Bijlage 4a. Weespertrekvaart Oost, 1e uitwerking Bijlagen bij de toelichting

Het plan is tot stand gekomen in samenwerking met de waterschappen Hollands Noorderkwartier, Rijnland, Amstel, Gooi en Vecht en Rijkswaterstaat.

15.3

Watertoets

Waterbeheerder Het plangebied valt onder het Hoogheemraadschap Amstel, Gooi & Vecht (AGV). Het beheer voor het hoogheemraadschap AGV wordt uitgevoerd door Waternet. Voor de herontwikkeling van het plangebied is een waterparagraaf opgesteld (Bijlage, Gemeente Amsterdam, 8 mei 2020). Waterkering In het plangebied bevindt zich een secundaire, directe en verholen waterkering. Op de verbeelding is de zonering van deze waterkering opgenomen door middel van een dubbelbestemming. Voor werkzaamheden binnen de zoneringen van deze waterkering moet vergunning worden aangevraagd bij Waternet. Binnen de zonering van de waterkering zijn (bouw)werkzaamheden niet toegestaan als daarvoor een vergunning van het Waterschap is vereist op basis van de Keur. Watercompensatie Als gevolg van de aanleg van extra verharding (zoals bebouwing of wegen) neemt de belasting op het oppervlaktewatersysteem toe aangezien er over de verhardingen een versnelde waterafvoer plaatsvindt. Om wateroverlast te voorkomen moet extra belasting van het watersysteem gecompenseerd worden met de aanleg van extra waterberging. Dat betekent dat het watersysteem na de realisering van de verharding niet zwaarder belast mag worden dan voordien.

Hoogheemraadschap AGV hanteert hierbij de regel uit de Keur dat bij aanleg van 1.000 m² of meer extra verharding gecompenseerd moet worden door de aanleg van extra oppervlaktewater ter grootte van 10 procent van het oppervlak van de extra verharding of door alternatieve vormen van berging. Als binnen het plangebied geen mogelijkheid is voor het creëren van compensatie dient elders in hetzelfde peilvak gecompenseerd te worden. Dempingen van oppervlaktewater dienen 1 op 1 gecompenseerd te worden in hetzelfde peilvak. Het plangebied maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Overamstel. Voor Overamstel wordt door de gemeente een waterbergingsboekhouding bijgehouden waarin alle wijzigingen van het

Gemeente Amsterdam

blz. 88

wateroppervlak en verhardingsoppervlak worden verwerkt. De wijzigingen als gevolg van dit plan worden daar ook in verwerkt. De nulsituatie waarbij gekeken wordt in hoeverre het plangebied uit verhard oppervlak bestond is in overleg met Waternet/AGV vastgesteld op het jaar 2003. In 2003 bestond nagenoeg het gehele plangebied uit verhard oppervlak. Binnen het plangebied is in de nulsituatie 450 m² onverhard oppervlak aanwezig. Het onverhard oppervlak in de nulsituatie is in de toekomstige situatie voorzien als verhard oppervlak. In de planregels wordt via een voorwaardelijke verplichting voorgeschreven dat minimaal 1.500 m² binnen het plangebied (ontwikkeleenheid 9) onverhard dient te blijven. Dit dient ter compensatie van het verdwijnen van het onverhard deel binnen het plangebied (450 m²). Het overige deel (1.050 m²) dient ter gedeeltelijke compensatie van de ontwikkeling van het gebied Weespertrekvaart Oost ten zuiden van de insteekhaven, waarbij het verhard oppervlak zal toenemen ten opzichte van de nulsituatie. Om te waarborgen dat het onverharde deel ook niet verhard kan worden als gevolg van vergunningvrij bouwen wordt deze mogelijkheid uitgesloten in de planregels.

Grondwater De grondwaterzorgplicht vereist dat ontwikkelingen in het plangebied zowel tijdens uitvoering als in de eindsituatie geen verslechtering van de grondwatersituatie veroorzaken, ook niet voor naastgelegen gebieden. De gemeentelijke grondwaternorm die gehanteerd wordt is een ontwateringsdiepte van 0,50 meter zonder kruipruimten en 0,90 meter met kruipruimte. Bij de bouwblokken kunnen, met uitzondering van de ontwikkeleenheden 6 en 7, (half)verdiepte parkeergarages gerealiseerd worden. Uit de berekeningen met het grondwatermodel valt af te leiden dat volledig verdiepte kelderbouw bij de ontwikkeleenheden 8 tot en met 11 zowel dalingen als stijgingen van de freatische grondwaterstand tot gevolg heeft. Bij de ontwikkeling wordt ook het maaiveld verhoogd. Als gevolg hiervan blijkt dat zelfs bij maximale kelderbouw geen aanvullende maatregelen nodig zijn om in het eindbeeld te voldoen aan minimaal 0,9 m ontwateringsdiepte tijdens maatgevend hoge grondwaterstanden. Kelderbouw kan zonder aanvullende maatregelen plaatsvinden en er kan vanuit de geohydrologie gezien ook meerlaags onderkelderd worden. Deze ontwateringsdiepte is conform de huidige beleidsambities van de gemeente Amsterdam. De ontwikkeling van het plangebied kan voortgezet worden zolang het maaiveld wordt opgehoogd.

Als dit niet het geval is dienen kelders grondwaterneutraal gebouwd worden, conform de richtlijnen uit de Integraal Technische Bijlage bij het Gemeentelijk Rioleringsplan.

15.4

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering vormt voor de uitvoering van het uitwerkingsplan. Uitgangspunt daarbij is wel het ophogen van het maaiveld. Als dat niet gebeurd dienen kelders grondwaterneutraal te worden gebouwd. In dit verband zal een nadere eis worden opgenomen in de planregels.

uitwerkingsplan_Weespertrekvaart Oost, 1e uitwerking (vastgesteld)

blz. 89

Hoofdstuk 16 16.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Bij het opstellen van het uitwerkingsplan is uitgegaan van de eisen die de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aan plannen stellen. De Wro en Bro leggen onder meer verplichtingen op ten aanzien van de opzet en de presentatie van het uitwerkingsplan. De Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2013 (SVBP 2012) is op het voorliggende plan toegepast, om aan genoemde wettelijke verplichting te voldoen. Ook een aantal algemene bepalingen welke in de hoofdstukken 3 en 4 van de regels is opgenomen (bijvoorbeeld de Overgangsregels), zijn voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Het (juridisch deel van het) uitwerkingsplan bestaat uit een verbeelding en regels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding heeft een functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende deel van het bestemmingsplan. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse regels artikelsgewijs worden besproken.

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van de bestemming en overige regels. In de toelichting wordt ook een relatie met het relevante beleid gelegd en een gebiedsbeschrijving gegeven. Op basis van het beleid en de gebiedsbeschrijving zijn vervolgens de uitgangspunten voor het uitwerkingsplan geformuleerd. Waar de overige paragrafen van deze plantoelichting de achtergronden van het uitwerkingsplan belichten, geeft deze paragraaf een toelichting op de bestemmingsplanregels. Uitgelegd wordt wat de bedoeling en strekking is van de verschillende onderdelen van de regels. Daartoe worden in paragraaf 16.3 de regels per artikel toegelicht. Aangezien ale onderdelen van de verbeelding zijn verbonden met één of meer regels, wordt daarbij ook de verbeelding toegelicht.

16.2

Planvorm

Dit uitwerkingsplan is een eindplan, waarvan de bestemmingen en de maximale bouwmogelijkheden bekend zijn.

16.3

Artikelsgewijze toelichting

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Hoofdstuk 1: inleidende regels; met daarin definities en de wijze van meten en berekenen. Hoofdstuk 2: bestemmingsregels; die het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functies. De hoofdfuncties worden als eerste genoemd. Verder kunnen in de bestemmingsomschrijving ook impliciet bij de bestemming behorende functies worden genoemd ("met de daarbij behorende"), bijvoorbeeld erf, paden, toegangswegen etc. Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerk en de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. Waar nodig worden specifieke gebruiksregels gegeven. Daarin kunnen aanvullingen of afwijkingen van de algemene gebruiksregels worden gegeven. Hoofdstuk 3: algemene regels; deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels.

Gemeente Amsterdam

blz. 90

Hierbij gaat het onder meer om de anti-dubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels algemene afwijkingsbevoegdheid. Hoofdstuk 4: overgang- en slotregels. De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen. Hoofdstuk 1 bevat een tweetal artikelen. In artikel 1 wordt een aantal in de regels en/of op de verbeelding voorkomende begrippen ter wille van de duidelijkheid en rechtszekerheid voorzien van een definitie. Artikel 2 geeft een uitleg van de wijze waarop de begrenzing van de verschillende bestemmingen, de bouwhoogte van bouwwerken en de oppervlakte van bouwwerken wordt gemeten. Hieronder volgt per opgenomen artikel een toelichting. Daar waar het betreffende artikel vanwege de erin opgenomen regeling dit vraagt zal uitgebreid worden ingegaan op die regeling. Voor de overige artikelen wordt volstaan met een meer beperkte uitleg. Artikel 1 Begrippen Artikel 1 geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen dat in de regels wordt gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan. Dit artikel is dus primair bedoeld om begrippen duidelijk te begrenzen en niet om de gedachten achter de gebruikte termen uit te leggen. Daarvoor is juist deze toelichting bedoeld.

In deze toelichting worden gehanteerde begrippen waar nodig uitgelegd. Artikel 2 Wijze van meten Met dit artikel wordt aangegeven op welke wijze moet worden beoordeeld in hoeverre een initiatief past binnen de minima en maxima die in de overige regels worden aangegeven. Artikel 3 Gemengd -1 De ontwikkeling van het plangebied wordt mogelijk gemaakt door middel van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de bestemming Gemengd - 1. In de bestemmingsomschrijving van deze bestemming is de beoogde functiemenging van het nieuwe stedelijke gebied vastgelegd en in de bouwregels en in de specifieke gebruiksregels wordt e.e.a. nadere gespecificeerd. Naast wonen (hindergevoelige functie) worden functies mogelijk gemaakt die wat potentiele hinderaspecten betreft, in het plangebied met wonen gecombineerd kunnen worden, zijnde lichte bedrijvigheid, kantoren, maatschappelijke dienstverlening en horeca. In de regels zijn maxima voor de te realiseren functies opgenomen binnen de gehele bestemming en in de te onderscheiden ontwikkeleenheden die daarvoor specifiek op de verbeelding zijn aangeduid. Daarmee wordt onder meer de mix van wonen en niet-wonen verzekerd, waarbij het zwaartepunt bij wonen ligt.

Binnen dit uitwerkingsplan kan maximaal 51.100 m² bruto vloeroppervlakte tot ontwikkeling komen voor wonen, bedrijven, kantoren, horeca en maatschappelijke voorzieningen, waarvan maximaal 8.100 m² bruto vloeroppervlakte voor de niet-wonenfuncties. De opzet van de bebouwing is over het hele bestemmingsvlak aan de straatzijde een aaneengesloten plint/sokkel van 8 meter hoog. De plint/sokkel bestaat uit maximaal twee bouwlagen, waarvan de eerste bouwlaag minimaal 4 meter is. Bovenop de plint/sokkel komen opbouwen die verschillen in omvang en hoogte. De plint/sokkel en de opbouwen worden in beginsel op de bestemmingsgrens gebouwd. Afwijking hierop is onder voorwaarden mogelijk. Parkeren dient inpandig te worden opgelost. Dat kan zowel verdiept, halfverdiept of in de plint/sokkel. Uitzondering hierop is dat in de meest noordelijke blokken verdiept of halfverdiept parkeren niet is uitwerkingsplan_Weespertrekvaart Oost, 1e uitwerking (vastgesteld)

blz. 91

toegestaan vanwege de daar aanwezige bodemverontreiniging (in de regels en op de verbeelding weergegeven met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - 1'). Aan de insteekhaven is het daarentegen niet wenselijk om in de plint/sokkel van ontwikkeleenheid 11A, 11B en 11C (op de verbeelding en in de regels aangeduid met de aanduiding specifieke vorm van gemengd - 9, specifieke bouwaanduiding - 10 en specifieke bouwaanduiding - 11) te parkeren vanwege de beperkte diepte van deze blokken in deze ontwikkeleenheden en het feit dat deze tweezijdig georiënteerd zijn naar de straat en de insteekhaven. Indien halfverdiept of in de plint/sokkel wordt geparkeerd dient deze 7,5 meter terug te liggen van de bestemmingsgrens. Onder voorwaarden kan hier een uitzondering op worden gemaakt als gebruik gemaakt wordt van mechanisch parkeren. De locaties waar in- en uitritten van de parkeergarages zijn toegestaan zijn op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'. Onder voorwaarden kan hiervan worden afgeweken. Daarnaast zijn er nog een aantal specifieke bouwaanduidingen op de verbeelding opgenomen.

Het binnenterrein van het grootste blok (blok 9) binnen het plangebied dient minimaal 1.500 m² onverhard te zijn, vanwege de verhouding verhard/onverhard van de nieuwe ontwikkeling (in de regels en op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 3'). Om veilig te stellen dat het onverharde terrein ook daadwerkelijk onbebouwd blijft, wordt vergunningvrij bouwen uitgesloten op onverhard terrein. In blok 9 wordt het voorts mogelijk gemaakt een doorgang te realiseren voor voetgangers om zo een doorgang te kunnen creëren van het binnenterrein naar de H.J.E. Wenckebachweg en de Weespertrekvaart (in de regels en op de verbeelding aangeduid met de aanduiding 'specifiek bouwaanduiding - 2'). Het woonprogramma dient ingevuld te worden conform het Amsterdams woonbeleid. Dat betekent dat van het aantal te realiseren woningen 40% als sociale huurwoning en 40% als geliberaliseerde woning voor middenhuur gerealiseerd dient te worden. Dit betekent ook dat maximaal 20% beschikbaar is voor andere woningcategorieën. Binnen het plangebied worden in beginsel alleen zelfstandige woonruimten mogelijk gemaakt. Er is een grote mate van vrijheid waar welke functies worden gerealiseerd, met een paar uitzonderingen. Horeca is alleen toegestaan aan de insteekhaven om daar een levendige (ontmoetings)plaats van te maken.

Aan de Weespertrekvaart is alleen wonen toegestaan vanwege de ligging aan het water. Op twee locaties aan de H.J.E. Wenckebachweg wordt een minimale omvang voor bedrijven voorgeschreven, om te garanderen dat er ruimte voor bedrijven behouden blijft binnen het plangebied. Aan de H.J.E. Wenckebachweg is geen wonen toegestaan in de eerste bouwlaag van de plint/sokkel; deze ruimte is gereserveerd voor niet-woon functies. Iedere ontwikkeleenheid (zie o.a. afbeelding in paragraaf 4.3) heeft een eigen aanduiding gekregen op de verbeelding (aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - 1' voor ontwikkeleenheid 6, 'specifieke vorm van gemengd - 2' voor ontwikkeleenheid 7, 'specifieke vorm van gemengd - 3' voor ontwikkeleenheid 8, etc). Iedere ontwikkeleenheid heeft namelijk een ander maximaal bouwprogramma voor wonen enerzijds en niet-wonen anderzijds. Ook is daarbij aangegeven welke functie waar mogelijk is. Bovenop het maximale programma per bouwblok kan via een afwijkingsbevoegdheid extra programma aan een bouwblok worden toegevoegd. Dit kan ten behoeve van wonen, mits dat gecombineerd wordt met het realiseren van een substantiële omvang aan gemeenschappelijk gebruik van daktuinen. Ook kan het extra programma worden aangewend voor niet-woonfuncties. De bovengrens is het maximale programma dat is opgenomen in de algemene gebruiksregels (artikel 3.4.1).

Het maximum extra programma voor alle bouwblokken tezamen is in totaal 4.200 m² bruto vloeroppervlakte. Daarnaast is het onder voorwaarden mogelijk via een afwijking detailhandel in eerste levensmiddelen te vestigen tot in totaal 500 m² bruto vloeroppervlakte.

Gemeente Amsterdam

blz. 92

Artikel 4 Verkeer De bestemming "Verkeer" is primair bedoeld voor de ontsluitingswegen in het plangebied, met de daarbij behorende voorzieningen (parkeren, fiets- en voetpaden, groen- en speelvoorzieningen en water). Artikel 5 Water -1 Onderdeel van het uitwerkingsplan is de kop van de insteekhaven. Dit krijgt een openbare functie en wordt een verblijfplaats aan het water. Om die reden zijn ligplaatsen niet toegestaan. Binnen deze bestemming zijn natuurlijke oevers en oeverbeschoeiingen mogelijk evenals andere voorzieningen voor de waterhuishouding, waterafvoer en waterberging. Artikel 6 Leiding - Gas Het Besluit externe veiligheid buisleiding (Bevb) stelt algemene regels voor de inhoud van bestemmingsplannen. Zo is het verplicht om in bestemmingsplannen de ligging van buisleidingen weer te geven. De ligging van de bestaande gasleiding en het nieuwe deel van de gasleiding is met de bij de leiding behorende belemmeringenstrook op de verbeelding weergegeven met de dubbelbestemming Leiding - Gas. Deze dubbelbestemming legt beperkingen op aan de overige bestemmingen. De dubbelbestemming is primair ten opzichte van de overigens geldende bestemmingen. Conform het Bevb geldt een geclausuleerd bouwverbod voor secundaire bestemmingen binnen de belemmeringstrook van de leiding (in dit geval de breedte van het vlak van de dubbelbestemming).

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen op deze gronden. Hierbij worden veiligheidsaspecten meegewogen. Verder is voor de gronden met de dubbelbestemming een omgevingsvergunning verplicht gesteld voor de uitvoering van de werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, die de buisleiding kunnen beschadigen. Binnen de bestemming Leiding-Gas is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee de leiding onder voorwaarden geheel of gedeeltelijk kan worden gewijzigd en/of verwijderd. Artikelen 7 Waarde-Archeologie Uit bureauonderzoek is gebleken dat delen van het plangebied een archeologischeverwachtingswaarde hebben. Bouwactiviteiten kunnen die waarden verstoren, zodat deze activiteiten niet zonder meer zijn toegestaan in deze gebieden. Deze bescherming vindt plaats door middel van de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie”. Deze bestemmingen gelden primair aan de onderliggende bestemmingen. In de gebieden waar een bepaalde archeologische waarde wordt verwacht, is een regime van toepassing. Indien bebouwing wordt gerealiseerd waarbij de diepte van het regime en de oppervlakte van het regime niet worden overschreden, kan de bebouwing zonder voorwaarden plaatsvinden.

Indien er sprake is van overschrijding van de, in het regime, vastgelegde maximale diepte en maximale oppervlakte kunnen voorwaarden gesteld worden aan de omgevingsvergunning, zoals het treffen van technische maatregelen, het verplichten tot het doen van opgravingen of het instellen van begeleiding door een deskundige. Artikel 8 Waterstaat-Waterkering In het plangebied ligt langs de Weespertrekvaart een waterkering. De waterkering is een verholen waterkering met de status van een directe secundaire waterkering. In dit uitwerkingsplan is er voor gekozen om in aansluiting op bestemmingsplannen elders in de gemeente, de ligging van de beschermingszones van de waterkering op de verbeelding weer te geven met de dubbelbestemming uitwerkingsplan_Weespertrekvaart Oost, 1e uitwerking (vastgesteld)

blz. 93

'Waterstaat - Waterkering'. Op en in deze gronden mogen werkzaamheden worden uitgevoerd en mag worden gebouwd als daarvoor (voor zover noodzakelijk) een vergunning door het Waterschap is uitgevoegd. Artikel 9 Algemene aanduidingsregels Binnen een zone van 80 meter vanuit de hart van de gasleiding zijn functies ten behoeve van minder zelfredzame personen niet toegestaan vanwege de externe veiligheidsrisico's. Onder voorwaarde kan hiervan worden afgeweken. Artikel 10 Antidubbeltelregel Deze bepaling vormt evenals de overgangsbepaling een van de "standaardregels" die het Bro als verplicht op te nemen bepaling in een bestemmingsplan voorschrijft en komt dus geheel overeen met de tekst uit het Bro. Het moet verhinderen dat bouwpercelen, die slechts voor een bepaald deel mogen worden bebouwd, later alsnog kunnen worden volgebouwd. Nadat een eerste bouwwerk is gerealiseerd, moet deze bepaling voorkomen dat het overgebleven open terrein opnieuw als het totale bouwperceel kan worden beschouwd. Artikel 11 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is ten eerste een regeling opgenomen over het parkeren. Samengevat dient bij de bouw van gebouwen te worden voldaan aan het op dat moment geldende parkeerbeleid. Het artikel maakt verder ondere andere bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakgrenzen en bebouwingsregels mogelijk zonder een afwijkingsprocedure.

In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel (toen nog ontheffings)procedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een ontheffing te krijgen. Daarom zijn ze in dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakt "bij wijze van recht". Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen. Artikel 12 Algemene gebruiksregels In dit artikel wordt, in aanvulling op het algmene gebruiksverbod in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), benadrukt wat als strijdig gebruik binnen de bestemmingen wordt beschouwd. Artikel 13 Algemene afwijkingsregels Met deze regel kan het bevoegd gezag afwijken van onderdelen van de bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn. Bedoeld worden onder meer bepalingen over specifieke doeleinden zoals antennes, liftopbouwen en overschrijding van bouw- of bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen gaan in dit geval verder dan eerder in de 'Algemene bouwregels' en maken een afwegingsmoment noodzakelijk. Een afwijkingsbesluit kan echter nooit zover gaan dat de bestemming wordt veranderd. Artikel 14 Overgangsrecht In dit artikel zijn overgangsregels opgenomen, die evenals de anti-dubbeltelregel behoren tot de standaardregels uit het Bro. Artikel 15 Slotregel

Gemeente Amsterdam