Bijlage 5 - Raadsinformatiebrief Nota Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2024.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 19 december 2023 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling (sarah.naipal@amsterdam.nl)

Onderwerp

Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Het college heeft op 19 december 2023 het geactualiseerde beleid grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 vastgesteld en kennisgenomen van de lijst van buurtstraatquotes, die op basis van dit beleid wordt berekend. Hieronder geef ik u een korte toelichting. In bijlage 1 treft u het beleid aan en in bijlage 2 de lijst met buurtstraatquotes. De principes voor het bepalen van de grondwaarden voor bestaande erfpachtrechten zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaande jaren. Tekstuele aanpassingen en aanvullingen Er zijn tekstuele aanpassingen in de nota opgenomen. Ook zijn enkele aanvullingen gedaan op gebied van perceels- en tuinuitbreidingen. Verder is het percentage van de gemiddelde staatsrente vastgesteld op 3,1% (peildatum 1 oktober 2023). Dit zorgt voor een verhoging van de canonpercentage van 2,39% in 2023 en eerdere jaren naar 2,49% in 2024. De vaste en minimale grondwaarden zijn geïndexeerd met 4,6%, en gelijk aan de vaste en minimale grondwaarde voor de uitgifte van nieuwe erfpachtrechten. Toelichting lijst buurtstraatquotes In het Beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 is vastgelegd op welke wijze de buurtstraatquote wordt berekend.

De buurtstraatquote is het percentage van de WOZ-waarde dat de grondwaarde bepaalt en is mede bepalend voor de erfpachtcanon. De grondwaarde is van belang wanneer de canon van een bestaand erfpachtrecht moet worden bepaald bij een wijziging van het recht, zoals een canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging en overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Het beleid Grondwaardebepaling schrijft voor dat de buurtstraatquote wordt berekend op basis van de WOZ-beschikking van het vorige belastingjaar. De WOZ-waarde heeft dan een peildatum van twee jaar voorafgaand aan het kalenderjaar waarvoor de buurtstraatquote wordt uitgerekend. Voor 2024 geldt dat de buurtstraatquote wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde van het belastingjaar 2023 (peildatum 1 januari 2022) en bouwkosten per 1 januari 2022 die zijn bepaald aan de hand van een advies van externe bouwkostenbureaus en jaarlijks worden

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 19 december 2023 Pagina 2 van 4

geïndexeerd. De herbouwkostenramingen zijn van 2021 naar 2022 geïndexeerd met 5,10% voor EGWO (eengezinswoningen) en 4,15% voor STWO (gestapelde woningen). Hierin is zowel de structurele als conjuncturele kostenstijging in opgenomen. Daarnaast worden de rekenregels gehanteerd die zijn vastgelegd in het beleid. In lijn met de aanbevelingen van SEO uit de technische toetsing op de buurtstraatquote van 2023 is de berekening van de buurtstraatquote voor 2024 uitgevoerd met behulp van het open source programma R. Dit was voorheen het open source programma Knime. Dit leidt tot een betere uitvoerbaarheid doordat het programma R in de praktijk meer wordt gebruikt dan Knime. Ook in de toekomst zal R gebruikt worden. De buurtstraatquote 2024 is bepaald voor circa 216.000 woningen op erfpacht. Dat is 97% van de woningen op gemeentelijke erfpacht. Erfpachtrechten uitgegeven onder de Algemene Bepalingen 1985 en 1998 voor woningcorporaties en de Algemene Bepalingen van de Haven zijn hierbij buiten beschouwing gelaten. Voor circa 4.600 woningen op erfpacht kan geen buurtstraatquote worden bepaald, omdat er in de buurtstraat geen of te weinig WOZ-waarden bekend zijn of omdat de herbouwkosten voor de woningen niet zijn bepaald. In het beleid staan de kaders beschreven voor de wijze waarop voor deze woningen de erfpachtgrondwaarde moet worden bepaald.

Het effect van de actualisering van de buurtstraatquotes is dat: - de gemiddelde buurtstraatquotes voor alle woningen stijgt van 33% in 2023 naar 41% in 2024; - de gemiddelde buurtstraatquote bij meergezinswoningen toeneemt van 32% in 2023 naar 40% in 2024; - de gemiddelde buurtstraatquote bij eengezinswoningen eveneens is toegenomen. Deze was 37% in 2023 en wordt 45% in 2024, en; - het bestuurlijke besluit om de buurtstraatquote te maximeren op 49% leidt ertoe dat in 2024 bij circa 90.000 woningen de buurtstraatquote verlaagd wordt naar 49%. In 2023 gold dit voor circa 48.000 woningen. De aftoppingsregel heeft met name effect voor woningen in stadsdeel West, Zuid en Oost. Zonder aftopping zou de buurtstraatquote in deze gebieden gemiddeld ca. 58% bedragen. Toelichting ontwikkeling van de buurtstraatquote Hoe kan er sprake zijn van een stijgende buurtstraatquote in een tijd van dalende woningwaarden en aanhoudende druk op de bouwkosten? • De buurtstraatquote wordt voor het vigerende jaar vastgesteld aan de hand van de WOZwaarden van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde wordt jaarlijks bepaald op basis van feitelijke transactiewaarden van het jaar daarvoor. Voor een specifieke buurtstraatquote betekent dit dat er een vertraging van 2 jaar is op de prijspeilen. • Ter illustratie: de buurtstraatquote 2024 is bepaald aan de hand van de WOZ-waarden 2023.

De WOZ-waarde 2023 is vastgesteld op prijspeil 1-1-2022. • Van 1-1-2021 naar 1-1-2022 was sprake van een sterke woningwaardestijging. Dit is ook zichtbaar in de WOZ-waarde ontwikkeling van 2021 naar 2022. De gemiddelde WOZ-waarde is voor Amsterdam in deze periode met circa 20% gestegen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

•

Datum 19 december 2023 Pagina 3 van 4

De bouwkosten worden jaarlijks bijgesteld aan de hand van externe indexatiegegevens. De prijspeilaanpassing voor de bouwkosten bedraagt 5,10% voor EGWO en 4,15%. De WOZwaarden stijgen harder dan de bouwkosten en dit leidt hiermee ook tot een stijging van de gemiddelde buurtstraatquotes.

Externe beoordeling De uitvoering van het beleid Grondwaardebepaling en de berekening van de buurtstraatquotes wordt jaarlijks beoordeeld door adviesbureau SEO en prof. H.L.F. de Groot. De onderzoekers stellen dat het gemeentelijk beleid tot uitdrukking komt in de toegepaste rekenmethode en de berekende buurtstraatquotes. Adviesbureau SEO Economisch Onderzoek concludeert het volgende: - Ten opzichte van voorgaande jaren heeft de gemeente opnieuw duidelijk geïnvesteerd in de berekening en bijbehorende documentatie en daarmee de transparantie over en overdraagbaarheid van de uitvoering van de berekening van de buurtstraatquotes vergroot. - Positief is dat de berekeningen nu in R worden gedaan zoals ook vorig jaar aanbevolen door SEO. Het gebruik van R vereenvoudigt en verbetert de controle van berekeningen, minimaliseert foutgevoeligheden, maakt het script gemakkelijk uitvoerbaar en overdraagbaar tussen medewerkers; - SEO vond wel incidentele onjuistheden die de gemeente naar aanleiding van deze toetsing heeft aangepast. Van gemaakte keuzes in de toegepaste methode die niet zijn geëxpliciteerd in het beleid en die niet als fout zijn bestempeld, is niet gebleken dat deze inconsistent zijn met het beleid.

Professor De Groot, hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek van de Vrije Universiteit (VU) Amsterdam heeft een second opinion uitgevoerd op de beoordeling van de berekening van de BSQ door SEO. De belangrijkste bevindingen zijn als volgt: • De buurtstraatquotes zijn de uitkomst van een adequate toepassing van de beleidsregels zoals deze door de gemeente zijn vastgesteld. • SEO heeft op een zeer zorgvuldige wijze getoetst of het beleid voor de grondwaardebepaling correcte wijze wordt uitgevoerd. • Er is sprake van voortdurende verbetering van de uitvoer van het proces en ook een houding van de gemeente die gericht is op enerzijds bewaking van continuïteit en anderzijds optimalisatie van processen. • De aanbevelingen in de periode 2017-2022 over zowel de inhoud als de gehanteerde werkwijze zijn op een consciëntieuze wijze ter harte zijn genomen en hebben geleid tot een in de loop der jaren verbeterde en meer transparante formulering van het beleid.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

•

Datum 19 december 2023 Pagina 4 van 4

De overstap van het open source programma Knime op R, wordt als positief beoordeeld. Dit maakt het proces transparanter, minder foutgevoelig, sneller en eenvoudiger overdraagbaar en draagt bij aan verbeterde continuïteit van de processen.

Zie bijlage 3 en 4 voor de volledige bevindingen van de onderzoekers. Ik vertrouw er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Nota Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 2. Lijst met buurtstraatquotes 2024 3. Notitie Grondwaardebepaling 2024, SEO Economisch Onderzoek van dd. 12 december 2023 4. Second opinion, Prof. Dr. H.L.F. de Groot van dd. 4 december 2023

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl