Bijlage Advies.pdf

Advies over het bezwaar tegen het besluit van de gemeenteraad van 21 januari 2026 om het door het college gevestigde voorkeursrecht op het Zeeburgerpad te bestendigen Advies over de bezwaarschriften ingediend door Koppel en Kapteijn Vastgoed B.V. gericht tegen het besluit van 21 januari 2026 van de gemeenteraad tot bestendigen van het door het college gevestigde voorkeursrecht Zeeburgerpad.

Aan de gemeenteraad, 1. Inleiding en procesverloop Het college heeft op 28 oktober 2025 op grond van artikel 9.1, tweede lid Omgevingswet een gemeentelijk voorkeursrecht van toepassing verklaard op een deel van de locatie ‘Zeeburgerpad’. Het gaat bezwaarde concreet om het voorkeursrecht gevestigd op de volgende percelen: Nummer 7141, groot 826 m2; Nummer 7142, groot 425 m2; Nummer 7145, groot 675 m2; Nummer 7253, groot 625 m2. De redenen voor het vestigen van het voorkeursrecht zijn gelegen in het gewenste toekomstige gebruik, dat afwijkt van het huidige industriële, bedrijfsmatige gebruik. Dit gebruik verdwijnt langzaam maar zeker. In de Omgevingsvisie van de gemeente is het gebied als transformatiegebied aangewezen en is de bedoeling dat het gebied. Uit de Principenota 'Zeeburgerpad' en de Omgevingsvisie blijkt dat voor de beoogde transformatie ca. 35.000 m2 bvo wonen (700 tot 900 woningen) kunnen worden toegevoegd en 11.000 m2 ruimte voor andere functies als werken en voorzieningen. Om deze transformatie mogelijk te maken en speculatie met de gronden te voorkomen is het voorkeursrecht door het college gevestigd. Op 21 januari 2026 heeft de gemeenteraad ingestemd met de vestiging van het voorkeursrecht. Daarmee moeten de eigenaren van percelen waarop een voorkeursrecht is gevestigd bij verkoop de percelen eerst aan de gemeente aanbieden.

Het door bezwaarmakers eerder ingediende bezwaar tegen het collegebesluit richt zich van rechtswege tegen het raadsbesluit.

Advies (vervolg) Pagina 2 van 6

Gemeente Amsterdam

2. Bezwaren Bezwaarde kan zich – kort en zakelijk samengevat - niet vinden in dit besluit op grond van de volgende gronden: 

de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht is te summier gemotiveerd. Naar de mening van bezwaarmaker wordt slechts in algemene termen iets gezegd over een ontwikkeling c.q. uitbreiding van woningen zonder dat dat voldoende concreet is gemaakt.



Er is niet aan de formele vestigingsvereisten voldaan. Zo is er geen sprake van een toegedacht afwijkend gebruik. Daarbij is de locatie in het vigerende omgevingsplan al geschikt om tot modernisering te komen en is de raad niet bevoegd om een voorkeursrecht te vestigen.



In het vestigingsgebied bevinden zich vele verschillende eigenaren (ondernemers). De uitvoerbaarheid van de gestelde gebiedsontwikkeling is daardoor gering. De beperkte kans dat deze ontwikkeling daadwerkelijk kan worden gerealiseerd staat niet in verhouding tot de vergaande beperking van het eigendomsrecht van bezwaarmaker en anderen. Dit maakt het besluit onevenredig in de zin van artikel 3:4, tweede lid, Awb.



Het vestigen van het voorkeursrecht brengen onzekerheid en verstoring van de normale exploitatie met zich mee. Hierdoor worden zowel (duurzame) verhuur als reguliere verkoopmogelijkheden van panden bemoeilijkt. Bezwaarmaker is op geen enkel moment door de gemeente betrokken of geïnformeerd over de mogelijke herontwikkeling van het gebied. Voorafgaand aan het principebesluit is geen uitgebreid participatietraject met bewoners en bedrijven doorlopen.



De percelen van bezwaarmaker kunnen ruimtelijk gezien onmogelijk een betekenisvolle bijdrage leveren aan de woningbouwopgave. Voor de realisatie van 700 tot 900 woningen is minimaal circa 7 tot 9 hectare nodig, terwijl het perceel van bezwaarmaker slechts circa 0.27 hectare omvat en feitelijk is gelegen op een schiereiland. Bovendien wordt het perceel aan de linkerzijde direct begrensd door een nieuwe ontwikkeling van het Leger des Heils.



Er is geen feitelijke of planologische noodzaak om haar percelen onder een voorkeursrecht te brengen. Zo is bezwaarmaker op dit moment intensief betrokken bij een bouwkundig verbeter- en saneringstraject dat rechtstreeks voortvloeit uit gemeentelijk handhaving op geluid. In overleg met de gemeente heeft bezwaarmaker een integraal verbeterplan laten opstellen, inclusief maatregelen om de geluidsemissie structureel te reduceren, de bedrijfsvoering verder te verduurzamen en de gebouwen bouwkundig te optimaliseren. De voorbereiding is in een vergevorderd stadium; de technisch onderbouwde plannen zijn reeds uitgewerkt en de omgevingsvergunning wordt conform planning deze maand nog ingediend. Deze werkzaamheden tonen aan dat bezwaarmaker actief investeert in de locatie, dat zij constructief samenwerkt met de gemeente en dat van speculatie, leegstand

2

Advies (vervolg) Pagina 3 van 6

Gemeente Amsterdam

of stilstand in het geheel geen sprake is. De door de wetgever beoogde ratio van het voorkeursrecht (het tegengaan van speculatie) is hier naar de mening van bezwaarmaker dan ook volledig afwezig. 

Het voorkeursrecht brengt nadelige gevolgen met zich mee voor bezwaarmaker. Zo zijn de plannen van de gemeente op dit moment nog dermate vaag dat het volstrekt onvoorspelbaar is welke koopprijs de rechtbank op grond van een deskundigenrapport zou vaststellen. Ook kent de prijsvaststellingsprocedure een lange doorlooptijd, hetgeen tot problemen voor bezwaarmaker leidt.

3. Juridisch kader Het juridisch kader in deze zaak wordt gevormd door de Omgevingswet. Artikel 9.1 lid 1 De gemeenteraad, provinciale staten of Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kunnen bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een gemeentelijk, provinciaal of nationaal voorkeursrecht vestigen, voor zover die zaak deel uitmaakt van een locatie waaraan: a.in het omgevingsplan een niet-agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie, b.in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of in een programma een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedeeld in een omgevingsplan, c.in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. 4. Overwegingen De commissie is van mening dat de bezwaren ontvankelijk zijn nu bezwaarde als zakelijk gerechtigde belanghebbende is bij het voorkeursrecht.

Als gevolg van de bestendiging door de gemeenteraad is het door het college van burgemeester en wethouders gevestigde (voorlopig) voorkeursrecht van rechtswege vervallen (artikel 9.4, lid 3 Omgevingswet). Het eerder ingediende bezwaar tegen het collegebesluit richt zich op grond van artikel 16.32c Omgevingswet eveneens tegen het raadsbesluit. De commissie stelt voorop dat de raad een ruime vrijheid kent bij het vestigen van een voorkeursrecht. Door bezwaarde is naar voren gebracht dat het vestigen van het voorkeursrecht niet voldoende gemotiveerd is en daarmee onzorgvuldig zou zijn. De commissie wijst er echter op dat in de raadsvoordracht en daarmee in het bestreden besluit verwezen is naar de onderliggende plannen.

3

Advies (vervolg) Pagina 4 van 6

Gemeente Amsterdam

De Principenota ‘Zeeburgerpad’ en de vigerende omgevingsvisie geven aan wat de noodzaak is van de beoogde transformatie: het bouwen van woningen. De gemeente is in een verder gevorderd planologisch stadium en wil zich ervan verzekeren dat de plannen daadwerkelijk uitgevoerd kunnen worden. De commissie is van oordeel dat het besluit dan ook voldoende gemotiveerd is. Zoals bezwaarde ter zitting ook heeft aangegeven is de behoefte aan woningen gezien de huidige woningnood een gegeven van algemene bekendheid. Voor de vestiging op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder b Omgevingswet, wordt verder evident voldaan aan het onder 1. genoemde vestigingscriterium. Er is immers geen sprake van een toegedachte agrarische functie. Voor de vestiging op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder b Omgevingswet, wordt eveneens voldaan aan het onder 2 genoemde vestigingscriterium. Het huidige gebruik van de met voorkeursrecht belaste percelen met bijbehorende opstallen is bedrijvigheid ter plaatse van een gezoneerd industrieterrein. De toegedachte functies zijn wonen en werken met bijbehorende voorzieningen, alle niet-agrarisch en nader uit te werken. Om de woonfunctie c.q. de beoogde (stedelijke) transformatie mogelijk te maken dient het huidige bedrijfsgebruik van onder andere bezwaarmaker te worden beëindigd.

Het huidige gebruik wijkt dan ook af van de toegedachte functies, waarmee aan het onder 2. genoemde vestigingscriterium wordt voldaan. De systematiek van het gemeentelijk voorkeursrecht brengt mee dat op het moment waarop het (voorlopig) gemeentelijk voorkeursrecht kan worden aangewend, meestal onzeker zal zijn of de geplande ontwikkeling feitelijk zal kunnen worden gerealiseerd. Deze onzekerheid hoeft echter niet in de weg te staan aan het gebruik van de bevoegdheid tot het vestigen van een (voorlopig) gemeentelijk voorkeursrecht, gelet op het doel van de wet tot het verschaffen van voorrang aan gemeenten bij aankoop van grond benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen. De commissie acht het echter niet aannemelijk dat de beoogde ontwikkeling geen doorgang zal vinden. Sterker nog, de hoeveelheid erfpachters c.q. ondernemers in het vestigingsgebied is overzichtelijk. Naast bezwaarmaker zijn er slechts drie partijen rechthebbende tot percelen in het vestigingsgebied. Ook met deze partijen worden gespreken gevoerd, net zoals met bezwaarmaker, en hoopt de gemeente dat minnelijke overeenstemming wordt bereikt en de ontwikkeling doorgang zal vinden. Op de hoorzitting is uitgebreid stilgestaan bij de gesprekken die gevoerd worden en op de mogelijke locatie waarnaartoe het bedrijf zou kunnen verplaatsen.

Hoewel dit geen onderdeel uitmaakt van de onderhavige beslissing, begrijpt de commissie hieruit wel dat ook de gemeente het belang van (het behoud van) het bedrijf voor Amsterdam onderschrijft en zich voor dat behoud inspant. Dat er uitdagingen zullen zijn op de nieuwe locatie neemt de commissie aan, maar zij spreekt de hoop uit dat partijen daar gezamenlijk een oplossing voor zullen bereiken. De huidige bedrijfsvorm van bezwaarmaker maakt het onmogelijk om de gewenste transformatie te realiseren. De percelen van bezwaarmaker, die een groot deel van het plangebied beslaan, zijn

4

Advies (vervolg) Pagina 5 van 6

Gemeente Amsterdam

benodigd voor de transformatie naar een woongebied, wat niet betekent dat het totale aantal van 700 tot 900 beoogde woningen enkel op de percelen van bezwaarmaker worden gerealiseerd. De commissie heeft begrip voor de nadelen die bezwaarmaker ervaart als gevolg van het voorkeursrecht waar het gaat om de mate van beschikkingsvrijheid over de percelen bij een gewenste verkoop. De commissie weegt echter wel mee dat, zoals op de zitting nogmaals is toegelicht, dat bezwaarmaker bij een verkoop aan de gemeente recht heeft op een reële waarde van zijn percelen waarbij ook de toekomstige ontwikkelingen meegewogen worden. Mocht bezwaarmaker zich niet in de koopprijs kunnen vinden dan staat daar een met waarborgen beklede rechtsgang voor open, waarin deskundigen een prijs zullen vaststellen die voor de gemeente bindend is. Daarmee wordt het financieel nadeel van bezwaarmaker naar het oordeel van de commissie voldoende ondervangen. Naast dit financieel nadeel speelt er voor bezwaarmaker ook een andersoortig nadeel, nu er onzekerheid is over de toekomst van het bedrijf. Ook daar heeft de commissie begrip voor, maar zij meent wel dat dit deels binnen de invloedssfeer van bezwaarmaker ligt. Er loopt immers een traject om te komen tot een toekomstbestendige verplaatsing van het bedrijf.

Hoe het dit traject er precies uitziet is geen onderdeel van de onderhavige procedure, maar kan bezwaarmaker wel een perspectief bieden. Alles overziend is de commissie van oordeel dat het voorkeursrecht terecht en volgens de juiste juridische procedure is gevestigd. Tevens is zij van oordeel dat de belangenafweging bij het vestigen van het voorkeursrecht terecht in het voordeel van de gemeente is uitgevallen, nu de behoefte aan extra woningen in de stad groot is en het voorbestaan van een gezoneerd industrieterrein gezien de reeds gerealiseerde woningen in de omgeving op termijn niet of slechts tegen hoge kosten denkbaar is. 5. Conclusie en advies Gelet op het bovenstaande adviseert de commissie de raad de bezwaren gericht tegen het besluit van 21 januari 2026 ongegrond te verklaren. Dit maakt dat er ook geen grond is voor een vergoeding voor de kosten van het bezwaar ex artikel 7:15 van de Algemene wet bestuursrecht. Amsterdam, 24 maart 2026

L. Staartjes Plaatsvervangend voorzitter

M. Houben, Secretaris

5

Advies (vervolg) Pagina 6 van 6

Gemeente Amsterdam

6