Bijlage Notitie AFWC kwaliteit van het corporatiebezit in kaart

Notitie Betreft

Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart

Van

AFWC

Datum

8-11-2022

Aanleiding In de Samenwerkingsafspraken hebben de gemeente, woningcorporaties en huurders afgesproken om meer inzicht te creëren in de kwaliteit van de woningen van corporaties in Amsterdam (186.500 op 1 januari 2022). In de raadscommissie van 19 februari 2022 zijn de eerste versies van de kwaliteitskaarten besproken. In die kaarten waren de kwaliteit- en onderhoudscores van de corporatiewoningen zichtbaar, geaggregeerd op buurtniveau. Hoewel de kaarten inzicht boden in de gebieden waar de kwaliteit en het onderhoud te wensen overlaten, was er bij alle partijen behoefte aan meer inzicht. In het Kwaliteitsoverleg tussen huurders, gemeente en corporaties van 22 november 2021 werd afgesproken om ook kaarten te maken met conditiescores en om de kaarten te verrijken met aantallen slecht scorende woningen. Op verzoek van de gemeente zijn er ook kaarten gemaakt waarin de slechte energielabels zichtbaar zijn. In het Kwaliteitsoverleg van 25 mei 2022 zijn de kaarten in concept met de drie partijen besproken en daarna verder uitgewerkt. Daarnaast is besproken voor welke woningen de corporaties plannen voor verbetering, renovatie of sloop hebben om te zien of alle woningen met slechte scores ook daadwerkelijk aangepakt zullen worden.

Huurders en gemeente gaven in het overleg aan tevreden te zijn dat er met deze kaarten de volgende verdiepende stap is genomen en dat deze complexen in beeld zijn en er plannen zijn om ze aan te pakken. In een volgend kwaliteitsoverleg zal er verder worden gesproken over de aanpak en de planning van de werkzaamheden en de afwegingen die corporaties daarin maken.

Leeswijzer In deze notitie worden de resultaten van de kaarten en het gesprek toegelicht. Woningkwaliteit wordt in de kaarten gemeten met behulp van een onderhoudscore, een kwaliteitscore en een conditiescore. Hieronder gaan we in op de verschillen tussen deze scores. Daarnaast is een kaart opgenomen over de energielabels van het woningbezit. Hoewel deze labels grote invloed hebben op de ervaren woningkwaliteit door de bewoner, zijn er veel meer aspecten van belang voor een goed beeld van de kwaliteit van het bezit. Die aspecten worden in de andere kaarten weergegeven. De corporaties delen gegevens over woningen niet op complexniveau omdat zij over de concrete plannen voor woningen rechtstreeks met de betrokken huurders willen communiceren en niet via de raad. Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart - 8-11-2022

1

Onderhoudscore De onderhoudscore is een inschatting door de corporatie van de staat van onderhoud van een woning, die de gemeente gebruikt bij het vaststellen van de WOZ-waarden. Iedere corporatie gebruikt daarbij eigen onderliggende gegevens. De cijfers geven aan of het onderhoud op orde is en of er sprake is van bouwtechnische gebreken. Score 3 is het gemiddelde binnen het betreffende marktsegment, waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de bouwperiode. Score 1 geeft een relatief slechte staat van onderhoud aan, waarbij direct herstel van gebreken nodig is, score 5 is een zeer goede.

Veruit de meeste corporatiewoningen in Amsterdam hebben een onderhoudscore 3 (redelijk). De corporaties hebben ruim 2.500 woningen (1,5% van het totaal) met een slechte onderhoudscore. Hiervan staan er ruim 2.000 in Noord (Van de Pekbuurt, Vogelbuurt Noord, Tuindorp Nieuwendam West en Werengouw Zuid), ruim 300 in Zuidoost (Hakfoort/Huigenbos) en ruim 100 in Nieuw-West (Overtoomse Veld Noord).

Kwaliteitscore Met behulp van de kwaliteitscore geven corporaties aan in hoeverre een woning nog past bij de eisen van bewoners in deze tijd. Ook deze score wordt door de gemeente gebruikt bij het vaststellen van de WOZ-waarden. Een woning kan in een redelijke staat van onderhoud verkeren, maar toch een lage kwaliteitscore krijgen, omdat de woning niet meer aansluit bij de hedendaagse woonwensen, bijvoorbeeld qua plattegrond of toegankelijkheid van de woning. De schaal loopt van 1, slecht, tot en met 5, zeer goed, waarbij score 3 het gemiddelde weergeeft binnen het marksegment van de woning.

Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart - 8-11-2022

2

Corporaties hebben 5.965 woningen (ruim 3,4% van het totale bezit) met een slechte kwaliteitscore. Naast de eerder genoemde woningen in Noord gaat het om ruim 1.000 woningen in Centrum (Jordaan) en verschillende clusters in Oost (o.a. Tuindorp Amstelstation), Nieuw-West (o.a. in Osdorp) en Zuidoost.

Conditiescore De conditiescore geeft de mate van slijtage van bepaalde delen van de woning aan, zoals de constructie, het dak, de gevel, de inrichting zoals het keukenblok en de installaties. Omvang van de slijtage, de intensiteit en het belang worden daarbij door een onafhankelijk inspecteur afgewogen en beoordeeld volgens de landelijk geldende NEN-norm 2767 met een score van 1 tot en met 6. Score 1 is zeer goed, vanaf 4 is er op afzienbare termijn behoefte aan maatregelen en 6 is zo slecht dat onderhoud niet meer mogelijk is. In Amsterdam zijn geen corporatiewoningen met een conditiescore 6. Wel zijn er ca. 550 woningen met conditiescore 5, die geconcentreerd zijn in enkele buurten in Oost (Indische buurt), in West (Wittenburg-Zuid) en in Noord (Banne Zuidoost). Dit zijn andere aantallen en deels andere woningen dan bij de woningen met een slechte onderhoudscore. Verklaring voor deze verschillen is dat de conditiescore afhankelijk is van welke gebouwdelen en installaties geïnspecteerd zijn en welke deelscores zijn meegenomen in het totaalcijfer.

Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart - 8-11-2022

3

Energielabels Op verzoek van de gemeente wordt hier ook de kaart met de energielabels E, F en G toegevoegd. Energielabels zijn voor een huurder van belang voor de ervaren kwaliteit van de woning en momenteel nog extra door de energiecrisis. De gesprekken met de gemeente hierover worden niet in het kwaliteitsoverleg gevoerd, maar in de gesprekken over de extra afspraken vanwege de verlaging en uiteindelijk afschaffing van de verhuurdersheffing.

Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart - 8-11-2022

4

Te zien is een grote opgave door de hele stad heen. Volgens de AFWC Databank, waarop de bovenstaande kaart is gebaseerd, zijn er in totaal ruim 24.000 corporatiewoningen met een energielabel E, F of G. Sinds 2021 is de systematiek om energielabels vast te stellen gewijzigd, waardoor energielabels kunnen veranderen wanneer ze opnieuw vastgesteld worden. De corporaties schatten dat ongeveer 32.650 corporatiewoningen (18% van de zelfstandige woningen) volgens de nieuwe systematiek een energielabel E, F of G zullen krijgen.

Plannen In het Kwaliteitsoverleg is besproken welke plannen de corporaties hebben met de woningen die een slechte onderhoud-, kwaliteit- of conditiescore hebben. De energielabels zijn onderwerp van gesprek in het Bestuurlijk overleg rondom de afschaffing van de verhuurdersheffing. Omdat al die woningen uiterlijk 2028 betere energielabels moeten hebben, zijn alle corporaties hard bezig om die werkzaamheden te plannen. Voor alle woningen met een slechte onderhoud-, kwaliteit- of conditiescore hebben de corporaties onderhouds- dan wel sloopplannen. Een uitzondering hierop is een aantal VvEcomplexen. Daarvoor loopt planvorming via de Vereniging van Eigenaren (VvE), waardoor de corporaties daarover geen beslisbevoegdheid hebben. Dit wil niet zeggen dat er geen plannen zijn, maar de registratie daarvan verloopt via de VvE’s. Naast alle grootonderhoud-, renovatie- en sloopwerkzaamheden voeren de corporaties natuurlijk ook nog onderhoud en verbeteringen uit aan andere woningen. Zij willen al deze plannen ook graag uitvoeren, maar voorzien wel een bottle neck in de beschikbaarheid van arbeidskrachten en met name materialen. Nu al lopen verbeterprojecten vertraging op doordat kozijnen niet geleverd worden.

Volgende stap in het Kwaliteitsoverleg De afweging om een woning of complex aan te pakken, hoe dat precies moet en wanneer, is een gecompliceerde afweging en afhankelijk van vele factoren. De rest van de opgaven van een corporatie, financiële ruimte, koppelkansen, capaciteit bij aannemers, landelijke afspraken en specifieke acute situaties spelen hierbij bijvoorbeeld een rol. Daarnaast hebben de huurdersorganisaties hier ook invloed op. Nu duidelijk is waar de noodzaak zit en welke plannen daarvoor zijn, is de volgende stap om de keuzes van de corporaties met de huurders en gemeente te bespreken. Hoe hebben de corporaties hun plannen geprioriteerd en welke criteria hebben zij meegewogen in de soort aanpak die gekozen is? Ook dat gesprek zal worden gevoerd in het Kwaliteitsoverleg.

Kwaliteit van het corporatiebezit in kaart - 8-11-2022

5