Bijlage 4 Verslag Marktconsultatie drie voorkeurslocaties EC 23 okt 23_ - AD2023-095415.pdf
Tekst van het document
Verslag Marktconsultatie drie voorkeurslocaties Erotisch Centrum Versie 1.0
Colofon Gemeente Amsterdam Opdrachtgever: Openbare Orde en Veiligheid Productie: Projectmanagementbureau gemeente Amsterdam
23 oktober 2023
1
Overzicht voorkeurslocatie Erotisch Centrum Amsterdam
2
Inhoudsopgave
Samenvatting............................................................................................................ 4 1 Inleiding ................................................................................................................. 7 1.1 Aanleiding marktconsultatie ...................................................................................................... 7 1.2 Opzet marktconsultatie ............................................................................................................ 8 2 Uitkomsten marktconsultatie ................................................................................... 9 2.1 Algemeen ................................................................................................................................. 9 2.2 Programma van Eisen .............................................................................................................. 10 2.3 Voorkeurslocaties .................................................................................................................... 12 2.3.1 De Groene Zoom, stadsdeel Zuid .................................................................................... 13 2.3.2 Europaboulevard, stadsdeel Zuid ....................................................................................
14 2.3.3 Docklandsplot, stadsdeel Noord ...................................................................................... 15 2.4 Randvoorwaarden en condities ............................................................................................... 15 2.5 Interesse deelname ontwikkeling EC .......................................................................................16
3
Samenvatting
Op 21 juni 2023 is de Marktconsultatie drie voorkeurslocaties Erotisch Centrum (EC) gepubliceerd op TenderNed. De markconsultatie bestond uit een vragenlijst van 22 vragen (per thema geclusterd) en een uitnodiging voor een toelichtend gesprek op de ingediende vragenlijst. De gemeente heeft 13 ingevulde vragenlijsten ontvangen en met alle 13 marktpartijen zijn individuele gesprekken gevoerd in de periode van 22 augustus tot en met 14 september 2023. Daarnaast is over het EC mede in het kader van de marktconsultatie gesproken met (een organisatie van) sekswerkers, maatschappelijke partners, en met een brede groep van ondernemers uit de culturele/queer ondernemers community. De uitkomsten van de marktconsultatie zijn hieronder op hoofdlijnen per onderwerp weergegeven. NB Het betreft hier dus een samenvatting van alle individuele subjectieve reacties van de marktpartijen. Onderwerp Marktpartijen
Programma van eisen
Voorkeurslocaties
Genoemde plus- en minpunten De Groene Zoom (Zuid)
Samenvatting van de reacties van de marktpartijen Onder de 13 marktpartijen zijn (een organisatie van) sekswerkers, een exploitant van raamprostitutie, drie project-/gebiedsontwikkelaars, drie stedenbouwkundige/architectenbureaus, twee ontwikkelaars van cultureel en maatschappelijk vastgoed, meerdere ondernemers uit de queer/culturele community en een investeerder. Er is overwegend positief gereageerd op het programma van eisen. Horeca is zeer belangrijk voor het functioneren van het EC. Een grote beperking van de horeca komt het EC niet ten goede. Horeca moet aansluiten bij de andere functies. De combinatie met cultuur wordt in het algemeen positief beoordeeld. Verbinding met cultuur en de LHBTIQ++ community is waardevol. Het is belangrijk dat er flexibiliteit zit in het gebouw zodat functies kunnen worden aangepast waar nodig. De (circa 100) sekswerkplekken moeten goed worden geborgd in het EC. Het merendeel van de marktpartijen zegt de meeste kansen te zien op de locaties in Zuid, waarbij de Europaboulevard de voorkeur heeft boven De Groene Zoom (Europaboulevard is het meest genoemd als locatie die de meeste voorkeur heeft, Docklandsplot is het minst genoemd als voorkeurslocatie. Drie marktpartijen hebben geen voorkeur uitgesproken; wel is het grote belang van bereikbaarheid en inbedding in stedelijk weefsel benadrukt.
+ Zeer goede bereikbaarheid, zeer korte loopafstand tot OV-ingang. + Kansrijk naast RAI (bezoekersstromen), goed voor de anonimiteit van zowel sekswerkers als bezoekers. - Kavel is krap, weinig flexibiliteit voor het ontwerp (driehoekvorm). - Risico op onveilige situaties en het 'wegstoppen" van sekswerkers (ingeklemd tussen hotel, talud, RAI).
4
Genoemde plus- en minpunten Europaboulevard (Zuid)
+ +
Zeer goede bereikbaarheid en beeldbepalende plek. Mogelijkheid het gebouw als stand-alone in het water te zetten. Het is mogelijk om het gebouw van verschillende kanten te benaderen en zo een onveilige achterkant te vermijden. + Goede parkeervoorziening en relatief weinig woningen in de directe omgeving. + Veel ruimte op de kavel, kans voor veelzijdige exploitatie. + Zichtbaarheid vanaf de snelweg. + Mocht het EC hier niet slagen, kan er wat anders ontwikkeld worden (flexibiliteit). -
Genoemde plus- en minpunten Docklandsplot (Noord)
+ +
Deelname ontwikkeling EC
Zichtbaarheid van het EC is hier beperkt. Plek is meer een doorgaansroute dan een verblijfsplek. Lastig om leisure functies te creëren. Capaciteit parkeergarage door evenementen RAI.
Kan aanvoelen als onprettige oksel van de snelweg waar het EC is weggestopt. Weinig levendigheid in directe omgeving. Verkeersveiligheid voor voetgangers vanaf station en metro is een aandachtspunt. Capaciteit parkeergarage RAI bij evenementen. De locatie ligt verder van ov-haltes dan De Groene Zoom en is meer afgelegen en looproute nog niet optimaal. Gebied is in ontwikkeling, kansen voor een optimale integratie met het omliggende stedelijke weefsel door samenwerking met diverse culturele ondernemingen en horeca. De ontwikkeling van het EC kan wederzijdse versterkende werking hebben. Zowel cultureel, economisch als qua levendigheid voor de wijk. Positieve kanten qua destigmatisering en succesvolle exploitatie voor sekswerkers en exploitanten. Risico op onvoldoende klandizie door het gebrek aan vervoersmogelijkheden (te weinig pontjes, geen metro etc.). Een meerderheid ziet geen goede mogelijkheden tot aansluiting bij huidige (culturele) programmering. Sociale onveiligheid, vooral in de avonduren en buiten de weekenden. Slechte optie vanwege 'kwetsbare buurt’. Als het EC vervolgens niet slaagt heeft dit al wel een stempel op de buurt gedrukt. Lastige ontwikkeling vanwege strategie en monumentale panden. Nabijheid woningen. De meeste marktpartijen geven aan een rol te willen spelen in de ontwikkeling van het EC, het merendeel in samenwerking met andere partijen.
Een aantal marktpartijen benadrukt dat het belangrijk is om een goed beeld te hebben over hoe het EC gaat functioneren. Zij geven aan geen
5
ervaring te hebben met de combinatie van functies zoals beschreven in het programma van eisen waaronder met name het sekswerk. Deze partijen willen in een volgende fase graag gezamenlijk met andere partijen uitwerking geven aan het programma van eisen/concept van het EC. Het is wenselijk dat de gemeente een sterke positie inneemt om het EC een succes te maken. Dit kan zonder directe investering in het EC door bijvoorbeeld te investeren in de gebouwen/functies/activiteiten/openbare ruime rondom het EC.
6
1 Inleiding
In dit document vindt u het verslag van de marktconsultatie drie voorkeurslocaties Erotisch Centrum Amsterdam. Met dit verslag wordt inzichtelijk gemaakt wat de belangrijkste uitkomsten vanuit de marktconsultatie zijn. De Marktconsultatie drie voorkeurslocaties Erotisch Centrum kent de volgende doelen: -
het toetsen van de drie voorkeurslocaties; het toetsen van het voorlopig programma van eisen voor het EC; inzicht verschaffen in de voorwaarden en condities waaronder partijen willen ontwikkelen, kansen en risico’s die marktpartijen zien; het peilen van de interesse bij de markt in de ontwikkeling van het EC op een van de drie voorkeurslocaties.
De uitkomst van deze marktconsultatie wordt als input meegegeven aan het college en de raad ten behoeve van de besluitvorming over de definitieve locatie voor de ontwikkeling van het Erotisch Centrum (eind 2023).
1.1 Aanleiding marktconsultatie De gemeente Amsterdam verkent de mogelijkheid van de ontwikkeling van een Erotisch Centrum (EC) buiten het centrum van Amsterdam met circa 100 hoogwaardige werkplekken voor sekswerk (inpandige raamwerkplekken en werkplekken voor sekswerkers die op andere wijze werven), met (beperkte) horeca (kwaliteitshoreca voor een divers publiek), entertainment en cultuur. Daarbij gelden drie vaste doelstellingen: verbetering positie sekswerkers (waarbij autonomie, veiligheid, gezondheid en economische positie voorop staan), tegengaan ondermijning en verminderen overlast door drukte Wallen. De gemeente wil een wezenlijke vermindering van het aantal ramen op de Wallen door een deel van de ramen op de Wallen te sluiten en nieuwe werkplekken te realiseren in een EC elders. Op 14 februari 2023 heeft de gemeente drie voorkeurslocaties aangewezen voor het Erotisch Centrum (in willekeurige volgorde): • De Groene Zoom (Zuid) • Europaboulevard (Zuid) • Docklandsplot NDSM-werf Oost (Noord) In de raadsbrief Uitkomsten locatieonderzoek Erotisch Centrum (14 februari 2023) geeft het college een toelichting op de uitkomsten van het locatieonderzoek en de afweging om tot de drie voorkeurslocaties te komen. De stadsdelen Noord en Zuid zijn na publicatie van de voorkeurslocaties om advies gevraagd over de locatie(s) in hun stadsdeel.
Daarnaast consulteert de gemeente de markt via deze Marktconsultatie drie voorkeurslocaties Erotisch Centrum. De
7
marktconsultatie vormt samen met de stadsdeeladviezen input voor de besluitvorming over de definitieve locatie voor het Erotisch Centrum (eind 2023).
1.2 Opzet marktconsultatie Op 21 juni 2023 is de marktconsultatie drie voorkeurslocaties Erotisch Centrum Amsterdam gepubliceerd op TenderNed. De marktconsultatie heeft plaatsgevonden in twee stappen: een algemeen schriftelijke consultatie aan de hand van een vragenlijst en individuele gesprekken met marktpartijen voor een mondelinge toelichting op de schriftelijke deelname. De gemeente heeft 13 ingevulde vragenlijsten ontvangen in de periode 22 augustus 2023 tot en met 14 september 2023 en in de periode tot en met 10 oktober 2023 met alle marktpartijen individuele gesprekken gevoerd. Daarnaast zijn er gesprekken (mede) over de marktconsultatie gevoerd met een brede groep culturele/ queer community ondernemers en ondernemers uit het maatschappelijke zorgveld.
8
2 Uitkomsten marktconsultatie
De schriftelijke en mondelinge consultatie heeft informatie opgeleverd over de verschillende thema’s (o.a. programma van eisen, voorkeurslocaties en interesse deelname ontwikkeling). Dit verslag gaat per thema in op de vragen uit de vragenlijst. Om anonimiteit van de marktpartijen te garanderen is er geen informatie opgenomen die herleidbaar is tot de marktpartij. Daarnaast is er ook geen commercieel gevoelige informatie in het verslag opgenomen. De informatie wordt op hoofdlijnen weergegeven.
2.1 Algemeen Vraag 1 Wat is uw achtergrond/bedrijfsactiviteit? En welke ervaring heeft u in de ontwikkeling, financiering dan wel exploitatie van leisure vastgoed, cultureel en/of maatschappelijk vastgoed, of specifiek vastgoed van sekswerk locaties? Vraag 2 Bent u actief of betrokken in de directe omgeving van een of meerdere van de drie locaties en zo ja op welke manier?
Er hebben in totaal 13 marktpartijen een ingevulde vragenlijst ingediend, te weten - 1 exploitant van raamprostitutie; - 3 project-/gebiedsontwikkelaars; - 3 stedenbouwkundig/architectenbureaus; - 2 ontwikkelaars/ondernemers van cultureel en maatschappelijk vastgoed; - 2 ondernemers uit de queer community ; - 1 organisatie van sekswerkers; - 1 investeerder. Vier marktpartijen zijn in meer of mindere mate actief rondom (een van) de voorkeurlocaties als architect of projectontwikkelaar. Daarnaast is over het EC mede in het kader van de marktconsultatie gesproken met (een organisatie van) sekswerkers, maatschappelijke partners en met een brede groep van ondernemers uit de culturele/queer ondernemers community. De informatie uit die gesprekken is ook opgenomen in dit verslag.
9
2.2 Programma van Eisen
Vraag 3 a. Wat vindt u van de combinatie van de voorgestelde functies (sekswerkplekken, horecafuncties, educatief/cultureel/maatschappelijke functies)? b. In hoeverre ziet u mogelijkheden voor de gecombineerde exploitatie van de voorgenoemden functies onder a? (Sekswerkplekken en niet-seksfuncties) c. Wat vindt u van de zes leidende principes voor de bouwvolumes (1. Scheiding publieke functies3 en sekswerkplekken, 2. Elke verdieping een publieke functie in het publieke deel, 3. Frontstage en backstage opzet, 4. Verschillende manieren van beveiliging gebouw, 5. Scheiding verschillende groepen sekswerkers4, 6. Verdiepingen verbonden via vides met trappen?
Combinatie voorgestelde functies Alle marktpartijen onderschrijven het belang van de combinatie van functies zoals gepresenteerd in het programma van eisen (pve). De mix aan functies is belangrijk om een divers publiek aan te trekken. Hierbij wordt als voorwaarde gesteld dat het stedenbouwkundig goed inpasbaar is met een juiste opbouw van het gebouw. De meningen lopen wel uiteen hoeveel functies gecombineerd zouden moeten worden (zie ook hierna over de mogelijkheden tot gecombineerde exploitatie). De marktpartijen vinden horeca een belangrijk onderdeel van het EC. De aanwezigheid van horeca zorgt voor een bepaalde mate van anonimiteit voor de klanten van sekswerkers. Er is een sterke afhankelijkheid tussen de aanwezigheid van horecafuncties en het succes van de sekswerkplekken. Een marktpartij vindt een volwaardige horecabeleving juist essentieel als je met de ontwikkeling van het EC de overlast op de Wallen wil beperken. Door het toevoegen van horeca heeft het EC een grotere aantrekkingskracht wat gunstig is voor het businessmodel. Een marktpartij vindt horeca van dusdanig groot belang voor de exploitatie van de sekswerkplekken dat het belangrijk is dat de horeca dezelfde openingstijden heeft als de sekswerkplekken. De marktpartij stelt voor om voor de horeca een minimale sluitingstijd te hanteren. Over het type horeca verschillen de marktpartijen van mening.
De toeristenhoreca zoals die er op de Wallen is, is volgens de exploitant van sekswerk gunstig voor de klandizie. De ‘hoogwaardiger horeca (in de zin van: niet gericht op massatoerisme maar op een mix van bezoekers die ook voor andere functies en waarden in het EC komen) waar nu op wordt ingezet heeft het risico dat het drempelverhogend is voor de “Wallenbezoekers”. Andere partijen vinden de hoogwaardige horeca belangrijk voor de aantrekkingskracht van het centrum en de verblijfsduur van de gasten. Meerdere marktpartijen benoemen de innovatiekansen binnen het EC voor het sekswerk. Een adequaat boekingssysteem is genoemd, evenals cashloos betalen. Dit laatste bevordert de veiligheid van sekswerkers, die vaak na sluitingstijd met veel cash op zak naar huis gaan.
10
Over de stapeling van functies zegt een aantal partijen dat een grotere voetprint met minder bouwlagen de voorkeur verdient boven een 5-7 laags gebouw. Dit vraagt dan wel om meer ruimte op de kavel. Een aantal marktpartijen geeft aan dat het EC interessante werkplekken kan bieden voor verschillende groepen (in het bijzonder degenen die nu niet in het vergunde terecht kunnen). Een aantal marktpartijen geeft aan dat het belangrijk is meerdere ingangen in het gebouw te realiseren. Mogelijkheden voor gecombineerde exploitatie Het merendeel van de marktpartijen vindt de combinatie van functies goed exploiteerbaar. Een paar marktpartijen noemen dat ook seksgerelateerde functies een prominente plek in het centrum moeten krijgen (bijvoorbeeld een sauna); dat is van belang voor de brede LHBTQ+ gemeenschap. Ook is gewezen op het belang van kwaliteit-horeca passend bij de functie en de doelgroep. Een enkeling geeft aan dat juist de ‘minder hoogwaardige’ horeca klanten van sekswerkers aantrekt. Focus op culturele programmering Over de aansluiting met culturele functies zijn de marktpartijen verdeeld. Een groot aantal ziet hiervan de meerwaarde. Anderen zien deze niet, of benadrukt dat de balans niet mag uitslaan in het nadeel van de sekswerkplekken. Erotiek heeft meerdere aspecten en is volgens een marktpartij niet alleen te beperken tot de sekswerkplekken in het EC.
Een marktpartij vindt dat de combinatie met culturele/educatieve programmering mooi klinkt maar geen directe toegevoegde waarde heeft omdat dergelijke programmering een hele andere doelgroep aantrekt dan de doelgroep(klanten) van de sekswerkers. Een marktpartij stelt voor de buitenschil van het EC open te stellen voor andere (culturele/sociale) activiteiten die maatschappelijk draagvlak hebben. Er zijn verschillende voorstellen gedaan voor culturele functies zoals bioscopen, (mini) theaters, exposities, fotostudio’s, dansvoorstellingen, ateliers, debat. Ook de verbinding met gezondheid en wellness wordt door twee marktpartijen genoemd en kansrijk geacht. Beperking van de horeca In de marktconsultatie is gevraagd wat de effecten zouden zijn van een ‘versmalling’ van het EC in de zin van: minder horeca c.q. horeca meer verknoopt met de andere culturele/queer functies, meer nadruk op culturele functies. Een aantal marktpartijen geeft aan dat zo’n aanpassing van de functiemix van het EC niet te ver moet gaan. Het is noodzakelijk dat het EC voldoende publiek trekt voor een rendabele businesscase. 1,5 mln. bezoekers per jaar is 4000 bezoekers per dag. De geconsulteerden geven aan dat het belangrijk is dit aantal in perspectief te zetten en niet zonder onderbouwing als ‘massaal’ te bestempelen.
In het locatieonderzoek voor het Erotisch Centrum wordt het vergelijk gemaakt met Pathé Arena, die ook 1,5 miljoen bezoekers trekt per jaar, voornamelijk in de avonduren en in de weekenden.
11
2.3 Voorkeurslocaties
Vraag 4 Kunt u aangeven welke locatie uw voorkeur heeft, door middel van een rangschikking en kunt u aangeven waarom?
Het merendeel van de marktpartijen zegt de meeste kansen te zien op de locaties in Zuid (Europaboulevard is meest genoemd als locatie die de meeste voorkeur heeft Docklandsplot minst genoemd als voorkeurslocatie. Drie marktpartijen hadden geen voorkeur. Dit maakt de top 3 van locaties op basis van de antwoorden van de marktpartijen: 1. Europaboulevard 2. De Groene Zoom 3. Docklandsplot Algemene onderbouwing door marktpartijen: De meeste marktpartijen vinden de locaties in Zuid stedenbouwkundig het meest geschikt. Vanwege de meeste ruimte op het kavel Europaboulevard is een goede ontwikkeling van functies/exploitatie mogelijk. Ook in het kader van de bereikbaarheid worden de locaties in Zuid beter beoordeeld. Belangrijk is ook het feit dat de locaties niet direct in een woonwijk gelegen zijn. Met name de Europaboulevard wordt als positief beoordeeld. De Groene Zoom wordt door enkele marktpartijen genoemd als (vergelijkenderwijs) beste optie vanwege de nabijheid tot het openbaar vervoer en het congrescentrum. De locatie in Noord wordt vaak gezien als minder geschikt vanwege het gebrek aan voldoende en kwalitatief hoogwaardige vervoersmiddelen. Ook de (sociale) onveiligheid wordt genoemd. De beperkte bereikbaarheid heeft veel invloed op de klandizie en daardoor ook op de businesscase.
De partij die Docklandsplot als voorkeurslocatie opgeeft ziet vooral de verbinding met de aanwezige culturele functies en horeca als een pre. In de aankomende paragrafen wordt de beoordeling van de verschillende locaties door de marktpartijen gedetailleerder weergegeven.
12
Vraag 5 Het programma van eisen op de locatie a. Wat vindt u van het voorgestelde bouwvolumes (5 of 7 lagen)? Welke voor- en nadelen ziet u per 5 lagen of 7 lagen? b. De gemeente wil, om bezoekersaantallen te verminderen, de horeca beperken en zoveel mogelijk combineren met culturele programmering. I. Hoe zou u de beperking van de horeca vormgeven? II. Wat vindt u van de combinatie met de culturele programmering en welke mogelijkheden ziet u voor deze combinatie? III. Voor welk type horeca ziet u kansen en waarom? IV. Heeft u suggesties voor beperking van de horeca? c. Hoe denkt u de bezoekersstromen te reguleren om overlast te beperken? d. In hoeverre vindt u het PvE met beperkte horecafuncties, zoveel mogelijk gecombineerd met culturele programmering aansluiten op de locatie (zowel ruimtelijk als programmatisch) en wat vindt u van de exploiteerbaarheid hiervan
De meeste partijen zien een meerlaags gebouw voor zich. Een aantal marktpartijen vindt een grotere footprint met 1 of 2 lagen daarboven meer geschikt vanwege het contact met het maaiveld. Dit vraagt wel om een groter kavel. Over de beperking van de horeca zijn weinig ideeën geuit. Horeca wordt door de meeste respondenten beschouwd als een randvoorwaarden voor een goede exploitatie. Regulering van bezoekersstromen: belangrijk om zo dicht mogelijk bij het openbaar vervoer te zitten om te voorkomen dat mensen door de buurt gaan zwerven. Het EC zelf moet voorzien in voldoende entertainment, zoals horeca om mensen binnen vast te houden. Het vervolg van de vragenlijst gaat over de plus- en minpunten en de kansen en risico’s op de drie locaties:
2.3.1 De Groene Zoom, stadsdeel Zuid Minder bouwlagen meer contact op maaiveld is beter Pluspunten + Ligt tussen metro/trein station RAI en metrostation Europaboulevard en daardoor het beste bereikbaar. Zeer dicht bij OV-uitgangen gelegen, minder bezoekersstromen door het gebied. + Ten opzichte van de Europaboulevard ligt de locatie meer in de bebouwde omgeving (betere sfeer).
13
+
Kansrijk omdat de RAI een groot aantal bezoekers trekt. De bezoekers en sekswerkers voor het EC zullen daardoor opgaan in de menigte (anonimiteit bezoekers en sekswerkers), wat voor minder/geen overlast zal zorgen op buurtniveau. Klandizie vanuit congresgangers.
Minpunten - Kavel is krap en biedt weinig flexibiliteit voor het ontwerp (driehoekvorm). - Risico op onveilige situaties en het 'wegstoppen" van sekswerkers. Het talud van de Zuidas geeft geen overzicht en is een blinde kant van het gebouw. De perceelgrens aan de zijde van de Rai deelt de toegang naar de parkeergarage. Er zal op dat stuk veel verkeer zijn. Gevaarlijk en onoverzichtelijk. - Ingeklemd tussen de parkeergarage, snelweg en nhow hotel. Het is lastig om hier leisure. functies te creëren. Zichtbaarheid van het EC is hier beperkt. Plek is meer een doorgaansroute dan een verblijfsplek. - Doordat er regelmatig evenementen zijn zal de parkeergarage van de RAI vaak vol zitten. - Omdat de locatie dichtbij bij de woningen zit (ten opzichte van de Europaboulevard) heb je meer last van weerstand.
2.3.2 Europaboulevard, stadsdeel Zuid Pluspunten + Zeer goede bereikbaarheid en beeldbepalende plek. + De locatie maakt het mogelijk het gebouw als een stand-alone in het water te zetten. Het is mogelijk om het gebouw van verschillende kanten te benaderen en zo een onveilige achterkant te vermijden. + Goede parkeervoorziening en relatief weinig woningen in de directe omgeving. + Veel ruimte op de kavel, kans voor veelzijdige exploitatie. + Zichtbaarheid vanaf de snelweg. Minpunten - De locatie Europaboulevard kan aanvoelen als een onprettige oksel van de snelweg waar het EC is weggestopt. Verkeersveiligheid voor voetgangers vanaf station en metro is een aandachtspunt. - Doordat er regelmatig evenementen zijn zal de parkeergarage van de RAI vaak vol zitten. - De locatie ligt verder van ov-haltes dan De Groene Zoom en is meer afgelegen. - Niet optimaal bereikbaar voor voetgangers (looproute). - Te weinig levendigheid in directe omgeving. De locatie Europaboulevard is als zelfstandige locatie te ontwikkelen. Dit heeft volgens de marktpartijen voor- en nadelen. Volgens een marktpartij zal het culturele programma van het EC op deze locatie zelf publiek aan moeten trekken en zal derhalve moeilijk een verrijking kunnen vormen op het sekswerk programma. De locatie is afgelegen en dat maakt dat het monofunctioneel wordt voor culturele functies.
Het is ook een gebied waar niet zo snel aansluiting is op culturele programmering. Een andere marktpartij vindt het juist een pluspunt dat de locatie op zichzelf staat en een eigen profiel kan ontwikkelen. En mocht het EC op deze locatie niet slagen, dan heeft het geen grote stempel op de omgeving gedrukt, zoals dat wel het geval zou zijn bij de andere twee locaties, De Groene Zoom en het Docklandsplot.
14
2.3.3 Docklandsplot, stadsdeel Noord Pluspunten + Er is één partij die aangeeft dat Docklandsplot de meeste kansen biedt voor een optimale integratie met het omliggende stedelijke weefsel omdat dit gebied van de stad nog in ontwikkeling is. + Kansen voor samenwerking met diverse culturele ondernemingen en horeca. + De ontwikkeling van het EC op deze locatie kan een wederzijdse versterkende werking hebben. Zowel cultureel, economisch als qua levendigheid voor de wijk en qua destigmatisering en succesvolle exploitatie voor sekswerkers en exploitanten. Minpunten - Door het gebrek aan vervoersmogelijkheden (te weinig pontjes, geen metro etc.) wordt er onvoldoende klandizie verwacht. - Sociale onveiligheid, vooral in de avonduren en buiten de weekenden. - Slechte optie vanwege meest 'kwetsbare buurt’. - Lastige ontwikkeling vanwege strategie en monumentale panden. - NDSM is zich aan het ontwikkelen en daardoor is het een kwetsbare locatie als het mis gaat “Om te kunnen lukken moet het ook kunnen mislukken”
2.4 Randvoorwaarden en condities
Vraag Randvoorwaarden en condities a. Wat zijn volgens u de minimale randvoorwaarden en condities (bijvoorbeeld
kwaliteit openbare ruimte, bereikbaarheid, parkeren, sociale veiligheid) om op deze plek het EC te ontwikkelen? b. Als u negatieve impact verwacht, aan welke randvoorwaarden moet volgens u worden voldaan om die impact beheersbaar te houden? Welke oplossingen/maatregelen ziet u?
De volgende randvoorwaarden en condities zijn genoemd: - Ligging nabij openbaar vervoer - Taxistandplaats - Sociale veiligheid op de locatie
15
2.5 Interesse deelname ontwikkeling EC
Vraag 20 Deelname aan ontwikkeling Erotisch Centrum a. Bent u bereid om deel te nemen aan de ontwikkeling van het EC op één of meerdere locaties? b. Zo ja, op welke locatie(s) en waarom? c. En zo ja, in welke rol? Op dit moment heeft de gemeente het idee dat vanwege het belang van de exploitatie van het sekswerk een combinatie van partijen (in ieder geval
ontwikkelaar en exploitant) gewenst is. De meeste marktpartijen hebben aangegeven een rol te willen spelen in de ontwikkeling van het EC, het merendeel in samenwerking met andere partijen. Meerdere marktpartijen vinden dat er vanuit de gemeente ook een investering moet zijn (bijvoorbeeld impuls op de bereikbaarheid). De gemeente moet waarde hechten aan het EC en dit moet voor de markt zichtbaar zijn. De gemeente moet laten zien te willen investeren in randzaken die invloed hebben op het functioneren van het EC. Denk hierbij aan de inrichting van de openbare ruimte en de toegankelijkheid. Dit is voor de ontwikkelaar ook van toegevoegde waarde. Meerdere marktpartijen geven aan dat het lastig is om voor het EC bij banken aan te kloppen voor financiering. Het is daarom goed als banken, gemeente en ontwikkelaar samenwerken. Een aantal marktpartijen benoemt: een multi tenant gebouw is lastig. Alle functies zijn ook afhankelijk van elkaar (bij welke huurder/functies kan je aankloppen als het te druk wordt i.v.m. de veiligheid? Sekswerkers, club, kroeg?). Je kan beter sturen met 1 verantwoordelijke partij. De investeerder geeft aan mogelijkheden te zien voor gedeeltelijke financiering samen met een andere investeerder. Eén marktpartij vindt dat de gemeente zelf het EC moet ontwikkelen en exploiteren.
Samenwerking en matching Marktpartijen geven aan dat niet alle kennis in huis is om het EC te ontwikkelen. De meeste marktpartijen staan open voor een matchmaking gesprek ten behoeve van verdere ontwikkeling EC. Risico’s Een marktpartij geeft aan dat partijen die bezig zijn met vastgoed dan al snel in de spotlight staan van de banken. Als je als partij de prostitutiebranche raakt dan sta je al helemaal in de spotlight. Dit kan mogelijk negatief effect hebben op andere projecten. Enkele marktpartijen geven het belang aan van een flexibel gebouw. Niet alleen qua opzet maar ook qua vergunning. Als het niet werkt met de sekswerkplekken wil je het bijvoorbeeld makkelijk
16
kunnen ombouwen naar hotelkamers. Door het gebouw flexibel te maken haal je het risico voor een businesscase iets naar beneden. Tegelijkertijd wordt benadrukt dat het van groot belang is functies zoals sekswerkplekken en culturele functies goed langjarig te borgen contractueel/bestemmingsplannen. Als het EC niet werkt heb je een exit strategie nodig. Hoe een exit strategie eruit kan zien is nog onduidelijk. Een marktpartij geeft aan dat voor de exploitatie/ financiering goede kasstromen van belang zijn. Over het algemeen zijn deze laag bij functies als cultuur (bv musea). Daar moet vaak geld bij. Vraag 22 Tenslotte Wilt u ons nog iets meegeven in het kader van deze marktconsultatie over de ontwikkeling van het Erotisch Centrum?
-
1 partij vraagt waarom de Wallen niet zijn meegenomen in de consultatie, ter vergelijk met de nieuwe locaties.
-
1 partij stelt: Het afbreukrisico van de ontwikkeling van het EC is enorm; kan de gemeente het geld niet beter investeren in de Wallen.
-
Een aantal marktpartijen benadrukt dat de ontwikkeling van het EC niet moet leiden tot een vermindering van werkplekken op de Wallen zodanig dat daar nog meer concurrentie ontstaat.
-
Een aantal marktpartijen heeft zorgen over de houding vanuit de buurten van de locaties en vreest dat het stigma rondom sekswerk verder wordt vergroot. Een andere marktpartij geeft aan door alle commotie juist meer gemotiveerd te zijn om van het EC een succes te maken.
-
Een aantal marktpartijen heeft zorgen dat de sekswerkplekken uit een EC verdwijnen op de lange duur.
-
Zorgen om betaalbare werkplekken voor de sekswerkers als de markt ontwikkelt; de huren mogen niet hoger zijn dan op de Wallen.
-
Realistische doorlooptijd en termijn is belangrijk.
-
Het merendeel van de marktpartijen vindt dat invulling van de functies in het EC verder uitgewerkt moet worden voordat de definitieve locatie in de markt wordt gezet middels een tender. De uitwerking van de visie kan gezamenlijk met de gemeente en verschillende marktpartijen.
-
Kijk of er ruimte is voor de clubscene zoals in Berlijn; een underground club zou een toevoeging kunnen zijn in het EC.
17
18