Bijlage 7 Voordracht Raad ArenApoort.pdf

Gegenereerd: v1.11

18

Gemeenteraad

VN2021-035694 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

ii. Trappen en een lift aan de Hoogoorddreef, en verbetering verlichting onder de Hoogoorddreef In ArenAPoort Oost wordt langs de gehele noordzijde van de Hoogoorddreef en de hoek om bij de Flierbosdreef een stoep aangelegd. Om deze stoep te kunnen bereiken zullen trappen en een lift worden gerealiseerd. Daarnaast wordt onder een aantal onderdoorgangen onder de Hoogoorddreef de verlichting verbeterd. iii. Tijdelijke inrichtingen/Placemaking Er is een bedrag voor tijdelijke inrichtingen begroot. Dit kunnen bijvoorbeeld tijdelijke sportveldjes of andere initiatieven zoals Placemaking zijn. Deze investeringen zijn belangrijk omdat het gebied de komende 12 jaren gaat transformeren en het belangrijk is dat het gebied ook in die periode leeaar is. Ad 8. Kennis te nemen dat bij het herziene investeringsbesluit ArenAPoort maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen die de komende jaren (2022 t/m 2033) onherroepelijk tot investeringen leiden. Op basis van het voorzieningen programma is naar verwachting indicatief € 44,4 mln aan investeringen in de maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa € 650.000,- voor het beheer en exploitatie (exclusief programmakosten). De genormeerde kosten voor de maatschappelijke voorzieningen bedragen in totaal indicatief circa € 44,4 miljoen euro voor de investeringen voor gebouwde voorzieningen.

Het investeringsbedrag bestaat uit de genormeerde bouw- en proceskosten en grondkosten. Dit investeringsbedrag is omgeslagen in jaarlijkse kapitaallasten van circa € 2,3 miljoen euro. Daarnaast is jaarlijks ca 570.000 euro nodig voor de eigenaar voor beheer en exploitatie, ca. € 18.000 euro voor exploitatiekosten (gas en licht etc.) voor de gebruiker en € 60.000 euro voor de programmakosten voor jeugd- en basisvoorzieningen. Deze bedragen dienen in de periode 2024 tot 2033 te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (OJZ, Sport&Bos en Kunst&Cultuur). Met dit investeringsbesluit wordt dus nog geen formeel besluit genomen over de investeringen in de maatschappelijke voorzieningen vanuit de begroting, maar het besluit leidt onherroepelijk tot toekomstige investeringen in de maatschappelijke voorzieningen en daarmee aanvragen uit de algemene middelen die t.z.t. aan het bestuur inzichtelijk worden gemaakt. Definitieve besluitvorming over dekking van de investeringen zal gedaan worden in het jaar dat de gemeente een financiële verplichting aangaat met een externe partij, zoals een realisatieovereenkomst, of bij zelfrealisatie door de gemeente in het jaar van start bouw. De totale opgave voor Arenapoort is gebaseerd op de Amsterdamse Referentienorm en de verschillende SHP’s en nader uitgewerkt in de Uitvoeringsagenda Zuidoost.

De totale opgave (waar de gemeente of de markt voor aan zet is) voor Arenapoort omvat: • 1 buurtkamer • 1 behandel-woonlocatie • 1 kunst & cultuurcluster (wijkkunstvoorziening) • 3 alles-in-een-scholen • 1 tijdelijke alles-in-een-school • 4 gymzalen/sporthal tbv AICS • 1 apotheek • 1 buurtteamlocatie • 1 dagbestedingslocatie • 1 gezondheidscentrum

Gegenereerd: v1.11

19

Gemeenteraad

VN2021-035694 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

• 1 kleinschalige praktijkruimte eerstelijns zorg • sport- en speelplekken en sportvelden volgens de Amsterdamse Referentienorm • groen volgens de groennorm De genormeerde kosten voor de maatschappelijke voorzieningen bedragen in totaal indicatief ca. € 44,4 miljoen (Financiering Maatschappelijke voorzieningen, Team Maatschappelijke Voorzieningen, december 2020) . Deze investeringen zijn nodig om de realisatie van maatschappelijke voorzieningen in balans te houden met de voorgenomen woningbouwopgave, conform bestuurlijke vastgestelde normen hieromtrent. De benoemde voorzieningen zijn benodigd voor het maken van een complete, leeare stad. Het investeringsbedrag bestaat uit de genormeerde bouwkosten, proceskosten en grondkosten. Daarnaast is jaarlijks ca € 650.000 nodig voor de eigenaar voor het beheer, de exploitatie en programmakosten. Deze bedragen dienen t.z.t.

te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (OJZ, Sport&Bos en Kunst&Cultuur) en zullen de komende jaren in de P&C cyclus van Amsterdam worden aangevraagd op het moment dat er een voorziening gerealiseerd gaat worden Daar waar er bovenop de vastgestelde norm en richtprijzen vanuit het project of vanuit generieke beleidshoeken (bijvoorbeeld duurzaamheid) aanvullende uitgangspunten worden gesteld, dient voor die ambities vanuit het daarvoor verantwoordelijke gremium aanvullende dekking te worden geregeld. Als er in de loop van de tijd sprake is van aangepast gemeentelijk beleid, zal dit worden verwerkt in de norm -en richtprijzen, en kan de bijdrage uit het Vereveningsfonds vervallen Ad 9. Instemmen met het financieel clusteren van de grondexploitatie 503.06 en 503.07 ArenAPoort West en 503.33 ArenAPoort Oost welke een gezamenlijk positief resultaat kennen van € 41,8 mln, op netto contante waarde per 01-01-2021. De totale investeringen zijn nominaal (prijspeil 1-1-2021) 72,4 mln.

De grondexploitatie ArenAPoort West kent een positief resultaat van € 58,3 mln op netto contante waarde per 01-01-2021 en de grondexploitatie ArenAPoort Oost kent een negatief resultaat van €16,5 mln op netto contante waarde per 01-01-2021.Door de samenhang van de gebiedsontwikkeling in Arenapoort worden voornoemde 2 grondexploitaties financieel geclusterd waardoor het financieel resultaat als één geheel gezien. Hierdoor komt de voorziening plantekorten voor Arenapoort Oost te vervallen. Uit prudentie overwegingen komt hiervoor in de plaats een reservering voor specifieke toekomstige voorinvesteringen. Dit wordt toegelicht onder beslispunt 12. Ad 10. Beschikbaar stellen van een krediet op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 503.06 en 503.07 ArenAPoort West en 503.33 ArenAPoort Oost onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van 72,4 mln, zijnde het totaal van de nog te realiseren kosten van de twee grondexploitaties (nominaal op prijspeil 01-01-2021): a. 503.06 en 503.07 ArenAPoort West: € 36,5 mln; b. 503.33 ArenAPoort Oost: € 35,9 mln. Dit betreft de nog te realiseren kosten voor de periode 2022 t/m 2028, minus de restant begroting van de actieve grondexploitaties waar dus al een investeringsbesluit voor is genomen.

De hier genoemde bedragen betreffen dus feitelijk de “additionele” kosten voor de twee grondexploitaties die aangevraagd worden in dit investeringsbesluit. Ad 11. Kennis te nemen van de uitkomsten van de financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de desbetreffende GEHEIM Financiële Paragrafen) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie.

Gegenereerd: v1.11

20

Gemeenteraad

VN2021-035694 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

De gemeente loopt met elke grondexploitatie, dus ook met die van ArenAPoort, financiële risico’s. Op basis van de bij de gemeente gebruikelijke methodiek zijn de project specifieke risico’s geïnventariseerd, gekwantificeerd en, voor zover mogelijk, van beheersmaatregelen voorzien. Deze exercitie wordt conform de gebruikelijke werkwijze regelmatig geactualiseerd teneinde de risico’s scherp in beeld te hebben. Ad 12. Kennis te nemen van de vele raakvlakken en verwevenheid tussen de twee projecten Arenapoort Oost en West, waardoor de twee grondexploitaties 503.06 (en 503.07) en 503.33 op Fondsniveau financieel geclusterd kunnen worden. De twee grondexploitaties gezamenlijk kennen een positief saldo van € 41,8 mln (netto contante waarde per 01-01-2021) waardoor er geen noodzaak is om in het Vereveningsfonds een voorziening op te nemen om het saldo en de risico’s van deze twee grondexploitaties te dekken. De deelprojecten en uitdagingen in ArenAPoort West en Oost kennen een sterke verwevenheid. De inrichting van de openbare ruimte loopt in elkaar over, vraagstukken t.a.v. mobiliteit, afval, ondergrond, maatschappelijke voorzieningen en andere onderwerpen overlappen sterk tussen de twee gebieden en het projectgebied rondom station Bijlmer ArenA beslaat ook beide grondexploitaties.

Daarom kan het als één project gezien worden en zal er ook op Fondsniveau gekozen worden om de twee grondexploitaties financieel te clusteren. Het geheel van de twee grondexploitaties kent dan een positief saldo van € 41,8 mln (netto contante waarde per 01-01-2021). De risico’s kunnen ook gedekt worden door dit positieve saldo. Hierdoor is er geen noodzaak om hier in het Vereveningsfonds een voorziening voor op te nemen. Ad 13. In te stemmen met het voorstel om een reservering te treffen binnen het Vereveningsfonds van € 18,1 mln voor de eerste zeven jaar van de looptijd in verband met het doen van voorinvesteringen en/of voor de dekking van mogelijke tegenvallers voordat er significantie opbrengsten binnenkomen. Dit bedrag is inclusief uitvoering én V&T en object overstijgende risico’s van circa €3,5 mln; ArenAPoort is nu al een intensief gebruikt gebied (wonen, winkelcentrum, evenementen, uitgaan). In de bestaande situatie is al sprake van een drukbezette ondergrond waar weinig tot geen vrije ruimte beschikbaar is om kabels –en leidingen toe te voegen. Een verdere verdichting van het gebied vraagt om creativiteit én investeringen om alle eisen die worden gesteld door gemeentelijk en landelijk beleid en ook ambities specifiek voor ArenAPoort ingepast te krijgen.

Dit betekent dat tezamen met de aanpassingen voor het maken van een duurzaam en klimaat adaptief gebied een extra inspanning nodig is om een aangenaam verblijfsgebied te creëren. Naast een aanpassing van de inrichting van de bovengrond is vooral nadrukkelijk ook een inspanning in de ondergrond noodzakelijk: de inrichting van de ondergrond en bovengrond zijn in ArenAPoort vanwege de beperkte beschikbare openbare ruimte onlosmakelijk met elkaar verbonden. Willen we in de toekomst ruimte bieden voor een goede oplossing voor afvalinzameling, wko’s en een warmtenet maar ook wadi’s en voldoende groen, dan zijn extra investeringen nodig om de kabels –en leidingen te bundelen. De aanvullende reservering is een maatregel uit het per 2016 (22 juni 2016) vastgestelde financieel stelsel gebiedsontwikkeling. Hiermee wordt de mogelijke ontwikkeling van het toekomstige oplopende onderhanden werk van de financieel geclusterde grondexploitaties voldoende beheerst voordat significante opbrengsten uit gronduitgiften worden verwacht. Ad 14. In te stemmen met het opnemen van de stichtingskosten van het trailerparkeren in de grondexploitatie Arenapoort West. Deze kosten bestaan uit € 2,8 mln euro dat te zijner tijd wordt gedekt uit de exploitatie van het parkeerterrein na overdracht aan dienst Parkeren. Dit deel zal als voorfinanciering worden aangewend uit de grondexploitatie.

Het trailerparkeren bij grote evenementen in ArenAPoort wordt in de huidige situatie (tijdelijk) gefaciliteerd op een lege kavel aan de Holterbergweg. Deze kavel (206A) is onderdeel van de gebiedstransformatie Amstel III en vormt een sleutelpositie in het realiseren van een complete stad

Gegenereerd: v1.11

21

Gemeenteraad

VN2021-035694 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

in dit gebied. Het betreft een van de weinige kavels die in handen is van de gemeente. Deze grond is met name bedoeld voor het ontwikkelen van voorzieningen binnen het plangebied om de overige ontwikkelingen te kunnen realiseren. Het te realiseren programma betreft onder andere 270 sociale huurwoningen. Dit zijn met name (relatief) grotere (gezins)woningen (60m2 / 3-kamer en 75 m2 / 4kamer) waarin 275 statushouders met voorrang gehuisvest zullen worden. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt in ArenAPoort een nieuwe locatie ontwikkeld om het trailerparkeren te faciliteren. Deze ligt vlak bij de evenementen locaties (ZiggoDome, AFAS Live, Johan Cruijf Arena). De totale stichtingskosten voor het trailerparkeren zijn € 4,2 miljoen. Deze bestaan voor € 2,8 mln uit rendabele investeringen en € 1,4 mln uit een onrendabel deel. Met de dienst Parkeren is overeengekomen dat de gehele parkeervoorziening vanuit de grondexploitatie wordt gerealiseerd en dat bij oplevering het rendabele deel van de exploitatie terugvloeit naar de grondexploitatie. Dit deel zal als voorfinanciering worden aangewend uit de grondexploitatie om vertraging van de gronduitgifte ten behoeve van woningbouw in Amstel III te voorkomen. Het onrendabele deel van deze parkeervoorziening, € 1,4 mln euro zal ten laste worden gebracht van de grondexploitatie. Ad 15.

In te stemmen met de aangepaste grondexploitatiegrens zoals opgenomen in de financiële paragraaf ArenAPoort Oost (aeelding 3, pagina 11) en de financiële paragraaf ArenAPoort West (aeelding 6, pagina 16). De grens voor ArenAPoort Oost blijft grotendeels hetzelfde ten opzichte van de bestaande grondexploitatie, behalve dat het gebied rondom de gemengde school aan de Hoogoorddreef aan de grondexploitatie wordt toegevoegd. Ook is er een kleine correctie bij het Anton de Komplein zodat de grens aansluit met de naastgelegen grondexploitatie 28055 Marktplein deel II. Voor ArenAPoort West geldt dat de deelprojecten Stationskwartier, Trailerparkeren, Atlasgebied, Holterbergweg en Hoogoorddreef worden toegevoegd aan de grondexploitatie. Enkele uitlopers van de grondexploitatiegrenzen aan de noordkant, die deels in gemeente Ouder-Amstel lagen, worden eraf gehaald. De grens loopt na de herziening langs de gemeentegrens tussen Amsterdam en Ouder-Amstel en bevindt zich volledig binnen de gemeente Amsterdam. Ad 16. Kennis te nemen van de geheimhouding op bijlage 3 en 4: I. GEHEIM Financiële paragraaf Herziening Grondexploitatie ArenAPoort Oost 503.33, d.d. 8 november 2021; II. GEHEIM Financiële paragraaf Herziening Grondexploitatie ArenAPoort West 503.06 en 503.07 d.d.

2 november 2021; Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet wordt, gelet op artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden kabinet bijlagen 2 en 3 ‘Financiële paragraaf’. In principe zijn alle stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking. In casu kan de openbaarmaking van kabinet bijlagen 2 en 3 de financiële positie van de gemeente zodanig schaden dat het voorkomen ervan zwaarder geacht dient te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. De geheimhouding wordt opgelegd tot 2 jaar na het afsluiten van de grondexploitatie of tot uiterlijk 1 januari 2036. Ad 17. Kennis te nemen van de ‘Terugkoppeling participatie startnotitie ontwikkelingsstrategie ArenAPoort’. Waarin de uitkomsten van de participatie op de startnotitie staan omschreven en is aangegeven hoe dit is verwerkt in de Ontwikkelstrategie. Dit resultaat is in een tweede participatieronde teruggekoppeld. In juni en juli 2019 zijn bewoners, winkeliers en bezoekers van ArenAPoort gevraagd om mee te denken in de ontwikkeling van dit gebied. De startnotitie Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030 vormde de basis voor dit participatietraject. Tijdens de participatie zijn verschillende bijeenkomsten

Gegenereerd: v1.11

22

Gemeenteraad

VN2021-035694 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

georganiseerd voor de verschillende doelgroepen. Lab-dagen voor bewoners, een werkconferentie voor ontwikkelaars, ondernemers en professionals en een roadshow langs onder andere de PROVADA. Verder zijn er ook straatinterviews gehouden in het gebied. De uitkomsten van de participatie zijn samengevat opgenomen als bijlage in de Ontwikkelstrategie. Daarnaast is in de ontwikkelstrategie, bij de thema’s, aangegeven wat met de uitkomsten is gedaan. Daarna kreeg het projectteam te maken met de beperkingen door corona en is de participatie aangepast op de mogelijkheden die er wel waren. Er is een reactieperiode georganiseerd voor de Ontwikkelstrategie. In een periode van 6 weken (20 november 2020 tot 24 december 2020) konden geïnteresseerden reageren op het online gepubliceerde concept stuk. Op amsterdam.nl/arenapoort stond een video waarbij een stedenbouwkundige als een planoloog van de gemeente Amsterdam een toelichting gaf op de keuzes in de ontwikkelstrategie. Ook werd daarin aangegeven hoe er is om gegaan met de uitkomsten uit de participatie. Deze video is vertoond tijdens een online informatiesessie over de Ontwikkelstrategie, waar bewoners (live) vragen konden stellen. Tijdens deze informatiesessie zijn straatinterviews vertoond die vooraf waren afgenomen door Zuidoost TV. De informatiesessie was via de projectwebsite terug te kijken.

Als laatste werd de mogelijkheid geboden om reactieformulier in te vullen. Dit is op verschillende manieren onder de aandacht gebracht van inwoners, winkeliers en bezoekers in en rondom ArenAPoort. Uiteindelijk is hier weinig van gebruik gemaakt en de reactie weken niet af van reacties zoals eerder ook al in het participatie traject waren gegeven. Ook na het afronden van deze ontwikkelstrategie gaat de participatie door en betrekken we mensen in het gebied bij alle denkbare onderwerpen. Zoals bijvoorbeeld bij het op te stellen plan voor de openbare ruimte. We zullen regelmatig participatiemogelijkheden blijven aanbieden. Tijdens behaalde mijlpalen wordt informatie op maat geboden, bijvoorbeeld door wandelingen door het gebied, een inloopbijeenkomst of door een webinar te organiseren. Voor de ontwikkelende partijen en eigenaren in het gebied worden er periodiek stakeholdersbijeenkomsten georganiseerd waar ze op de hoogte worden gehouden van de ontwikkelingen in het gebied. Recent is ook gestart met een regulier overleg ‘Bouwen tijdens evenementen’. Hier wordt in samenwerking met de evenementen partijen, de ontwikkelaars en de gemeente bekeken hoe ArenAPoort ook tijdens de aanstaande bouwactiviteiten goed bereikbaar blijft. Zodat de bezoekers van de vele evenementen die in dit gebied plaatsvinden zo min mogelijk overlast ervaren en ‘de winkel’ gewoon open kan blijven. Ad 18.

Kennis te nemen dat het Ruimtelijk Kwaliteitskader tot stand is gekomen door middel van interactieve participatie sessies met architecten en ontwikkelaars Het Ruimtelijk Kwaliteitskader is tot stand gekomen door middel van interactieve participatie sessies met architecten en ontwikkelaars. De feedback uit deze sessies is teruggekoppeld aan de marktpartijen. Daarnaast hebben voor een aantal clusters en deelgebieden externe bureaus een belangrijke bijdrage geleverd in de vorm van ruimtelijke studies, ambitiedocumenten en beeldkwaliteitsplannen. Deze bijdragen zijn in het Ruimtelijk kader opgenomen en vormen een belangrijk uitgangspunt. Ad 19. Kennis te nemen dat Women Make Southeast een advies heeft gegeven op de thema’s ‘Compleet en verbonden’ en ‘Een centrum voor iedereen’ uit de Ontwikkelstrategie ArenAPoort Parallel aan de participatie ronde is Women Make Southeast (gelieerd aan WomenMakeTheCity, een collectief dat de gemeente stadsbreed adviseert over gebiedsontwikkeling) gevraagd om voor de thema’s ‘Compleet en verbonden’ en ‘Een centrum voor iedereen’ een advies te geven. Vragen die hierbij gesteld zijn: Hoe zouden vrouwen uit Zuidoost de stad inrichten? En dan specifiek het gebied ArenAPoort. Welke aspecten hebben volgens de vrouwelijke bewoners nog meer aandacht nodig? Waar moet verder nog over nagedacht worden en hoe moet dat terugkomen in de plannen?

Gegenereerd: v1.11

23

Gemeenteraad

VN2021-035694 Grond en Ontwikkeling

RAAD

Voordracht voor de raadsvergadering van 26 januari 2022

In de Ontwikkelstrategie is in het hoofdstuk 6 samengevat wat de belangrijkste adviezen zijn en wat daar mee gedaan wordt. Daarnaast het integrale advies als bijlage 2 toegevoegd aan de Ontwikkelstrategie. Financiële onderbouwing Conclusie

De genoemde beslispunten in de voordracht hebben geen financiële consequenties. Geheimhouding

Geheimhouding Op grond van artikel 25 van de Gemeentewet is, gelet op artikel 10, tweede lid, onder b van de Wet openbaarheid bestuur, geheimhouding opgelegd op de bij deze voordracht meegezonden kabinet bijlagen 3 en 4 ‘Financiële paragraaf’. In principe zijn alle stukken openbaar tenzij er belangen aanwezig zijn die zwaarder wegen dan het belang van openbaarmaking. In casu kan de openbaarmaking van kabinet bijlagen 3 en 4 de financiële positie van de gemeente zodanig schaden dat het voorkomen ervan zwaarder geacht dient te wegen dan het algemeen belang van openbaarmaking. De geheimhouding wordt opgelegd tot 2 jaar na het afsluiten van de grondexploitatie of tot uiterlijk 1 januari 2036.

Welke stukken treft u aan Meegestuurd

Registratienr.

Naam

AD2021-136436

Bijlage 1 Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030.pdf (pdf)

AD2021-136432

Bijlage 2 20211207 AP_Ruimtelijk Kwaliteitskader 2021.pdf (pdf)

AD2021-136437

Bijlage 5 Adviesrapport WomenMakeSoutheast.pdf (pdf)

AD2021-136433

Bijlage 6 Arenapoort SAP advies inc repliek.docx (msw12)

AD2021-136434

GEHEIM Bijlage 3 Financiële Paragraaf Herziening Grondexploitatie 50306 en 50307.pdf (pdf)

AD2021-136435

GEHEIM Bijlage 4 Financiële Paragraaf Herziening Grondexploitatie 50333.pdf (pdf)

AD2021-136367

Gemeenteraad Voordracht (pdf)

Registratienr.

Naam

Ter Inzage

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

G&O, Dimitri Frenken, d.frenken@amsterdam.nl, 06 5252 4042

Gegenereerd: v1.11

24