bijlage VTH Antwoorden14-7-2023.pdf

Onderwerp/Titel Datum ontvangst Categorie

Woningsplitsen/Woningvormen, vergunningverlening, trends en registratie BAG 23 mei 2023 Ruimtelijke ordening en VTH

Naam

Anneke Veenhoff

Gebied/Fractie

GroenLinks West

ANTWOORDEN 14-7-2023

Naar aanleiding van: Toename? Wij signaleren de laatste maanden een toename van het aantal aanvragen en ook verleende vergunningen voor het splitsen van woningen en panden en proberen zicht te krijgen op de oorzaak en gevolgen daarvan. De toename achten wij opmerkelijk omdat in het verleden de meeste panden in Amsterdam eigenlijk al gesplitst zijn en er nog maar weinig ongesplitste panden over zijn. (Wij bedoelen hier voor de duidelijkheid splitsen in appartementsrechten, artikel 22 huisvestingswet). Daarnaast is de toename ook opmerkelijk omdat de lang geleden ingestelde quota voor splitsen in veel buurten al vol zijn volgens de informatiesite van de gemeente. Splitsen Tijdens de grote splitsingsgolf in het verleden ging het overwegend over gehele panden die van 1 eigenaar waren en per etage verhuurd werden. Bij verkoop konden deze etages niet los verkocht worden en was eerst een splitsingsvergunning nodig. De verkoopprijs bij losse verkoop per etage was vele malen hoger dan verkoop van een geheel pand. Omdat dit zo lucratief was en daarmee de voorraad in rap tempo wijzigde, was dit destijds reden voor de raad om strenge onderhoudsen kwaliteitseisen te stellen alsmede de zaak te reguleren met splitsingsquota. Zeer veel panden zijn toen als gevolg aanzienlijk opgeknapt met dubbel glas etc., gesplitst en per etage verkocht.

De afgelopen jaren werden er in West bijna geen vergunningen aangevraagd voor splitsen (of ondersplitsen) van panden en woningen. Nu zien wij opeens meerdere bekendmakingen. Om te checken of het hier daadwerkelijk splitsen in appartementsrechten (art. 22) betreft, hebben wij de afgelopen maanden een aantal vergunningen opgevraagd. Soms gaat het inderdaad om het splitsen in appartementen van nog ongesplitste of deels ongesplitste panden en wordt daarbij onder andere de fundering gecheckt en een bouwkundige opname.

Woningvormen Andere keren gaat het bij opgevraagde vergunningen eigenlijk om woningvormen (in de zin van artikel 21 Huisvestingswet) waarvoor dan eerst een Wabo omgevingsvergunning wordt verleend voor de bouwkundige kant daarvan (ook wel door de gemeente “bouwkundig splitsen” genoemd). In die vergunning op pagina tien wordt gewezen op het feit dat er vervolgens nog een additionele vergunning voor woningvormen nodig is, waarbij met een “let op” formulering wordt vermeld dat deze mogelijk niet verleend kan worden. Over het algemeen gaat het hier om het herindelen van een pand of woning waarbij nu kleinere units verhuurd of verkocht kunnen worden. Onduidelijkheden GroenLinks vindt het belangrijk dat regels duidelijk zijn, duidelijk worden gecommuniceerd en uitvoerbaar zijn. Dit is van groot belang voor een goede en betrouwbare uitvoering, transparantie naar aanvragers en andere belanghebbenden en zeker ook voor een juiste registratie waarop komend beleid betrouwbaar kan worden bepaald. Wij constateren onduidelijkheden in de terminologie bij aanvraagformulieren, toetsing, bekendmakingen. Daarnaast zien wij onduidelijkheden betreft het aanvragen en de relatie tussen meerdere benodigde vergunningen die soms zelfs met elkaar conflicteren en tot slot nog mogelijke problemen bij de registratie.

Belang Voor het belang van deze vragen verwijzen we tevens naar de recente Kamerbrief van Hugo de Jonge betreft het aanmoedigen van splitsen en optoppen. De heer de Jonge doelt hier in de Amsterdamse situatie dus feitelijk op woningvormen: Het opnieuw opdelen van panden in kleinere eenheden, of bij optoppen het toevoegen van extra vierkante meters. Over het algemeen waar panden in de vorige decennia al horizontaal zijn gesplitst, nu dus ook nog eens verticaal door midden in voor en achterhuizen of nog meer studio’s. Hoewel dit in sommige gebieden in Nederland misschien een bijdrage kan leveren aan het grote woningtekort zien wij in vele wijken in West, die al een enorm hoge bevolkingsdichtheid kennen, hier niet zonder meer een meerwaarde. De bestaande druk op de leefbaarheid, de beperkte openbare ruimte en benodigde transitie van versteende naar klimaatbestendige wijken, staan hiermee op gespannen voet. Zo ook het behoud en grip op een diverse woningvoorraad. Om de aanstaande wijzigingen in de Huisvestingsverordening van Amsterdam op de juiste gegevens te kunnen baseren en daarop goed te kunnen adviseren hebben wij daarom de volgende vragen. VRAGEN

Splitsen 1. Kan het DB aangeven of zij ook een stijging zien van het aantal aanvragen voor splitsen in appartementsrechten (artikel 22 Huisvestingswet)? Het DB ziet geen stijging van het aantal aanvragen voor splitsen in appartementsrechten. 2. Kunt u ons een overzicht doen toekomen met het aantal aangevraagde en verleende vergunningen voor zowel: A) splitsen: Ingekomen aanvragen splitsingsvergunningen in 2023: 20 aanvragen tot heden waarvan 3 vergund. De overige vergunningen zijn nog in procedure. Ingekomen aanvragen splitsingsvergunningen in 2022:

65 aanvragen, waarvan 37 vergund. De overige vergunningen zijn nog in procedure. B) als ondersplitsen in stadsdeel West en Zuid van de afgelopen 12 maanden en van dezelfde periode het jaar ervoor? Ondersplitsen is hetzelfde als splitsen. Van stadsdeel Zuid hebben wij geen gegevens. Dezelfde vraag voor een C) Wabo vergunning voor “bouwkundig splitsen” zoals de gemeente het vaak noemt, dwz het bouwkundig opknippen in appartementen en Het aantal aanvragen voor een omgevingsvergunningsaanvraag waarbij de bouwactiviteit een bouwkundige splitsing betreft, is niet uit het systeem opvraagbaar. De reden hiervoor is dat er meerdere termen worden gebruikt en de bouwkundige splitsing soms onderdeel is van een grotere verbouwing. D) Huisvestingsvergunning voor woningvormen. In 2023 zijn er tot heden 31 vergunningsaanvragen in behandeling genomen en vergund. In 2022 zijn in totaal 64 vergunningsaanvragen in behandeling genomen en vergund. Het is van belang op te merken dat de indieningsdata van een samenhangende woningvormingsvergunningsaanvraag met een omgevingsvergunningsaanvraag veel van elkaar kunnen verschillen. In de praktijk wordt de benodigde woningvormingsvergunning na de verlening van de omgevingsvergunning aangevraagd.

In West worden de aanvragers bij een omgevingsvergunningaanvraag waarbij de bouwactiviteit een bouwkundige splitsing betreft, proactief aangeschreven de vereiste woningvormingsvergunningaanvragen in te dienen. 3. In Stadsdeel Zuid vinden wij ook bekendmakingen betreft het “ondersplitsen”. In stadsdeel West vinden wij die niet. Betreft het hier een verschil in instructie en/of terminologie betreft het publiceren en/of het indienen van aanvragen? of komt dit ondersplitsen in West eenvoudig niet voor? Graag een toelichting waarbij ook het verschil tussen ondersplitsen en woningvormen wordt meegenomen. Het ondersplitsen valt onder het splitsen, in beiden gevallen wordt een appartementsrecht individueel overdraagbaar dat dat voorheen niet was. Wanneer het gebouw eerder in appartementen is gesplitst, kan de nieuwe splitsingsaanvraag als het ondersplitsen van appartementsrechten geformuleerd worden. -

Het ondersplitsen is hetzelfde als het splitsen (niet individueel overdraagbare appartemensrechten worden overdraagbaar).

-

Het bouwkundig splitsen is hetzelfde als woningvorming (van één zelfstandige woonruimte worden meerdere zelfstandige woonruimten gemaakt).

4. a) Kan het DB aangeven welke ontwikkelingen in de markt, mede door veranderende regelgeving of aanstaande veranderende regelgeving op de woningmarkt deze toename veroorzaken?

Zoals gezegd ziet het DB geen toename van het aantal splitsingswoningvormingsvergunningen en kunnen wij niet vooruitlopen op mogelijk veranderende regelgeving. b) Verwacht het DB een verdere stijging van het aantal splitsings en/of ondersplitsings- aanvragen (art 22)? waarom wel/niet? In het geval er een nieuw of gewijzigd splitsingsbeleid komt, zou dit kunnen leiden tot een stijging van het aantal aanvragen van een splitsingsvergunning; c) Kunt u aangeven of u dit een positieve ontwikkeling vindt en waarom? Voor een particuliere eigenaar geldt dat de cascokwaliteit van het pand vóór splitsing in appartementsrechten moet voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen van het splitsingsbeleid. De zittende huurders worden beschermd in het kader van gedragscode splitsen, achterstallig onderhoud dient te worden weggewerkt in het gehele casco van het pand, de brandveiligheid van woningen, de brandcompartimenteringen, de installaties van gas en elektra worden aan huidige normen gecontroleerd, de loden leidingen en asbest worden verwijderd en de eventuele koop (na splitsing) breekt geen huur. Bij kleine woningen wordt gewerkt met energielabel (hoe energiezuiniger hoe makkelijker de benodigde punten te behalen om te kunnen splitsen), dus dit werkt mee in de verduurzaming van de woningvoorraad. Een woning van goede kwaliteit is een voordeel voor zittende huurders of potentiele kopers.

d) Klopt het dat de splitsingsaanvragen nog steeds worden getoetst aan de quota en behoort daarnaar verwezen te worden in de motivatie van de vergunning? Nee, in West is uitsluitend in voormalige stadsdeel Bos en Lommer nog quotum beschikbaar. In de rest van West is het quotum volgelopen. Indien een vergunningsaanvraag in Bos en Lommer het benodigde aantal punten niet kan behalen, wordt het beschikbare quotum geclaimd. In dit geval kan in de vergunning verwezen worden naar het quotum. e) Klopt het dat toetsing aan de quota alleen noodzakelijk is wanneer er tenminste 1 huurder is die minder dan 808,06 euro betaalt? Nee, ter bescherming van de zittende huurders wordt niet gewerkt met de huurprijs. Een woning mag bij het splitsen meer punten behalen dan de daadwerkelijke huurprijs. Toetsing aan het beschikbare quotum geldt voor woningen die het vereiste aantal punten conform het puntental van het woningwaarderingsstelsel niet behalen. f) Klopt het dat er alleen nog ruimte is in stadsdeel Oost en West? Kunt u aangeven in welke wijken en waar deze informatie openbaar raadpleegbaar is? Zie 4d. Deze informatie is niet openbaar raadpleegbaar. Woningvormen Rond 2018 heerste er bij de registratie en ook in de naamgeving/titels van bekendmakingen verwarring en inconsistenties betreft de verschillende HVV vergunningen stadsbreed.

Na onder meer onze schriftelijke vragen, een bewonersonderzoek en adviezen (met D66 West) lijkt dit nu opgelost waarvoor dank. Het nu opeens voorkomen van bekendmakingen betreft splitsen stelt ons opnieuw niet helemaal gerust.

Juist vanwege de mix van terminologie in de bekendmakingen en de teksten van de vergunningen. Een recente aanvraag in de Helmersstraat die wij hebben opgevraagd is daarvan een voorbeeld1: Hier wordt een Wabo vergunning voor bouwkundig splitsen verleend zonder daarbij direct te toetsen of de vergunning daadwerkelijk wel als zodanig kan worden gebruikt. Immers de bijbehorende vergunning voor woningvormen moet daarna nog worden aangevraagd en moet voor zover de fractie van GroenLinks kan overzien over het algemeen worden geweigerd. Dit lijkt een reguliere gang van zaken in de toetsing op dit moment. De verleende Wabo vergunning tot het verbouwen is daarmee echter feitelijk een lege huls. Zonder die aanvullende vergunning kunnen de woningen immers niet als zodanig worden gebruikt. Het toch starten van de bouw met alleen de Wabo vergunning in de hand vindt GroenLinks onwenselijk. Dit leidt tot verwarring en valse verwachtingen. Mogelijk is het ook niet wettig. Daarom hebben wij de volgende vragen: 5. a) Kunt u toelichten waarom het momenteel zo is geregeld? De omgevingsvergunning heeft een gebonden karakter.

Als het aan de in de Wabo genoemde criteria voldoet, moet de aanvraag vergund worden; b) Is het binnen de bestaande regelgeving en/of de toekomstige omgevingswet mogelijk om dit toetsingsproces anders in te richten, waarbij een omgevingsvergunning voor het bouwkundig opdelen in appartementen bijvoorbeeld simpelweg niet in behandeling wordt genomen? (of anderszins kan worden geweigerd als er geen zicht is op de bijbehorende vergunning voor woningvormen? Beroepend mogelijk op een dan ontbrekend belang van de aanvrager (Awb art 1:2 lid 1 en 1:3 lid 3)? Of dat met de omgevingswet de vergunningsaanvraag Wabo voortaan integraal beoordeeld wordt, namelijk als kennelijk mede strekkend tot het vergund krijgen van woningvormen, dus de toetsing aan beide wetten tegelijk? Dezelfde vraag wanneer er bij de Wabo bouwvergunning aanvraag bijvoorbeeld sprake is van andere categorieen uit artikel 21 zoals bijvoorbeeld samenvoegen, onttrekken etc. Op dit moment niet, het zijn twee afzonderlijke procedures met eigen afwegingkaders. Hoe dit binnen de Omgevingswet geregeld gaat worden is nog niet bekend. 6.

a) Kunt u aangeven of en hoe momenteel door de gemeente wordt gecontroleerd dat na uitgifte van de Wabo vergunning de additionele vergunning voor woningvormen daadwerkelijk wordt aangevraagd? In stadsdeel West wordt ingeval bij een ingediende omgevingsvergunning er ook sprake is van woningvorming, de aanvrager klant proactief benaderd door de afdeling Vergunningen d.m.v. een informatiebrief. In de brief staat een termijn waar binnen een aanvraag woningvorming moet worden ingediend. In het geval er geen aanvraag wordt ingediend, gaat er een melding naar de afdeling handhaving van de directie Wonen. b) Indien dit niet wordt getoetst of alleen na melding omwonenden of klachten, bent u bereid het systeem zo in te richten dat dit wel automatisch wordt gecheckt? Waarom wel/niet? Het systeem kan niet anders ingericht worden. Zie vraag 5 en 6 a); 7. Klopt het dat de vergunninghouder geen gebruik mag maken van de Wabo vergunning voor het bouwkundig opknippen in appartementen en het Huisnummerbesluit zolang de vereiste vergunning voor woningvormen er 1

het preciese adres delen we indien gewenst

niet is, en dat de bouwwerkzaamheden dus niet mogen starten? Zo nee, kunt u dat toelichten? Zo ja, treedt het DB in dergelijke situaties handhavend op door bijvoorbeeld de bouw stil te leggen of bijvoorbeeld de vereiste APV vergunning te weigeren? Nee, dit klopt niet. Direct na de inwerkingtreding van het besluit omgevingsvergunning, mogen de bouwactiviteiten aangevangen worden. Gelet hierop kunnen wij niet handhavend optreden tegen de start bouw, we kunnen als gemeente alleen handhaven op illegaal gebruik. Terminologie In de hierboven genoemde vergunning staat te lezen: “Besluit omgevingsvergunning reguliere procedure Eerste Helmersstraat (..)Amsterdam Omschrijving: intern constructief wijzigen en het bouwkundig splitsen van de bestaande woning voor de vorming van 3 woningen” 8. a) Bent u het met de fractie van GroenLinks eens dat de formulering “voor de vorming van 3 woningen” in de titel van de vergunning de aanvrager en andere lezers het idee kan geven dat men nu in het bezit is van de juiste vergunning voor de extra woningen? En dat de gemeente door deze formulering het risico vergroot dat de aanvrager de additionele benodigde vergunning voor het vormen van woningen helemaal niet aanvraagt? Te meer omdat de info daarover pas op pagina 10 volgt en al helemaal door het bij de Wabo vergunning direct verstrekken van het Huisnummerbesluit.

Daar is het DB het niet mee eens, een aanvrager moet altijd zelf een omschrijving geven, het DB moet deze omschrijving overnemen. Met de aanvrager kan contact opgenomen worden om de omschrijving eventueel te wijzigen. In de verleende wabo-vergunning wordt de aanvrager erop gewezen dat een woningvormingsvergunning nodig is. b) Zo ja, bent u bereid de communicatie hierover te verduidelijken en de aanvrager direct op bladzijde 1 expliciet te wijzen op het feit dat hij van deze vergunning geen gebruik mag maken zolang de tevens vereiste vergunning voor woningvormen niet is aangevraagd en verleend? Zie beantwoording vraag 8 a). 9.

a) Bent u het met de fractie van GroenLinks eens dat de term “ splitsen” in het kader van de Wabo niet voorkomt en dat om verwarring in bekendmakingen en vergunningen te voorkomen het woord splitsen beter alleen gebruikt kan worden in het kader van de Huisvestingswet en verordening? Hier is het DB het niet mee eens. Voor een bouwkundige splitsing moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd, voor een kadastrale splitsing een splitsingsvergunning en voor het vormen van een nieuwe woning een woningvormingsvergunning. In het geval door de aanvrager een afwijkende omschrijving wordt gebruikt in het aanvraagformulier van een wabovergunning, kan Vergunningen contact opnemen met de aanvrager om de omschrijving eventueel aan te passen. b) Zo ja, bent u bereid de instructies en standaardformuleringen op dit punt aan te passen? (NB: wij gebruiken in deze vragen zelf als alternatief bijvoorbeeld “bouwkundig opknippen of opdelen in appartementen”). Zo nee, graag een toelichting. Zie beantwoording vraag 8 a) en 9 a).

BAG/Nummerbesluit In het geval van Helmersstraat bleek het huisnummersbesluit al in bezit te zijn van de BAG en was dit gekoppeld aan de Wabo omgevingsvergunning voor bouwkundig opknippen in appartementen, terwijl bij navraag bij het stadsdeel bleek dat er nog geen vergunning is aangevraagd of verleend voor woningvormen. 10.

Klopt het dat de openbare BAG registratie wijzigt op het moment dat zij Huisnummersbesluit ontvangen dan wel dat de gemeente een Huisnummerbesluit invoert? Ja, dit klopt. Naast de bestaande huisnummer(s) worden in cursief ook de nieuwe gewijzigde huisnummer(s) ingevoerd.

11. Deelt het DB het oordeel van GroenLinks dat het verstrekken van een

Huisnummerbesluit gekoppeld aan de Wabo vergunning (terwijl de vereiste vergunning voor woningvormen er niet is) prematuur is en daarmee de verwarring over de ware betekenis van de Wabo- vergunning nog groter maakt? Zo nee, graag een toelichting. Het DB is het hier niet mee eens. Binnen gemeente Amsterdam is afgesproken de wabo-aanvraag te koppelen aan het huisnummerbesluit om het aanvragen van nutsvoorzieningen mogelijk te maken als de omgevingsvergunning verleend is en de vergunde bouwwerkzaamheden van start gaan. Om die nutsvoorzieningen aan te kunnen vragen, is een huisnummerbesluit nodig. 12. a) Klopt het dat het niet wettelijk verplicht is een Huisnummerbesluit te nemen direct bij het verlenen van de Wabo-vergunning voor bouwkundig opknippen in appartementen, en dat de gemeente dus prima mag wachten met het huisnummerbesluit totdat de vereiste Huisvestingsvergunning voor woningvormen ook is verleend? Het klopt dat dit niet wettelijk verplicht is. Binnen gemeente Amsterdam is door de Dienst Basisinformatie (DBI) echter deze afspraak wel gemaakt, om onder 11) genoemde redenen.

b) Zo nee, kunt u aangeven waar we in de wet kunnen vinden dat dat wel is verplicht en de gemeente het nummerbesluit dus niet mag laten afhangen van het tevens vergunnen van woningvormen? Kunt u daarbij aangeven of deze werkwijze ook gevolgd wordt in andere stadsdelen en buiten Amsterdam? Zie antwoord op 12a) c) Zo ja, is het DB bereid deze werkwijze te wijzigen en het huisnummerbesluit te koppelen aan uitsluitend de Huisvestingsvergunning voor Woningvormen? Zie antwoord op 12a) 13. Hoe kunnen we voorkomen dat woningen en panden met zoals in bovenstaand geval huisnummers a ™ c staan geregistreerd In BAG op grond van uitsluitend de verleende Wabo bouwvergunning, maar vervolgens niet als zodanig mogen worden gebruikt? Door het sturen van een informatiebrief naar de eigenaar dat een woningvormingsvergunning moet worden aangevraagd binnen een bepaalde termijn, wordt voorkomen dat er huisnummer(s) in de BAG geregistreerd zijn die niet mogen worden gebruikt.

BAG/ Gereedmelding Betreft dit pand bleek er bij BAG al een eerder huisnummerbesluit te zijn geregistreerd, echter nooit officieel geworden of niet meer zichtbaar, mogelijk omdat het bouwen nooit is gereedgemeld. Of het eerdere bouwkundig opknippen in appartementen wel of niet heeft plaatsgevonden is onduidelijk. Op straat blijkt het pand gezien de huisnummers Huis en tweede etage te betreffen. Verder wordt het hele pand momenteel verbouwd met kelder, funderingsherstel etc. (Het bouwbord ontbreekt overigens). 14. Klopt het dat eerdere Huisnummerbesluiten zichtbaar moeten blijven in de BAG zolang ze niet gereed zijn gemeld? Zo nee, graag toelichting. Ja, dit klopt. 15. Hoe is de gereedmelding naar de BAG geregeld? Wie besluit daarover op basis van wat, hoe wordt er op toegezien dat dit ook daadwerkelijk plaatsvindt? De buitendienst inspecteurs doen de gereedmelding van de werkzaamheden in de BAG. 16. In de evaluatierapportage van VTH over 20212 zien we dat er extra inzet is gepleegd op start- en gereedmelding bouw. Het onderscheid in aantallen tussen start en gereedmelding is in de reportage weliswaar niet opgenomen maar duidelijk is wel dat ondanks de gemelde verbetering, het aantal meldingen bij lange na niet overeenkomt met het aantal verleende vergunningen. (5133 verleende vergunningen versus 3806 start-en gereedmeldingen).

Hoe beoordeelt het DB dit opmerkelijke tekort aan gereedmeldingen voor de accuraatheid en betrouwbaarheid van de BAG registratie? Hoe beoordeelt zij de gevolgen daarvan voor het functioneren van allerlei gemeentelijke zaken (waaronder bijvoorbeeld het hanteren van quota)? Deze vraag behoeft nadere uitwerking en volgt.

2

VTH jaarverslag 2021, gewijzigd 2-1-2023, zie agenda van de raadscommissie RO 24-5-2023 Pagina 5: “In het vastgestelde ‘protocol startmeldingen bouw’ zijn strategieën neergelegd om naleving van deze verplichting te bevorderen. Het protocol is opgenomen in het op 6 april 2021 vastgestelde beleidsdocument ‘Bijstelling Handhavingsbeleid Wabo 2021’. We zien in 2021 een verbetering zichtbaar, van de 5.133 verleende omgevingsvergunningen zijn er 3806 start- en gereed meldingen ontvangen.”