Bijlage 6 - Advies team GO.pdf

Beste collega’s, het adviesteam gebiedsontwikkeling van G&O heeft eind maart 2020 haar licht laten schijnen over het concept principebesluit voor de Waterlandpleinbuurt in Amsterdam Noord. Dat heeft geleid tot de volgende opsomming aan adviezen en opmerkingen. We hopen en gaan er als adviesteam van uit dat het project hiermee is geholpen. 1. De principenota leest als het resultaat van veel inventariserend werk om de problematiek van de Waterlandpleinbuurt in beeld te brengen, waarbij nadrukkelijk aandacht is besteed aan dát deel van de buurt waar de stedelijke vernieuwing niet heeft plaats gevonden. Uit de inventarisatie blijkt dat het een buurt is met een aantal stevige opgaven op sociaal maatschappelijk terrein en een flinke uitdaging in het openbaar gebied; 2. Tegelijkertijd is de lijst met opgaven in het plangebied lang, waarbij het onderscheid tussen objectief vast te stellen problemen en meningen, tussen achterstallig onderhoud en nieuwe ingrepen; tussen ingrepen voor het plangebied en bovenplanse ingrepen niet altijd duidelijk is. Dat gebrek aan consequent en structurerend onderscheid maakt het een wat moeilijk leesbaar planproduct; 3. We vinden weinig focus in wat nu meest belangrijke problemen zijn en wat de onderzoeks/uitwerkingsopgaven voor de volgende planfase zijn.

Soms wordt er al richting concrete maatregelen geredeneerd, waarbij het niet duidelijk is of daarmee het probleem daadwerkelijk wordt opgelost. Wat ons betreft is een principenota bedoeld om onderzoeks/uitwerkingsopgaven voor de volgende planfase te identificeren. Dat zou naar onze smaak scherper kunnen dan nu gebeurt in de voorgelegde stukken; 4. Om een voorbeeld te noemen: er worden veel wensen uitgesproken inzake het realiseren van horecavoorzieningen: levendigheid, sociale veiligheid; economische activiteit. We zouden het dan voor de hand vinden liggen om in de principenota een duidelijke onderzoeksvraag te formuleren: wat zijn de kansen, welke voorwaarden, op welke plekken. En dan niet alléén vanuit de problematiek, maar ook vanuit de bedrijfseconomische kant van die horeca geredeneerd. Anders is er een risico dat er een mooi planproduct zal ontstaan met niet realistische ideeën; 5. In dat onderzoek in de volgende planfase moet wat ons betreft ook aan de orde komen wat de kansen, mogelijkheden en randvoorwaarden zijn van een woningbouwprogramma in Werengouw Zuid (wordt aantal maal genoemd), inclusief antwoord op de vraag of daarbij dan het Aanvullend Convenant Erfpacht van toepassing zal zijn of niet.

Een woningprogramma zou namelijk (naast een toevoeging van nieuwe kwalitatief hoogwaardige(r) woningen ook kunnen leiden tot meer opbrengsten en tot het terugbrengen van het nu geïndiceerde negatief resultaat van het plan 6. Voor wat betreft de financiële paragraaf: hierin wordt een relatief heel hoog investeringsbedrag neergezet, grotendeels gebaseerd op Puccini-kengetallen en proceskostennormen. Het lijkt ons niet verstandig om dit zo op te nemen in de principe nota, omdat hier een beeld wordt gecreëerd van een enorm duur plan terwijl het de vraag is of alle maatregelen wel relevant zijn, waar prioriteiten kunnen worden gesteld etc; 7. Nu is per deelgebied een overzicht gegeven van de kosten, het advies is om (los van de voorgaande opmerkingen) in de volgende planfase de kosten per ingreep in beeld te brengen. Dat betekent de kosten voor de aanpak/herinrichting van de openbare ruimte in beeld brengen en voor de infraopgave. Voor de openbare ruimte kan dan onderscheid gemaakt worden voor kosten vanwege achterstallig onderhoud en kosten aanpassing openbare ruimte naar ander kwaliteitsniveau. Dat geldt ook voor de kosten infra. Welke kosten zijn nodig binnen het gebied en welke kosten moeten gemaakt worden die gebied overstijgend zijn;

8. Dit hangt samen met waar de dekking van de investeringen geregeld moet worden. Het advies is om de opgave te formuleren en om in de volgende planfase verder uit te werken en op haalbaarheid/wenselijkheid/prioriteit te onderzoeken. Idee kan zijn om daarbij een paar (2, maximaal 3) scenario’s op te stellen met een verschillende financieel beslag. Het is namelijk zeer de vraag of de vrije ruimte in het Vereveningsfonds voldoende is om plannen met zo’n tekort toe te laten op dit moment. Bij de opheffing van het stimuleringsfonds is weliswaar besloten dat ook ‘ontwikkelbuurten een beroep kunnen doen op dekking van kosten uit het vereveningsfonds’, óók voor de openbare ruimte (voor zover gerelateerd aan programmatische ingrepen), maar tegelijkertijd, de ruimte in het Vereveningsfonds moet er wél zijn. Ook daarom moet hier wat ons betreft aandacht worden gegeven aan de mogelijkheid van alternatieve dekkingsbronnen: V&OR, Algemene dienst, onderhoudsbudget stadsdeel etc. 9. Op dit moment wordt in opdracht van G&O gewerkt aan het afmaken van het oude stedelijke vernieuwingsplan voor de Waterlandpleinbuurt, dat ooit in 2002 is vastgesteld. Het adviesteam is van mening dat best gekeken kan worden in hoeverre de resterende deelprojecten van het oude plan (m.n.

Ijdoornschoollocatie, Kubus-Katrijp en Entreegebied) kunnen bijdragen aan het lenigen van de nu in beeld gebrachte noden, maar is tegelijkertijd van mening dat dat niet in de weg mag staan van het nu voortvarend doorwerken aan de afronding van het oude plan. 10. Tot slot het opdrachtgeverschap in volgende planfasen, mede naar aanleiding van vragen die door de projectmanager zijn gesteld: In principe ligt het opdrachtgeverschap voor de fysieke aspecten van het plan in fase 2-3 bij G&O, terwijl het opdrachtgeverschap voor de uitwerking van de sociaal/maatschappelijke opgave bij het stadsdeel komt te liggen. Met vriendelijke groet, namens het adviesteam gebiedsontwikkeling, Cor de Jong

NB Voor het vervolg: Het gaat hier om een fase 1 product, waarvan het opdrachtgeverschap buiten G&O ligt. Dat betekent dat de directeur G&O een formeel advies kan schrijven aan (de opdrachtgevers van) het project, te betrekken bij de besluitvorming. Ter voorbereiding daarop is het handig als het project aangeeft welke aspecten van bovenstaand advies worden overgenomen in het besluit/de verdere planvorming. Dat zijn dan zaken die niet in het advies van directeur G&O hoeven te worden opgenomen.

Cor de Jong Gemeente Amsterdam Strategisch adviseur Grond en Ontwikkeling Tel: 06.52513817 @: c.de.jong@amsterdam.nl Werkt op ma-di-wo-do