BIJLAGE Arief van Rhee Erfpachtbijeenkomst 20241010.pdf

Arief van Rhee, Lexence N.V. Amsterdam

Voortdurende erfpacht “here to stay?”

Inhoud 01

**

02

**

03

**

04

**

woningen Er zijn op dit moment drie verschillende groepen in een –blijvend- regime van voortdurende erfpacht: •

Woningen

•

Bedrijfsonroerend goed (BOG)

•

Restcategorie

Woningeigenaren die (nog) geen gebruik hebben gemaakt van de overstapregeling; - Nog niet aan de beurt: spijtoptanten; grote beleggers; [cijfers zullen door gemeente worden toegelicht] - Ongeïnteresseerden: laks, oudere leeftijd, kosten-baten; - Bewuste niet-overstappers: gekozen voor verlenging onder de AB1994 Ongeïnteresseerd en bewust niet-overstappen mag: “de gemeente Amsterdam duwt niemand de AB2016 in” Overstapmomenten: - bestemming/bebouwingswijziging; - Splitsing in appartementsrechten;

- Einde tijdvak:

voor AB 1966 eindigt het tijdvak tussen 2016-2043; voor AB 1994 eindigt het tijdvak tussen 2044-2094/2100; voor AB 2000 eindigt het tijdvak tussen 2050-2066.

Woningcorporaties Woningcorporaties De Alliantie, De Key, Eigen Haard, Rochdale, Stadgenoot, Ymere, DUWO, Habion en Woonzorg. AB1985T tijdelijke erfpacht of AB1998 voortdurende erfpacht Samenwerkingsafspraken voor de volkshuisvesting; (aanvullend) convenant erfpacht 2021; uitvoeringsovereenkomst verkoop sociale huurwoningen Uitponding

Splitsing in appartmentsrechten van de erfpacht conform splitsingsbeleid (uitvoeringsbesluit bij AB1998) Verkoopafdracht: tussen de EUR 62 (ZO-Gaasperdam) en EUR 400 (Centrum-west) per m2/BVO Verkoop aan particulieren dmv overdracht van een voortdurend recht

Bedrijfsonroerend goed Havengerelateerd, uitgegeven door de Haven van Amsterdam: tijdelijke erfpacht (50jr), AB2021 Transformatiegebied: restricties op de duur van de erfpachten, ter voorbereiding op een anderssoortig gebruik op langere termijn (bijv Haven Stad) BOG Stad Amsterdam: verschillende asset classes: office / retail – leisure (hotels) / (light) industrial / logistic / nieuwe uitgiften AB 2016 van toepassing Bestaande erfpachten geen mogelijkheid voor overstap Overstapmomenten: - Bestemming/bebouwingswijziging/transformatie; - Splitsing in appartementsrechten;

- Einde tijdvak (CHET).

X Maatschappelijk onroerend goed: - Ziekenhuizen (eigendom van UMC); - Onderwijs (universiteitsgebouwen science park; basis –en voortgezet onderwijs: uitgegeven met economisch claimrecht); - Gebouwen met overheidstaken: brandweer, politie (in erfpacht uitgegeven aan bijv veiligheidsregio met claimrecht gemeente); - Musea (eigendom van de Staat)

Permanente conversiemogelijkheid Grote diversiteit aan erfpachten met voortdurende tijdvak vs een groeiend aantal erfpachten met eeuwigdurend tijdvak; Risico dat het Amsterdams erfpacht systeem wordt beoordeeld als: onvoorspelbaar; niet-transparent; onbegrijpelijk; Van een gemeentelijk erfpachtsysteem mag verwacht worden dat er waarborging is van een aantal essentiële begrippen zoals: rechtsbescherming; participatie; rechtszekerheid; rechtsgelijkheid en transparantie.

Uiteindelijk een politieke keuze. Aandachtspunten uit het politieke debat destijds (inzake de overstapregeling): verleiden niet verplichten; budgettair neutraal; uitvoerbaar. [**] [**]

Permanente conversiemogelijkheid Hoe zou een dergelijk systeem er uit kunnen gaan zien voor Woningen, aandachtspunten: •

Vroegtijdige overstap (thans reeds mogelijk) of bij einde tijdvak; (rechtsgelijkheid) (transparantie)

•

Bij CHET verplicht overstappen op AB2016; (rechtsbescherming)

•

Geautomatiseerde wijze van overstappen of handmatig/per dossier; (uitvoerbaarheid/rechtszekerheid)

•

Kortingen: depreciatie; canonpercentage; WOZ 2015/2016 (peildatum 14/15); (rechtsgelijkheid)

•

Deskundige regeling / instandhouding CHET (rechtsbescherming)

•

Overstap bij uitponding corporatiewoningen: relatief kleine groep. (rechtsgelijkheid)

•

[**]

Permanente conversiemogelijkheid Hoe zou een dergelijk systeem er uit kunnen zien voor BOG, aandachtspunten: •

Per asset class mogelijkheid om over te stappen vs per gebied of stadsdeel over te stappen (uitvoerbaarheid, rechtszekerheid)

•

Is niet-overstappen een optie? (rechtsongelijkheid)

•

[**]

•

[**]

Persoonlijk

Arief van Rhee

Notaris, partner

+31 20 573 6790 A.van.rhee@lexence.com