Document · PDF

Bijlage 6 - Bekendmakingsbesluit - Beleidsregels Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024.docx

Raadscommissie Ruimtelijke ordening 13 maart 2024, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Kennisnemen van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 en kennisnemen van de daaruit voortvloeiende lijst met buurtstraatquotes 2024. (VN2024-001621)34.184 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 4

5.2

Parkeren

Parkeren hangt direct samen met andere functies, maar is toch een functie die in veel gevallen zelfstandig exploitabel is. Binnen het grondwaardebeleid is parkeren dan ook een aparte bestemming, waarvoor specifieke grondwaarden gelden (met uitzondering van de bedrijfsruimte op bedrijventerreinen). Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen, zoals hieronder nader omschreven, wordt een andere benadering gevolgd. De grondwaarde van parkeren wordt marktconform en genormeerd residueel bepaald. De grondwaarde hangt onder meer af van:  de bouwvorm: maaiveld, bebouwd, verdiept etc.;  het type parkeren: stallings- of openbare parkeergarage;  het geldende parkeerbeleid;  de parkeerdruk dan wel beschikbaarheid van parkeerplaatsen;  de exploitatievorm: koop, verhuur of uurtarieven. In een aantal gevallen is de marktconforme residuele grondwaarde van parkeren nihil of negatief. De gemeente Amsterdam hanteert in dat geval een minimale erfpachtgrondwaarde voor parkeren bij bestaande erfpachtrechten, welke gelijk is aan de erfpachtgrondprijs van nieuwe erfpachtuitgiften met bestemming parkeren. Op deze prijs wordt nog de depreciatiefactor toegepast conform paragraaf 2.4. De Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is ook van toepassing voor aanhorigheden bij woningen. Hieronder vallen ook afzonderlijke parkeerplaatsen bij een woning.

De parkeerplaats dient dan te behoren aan de erfpachter van de woning. In deze gevallen wordt de buurtstraatquote van de woning ook toegepast op de parkeerplaats om de erfpachtgrondwaarde van de parkeerplaats te verkrijgen, mits de overstap van de erfpachtrechten tegelijk plaatsvindt. Daarmee wordt voorbijgegaan aan het feit dat de verhouding tussen de grondwaarde en de totale vastgoedwaarde van de parkeerplaats anders kan zijn dan van de woning. Zo wordt voorkomen dat er ingewikkelde grondwaardeberekeningen nodig zijn voor een enkele parkeerplaats bij een woning. Indien de parkeerfunctie geen onderdeel is van de WOZ-waarde zal Grond & Ontwikkeling de onbezwaarde waarde van het object bepalen (zie notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”). Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen waarop de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht van toepassing is of bij parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van de WOZ-waarde van de woning, wordt de grondwaarde gebaseerd op de WOZ-waarde, in lijn met de methodiek voor wonen.

5.3

Overige bestemmingen

In Amsterdam is een grote diversiteit aan overige bestemmingen, waarvoor vaak een bepaling van de grondwaarde noodzakelijk is. Het gaat hierbij om de volgende categorieën: 1. sociaal-maatschappelijke bestemmingen op het gebied van onderwijs, religie, opvang, welzijn, zorg, sport en medische bestemmingen; 2. nutsvoorzieningen zoals onderstations, gelijkrichterstations, gasverdeelstations, gasontvangstations, glasvezelverdeelstations, trafohuizen, kabels en leidingen voor distributie van energie, telefonie, internet en water; 3. overige bestemmingen zoals warmte-koudeopslag (WKO), reclamemasten en windmolens. 26

Ad 1. Sociaal-maatschappelijke bestemmingen De grondwaarde voor deze voorzieningen wordt bepaald vanuit het uitgangspunt van een commerciële vastgoedexploitatie. Vastgoed(realisatie) en de vastgoedexploitatie zijn steeds meer losgekoppeld van de zorg- of dienstverlening, die vanuit het vastgoed geleverd wordt. Gevolg hiervan is dat de overheid nu niet meer de enige aanbieder is van dit type vastgoed en dat de vastgoedexploitatie commerciëler is. Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Voor deze voorzieningen is het uitgangspunt dat de grondwaarden residueel worden bepaald. In sommige gevallen leidt marktwerking tot een commercieel winstgevende businesscase en is een residuele grondwaarde op zijn plaats. Waar een residuele grondwaarde niet het geval is, geldt de minimale erfpachtgrondwaarde. Dit wordt van geval tot geval beoordeeld. Grondwaarde zorgverleners Er bestaat een grote variëteit aan zorgverleners, zoals huisartsen, fysiotherapeuten, apotheken, thuiszorg en consultatiebureaus. Daarnaast zijn er de reguliere ziekenhuizen. In beide categorieën zijn zorgverleners in toenemende mate commercieel georiënteerd of privaat gefinancierd. Er worden marktconforme huren betaald. Ziekenhuizen maken soms gebruik van zogenaamde ‘saleand-leaseback-constructies’, waarbij het vastgoed tegen commerciële waarden in de boeken staat.

In theorie zou dan een commerciële huur kunnen gelden, waarmee ziekenhuizen niet zondermeer in aanmerking komen voor de vaste lage grondwaarde. Markthuren rechtvaardigen marktconforme grondwaarden die residueel bepaald worden. Daarom geldt voor alle zorggerelateerde bestemmingen dat Grond & Ontwikkeling de grondwaarde residueel bepaalt met maatwerk op basis van marktconformiteit. Ad 2. Nutsvoorzieningen Nutsvoorzieningen zijn essentiële voorzieningen, die elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen zou moeten kunnen verkrijgen. Zij betreffen niet alleen vastgoed voor het ‘transport’ van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en infrastructuur voor openbaar vervoer. Ook netwerken, zoals kabeltelevisie en glasvezel die zijn opengesteld voor andere aanbieders, behoren tot nutsvoorzieningen. Datacenters worden niet beschouwd als nutsvoorzieningen. Nutsvoorzieningen vielen aanvankelijk vaak direct onder de verantwoordelijkheid van de overheid. In de loop van de tijd zijn de meeste van deze voorzieningen op afstand geplaatst: eerst in de vorm van stichtingen of overheidsvennootschappen, maar tegenwoordig wordt ook vaak gekozen voor privatisering. Wel ziet de overheid erop toe dat bij privatisering het algemeen belang en de betaalbaarheid voldoende gewaarborgd blijven.

Voor nutsvoorzieningen geldt een vaste erfpachtgrondwaarde welke gelijk is aan de vaste erfpachtgrondprijs voor nutsvoorzieningen bij nieuwe uitgiften. Voorzieningen ten behoeve van het openbaar vervoer, zoals tramrails, haltes en dergelijke, worden gerekend tot de weginrichting. Hier wordt geen grondwaarde voor berekend. Voorzieningen als gelijkrichterstations en eindhuisjes, waarin bus/tramchauffeurs hun rustruimte hebben en de lijnmanager kantoor houdt, behoren wel tot de nutsvoorzieningen. Ad 3. Overige bestemmingen 27

Warmte-koudeopslag (WKO) WKO-installaties zijn géén onderdeel van de openbare energievoorziening (en vallen daarmee niet onder de nutsvoorzieningen). Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve CV- of airco-installatie. WKO-installaties kunnen deel uitmaken van een erfpachtrecht of worden, wat doorgaans het geval is, ondergebracht in een apart opstalrecht. De exploitatie van een WKO is vaak in handen van een aparte partij. Een WKO-installatie bestaat uit de in de ondergrond gelegen bron(nen) en de installatieruimte. Omdat de gemeente niet in staat is de geschiktheid van de ondergrond voor warmte-/ koudebronnen te garanderen, is ervoor gekozen om voor de bronnen die buiten het erfpachtperceel liggen, een vaste grondwaarde, gelijk aan de grondprijs voor een WKO-installatie bij een nieuwe uitgifte te hanteren en geen residuele berekening toe te passen. Bij een residuele berekening is het immers noodzakelijk een goede inschatting te maken van de opbrengsten en dat is bij een WKO nog niet mogelijk. Voor bronnen die zich in de ondergrond van het erfpachtperceel bevinden, wordt geen afzonderlijke grondwaarde berekend.

Voor de installatieruimte wordt de grondwaarde bepaald op basis van de bruto vloeroppervlakte van de opstelruimte van de WKOinstallatie - inclusief bijbehorende meet- en regelapparatuur - en de grondwaarde voor de functie waarvoor de WKO-installatie bestemd is. Als de WKO-installatie meerdere functies bedient, dan komt de grondwaarde tot stand op basis van een gemiddelde grondwaarde van alle gekoppelde bestemmingen, naar vloeroppervlakte gewogen. Alle overige bestemmingen De grondwaarden voor alle overige bestemmingen zoals reclamemasten, windmolens en dergelijke worden residueel bepaald.

6. Bepaling van canon en afkoopsom

De erfpachtgrondwaarde vormt de grondslag voor de canon en de afkoopsom. Canon en/of afkoopsom zijn de uiteindelijke betalingen van erfpachters aan de gemeente. In dit hoofdstuk wordt de bepaling van de canon (paragraaf 6.1) en de afkoopsom (paragraaf 6.2) toegelicht.

6.1

Bepaling van de canon

De canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het toepasselijke canonpercentage. De canon kan periodiek worden aangepast aan de inflatie. Daarnaast kan de canon worden aangepast wanneer het erfpachtrecht wordt gewijzigd, zoals bij aanpassingen van de bebouwing en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon ook herzien aan het einde van het tijdvak. De afkoopsom volgt uit de canon, want deze behelst immers het afkopen van de toekomstige canonbetalingen (bij voortdurende erfpacht tot einde tijdvak, bij eeuwigdurende erfpacht voor een oneindig lange periode). Het canonpercentage voor wijzigingen van een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de Algemene Bepalingen 2016 is gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de Algemene Bepalingen 2016. Het canonpercentage voor de Algemene Bepalingen 2016 is voor kalenderjaar 2024 is 2,32,49%. Dit percentage is ontleend aan het rendement op staatsleningen met een resterende looptijd van 10 jaar.

Dit canonpercentage is gebaseerd op de volgende parameters en formule: Canonpercentage 2024 voor de AB2016

berekening canon %

d-i = 1+d

4,6% - 2% 1 + 4,6%

= 2,49%

Parameters nominale rente: 10-jaars staatsrente (nr)

3,1%10

reële rente: 10-jaars staatsrente (r=nr – i)

1,1%11)

risico-opslag (r0)

1,50%

inflatieverwachting (i)

2,00%

disconteringsvoet (d=r+ro+i)

4,6%

10) Peildatum 1 oktober 2023 afgerond op 1 cijfer achter de komma 11) De reële rente, gebaseerd op een inflatieverwachting van 2%, is 1,1%. De reële rente is beperkt tot een bandbreedte van 1% tot 3%. In de berekening is uitgegaan van een reële rente van 1,1%.

De disconteringsvoet is het percentage waarmee toekomstige bedragen worden gecorrigeerd om ze vergelijkbaar te maken met een bedrag nu. Voor erfpachtrechten waarop Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing zijn, worden de canonpercentages elk kwartaal (voor de Algemene Bepalingen 2000) of jaarlijks (voor de andere Algemene Bepalingen) vastgesteld en gepubliceerd in het gemeenteblad. Bovengenoemd canonpercentage en formule is daarmee niet van toepassing op deze voortdurende erfpachtrechten.

6.2

Het bepalen van de afkoopsom

De afkoopsom is de netto contante waarde van de reeks canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente verschuldigd is voor de overeengekomen periode van zijn erfpachtrecht (tot einde tijdvak bij voortdurend of oneindig bij eeuwigdurend). De netto contante waarde van een opbrengststroom is een berekening waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat een bedrag nu niet gelijk is aan een gelijk bedrag over een jaar. Om de netto contante waarde van de canonbetalingen te bepalen, gelden dezelfde parameters als voor het bepalen van het canonpercentage voor de Algemene Bepalingen 2016: de disconteringsvoet en de inflatieverwachting. Ook bij een eeuwigdurende reeks canonbetalingen is het mogelijk een afkoopsom te bepalen. De huidige waarde van de canonbedragen die heel ver in de toekomst zijn gelegen is nihil. Hierdoor is de netto contante waarde van toekomstige canonbetalingen niet oneindig groot. Als er bij eeuwigdurende erfpachtrechten enige tijd na gronduitgifte wordt gekozen voor afkoop, dan bepaalt de gemeente de afkoopsom door de actuele canon (die jaarlijks is gecorrigeerd voor inflatie) te delen door het actuele canonpercentage. De afkoopsom is minimaal gelijk aan de bij uitgifte in de erfpachtakte opgenomen erfpachtgrondwaarde. Bij voortdurende erfpachtrechten worden de geprognotiseerde canonbetalingen tot einde van het tijdvak netto contant gemaakt.

Hierbij wordt de disconteringsvoet gebruikt die onderdeel is van het canonpercentage voor de Algemene Bepalingen 2016, deze is nu 4,6%. Voor een canon die jaarlijks wordt aangepast met de daadwerkelijke inflatie wordt uitgegaan van een inflatieverwachting van 2%. Daarnaast wordt het indexeringsregime in acht genomen welke volgt uit de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen. Zo wordt bij de Algemene Bepalingen 2000 bijvoorbeeld de inflatie met 1%-punt naar beneden bijgesteld. De exacte berekeningswijze van de afkoopsom is opgenomen in de door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde Afkoopinstructie.

6.3

Keuze tussen canonbetaling en afkoop

Bij wijzigingen van bestaande erfpachtrechten gedurende het lopende tijdvak kan er een canonverhoging van toepassing zijn. Er wordt dan in beginsel aangesloten bij het betalingsregime dat al op het erfpachtrecht van toepassing is. Dus als een erfpachtrecht is afgekocht, dan kan de gemeente vorderen dat een erfpachter de canonverhoging als gevolg van een wijziging van het erfpachtrecht ook aanvullend afkoopt. Voor meer informatie hierover zie artikel 7 van het beleid Bestemmings- en bebouwingswijziging. 30

Bij voortdurende erfpachtrechten kan de canon alleen tot het einde van het tijdvak worden afgekocht. Bij herziening van het erfpachtrecht aan het einde van het tijdvak en bij de conversie van een tijdelijk erfpachtrecht naar een voortdurend of eeuwigdurend erfpachtrecht heeft de erfpachter altijd de keuze tussen het betalen van een periodieke canon of het afkopen van zijn betalingsverplichting (tot einde van het tijdvak).

Bijlage 1 Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies

Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie van het erfpachtrecht is een vereiste om de juiste erfpachtgrondwaarde te bepalen. Hieronder volgt een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiksvormen/functies met de bijhorende toelichting. In de akte van vestiging/wijziging van het erfpachtrecht wordt nader uitgewerkt wat voor dit erfpachtrecht de geldende bestemming is en wat het toegestane gebruik of functie is. Dit is van groot belang bij de woonbestemmingen en nietwoonbestemmingen die een groot aantal uiteenlopende gebruiksvormen/functies hebben zoals horeca, cultuur & ontspanning, recreatie, sport en sociaal-maatschappelijk. Wonen Voor de onderscheiden woonfuncties gelden verschillende voorwaarden ten aanzien van: uitpondtermijnen, maximale huurniveaus, huurindexaties, toewijzingsbeleid, antispeculatiebeding e.d. Zie het woonbeleid voor een nadere toelichting op de actuele voorwaarden per woonfunctie. Soorten woonbestemmingen:  Koopwoning  Sociale koopwoning  Markthuurwoning  Middeldure huurwoning  Sociale huurwoning Soorten woon/gebruiksvormen/functies:  Eengezinswoning  Meergezinswoning  Woonwerkwoning  Dienst- of bedrijfswoning  Wooncoörporatie  Waterwoningen  Woonboten

Koopwoning Een koopwoning is een woning die verkocht mag worden aan een erfpachter-gebruiker, waarbij de koopsom van het erfpachtrecht tot stand komt door de vrije werking van de woningmarkt, die bepaald wordt door vraag en aanbod. Markthuurwoning Een markthuurwoning is een woning die geen sociale huurwoning is.

Middeldure huurwoning Markthuurwoning met een huur tussen de liberalisatiegrens en € 1.175,72 (prijspeildatum 2023) en de gemiddelde kale huur van € 1.029,22 (prijspeildatum 2023).12 De nieuwe bedragen met het prijspeil 2024 zijn om het moment van de totstandkoming van deze nota nog niet bekend en komen naar verwachting in januari 2024 beschikbaar. Voor de middeldure huurwoningen geldt een aangepaste erfpachtgrondprijs, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Sociale huurwoning Een sociale huurwoning in het kader van het beleid voor grondwaardebepaling is een woning die verhuurd wordt onder de liberalisatiegrens door een particulier of door een toegelaten instelling in het kader van haar volkshuisvestelijke taak.13 Eengezinswoning Een eengezinswoning is een grondgebonden woning met een eigen dak. Vanaf de grond tot en met het dak en tussen de woning scheidende wanden behoort de bouwmassa tot één woning. Meergezinswoning Een meergezinswoning is een gestapelde woning die deel uitmaakt van een bouwblok waarin niet alle wooneenheden grondgebonden zijn. Woonwerkwoning Een woonwerkwoning is een woning waarbij een deel van de woning (een of meerdere kamers) gebruikt wordt als werkruimte (kantoor of bedrijfsruimte, bedrijf aan huis) binnen de kaders die in het geldende bestemmingsplan staan voor dat afwijkende gebruik.

Er is niet altijd sprake van een duidelijke scheiding tussen de werk- en woonfunctie. Dienst- of bedrijfswoning Een woning slechts bestemd voor bewoners, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is. De woning is vaak verbonden aan een bepaalde functie of beroep (dienstwoning), of aan een bedrijf (bedrijfswoning). Woonboot Een woonboot is een verblijfsobject dat bestemd is voor permanente dan wel recreatieve bewoning en dat op of in het water is gelegen, met vaste ligplaats met walaansluiting en niet direct geschikt om als vervoermiddel te gebruiken. Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen (deze lijst is niet-uitputtend):  Bedrijfsruimte  Co-locatie (communication-locations)  Cultuur & ontspanning  Detailhandel  Horeca  Jachthaven  Kantoorruimte 12 Voor middeldure huurwoningen gelden diverse aanvullende voorwaarden, één en ander zoals opgenomen in het toepasselijke

Amsterdamse woonbeleid. 13 De liberalisatiegrens houdt de grens tussen een sociale huurwoning en een markthuurwoning in.

        

Laboratorium Nutsvoorzieningen Parkeren Reclamemasten Recreatie Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Sport Warmte-koudeopslag Windmolen

Bedrijfsruimte binnen een bedrijventerrein Bedrijfsruimte is het vastgoed dat: 1) voldoet aan functionele eisen, zoals een hoog plafond, zware maximale vloerbelasting, grote vrije overspanning, de aanwezigheid van overheaddeuren en loadingdocks, en 2) gebruikt wordt voor productie, groothandel, transport, opslag, distributie, reparatie en/of onderhoudswerkzaamheden. Van bedrijfsruimte is sprake als 70% of meer van het bruto vloeroppervlak wordt gebruikt als bedrijfsruimte. De overige 30% mag worden gebruikt als ondersteunend kantoor of facilitaire ruimte. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Laboratoria en datacenters vallen niet onder de bestemming bedrijfsruimte. Bedrijfsruimte buiten een bedrijventerrein Buiten een bedrijventerrein gelegen vastgoed ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten met een ander karakter dan dat van winkels of kantoren. Wonen is hierbij nadrukkelijk uitgesloten. Co-locaties Een co-locatie (communication-locations) is een ruimte met als hoofdfunctie grootschalige digitale distributie, opslag en beheer van data in de informatietechnologie en/of telecommunicatie. Het betreft ICT en ICT-gerelateerde bedrijvigheid, zoals switchhouses, datacenters en hostingactiviteiten.

Creatieve industrie Creatieve industrie is een specifieke vorm van bedrijvigheid die producten en diensten voortbrengt die het resultaat zijn van individuele of collectieve, creatieve arbeid én ondernemerschap. De creatieve industrie bestaat uit drie clusters: kunsten en cultureel erfgoed, de media- en entertainmentindustrie, en creatieve zakelijke diensten. Creatieve industrie vormt geen apart benoemde erfpachtbestemming. De hoogte van de erfpachtgrondprijzen voor de creatieve industrie wordt bepaald door de aard en het gebruik van de ruimte te toetsen aan de bestemmingstoelichting voor bedrijfsruimte en kantoorruimte. Dit geldt evenzeer voor de andere verschijningsvormen van deze zogenaamde hybride bedrijven. Cultuur & ontspanning Onder cultuur & ontspanning vallen alle vrijetijdsvoorzieningen die al dan niet in een overdekte ruimte de functie hebben van cultuur en ontspanning, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn theater, saunacomplex en bioscoop. Omdat een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming valt, moet het precieze toegestane gebruik of de functie van de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden.

Detailhandel Detailhandel is het fysiek (in tegenstelling tot online) leveren van goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument. Binnen de bestemming detailhandel wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende gebruiksvormen/functies: winkels, grootschalige detailhandelvestigingen en perifere detailhandelvestigingen. Ondernemingen binnen de sector consumentgerichte dienstverlening hebben in de regel dezelfde ruimtelijke uitstraling als winkels (vaak gevestigd in winkelstraten en de diensten worden, net als bij winkels, veelal aangeboden via een balie). Daarom valt consumentgerichte dienstverlening onder de bestemming detailhandel. Horeca De afkorting horeca staat voor ‘hotel, restaurant en café’. Naast deze drie hoofdtypen onderscheidt de gemeente in bestemmingsplannen een veelheid aan bedrijfssoorten onder deze bestemming. In de erfpachtvoorwaarden moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of de functie. Een hotel is een accommodatie met slaapplaatsen voor logiesverstrekking in overwegend één- en tweepersoonskamers tegen boeking per nacht, waar afzonderlijke maaltijden, kleine etenswaren en dranken kunnen worden verstrekt aan gasten en passanten. Ook appartementen met hoteldiensten behoren hiertoe. De gemeente hanteert de Europese Hotel Classificatie.

Een restaurant en café is een etablissement dat etenswaren en/of dranken verschaft voor directe consumptie ter plekke, eventueel in combinatie met afhaalmogelijkheid. Een shortstay accommodatie is een accommodatie die bedrijfsmatig logies aanbiedt voor verblijf van tenminste 1 week tot maximaal 6 maanden. Shortstay-appartementen kunnen alleen nog worden gerealiseerd in nieuwbouw en transformatieprojecten als het bestemmingsplan shortstay op die locatie uitdrukkelijk toestaat. Jachthaven Een jachthaven is een accommodatie met ligplaatsen voor (plezier)vaartuigen, eventueel in combinatie met reparatie van vaartuigen, exploitatie van (winter)stalling voor vaartuigen en verkoop van motorbrandstoffen en andere benodigdheden voor vaartuigen, waarbij het waterperceel minimaal 60% bedraagt van het totale perceel. Het landperceel van maximaal 40% is bedoeld voor reparatie, opslag en stalling voor de jachthaven. Kantoorruimte Kantoorruimte is vastgoed waarbinnen management, beleidsmatige, organisatorische, administratieve, zakelijke dienstverlenende en bureaugebonden werkzaamheden plaatsvinden. Laboratorium Een laboratorium is een ruimte die gebouwd is voor (wetenschappelijk) onderzoek en geschikt is om bepaalde proeven uit te voeren. Laboratoria kunnen onderdeel zijn van een ziekenhuis of een universiteit, maar ook bij een bedrijf of overheidsinstelling horen.

Nutsvoorzieningen Nutsvoorzieningen zijn essentiële voorzieningen, waarop elke bewoner en ondernemer tegen redelijke prijzen moet kunnen rekenen. Hiertoe behoren het vastgoed (niet zijnde kantoor) en de

infrastructuur nodig voor de distributie van gas, elektra, water, telefonie/internet, stadsverwarming, maar ook riolering en de infrastructuur voor openbaar vervoer. Parkeren Onder parkeren valt het gebruik van een terrein of ruimte of een gedeelte daarvan voor het stallen van motorrijtuigen. Enkele gebruiksvormen binnen de bestemming parkeren zijn: - Openbare parkeerplaatsen - Stallingsplaatsen - Parkeerplaatsen op maaiveld - Verdiepte parkeerplaatsen - Parkeerplaatsen in een bovengrondse garage Door de veelheid aan gebruikssoorten die onder de bestemming parkeren vallen, moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden naar het precieze toegestane gebruik of functie. Reclamemasten Een hoge mast of zuil waarop, al dan niet digitale, reclameuitingen zijn aangebracht. Recreatie Onder recreatie vallen alle (actieve) vrijetijdsvoorzieningen die al dan niet in een overdekte ruimte de functie hebben van recreatie, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn lasergame-hal, skydive-hal, indoor paintball, kartbaan en speelparadijs. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming binnen het geldend publiekrechtelijk kader nader worden vastgelegd naar het precieze toegestane gebruik of functie.

Sociaal-maatschappelijke voorzieningen Onder sociaal-maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan een openbare overheidsvoorziening, onderwijsvoorziening, welzijnsvoorziening, zorgvoorziening, medische voorziening, religieuze voorziening of culturele voorziening. Afzonderlijke kantoorruimtes die bedoeld zijn voor bijvoorbeeld huisvesting van de directie of het bestuur zijn hierbij uitgesloten. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden naar het precieze toegestane gebruik of functie. Sport Onder de bestemming sport vallen alle vrijetijdsvoorzieningen die - al dan niet in een overdekte ruimte - de functie hebben van sport, waarbij de hoofdbestemming niet detailhandel of horeca is. Enkele voorbeelden zijn: sportschool, zwembad en tennispark. Door de veelheid aan bedrijfssoorten die onder deze bestemming vallen, moet de bestemming, binnen het geldend publiekrechtelijk kader, nader worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden naar het precieze toegestane gebruik of functie. Warmte-koudeopslag Warmte-koudeopslag (WKO), is een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. De techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen. WKO-systemen zijn geen onderdeel van een openbare energievoorziening.

Ze bedienen exclusief één of meer gebouwen en zijn enigszins vergelijkbaar met een collectieve CV- of airco-installatie.

Windmolen Een windmolen is een door wind aangedreven krachtmachine die de druk van de wind op wieken, luchtschroef of windrad rechtstreeks omzet in mechanische energie.

Bijlage 2 Toelichting bepaling herbouwkosten voor wonen

1. Inleiding Deze notitie licht de wijze toe waarop de opstalwaarde van woningen wordt bepaald conform de nieuwe herbouwkosten en berekeningswijze. Aan de hand van de opstalwaarden en de WOZwaarden van woningen zijn de buurtstraatquotes (BSQ) voor de bestaande woningen berekend. De opstalwaarde van een woning is door de gemeente gelijkgesteld aan de herbouwkosten van een woning. In deze bijlage wordt eerst ingegaan op het advies van de grondwaardecommissie en de toepassing daarvan (paragraaf 2). Vervolgens worden in paragraaf 3 de herbouwkosten en de gehanteerde uitgangspunten beschreven. Daarna wordt de opbouw van de herbouwkosten (paragraaf 4) en de differentiatie van de herbouwkosten (paragraaf 5) toegelicht. Paragraaf 6 maakt een vergelijking tussen herbouwkosten en verzekerde waarde. Paragraaf 7 gaat in op de relatie tussen herbouwkosten en BSQ. Tot slot worden in paragraaf 8 de herbouwkosten verder verduidelijkt met enkele voorbeelden. De bijlage bevat overzichten van de hoogte van de herbouwkosten per m² gebruiksoppervlak voor verschillende woningtypen bij verschillende woninggrootte. Daarnaast zijn de toegepaste gemiddelde WOZ-gegevens ten behoeve van een aanvullende kwaliteitsopslag opgenomen. 2.

Advies Grondwaardecommissie en toepassing In 2015 heeft een commissie met onafhankelijke deskundigen, de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht aanbevelingen gedaan voor de bepaling van opbrengsten en kosten. Globaal samengevat is het advies van de Grondwaardecommissie als volgt:  De grondwaarde wordt bepaald door de objectwaarde te verminderen met de opstalwaarde;  De WOZ-waarde dient als vertrekpunt voor de objectwaarde;  De opstalwaarde wordt bepaald door de bouwkosten te vermenigvuldigen met een verouderingsfactor;  Uitgangspunt voor de bepaling van de bouwkosten zijn de herbouwkosten. Deze is afhankelijk van tijd, grootte en woningtype;  De verouderingsfactor corrigeert de opstalwaarde voor de effecten van veroudering. De verouderingsfactor is afhankelijk van bouwjaar, leeftijd en onderhoud. Het eerdere advies van de grondwaardecommissie uit 2015 is zoveel mogelijk opgevolgd. Voor het bepalen van de opstalwaarde heeft de gemeente er wederom voor gekozen om de verouderingsfactor niet toe te passen. Door deze keuze is de opstalwaarde gelijkgesteld aan de herbouwkosten.

3. Wat zijn herbouwkosten? Voor de herbouwkosten is aansluiting gezocht bij de definities in het Bouwkostenkompas en het taxatieboek (Her)bouwkosten Woningen:  Beschrijving herbouwkosten in het boek “Bouwkostenkompas”: “Bij het berekenen van de herbouwkosten wordt uitgegaan van een pand dat door brand of een andere oorzaak onbruikbaar is geworden en daartoe gesloopt en herbouwd dient te worden. Voor de herbouw worden de bestaande fundering en een eventuele vloer op grondslag hergebruikt. Bij sloopkosten is geen rekening gehouden met asbesthoudende en/of radioactieve materialen. Afhankelijk van het afwerkingsniveau zijn kosten voor extra vaste inrichting en afwerking van de gebruiker meegenomen als standaard kosten. Indien duidelijk is dat er extra kostenverhogende onderdelen zijn toegevoegd (luxe keuken, luxe badkamer) moet daarvoor worden gecorrigeerd. De herbouwkosten zijn exclusief de inboedel.” 

Beschrijving herbouwkosten in het boek “(Her)bouwkosten woningen” “Bij het samenstellen van de herbouwkosten is uitgegaan van bouwconstructies die voldoen aan de hedendaagse regelgeving. Wel is bij de bouwwerken met een traditionele uitstraling gerekend met de extra kosten om deze traditionele uitstraling in stand te houden. De herbouwkosten bevatten de bouwkosten zoals eerder genoemd, echter zonder de bodemvoorzieningen en funderingskosten.”

Op basis van bovenstaande definities, is voor de herbouwkosten uitgegaan van de onderstaande uitgangspunten:  Hedendaagse regelgeving en hedendaagse constructies Hedendaagse regelgeving houdt in dat voldaan wordt aan het hedendaagse bouwbesluit, inclusief brandweereisen en isolatie-eisen. Voor de bepaling van de herbouwkosten wordt uitgegaan van de peildatum van de WOZ-waarde. Onder “hedendaags” wordt daarmee ook het prijspeil van de bouwkosten op basis van de peildatum van de WOZ-waarde en de toen geldende regelgeving verstaan. De hedendaagse brandweereisen en isolatie-eisen zijn hoger dan van toepassing was ten tijde van de oorspronkelijke bouwaanvraag van oude panden. Onder meer trappenhuizen zijn groter en bouwmuren nemen, inclusief het isolatiepakket, meer ruimte in dan oorspronkelijk. Voor kleine woningen is de invloed van de hedendaagse regelgeving het grootst. De extra kosten worden immers omgeslagen over een kleiner gebruiksoppervlak. 

Bestaande woningtypes en oppervlaktecategorieën De herbouwkosten zijn bepaald voor de meest voorkomende woningtypes die bekend zijn in de WOZ-data voor de gemeente Amsterdam en de meest voorkomende oppervlaktecategorieën, ook voor woningtypes die momenteel niet meer gebouwd worden of woningtypes die in een bepaalde oppervlaktecategorie niet meer gebouwd worden. De 22 woningreferenties waarvoor ramingen zijn uitgewerkt vertegenwoordigen ruim 95% van het WOZ-woningbestand van gemeente Amsterdam. Een type dat niet meer gebouwd wordt is bijvoorbeeld een (klassieke) benedenwoning- bovenwoning. Kleine woningen worden (uit kosten-economisch oogpunt) bijna alleen nog gebouwd met een galerij-of een corridorontsluiting. In de huidige woningvoorraad komen de kleine woningen echter in alle types voor. De oppervlaktecategorieën en negen meetpunten waarop de herbouwkosten zijn uitgewerkt, zijn gebaseerd op het WOZ-woningbestand van gemeente Amsterdam. De meetpunten zijn per woningtype uitgewerkt. De meest voorkomende oppervlaktecategorieën zijn ondervangen middels meetpunten 1 en 8. Meetpunt 9 vertegenwoordigt de grootst gevonden woningoppervlakte in het WOZ-woningbestand.



Inclusief funderingskosten, inclusief sloopkosten Herbouwkosten worden, in tegenstelling tot de definities, bepaald door de kosten voor nieuwbouw inclusief de fundering. De fundering maakt immers deel uit van de opstal die door een erfpachter is gerealiseerd. De nieuwbouwkosten worden vermeerderd met de kosten om het object te slopen.



Inclusief inrichting en afwerking De kosten voor vaste inrichting (onder meer keukens en badkamers) en afwerking (onder meer vloer-, wand- en plafondafwerking) op basis van een gangbaar opleveringniveau bij bestaande woningen zijn meegenomen in de herbouwkosten.

4. Opbouw herbouwkosten voor de bepaling BSQ Voor een zo nauwkeurig mogelijke bepaling van de herbouwkosten voor het gemeentelijke woningbestand, is er per woningtype gekeken naar verschillende elementen waaruit de herbouwkosten zijn opgebouwd. Op basis van de uitgangspunten uit paragraaf 3 zijn de herbouwkosten te definiëren als de kosten om het object inclusief fundering te slopen en te herbouwen op basis van nieuwbouwkwaliteit, inclusief afwerkingen van het object en tuin of dakterras, uitgaande van regelgeving en constructies conform prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde. De herbouwkosten en de elementen waar deze uit zijn opgebouwd, zijn geraamd door een extern bouwkostenbureau en geverifieerd door een tweede partij. Dit is gebeurd vanuit het oogpunt van onafhankelijke kostenbepaling, en om zo goed mogelijk aansluiting te vinden op de types van de Amsterdamse woningvoorraad, inclusief de variatie in woningoppervlakte. De berekeningen hebben prijspeil 2021 omdat dit het geldende prijspeil is voor het beleidsjaar 2023 op basis van WOZ-data van 2021. Daarbij zijn verschillende meetpunten bepaald om voor deze referentietypen en de afzonderlijke elementen zo nauwkeurig mogelijk de kosten per m2 te bepalen. De herbouwkosten worden uitgedrukt per m² gebruiksoppervlak (GO), omdat ook de WOZ-data van deze meetaanduiding gebruik maakt.

Hierdoor is de zogenaamde vormfactor van belang. Dit is de verhouding tussen het gebruiksoppervlak (m² GO: exclusief dragende muren, liften en trappenhuizen) en het bruto vloeroppervlak (m² BVO: inclusief dragende muren, liften en trappenhuizen). Bij kleine appartementen is deze verhouding vaak ongunstig ten opzichte van grote appartementen. Ook voor een klein appartement moet immers een lift en/of trappenhuis worden gebouwd. In de bestaande woningvoorraad komen nog wel kleine woningen voor, die in deze typologie of vorm niet meer zo gebouwd zouden worden. Vaak zijn het van origine grote woningen die later zijn gesplitst in 2 of meer woningen. Hierdoor zijn in het bestaande woningvoorraad vaak minder comfortabele woningen ontstaan, die niet meer zo gebouwd zouden mogen worden i.v.m. de strengere regels in het bouwbesluit, waaraan een nieuwbouwwoning moet voldoen. Om dit te ondervangen zijn de kleinste meetpunten een afgeleide van de twee daaropvolgende meetpunten, zodat hier een meer gemiddelde vormfactor ontstaat. De herbouwkosten zijn opgebouwd uit de volgende elementen: - A1: investeringskosten; - A2: aanvullende afwerkingen; - A3: tuin/ (dak)terras; - A4: Locatie/bereikbaarheid; - A5.1: Kwaliteitstoeslag stadsdeel; - A5.2: Kwaliteitstoeslag WOZ-waarde; 40

Correctie BENG; Correctie deelobjecten

Per woningtypologie zijn hiervan de uitkomsten per meetpunt te vinden in bijlage 1. A1: investeringskosten Dit betreffen de bouw-, bijkomende en sloopkosten, uitgaande van regelgeving en constructies. De sloop- en bouwkosten zijn de kosten (inclusief de fundering) die een aannemer in rekening brengt, waaronder arbeid, materialen en materieel (zoals steigerwerk, bouwketen en kranen). De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de directe herbouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder andere de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financieringskosten, verkoop -verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar. De invloed van projectgrootte is direct verwerkt in de investeringskosten A1. Dit geldt voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. De woninggrootte is van invloed op de projectgrootte. Hierbij geldt op hoofdlijnen dat kleinere woningen samenhangen met een grotere projectgrootte en grotere woningen met een kleinere projectgrootte. A2: aanvullende afwerkingen De herbouwkosten zijn gebaseerd op het opleveringsniveau van nieuwbouwwoningen.

Bij de prijsbepaling worden de woningen voorzien van een vaste inrichting en afwerking op basis van een gangbare opleveringskwaliteit binnen de Amsterdamse nieuwbouw woningmarkt:  afwerkvloer, afgewerkte binnenwanden en plafonds;  volledige (standaard)installaties;  sanitaire ruimtes met afwerking en sanitair;  keukenblok met toebehoren, niet zijnde keukenapparatuur Bestaande woningen kennen echter een uitgebreider afwerkingsniveau dan nieuwbouwwoningen. De kosten voor vloer-, plafond- en wandafwerking zijn daarom als een aparte toeslag toegevoegd aan de woningen. Per meetpunt is vastgesteld welke basiskwaliteit er gemiddeld te verwachten valt, waarbij wordt aangenomen dat een grotere woning doorgaans standaard al een hoger afwerkingsniveau heeft. Deze aanvullende afwerkingen voor bestaande woningen is meegenomen door middel van element A2. A3: afwerking tuin-/ dakterras Bestaande woningen kennen over het algemeen een tuininrichting,ingericht dakterras of een (Frans) balkon. Daarom is per woningtypologie gekeken in hoeverre er gemiddeld sprake is van een tuin of dakterras en is vervolgens per meetpunt een toeslag bepaald per m2 GO voor de aanleg van een tuin of dakterras. Logischerwijs komt deze toeslag meer voor bij eengezinswoningen en is deze bij meergezinswoningen gemiddeld verwaarloosbaar aanwezig.

A4: Locatie/bereikbaarheid Bouwen in het centrum is duurder dan aan de randen van de stad. Centrumlocaties zijn minder goed bereikbaar, de bouwlogistiek is complexer, er zijn meer veiligheidsmaatregelen t.b.v. de omgeving noodzakelijk, de omvang van de bouwplaats is beperkt en de kans op schade aan omliggende bebouwing is groter. Voor de extra kosten die hiervan het gevolg zijn, wordt een 41

toeslag gehanteerd per locatiecategorie. De toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS). De locatietoeslag is afgezet tegen de “groen-stedelijke gebieden” en varieert van -4% voor de “perifere gebieden”, 7% voor “buiten centrum” en 19% voor de centrum locaties. Deze toeslag wordt gerekend over de investeringskosten onder A1. Bijlage 2 bevat de gehanteerde correctie per buurtcombinatie. A5.1: Kwaliteitstoeslag stadsdeel De hoogte van herbouwkosten is gerelateerd aan het kwaliteitsniveau. Aangezien woningtypologieën in principe door de gehele stad kunnen voorkomen, is de inschatting gemaakt dat deze in bepaalde gebieden standaard een hogere architectonische kwaliteit hebben. Denk hierbij aan hogere plafonds, houtsnijwerken en geknipte voegen die bijeen portiekwoning in het centrum wel is te verwachten en in Amsterdam Zuid-Oost niet of in mindere mate. Per woningtypologie, meetpunt en gebied is hiervoor een toeslag bepaald. A5.2: Kwaliteitstoeslag WOZ-waarde Duurdere woningen van hetzelfde type in dezelfde buurt hebben over het algemeen hogere herbouwkosten per m² als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. In de WOZ-administratie is echter geen of nauwelijks registratie van het kwaliteitsniveau van de panden. Hierbij moet het kwaliteitsniveau niet verward worden met het onderhoudsniveau zoals dat in de WOZ wel wordt geregistreerd.

Om het verschil in kwaliteitsniveau en bijkomende kosten wel mee te kunnen nemen in de hoogte van de herbouwkosten, heeft de gemeente een deel van de kosten gerelateerd aan de hoogte van de WOZ-waarde. Middels een staffel is een kwaliteitstoeslag ten gevolge van de afwijking van de WOZ-waarde van de woning in een bepaalde oppervlakte categorie ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde van dat type woning in de buurt te bepalen. Er geldt geen afslag bij een WOZ-waarde die lager is dan de gemiddelde WOZ-waarde. Met het verschil tussen de WOZ-waarden wordt voor tot en met de eerste €1.000,- verschil, een opslag gerekend ter hoogte van €573,- per m². Vanaf €1.000,- tot en met €2.000,- verschil geldt een opslag van €286,50 per m²/1.000 en vanaf €2.000 verschil bedraagt de opslag €143,25 per m2. Voorbeeld: De WOZ-waarde van een galerijwoning is € 1.200 per m2 hoger dan de gemiddelde WOZ waarde van een galerijwoning van dezelfde woninggroottecategorie in de buurt. De positieve afwijking van € 1.200 per m2, leidt voor een woning van 57 m² GO tot een kwaliteitstoeslag van € 35.927. De berekening ziet er als volgt uit: Afwijking WOZ t.o.v. gemiddelde WOZ in € > ≤ ≤

A5.2

2.000 2.000 > 1.000

1000

0,25 0,50 1,00

1.200 per m2 GO 143,25 286,5 573

200 1.000 1.200

Kwaliteitstoeslag onderlinge kwaliteit

3.266 32.661 35.927

630 35.927

Onderstaande berekening dient ter verduidelijking bij een WOZ-waarde verschil van €1.200 per m² GO t.o.v. de gemiddelde WOZ-waarden bij 57m² GO: 143,25 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 2.000 = 57𝑚2𝐺𝑂 × ×𝟎 = 0 1.000 286,5 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 1.000 ≤ 2.000 = 57𝑚2𝐺𝑂 × × 𝟐𝟎𝟎 = 3.266 1.000 573 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 ≤ 1.000 = 57𝑚2𝐺𝑂 × × 𝟏.𝟎𝟎𝟎 = 32.661 1.000

( ( (

)

 Resultaat: de totale kwaliteitsopslag is dan € 35.927 / 57m² GO = € 630 per m² GO Vereenvoudigd bij een kleiner WOZ-waarde verschil, bijvoorbeeld €400 per m² GO, bij 57m² GO geldt dan: 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 2.000 = 𝑛.𝑣.𝑡. 𝑤𝑎𝑛𝑡 𝑣𝑒𝑟𝑠𝑐ℎ𝑖𝑙 < 1.000 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 > 1.000 < 2.000 = 𝑛.𝑣.𝑡. 𝑤𝑎𝑛𝑡 𝑣𝑒𝑟𝑠𝑐ℎ𝑖𝑙 < 1.000 𝑆𝑡𝑎𝑓𝑓𝑒𝑙 ≤ 1.000 = 57𝑚2𝐺𝑂 × (0,573 × 𝟒𝟎𝟎 ) = 13.064  Resultaat: de totale opslag is dan € 13.064 / 57m² GO = € 229 per m² GO

De gehanteerde gemiddelde WOZ-waarden zijn opgenomen in bijlage 4. Correctie deelobjecten De bepaling van de WOZ-waarde bevat een aparte waardering voor deelobjecten bij een woning (zie ook Bijlage 6). Dit soort deelobjecten betreft bijvoorbeeld carports, garageboxen, parkeerplaatsen, hobbykassen etcetera. Deze deelobjecten maken geen onderdeel uit van de berekende herbouwkosten. De kosten van deze objecten worden daarom apart aan het object toegevoegd. Onderstaande tabel bevat een overzicht van de gehanteerde deelobjecten en de daarbij behorende kosten.

Deelcode 1500 1510 1520 1530 1540 1550 1560 1570 1580 1580 1580 1590 2140

Omschrijving Garageboxen geschakeld Garage aangebouwd aan eengezinswoning Garage aangebouwd dakconstructie Garage aangebouwd plat dak Vrijstaande garage Vrijstaande garage dakconstructie Vrijstaande garage plat dak Inpandige garage Onderpandige garage centrum Onderpandige garage binnen ring Onderpandige garage overig Carport Parkeerplaats op terrein

kosten € 25.430 € 33.109 € 44.043 € 33.109 € 36.681 € 48.252 € 36.681 € 45.780 € 55.825 € 50.225 € 45.000 € 15.728 € 1.375

eenheid stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks

Voorbeeldberekening herbouwkosten voor de bepaling BSQ Voor een beter begrip van de uitkomsten wordt hieronder, aan de hand van een voorbeeldberekening, weergegeven hoe een herbouwkostenberekening is opgebouwd. Aangezien de WOZ-waarde is gebaseerd op het woonoppervlak of in technische termen het gebruikersoppervlak (GO), worden de herbouwkosten ook berekend op basis van het GO van de woning. De bedragen zijn inclusief BTW. Gestapeld 'beneden,- bovenwoning' (SOC code 1987/1988) Woningtype 1987/1988 m² gebruiksoppervlak 57 8.743 WOZ-waarde 498.351 Buurtcombinatie K25 KE (nieuwe codering) Stadsdeel Nieuwe Pijp Zuid buiten centrum WOZ-waarde gemiddeld (in betreffende wijk)

7.543 per type en grootte 429.951 68.400 1.200 per m2 GO

Verschil WOZ-waarde Recapitulatie WOZ-waarde Herbouwkosten (prijspeil 1-1-2021)

498.351 245.188 253.163 50,8%

grondqoute Herbouwkosten A1

Investeringskosten

2.975 169.575

Aanvullende afwerkingen

Tuin en dakterras

Locatie en bereikbaarheid

7% 11.870

A5.1

Kwaliteitstoeslag stadsdeel

338 Zuid buiten centrum 19.266

150 8.550 -

Afwijking WOZ t.o.v. gemiddelde WOZ in € > ≤ ≤

A5.2

2.000 2.000 > 1.000

1000

0,25 0,50 1,00

Kwaliteitstoeslag onderlinge kwaliteit

Herbouwkosten (prijspeil 1-1-2021)

1,00

1.200 per m2 GO 143,25 286,5 573

200 1.000 1.200

3.266 32.661 35.927

630 35.927 245.188 incl. btw 4.302 per m2 GO

Beneden- bovenwoning, 57m2 Amsterdam Zuid De WOZ-gegevens omvatten het gebruikersoppervlak, de WOZ-waarde en de locatie van het object. Deze gegevens hebben invloed op de hoogte van de herbouwkosten. Het effect ervan wordt in dit rekenvoorbeeld inzichtelijk gemaakt. Het verschil tussen de WOZ van het object en het gemiddelde per objecttype en grootteklasse wordt bepaald. Door de herbouwkosten van de WOZ-waarde af te trekken krijgt men de grondwaarde. De grondquote is het percentage van de grondwaarde t.o.v. van de WOZ. A1: De investeringskosten zijn per m2 GO voor alle afzonderlijke referenties voor diverse groottes bepaald. A2: Afwerkingen om een casco woning “woonklaar” te krijgen, zoals: stucwerk, verf en vloerafwerking. A3: Er wordt rekening gehouden met een gemiddelde afwerking van tuin en dakterras, waarbij wordt gekeken in hoeverre dit gemiddeld van toepassing is. A4: Afhankelijk van de locatie geldt er een opslag op de investeringskosten in verband met gemiddeld lastigere bouwprocessen en hogere kosten, naarmate een woning dichter bij het centrum ligt. A5.1: Een bepaald woningtype kan in principe overal in de stad voorkomen, maar men verondersteld dat de esthetische eisen aan een nieuwbouwwoning dichter bij het centrum strenger zijn waarvoor een opslag geldt.

A5.2: Op basis van de afwijking van de WOZ-waarde ten opzichte van de gemiddelde WOZ-waarde in een wijk voor het specifieke woningtype wordt een gestaffelde opslag bepaald. De onderdelen A1 t/m A5.2 opgeteld bepalen de herbouwkosten voor de referentie, op basis van de locatie en WOZ-gegevens.

5. Differentiatie herbouwkosten De herbouwkosten voor woningen zijn gedifferentieerd naar: - woningtypes uit de WOZ, en; - meetpunten. Door te differentiëren naar woningtypes en woninggroottes zijn de herbouwkosten bepaald voor 90% van alle woningen in de gemeente Amsterdam.14 Ondanks de gehanteerde differentiatie (en de gedetailleerde opbouw) blijft de bepaling van de herbouwkosten een modelmatige benadering. De gehanteerde herbouwkosten zullen daardoor niet precies aansluiten bij de verschillende individuele situaties. De herbouwkosten per woningtype en de gehanteerde meetpunten zijn in bijlage 1 opgenomen. Hieronder worden de woningtype en oppervlakte categorieën verder toegelicht. Woningtypes uit de WOZ Voor de bepaling van de herbouwkosten worden referentiemodellen per woningtype gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen Amsterdam veel voorkomende woningtypes. De referenties zijn gecategoriseerd overeenkomstig de woningtypes en Soort objectcodes (SOC codes) die de belastingdienst Amsterdam hanteert voor de WOZ-waardebepaling. Voor meergezinswoningen gaat het om de referenties galerijflat, appartement, portiekflat, flat algemeen gemengd, benedenwoning, bovenwoning, corridorflat, studentenwoning, bejaardenwoning, historische benedenwoning, historische bovenwoning, karakteristiek historische benedenwoning en karakteristiek historische bovenwoning.

Voor eengezinswoningen zijn twee-onder-één-kap woningen, repeterende tussenwoningen, nietrepeterende tussenwoningen, kop-, eind en hoekwoningen, kwadrantwoningen, grachtenpand, vrijstaande woning en drive-in woningen en de woonboot als referentie toegepast. Meetpunten De herbouwkosten van een kleine woning is in verhouding hoger per m² gebruiksoppervlak dan een grote woning. In de herbouwkostenberekening is daarom uitgegaan van verschillende meetpunten die variëren van 25m2 GO voor bepaalde woningtypes tot oppervlakten van meer dan 1.000 m2 GO15. Per woningtype zijn er zodoende 8 of 9 meetpunten bepaald. Tussen de meetpunten wordt er geïnterpoleerd. Daarmee is het mogelijk om voor elk gebruiksoppervlak specifieke herbouwkosten per m² te hanteren.

14 Percentage berekend exclusief aandeel woningcorporatiewoningbezit. 15 Van toepassing bij referentietypen waarbij dit voorkomt in de WOZ-administratie

Voorbeeld: bij een beneden- bovenwoning (SOC 1987 / 1988) van 100m² GO groot, liggen de kosten voor onderdeel A1 tussen meetpunt 3 (89m² GO bij €2.753,-) en meetpunt 4 (121 m² GO €2.531,-) in. Om de waarde dat behoort bij 100 m2 te kunnen bepalen, wordt de methode van interpolatie toegepast middels de volgende formule: 𝑦(100) = 𝑦1 +

― x1 × (𝑦2 ― 𝑦1) (x(100) x2 ― x1 )

Als ingevuld voorbeeld: 2.677 = 2.753 +

― 89 × (2.531 ― 2.753) (100 121 ― 89)

6. Herbouwkosten en verzekerde waarde Verzekeraars gaan voor hun opstalverzekeringen over het algemeen uit van herbouwkosten. De verzekeringen dekken het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw, exclusief inboedel. Een vergelijking tussen de hoogte van de gehanteerde herbouwkosten en de verzekerde waarde van individuele woningen is niet goed te maken. Hiervoor is de berekeningswijze te divers. De verzekerde waarde wordt onder meer op basis van de volgende methoden bepaald:  Herbouwwaardemeter;  Standaardbedrag voor alle woningen;  Afgeleid uit de WOZ-waarde van een woning;  Taxatie door een onafhankelijke deskundige. Behalve de taxatie door een onafhankelijke deskundige zijn bovenstaande methoden globaal. De verzekerde waarde sluit vaak niet aan op de werkelijke herbouwkosten. Globale waardebepalingen zijn in essentie vaak gericht op het voorkomen / garantie tegen een onderverzekering. Het Verbond van Verzekeraars stelt jaarlijks een veel gebruikte Herbouwwaardemeter op. Op basis van m³-prijzen kunnen de gemiddelde herbouwkosten van vijf woningtypen worden vastgesteld. Met aanvullende bouwdelen, kwaliteitsniveaus en extra toeslagen kan de herbouwwaarde verder gespecificeerd worden. De Verbond van Verzekeraars benadrukt dat de prijzen dienen voor de globale vaststelling van de gemiddelde herbouwkosten van de woningtypen.

Waar de herbouwwaardemeter vijf woningtypen hanteert, heeft de gemeente voor tweeëntwintig woningtypen, gecombineerd tot 16 referentietypen, de kosten bepaald. Daarnaast gaat de Herbouwwaardemeter uit van 6 woningtypen, waarin op basis van de inhoud van de woning de herbouwwaarde wordt bepaald. Aangezien de woninggrootte grote invloed heeft op de hoogte van de herbouwkosten heeft de gemeente de herbouwkosten laten berekenen voor verschillende woninggrootte per woningtype. Door de verschillende benaderingswijze kunnen de resulterende kosten afwijken. 7. Herbouwkosten en de buurtstraatquote De buurstraatquote (BSQ) laat zien welk deel van de woningwaarde bestaat uit de waarde van de grond. Het andere deel is de waarde van de opstal. De opstalwaarde voor een woning die uit de BSQ volgt, hoeft echter niet één-op-één overeen te komen met de geraamde herbouwkosten van de betreffende woning. De BSQ is namelijk bepaald op basis van een gemiddelde. 47

Bij de bepaling van de BSQ wordt eerst de grondwaarde van een individuele woning berekend door de WOZ-waarde te verminderen met de herbouwkosten. Het aandeel van de grondwaarde in de WOZ-waarde geeft de individuele grondquote. De BSQ is het gemiddelde van de individuele grondquotes in een bepaalde buurstraat. Door te middelen worden uitschieters voorkomen, maar wijkt de opstalwaarde die volgt uit de BSQ, ook enigszins af van de herbouwkosten van de betreffende woning. 8. Indexatie herbouwkosten De herijking van de herbouwkosten ten behoeve van de BSQ is uitgevoerd op prijspeil 1-1-2021 en sluit aan bij het prijspeil van de WOZ-waarden belastingjaar 2022. In de ramingen is uitgegaan van de verhoogde energetische woningbouweisen (BENG-normen) die wettelijk gelden per 1-1-2021. Voor de (toekomstige) indexering van de herbouwkosten maakt de Gemeente gebruik van de indexcijfers van Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB). Deze indexering bestaat uit een structurele component (1-1-2021 = 100) en uit een conjuncturele component. Door middel van indexatie wordt het prijspeil van de kosten omgerekend naar het prijspeil van de WOZ-waarden. Het indexatiepercentage van peildatum 2021 naar peildatum 2022 bedraagt 5,10% voor eengezinswoningen en 4,15 % voor meergezinswoningen (dit is de gecombineerde structurele en conjuncturele kostenontwikkeling).

De structurele kostenontwikkelingen zijn de autonome prijsontwikkelingen van de productiekosten bij een onveranderde vraag. Dit is, met andere woorden, de ontwikkeling van de kostprijs van de bouw. Denk hierbij aan de kosten voor de inkoop van bouwmaterialen en arbeidsloon. Bij structurele kostenontwikkelingen wordt geen rekening gehouden met veranderende marktomstandigheden, wijzigingen in wet- en regelgeving, de ontwikkeling van productiviteit en wijzigingen in de algemene condities. De conjuncturele kostenontwikkeling is een algemene prijsontwikkeling die wordt veroorzaakt door een verschuiving van de vraag bij een onveranderd aanbod. Bijvoorbeeld bij een stijgende vraag en een (op korte termijn) gelijkblijvend aanbod, zullen de kosten stijgen. Deze kostenontwikkeling heeft dus betrekking op de aanbestedingsmarkt. Dit wordt uitgedrukt in de marktindicator (%) en beweegt zich om de structurele kostenontwikkeling heen en kan derhalve positief en negatief zijn. Ter illustratie is onderstaande grafiek opgenomen met een voorbeeld van hoe de ontwikkeling van de structurele en de conjuncturele kostenontwikkeling eruit kan zien.

De totale index (structureel + conjunctureel) op een bepaald prijspeil wordt verkregen door de structurele index (totale aanneemsom incl. btw) te vermeerderen met de marktindicator van het betreffende prijspeil. De gemeente gaat enkel uit van vastgestelde cijfers, ook met betrekking tot de kostenontwikkeling. Aangezien de marktindicator doorgaans met een vertraging van 1 à 2 kwartalen wordt vastgesteld, zal bij het eerst volgende beleidsjaar de meest recent vastgestelde marktindicator worden gehanteerd. 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙𝑒 𝑖𝑛𝑑𝑒𝑥 (𝑗𝑎𝑎𝑟 𝑦) = 𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑡𝑢𝑟𝑒𝑙𝑒𝑖𝑛𝑑𝑒𝑥 × (1 + 𝑚𝑎𝑟𝑘𝑡𝑖𝑛𝑑𝑖𝑐𝑎𝑡𝑜𝑟 (%))

De indexering van de herbouwkosten in de volgende jaren volgt uit de volgende formule: 𝑖𝑛𝑑𝑒𝑥𝑒𝑟𝑖𝑛𝑔 (%) =

oud) ― totale index (prijspeil nieuw) (totale index (prijspeil ) totale index (prijspeil oud)

Er wordt in de structurele index onderscheid gemaakt tussen de kostenontwikkeling voor eengezins- en meergezinswoningen. Voor eengezinswoningen (EGW) wordt gebruik gemaakt van de BDB-index van eengezinswoningen. Voor meergezinswoningen (MGW) wordt de gemiddelde index van galerij- en portiekwoningen gehanteerd. De conjuncturele kostenontwikkeling is uniform voor de EGW en MGW.

Bijlage 3 Factsheets per woningtype

Beneden-bovenwoning (SOC code 1981 / 1982) Gebruiksoppervlak

Investeringskosten

Aanvullende wand-, vloer-, en plafondafwerking

A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3

Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras

A4 A4 A4 A4

Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid

A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1

Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag

A5.2 A5.2 A5.2

Toeslag onderlinge kwaliteit Toeslag onderlinge kwaliteit Toeslag onderlinge kwaliteit

Correctie BENG (01-01-2021 naar 01-01-2019)

Beneden-bovenwoning (SOC code 1987 / 1988) Gebruiksoppervlak

Investeringskosten

Aanvullende wand-, vloer-, en plafondafwerking

A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3

Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras

A4 A4 A4 A4

Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid

A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1

Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag

A5.2 A5.2 A5.2

Toeslag onderlinge kwaliteit Toeslag onderlinge kwaliteit Toeslag onderlinge kwaliteit

Correctie BENG (01-01-2021 naar 01-01-2019)

Punt 1

Punt 2

Punt 3

Punt 4 Punt 5 Punt 6 Punt 7 Punt 8 Punt 9 121 154 186 218 250 1.421

4.671

3.803

2.935

2.647

2.380

2.270

2.228

2.144

1.540

217

197

177

199

267

416

580

579

520

centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk groen stedelijk buiten centrum groen stedelijk buiten centrum groen stedelijk groen stedelijk groen stedelijk

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

perifieer groen stedelijk buiten Centrum centrum stedelijk

-4% 0% 7% 19%

Centrum West West Nieuw-West Zuid Zuid Oost Oost Noord Zuidoost

centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk groen stedelijk buiten centrum groen stedelijk buiten centrum groen stedelijk groen stedelijk groen stedelijk

502 409 203 73 502 249 292 145 102 0

338 275 136 49 338 167 196 97 68 0

251 204 101 36 251 124 146 72 51 0

240 195 97 35 240 119 140 69 49 0

200 163 81 29 200 99 117 58 41 0

192 157 78 28 192 95 112 56 39 0

177 144 71 26 177 88 103 51 36 0

171 139 69 25 171 85 99 49 35 0

112 91 45 16 112 56 65 32 23 0

>1.000 <1.000 <500

≥ 500

143,25 286,5 573

-13

-15

-19

-23

-24

-26

-34

Centrum West West Nieuw-West Zuid Zuid Oost Oost Noord Zuidoost

-46 Punt 1

-20 Punt 2

Punt 3

Punt 4 Punt 5 Punt 6 Punt 7 Punt 8 Punt 9 89 121 154 186 218 250 1.040

4.573

3.663

2.753

2.531

2.247

2.145

2.115

2.036

1.584

206

188

170

190

256

399

472

556

530

centrum stedelijk buiten Centrum groen stedelijk groen stedelijk buiten Centrum groen stedelijk buiten Centrum groen stedelijk groen stedelijk groen stedelijk

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

perifieer groen stedelijk buiten Centrum centrum stedelijk

-4% 0% 7% 19%

Centrum West West Nieuw-West Zuid Zuid Oost Oost Noord Zuidoost

centrum stedelijk buiten Centrum groen stedelijk groen stedelijk buiten Centrum groen stedelijk buiten Centrum groen stedelijk groen stedelijk groen stedelijk

450 366 181 65 450 223 262 130 91 0

293 239 118 43 293 145 171 85 59 0

201 164 81 29 201 100 117 58 41 0

197 160 79 29 197 98 115 57 40 0

164 133 66 24 164 81 95 47 33 0

158 129 64 23 158 79 92 46 32 0

146 119 59 21 146 72 85 42 30 0

141 115 57 21 141 70 82 41 29 0

107 87 43 16 107 53 62 31 22 0

>1.000 <1.000 <500

≥ 500

143,25 286,5 573

-46

-20

-13

-15

-19

-23

-24

-26

-34

Centrum West West Nieuw-West Zuid Zuid Oost Oost Noord Zuidoost

Beneden-bovenwoning (SOC code 1187 / 1188) Gebruiksoppervlak

Investeringskosten

Aanvullende wand-, vloer-, en plafondafwerking

A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3

Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras Tuin / dakterras

A4 A4 A4 A4

Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid Locatie / bereikbaarheid

A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1 A5.1

Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag Kwaliteitstoeslag

A5.2 A5.2 A5.2

Toeslag onderlinge kwaliteit Toeslag onderlinge kwaliteit Toeslag onderlinge kwaliteit

Correctie BENG (01-01-2021 naar 01-01-2019)

Corridor (SOC code 1183 / 1189) Gebruiksoppervlak

Investeringskosten

Aanvullende wand-, vloer-, en plafondafwerking

A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13859924/1