Bijlage bij de raadsinformatiebrief Resultaten Handhaving Wonen 2024
Tekst van het document
Bijlage bij Raadsinformatiebrief Resultaten handhaving wonen 2024 Rapportage over de handhavingsresultaten woonfraude, woningleegstand en woningkwaliteit en de incassoresultaten uit 2024.
Inhoud van deze bijlage: 1. Aantal meldingen woonfraude, pagina 1 2. Inzet en resultaten handhaving, pagina 4 3. Incasso bestuurlijke boetes en lasten onder dwangsom, pagina 11 4. Conclusie, pagina 13 5. Achtergrondinformatie: Cijfers uitgesplitst naar stadsdeel, pagina 13
1. Aantal meldingen woonfraude De gemeente Amsterdam heeft verschillende manieren om woonfraude, leegstand en achterstallig onderhoud op te sporen. De handhavers van de gemeente doen proactief (digitaal) onderzoek. Ook ontvangt de gemeente via andere kanalen signalen, bijvoorbeeld de politie, corporaties en private verhuurders. Daarnaast kunnen Amsterdammers signalen van (vermeende) woonfraude, leegstand en achterstallig onderhoud melden via de website. Dit heet een SIGmelding. In 2024 ontving de gemeente 3.491 SIG-meldingen. Het aantal meldingen laat de afgelopen jaren een groei zien. Dit laat zien dat de meldingsbereidheid onder Amsterdammers toeneemt. Niet elke melding duidt op een overtreding. Soms worden er bijvoorbeeld meldingen gedaan over situaties die legaal zijn. Ook komt het voor dat er meerdere meldingen gedaan worden over één situatie, omdat alle omwonenden apart van elkaar melden. Om te bepalen of er daadwerkelijk sprake is van woonfraude, leegstand of achterstallig onderhoud, is verder onderzoek van de melding nodig. In veel categorieën is een lichte toe- of afname te zien van het aantal meldingen. De enige categorie met een grote toename is ‘meldingen over goed verhuurderschap’. Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Huurders kunnen bij de gemeente terecht met meldingen over goed verhuurderschap.
Per 1 januari 2024 is er een speciaal meldpunt voor. 2024 is het eerste volle jaar dat de wet van kracht is en er zijn publiekcampagnes geweest over de wet en het meldpunt. Logischerwijs ligt het aantal meldingen in deze categorie daarom hoger dan het jaar ervoor. De onderstaande cijfers gaan over de SIG-meldingen van inwoners. Meldingen die de gemeente via andere kanalen bereikten en eigen onderzoeken zijn hierin niet meegenomen.
1
Tabel 1. Aantal SIG-meldingen per thema 2019-2024 Soort melding
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Toeristische verhuur
1.082
625
403
539
632
530
Onderverhuur
592
686
859
858
704
704
Lege woning
164
188
219
341
381
349
Woningdelen
349
512
503
350
428
388
Opkoopbescherming*
-
-
-
-
4
3
Ondermijning
254
204
201
110
88
114
Woningkwaliteit
250
305
378
438
569
589
Goed verhuurderschap** Overig Wonen Totaal
2.441
74 2.289
92 2.277
3151 2.951
60 270 3.136
530 284 3.491
* Opkoopbescherming was in 2023 nog geen aparte meldingscategorie en was opgenomen in Woningdelen. ** Wet Goed Verhuurderschap ging op 1 juli 2023 in, de cijfers over 2023 zijn dus van een half jaar.
Toeristische verhuur Het aantal meldingen over toeristische verhuur nam af ten opzichte van 2023. Amsterdam heeft strenge regels om vakantieverhuur te reguleren. De regels moeten zorgen dat woningen gebruikt worden als woning. Ook helpen de regels overlast te voorkomen en de leefbaarheid te verbeteren. In de jaren 2020-2022 werd het toerisme beperkt door de coronamaatregelen. Deze jaren geven dus geen volledig beeld. Nadat de coronabeperkingen werden opgeheven, is het aantal meldingen niet meer op het niveau van voor de pandemie gekomen. De laatste jaren zijn veel excessen aangepakt, die grote impact hadden op de leefbaarheid. Denk bijvoorbeeld aan hele panden die als illegaal hotel werden verhuurd. Mogelijk neemt het aantal meldingen van overlast af door het terugdringen van excessen. Dit neemt niet weg dat er buurten zijn waar nog steeds veel overlast is door toeristische verhuur. Onderverhuur Onderhuur is net als de voorgaande jaren de categorie waarin de meeste meldingen zijn. In 2024 waren er precies evenveel meldingen als in 2023, maar minder dan de twee jaren daarvoor. Een mogelijke verklaring voor het hoge aantal meldingen tijdens de coronajaren is dat men veel meer thuis was en vermeende onderhuur daardoor ook eerder opviel. Na de coronajaren zijn meer mensen (deels) thuis blijven werken.
1 Bij nader onderzoek over de inhoud van meldingen bij ‘Overig wonen’ bleek dat circa 200 van deze meldingen zijn
gedaan door één melder over een aantal adressen in één straat. In al deze gevallen bleek het te gaan om meldingen waarbij geen sprake was van enige vorm van woonfraude.
2
Woningleegstand Voor het eerst in jaren is er een lichte afname in het aantal meldingen over woningleegstand. Eind 2022 stelde de gemeenteraad een nieuwe leegstandverordening vast. In 2023 is daar veel aandacht aan besteed. Die extra aandacht kan de piek in de meldingen in 2023 verklaren en is tevens een mogelijke verklaring voor de lichte daling in 2024. Het aantal SIG-meldingen is slechts een indicatie over hoeveel woningen er feitelijk leeg staan. Niet elke melding duidt op een leegstaande woning. Om te constateren of een woning daadwerkelijk leeg staat, is een controle door de toezichthouder of melding van de eigenaar nodig. Woningdelen Er is een kleine afname te zien in het aantal meldingen over woningdelen. Opkoopbescherming In 2024 werden drie meldingen gedaan over de opkoopbescherming. Een mogelijke verklaring voor het lage aantal meldingen is dat overtredingen op basis van de opkoopbescherming niet direct door omwonenden kunnen worden geconstateerd. Overtredingen van de opkoopbescherming komen vooral door datagedreven onderzoek van het handhavingsteam van de gemeente aan het licht. Ondermijning Het aantal SIG-meldingen over ondermijning is in 2024 hoger dan het jaar ervoor. Meldingen over ondermijning komen niet alleen binnen via SIG, maar ook via Meld Misdaad Anoniem (MMA) en via de partners bij het project Doorzon.
Dat het aantal SIG-meldingen hoger is, betekent daarom niet meteen dat er in totaal meer meldingen over ondermijning zijn. Woningkwaliteit De stijgende lijn in het aantal meldingen over woningkwaliteit zet door in 2024, maar niet meer zo sterk als de jaren ervoor. Sinds 2018 kunnen Amsterdammers online melding doen over woningkwaliteit. De doorgaande stijging van de laatste jaren laat zien dat steeds meer bewoners het meldpunt weten te vinden. Via publiekscampagnes maakt de gemeente inwoners bewust van woningkwaliteit. Die campagnes dragen ook bij aan de toename van het aantal meldingen. Goed verhuurderschap Sinds 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap van kracht. Met deze wet heeft de gemeente meer mogelijkheden om ongewenst verhuurgedrag zoals woondiscriminatie, intimidatie, onredelijke servicekosten en een te hoge borg tegen te gaan. Sinds ingang van de wet monitort de gemeente het aantal meldingen over goed verhuurderschap. Vanaf 1 januari 2024 is er een speciaal meldpunt (‘problemen met verhuurders’) waar Amsterdammers melding kunnen doen als ze denken dat de verhuurder zich niet aan de Wet goed verhuurderschap houdt. Het aantal meldingen in 2024 (530) lag een stuk hoger dan in 2023 (60). Enerzijds komt dat omdat de cijfers over 2023 slechts van een half jaar zijn. Een andere verklaring voor de toename van het
3
aantal meldingen in 2024 is dat er via verschillende publiekscampagnes aandacht is besteed aan de Wet goed verhuurderschap en het meldpunt. Huurders weten het meldpunt hierdoor beter te vinden. De meeste meldingen gingen over servicekosten (176) en intimidatie (100). Bij de 176 meldingen over servicekosten was in 96 gevallen sprake van een overtreding, in 31 gevallen was er onvoldoende bewijs2 en in 49 gevallen was er geen overtreding. Van de 100 meldingen over intimidatie was er in 5 gevallen sprake van een overtreding, in 46 gevallen was er onvoldoende bewijs en in 49 gevallen was er geen overtreding. 105 meldingen bleken niet binnen de reikwijdte van de Wet goed verhuurderschap te vallen. De gemeente heeft een doorverwijsplicht om de melder naar de juiste instantie te verwijzen. Dat kan intern of extern zijn. Meldingen die bijvoorbeeld gaan over gebreken van een woning, worden direct intern doorgestuurd naar het team Woningkwaliteit. Extern doorgestuurde meldingen zijn bijvoorbeeld meldingen die niet onder gemeentelijke handhaving vallen, zoals het terugvorderen van borg of het verlagen van de huurprijs. Deze meldingen worden doorgestuurd naar Stichting !Woon of de Huurcommissie.
2. Inzet en resultaten handhaving Meldingen door burgers en signalen van partners zoals politie, corporaties en private verhuurders, vormen de aanleiding voor nader onderzoek. Daarnaast spoort de gemeente zelf via (digitaal) onderzoek woonfraude op. Indien nodig worden meldingen, signalen en bevindingen uit het (digitale) onderzoek uitgezet voor onderzoek ter plaatse door toezichthouders: een buitendienstonderzoek. In 2024 zijn 4.354 buitendienstonderzoeken uitgezet in het kader van woonfraude, leegstand en woningkwaliteit. Deze buitendienstonderzoeken zijn gelopen voor 2.377 zaken. Soms worden er meerdere buitendienstonderzoeken uitgezet voor één adres, voordat er daadwerkelijk een succesvol onderzoek kan plaatsvinden. Het komt bijvoorbeeld voor dat een inspecteur bij een eerste inspectie voor een dichte deur staat (64%) of dat er geen medewerking wordt verleend (8%).3 Het aantal buitendienstonderzoeken was in 2024 lager dan het jaar ervoor (5.344 huisbezoeken afgelegd voor 2.649 zaken). Een belangrijke rede hiervoor is dat sinds 2024 de handhavingscapaciteit anders wordt ingezet, zoals is vastgelegd in het prioriteitsbeleid.4 Amsterdam kent regels om ervoor te zorgen dat de bestaande woningvoorraad optimaal benut 2 Onvoldoende bewijs houdt in dat de melder een situatie omschrijft die als een overtreding wordt gezien. De
melder heeft de relevante stukken echter niet aangeleverd en/of heeft deze niet in bezit. 3 Van de buitendienstonderzoeken voor woningkwaliteit is geen verdeling bekend over de medewerking van de eigenaar. 4 Zie de Raadinformatiebrief Prioriteitsbeleid handhaving woonfraude en woningkwaliteit 2024 en 2025 en Regeling Prioriteitsbeleid handhaving woonfraude en woningkwaliteit 2024/2025.
4
wordt en misbruik wordt tegengegaan. Om dit te bereiken handhaaft het college vooral op ernstige overtredingen met de grootste impact op bewoners, de omgeving en de woningvoorraad. Op die manier wordt de beschikbare handhavingscapaciteit zo efficiënt en effectief mogelijk Anders handhaven in de H-buurt Masterplan Zuidoost is een integrale en langjarige aanpak om leefbaarheid, veiligheid en kansengelijkheid voor bewoners van Zuidoost te verbeteren. In het kader van het Masterplan Zuidoost is er een project in de H-buurt waarbij de directie wonen betrokken is. Medewerkers van handhaving wonen zijn aangesloten bij het Wijkactieteam voor de aanpak van woonfraude. Het Wijkactieteam is een samenwerking tussen gemeente, politie en vrijwilligers, die zich richt op leefbaarheid en veiligheid in de buurt. De huidige handhavingsinstrumenten blijken niet altijd de juiste oplossing te bieden voor de problematiek in en rondom woningen en de aanpak van woonfraude in Zuidoost. Daarom wordt met dit project verder gekeken dan alleen handhavend optreden. Voorop staat maatwerk in interventie en hulp waar gewenst. Dit gebeurt met verschillende ketenpartners, zowel van binnen als buiten de gemeentelijke organisatie. Biedt het systeem geen oplossing of valt iemand buiten de boot? Dan worden de problemen in kaart gebracht en gekeken wat wel mogelijk is.
Er wordt passende hulp geboden waar nodig en handhavend opgetreden waar het moet. De achterliggende gedachte van het project is om gebruik te maken van elkaars ervaringen en kunde om kansen te creëren voor jongeren, de leefbaarheid in de wijk te verbeteren en Zuidoost veiliger te maken. ingezet. De prioriteit ligt bij excessen, crimineel gebruik, misbruik gepaard met overlast, brandveiligheid, onttrekking van woonruimte en goed verhuurderschap Bijvoorbeeld: het veelvuldig verhuren van een woning aan toeristen zonder dat er iemand woont (onttrekking van een hele woning) wordt eerder opgepakt dan het ontbreken van een melding vakantieverhuur. Kamerverhuur zonder vergunning aan zes personen waarbij veel overlast is, krijgt prioriteit boven kamerverhuur aan drie personen waarbij geen overlast is. Ook bij de aanpak van leegstand wordt op een efficiëntere manier gewerkt, waardoor het aantal buitendienstonderzoeken steeds verder afneemt. Hierover leest u meer in paragraaf 2.2. In ed Hbuurt loopt een project waarbij handhavers van wonen betrokken zijn. Meer daarover in het grijze kader. 2.1 Sancties Na constatering van overtredingen van de woonregels zijn verschillende vervolgacties mogelijk, bijvoorbeeld aanschrijvingen of gesprekken. Soms wordt er een legalisatiebrief verstuurd met het verzoek de illegale situatie te legaliseren.
Voor woningdelen zijn bijvoorbeeld 90 legalisatiebrieven verstuurd, waardoor overtredingen werden opgelost zonder dat er een sanctie nodig was. Een
5
ander voorbeeld om overtredingen op te lossen zonder sanctionering zijn gesprekken met woningeigenaren, bijvoorbeeld om de kwaliteit te verbeteren of de leegstand op te lossen. In sommige gevallen wordt wel overgegaan tot het opleggen van een sanctie. De sancties die voor woonfraude opgelegd (kunnen) worden zijn: bestuurlijke boete, last onder dwangsom, last onder bestuursdwang en waarschuwingen. In 2024 zijn in totaal 226 sancties voor woonfraude en woningkwaliteit opgelegd. De sancties worden hieronder weergegeven in twee tabellen: tabel 2 geeft een overzicht van de soorten sancties per jaar en tabel 3 de opgelegde sancties per thema in 2024. Tabel 2. Sancties per soort 2021-2024 Sancties
2021
2022
2023
2024
Bestuurlijke boete
139
122
88
86
Last onder dwangsom
56
128
97
138
Last onder bestuursdwang*
-
-
-
2
Shortstay vergunning ingetrokken**
2
1
1
0
Shortstay waarschuwing**
0
0
0
0
Totaal
199
251
186
226
* Last onder bestuursdwang is in de vorige handhavingsbrieven niet opgenomen. ** Voor shortstay in bestaande woningen geldt een uitsterfbeleid. Er werden alleen nog tijdelijke vergunningen verstrekt, waarvan de laatste in 2024 afliepen.
Tabel 3. Sancties per thema 2024 Thema
Sanctie
2024
Toeristische verhuur
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom
39 56
Woningdelen
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom
14 10
Ondermijning
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom
2 0
Onderhuur
Bestuurlijke boete
17
Leegstand
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom
3 13
Opkoopbescherming
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom
8 1
6
Goed verhuurderschap
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom
1 8
Woningkwaliteit
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom Last onder bestuursdwang
2 50 2
Totaal
226
Bestuurlijke boetes In 2024 zijn in totaal 86 bestuurlijke boetes opgelegd, net iets minder dan in 2023 en veel minder dan in de twee jaar daarvoor. Na een uitspraak van de Raad van State (RvS) in augustus 2024, waarmee verschillende boetetabellen onverbindend werden verklaard, zijn er korte tijd geen boetes opgelegd. Als gevolg van de uitspraak van de RvS, zijn alle boetetabellen in de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025 aangepast. De boetes zijn over het algemeen verlaagd en er wordt meer onderscheid gemaakt in de ernst van de overtreding, type overtreding (bedrijfsmatig of niet) en recidive. Last onder dwangsom Naast bestuurlijke boetes kan bij verschillende vormen van woonfraude een last onder dwangsom worden opgelegd. Dat houdt in dat iemand de overtreding binnen een bepaalde termijn moet oplossen. Gebeurt dit niet, dan moet de dwangsom worden betaald. Het doel hiervan is om overtredingen van de woonregels te beëindigingen en het rechtmatig gebruik van woningen te herstellen. Soms wordt een last onder dwangsom ook in combinatie met een bestuurlijke boete opgelegd. In 2024 zijn 138 lasten onder dwangsom opgelegd, waarvan de meesten gingen over toeristische verhuur. In het kader van woningkwaliteit zijn twee lasten onder bestuursdwang opgelegd.
Een last onder bestuursdwang betekent als de overtreding niet wordt opgelost door de overtreder, de overheid dit zelf doet en de rekening naar de overtreder gaat. 2.2 Resultaten leegstand Sinds 1 december 2022 heeft Amsterdam een nieuwe leegstandverordening en wordt leegstand van woningen adequater aangepakt. Signalen van leegstand komen naast de SIG-meldingen onder andere binnen via de Basisregistratie Personen (BRP), waar langdurig administratief leegstaande woningen naar boven komen. Verder komen signalen binnen vanuit toezichthouders en andere handhavingsteams binnen de gemeente. Als langere tijd geen personen ingeschreven staan op een adres, betekent dit niet altijd dat een woning niet wordt bewoond of gebruikt. Niet elke bewoner schrijft zich direct in op het woonadres. Sommige leegstaande woningen worden oneigenlijk gebruikt, bijvoorbeeld als opslag- of kantoorruimte.
7
Tabel 4. Overzicht resultaten aanpak leegstand
Buitendienstonderzoeken Aanschrijvingen Leegstandsbeschikking Last onder dwangsom Bestuurlijke boete Resultaten opgeloste feitelijke leegstand*
2020
2021
2022
2023
2024
1.960 60 0 0 0 493
1.078 108 0 2 5 490
1.053 208 42 2 2 601
722 336 123 0 3 679
515 405 277 13 3 666
* Feitelijke leegstand betekent dat een woning niet wordt gebruikt/bewoond.
Er is een dalende lijn te zien in het aantal buitendienstonderzoeken bij leegstand. Dit komt door een efficiëntere manier van werken. Met woningcorporaties en grote verhuurders waar de gemeente een vertrouwensband mee heeft, worden de leegstandgesprekken telefonisch gevoerd in plaats van op locatie. Eén toezichthouder kan dan op één dag een hele lijst met adressen doornemen en met de eigenaar bespreken hoe de leegstand opgelost kan worden. Voorheen werden alle adressen bezocht tijdens een buitendienstonderzoek, waarbij twee toezichthouders samen op pad gingen en slecht een paar adressen op één dag konden bezoeken. Deze nieuwe manier van werken draagt eraan bij dat er veel meer adressen onderzocht worden met minder capaciteit. Bij woningeigenaren met minder woningen of die nog niet bekend zijn bij de gemeente, wordt wel een buitendienstonderzoek ter plaatse uitgevoerd. In de aanpak van leegstand wordt ook steeds meer ingezet op het contact leggen met de eigenaar en op het maken van afspraken over het gebruik van de woning. Dit is terug te zien in de toename van het aantal aanschrijvingen en leegstandbeschikkingen. De aanpak van leegstand is effectief. Door samenwerking tussen gemeente en woningeigenaren zijn in 2024 666 leegstaande woningen weer in gebruik genomen.
Eind 2023 heeft de gemeente de samenwerking opgezocht met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) beter in beeld te brengen hoeveel leegstaande corporatiewoningen er zijn.5 Er is een format ontwikkeld waarmee corporaties op uniforme wijze leegstand kunnen melden. Ook zijn er individuele gesprekken gevoerd met de zes grote corporaties Ymere, Eigen Haard, Rochdale, Lieven de Key, Stadgenoot en de Alliantie. De omvang van de leegstand bij woningcorporaties is hierdoor inzichtelijk gemaakt en de handhaving op leegstand is verbeterd. 2.3 Resultaten woningkwaliteit Om de kwaliteit van bestaande woningen te verbeteren is er sinds 2017 een programmatische aanpak Woningkwaliteit. Door versterkt toezicht, de aanpak van complexe handhavingszaken en de uitvoering van stadsbrede themaprojecten wordt woningkwaliteit verbeterd. Hierbij wordt een vriendelijk traject gehanteerd, waarbij eerst in gesprek wordt gegaan met de eigenaar voordat 5 Zie ook de Raadsinformatiebrief ‘Afdoening toezegging delen leegstandcijfers van corporatiewoningen’.
8
handhaving wordt ingezet. Ook draagt de programmatische aanpak via voorlichting en thematische websites bij aan het vergroten van woningkwaliteit, met als doel het voorkomen van verslechtering van woningen en het stimuleren van extra kwaliteitsverbeteringen. De inzet van Woningkwaliteit is een permanent onderdeel geworden van het toezicht- en handhavingsproces voor woningen van lage kwaliteit. De resultaten van Woningkwaliteit zijn daarom opgenomen in deze brief. Tabel 5. Resultaten Woningkwaliteit
Buitendienstonderzoeken Last onder dwangsom Bestuurlijke boete Beheerovername Opgeknapte woningen n.a.v. handhaving
2020
2021
2022
2023
2024
** ** 0 0 662
234 545*** 9 2 192
161 87 1 0 335****
211 53 0 0 142
210 50 2 0* 145
* Geen nieuwe beheerovername, maar er zijn wel 2 lopende beheerovernames. ** Gegevens niet geregistreerd. *** Dit hoge aantal komt door het projectmatig opknappen van complete galerijflats. **** Van deze 335 verbeterde woningen waren er 218 onderdeel van het project galerijflatvloeren, waarbij complete galerijflats werden opgeknapt.
Over de cijfers: In 2024 zijn 145 woningen verbeterd, dit is nagenoeg gelijk aan het aantal woningen dat in 2023 werd opgeknapt (142). In 2024 is er 50 keer een last onder dwangsom opgelegd, dit is in lijn met 2023, maar minder dan de jaren daarvoor. Steeds vaker worden zaken opgelost tijdens het voortraject of na het versturen van een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom. Belangrijkste resultaten op de inzet van de themaprojecten: In 2024 is gewerkt aan de volgende themaprojecten: vocht en schimmel, loden leidingen, onderhoudsmeldingen, funderingsaanpak, inzet van de bestuurlijke boete Omgevingswet (voorheen op basis van Woningwet), afdwingen energetische maatregelen, aanpak Noord en afronding van twee zaken waar beheerovername reeds was ingezet. Woningkwaliteit heeft sinds 2017 een handhavingsaanpak voor vocht- en schimmelproblemen. Deze aanpak loopt naast de gezamenlijk schimmelaanpak met de corporaties, die eind 2023 tot stand is gekomen. Over deze samenwerking wordt u apart geïnformeerd. De handhavingsaanpak verplicht eigenaren om bouwkundige problemen die schimmel veroorzaken binnen een redelijke termijn te verhelpen. In 2024 heeft Woningkwaliteit 80 nieuwe adressen met vocht- en schimmelklachten in behandeling genomen, waarvan er 53 in 2024 zijn verholpen.
De aanpak loden leidingen is eind 2023 uitgebreid met de eigenaarsgewijze aanpak, nadat een eigenaar meerdere keren werd aangetroffen binnen de bloksgewijze aanpak. Deze grote particuliere eigenaar is verzocht om alle woningen van voor 1960 in zijn bezit te laten controleren op loden leidingen. Eind juni 2024 werd gerapporteerd dat bij 531
9
woningen de loden waterleidingen waren vervangen. Bij 10% van de gereed gemelde woningen wordt een steekproef uitgevoerd. In 2024 is Woningkwaliteit gestart met Aanpak Noord, gericht op het doel ‘duurzame woningen van goede kwaliteit’ in stadsdeel Noord. De focus ligt op woningen van voor 1995. Om dit te realiseren worden meerdere deelopgaven uitgewerkt. De eerste stap is het in kaart brengen van de onderhoudsstaat. Daarom is een QuickScan uitgevoerd van de voor- en achtergevel van 11.275 woningen in de gebieden Kleine Wereld, Waterlandplein en Molenwijk. Vier panden hebben na interventie van Woningkwaliteit een nieuwe fundering. Vijf andere eigenaren hebben, naar aanleiding van een aanschrijving, een omgevingsvergunning aangevraagd voor het vernieuwen van de fundering. Het funderingsonderzoek naar vijf dijkwoningen in Durgerdam is afgerond. Dit onderzoek werd samen met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier uitgevoerd. De conclusie is dat de onderzochte woningen binnen vijf jaar een nieuwe fundering nodig hebben.
Vergroten van bewustwording bij burgers: In 2024 zijn verschillende kanalen ingezet om bewoners bewust te maken van hun woning en hoe ze zelf kunnen bijdragen aan het verbeteren ervan. De website Amsterdam.nl biedt uitgebreide informatie over woningkwaliteit, waaronder cv-, gas- en elektra-installaties, vocht en schimmel, funderingen, loden waterleidingen en algemeen onderhoud, inclusief advies over waar op te letten en wat te doen bij klachten. Daarnaast zijn in 2024 twee campagnes uitgevoerd over koolmonoxide en vocht en schimmel. 2.4 Vrijgemaakte woningen Door het opleggen van sancties (172)6 bij niet naleven van de woonregels, zorgt de gemeente ervoor dat oneigenlijk gebruik van woningen en overtredingen van de woonregels worden beëindigd. Daarnaast bestrijdt de gemeente woningleegstand met de Amsterdamse leegstandverordening. 666 leegstaande woningen zijn weer in gebruik genomen. Naast het beëindigen van oneigenlijk gebruik en het vrijmaken van woningen zijn ook 145 woningen verbeterd. Inzet en samenwerking corporaties van groot belang Er is een goede samenwerking tussen gemeente en woningcorporaties in het tegengaan van onrechtmatige bewoning. Zo wordt een deel van de meldingen met een gezamenlijk huisbezoek opgepakt door de zogenaamde combiteams. Deze teams bestaan uit een toezichthouder van de gemeente en een rechtmatig wonen specialist van de woningcorporatie.
Door het samen optrekken en het delen van informatie en expertise hebben de woningcorporaties betere informatie beschikbaar om het (juridisch) vervolgtraject in te gaan, om de huur opgezegd en de woning weer beschikbaar te krijgen.
6 De sancties die in het kader van woningkwaliteit zijn opgelegd zijn niet meegenomen bij het aantal vrijgemaakte
woningen. Deze sancties hebben bijgedragen aan het verbeteren van de kwaliteit van woningen en niet aan het vrijmaken van woningen voor bewoning.
10
In 2024 hebben de woningcorporaties7 646 woningen na een interventie vrijgemaakt voor nieuwe bewoning. Dit is meer dan de voorgaande jaren (639 in 2023 en 586 in 2022). Net als in de afgelopen jaren was onderhuur de meest voorkomende vorm van onrechtmatige bewoning. Dit was in 60% van de vrijgemaakte woningen het geval. Daarnaast kwamen de corporaties een aantal andere vormen van oneigenlijk gebruik tegen, zoals hennepkwekerijen, kraak, illegale prostitutie, wapens, drugs, leegstand en vakantieverhuur. Gezamenlijk hebben het college en de woningcorporaties in totaal 1.484 leegstaande en oneigenlijk gebruikte woningen weer vrijgemaakt voor bewoning.
3. Incasso bestuurlijke boetes en lasten onder dwangsom Naast de handhavingsresultaten informeert het college de raad ook jaarlijks over de inning van de opgelegde boetes. Een goede uitvoering van de sancties is een belangrijk onderdeel van doelmatige handhaving. Tegelijkertijd is de incasso van opgelegde sancties vaak een langdurig en ingewikkeld traject. Aan overtreders die boetes niet in één keer kunnen betalen, biedt de gemeente betalingsregelingen aan. Overtreders gaan vaak in bezwaar tegen een opgelegde boete. Sommige schuldenaren wachten betalingsherinneringen, aanmaningen en deurwaarders af voordat ze overgaan tot betaling. Als na het sturen van een factuur, een aanmaning en het inschakelen van een deurwaarder niet wordt betaald, dan kan uiteindelijk overgegaan worden tot beslaglegging om ervoor te zorgen dat een schuldenaar tot betaling overgaat. Het komt ook met regelmaat voor dat overtreders niet meer te traceren zijn en boetes uiteindelijk oninbaar zijn. Belastingen en Wonen hebben samen gewerkt aan het behalen van de volgende resultaten in het invorderingsproces: 1. Doel: in absolute zin meer dan € 3 miljoen aan vorderingen afhandelen en in relatieve zin 45% van de werkvoorraad (afwikkelingspercentage); Resultaat: met respectievelijk € 4,7 miljoen en 90% is deze target ruimschoots behaald. 2.
Doel: waarvan € 1,35 miljoen, oftewel 45% geïnd; Resultaat: deze target is met € 2,2 miljoen (47%) ruimschoots behaald. 3. Doel: het openstaande saldo verder omlaag brengen onder € 4,5 miljoen; Resultaat: met een eindsaldo van net onder € 4,5 miljoen is de target behaald; 4. Doel: het deel van het openstaande saldo ouder dan drie jaar terugdringen naar 50%. Resultaat: het percentage ouder dan drie jaar is teruggebracht van 65% naar 52%. De target werd bijna behaald 3.1 Incassoresultaten 2024 In het boekjaar 2024 is er voor € 1,7 miljoen gefactureerd. Dat is 5% meer dan in 2023. Daarnaast is er voor € 1,4 miljoen verminderd naar aanleiding van bezwaar en beroep. Dat is 21% minder dan 7 De zes grote corporaties, te weten De Alliantie, Eigen Haard, Lieven de Key, Rochdale, Stadgenoot en Ymere,
maakten 636 woningen vrij. Daarnaast maakte DUWO 25 woningen vrij.
11
het voorgaande jaar. Het merendeel daarvan (€ 1,3 miljoen) betreft eerdere heffingsjaren (2023 en ouder). Het bedrag afgeboekt als oninbaar is met ruim 6 ton nagenoeg gelijk gebleven. De baten over het heffingsjaar 2024 bedragen € 1,6 miljoen. Het totaal openstaande debiteurensaldo is weer verder gedaald: met een eindsaldo van iets minder dan € 4,5 miljoen komt het nog 21% lager uit dan in 2023. Daarnaast is het dit jaar ook gelukt om de ouderdom van het openstaande saldo terug te dringen: 52% van het openstaande saldo is ouder dan 3 jaar tegenover 65% eind 2023. 70% is ouder dan 1 jaar tegenover 84% eind 2023. Dat betekent dat het saldo waarvoor een voorziening moet worden getroffen met 12% is afgenomen. Tabel 6. Resultaten incasso 2024 ten opzichte van 2023, 2022 en 2021 2022 2023 2024 2021 2.138.166 1.552.588 1.695.674 Opgelegd 1.702.745 940.435 1.710.438 1.352.717 Gecrediteerd / verminderd 926.950 417.422 604.004 626.435 Oninbaar 52.747 2.021.798 1.184.384 2.222.389 Geïnd 2.234.189 7.573.104 5.639.844 4.459.619 Openstaand 31 dec 8.852.711 3.2 Openstaande bedragen Zoals hierboven toegelicht, hebben overtreders de mogelijkheid om tegen hun boete of last onder dwangsom in bezwaar en in beroep te gaan. Daarnaast zijn zij niet altijd in staat om het bedrag in één keer te betalen. Deze processen kosten tijd, waardoor bedragen soms lang open blijven staan.
Op 31 december 2024 stond nog € 4,5 miljoen open aan te innen boetes en dwangsommen. Dat is 21% minder dan in 2023. Als we kijken naar de status van het openstaande bedrag van € 4,5 miljoen zien we in relatieve zien het volgende: Het grootste deel is nog steeds in behandeling bij de gerechtsdeurwaarder (41%), maar is wel iets afgenomen ten opzichte van vorig jaar (44%). De reden hiervoor is dat we in samenwerking met de gerechtsdeurwaarder extra hebben aangestuurd op het afsluiten van oude dossiers; Het deelpercentage waarvoor een bezwaar- of beroepsprocedure loopt is ook iets afgenomen van 19% naar 16%. Het percentage betalingsregelingen en oninbaar nagenoeg gelijk is gebleven; respectievelijk 10% en 1%; De grootste verschuiving zit in de categorie minnelijke fase actief; deze is toegenomen van 19% naar 29%. De verklaring daarvoor is dat er enerzijds relatief veel oude dossiers zijn afgehandeld en anderzijds weer meer nieuwe boetes zijn opgelegd. 8 Daarnaast valt op dat nog slechts 3% wordt aangehouden c.q. opgeschort om een overige reden. 8 Minnelijke fase actief betekent dat de zaak nog niet is overgedragen aan de deurwaarder voor een gerechtelijke
procedure en dat het invorderingsproces doorloopt. Er zitten in deze categorie relatief veel nieuwe(re) dossiers, aangezien de oudere vorderingen al gauw tot een van de andere categorieën behoren, zoals in behandeling bij de
12
Tabel 7. status openstaand saldo Status Open eind ‘23 GDW € 2.456.486 Bezwaar / beroep € 1.047.374 Betalingsregeling € 568.209 Oninbaar € 41.800 Subtotaal € 4.113.869 Minnelijke fase actief € 1.077.243 Aangehouden div. € 448.730 Subtotaal € 1.525.974 Eindtotaal € 5.639.843
Percentage 44% 19% 10% 1% 73% 19% 8% 27% 100%
Open eind ‘24 € 1.846.185 € 709.701 € 450.517 € 26.500 € 3.032.903 € 1.304.633 € 122.083 € 1.426.716 € 4.459.619
Percentage 41% 16% 10% 1% 68% 29% 3% 32% 100%
4. Conclusie In 2024 heeft het college weer werk gemaakt van het aanpakken van leegstand en woonfraude en het verbeteren van woningkwaliteit. Door eigen onderzoek en door meldingen en signalen van Amsterdammers en partners zoals corporaties en private verhuurders werden woonfraude, leegstand en achterstallig onderhoud opgespoord. De aanpak hiervan gebeurt vriendelijk waar het kan, met gesprekken en brieven, en strenger als het moet, door het opleggen van sancties. Een nieuwe ontwikkeling in 2024 was het prioriteitsbeleid handhaving woonfraude en woningkwaliteit. Door het prioriteitsbeleid wordt de handhavingscapaciteit efficiënter ingezet, wat ten goede komt aan de leefbaarheid van de stad. Het beleid zorgt ervoor dat overtredingen met de grootste impact op de leefbaarheid en woningvoorraad met prioriteit worden opgepakt. Een andere ontwikkeling in 2024 was de intensievere samenwerking met corporaties om leegstand in beeld te brengen. Er is een format ontwikkeld waarmee corporaties op uniforme wijze leegstand kunnen melden. De omvang van de leegstand bij woningcorporaties is hierdoor inzichtelijk gemaakt en de handhaving op leegstand is verbeterd. Bovenstaande nieuwe ontwikkelingen hebben hun effectiviteit bewezen. Samen met corporaties heeft het college 666 leegstaande en 646 oneigenlijk gebruikte woningen vrijgemaakt voor bewoning.
Door sancties zijn in 172 gevallen overtredingen beëindigd. Ook zijn er 145 woningen verbeterd. Dit laat zien dat het woonbeleid en de handhaving hiervan hun vruchten afwerpen om de bestaande woningvoorraad te behouden voor bewoning en de wooncrisis aan te pakken. 5. Achtergrondinformatie: cijfers uitgesplitst per stadsdeel De voorgaande tabellen geven de handhavingsresultaten op stadsniveau weer. Onderstaand treft u een uitsplitsing van de cijfers naar stadsdeel. 1. Aantal SIG-meldingen in 2024 per stadsdeel, per thema gerechtsdeurwaarder (gerechtelijke fase). Vandaar dat het afhandelen van oudere dossiers een verklaring is voor de toename van het percentage in deze categorie.
13
Toeristische verhuur Onderverhuur Lege woning Woningdelen Opkoop bescherming Ondermijning Woning kwaliteit Goed verhuurderschap Overig Wonen Totaal
Centru m
Nieuw -West
Noord
Oost
Weesp
West
Zuid
Zuidoost
Onbek end
Totaal
185
33
17
49
0
91
125
29
1
530
71
164
69
88
4
118
128
62
0
704
49
36
42
46
9
63
97
7
0
349
37
101
29
24
2
61
54
80
0
388
0
0
0
1
1
0
0
1
0
3
10
21
6
18
0
26
11
20
2
114
75
70
76
79
7
133
106
41
2
589
114
147
47
61
1
49
63
46
2
530
19
126
20
36
2
36
32
12
1
284
560
698
306
402
25
577
616
298
8
3.491
Toelichting: Centrum spant de kroon met het aantal meldingen over toeristische verhuur. Dit stadsdeel blijft populair onder toeristen. In Nieuw-West zijn relatief veel grote woningen. Dit verklaart het hoge aantal meldingen over woningdelen en onderhuur en wellicht ook het hoge aantal meldingen over goed verhuurderschap. 2. Buitendienstonderzoeken in 2024 per thema per stadsdeel
Toeristische verhuur Onderverhuur Lege woning Woningdelen
Centru m
Nieuw -West
Noord
Oost
Weesp
West
Zuid
Zuidoost
Onbek end
499
37
23
65
1
138
199
8
77
503
137
162
0
434
189
241
117
43
33
79
7
65
88
83
515
134
226
31
51
1
110
122
99
664
Totaal
970 5
1.748
14
Opkoop bescherming Ondermijning Goed verhuurderschap Woning kwaliteit Totaal
4
23
?
11
2
0
2
7
49
7
33
23
18
0
21
28
28
158
7
6
1
11
0
1
5
9
40
845
761
248
397
11
769
633
475
210
210
215
4.354
Toelichting: Het aantal buitendienstonderzoeken ligt hoger dan het aantal SIG-meldingen vanwege de verschillende soorten signalen die via verschillende kanalen bij de gemeente binnenkomen. Ook komt het voor dat handhavers soms meerdere keren een buitendienstonderzoek verrichten op hetzelfde adres, bijvoorbeeld omdat er de eerste keer niemand thuis is. Van woningkwaliteit is geen uitsplitsing bekend naar stadsdeel, vandaar dat deze buitendienstonderzoeken zijn opgenomen in de kolom ‘onbekend’. 3. Sancties 2024 per soort per stadsdeel
Bestuurlijke boete Last onder dwangsom Last onder bestuursdwang Totaal
Cent rum
Nieuw -West
Noord
Oost
Weesp
West
Zuid
Zuidoost
Onbek end
Totaal
21
15
3
6
0
21
12
6
2
86
28
6
1
4
0
16
29
4
50
138
2
2
54
226
49
21
4
10
0
37
41
10
Toelichting: Van woningkwaliteit is geen uitsplitsing bekend naar stadsdeel, vandaar dat deze sancties zijn opgenomen in de kolom ‘onbekend’. 4. Sancties per thema per stadsdeel
Toeristische verhuur
Centru m
Nieuw -West
Noord
Oost
Weesp
West
Zuid
Zuidoost
37
4
0
2
0
19
33
0
Onbek end
Totaal
95
15
Onderverhuur Lege woning Woningdelen Opkoop bescherming Ondermijning Goed verhuurderschap Woning Kwaliteit Totaal
0
4
1
2
0
4
2
4
17
6
0
0
1
0
4
5
0
16
1
6
2
2
0
10
0
3
24
1
5
0
1
0
0
1
1
9
0
1
1
0
0
0
0
0
2
4
1
0
2
0
0
0
2
9 54
49
21
4
10
0
37
41
10
54
54
226
Toelichting: Een uitschieter in deze tabel is het aantal sancties opgelegd voor toeristische verhuur in stadsdeel Centrum. Dit is te verklaren doordat dit het stadsdeel is waar toerisme het meeste voorkomt. Voor woningdelen zijn vooral sancties opgelegd in Nieuw-West en Zuidoost: de stadsdelen met relatief grotere panden, waardoor (illegaal) woningdelen hier vaker voorkomt. Van woningkwaliteit is geen uitsplitsing bekend van sancties naar stadsdeel. 5. Resultaten vrijgemaakte woningen per stadsdeel 2024*
Beëindiging leegstand Beëindiging oneigenlijk woninggebruik Totaal
Cent rum
Nieuw -West
Noord
Oost
Weesp
West
Zuid
Zuidoost
Totaal
116
45
45
126
14
124
173
23
666
49
21
4
10
0
37
41
10
172
165
66
49
136
14
161
214
33
838
*De uitgesplitste aantallen vrijgemaakte woningen per stadsdeel is exclusief de 646 woningen die zijn vrijgemaakt door de inzet van woningcorporaties. Daarvan is namelijk geen uitsplitsing naar stadsdeel beschikbaar.
16