Bijlage preadviezen AAV m&a 429 tm 454

Met corporaties afspraken te maken die leiden tot meer doorstroom woningen in de bestaande voorraad. En hiertoe: o De mogelijkheden om geclusterd wonen in de bestaande voorraad uit te breiden te bespreken; o Te bezien hoe in de “geen verkoop , tenzij” ook de verkoop van sociale huurwoningen meegenomen kan worden die bij uitstek geschikt zijn voor de doorstroming, tenzij de gemeente hiervoor goedkeuring heeft gegeven; o Met corporaties de mogelijkheden voor het toevoegen van ouderenwoningen in bestaande wijken te onderzoeken;

Gemeente Amsterdam

−

Status Pagina 2 van 2

Te bekijken hoe corporaties woningcomplexen geschikt kunnen maken voor ouderen door bijvoorbeeld liften toe te voegen en bij renovatie of optopping/verdichting ook rekening te houden met ouderen.

Indiener(s), A.S. Aslami N.A. van Renssen

Preadvies

De voorstellen uit de motie zijn ondersteunend aan de voorstellen in de AAV en sluiten volledig aan bij de ambities van het college. De motie bevat geen aanvullende inzet ten opzichte van de AAV en/of inzet van het college in het proces voor nieuwe Samenwerkingsafspraken met corporaties en huurderskoepels. De motie is daarmee overbodig. B&W ontraadt daarom aanneming van dit voorstel.

Motie Datum raadsvergadering Ingekomen onder nummer Status Onderwerp

19 en 20 juli 2023 452 Status Motie van de leden Van Renssen en Heinhuis inzake Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting - Geen verkoop van niet duurzame woningen

Onderwerp Geen verkoop van niet duurzame woningen

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden hebben de eer voor te stellen: De Raad, Gehoord de discussie over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting Overwegende dat - Er een groot tekort aan betaalbare woningen is in Amsterdam; - Er een achterstand is in de verduurzaming van de gebouwde omgeving, waaronder woningen; - Eenmaal verkochte woningen aan particulieren moeilijk te verduurzamen zijn; - Juist vaak de woningen waar een achterstand is in onderhoud of verduurzaming, te koop worden aangeboden om kosten te besparen en dat dit voorkomen moet worden; - Woningcorporaties stellen dat ze sociale woningen moeten verkopen om hun taken te kunnen uitoefenen; - In de Aanpak Volkshuisvesting wordt uitgegaan van een Geen verkoop, tenzij beleid - De indieners van deze motie vinden dat sociale woningen in Amsterdam niet verkocht zouden moeten worden, omdat er onvoldoende sociale woningen zijn in de stad; - We zien dat voor veel woningen die door corporaties zijn verkocht het moeilijk is deze te verduurzamen omdat de kosten van de maatregelen hoog zijn, de eigenaar die de woning net gekocht heeft geen buffer heeft, er geen geld is in de reserve van de VVE en/of de andere leden van de VvE (waaronder de verkopende partij) geen prioriteit geeft aan de verduurzaming;

Gemeente Amsterdam

Status Pagina 2 van 2

Verzoekt het college van burgemeester en wethouders In de onderhandelingen over de samenwerkingsafspraken met corporaties en huurdersvertegenwoording, het volgende in te brengen: - dat en voor zover woningen toch worden verkocht door woningcorporaties (ondanks het “Geen verkoop, tenzij”beleid), woningen die een energielabel E, F of G-label hebben niet verkocht zullen worden; - nemen dat geen woningen verkocht zullen worden in complexen waar de corporatie 30 % of meer van de appartementsrechten in eigendom heeft, ter voorkoming van het creëren van gespikkeld bezit.

Indiener(s), N.A. van Renssen L.E. Heinhuis

Preadvies

Het college is op dit moment in gesprek met corporaties en huurderskoepels voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken en wil zich maximaal inspannen om de verkoop zoveel mogelijk te beperken. De kaders van de verkoop voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken worden uitgewerkt met de drie partijen. Deze kaders worden, als onderdeel van de nieuwe samenwerkingsafspraken, in het najaar ter wensen en bedenkingen voorgelegd aan de raad. In de kaders zal rekening gehouden worden met gebieden, met type woningen en met de verduurzamingsopgave in de stad. In de kaders zal ook aandacht zijn voor de verschillen tussen woningen in vve-complexen met een groot of minder groot aandeel corporatiebezit. Het bij voorbaat volledig uitsluiten van verkoop van woningen met een E, F en G-label gaat volgens het college te ver. Het college ziet de noodzaak om enige ruimte te houden voor uitzonderingen. Die moeten nader bepaald worden, maar het college denkt bv aan ‘kruimelbezit’ (de laatste woningen van een corporatie in een vve) of voor “exoten” (bijzondere panden die niet goed passen in de maatschappelijk opgave van corporaties). Het maken van nieuwe afspraken is een complex proces, en het aannemen van deze motie betekent dan ook niet vanzelfsprekend dat deze wens wordt verwezenlijkt. Het college wil dit onderwerp wel meenemen in de onderhandelingen.

Bovenstaande in acht nemend, heeft het college tegen aanneming van dit voorstel geen bezwaar.

Motie Datum raadsvergadering Ingekomen onder nummer Status Onderwerp

19 en 20 juli 2023 453 Status Motie van de leden Van Renssen en Heinhuis inzake Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting - “Geen verkoop, tenzij” - nader uitwerken

Onderwerp “Geen verkoop, tenzij” - nader uitwerken

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden hebben de eer voor te stellen: De Raad, Gehoord de discussie over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting Overwegende dat - Er een groot tekort aan sociale huurwoningen is - De wachttijd in Amsterdam op dit moment 12,5 jaar is - Mensen met urgentie ook meer dan 2 jaar moeten wachten op een woning; - Woningcorporaties stellen dat de opbrengsten van de verkoop nodig zouden zijn voor verduurzaming en andere opgaven, dit vier jaar geleden als argument werd gebruikt maar de sociale woningvoorraad niet voldoende is gestegen en daardoor verkoop tegen moet worden gegaan; - De afgelopen vier jaar zou de woningvoorraad met 3000 zou moeten groeien, volgens de Samenwerkingsafspraken 2020-2023, de voorraad feitelijk met 1499 woningen is toegenomen; Constaterende dat; - In de raadsvoordracht voor de Aanpak staat dat we woningen niet verkopen, tenzij (Geen verkoop, tenzij) en dat de gemeente Amsterdam nadere afspraken maakt over deze ‘tenzij’ - Dat in de Aanpak is opgenomen dat bij de “tenzij” dat dit gaat om “volkshuisvestelijke redenen”en om “de bijdrage aan de stedelijke vernieuwingsopgave’, maar dat dit niet concreet is uitgewerkt; - Deze uitgangspunten nadere uitwerking behoeven voordat de afspraken worden voorgelegd aan de raad;

Gemeente Amsterdam

Status Pagina 2 van 2

Verzoekt het college van burgemeester en wethouders Over de afspraken over verkoop en liberalisatie van corporatiewoningen met het uitgangspunt “Geen verkoop, tenzij”, het volgend uit te werken -

In welke wijken en buurten van Nieuw-West, Zuidoost en Noord verkoop eventueel een mogelijkheid zou zijn; Concrete aantallen of percentages uit te werken voor ‘gewenste gemengde wijken met woningen in diverse segmenten’; Concreet uit te werken wat wordt verstaan om ‘mogelijkheden om door te stromen in dezelfde wijk’; Uit te werken wat wordt verstaan onder “bijdrage aan stedelijke vernieuwingsopgave”.

En dit aan de raad voor te leggen tegelijkertijd of voordat de Samenwerkingsafspraken aan de raad worden voorgelegd.

Indieners, N.A. van Renssen L.E. Heinhuis

Preadvies

Het college is op dit moment in gesprek met corporaties en huurderskoepels voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken en wil zich maximaal inspannen om de verkoop zoveel mogelijk te beperken en in gebieden met een laag aandeel sociale huurwoningen en weinig gelegenheid om bij te bouwen bijna geheel uit te sluiten. Het college kijkt daarbij naar het niveau van de 23 gebieden en niet alleen naar stadsdelen. De kaders van de verkoop voor de nieuwe Samenwerkingsafspraken worden uitgewerkt met de drie partijen. De bijdrage aan de stedelijke vernieuwingsopgave zal mee gewogen worden in de op te stellen kaders. Deze kaders worden, als onderdeel van de nieuwe samenwerkingsafspraken, in het najaar ter wensen en bedenkingen voorgelegd aan de raad. In de AAV is voor 2032 het doel opgenomen dat bewoners meer mogelijkheden om door te stromen in de eigen wijk. Stadsdeelvoorrang maar ook de nieuwe gebiedsgerichte nieuwbouwprogrammering naar gelang behoeften van doelgroepen in de wijk zijn hier instrumenten voor. Deze beleidsinzet overstijgt dus de afspraken over verkoop en liberalisatie van corporatiewoningen en dit onderdeel van de motie wil het college niet overnemen om uitwerken in de kaders “Geen verkoop, tenzij”. Het college kan meegaan in de vraag als apart wordt gevraagd ‘mogelijkheden om door te stromen in dezelfde wijk’ uit te werken en niet in het kader van "Geen verkoop, tenzij”.

B&W geeft de indiener in overweging om een gewijzigd voorstel in te dienen.

Amendement Datum raadsvergadering Ingekomen onder nummer Status Onderwerp

19 en 20 juli 2023 454 Status Amendement van de leden Van Renssen en Heinhuis inzake anitspeculatiebeding

Onderwerp Anti-speculatiebeding bij verkoop ondanks Geen verkoop, tenzij-beleid

Aan de gemeenteraad Ondergetekenden hebben de eer voor te stellen: De Raad, Gehoord de discussie over de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, Gelezen de raadsvoordracht; Overwegende dat: - Er een groot tekort aan betaalbare woningen is in Amsterdam; - De schaarste de prijs van de beschikbare koopwoningen opdrijft; - Woningcorporaties stellen dat ze sociale woningen moeten verkopen om hun taken te kunnen uitoefenen; - In de Aanpak Volkshuisvesting wordt uitgegaan van een “Geen verkoop, tenzij beleid” - De indieners van deze motie vinden dat sociale woningen in Amsterdam niet verkocht zouden moeten worden, omdat er onvoldoende sociale woningen zijn in de stad; - Voor uitgifte van grond voor nieuwbouw van woningen, hanteert de gemeente Amsterdam een zelfbewoningsplicht; - Indien en voor zover bestaande corporatiewoningen toch worden verkocht door woningcorporaties een anti-speculatiebeding opgenomen zou moeten worden dat belemmerd werkt voor de verhuur en doorverkoop; - Corporaties nu vaak geen verkoopbelemmerde bepaling hanteren of een bepaling met een duur van 2 jaar en soms 3 jaar en meestal geen kettingbeding daarvoor wordt opgenomen; - In het coalitieakkoord is opgenomen: “We breiden waar mogelijk regulering in de vorm van de opkoopbescherming en antispeculatiebedingen uit.”

Gemeente Amsterdam

Status Pagina 2 van 2

Besluit: De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting als volgt te amenderen Op pagina 27 bovenaan, na de eerste alinea die eindigt met “bijvoorbeeld Overhoeks.”, de volgende alinea toe te voegen: -

“Indien en voor zover er toch wordt overgegaan tot verkoop van sociale woningen door de woningcorporaties, zullen wij van de corporaties vragen een anti-speculatiebeding op te nemen inhoudende een verkoop- en verhuurverbod voor de duur van vijf tot tien jaar met daaraan gekoppeld een kettingbeding voor de opvolgend koper(s).”

Indiener(s), N.A. van Renssen L.E. Heinhuis

Preadvies

De gemeente zet bij het maken van samenwerkingsafspraken bij verkoop door corporaties in op “Nee, tenzij”. In de gevallen dat er toch verkoop van sociale huurwoningen door corporaties zal plaatsvinden zijn corporaties zelf aan zet over de voorwaarden van verkoop. De woningen zijn immers niet in bezit van de gemeente. In de nieuwbouw hanteren we als gemeente geen anti-speculatiebeding en ook geen kettingbeding. Ons verhuurverbod in de nieuwbouw is een eeuwigdurend verbod op verhuur. Je mag de woning wel doorverkopen, maar niet verhuren. In de erfpachtvoorwaarden wordt deze beperking opgenomen. Uitgifte in erfpacht ten behoeve van nieuwbouwwoningen is overigens iets heel anders dan verkoop van corporatiewoningen. Alle corporaties hanteren al een eigen-bewoningsclausule en anti-speculatiebeding. Deze hebben doorgaans een werking van 2 of 3 jaar. Deze termijnen optrekken naar 5 of 10 jaar lijkt het college niet direct nodig, omdat deze staande praktijk al speculatie tegen gaat en vindt het college in sommige gevallen zelfs onwenselijk uitpakken. Het zou bijvoorbeeld mensen duperen die over 5 of 7 jaar moeten verhuizen vanwege werk op een andere plek.

Wat wel zou kunnen en effectiever zou zijn in de ogen van het college, is in een motie verzoeken met de corporaties te overleggen of meer standaardisering en mogelijke aanscherping van de verschillende anti-speculatiebedingen wenselijk en mogelijk is. B&W geeft de indiener in overweging om een gewijzigd voorstel in te dienen.