouwregels op pagina 32.
6.475 m² BVO kantoren op minimaal de eerste vier bouwlagen;
•
4.550 m² BVO wonen, verdeeld over twee
Bouwvolumes
opbouwen.
•
Er wordt op de kavels C2 en C3 één bouwvolume met twee opbouwen gerealiseerd;
De mix van woningtypes is als volgt:
•
De hoofdentrees van de nieuwe bouwvolumes
•
12% van het aantal woningen vrije sector;
bevinden zich in het op de kaart aangegeven
•
88% van het aantal woningen marktconforme
zoekgebied;
middeldure huur, met een minimale oppervlakte •
•
Het dak van de vierde bouwlaag is bestemd voor
van 40 m² GBO per woning.
een gemeenschappelijke tuin voor de bewoners
Voor de middeldure huurwoningen gelden de
van het Parnascomplex. Aan deze tuin mogen
voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure
uitsluitend woningen gesitueerd zijn.
Huur van de gemeente Amsterdam. Bouwhoogte
18
Bouwvlak
De maximale bebouwingshoogte is als volgt:
Bouwhoogten
•
bouwhoogte van 27,5 meter, inclusief opbouwen,
Kavelgrenzen: kavels C2 en C3 Te behouden bomen
dakranden en installaties; •
bouwhoogte van 41,5 meter, inclusief opbouwen,
Zoekgebied hoofdingang woningen
dakranden en installaties; •
Bouwregels
Aan de zuidzijde geldt een maximale
Voetgangers routes
Zoekgebied hoofdingang kantoren
rechtbankcarré
Aan de noordzijde geldt een maximale
De maximale bouwhoogte van de 4 eerste bouwlagen van het gebouw (kantoor) bedraagt
Zoekgebied ingang parkeren Inpandig
maximaal 18 meter, inclusief opbouwen,
Uiterste contouren culturele bestemming C1
dakranden, installaties en gronddekking tuin.
30
Verdiepingshoogte
Fiets- en scooterparkeren
Klimaatbestendige stad
•
•
•
•
De minimale netto verdiepingshoogte van de
nota Parkeernormen Fiets en Scooter, d.d. 19
moet het nieuwe bouwvolume voldoen aan het
De minimale bruto verdiepingshoogte van
maart 2018 en het Bouwbesluit;
keurmerk BREEAM Excellent of een gelijkwaardig
Fietsen en scooters voor bewoners worden op
certificaat, waarbij aandacht is besteed aan
De minimale bruto verdiepingshoogte van
eigen terrein, inpandig opgelost, bij voorkeur in
voormelde speerpunten van de gemeente
woonverdiepingen is 3,3 meter.
de kelder;
Amsterdam op het gebied van mobiliteit, energie
Parkeren van fietsen en scooters voor
en waterberging;
•
• Autoparkeren
kantoormedewerkers en hun bezoekers wordt op
•
eigen terrein, inpandig opgelost.
De parkeernormen uit de Nota Parkeernormen auto (8 juni 2017 met een vastgestelde wijziging
•
op 29 november 2017) zijn van toepassing,
Openbare ruimte
met inachtneming van het maximum aantal
De buitenruimte om het gebouw is aan zowel de
parkeerplekken als onder de derde bullit is
westzijde als oostzijde openbaar in een nader te bepalen
vermeld;
ontwerp.
De nieuwe parkeergarage of kelder met maximaal onder het Parnascomplex binnen de aangegeven rooilijnen van het bouwvolume;
•
•
Indiatieve programma verdeling Woonprogramma
Bijbehorende elementen van de parkeergarage,
Kantoorprogramma
zoals hellingbaan en vlakstand worden allen
Daktuin
inpandig, binnen de rooilijn opgenomen;
Zoekgebied hoofdingang woningen
De entree naar de parkeergarage wordt ontsloten vanaf het rechtbankcarré binnen de op de kaart aan de zuidzijde aangegeven zone.
Afvalinzameling voor kantoren wordt inpandig opgelost: opslag van afvalcontainers/ typen afval inpandig plaats.
Het realiseren van parkeerplaatsen op maaiveld
46 parkeerplekken ligt volledig ondergronds
•
afvalinzameling van kantoren vindt voor alle
(kavels C2 en C3) is niet toegestaan; •
Indien de Omgevingswet wordt ingevoerd,
plint is 4 meter; kantoor verdiepingen is 3,8 meter; •
Fiets- en scooterparkeren moet voldoen aan de
Zoekgebied hoofdingang kantoren Zoekgebied ingang parkeren Inpandig
31
32
5. BIJLAGEN
33