Bijlage 6 - Notitie 'extra kosten gestapelde bouw' BBN.pdf

Notitie Nieuwbouw Sporthallen Zuid te Amsterdam Extra kosten 'gestapelde bouw langs A10' t.o.v. laagbouw Projectnummer: 10937 Amsterdam, 23 september 2021 ing. Mark Bruin m.bruin@bbn.nl 06 51 513 102

Inleiding De Gemeente Amsterdam is voornemens een nieuw sportcomplex ter vervanging van de huidige Sporthallen Zuid te realiseren op dezelfde locatie aan de Zuidas langs de snelweg A10. Naast het huidige programma worden er diverse aanvullende sportfaciliteiten en bijbehorende ruimten aan het totaal gewenste ruimtelijk programma toegevoegd. Daarnaast zal een één-laagse, volledig ondergrondse, parkeergarage voor circa 180 auto's onder het complex worden gerealiseerd. Op basis van een modellenstudie van Slangen + Koenis Architecten uit Haarlem heeft bbn adviseurs in opdracht van de Gemeente Amsterdam de bouw- en investeringskosten bepaald. De Gemeente Amsterdam heeft in september verzocht om extra duiding met betrekking tot het verschil in stapelingskosten zoals aangegeven in de investeringsraming van 28 februari 202 en zoals aangegeven in de investeringsraming van 14 juni 2021. In deze notitie geeft bbn adviseurs deze duiding op twee manieren, namelijk vanuit de context en vanuit de vaktechnische inhoud. Context Van belang is dat het informatie niveau in 2020 veel lager was dan nu. Er is nu simpelweg veel meer data voor handen, zoals tekeningen die door architecten, constructeurs en installatieadviseurs en brandveiligheidsspecialisten gemaakt zijn. In 2020 waren nog geen tekeningen voor handen.

Om die reden zijn door bbn adviseurs destijds aannames gedaan voor de totstandkoming van de investeringsraming – al dan niet in overleg met de Gemeente Amsterdam. De haalbaarheidsstudie van de Gemeente die in 2021 is opgestart en waar de investeringsramingen van bbn adviseurs deel van uitmaken is er op gericht om kennis te vergaren van een dergelijk gebouw met een dergelijke omvang. De bruto-netto verhouding van gestapelde sporthallen van deze omvang bijvoorbeeld, is voor de Gemeente nieuw en op deze schaal in heel Nederland nog niet eerder gemaakt. Ervaringscijfers zijn dan ook niet voorhanden. Als gevolg van de tekeningen van Slangen + Koenis en ABT, waarin de integrale kennis van zowel sportfunctionaliteit als ook de technische kennis van hoofddraagconstructies, installatietechniek en brandveiligheid / vluchtveiligheid is geborgd, heeft bbn adviseurs nauwkeuriger kunnen ramen dan in 2020 en minder aannames hoeven doen. Het resultaat is door Royal Haskoning DHV gevalideerd in opdracht van de Gemeente.

Pagina 1 van 3 Extra kosten 'gestapelde bouw langs snelweg A10'

Vaktechnische inhoud Vanuit de vaktechnische inhoud is de notitie van 14 juni op enkele punten aangepast en aangevuld. Wijze verrekening investeringsraming 28 februari 2020 Naast de extra kosten voor fundering, gevel langs de snelweg A10, extra (rol-)trappen, liften et cetera zijn er twee punten welke extra van invloed zijn op de kosten ten opzichte van laagbouw: 1. een zwaardere hoofddraagconstructie t.g.v. stapeling functies boven kolomvrije vloervelden 2. een ongunstigere verhouding netto – bruto vloeroppervlak In de versie van 28 februari 2020 zijn deze als volgt beoordeeld / verwerkt: 1. t e ma ge aa ame staa c struct e, extra k ste c rca € 5, m j e 2. meer vloeroppervlak, inschatting 5% à 1.400m², extra kosten circa 3,2 miljoen Totaal heeft dit indertijd tot het volgende geresulteerd: - extra bouwkosten circa € 15 ,- extra bijkomende kosten circa € ,totaal extra investeringskosten € 22.800.000,- excl. BTW Bepaling extra bouwkosten investeringsraming 14 juni 2021 Bij de afronding van de investeringskosten in juni 2021 is opnieuw ingezoomd op de extra kosten 'gestapelde bouw'. Hierbij is nu op twee manieren naar de verrekening gekeken, te weten 'bottum-up' en 'top-down'. Om in eerste instantie een indicatie te kunnen krijgen van de extra bouwkosten bij 'gestapelde bouw langs de snelweg A10' zijn het bruto vloeroppervlak en een referentie van de kosten per m²bvo nodig.

We hebben voor deze notitie hierbij de variant met 3 zalen per bouwlaag beschouwd. Conform het ruimtelijk programma is een netto vloeroppervlak van 15.745m² gewenst. Bij dit netto vloeroppervlak dient vervolgens een percentage voor techniek, verkeersruimte en constructie-gevel oppervlak te worden bepaald. Indien dit project op een alternatieve locatie in Amsterdam zal worden gerealiseerd, is het zeer aannemelijk dat hierbij ook over minimaal twee bouwlagen zal worden gebouwd. Gezien de vele zalen, met bijbehorend publiek, schatten wij in dat het percentage netto-bruto circa 35-40% zal moeten zijn, rekening houdend ook met afmetingen voor verkeers- en vluchtcapaciteit. Dit is aanmerkelijk meer dan de 10-25% bij kleinere sportcomplexen, maar ook beduidend minder dan de 62-70% zoals deze nu voor de gestapelde varianten uit de massastudie van Slangen + Koenis zijn uitgewerkt:

Percentage toeslag neto - bruto vloeroppervlak referentie voor kleinere sportcomplexen indicatie voor zelfde programma op een alternatieve locatie in Amsterdam resulterend uit massastudie Slangen + Koenis

10 - 25% 35 - 40% 62 - 70%

Wij zullen voor nu een gemiddelde van 37,5% hanteren, wat resulteert in circa 4.900m²bvo extra. In vergelijking met de verrekening in februari 2020 is dit dus circa 3.500m²bvo meer.

Pagina 2 van 3 Extra kosten 'gestapelde bouw langs snelweg A10

Dit betekent voor de variant met 3 zalen per bouwlaag het volgende:

Beschouwing bouwkosten 'bottum - up': gevraagd netto vloeroppervlak indicatie opslag netto - bruto (techniek / verkeersruimte / constructie-gevel indicatie bruto vloeroppervlak bij alternatieve locatie, niet langs A10

15.745 m²nvo 37,5% 21.649 m²bvo

referentie bouwkosten bij alternatieve locatie, 2-lagen gestapeld Indicatie bouwkosten bij alternatieve locatie, 2-lagen gestapeld

5 €/m² v 48.711.000

In de 'Raming - Investeringskosten d.d. 14 juni 2021' van bbn adviseurs zijn op pagina 4 de extra bouwkosten per variant bepaald door per bouwonderdeel te bepalen wat voor deze (zicht-)locatie kostenverhogend heeft gewerkt. Voor de variant met 3 zalen per bouwlaag zin deze als volgt:

Verklaring extra bouwkosten gestapelde boouw langs A10 'top - down': A bouwkosten variant 3 zalen per bouwlaag d.d. 14 juni 2021 B berekende extra bouwkosten, zie raming investeringskosten d.d. 14 juni 2021 pagina 4 bouwkosten variant 3 zalen per bouwlaag exclusief stapeling (A - B)

In beide geva e k me de

uwk ste

p c rca €

75.150.000 26.370.000 48.780.000

, m j e , exc B

Samenvattend Het grootste verschil tussen de bouwkosten voor 'stapeling' tussen de versies van februari 2020 en juni 2021 wordt dus veroorzaakt door de inschatting van de netto – bruto factor voor het vloeroppervlak en daarnaast de uitwerking van de stalen hoofddraagconstructie: 1. kosten extra m²bvo was in februari 2020 1.400m² à € 3,1 m j e , u 4.900m²bvo à 12,7 miljoen 2. extra kosten stalen hoofddraagconstructie ten gevolge van een verdere uitwerking en onderbouwing door de constructeur, was e ruar c rca € 5, m j e , u € , m j e Op basis van bovenstaande wijze van verrekening kan worden geconcludeerd dat de extra bouwkosten v r het 'gestape d uwe ' p de cat e a gs de s e weg A1 c rca € 6.370.000,- zijn voor de variant met 3 zalen per bouwlaag. Deze verrekening is vervolgens ook voor de overige twee varianten gebruikt. Voor het bepalen van de totale extra investeringskosten is het percentage gebruikt uit de berekende bijkomende kosten van bbn adviseurs d.d. 14 juni 2021. Hierbij zijn de kosten voor 'losse inrichting' en de 'aanloopkosten Gemeente Amsterdam' niet meegerekend. Samengevat per variant zijn de extra investeringskosten als volgt (zie ook pagina 4 'Raming - Investeringskosten d.d. 14 juni 2021):

varianten 4 zalen/bouwlaag 3 zalen/bouwlaag 2 zalen/bouwlaag extra bouwkosten 'gestapelde bouw' bij snelweg A10 bijkomende kosten over extra bouwkosten totaal extra investeringskosten, excl. BTW

25.800.000 12.809.000 38.609.000

26.370.000 13.103.000 39.473.000

28.360.000 14.056.000 42.416.000

Pagina 3 van 3 Extra kosten 'gestapelde bouw langs snelweg A10