Bijlage Risicoanalyse MPG 2024

22 mei 2024

BIJLAGE 1 (bij Afdoening toezegging TA2024-000522 schriftelijke beantwoording vraag MPG 2024 uit de commissievergadering van 15 mei 2024)

Risicoanalyse bij het MPG 2024 Binnen de reserve van het Vereveningsfonds kunnen het weerstandvermogen en een aantal reserveringen worden ingezet als er sprake is van slechtere omstandigheden. Deze buffers zijn opgebouwd door de prudente maatregelen die in 2014 zijn ingevoerd en de bij het MPG 2023 besloten maatregel om reserveringen samen te voegen zodat deze flexibel kunnen worden ingezet. Om te verkennen in hoeverre risico’s kunnen worden opgevangen binnen deze buffers van het Vereveningsfonds, zijn scenario’s doorgerekend. Gekeken is naar het effect op de omvang van de reserve en of de opgebouwde buffers daarbinnen voldoende zijn om de vereveningsruimte op peil te houden. In het voorjaar van 2023 (bij het AMPG 2023) waren de op dat moment grootste financiële risico’s: een mogelijk verdere daling van de grondprijzen en verdere en meer langdurige vertragingen van gronduitgiften. Deels heeft deze daling van de grondprijzen en vertraging van gronduitgiften in 2023 ook plaatsgevonden. Deze ontwikkelingen zijn verwerkt in het saldi van de grondexploitaties die bij het MPG 2024 worden vastgesteld. Eind 2023 (tot en met het 1e kwartaal 2024) is gebleken dat de daling van de grondprijzen is gestagneerd en de toekomstige kostenstijging richting 2% gaat (de streef inflatie van de ECB). Deskundigen verwachten hogere marktprijzen voor woningen.

Er wordt wel gewaarschuwd om voorzichtig om te gaan met deze financieel gunstigere verwachtingen, daarom is er geen scenario opgesteld dat beter is dan de uitkomsten van het MPG 2024. Medio 2024 zal blijken in hoeverre de gunstige perspectieven realiteit worden. In het MPG 2024 is vanaf 2024 rekening gehouden met een jaarlijkse stijging van de grondinkomsten en de investeringen met jaarlijks 2%. In een ‘Verslechterd scenario’ is voor 2024 rekening gehouden met een (hogere) kostenstijging van 4% (in plaats van 2%) en een daling van de grondprijzen met 2% in 2024 (in plaats een stijging van 2%). Naast dit ‘Verslechterd scenario’ is ook nog rekening gehouden met een ‘Slecht’ scenario waarbij naast een hogere kostenstijging en grondprijsdaling voor de komende 5 jaar ook rekening wordt gehouden met een langdurige vraaguitval. Grondprijsdalingen leiden tot verslechteringen van de plansaldi. Verslechteringen van financieel negatief geraamde plannen en financieel positieve plannen die omslaan naar een negatief saldo hebben direct effect op de omvang van de reservepositie. Een hoger negatief saldo leidt tot een hogere (verplichte) voorziening plantekorten die uit de reservepositie wordt gehaald. Een tweede effect is dat de geraamde winstnemingen afnemen en dat als gevolg hiervan minder wordt toegevoegd aan de reserve.

Belangrijk bij de geraamde winstnemingen is de verwachting van de grondinkomsten. Als deze grotendeels uitblijven tot en met 2028 dan zal er ook geen winst worden genomen. De geraamde winstnemingen in 2024 en 2025 zijn redelijk zeker omdat al afspraken met erfpachters zijn gemaakt die naar verwachting worden gerealiseerd. In het ‘Slechte scenario’ wordt vanaf 2026 tot en met 2028 geen winstnemingen geraamd. In onderstaande grafiek is per risicoscenario aangegeven hoeveel de reservepositie in de periode 2023 en 2024 zal dalen.

1

22 mei 2024

De reservepositie is opgebouwd uit het weerstandsvermogen, reserveringen en de vereveningsruimte. Binnen het weerstandsvermogen en de reserveringen is een deel nodig voor aangegane verplichtingen zoals het ZuidasDok of de Gaasperdammertunnel. Dit deel van de reserve is al bestemd. Andere delen zijn beschikbaar voor slechte tijden zoals een groot deel van het weerstandsvermogen en de in het MPG 2023 samengevoegde reserveringen. De reservepositie stijgt per eind 2028 op basis van de ramingen van het MPG2024. Onder het ‘Verslechterde scenario’ daalt de reservepositie naar € 718 miljoen en wordt ruim € 100 miljoen ingezet uit het weerstandsvermogen of de voornoemde reserveringen. Hiermee blijft het ‘Verslechterde scenario’ ruim binnen de risicoreserves. Bij het ‘Slechte scenario’ daalt de reservepositie eind 2028 tot € 410 miljoen en worden de risicoreserves eind 2028 volledig aangesproken. In het ‘Slechte scenario’ zal nagenoeg alles worden ingezet. Mocht dit scenario zich manifesteren dan is er nog tijd om bij te sturen. In deze grafiek is ervan uitgegaan dat er bij een ‘Slecht scenario’ vanaf 2026 (tijdelijk) wordt gestopt met het sparen voor de bijdragen aan bovenplanse infrastructuur. In totaliteit is er voldoende financiële buffer beschikbaar mocht het nodig zijn. De vereveningsruimte blijft in stand ook onder een ‘Slecht scenario’.

Na het slechte scenario zullen met een herstel van de economie de gronduitgiften die zijn vertraagd alsnog worden gerealiseerd omdat sprake is van een blijvende structurele vraag naar woningen in verband met de schaarste. Het is dan raadzaam om de buffers weer te herstellen.

2