Bijlage 6 - Bekendmakingsbesluit - Beleidsregels Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024.docx

Opmerkingen voor publicatie: Te publiceren in: Uiterlijk bekendmaken op: Niet eerder bekendmaken dan op: Consolideren op overheid.nl Gevolgen voor de werking van een andere regeling:

Gemeenteblad zo snel mogelijk n.v.t. Ja het beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2023 (vastgesteld op 31 januari 2023 en gepubliceerd op 3 maart 2023 Gemeenteblad 2023, 90337 wordt ingetrokken.

Externe informatieve bijlage voor de leesbaarheid: Andere bijzonderheden:

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024

Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam houdende beleidsregels over grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 (Beleidsregels Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024) Het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, gelet op artikel 160 eerste lid sub a en d van de Gemeentewet, en artikel 169 eerste en tweede lid van de Gemeentewet, gezien de adviezen van SEO Economisch Onderzoek van 12 december 2023 en prof. mr. H.L.F. de Groot van 4 december 2023 besluit de volgende regeling vast te stellen: Beleidsregels Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024. Artikel 1

De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024

Vastgesteld in College van Burgemeester & Wethouders van 19 december 2023

2

Samenvatting

De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht. Dit betekent dat de grond eigendom blijft van de gemeente en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding; de canon. De waarde van de grond bepaalt de hoogte van de canon. In Amsterdam werd tot juli 2016 de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven. Sinds juli 2016 geeft de gemeente haar grond in eeuwigdurende erfpacht uit. Er zijn nu zowel tijdelijke, voortdurende als eeuwigdurende erfpachtrechten in Amsterdam. Het voorliggende beleidsdocument gaat specifiek in op de waardebepaling van bestaande erfpachtrechten, zowel tijdelijke als voortdurende als eeuwigdurende erfpachtrechten. Er zijn drie situaties waarin het nodig is de erfpachtgrondwaarde van bebouwde en in erfpacht uitgegeven grond te bepalen: 1. gemeentelijke aanbieding bij canonherziening bij einde van het tijdvak van voortdurende erfpachtrechten; 2. wijziging van een bestaand recht van erfpacht (bijvoorbeeld het overstappen van een voortdurend recht naar eeuwigdurend recht, een bestemmingswijziging, een bebouwingsuitbreiding of een combinatie van twee of meer van deze opties), of; 3. conversie van een tijdelijk naar eeuwigdurend recht van erfpacht. In deze situaties is het nodig om de waarde van de grond, de canon en eventueel de afkoop van de canon te bepalen. De wijze waarop dit gebeurt, is vastgelegd in het voorliggende document.

Voor erfpachtrechten uitgegeven onder de Algemene Bepalingen voor tijdelijke erfpacht voor woningcorporaties 1985 (hierna “Algemene Bepalingen 1985”)en de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht voor woningcorporaties 1998 (hierna “Algemene Bepalingen 1998”) en de Algemene Bepalingen van de Haven is dit beleid in principe niet van toepassing. Bij wijzigingen van erfpachtrechten uitgegeven onder de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 wordt uitgegaan van de vaste afkoopsommen (voor sociale huurwoningen en parkeren) welke zijn afgesproken met de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC). Zijn er geen afspraken over de afkoopsom of grondwaarde, dan wordt alsnog uitgegaan van het hier voorliggende beleid. De grondwaarde wordt bepaald op basis van de residuele methode of op basis van vaste of minimale grondwaarden. Per bestemming wordt de residuele methode toegepast. De precieze methode verschilt tussen de bestemming wonen en niet-wonen. De gemeente kan besluiten de grondwaarde te verminderen omdat er bij in erfpacht uitgegeven grond sprake is van beperkingen en een bestaande contractrelatie. Dit noemen we depreciatie en is 10%. De depreciatie wordt toegepast bij canonherziening einde tijdvak, bij bestemmings- en bebouwingswijzigingen en bij herziening bij transformatie.

Bij overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht wordt in feite de canonherziening vroegtijdig vastgelegd en daarom is ook bij overstap de depreciatie van toepassing. Daarnaast is conform de Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen een overstappremie van 35% van toepassing.

3

De waarde van grond hangt samen met de locatie, de gebruiksmogelijkheden en –voordelen die de locatie de gebruiker biedt, en de marktwaardering daarvan. De grondwaarde wordt onder meer bepaald door de opbrengsten die de gebruiker ermee kan realiseren. Deze opbrengsten worden onder andere bepaald door de bestemming, het toegestane gebruik en de te gebruiken vloeroppervlakten. Het toegestane gebruik dient zowel in lijn te zijn met het bestemmingsplan (publiekrecht) als met het erfpachtrecht (privaatrecht) . Grondwaardebepaling bij wonen De grondwaarde voor de bestemming wonen wordt op basis van de WOZ-waarde bepaald. Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Voor de bestemming wonen wordt de grondwaarde bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de buurtstraatquote. Voor meergezins- en eengezinswoningen worden verschillende buurtstraatquotes gebruikt. Op deze grondwaarde wordt vervolgens nog een depreciatie toegepast om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. De buurtstraatquote is berekend door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald door op objectniveau de WOZ-waarde te verminderen met de opstalwaarde, waardoor de grondwaarde wordt verkregen. De grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde is de individuele grondquote.

Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd. Bestemmings- en bebouwingswijzigingen Uitzondering hierop zijn de transformatieprojecten, waarbij de huidige bestemming en/of bebouwing van een erfpachtrecht (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en er bij die wijziging minimaal vijf nieuwe woningen worden gerealiseerd. Voor deze transformatieprojecten wordt de grondwaarde voor de woningen op dezelfde wijze als voor niet-woonfuncties bepaald. Dit houdt in dat de grondwaarde wordt bepaald door de afdeling Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling, waarbij de genormeerde residuele methode het uitgangspunt is. Hierbij zijn minimale grondwaarden van toepassing (zie bijlage 5). Opstalwaarde woningen De opstalwaarde voor wonen wordt bepaald door de herbouwkosten te bepalen. De herbouwkosten zijn gelijk aan de kosten waarvoor een woning opnieuw gebouwd kan worden. De herbouwkosten worden geraamd op basis van regelgeving en constructieve eisen conform prijspeil van de te hanteren WOZ-waarde. De herbouwkosten zijn bepaald door de bouwsom van nieuwbouw te vermeerderen met de kosten van het slopen van het pand. Het prijspeil van de herbouwkosten wordt gecorrigeerd naar het prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde.

De bouwkosten, de bijkomende kosten en de sloopkosten vormen samen de herbouwkosten. De bouw- en sloopkosten zijn de kosten om het fysieke bouwwerk te maken en te slopen. Dit zijn onder andere kosten voor arbeid, materialen en materieel (zoals steigerwerk, bouwketen en kranen). De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen. Hieronder vallen onder meer de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financierings-, verkoop-, verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar. Omdat bouwen in het centrum duurder is dan daarbuiten, wordt daar bij de kostenbepaling rekening mee gehouden. De herbouwkosten hangen ook samen met de kwaliteit en de waarde van de opstal. Bij duurdere woningen zijn de herbouwkosten over het algemeen hoger. Afhankelijk 4

van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² is in de herbouwkosten een toeslag opgenomen voor kwaliteit. Grondwaardebepaling voor niet-wonen De grondwaarde voor commercieel vastgoed, zoals kantoren, bedrijven, horeca en winkels, wordt door de afdeling Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling van de gemeente bepaald. Hierbij is de genormeerde residuele benadering uitgangspunt. Residueel betekent dat de grondwaarde tot stand komt door de opstalwaarde af te trekken van de vastgoedwaarde op de desbetreffende locatie. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten. Voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs wordt derhalve uitgegaan van een voor de locatie, bestemming en het moment representatief niveau, zowel voor wat betreft kwaliteits-, opbrengsten- als herbouwkostenniveau. Zowel bij de waardebepaling van vastgoed als opstal wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. Hierbij wordt rekening gehouden met de belangrijkste kenmerken van het vastgoed en de relevante regelgeving die van toepassing is (met name het geldende bouwbesluit en het bestemmingsplan). Voor alle bestemmingen op het perceel wordt in principe een afzonderlijke grondwaarde bepaald. De totale grondwaarde is de som van de grondwaarden van de afzonderlijke bestemmingen.

Parkeren is in principe een niet-wonen bestemming. De grondwaarde van parkeren wordt daarom marktconform en genormeerd residueel bepaald. Alleen bij afzonderlijke parkeerplaatsen bij woningen waarop de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht van toepassing is of bij parkeerplaatsen die onderdeel uitmaken van de WOZ-waarde van de woning, wordt de grondwaarde gebaseerd op de WOZ-waarde, in lijn met de methodiek voor wonen. De grondwaarde voor sociaal-maatschappelijke bestemmingen wordt bepaald vanuit het uitgangspunt van een commerciële vastgoedexploitatie. Voor deze voorzieningen worden de grondwaarden daarom in beginsel residueel bepaald. Voor elke niet-woon bestemming is de minimale erfpachtgrondwaarde gelijk aan de minimale erfpachtgrondprijs zoals die ook bij nieuwe gronduitgiften in erfpacht van toepassing is. Op de (erfpacht)grondwaarde kan nog een depreciatiefactor van toepassing zijn. Opstalwaarde voor niet-wonen Bij niet-wonen wordt uitgegaan van nieuwbouwkosten inclusief de kosten voor de sloop van de bestaande opstal. Bij niet-woonbestemmingen zijn voor de veel voorkomende verschijningsvormen de nieuwbouwkosten in nieuwbouwkwaliteit bepaald. De nieuwbouwkosten bestaan uit de bouwkosten en de bijkomende kosten. Er wordt gerekend met een actueel prijspeil omdat de vastgoedwaarde ook wordt gebaseerd op een actueel prijspeil.

Er wordt zoveel mogelijk uitgegaan van standaardreferenties. Daar waar dit niet mogelijk is of voor bestemmingen met een grote variatie in verschijningsvorm, bouwvorm of volume (zoals kiosken en winkelcentra) worden de kosten afzonderlijk bepaald.

5

Bepaling van canon en afkoopsom De erfpachtgrondwaarde vormt de grondslag voor de canon en de afkoopsom. Canon en/of afkoopsom zijn de uiteindelijke betalingen van erfpachters aan de gemeente. De canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het toepasselijke canonpercentage. De canon wordt bij eeuwigdurende erfpachtrechten jaarlijks aangepast aan de inflatie. Daarnaast kan de canon worden aangepast wanneer het erfpachtrecht wordt gewijzigd, zoals bij aanpassingen van de bebouwing en/of de bestemming. Bij voortdurende erfpachtrechten is de indexering afhankelijk van de toepasselijke Algemene Bepalingen. De canon wordt herzien aan het einde van het tijdvak en kan ook worden aangepast bij tussentijdse wijzigingen. Het canonpercentage voor wijzigingen van een erfpachtrecht wordt periodiek vastgesteld door de gemeente (jaarlijks of ieder kwartaal op basis van de verschillende Algemene Bepalingen), en wordt gepubliceerd in het gemeenteblad. De afkoopsom volgt uit de canon en wordt berekend volgens de door het College van burgemeester en wethouders vastgestelde afkoopinstructie. De afkoopsom is de netto contante waarde van de reeks canonbetalingen die de erfpachter aan de gemeente verschuldigd is voor de overeengekomen periode van zijn erfpachtrecht (het tijdvak bij voortdurende erfpachtrechten of oneindig bij eeuwigdurende erfpachtrechten).

Dit is nader uitgewerkt in de Afkoopinstructie.

6

Inhoud Samenvatting 2 Begrippen 7 1. Inleiding 9 2. Bepaling van de grondwaarde 2.1. De grondwaarde 2.2. Genormeerd residuele methode 2.3. Vaste en minimale grondwaarde 2.4. Depreciatie van de grondwaarde 2.5. Wijzigingen van bestaande erfpachtrechten

11 11 12 12 12 13

3. Bepaling van de opstalwaarde 3.1 Opstalwaarde voor wonen 3.2 Opstalwaarde voor niet-wonen

16 16 17

4. Grondwaardebepaling bij wonen 4.1 Grondwaardebepaling op basis van de WOZ-waarde 4.2 Buurtstraatquote 4.3 Grondwaardebepaling bij transformatieprojecten

18 18 20 23

5. Grondwaardebepaling bij niet-wonen 5.1 Commercieel vastgoed 5.2 Parkeren 5.3 Overige bestemmingen

24 24 25 25

6. Bepaling van canon en afkoopsom 6.1 Bepaling van de canon 6.2 Het bepalen van de afkoopsom 6.3 Keuze tussen canonbetaling en afkoop

28 28 29 29

Bijlage 1 Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies

31

Bijlage 2 Toelichting bepaling herbouwkosten voor wonen

37

Bijlage 3 Factsheets per woningtype

49

Bijlage 4 Gemiddelde WOZ-waarde per woningtype gedifferentieerd naar buurt en grootteklasse 58 Bijlage 5 Minimale grondprijzen 2024

68

Bijlage 6 Bijzondere aanhorigheden

69 7

8

Begrippen

Afkoop(som) – het door de erfpachter in één keer vooruitbetalen van alle toekomstige canonbedragen voor de looptijd van het erfpachtrecht voor de in de notariële akte vastgelegde bestemming en het in de notariële akte vastgelegde toegestane gebruik. De looptijd is bij voortdurende erfpacht gelijk aan de looptijd van het tijdvak (meestal vijftig jaar) en bij eeuwigdurende erfpacht gelijk aan de eeuwigheid. Buurtquote – het gemiddelde van alle berekende individuele grondquotes in een buurt waarmee het gronddeel in de WOZ-waarde van een woning in de desbetreffende buurt berekend kan worden. Buurtstraatquote (BSQ) – het gemiddelde van alle berekende individuele grondquotes, welke op minimaal 5% zijn gesteld, in een buurtstraat, waarmee het gronddeel in de WOZ-waarde van een woning in de desbetreffende buurtstraat berekend kan worden. De buurtstraatquote is minimaal 5% en maximaal 49%. Canon – de periodieke vergoeding die de erfpachter betaalt voor het gebruik van de grond en die, afhankelijk van de Algemene Bepalingen die van toepassing zijn, al dan niet periodiek (bijvoorbeeld jaarlijks) wordt aangepast aan de inflatie. Depreciatie – een verlaging van de (erfpacht)grondwaarde. Eeuwigdurende erfpacht – erfpacht voor onbepaalde tijd (de eeuwigheid). Hierbij is geen sprake van tijdvakken.

Erfpacht – een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft op het gebruik van een onroerende zaak, die eigendom is van een ander, in dit geval de gemeente. Erfpachtgrondwaarde – de waarde die ten grondslag ligt aan de berekening van de canon, en is vastgesteld, waarbij rekening is gehouden met de in de erfpachtakte opgenomen beperkingen, bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het perceel. Hieronder valt niet de waarde van de opstallen die op het perceel aanwezig zijn. Functionele grondwaardesystematiek – methodiek waarbij de bestemming van het vastgoed maatgevend is voor de waardebepaling van de grond. Grondquote –het deel van de vastgoedwaarde dat aan de grond wordt toebedeeld. Grondwaarde – de economische waarde van een locatie waarbij geen rekening wordt gehouden met privaatrechtelijke beperkingen volgend uit het erfpachtrecht. Herbouwkosten wonen – de bouw-, bijkomende en sloopkosten, uitgaande van regelgeving en constructies conform prijspeil van de gehanteerde WOZ-waarde.

9

Herbouwkosten niet-wonen – de bouw-, bijkomende en sloopkosten, uitgaande van actuele regelgeving en constructies. Marktwaarde – het bedrag dat een bereidwillige koper wil betalen in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de koper en verkoper geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Onbezwaarde waarde – de waarde waarbij rekening wordt gehouden met beperkingen die volgen uit het publiekrecht en niet met de privaatrechtelijke beperkingen. Opstallen – gebouwen, werken en beplantingen. Opstalwaarde – de herbouwkosten van de opstallen bij wonen (inclusief sloopkosten) en de nieuwbouwkosten van opstallen, inclusief de sloopkosten van de oude opstallen bij niet-wonen. Residuele grondwaarde methode – methode waarbij de waarde van de grond wordt bepaald door het verschil tussen de vastgoedwaarde en de opstalwaarde. Vastgoedwaarde – de waarde van het vastgoed in het economisch verkeer waarbij de grond onderdeel is van deze waarde, tenzij anders vermeld. Voortdurende erfpacht – erfpacht voor onbepaalde tijd waarbij aan het einde van iedere overeengekomen periode (tijdvak) de canon wordt herzien en nieuwe algemene bepalingen aan de erfpachter kunnen worden opgelegd. WOZ-waarde – de waarde van de woning volgens Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De WOZ-waarde wordt elk jaar door de gemeente vastgesteld.

10

1.Inleiding

De gemeente Amsterdam geeft grond uit in erfpacht. Dit betekent dat de grond eigendom blijft van de gemeente en dat de erfpachter de grond mag gebruiken tegen een vergoeding; de canon. De waarde van de grond bepaalt de hoogte van de canon. De gemeente voert dit beleid al meer dan honderd jaar: uitgifte in erfpacht is regel en verkoop in vol eigendom de uitzondering. In Amsterdam werd tot juli 2016 de grond in voortdurende erfpacht uitgegeven. Voortdurende erfpacht betekent dat het erfpachtrecht een onbepaalde looptijd heeft, maar is opgedeeld in tijdvakken. Bij de start van elk tijdvak wordt de canon herzien. Sinds juli 2016 geeft de gemeente haar grond in eeuwigdurende erfpacht uit. Eeuwigdurende erfpacht betekent dat het erfpachtrecht een onbepaalde looptijd heeft en géén tijdvakken kent. Er zijn zowel voortdurende als eeuwigdurende erfpachtrechten in Amsterdam. Daarnaast is er nog een aantal tijdelijke erfpachtrechten. Het voorliggende beleidsdocument gaat specifiek in op bestaande erfpachtrechten, zowel tijdelijke, voortdurende, als eeuwigdurende erfpachtrechten. Voor nieuwe uitgiften in erfpacht is het beleid `Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten 2024´ van toepassing. Bestaande erfpachtrechten kunnen op diverse manieren wijzigen.

Onder meer bij een canonherziening, overstap naar eeuwigdurende erfpacht, perceel- en tuinuitbreiding, bestemmingswijziging en bebouwingsuitbreiding. Bij wijzigingen is het nodig om de waarde van de erfpachtgrond, de canon en eventueel de afkoopsom van de canon te bepalen. De wijze waarop dit gebeurt, is vastgelegd in het voorliggende document. Deze nota gaat in de eerste plaats over (wijzigingen van) erfpachtrechten waarop de Algemene Bepalingen 1915, Algemene Bepalingen 1934, Algemene Bepalingen 1937, Algemene Bepalingen 1955, Algemene Bepalingen 1966, Algemene Bepalingen 1994, Algemene Bepalingen 2000 of Algemene Bepalingen 2016 van toepassing zijn. Voor erfpachtrechten uitgegeven onder de Algemene Bepalingen van de Haven en de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 voor woningcorporaties is het beleid grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten in principe niet van toepassing. Bij wijzigingen van erfpachtrechten uitgegeven onder de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 wordt uitgegaan van de vaste afkoopsommen voor sociale huurwoningen en parkeren welke zijn afgesproken met de Amsterdamse Federatie van Woningbouwcorporaties (AFWC), zoals vastgelegd in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en het Uitvoeringsbesluit 2020 voor Erfpacht voor Woningcorporaties (of afspraken en/of besluiten die daarvoor in de plaats komen).

Zijn er geen afspraken over de grondwaarde dan wordt alsnog uitgegaan van het hier voorliggende beleid. Mandaat directeur Grond en Ontwikkeling Indien naar het oordeel van de Gemeente, vanwege proces- of projectspecifieke omstandigheden, het toepassen van de gehanteerde uitgangspunten in het grondprijsbeleid niet leidt tot de meest optimale erfpachtgrondprijs, kan de Gemeente afwijken van de gehanteerde uitgangspunten om zo toch tot de meest optimale erfpachtgrondprijs te komen. De directeur 11

Grond en Ontwikkeling is in voorkomende gevallen door het college van burgemeester en wethouders gemandateerd om invulling te geven aan deze afwijkingsmogelijkheid. De directeur Grond en Ontwikkeling rapporteert de afwijkingen regelmatig aan het college in de “Rapportage toepassing Grondprijsbeleid”.1 Leeswijzer Het volgende hoofdstuk beschrijft de algemene uitgangspunten voor de bepaling van de waarde van de erfpachtgrond. In hoofdstuk drie wordt ingezoomd op de bepaling van de opstalwaarde. Vervolgens wordt afzonderlijk ingegaan op de bijzonderheden van grondwaardebepaling voor woningen (hoofdstuk 4) en niet-woningen (hoofdstuk 5). Tot slot wordt in hoofdstuk 6 aangegeven op welke wijze de canon en afkoopsom op basis van de erfpachtgrondwaarde worden bepaald.

1 mandaat op grond van bijlage 4 van het Bevoegdhedenbesluit 16 december 2014 onder 3.B, lid 2 sub d i.c.“Het nemen van

besluiten inzake erfpachtuitgifte waarbij wordt afgeweken van de meest actuele door de Gemeenteraad aanvaarde (bandbreedtes van de) erfpachtgrondprijzen, ter realisering van de meest optimale erfpachtgrondprijs (artikel 160, eerste lid onder e van de Gemeentewet).”

12

2.Bepaling van de grondwaarde

Bij wijzigingen van een bestaand erfpachtrecht moet de grondwaarde worden vastgesteld. In dit hoofdstuk wordt eerst het begrip grondwaarde toegelicht. De grondwaarde wordt bepaald op basis van de genormeerd residuele methode (paragraaf 2.2) of op basis van vaste of minimale grondwaarden per eenheid (paragraaf 2.3). De gemeente kan besluiten de grondwaarde te verminderen (depreciëren) bij een wijziging van een bestaand erfpachtrecht. Deze zogenaamde depreciatie van de grondwaarde wordt in paragraaf 2.4 toegelicht.

2.1.De grondwaarde De waarde van grond hangt samen met de locatie, de gebruiksmogelijkheden en –voordelen die de locatie de gebruiker biedt, en de marktwaardering daarvan. Dit is per definitie voor elke locatie uniek. De waarde van grond is niet stabiel in de tijd. Het aanbod aan vastgoed op een locatie staat grotendeels vast en de marktvraag wisselt sterk. De grondwaarde is afhankelijk van de volgende factoren: 1. de (toegestane) bestemming, inclusief gebruik- en bebouwingsmogelijkheden; 2. de locatie; 3. het moment in de tijd. Ad. 1 De toegestane bestemming De grondwaarde wordt onder meer bepaald door de (genormeerde) opbrengsten die de gebruiker ermee kan realiseren. Deze opbrengsten worden onder andere bepaald door de bestemming, het toegestane gebruik en de te gebruiken vloeroppervlakten. Het toegestane gebruik wordt bepaald aan de hand van het bestemmingsplan (publiekrecht) en de erfpacht (privaatrecht). Een kantoor heeft bijvoorbeeld een ander opbrengst- en kostenniveau dan een woning. En de grondwaarde van een perceel is doorgaans hoger naarmate er een groter volume op mag worden gerealiseerd. Ad. 2 De locatie De locatie heeft ook een groot effect op de grondwaarde. De locatie heeft voornamelijk invloed op het opbrengstniveau, afhankelijk van de bestemming, en in mindere mate op het kostenniveau om het vastgoed te realiseren en te onderhouden.

Een kantoor op de Zuidas heeft een hogere waarde dan hetzelfde kantoor in Amsterdam Noord, terwijl de herbouwkosten bij een gelijk kwaliteitsniveau ongeveer gelijk zijn. Hierdoor kunnen de grondwaardes van een zelfde bestemming op verschillende locaties fors van elkaar afwijken. Ad. 3 Het moment in de tijd De vraag naar vastgoed wisselt afhankelijk van de economische ontwikkeling. In tijden van economische achteruitgang neemt de vraag naar vastgoed doorgaans af, terwijl in economisch betere tijden de vraag doorgaans toeneemt. In hoeverre de vraag reageert op de actuele economische ontwikkeling is vaak ook afhankelijk van de bestemming, de locatie en maatschappelijke ontwikkelingen.

13

2.2.Genormeerd residuele methode Amsterdam bepaalt voor nieuw uit te geven en bestaande erfpachtrechten de grondwaarde op basis van een genormeerde toepassing van de ‘residuele methode’. Deze methode betekent dat de vastgoedwaarde wordt verminderd met de opstalwaarde. Wat overblijft (het residu) is de waarde die aan de (erfpacht)grond wordt toegeschreven. Genormeerd betekent dat de gemeente niet uitgaat van feitelijke opbrengsten- en kostenniveaus, maar van ‘genormeerde’ kosten- en opbrengstenniveaus voor vergelijkbare objecten. Voor de bepaling van de erfpachtgrondprijs wordt derhalve uitgegaan van een voor de locatie, bestemming en het moment representatief niveau, zowel voor wat betreft kwaliteits-, opbrengsten- als herbouwkostenniveau. Amsterdam voert een functionele en residuele grondwaardesystematiek. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming. Per bestemming wordt de residuele methode toegepast. De precieze methode verschilt tussen de bestemming wonen en niet-wonen. In hoofdstuk 4 en hoofdstuk 5 wordt per hoofdbestemming beschreven hoe die grondwaarde wordt bepaald.

2.3.Vaste en minimale grondwaarde Voor enkele bestemmingen, bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, wordt de erfpachtgrondwaarde niet residueel bepaald, maar gelden vaste erfpachtgrondwaarden. In het onderhavige beleid staat in welke gevallen een vaste erfpachtgrondwaarde van toepassing is. Voor deze segmenten is een residuele grondwaardebepaling lastig omdat het vastgoed geen objectief te bepalen waarde kent of een lage economische waarde waardoor de residuele grondwaardeberekening op de minimale erfpachtgrondwaarde of lager zou uitkomen. Daarnaast wordt voor alle vastgoedsegmenten een minimale erfpachtgrondwaarde bepaald. Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve erfpachtgrondwaarde. De minimale en vaste erfpachtgrondwaarden worden jaarlijks aangepast met de inflatie.

2.4. Depreciatie van de grondwaarde Bij bestaande (reeds uitgegeven) erfpachtrechten is sprake van beperkingen en een contractrelatie. De grondwaarde wordt daarom gedeprecieerd om de erfpachtgrondwaarde te bepalen.

Verschil eigen grond en erfpachtgrond Tussen eigendom en erfpacht is sprake van een waardeverschil omdat erfpacht over het algemeen beperkingen kent waarvan bij eigendom geen sprake is. De mate waarin aan een erfpachtrecht beperkingen en verplichtingen verbonden zijn (die bij eigendom niet gelden) bepaalt het waardeverschil. Het gaat dan vooral om privaatrechtelijke beperkingen ten aanzien van de bestemming, het gebruik en de vloeroppervlakte. Bij wijziging hiervan kan de canon worden herzien en het feit dat de canon in die situaties kan worden herzien, heeft invloed op de waarde van het erfpachtrecht.

14

Met het waardeverschil tussen eigendom en erfpacht wordt rekening gehouden bij de bepaling van de grondwaarde. Dit kan door een afslag te hanteren op de op basis van eigendom berekende grondwaarde. De afslag corrigeert de grondwaarde dan naar beneden. Als de referenties die zijn gebruikt voor de marktwaardebepaling al erfpacht (met gelijke beperkingen als het erfpachtrecht waarvoor de grondwaarde wordt bepaald) betroffen, is een afslag wegens erfpacht niet meer nodig. De grondwaarde waarin de beperkingen zijn verwerkt, is de erfpachtgrondwaarde. Depreciatie Er is sprake van een contractrelatie met de erfpachter bij wijzigingen van een bestaand erfpachtrecht, waardoor de erfpachter geen reëel alternatief heeft anders dan voortzetting van het contract. Deze bestaande contractsituatie, coulance overwegingen en het bevorderen van het draagvlak van het erfpachtstelsel, zijn redenen om een depreciatie van 10% te hanteren. Met deze 10% depreciatie wordt, naast de compensatie voor het bestaande erfpachtrecht, ook het verschil in waarde tussen vol eigendom en erfpacht overbrugd2. In paragraaf 2.5 staat toegelicht op welke wijze depreciatie wordt toegepast. Overstappremie Conform de Overstapregeling 2017 wordt bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht op de erfpachtgrondwaarde voor woonbestemmingen een overstappremie van 35% toegepast.

2.5.Wijzigingen van bestaande erfpachtrechten Er zijn drie situaties waarin het nodig is om de erfpachtgrondwaarde van bebouwde en in erfpacht uitgegeven grond (bestaande erfpachtrechten) te bepalen: 1. gemeentelijke aanbieding bij canonherziening bij einde van het tijdvak van voortdurende erfpachtrechten; 2. wijziging van een bestaand erfpachtrecht (bijvoorbeeld het omzetten van een voortdurend erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht, een bestemmingswijziging, een bebouwingsuitbreiding of een combinatie van twee of meer van deze opties); 3. conversie van een tijdelijk naar eeuwigdurend erfpachtrecht. Soms komt in dat geval de looptijd van het tijdvak ten einde en wordt er een nieuw tijdvak overeengekomen en soms blijft de looptijd van het tijdvak ongewijzigd en wordt enkel de bestemming en/of de oppervlakte van het erfpachtrecht gewijzigd. In beide gevallen moet de erfpachtgrondwaarde bepaald worden als grondslag voor de canon dan wel afkoopsom. Bij een canonherziening einde tijdvak (CHET), conversie van een tijdelijk naar een eeuwigdurend erfpachtrecht (inclusief Vicarie-erfpacht) en overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht wordt een nieuwe looptijd afgesproken en verandert de bestemming en/of bebouwing in principe niet.

De wijze van grondwaardebepaling ten behoeve van de bepaling van de canon dan wel afkoopsom voor de nieuwe looptijd staat beschreven in hoofdstuk 4 (wonen) en 5 (nietwonen). Bij canonherziening einde tijdvak en overstap naar eeuwigdurende erfpacht wordt de grondwaarde met 10% gedeprecieerd om de erfpachtgrondwaarde te verkrijgen. Bij conversies van een tijdelijk erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht geldt geen depreciatie. Juridisch gezien wordt er geen bestaand erfpachtrecht voortgezet en is er geen reden voor de 10%

2 Sloopkosten vormen in het onderhavige beleid onderdeel van de opstalwaarde en vormen daardoor geen aanleiding om mee te

nemen in de depreciatie.

15

depreciatie. Er is wel sprake van bebouwde grond, maar bij de grondwaardebepaling is hier al rekening mee gehouden. De depreciatie van 10% is wel van toepassing voor erfpachtrechten op zogenaamde Vicariegronden3. Deze tijdelijke rechten lopen af in 2053 of 2064 en kennen geen Algemene Bepalingen. De gemeente zal voor het bepalen van de canon voor een tussentijdse conversie deze rechten behandelen als ware het erfpachtrechten met Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht. Dat betekent dat bij de aanbieding voor een nieuw eeuwigdurend erfpachtrecht er wel depreciatie van 10% zal worden toegepast. Indien sprake is van een wijziging van de bestemming en/of de bebouwing ten opzichte van wat privaatrechtelijk is overeengekomen in het erfpachtcontract, dan moet de eventuele economische meerwaarde berekend worden door het nieuwe programma tegen het oude programma af te zetten. Beide programma’s worden tegen actueel prijspeil op basis van de marktconforme erfpachtgrondwaarden berekend. Hierbij wordt voor wonen de WOZ-waarde van de woonbestemming gebruikt, mits de oppervlakte uit de WOZ-administratie niet meer dan 5% tot een maximum van 5 m² gebruiksoppervlak afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie.

Afwijkingen die groter zijn dan hiervoor genoemd maken de WOZ-waarde onbruikbaar, waardoor de onbezwaarde waarde wordt bepaald door Grond en Ontwikkeling op basis van gegevens uit de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. Zie hiervoor de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”. Bij wijzigingen van een erfpachtrecht, zoals bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen is de depreciatie van 10% ook van toepassing. Een uitzondering hierop vormt een bestemmingswijziging van een huurwoning naar een (koop)woning. Op het moment dat de gemeente toestemming verleend om de erfpachtbestemming van een huurwoning om te zetten naar (koop)woning is er een aanvullende canon of afkoopsom verschuldigd. De meerwaarde wordt bepaald door het verschil in erfpachtgrondwaarde tussen (koop)woning en huurwoning. Deze meerwaarde wordt gelijk gesteld aan 5% van de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar. Voor bestemmingswijzigingen van huur- naar koopwoning geldt geen depreciatie.

Bij splitsingen wordt het erfpachtrecht opgedeeld in meerdere erfpacht- en/of appartementsrechten, waarbij de voor het erfpachtrecht geldende canon, erfpachtgrondwaarde en eventuele afkoopsom worden verdeeld over de te vormen erfpacht- en/of appartementsrechten op de wijze zoals beschreven staat in het beleid ‘verticale splitsing van erfpachtrechten’ en het beleid ‘splitsing in appartementsrechten van erfpachtrechten’.4 Uitbreidingen van bestaande erfpachtpercelen, in de vorm van een perceel- of tuinuitbreiding, worden gerekend tot nieuwe erfpachtuitgiften. Voor deze uitgiften geldt geen bestaande contractrelatie met een erfpachter. Bovendien is er doorgaans geen verplichte afname van de grond. Zodoende is het beleid Grondwaardebepaling voor nieuwe erfpachtuitgiften hierop van toepassing. Voor perceel- en tuinuitbreidingen geldt geen depreciatie op de grondwaarde. Bij tuinuitbreidingen van bestaande woningen is de heffingsgrondslag voor de grondwaardebepaling de WOZ-waarde.

3 Dit zijn percelen grond die in de middeleeuwen in bezit waren van een kerkelijke stichting; de Vicarie. Halverwege de 20ste

eeuw heeft de gemeente Amsterdam de eigendom van deze gronden (belast met de erfpachtrechten) verkregen. 4Zie ook het Uitvoeringsbesluit bepaling economische meerwaarde bij omzetting van bij een woning behorende berging(en) naar

(zelfstandige) woonruimte (16 november 2023).

16

3. Bepaling van de opstalwaarde

In het vorige hoofdstuk is aangegeven dat de (residuele) grondwaarde wordt bepaald door de vastgoedwaarde te verminderen met de opstalwaarde. Dit hoofdstuk behandelt de wijze waarop de opstalwaarde voor wonen (paragraaf 3.1) en voor niet-wonen wordt bepaald (paragraaf 3.2).

3.1 Opstalwaarde voor wonen De opstalwaarde voor wonen wordt bepaald aan de hand van de herbouwkosten (met uitzondering van transformatieprojecten). De herbouwkosten zijn gelijk aan de kosten waarvoor een woning opnieuw gebouwd kan worden. Deze kosten zijn geraamd door een extern bouwkostenbureau. Bij de herbouwkosten is uitgegaan van regelgeving en constructieve eisen conform prijspeil van de WOZ-waarden. De BSQ 2024 is gebaseerd op de WOZ-waarden van belastingjaar 2023 en deze zijn vastgesteld op prijspeil 2022. De herbouwkosten zijn hierom eveneens vastgesteld op prijspeil 2022. De herbouwkosten zijn bepaald door de bouwsom van nieuwbouw (inclusief fundering) te vermeerderen met de kosten van het slopen van het bestaande pand. Bij het bepalen van sloopkosten zijn onder andere saneringskosten en asbestverwijdering buiten beschouwing gelaten. Deze kosten zijn namelijk (grond)vervuilingen aangebracht door de huidige erfpachter of een voorganger. Bij uitgifte was de grond immers geschikt voor gebruik. De bouwkostenberekeningen zijn gebaseerd op de benoemde actuele prijspeil en de actuele eisen die worden gesteld aan gebouwen. Voor de bepaling van de opstalwaarde worden meerdere referentiemodellen gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen Amsterdam veel voorkomende woning- en gebouwtypen.

Bij de bestemming wonen zijn de referenties gecategoriseerd overeenkomstig de woningtypes die de belastingdienst Amsterdam hanteert voor de WOZ-waardebepaling. Als per woningtype meerdere uitvoeringen mogelijk zijn dan wordt uitgegaan van de gemiddelde prijs van die woningtypes. Zo zijn er bijvoorbeeld referenties voor hoekwoningen, tussenwoningen, drive-in woningen, galerijflats, portiekflats, benedenwoningen en bovenwoningen. Oppervlakte woningen Kleine woningen hebben doorgaans per m² gebruiksoppervlak (go) een hogere opbrengst dan grote woningen. Hier staat tegenover dat de kosten per m² go van een kleine woning ook hoger zijn dan van een grote woning. Daarom is er voor de kostenberekening uitgegaan van verschillende oppervlaktecategorieën. Zo zijn voor de meergezinswoning-bovenwoning de kosten uitgerekend voor woningen met een gebruiksoppervlak (go) van 30 t/m 180 m². De bouwkosten, de bijkomende kosten en de sloopkosten vormen samen de herbouwkosten. De bouw- en sloopkosten zijn de kosten om het fysieke bouwwerk te maken en te slopen. Dit zijn onder andere kosten voor arbeid, materialen en materieel (zoals steigerwerk, bouwketen en kranen). De bijkomende kosten zijn de kosten die naast de bouwkosten gemaakt worden om een project te realiseren en in gebruik te nemen.

Hieronder vallen onder meer de honoraria voor adviseurs (architecten, constructeur, toezicht, projectmanagement) heffingen en aansluitkosten, financierings-, verkoop-, verhuurkosten en algemene kosten en winst voor de projectontwikkelaar. 17

Locatie van de woning Omdat bouwen in het centrum duurder is dan daarbuiten, wordt daar bij de kostenbepaling rekening mee gehouden. Voor extra kosten die het gevolg zijn van de bereikbaarheid of moeilijkheid van de locatie, wordt een toeslag gehanteerd voor verschillende locatiecategorieën. De toeslag is gekoppeld aan de buurtcombinaties van Onderzoek Informatie en Statistiek (OIS). Kwaliteit van de opstal De herbouwkosten hangen ook samen met de kwaliteit en waarde van de opstal. De kwaliteit van de opstal is moeilijk te meten, maar wordt gebaseerd op de WOZ-waarde per m². Afhankelijk van de woninggrootte en de WOZ-waarde per m² wordt op de herbouwkosten een toeslag toegepast wanneer de WOZ-waarde per m² hoger is dan het niveau waarop de herbouwkosten zijn gebaseerd. In bijlage 2 is een uitgebreide toelichting opgenomen op de bepaling van de opstalwaarde voor wonen.

3.2 Opstalwaarde voor niet-wonen Ook bij niet-wonen wordt voor de opstalwaarde uitgegaan van nieuwbouwkosten inclusief de kosten voor de sloop van de bestaande opstal. De nieuwbouwkosten bestaan uit de bouwkosten en de bijkomende kosten voor nieuwbouwkwaliteit. Er wordt gerekend met een actueel prijspeil, omdat de vastgoedwaarde ook een actueel prijspeil heeft (zie hoofdstuk 5). Voor kantoren, bedrijven, horeca en winkels worden diverse referenties gehanteerd om de nieuwbouwkosten te bepalen. Voor kantoren is daarbij een onderscheid gemaakt in verschillende gebouwhoogtes en kwaliteitsniveaus (van basiskwaliteit tot topkwaliteit). Voor de kantoren wordt uitgegaan van volledige afbouw, inclusief installaties, exclusief kantoorinrichting. Voor bedrijfsruimte en winkelruimte wordt uitgegaan van een casco oplevering (aansluitingen tot de meterkast en benodigde inbouwvoorzieningen). Ook voor parkeren wordt gebruik gemaakt van verschillende referenties. Er zijn referenties voor parkeren op maaiveld (niet overbouwd), parkeren op maaiveld en op de verdieping in een gebouw, half-verdiept parkeren en verdiept parkeren. Bij de overbouwde parkeerplaatsen wordt uitgegaan van afgebouwde parkeergarages inclusief installaties. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen stallings- en openbare parkeerplaatsen. Er wordt zoveel mogelijk uitgegaan van standaardreferenties.

Daar waar dit niet mogelijk is of voor bestemmingen met een grote variatie in verschijningsvorm, bouwvorm of volume (zoals kiosken en winkelcentra) worden de kosten afzonderlijk bepaald. Voor parkeerplaatsen bij woningen wordt in sommige gevallen een andere benadering gehanteerd, zie paragraaf 5.2.

18

4. Grondwaardebepaling bij wonen

De grondwaarde voor de bestemming wonen wordt residueel bepaald aan de hand van de zogenaamde WOZ/BSQ-methode (met uitzondering van transformatieprojecten). In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke wijze de erfpachtgrondwaarde bij wonen wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde van de woning. Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. In paragraaf 4.1 wordt de grondwaardebepaling op basis van de WOZ-waarde en de buurtstraatquote toegelicht. De buurtstraatquote wordt in paragraaf 4.2 behandeld. In paragraaf 4.3 wordt de grondwaardebepaling bij transformatieprojecten beschreven.

4.1

Grondwaardebepaling op basis van de WOZ-waarde

Voor de bestemming wonen wordt de erfpachtgrondwaarde als volgt bepaald: 1. Voor de bepaling van de vastgoedwaarde wordt de WOZ-waarde gebruikt mits de WOZwaarde voldoet aan de volgende criteria: a) is definitief beschikt (eventuele bezwaarprocedures zijn afgerond); b) is gebaseerd op de grond en de daarop gerealiseerde en volledig afgebouwde onroerende zaak5. Dit wil zeggen dat de opstal voor de peildatum is opgeleverd volgens de WOZadministratie; c) is gebaseerd op bestemming(en) die overeenstemmen met het erfpachtrecht; d) het erfpachtrecht niet is gewijzigd na de peildatum van de WOZ-waarde; e) een eventuele bestemmingsbeperking in het erfpachtrecht ten opzichte van het bestemmingsplan heeft geen invloed op de WOZ-waarde. Praktisch betekent dit dat de WOZ-beschikking van het vorige belastingjaar wordt gebruikt. De WOZ-waarde heeft dan een peildatum van twee jaar eerder (de waardepeildatum is altijd één jaar eerder dan het jaar van de WOZ-beschikking). Hierop gold een uitzondering voor erfpachters die vóór 8 januari 2020 een overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht hebben aangevraagd. Hiervoor wordt de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2015 gebruikt met peildatum 2014, dan wel de WOZ-beschikking van het belastingjaar 2016 met peildatum 2015, indien deze lager is.

Voor overstapaanvragen vanaf 8 januari 2020 wordt de WOZ-beschikking van het belastingjaar vóór het jaar van de aanvraag met peildatum van het jaar daarvoor gebruikt. Daarnaast geldt de spijtoptantenregeling. Dit houdt in dat erfpachters, die vóór 8 januari 2020 een overstapaanvraag hadden kunnen indienen, maar dit toen niet hebben gedaan, of het aanvraagproces voor afronding van de overstap werd beëindigd, nogmaals de mogelijkheid hebben gekregen om een overstapaanvraag in te dienen. Indien ze vóór 31 juli 2023 een aanvraag hebben ingediend, dan wordt de grondwaarde bepaald op basis van de

5 Een waterwoning is geen onroerende zaak en de WOZ-waarde van een waterkavel is niet gebaseerd op afgeronde bebouwing

en kan daarmee niet worden gebruik voor de bepaling van de grondwaarde.

19

WOZ-beschikking van het belastingjaar 2015 met peildatum 2014, dan wel de WOZbeschikking van het belastingjaar 2016 met peildatum 2015, indien deze lager is. Voor overige situaties en dossiers met een volledige aanvraagdatum vanaf 1 januari 2024, geldt dat de grondwaardebepaling uitgevoerd wordt op basis van de WOZ-waarde van belastingjaar 2023 met peildatum 2022. 2. De grondwaarde wordt bepaald door de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van het voorgaande belastingjaar te vermenigvuldigen met de zogenaamde buurtstraatquote. Voor meergezins- en eengezinswoningen worden verschillende buurtstraatquotes gebruikt. De buurtstraatquote wordt in paragraaf 4.2 nader toegelicht. 3. Op de grondwaarde wordt een depreciatie toegepast (zie paragraaf 2.4) om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. 4. Bij overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is een overstappremie van toepassing, conform de Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017. Er zijn erfpachtrechten waarbij in het contract opgenomen is dat de bestemming van het erfpachtrecht “huurwoning” is. In dat geval stemt de bestemming van het erfpachtrecht niet overeen met de bestemming waarvan wordt uitgegaan bij de bepaling van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde gaat uit van de fictie vrij en leeg verkoopbaar.

De huurbestemming heeft een drukkend effect op de vastgoedwaarde en daarmee op de grondwaarde. De marktwaarde van beleggershuurwoningen ligt lager dan de vrije verkoopwaarde van woningen. Om die reden wordt jaarlijks op basis van actuele marktinformatie bepaald met welke factor de WOZ-waarde wordt gecorrigeerd om tot de beleggingswaarde te komen. Door deze beleggingswaardefactor jaarlijks te actualiseren (net als de opstalwaarde) blijft de residuele grondwaarde voor huurwoningen in logische verhouding staan tot de residuele grondwaarde voor koopwoningen. Bij de bestemming huurwoningen wordt daarom de grondwaarde op dezelfde wijze bepaald als hierboven beschreven (WOZ-waarde maal de buurtstraatquote) maar wordt de buurtstraatquote verlaagd met het percentageverschil tussen de beleggingswaarde van huurwoningen en de WOZ-waarde. Hierbij is ook van toepassing dat de buurtstraatquote niet lager mag zijn dan 5%. Op basis van onderzoek is geconcludeerd dat de actuele verhouding tussen huurwoningen en koopwoningen gemiddeld genomen 95% is. Dat betekent dat de buurtstraatquote met 5%-punt wordt verlaagd (waarbij de gecorrigeerde buurtstraatquote niet onder de 5% mag komen) en deze aangepaste buurtstraatquote (voor huurwoningen) maal de WOZ-waarde is de grondwaarde van een woning met de (erfpacht)bestemming huurwoning.

Werkwijze als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is In een aantal gevallen kan het zijn dat er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij woningen die recent zijn gebouwd en opgeleverd. Deze hebben nog geen WOZ-waarde of nog geen WOZ-waarde die is gebaseerd op een afgebouwde woning. Het is ook mogelijk dat de bestemming waar de WOZ-waarde vanuit gaat (de publiekrechtelijk vastgestelde bestemming) niet overeenstemt met de bestemming zoals deze is vastgelegd in de erfpachtakte. Daarnaast is de WOZ-waarde niet bruikbaar, indien de oppervlakte uit de WOZadministratie meer dan 5% en/of meer dan 5 m² gebruiksoppervlakte afwijkt van de oppervlakte volgens de akte dan wel, indien deze niet beschikbaar is, volgens de feitelijke situatie. 20

In deze gevallen zal Grond & Ontwikkeling de zogenaamde onbezwaarde waarde van het object bepalen. Daarbij wordt vergeleken met andere WOZ-objecten die over gelijke kenmerken beschikken of wordt er gecorrigeerd voor kenmerken die verschillen tussen het object waarvoor de onbezwaarde waarde moet worden bepaald en de kenmerken van het object waarmee wordt vergeleken. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop de onbezwaarde waarde wordt bepaald is opgenomen in de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”6. Hierin staat tevens aangegeven op welke wijze een erfpachter bedenkingen kan uiten tegen de onbezwaarde waarde. Gemengde bestemmingen Het is mogelijk dat naast wonen nog een andere bestemming op het erfpachtrecht van toepassing is. Bij deze gemengde bestemmingen wordt de erfpachtgrondwaarde dan per bestemming bepaald op de wijze zoals beschreven in dit beleid. De Overstapregeling voor overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht is van toepassing op erfpachtrechten met uitsluitend woonbestemmingen. Erfpachters met een recht met gemengde bestemmingen kunnen daardoor niet overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. In artikel 3.3 van de Overstapregeling is hierop voor één groep erfpachtrechten met gemengde bestemmingen een uitzondering opgenomen, zodat zij wel kunnen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht.

Voor deze erfpachtrechten wordt voor een overstap de erfpachtgrondwaarde op gelijke wijze bepaald als voor erfpachtrechten met uitsluitend woonbestemmingen. In veel gevallen is de WOZ-waarde voor deze rechten volledig gebaseerd op een woonbestemming en kan deze gebruikt worden om de erfpachtgrondwaarde te bepalen. Bij een beperkt aantal rechten is de WOZ-waarde echter mede gebaseerd op een nietwoonbestemming, zoals kantoor, werkruimte, werkplaats, productiehal, overige ruimten en/of atelier. In deze gevallen wordt aan de niet-woonbestemming de onbezwaarde waarde van de woon-bestemming7 toegerekend in plaats van de WOZ-waarde die aan dit deel is toegekend. Deze onbezwaarde waarde wordt opgeteld bij de WOZ-waarde die is toegekend aan de woonbestemming. Dienst- en bedrijfswoningen In verband met de beperkingen die gelden voor dienst- en/of bedrijfswoningen wordt voor deze woningen de reguliere residuele methode in plaats van de WOZ-BSQ-methode gehanteerd.

4.2

Buurtstraatquote

Een buurtstraat is dat gedeelte van een straat dat in één buurt valt. Hiervoor is de buurtindeling gebruikt van Onderzoek, Informatie en Statistiek van de gemeente Amsterdam. Lange straten strekken zich vaak uit over meerdere buurten. Amsterdam kent circa 5.000 buurtstraten. Berekening individuele grondquote en buurtstraatquote De buurtstraatquote is berekend8 door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald 6

Deze notitie is op 19 november 2019 vastgesteld door het college van B&W.

7

Dit betreft de onbezwaarde waarde van het deelobject “wonen” (deelcode 1100). De m² go van de niet-woonbestemming

worden hierbij gezien als aanvullende meters op de woon-bestemming. 8

De buurstraatquotes worden afgerond op gehele getallen, maar alle berekeningen vinden plaats met niet afgeronde getallen.

21

door de WOZ-waarde te verminderen met de genormeerde opstalwaarde, waardoor de individuele grondwaarde wordt verkregen. De individuele grondwaarde gedeeld door de WOZwaarde is de individuele grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. De buurtstraatquote is hierdoor ook minimaal 5% van de WOZ-waarde. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd.

In onderstaande figuur staat deze totstandkoming van de buurtstraatquote verbeeld.

Met de buurtstraatquote wordt invulling gegeven aan de residuele grondwaardemethode. In feite wordt de WOZ-waarde gecorrigeerd voor de gemiddelde opstalwaarde in een straat. In gewilde buurten komt de grondwaarde met de buurtstraatquote hoger uit dan in minder gewilde buurten. Bij gelijke bebouwing werken de absolute verschillen in de WOZ-waarde tussen verschillende locaties door in de grondwaarde. De keuze voor de buurtstraatquote De keuze voor de buurtstraatquote is gemaakt om de volgende redenen:  Het is zo niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend, kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Als voor een woning de WOZ-waarde bekend is en de opstalwaarde niet (door een afwijkend woningtype of oppervlak), dan kan toch een grondwaarde worden bepaald.  De buurtstraatquote doet recht aan de locatieverschillen. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan een aanmerkelijk verschil bestaan in de hoogte van de grondwaarde. Bij de keuze voor een hoger schaalniveau, bijvoorbeeld het rekenen met buurtquotes, zou het waardeverschil gedeeltelijk worden uitgemiddeld.  Door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, wordt recht gedaan aan de verschillen die op buurtstraatniveau tussen woningen bestaan.

Zo krijgt een woning met een mooi uitzicht en dakterras of een woning met een tuin een hogere grondwaarde doordat de WOZ-waarde per

22



m² hoger is dan de WOZ-waarde van de woningen op de tussenverdiepingen. Individuele woningen krijgen door de quote een unieke grondwaarde. De methodiek is consequent. De WOZ-waarde is voor iedereen bekend en de erfpachter heeft daar bezwaar tegen kunnen maken. Gelijke woningtypes met een gelijk onderhoudsniveau hebben dezelfde opstalwaarde gekregen.

Rekenregels voor de buurtstraatquote Individuele grondquotes kunnen alleen meewegen in de bepaling van de buurtstraatquote indien:  het geen corporatiewoning betreft waarop de Algemene Bepalingen 1985 of Algemene Bepalingen 1998 van toepassing zijn of corporatiewoning op particuliere grond betreft;  het geen woning betreft waarop de Algemene Bepalingen van de Haven van toepassing zijn;  de kavel bij eengezinswoningen niet groter is dan 500 m².  de woning geen (deels commercieel gebruikte) bijzondere aanhorigheden bevat (Bijlage 6).9 De buurtstraatquote die volgt uit individuele grondquotes wordt alleen gehanteerd als aan de volgende criteria wordt voldaan:  voor minimaal 50% van de woningen in de buurtstraat is een individuele grondquote berekend;  voor minimaal 5 woningen in de buurtstraat is een individuele grondquote berekend.

Daarnaast wordt de berekende buurtstraatquote niet gebruikt als:  de gemiddelde WOZ-waarde in een buurtstraat meer dan € 250 per m² hoger is dan de gemiddelde WOZ-waarde in de buurt en als de opstalwaarde in die buurtstraat meer dan € 150 per m² lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt;  de WOZ-waarde in een buurtstraat meer dan € 250 per m² lager is dan de gemiddelde WOZwaarde in de buurt en de opstalwaarde in de buurtstraat meer dan € 150 per m² hoger is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt;  de opstalwaarde in een buurtstraat meer dan € 400 per m² lager is dan de gemiddelde opstalwaarde in de buurt. Deze bovenstaande rekenregels worden opvolgend toegepast op het WOZ-bestand. Op het moment dat er geen buurtstraatquote is die voldoet aan bovenstaande criteria, wordt de buurtstraatquote bepaald door deze gelijk te stellen aan de buurtquote. De buurtquote is het gemiddelde van alle individuele grondquotes die berekend kunnen worden in de buurt. De buurtquote wordt alleen gehanteerd als aan de volgende criteria wordt voldaan:  voor minimaal 50% van de woningen in de buurt is een individuele grondquote berekend;  voor minimaal 5 woningen in de buurt is een individuele grondquote berekend. Daarnaast geldt dat de buurtstraatquote maximaal 5%-punt lager of 5%-punt hoger mag zijn dan de buurtquote (indien deze beschikbaar is).

Als de buurtstraatquote buiten deze bandbreedte valt, dan wordt de buurtstraatquote respectievelijk op 5%-punt onder de buurtquote of 5%-punt boven de buurtquote begrensd. Een buurt kent weliswaar verschillen, maar extreme verschillen in de buurtstraatquotes in een buurt zijn niet gewenst en worden op deze manier voorkomen. Extreme 9 Dienst Belastingen registreert door de jaren heen steeds meer nieuwe aanhorigheden / deelcodes (bijvoorbeeld: privé

zwembad, kas/warenhuis, winkelruimte, winkel/verkoopruimte, paardenstal, e.d.). Deze aanhorigheden hebben een troebel karakter (deels commercieel gebruik) en vanwege de zeldzaamheid van voorkomen zijn hiervoor tevens geen standaard herbouwkosten voor gedefinieerd. In totaal betreft het ca. 200 woningen in Amsterdam die hierdoor geen individuele grondquote krijgen.

23

verschillen in een buurt zijn namelijk moeilijk te verklaren, omdat de locatie, en daarmee de waarde van de grond, nauwelijks afwijkt. Tenslotte is de maximale buurtstraatquote gesteld op 49% van de WOZ-waarde. Alle buurtstraatquotes die boven 49% uit zouden komen zijn op 49% vastgesteld. Werkwijze als de buurtstraatquote niet bepaald kan worden Voor nagenoeg alle woningen op erfpacht is een buurtstraatquote berekend. Voor een klein deel van de woningen kan geen buurtstraatquote worden bepaald. Deze woningen staan in straten of buurten met slechts enkele eengezins- of meergezinswoningen of voor de desbetreffende woningen in de straat of buurt is de opstalwaarde niet bepaald. Dit laatste is het geval als het woningtype nauwelijks voorkomt in de stad. In deze uitzonderlijke gevallen bepaalt Grond & Ontwikkeling de buurtstraatquote op een soortgelijke wijze als hierboven beschreven. Een uitgebreide beschrijving van de wijze waarop de zogenaamde maatwerk buurtstraatquote wordt bepaald is opgenomen in de notitie “Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen”.

4.3

Grondwaardebepaling bij transformatieprojecten

Indien er een wijziging plaatsvindt van een bestaand erfpachtrecht waarbij de huidige niet-woon bestemming en/of bebouwing (gedeeltelijk) wordt gewijzigd in wonen en bij die wijziging minimaal vijf nieuwe woningen worden gerealiseerd is de WOZ/BSQ-methode niet van toepassing. Dit betreft zogenaamde transformatieprojecten. De grondwaarde voor de te realiseren woningen in een transformatieproject wordt door de afdeling Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling van de gemeente bepaald. Hierbij is de genormeerde residuele benadering uitgangspunt voor de grondwaardebepaling voor zowel het huidige als het toekomstige programma. De vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van de marktwaarden van vergelijkbare woningen als de woningen die in het transformatieproject worden gerealiseerd. De opstalwaarde wordt bepaald aan de hand van herbouwkosten (zie paragraaf 3.1) van de in het transformatieproject beoogde referentiemodel. Daarbij wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. De grondwaarde komt tot stand door de opstalwaarde af te trekken van de vastgoedwaarde. Hierbij wordt rekening gehouden met de belangrijkste kenmerken van het vastgoed en de relevante regelgeving die van toepassing is (met name het geldende Bouwbesluit en het bestemmingsplan). Voor bepaalde bestemmingen zijn minimale grondprijzen van toepassing (zie bijlage 45.

Conform paragraaf 2.4 wordt een depreciatiefactor toegepast.

24

5. Grondwaardebepaling bij niet-wonen

Ook de grondwaarde van niet-wonen wordt genormeerd residueel bepaald. In dit hoofdstuk wordt de grondwaardebepaling van commercieel vastgoed (paragraaf 5.1), parkeren (paragraaf 5.2) en overige bestemmingen (paragraaf 5.3) verder uitgewerkt. In tegenstelling tot wonen is de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht niet van toepassing op nietwonen. Uitzonderingen hierop zijn enkele vormen van parkeren, behorende bij een woning.

5.1

Commercieel vastgoed

De grondwaarde voor commercieel vastgoed, zoals kantoren, bedrijven, horeca en winkels, wordt door de afdeling Strategie en Advies van Grond & Ontwikkeling bepaald. Hierbij is de genormeerde residuele benadering uitgangspunt. De vastgoedwaarde wordt bepaald op basis van transacties van vergelijkbaar vastgoed in het gebied waar het erfpachtrecht is gelegen. De opstalwaarde wordt bepaald aan de hand van herbouwkosten (zie paragraaf 3.2). Daarbij wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. De grondwaarde komt tot stand door de opstalwaarde af te trekken van de vastgoedwaarde op de desbetreffende locatie. Hierbij wordt rekening gehouden met de belangrijkste kenmerken van het vastgoed en de relevante regelgeving die van toepassing is (met name het geldende Bouwbesluit en het bestemmingsplan). Stapsgewijs komt de residuele grondwaarde voor bestaande erfpacht als volgt tot stand: 1. Voor een locatie in de stad wordt per bestemming de marktconforme vastgoedwaarde bepaald. Bij de waardebepaling is de fictie nieuwbouw van toepassing, omdat ook bij de bepaling van de opstalwaarde wordt uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. 2. Indien de bestemming van het erfpachtrecht is beperkt ten opzichte van het bestemmingsplan, en de waarde er door wordt beperkt, wordt op basis van onderzoek een afslag bepaald om de bezwaarde vastgoedwaarde te verkrijgen.

Op het moment dat de gebruikte referenties gelijke beperkingen kennen, is een afslag niet nodig. 3. Om de grondwaarde te bepalen, wordt de opstalwaarde (op basis van nieuwbouwkwaliteit) afgetrokken van de vastgoedwaarde. Als de gebruikte referenties een grotere beperking kennen dan waarvoor de grondwaarde wordt bepaald, dan wordt de grondwaarde naar boven bijgesteld. 4. Conform paragraaf 2.4 wordt een depreciatiefactor toegepast. Voor alle bestemmingen op het perceel worden in principe afzonderlijke erfpachtgrondwaarden bepaald. De totale grondwaarde is de som van de grondwaarden van de afzonderlijke bestemmingen. Per bestemming wordt gerekend met de relevante meeteenheid zodat bij de bepaling van de grondwaarde rekening wordt gehouden met de oppervlakte die mag worden gerealiseerd. Wanneer een bestemming op een perceel ondergeschikt en ondersteunend is aan de hoofdbestemming, bijvoorbeeld in geval van parkeren bij een bedrijf op een bedrijventerrein, kan de grondwaarde voor deze bestemming op basis van de hoofdbestemming worden bepaald. Voor elke niet-woon bestemming is de minimale erfpachtgrondwaarde gelijk aan de minimale erfpachtgrondprijs bij nieuwe gronduitgiften. Hierop kan nog depreciatie van toepassing zijn.