BIJLAGE Jan Olthof Erfpachtbijeenkomst 20241010.pdf

Het Amsterdamse erfpachtstelsel Voortdurend verbeteren!

10 oktober 2024

Roadmap presentatie ◼ Het belang van erfpacht voor Amsterdam ◼ Terugblik vernieuwing erfpachtstelsel (2014-2018): invoering eeuwigdurende

erfpacht en Overstapregeling voor woningen ◼ De uitvoering van het erfpachtstelsel ◼ Maatschappelijke ontwikkelingen: voortdurend verbeteren

26-2-2025 | 2

Waarom nog steeds erfpacht in Amsterdam? ◼ Sturen op grondgebruik:

• • • • • •

Langjarige sturing op bestemming en gebruik Meer invloed bij herontwikkeling/transformatie Speculatie tegengaan door bouw- en gebruiksplicht Ongewenste ontwikkelingen tegengaan (Hotelbeleid) Behoud maatschappelijke functies (Slotervaartziekenhuis) Fijnmazigere sturing dan met het publiekrecht

26-2-2025 | 3

Waarom nog steeds erfpacht in Amsterdam? ◼ Waardevermeerdering van de grond komt toe aan de gemeenschap

◼ Functioneel en residueel grondprijsbeleid ◼ Gemeentelijke inkomsten ruim 100 mio per jaar ◼ Investeringen in de stad

26-2-2025 | 4

De keuze voor erfpacht staat niet ter discussie ◼ Keuze voor erfpacht sinds 1896 ongewijzigd: Daarmee is Amsterdam uniek

◼ Voordeel: veel erfpacht (circa 300.000 contracten) en dus veel

sturingsmogelijkheden en inkomsten ◼ Veel andere grote steden worstelen met (financiële) sturing op grondgebruik

en speculatie ◼ In Amsterdam politiek/bestuurlijk relatief weinig discussie 26-2-2025 | 5

Waarom eeuwigdurende erfpacht en overstap? ◼ Sinds 1915 stelsel met periodieke canonherziening (CHET): dat leidt tot

plotselinge, onvoorspelbare en aanzienlijke canonstijgingen c.q. woonlasten ◼ Doel invoering eeuwigdurende erfpacht (AB2016) en Overstapregeling: meer

financiële en juridische zekerheid erfpachter ◼ Nieuwe uitgiftes allemaal AB2016 (ongeacht de bestemming) ◼ Vrijwillige overstapregeling, alleen voor woningen

26-2-2025 | 6

Proces erfpachtvernieuwing 2014-2018 ◼ Basis is advies onafhankelijke Grondwaardecommissie ◼ Advies: residuele methode hanteren voor bepaling grondwaarde ◼ Inspraak op zowel de AB2016 als de Overstapregeling ◼ Inspraak overstapregeling leidt tot majeure financiële aanpassingen ten

gunste van erfpachter en beperking overstapmogelijkheid (alleen wonen) ◼ Gemeenteraad stemt in met AB2016, Overstapregeling en overige beleid 26-2-2025 | 7

Overstapregeling is succesvol Geregistreerde aanvragen 0,7%

Beschikbare aanbiedingen 0,4%

Totaal aantal binnengekomen particuliere overstap verzoeken Ingediende aanvragen 3,5% 1 juli 2024 met een aanvraagdatum van vóór 8 januari Niet overgestapte Bij de Notaris aanvragen 2020 2,5% 26,1%

Overgestapt 66,8%

26-2-2025 | 8

Uitvoering erfpachtstelsel ◼ Voor draagvlak stelsel is goede uitvoering en dienstverlening essentieel ◼ Overstap is het eerste vrijwel volledig gedigitaliseerde proces bij E&U ◼ Vanwege grote animo overstap achterstanden in reguliere processen ◼ Project stroomlijnen werkprocessen ingezet; eerste verbeteringen zijn

inmiddels geïmplementeerd ◼ Achterstanden worden gefaseerd opgepakt 26-2-2025 | 9

Verdere verbetering dienstverlening ◼ GO zet vol in op verdere digitalisering werkprocessen en dienstverlening:

- Nieuw erfpachtbeheersysteem: HERA - Portalen particuliere en zakelijke erfpachters - Portalen voor notariaat en makelaardij ◼ Aanvragen en wijzigingen worden binnenkort volledig via HERA behandeld

◼ Uitvoerig centraal: betrouwbare en voorspelbare overheid ◼ Soepele uitvoering gebaat bij stabiel en zo eenvoudig mogelijk beleid

26-2-2025 | 10

Toetsing AB2016 en Overstapbeleid ◼ Ondanks succes overstap ook bezwaren tegen gemeentelijke beleidskeuzes ◼ Diverse procedures bij o.a.:

- Rechtbank en gerechtshof - Autoriteit Consument en Markt (ACM) - Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) ◼ Gemeente in alle procedures in het gelijk gesteld c.q. vorderingen erfpachters

afgewezen ◼ Vernieuwing erfpachtstelsel was zorgvuldig en succesvol 26-2-2025 | 11

Verdere verbeteringen erfpachtstelsel na 2018 ◼ Onderzoeken naar verdere verbeteringen in 2021:

- Raadsonderzoek uitgevoerd door Berenschot - Collegeonderzoek met behulp van Deloitte - Amendement De Jager van de gemeenteraad ◼ Spijtoptantenregeling, advies- en geschillencommissie ◼ Diverse onderzoeken onder erfpachters ◼ Verbeteren is een continu proces en onmisbaar voor behoud draagvlak 26-2-2025 | 12

Ministeriele handreiking erfpacht (juni 2024) ◼ Onderzoek Deloitte onder 24 gemeentes met erfpacht ◼ Handreiking erfpacht voor particuliere woonbestemmingen:

- Afwegingskader voor gemeentes bij nieuwe AB’s en nieuw beleid - Afweging belangen gemeente en erfpachter ◼ Doel: Vergroten transparantie, rechtszekerheid, rechtsbescherming,

participatie en rechtsgelijkheid ◼ Amsterdam voldoet met vernieuwing grotendeels aan de in de handreiking

genoemde ‘best practices’ 26-2-2025 | 13

Voortdurende erfpacht ook verbeteren? ◼ Erfpachters die niet overstappen krijgen canonherziening einde tijdvak met

keuze: - Overstap naar AB2016 - CHET op basis van gemeentelijke aanbieding - CHET op basis van 3 deskundigen ◼ Bij nieuw tijdvak ook nieuwe AB’s voortdurend: nu de AB2000 ◼ Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen van de afgelopen 25 jaar en de

recent verschenen handreiking is voortdurende erfpacht ook voor verbetering vatbaar 26-2-2025 | 14

Conclusie: ❑ Amsterdam blijft kiezen voor erfpacht ❑ Voortdurende erfpacht blijft altijd bestaan ❑ Voortdurend verbeteren is noodzakelijk ❑ Uw ideeën, gebaseerd op uw kennis en ervaring zijn daarbij zeer waardevol

26-2-2025 | 15