Bijlage.Gespreksnotitie financiering fysieke opgave ontwikkelbuurten

Gespreksnotitie

Financiering fysieke opgave ontwikkelbuurten

Inleiding

Het beleidsdoel van de wijkaanpak was en blijft integrale vernieuwing.

De realisatie wordt bemoeilijkt door organisatorische en financiële verkokering.

Deze notitie beperkt zich tot de financiële verkokering .

Probleemstelling

Bij nieuwbouwlocaties worden een integrale plannen opgesteld. Waarvan de kosten worden gedekt via de grondexploitatie (GREX) en het verzekeringsfonds (VEF).

Bij woningverbetering loopt dat anders. Daar worden de verschillende kosten afzonderlijk geraamd en afzonderlijk gedekt. Waarbij moet worden geput uit andere, vaak zwaar overtekende, budgetten.

Gevolg: Volledig gedekte nieuwbouwplannen. Niet of heel onvolledig gedekt verbeteringsplannen. Ergo tweedeling.

Drie schrijnende voorbeelden

1. Nieuwbouw Hamerkwartier versus vernieuwing Vogelbuurt

Het Hamerkwartier wordt integraal vernieuwd.

Gemeentelijke investeringen €274,3 mln. Gedekt via GREX en VEF.

De aangrenzende Vogelbuurt moet eveneens integraal worden aangepakt. Maar de dekking van de verschillende kosten moet post voor post afzonderlijk worden geregeld. En dat lukt heel slecht. Vaak slechts voor een deel. Voorbeeld kosten vernieuwing openbare ruimte . Gedekt ca €5mln. Ongedekt ca €20mln.

Commentaar vanuit de Vogelbuurt In het Hamerkwartier kan alles! Wij moeten het doen met een fooi.

Voorbeeld 2 Ontwikkelbuurt Waterlandpleinbuurt Net als in veel andere ontwikkelbuurten is het plangebied opgeknipt in een nieuwbouw deel en deel met woningverbetering/verduurzaming.

De kosten van het nieuwbouw deel worden volledig gedenkt uit GREX en VEF. De kosten van verbeteringsdeel uit zwaar overtekende reguliere budgetten.

Resultaat: Niet uit te leggen verschillen binnen een en dezelfde buurt.

Voorbeeld 3 De Kleine Die

Een zwaar verwaarloosd buurtje; dat dringend moet worden verbeterd.

Als wordt gekozen voor nieuwbouw worden alle gemeentelijke investeringen meegenomen in de GREX/VEF.

Als wordt gekozen voor verbetering is niets geregeld.

Resultaat: De buurt voelt zich onder druk gezet om te kiezen voor nieuwbouw want dan is zeker dat alle noodzakelijke kosten inclusief de woonomgeving zijn gedekt.

Twee vragen: Het uitgangspunt was en blijft “integraal “ en “geen tweedeling”. Waarom dan toch dit onderscheid nieuwbouw oudbouw? En nog belangrijker: hoe kan dit worden hersteld?

Waar is het misgegaan?

Klassieke stadsvernieuwing

Doel: integrale (fysieke) aanpak

De financiering liep aanvankelijke via 17 afzonderlijke subsidieregelingen Met bijbehorende verkokering.

Om die te doorbreken zijn die 17 budgetten gebundeld in 1 stadsvernieuwingsfonds. Met ruime (decentrale) bestedingsvrijheid.

En vanzelfsprekend geen onderscheid tussen nieuwbouw en verbetering.

Stedelijke vernieuwing Zelfde systematiek. Maar met afbouw van de Rijksbijdrage.

En daar ging het mis!!!!

Sleutel moment 1

Raamovereenkomst Parkstad 14 november 2007

Citaat:

”Uit de evaluatie is gebleken dat de gemeente onvoldoende financiële middelen heeft om de vernieuwing in hetzelfde tempo voort te zetten. De corporaties zijn de grootste woningeigenaar in Nieuw West en hebben een maatschappelijke doelstelling, die zij serieus nemen. De corporaties nemen de financiële risico’s over van de gemeente inclusief de herinrichting van de openbare ruimte en het risico van /onrendabele top van maatschappelijk vastgoed. De gemeente is hierdoor in de toekomst gevrijwaard van de eventuele oplopende tekorten in de ruimtelijke herstructurering van Nieuw West”

Mijn kanttekeningen Een heel praktische oplossing. De Gemeentelijke en Rijksmiddelen lopen terug. De financiële ruimte bij de corporaties groeit sterk. Dus worden die gevraagd om bij te springen. Maar principieel een verkeerde keuze. De gemeente is en blijft eigenaar van de openbare ruimte en kan de verantwoordelijkheid niet op anderen afschuiven.

Waar ging het mis 2 Financiële crisis plus schandalen Door crisis viel de nieuwbouw van koopwoningen stil. En verdween een belangrijke inkomstenbron bij de corporaties. Grote verliezen bij Vestia door speculeren met rente swaps. Verliezen die door andere corporaties moesten worden opgevangen. Daaroverheen de bekende schandalen

Waar ging het mis 3.

Parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties 2012/2014.

Citaat “Corporaties moeten terug naar hun kerntaak: zorgen voor huisvesting voor mensen met weinig inkomen”.

Gevolg: Einde van investeringen van corporaties in niet-kerntaken. Daarmee het einde van een deel van Parkstad afspraken.

Waar ging het mis 4 Invoering verhuurdersheffing 2013. Waardoor ook de primaire taken in het gedrang kwamen. Dus ook de rest van de Parkstad afspraken.

Waar ging het mis 5

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (Amsterdam) Opgericht in 1995. Eenmalig gevoed met de opbrengsten van de verkoop kabel. En structureel met conversies erfpacht.

Die opbrengsten zijn 0a ingezet voor vernieuwing Bijlmer en transformatie vooroorlogse voorraad. Het Stimuleringsfond is in 2017 opgeheven. En de Iikomsten en uitgaven zijn overgeheveld naar VEF.

Met de volgende afspraak: Citaat “Stedelijke vernieuwingsplannen worden na 1 juli 2016 voltooid binnen het domein van het stedelijk vereveningsfonds (VEF)”.

Waar ging het mis 6 Bestuursopdracht ontwikkelbuurten 2017 Citaat: Op het moment dat de ruimtelijke plannen en bijbehorende investeringsbesluiten zijn vastgesteld, wordt voor de financiering van de realisatie ruimtelijke plannen onder andere een beroep gedaan op de goedgekeurde grondexploitaties. Bij het vaststellen van de grondexploitatie zal duidelijk zijn of er sprake is van een tekort en of voor het dekken van dit tekort een beroep gedaan kan worden op het Vereveningsfonds (VEF)” “De inzet van deze middelen is aan duidelijk richtlijnen gebonden. Zo moet het gaan om fysieke stedelijke vernieuwing in buurten met meer dan 30% corporatie bezit en waar het verhogen van de kwaliteit van woonmilieus is gewenst. Hierbij gaat het om ingrepen in de openbare ruimte (inbegrepen groenvoorzieningen, waterpartijen, openbare wegen), het verbeteren van de leefbaarheid in de buurten en het bevorderen van differentiatie onder meer door het optimaliseren van het grondgebruik. Deze investeringen kunnen in samenhang met investeringen van de corporaties worden gedaan maar ook op zichzelf staan. Belangrijk te vermelden is dat gewoon of groot onderhoud van de openbare ruimte hiertoe niet wordt gerekend”.

“De plannen van de ontwikkelbuurten die een beroep doen op het vereveningsfonds worden getoetst aan de in de Samenwerkingsafspraken Gemeente Amsterdam en Woningcorporaties geformuleerde bestedingsdoel en in de Projectenstaf voorgelegd aan de wethouder Wonen en Bouwen en wethouder Grondzaken.”

Commentaar De budgetbeheerders VEF zijn akkoord gegaan met overheveling van de inkomsten van het stimuleringsfonds naar het VEF. Maar weigeren tot dusver mee te betalen aan de overeengekomen uitgaven.

Ik kan hier nergens formele besluitvorming over terugvinden. En ik lees ook nergens een signaal dat hierdoor 2 belangrijke beleidsdoelen in gevaar komen.

Te weten: -

Integrale aanpak Geen tweedeling

En toen?

De grondexploitatiewet stelt grenzen aan omvang plangebied en kostensoorten. Waardoor investeringen in verbeter gebieden in principe buiten de boot vallen.

Maar het VEF kent die beperkingen niet. En kan in principe voor alle doelen worden ingezet. Dus ook voor de dekking van tekorten op verbeterplannen.

Financiële ruimte in het VEF

Citaat uit Rapportage Woningbouwplan 2018-2025 stand per 31 december 2021 “De in 2021 gerealiseerde vereveningsruimte is hoger dan vorig jaar werd verwacht. Als gevolg van de gerealiseerde hoge grondopbrengsten in 2021, is de Vereveningsruimte tot en met 2022 ruim voldoende voor het vaststellen van nieuwe plannen die in voorbereiding zijn. De vereveningsruimte na 2022 moet nog worden verdiend en is afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Onder de aanname dat de economische omstandigheden gunstig blijven, zal de vereveningsruimte naar verwachting blijven toenemen, maar wel minder snel dan voorheen. Met de huidige en toekomstige plannen is Amsterdam in staat om de woningvoorraad flink uit te breiden. Zij stelt daarbij hoge ambities zoals betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en inclusiviteit. Nieuwe plannen zijn daardoor minder positief dan in het verleden en ingrepen in de ontwikkelbuurten en transformatieprojecten kennen vaak een tekort op de grondexploitatie. Bij de groei van de stad wordt ingezet op het maken van een complete stad waardoor vanuit de grondexploitaties steeds vaker bijdragen nodig zijn aan investeringen voor bereikbaarheid en voorzieningen die toerekenbaar zijn aan de gebiedsontwikkeling. Hierdoor neemt de druk op de vereveningsruimte toe.”

Conclusie Er is op dit moment voldoende ruimte in het VEF.

Maar als er meer plannen worden toegelaten zullen dus scherpere keuzes moeten worden gemaakt.

Daar dan wel expliciete afwegingen op gelijke voet Ipv de huidige systematiek waarbij investeringen in verbeteringsbuurten op voorhand buiten de afweging wordt gehouden. En ik herhaal het nog maar een keer: Zonder dat daar enige bestuurlijk besluit aan ten grondslag ligt.

MdB 06-04-2022