Bijlage_4_Scenario’s_funderingsaanpak_Amsterdam_AvecodeBondt.pdf

Scenario's voor een funderingsaanpak Gemeente Amsterdam

datum projectnummer

20 augustus 2024 241771

Rapport

Aveco de Bondt BV Holten - Amstelveen - Breda - Eindhoven - Nieuwegein Postbus 64, 7450 AB Holten T +31 88 004 82 12 info@avecodebondt.nl avecodebondt.nl

Scenario's voor een funderingsaanpak Gemeente Amsterdam 1projectleider

Opstellen funderingsscenario's gemeente Amsterdam 241771 Wouter Kooijman MSc

opdrachtgever

Gemeente Amsterdam

contactpersoon

Dhr. E. Meeuwissen

project projectnummer

auteur

Dr. Lieselotte Tolk, drs. ing. Cedrick Gijsbertsen, drs. ing. Maarten Kuiper

paraaf

Digitaal in kwaliteitssysteem Wouter Kooijman MSc

gecontroleerd

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Introductie Aanleiding en doelstelling Landelijke ontwikkelingen De Amsterdamse aanpak Leeswijzer

1 1 1 3 3

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Scenario’s voor een Amsterdamse funderingsaanpak Scenario 1: Initiatief bij de eigenaar Scenario 2: Participatietraject en onderzoek rondom twee parken Scenario 3: Stadsbreed inzicht, gedifferentieerde subsidies en aanpak in probleemgebieden. Scenario 3+: Subsidie voor funderingsherstel

4 4 5 6 7

3 3.1

Kosten Kosten per scenario

9 9

4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 4.6

Nadere toelichting keuze-assen Waar ga je aan de slag - locatie? Reactief: bij meldingen Reactief: agendering door derden / andere overheden Proactief: aandachtsgebieden bepalen en verfijnen Proactief: monitoren en signaleren (in aandachtsgebieden) Hele stad: informatieverstrekking Wie wordt ondersteund – differentiëren? Niet gedifferentieerd Gedifferentieerd naar draagkracht Gedifferentieerd naar overige factoren Hoe ga je aan de slag – informerende rol? Website (passief) Toegankelijke funderingsdatabase (passief) Aanspreekpunt (interactief) Hoe ga je aan de slag (rol) – in een gebiedsgerichte aanpak? Agenderen (informeren) Steekproefonderzoek (maatregel treffen: onderzoek) Begeleiden onderzoek en samenwerking Regie voeren op de uitvoering In beheer van de gemeente Preventief Financiering – bijdragen in onderzoek en herstel Lening voor onderzoek en/of herstel Funderingsonderzoek subsidiëren per pand / bouwblok Funderingsherstelplan subsidiëren per pand / bouwblok Funderingsherstel subsidiëren per pand / bouwblok Innovatie

11 13 13 13 13 14 15 16 16 16 17 17 17 17 17 18 18 18 19 19 19 19 20 20 20 21 21 21

5

Samenvattend conclusies en vervolg

23

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Kaart ouderdom van de bebouwing Amsterdam Kentallen kosten en aantallen Klimaatschadeschatter kosteninschatting

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

1

Introductie

1.1 Aanleiding en doelstelling Uit een onderzoek van Waternet blijkt dat een deel van houten paalfunderingen van gebouwen rondom het Vondelpark en Sarphatipark mogelijk droog staan als gevolg van een lage grondwaterstand. Als houten paalfunderingen langdurig droog staan, lopen gebouweigenaren risico op gebouwschade. Schade kan ook ontstaan bij bodemdalingen en gebouwen met ondiepe funderingen op klei of veen, of aantasting van funderingshout door bacteriën. Funderingsschade heeft een maatschappelijke, sociale en financiële impact. Dit rapport geeft de gemeente Amsterdam inzichten om haar bewoners te ondersteunen bij het aanpakken van funderingsproblemen en om de bijbehorende kosten voor de gemeente in kaart te brengen. Het aanpakken van funderingsproblemen is tenslotte een complexe en kostbare zaak. De gemeente streeft naar inzicht in verschillende scenario’s die gericht zijn op de ondersteuning van gebouweigenaren met een kwetsbare fundering. Elk scenario verhoogt het ambitieniveau en biedt aanvullende maatregelen. De gemeente heeft denkrichting opgesteld voor de uit te werken scenario’s. Hierbij denkt zij aan: 1) Vasthouden aan het huidige beleid. Initiatief ligt bij de eigenaar. 2) Start informatietraject rondom de parken en voer daarnaast onderzoek uit naar de feitelijke situatie van de fundering. De verantwoordelijkheid voor herstel blijft bij de eigenaar.

3) De gemeente gaat stadsbreed inzicht bieden in de problematiek en daar waar problemen te verwachten zijn, ontwikkelt de gemeente een toegespitste aanpak. 3+) Subsidie voor funderingsherstel. De verantwoordelijkheid voor herstel blijft bij de gebouweigenaar. De gemeente is op zoek naar een verdere uitwerking van deze scenario’s voor de bestuurlijke besluitvorming. Hierbij ligt de focus op het identificeren van funderingsproblematiek en het mogelijke funderingsherstel. Dit project is niet gericht op preventie van funderingsproblematiek, door bijvoorbeeld grondwateruitzakking tegen te gaan. Dit kan in een vervolg als aanvullend scenario worden toegevoegd. 1.2 Landelijke ontwikkelingen Het hoofdlijnenakkoord van de kabinetspartijen benadrukt dat er aandacht moet zijn voor de gevolgen van funderingsschade aan gebouwen. Maar het bevat nog geen concrete maatregelen of middelen voor het herstel van funderingsproblemen. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (RLI) heeft in april 2024 een advies uitgebracht over een nationale aanpak van de funderingsproblematiek. De ministers van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit (LNV) en Infrastructuur en Waterstaat (IenW) hebben dit verzocht vanwege de grote maatschappelijke, sociale en financiële impact van de toename van het aantal schadegevallen.

Honderdduizenden gebouwen verspreid over Nederland lopen risico op funderingsschade. De adviezen van het RLI gaan over de nationale aanpak, waarin ook een belangrijke rol voor het rijk wordt gezien. Het is echter nog niet zeker in hoeverre het rijk deze rol op zich gaat nemen. Vooruitlopend op een eventuele nationale aanpak bevat het advies een aantal aanbevelingen die een basis zouden kunnen vormen voor een Amsterdamse funderingsaanpak. De aanbevelingen van het RLI zijn samengevat in Box 1, waar relevant wordt hiernaar verwezen in de keuzes die de gemeente kan maken (in hoofdstuk 2). Door aan te sluiten bij de voorgestelde nationale funderingsaanpak kan de gemeente Amsterdam een voorbeeldfunctie vervullen. Bovendien kan dit uiteindelijk de aansluiting met andere gemeenten bevorderen om een gezamenlijke aanpak te ontwikkelen (bijvoorbeeld startend bij een gezamenlijk informatieloket).

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P1

Andere gemeenten zijn eveneens een funderingsaanpak aan het ontwikkelen, bijvoorbeeld de gemeente Rotterdam en de gemeente Zaanstad. Onderdelen van hun aanpak sluiten aan bij de scenario’s die de gemeente Amsterdam voor ogen heeft. Hier wordt onder andere naar verwezen in het kosten hoofdstuk.

Box 1: Aanbevelingen RLI nationale funderingsaanpak Voor een doeltreffende aanpak doet het RLI aanbevelingen over vijf sporen: 1. Beschikbaarheid van risico-informatie over funderingsschade verbeteren a. Maak met een openbare funderingsdatabase de kans op funderingsschade per gebouw inzichtelijk b. Stimuleer gebiedsgericht onderzoek naar de staat van funderingen c. Subsidieer funderingsonderzoek voor eigenaren d. Verplicht verkopers en verhuurders om bij verkoop of nieuwe huurovereenkomsten informatie te verstrekken over de kans op funderingsschade 2. Funderingsschade voorkomen a. Laat preventieplannen opstellen door centrale overheden b. Voorkom schade bij nieuwbouw 3. Maatschappelijke problemen voorkomen door ondersteuning en ontzorging a. Zorg voor een loket waar gebouweigenaren en bewoners terecht kunnen met vragen op het gebied van funderingsschade b. Versterk de positie van gemeenten om te komen tot een gebiedsgerichte aanpak van herstel van funderingsschade en gevolgschade i. Financiële rijksbijdrage voor het opstellen van gebiedsplannen ii. Opstellen van modelverordening voor de inzet van de aanschrijvingsbevoegdheid 4. Subsidie- en leenmogelijkheden creëren voor schade- en funderingsherstel a. Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige transparantie over funderingsrisico’s 70% subsidie voor het laten opstellen van een herstelplan b.

Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige transparantie over funderingsrisico’s 30% subsidie voor het herstellen van funderingsschade c. Zorg dat iedereen het bedrag kan lenen dat boven op het subsidiebedrag nodig is voor funderingsherstel (zo nodig met kwijtschelden van rentelasten en uitstel van aflossing) 5. Zorgen voor een gezamenlijke en krachtige uitvoering. a. Wijs een coördinerend minister aan voor de funderingsproblematiek b. Stel een Nationaal Coördinator Funderingsproblematiek aan die sturing geeft aan een interbestuurlijk programma funderingsproblematiek c. Introduceer certificering voor funderingsonderzoek en herstelplannen d. Bevorder opschaling en innovatie

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P2

1.3 De Amsterdamse aanpak De huidige aanpak is als volgt: • Funderingsloket: o Relatief basale informatie. • Funderingsbeleid: o Als bouwkundig gevaarlijk, dan is de eigenaar verplicht om te herstellen, gemeente houdt toezicht en handhaaft. o Indien de eigenaar kan aantonen dat de fundering van een pand slecht is, dan mag de fundering van een individueel pand worden vervangen. De voorkeur gaat ernaar uit om direct een volledig bouwblok aan te pakken, maar dit is niet verplicht. Indien niet is aangetoond dat de fundering slecht is, is het niet toegestaan om zonder de buren de fundering te vernieuwen. Hiermee kan namelijk extra schade ontstaan als de buurpanden wel verder zakken door bijvoorbeeld negatieve kleef. o Bij een voorgenomen kadastrale splitsing van een pand dient de pandeigenaar een funderingsonderzoek uit te laten voeren, om te bepalen of de draagkracht van de fundering voldoende is. • De Gemeente Amsterdam neemt niet deel aan het Landelijk Funderingsfonds, maar uit gesprekken met het Rijk lijkt deze ook landelijk dekking te krijgen. • Er zijn meetbouten verspreid over de stad aanwezig, waarmee de zakkingssnelheid van panden in beeld kan worden gebracht. Deze meetbouten zijn niet allemaal actief en er is geen vaste meetfrequentie die op de meetbouten wordt toegepast.

De gemeente Amsterdam heeft tijdens het gesprek van 18 juli 2024 aangegeven dat er momenteel bij toezicht en handhaving 1 à 2 personen en bij beleid ook 1 à 2 personen voor een beperkt deel bezig zijn met bestaande funderingen. Dit is in totaal minder dan 0,5 FTE. De huidige aanpak van gemeente Amsterdam is te kenmerken als reactief. Dit kan zijn in reactie op basis van meldingen die binnen komen van bewoners, of bijvoorbeeld door de agendering door andere overheden. De gemeente Amsterdam wil ook verkennen wat de mogelijkheden zijn om meer proactief met het funderingsvraagstuk om te gaan. Hierbij denkt de gemeente aan de volgende onderwerpen: • Risicogebieden in beeld brengen; • Ongelijk investeren voor gelijke kansen; • Actieve communicatie en/of regie voeren; • Mogelijkheden om bewoners financieel te ondersteunen bij funderingsonderzoek en/of -herstel. 1.4 Leeswijzer Dit rapport is als volgt opgebouwd: ➢ In hoofdstuk 2 staan vier scenario’s voor een Amsterdamse funderingsaanpak beschreven. De scenario’s sluiten aan op de denkrichting die de gemeente Amsterdam op dit moment voor ogen heeft. ➢ Per scenario is een indicatie van de kosten berekend, zie hoofdstuk 3. Om tot een, voor de gemeente Amsterdam realistische kostenraming te kunnen komen, zijn de scenario’s op hoofdlijn vormgegeven.

Hiervoor zijn per scenario verschillende keuzes gemaakt over het ‘waar, wie en hoe’ met betrekking tot de ondersteuning van gebouweigenaren met een kwetsbare fundering. Deze keuzes vormen de basis voor de kentallen die ten grondslag liggen aan de kostenramingen voor de verschillende scenario’s. ➢ Om invulling te geven aan de scenario’s kunnen desgewenst ook nuance-verschillen worden aangebracht. In hoofdstuk 4 staat een uitgebreid palet hiervoor beschreven. Om het totale pakket overzichtelijk te houden, is er gekozen voor een indeling in vijf zogenaamde ‘keuze-assen’. ➢ Tot slot geven we in hoofdstuk 5 een korte conclusie en advies voor vervolg.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P3

2

Scenario’s voor een Amsterdamse funderingsaanpak

Aansluitend op de denkrichting van de gemeente (zie paragraaf 1.1. Aanleiding en doelstelling) zijn de volgende scenario’s opgesteld: 1. Initiatief bij de eigenaar; 2. Participatietraject en onderzoek rondom twee parken (Vondelpark en Sarphatipark); 3. Stadsbreed inzicht, gedifferentieerde subsidies en aanpak in probleem gebieden; 3+ Subsidiëring van funderingsherstel. In dit hoofdstuk worden de scenario’s verder toegelicht, inclusief de geraamde kosten. De scenario’s zijn vormgegeven aan de hand van de basisvragen ‘waar, wie en hoe’. Hiervoor zijn zogenaamde ‘keuze-assen’ uitgewerkt, die in hoofdstuk 4 staan beschreven. De keuze-assen vormen een uitgebreid palet, dat bij een verdere uitwerking van de scenario’s desgewenst kan worden gebruikt om nuanceverschillen aan te brengen. 2.1

Scenario 1: Initiatief bij de eigenaar

Bij scenario 1 wordt vastgehouden aan het huidige beleid: het initiatief ligt bij de eigenaar. De gemeente handhaaft reactief op basis op van het funderingsbeleid. Aanvullend op de huidige aanpak wordt: ➢ Een lening mogelijk gemaakt voor eigenaren die niet terecht kunnen bij een bank. Hiervoor krijgt het Fonds Duurzaam Funderingsherstel landelijke dekking. ➢ Het funderingsloket met basale informatie doorontwikkeld. Tabel 1 laat het resultaat zien van de uitwerking op de keuze-assen (zie hoofdstuk 4). Daarnaast wordt per keuze-as een indicatie van het ambitieniveau weergegeven. In scenario 1 is de ambitie laag op vrijwel alle keuzeassen. Tabel 1 Overzicht uitwerking keuze-assen en een indicatie van de ambitie

Scenario 1 Keuze-as Waar: Locatiekeuze Wie wordt ondersteund Hoe: Rol - informerend Hoe: Rol - in gebiedsgerichte aanpak Hoe: Financiering Hoe: Innovatie om herstel te vereenvoudigen

Aanpak reactief bij meldingen niet gedifferentieerd website / funderingsloket (passief)

Ambitie

geen gebiedsgerichte aanpak lening geen innovatie

De voordelen van dit scenario zijn: ➢ de gemeente hoeft niet te investeren in funderingskennis en -capaciteit en er is nauwelijks extra budget of personele inzet nodig; ➢ degene die initiatief neemt, wordt geholpen. De verantwoordelijkheid ligt duidelijk bij de gebouweigenaar.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P4

De nadelen van dit scenario zijn: ➢ gebouweigenaren worden niet actief ondersteund om de fundering in goede orde te houden of te brengen, waardoor er een grotere kans is op verslechterende wooncondities bij een niet draagkrachtige groep; ➢ de gemeente breidt haar funderingsdatabase en -kennis niet uit, wat op termijn het risico voor grootschalige funderingsproblematiek vergroot; ➢ problemen worden vaak pas relatief laat gesignaleerd; ➢ partijen die wel ondersteuning nodig hebben kunnen, wanneer zij niet zelf aan de bel trekken, worden gemist; ➢ er is geen sprake van een buurtgerichte aanpak; alleen een pandgerichte aanpak is mogelijk. De geraamde kosten van dit scenario bedragen: eenmalig € 50.000 + € 110.000 (1 FTE) structureel jaarlijks (budgetraming, afgerond, exclusief BTW, prijspeil 2024). 2.2

Scenario 2: Participatietraject en onderzoek rondom twee parken

De gemeente start een informatie-/ participatietraject rondom twee parken; het Vondelpark en het Sarphatipark. Dit traject bestaat uit de volgende onderdelen: ➢ De gemeente laat steekproefsgewijs funderingsonderzoek uitvoeren, op locaties met een funderingsrisico. Het onderzoek wordt in overleg met de bewonersparticipatie uitgevoerd en gefinancierd door de gemeente. ➢ De gemeente subsidieert funderingsonderzoek (deels) als bewoners dit zelf uitvoeren. De gemeente begeleid het proces, zodat er gericht onderzoek voor bloksgewijs herstel wordt uitgevoerd. De verantwoordelijkheid voor herstel blijft bij de eigenaar. De gemeente handhaaft als uit onderzoek blijkt dat een fundering niet voldoet en een eigenaar niet overgaat tot herstel. Het funderingsloket wordt doorontwikkeld als aanspreekpunt, met capaciteit voor het stadsbreed beantwoorden van vragen. Tabel 2 laat het resultaat zien van de uitwerking op de keuze-assen. Daarnaast wordt per keuze-as een indicatie van het ambitieniveau weergegeven. In scenario 2 is de ambitie laag op vrijwel alle keuze-assen. Het accent ligt op een informerende rol, in een gebiedsgerichte aanpak (in een afgebakend gebied) met mogelijkheden voor financiering van onderzoek. Tabel 2 Overzicht resultaat uitwerking keuze-assen en een indicatie van de ambitie

Scenario 2 Keuze-as Waar: Locatiekeuze Wie wordt ondersteund Hoe: Rol - informerend Hoe: Rol - in gebiedsgerichte aanpak Hoe: Financiering Hoe: Innovatie om herstel te vereenvoudigen

datum referentie

Aanpak reactief: agendering door derden , reactief bij meldingen niet gedifferentieerd funderingsloket en aanspreekpunt

Ambitie

steekproefonderzoek en begeleiden lening, funderingsonderzoek deels financieren geen innovatie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P5

De voordelen van dit scenario zijn: ➢ de investering van de gemeente in funderingskennis en -capaciteit vindt gebiedsgericht en dus afgebakend plaats, waardoor er relatief weinig extra budget nodig is; ➢ de gemeente doet ervaring op met de funderingsondersteuning van gebouweigenaren, in risicovolle gebieden. Van hieruit kan eventueel opgeschaald worden; ➢ ook krijgt de gemeente via funderingsonderzoek meer kennis van de risico’s; ➢ voor de hele stad worden gebouweigenaren meer dan nu geholpen en attent gemaakt op funderingsrisico’s via een algemene beantwoording van vragen; ➢ door vele panden in één proces te onderzoeken (grootschalig funderingsonderzoek) kan op kosten worden bespaard. Daarnaast komt het de kwaliteit van het onderzoek ten goede; De nadelen van dit scenario zijn: ➢ pandeigenaren buiten de aandachtsgebieden worden in algemene zin bewust gemaakt. Zij worden in mindere mate geactiveerd om onderzoek te doen en de fundering, daar waar nodig, te verbeteren; ➢ de gemeente breidt haar funderingsdatabase en -kennis niet uit, buiten de nu bekende aandachtsgebieden, wat op termijn het risico voor grootschalige funderingsproblematiek vergroot. De geraamde kosten van dit scenario bedragen: € 1,9 miljoen (inclusief 2,25 FTE) verspreid over 4 jaar en € 110.000 (1 FTE) structureel jaarlijks (budgetraming, afgerond, exclusief BTW, prijspeil 2024).

De grootste, onzekere kostenpost is die van subsidie voor funderingsonderzoek (€4,2 ton verspreid over 4 jaar). Uitgegaan is van een subsidie van 50% van de onderzoekskosten en dat 5% van de woningeigenaren rondom de twee parken zich aanmeldt over een periode van 4 jaar. Als zich bijvoorbeeld 2,5% of 10% zou aanmelden, zouden de kosten respectievelijk € 2 ton lager of € 4 ton hoger zijn. 2.3

Scenario 3: Stadsbreed inzicht, gedifferentieerde subsidies en aanpak in probleemgebieden.

De gemeente gaat stadsbreed inzicht bieden in de funderingsproblematiek. Hiervoor worden risicoschattingen/ kaarten op adresniveau ontwikkeld op basis van verschillende databronnen. Deze risicoschattingen worden doorvertaald en gepresenteerd op wijkniveau. De informatie wordt ontsloten via het funderingsloket. Het funderingsloket wordt doorontwikkeld als aanspreekpunt, met capaciteit voor het stadsbreed beantwoorden van vragen. Daar waar problemen te verwachten zijn of bijvoorbeeld waar funderingsproblemen worden geagendeerd, ontwikkelt de gemeente een (participatie) aanpak. Hier geldt het uitgangspunt ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’. De gemeente selecteert de wijken waar uit de risicokaarten naar voren komt dat er op relatief grote schaal funderingsproblematiek kan worden verwacht. Daarbij geeft zij prioriteit aan minder draagkrachtige wijken op basis van socio-economische factoren (bijvoorbeeld toegang tot informatie en/of inkomen). In deze wijken start de gemeente een informatie- / participatietraject zoals beschreven in scenario 2. De gemeente zet tevens in op onderzoek, waarbij een innovatieprogramma wordt opgezet, met meerdere pilots ter verkenning van de mogelijkheden om de kosten van funderingsherstel te reduceren. Mogelijke thema’s voor innovatie staan beschreven in paragraaf 4.6.

In scenario 3 wordt gekozen voor een relatief hoge ambitie, op alle keuze-assen.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P6

Tabel 3 Overzicht resultaat uitwerking keuze-assen en een indicatie van de ambitie

Scenario 3 Keuze-as Waar: Locatiekeuze Wie wordt ondersteund Hoe: Rol - informerend Hoe: Rol - in gebiedsgerichte aanpak Hoe: Financiering Hoe: Innovatie om herstel te vereenvoudigen

Aanpak proactief: aandachtsgebieden bepalen gedifferentieerd naar draagkracht funderingsloket, -database en aanspreekpunt

Ambitie

begeleiden lening, funderingsonderzoek deels financieren (niet voor funderingsherstel) pilots

De voordelen van dit scenario zijn: ➢ gebouweigenaren worden actief ondersteund om meer kennis over de fundering op te doen en actief geactiveerd om de fundering in goede orde te houden of te brengen. Verslechterende wooncondities bij een niet draagkrachtige groep worden daarmee beperkt (gelijke kansen); ➢ hotspots met mogelijke funderingsproblemen komen eerder in beeld; ➢ er worden bewuste keuzes gemaakt die passen bij de Amsterdamse Aanpak “ongelijk investeren voor gelijke kansen”; ➢ de gemeente breidt haar funderingsdatabase en -kennis uit, waardoor steeds meer automatisering mogelijk is en er minder inspanning nodig is; ➢ een buurtgerichte, samenhangende aanpak is mogelijk; ➢ door vele panden in één proces te onderzoeken (grootschalig funderingsonderzoek) kan op kosten worden bespaard. Daarnaast komt het de kwaliteit van het onderzoek ten goede. De nadelen van dit scenario zijn: ➢ de gemeente gaat investeren in funderingskennis en -capaciteit (voor kennisontwikkeling, maar ook bijvoorbeeld voor toezicht & handhavingsactie). Hiervoor is extra budget nodig; ➢ het is niet goed voorspelbaar hoeveel gebouweigenaren gebruik gaan maken van subsidie en ondersteuning bij funderingsonderzoek.

De geraamde kosten van dit scenario bedragen: € 10,1 miljoen (inclusief 5,5 FTE) verspreid over 10 jaar (aangenomen looptijd) en € 380.000 (inclusief 3,5 FTE) structureel jaarlijks (budgetraming, afgerond, exclusief BTW, prijspeil 2024). Een grote, onzekere, kostenpost is die van subsidie voor funderingsonderzoek (€2,3 miljoen over 10 jaar). Uitgegaan is van een subsidie van 50% van de onderzoekskosten en dat 5% van de woningeigenaren in risicobuurten zich aanmeldt over een periode van 10 jaar. Als zich bijvoorbeeld 2,5% of 10% zou aanmelden, zouden de kosten respectievelijk €1 miljoen lager of €2,3 miljoen hoger zijn. 2.4

Scenario 3+: Subsidie voor funderingsherstel

De gemeente onderzoekt of zij een deel van het funderingsherstel kan subsidiëren. Met als uitgangspunt: ongelijk investeren voor gelijke kansen. Dit zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat er wordt getoetst op de volgende onderdelen, bij een subsidieaanvraag voor funderingsherstel: - indien funderingsherstel kan worden gecombineerd met de aanleg van een kelder wordt de netto waardevermeerdering afgetrokken van de subsidie (of subsidie toespitsen op gebieden waar vanuit

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P7

-

Amsterdams beleid ‘Grondwaterneutraal bouwen’ geen waardevermeerdering door onderkeldering mogelijk is); indien de overwaarde (huidige WOZ waarde ten opzichten van aankoopwaarde) boven een bepaalde drempel komt wordt de mogelijke subsidie hiervoor gecorrigeerd; Inkomens- en vermogenstoets.

Scenario 3+ kan als aanvulling op scenario 3 worden toegevoegd en is voornamelijk bedoeld als voorbeeld waarbij subsidie wordt gegeven aan risicovolle panden die zijn gelegen in een gebied waar geen waardevermeerdering door onderkeldering mogelijk is. De voordelen van dit scenario zijn: ➢ de gemeente ondersteunt de gebouweigenaar niet alleen bij het krijgen van inzicht in de staat van zijn fundering, maar stimuleert ook om de fundering daadwerkelijk te verbeteren (de grootste kostenpost), daar waar nodig. De nadelen van dit scenario zijn: ➢ het is niet goed voorspelbaar hoeveel gebouweigenaren gebruik gaan maken van de subsidie en ondersteuning bij funderingsherstel. Een rekenvoorbeeld bij dit scenario is als volgt: als 30% subsidie wordt toegekend aan uiteindelijk 5% van oude, risicovolle gebouwen waar geen kelder gerealiseerd kan worden, bedragen de kosten circa € 10,3 miljoen (inclusief 1 FTE), over een periode van zeg 20 jaar (aangenomen looptijd).

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P8

3

Kosten

In dit hoofdstuk worden de kosten voor de verschillende scenario’s verder toegelicht. De kengetallen behorende bij de kostenraming zijn opgenomen in bijlage 2. 3.1

Kosten per scenario

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P9

Tabel 4 Kostenonderbouwing scenario's

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 10

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 11

4

Nadere toelichting keuze-assen

In dit hoofdstuk worden de keuze-assen toegelicht, die ten grondslag liggen aan de scenario’s uit hoofdstuk 2. De keuze-assen vormen een uitgebreid palet, dat bij een verdere uitwerking van de scenario’s desgewenst kan worden gebruikt om nuanceverschillen aan te brengen. In dit hoofdstuk komen de volgende assen aan bod, waarop de gemeente keuzes kan maken: • WAAR: Waar ga je aan de slag? • WIE: Draagkracht afhankelijk? • HOE: Welke rol vervult de gemeente? • HOE: Wie betaalt wat? • HOE: Innovatief? In onderstaande tabel is te zien welke onderdelen een plek hebben gekregen in de scenario’s, en welke onderdelen een toevoeging zijn die eventueel in een aanvullend scenario kunnen worden opgenomen. Tabel 5 Overzicht onderdelen per scenario

Keuze-assen Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 3+ Toevoeging Locatiekeuze – waar ga je aan de slag? Hele stad: informatieverstrekking Reactief: bij meldingen Reactief: agendering door derden / andere overheden Pro-actief: aandachtsgebieden bepalen Wie wordt ondersteund – differentiëren? Niet gedifferentieerd Gedifferentieerd naar draagkracht Gedifferentieerd naar overige factoren Rol – Hoe ga je aan de slag – informerend voor de hele stad? Website Toegankelijke funderingsdatabase Aanspreekpunt Rol – Hoe ga je aan de slag – in een gebiedsgerichte aanpak? Agenderen Steekproefonderzoek Begeleiden onderzoek en samenwerking Regie voeren op de uitvoering In beheer van de gemeente Preventief Financiering – bijdragen in onderzoek en herstel Lening voor onderzoek en/of herstel Funderingsonderzoek subsidiëren Funderingsherstelplan subsidiëren Funderingsherstel subsidiëren Innovatie Pilots

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 12

4.1

Waar ga je aan de slag - locatie?

De gemeente kan op meerdere manieren beslissen waar aan de slag te gaan. Zo kan zij zich bijvoorbeeld laten leiden door signaleringen die door anderen worden gedaan en daarbij reageren op urgentie die daardoor kan worden gecreëerd. Er kan ook een pro-actievere optie worden gekozen, waarbij de gemeente zelf aandachtsgebieden bepaalt vanuit een hotspot benadering. Daarnaast kan ook een benadering worden gekozen die voor de hele stad geldt. De opties worden hieronder verder toegelicht. 4.1.1

Reactief: bij meldingen

Toegepast op scenario’s 1, 2 en 3 De gemeente kan reageren op meldingen, bijvoorbeeld door bewoners of beheerders. In haar reactie op meldingen kan de gemeente onder andere informatie verstrekken en op de mogelijkheden wijzen die er zijn voor herstel en voor het verkrijgen van eventuele subsidies. Daarnaast kan de gemeente de melder eventueel verder ondersteunen (zie hoofdstuk 4.3 voor de mogelijkheden). Als er sprake is van veiligheidsrisico’s kan de gemeente ingrijpen. Dit ingrijpen kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door gebouweigenaren met een aanschrijving te verplichten om bepaalde (herstel)werkzaamheden aan een fundering te laten verrichten. Door alleen op meldingen te reageren worden problemen vaak laat gesignaleerd. Daarnaast worden mogelijk alleen pandeigenaren geholpen die zelf actief zijn en worden andere partijen gemist, die mogelijk ook ondersteuning nodig hebben. 4.1.2

Reactief: agendering door derden / andere overheden

Toegepast op scenario’s 2 en 3 Funderingsproblemen kunnen worden geagendeerd door andere partijen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de aanleiding voor deze studie; Waternet heeft de parkgebieden verder onderzocht. Hierbij zijn mogelijke funderingsproblemen aan het licht zijn gekomen en vervolgens geagendeerd. Ook andere partijen kunnen funderingsproblemen bij de gemeente agenderen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woningbouwcorporaties en (grote) VVE’s en organisaties ter behoud van monumenten. Ook dit is een reactieve benadering, waarbij de gemeenten reageert op signaleringen van derden. Deze benadering kan mogelijk wel een schaalvoordeel opleveren, ten opzichte van het reageren bij meldingen (zoals beschreven in 4.1.1.). Het betreft namelijk vaak partijen, met een belang in een groter aantal panden. Een grotere omvang kan aanleiding zijn om een gebiedsproces in te zetten in het geagendeerde gebied. Door voort te bouwen op de samenwerking met Waternet kunnen problemen tijdig worden gesignaleerd. Ook bij deze reactieve benadering geldt dat, in de gebieden die niet worden geagendeerd, partijen worden gemist die mogelijk ook ondersteuning nodig hebben. 4.1.3

Proactief: aandachtsgebieden bepalen en verfijnen

Toegepast op scenario 3 De gemeente kan ervoor kiezen om de aandachtsgebieden proactief nader in beeld te brengen. Bijvoorbeeld door bestaande funderingskaarten verder uit te bereiden, met funderingstypen en de mogelijke kwetsbaarheden van funderingen. Een dergelijke kaart kan op verschillende detailniveau’s worden vormgegeven

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 13

en in verschillende stappen worden opgesteld. Beschikbare informatie kan erin worden verwerkt, en ontbrekende informatie kan later worden aangevuld tot het gewenste detailniveau is bereikt. De gemeente kan op deze manier de hotspots met mogelijke funderingsproblematiek nader in beeld brengen. Dit geeft de gemeente inzicht in de problematiek. Het helpt de gemeente om een inschatting te maken van de hoeveelheid panden in de gemeente die kwetsbaar zijn voor funderingsschade. Daarnaast biedt het inzicht in de wijken die mogelijk kwetsbaar zijn voor funderingsproblematiek. De gemeente kan hiermee prioriteren en beslissen welke wijken zij extra aandacht wil geven. Opgemerkt wordt dat hier al deels invulling aan is of wordt gegeven door de gemeente en/of Waternet. De inspanning moet dan ook worden gezien als een uitbreiding op de reeds uitgevoerde risico-analyses.

Om de funderingstypen in beeld te brengen kan worden gedacht aan de volgende stappen: • Stap 1: op basis van ouderdom bebouwing (zie bijlage 1) en bodemsoort; • Stap 2: verfijning met ervaringen en bekende funderingsinformatie (onder andere de gegevens voor splitsingsvergunningen, en deelbare informatie van onderzoeksbureaus zoals Aveco de Bondt en Fugro); • Stap 3: verfijning met een aanvullende steekproef van archiefgegevens uit het bouwarchief; • Stap 4: continue / periodieke aanvulling met resultaten die uit funderingsonderzoeken beschikbaar komen. Om aanvullend de kwetsbaarheid funderingen nader in beeld te brengen kan worden gedacht aan de volgende stappen: • Grondwateranalyse om de kwetsbaarheid voor droogstand in beeld te brengen (reeds (deels) uitgevoerd); • Bodemdalings- en zettingsanalyse om de kwetsbaarheid voor verzakking in beeld te brengen. Het gaat hierbij enerzijds om panden die ondiep (zonder palen) zijn gefundeerd en anderzijds om negatieve kleef van paalfunderingen in beeld te brengen. Opgemerkt wordt dat Waternet voornemens is hier invulling aan te geven in het kader van integrale gebiedsanalyses. Het bepalen van de aandachtsgebieden kan de gemeente zelfstandig in eigen beheer / als opdrachtgever uitvoeren. De eerste stappen op dit pad zijn door de gemeente Amsterdam al genomen.

In deze studie is een kaart met de ouderdom van de bebouwing opgenomen om een eerste indruk te geven (bijlage 1) en er is al een eerste database beschikbaar met (onderbouwde inschattingen van) funderingsinformatie . Dit kan de basis vormen voor de verdere stappen om een funderingskaart op het gewenste detailniveau voor de gemeente op te stellen. 4.1.4

Proactief: monitoren en signaleren (in aandachtsgebieden)

Mogelijke aanvulling op scenario’s Aanvullend op de theoretische hotspots (zoals beschreven in 4.1.3), kan ook actief worden gemonitord om eventuele problemen tijdig te signaleren. Binnen de gemeente Amsterdam wordt hier al voor meerdere onderdelen invulling aan gegeven. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat problemen met houten paalfunderingen pas bovengronds zichtbaar worden als de fundering al in slechte staat is. Bij monitoring en het vaststellen of signaleringswaarden niet worden overschreden kan worden gedacht aan: • meetbouten om verzakkingen in beeld brengen door periodiek inmeten; • satellietbeelden (bijvoorbeeld INSAR metingen) om maaiveld- en gebouwdaling in beeld brengen; • visuele inspecties om scheurvorming tijdig signaleren;

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 14

•

•

peilbuismetingen om in beeld brengen waar de grondwaterstanden mogelijk onder de diepte van het funderingshout uitzakken (wordt reeds uitgevoerd door Waternet en gerapporteerd aan de gemeente Amsterdam); ervaringen inventariseren van partners zoals Waternet en woningcorporaties en een analyse uitvoeren van meldingen van bewoners.

Op basis van de (periodieke) inventarisaties kan worden bepaald waar de signaleringswaarden worden overschreden. Op basis hiervan kan worden bepaald of een gebied moet worden gemarkeerd als een hotspot. 4.1.5

Hele stad: informatieverstrekking

Toegepast op scenario’s 1, 2 en 3 De gemeente kan er voor kiezen om voor de hele stad een vorm van ondersteuning bij funderingsproblematiek te bieden. De informatieverlening kan voor de hele stad toegankelijk worden gemaakt. Daarnaast kan de pandeigenaar in geval van risicovolle gebouweigenschappen bijvoorbeeld worden ondersteund om de funderingen verder in beeld te brengen en de kwetsbaarheid te bepalen. Dit kan op verschillende manieren worden ingericht. In geval van scenario 1 betekent dit een uitbreiding van het bestaande funderingsloket van de gemeente Amsterdam, waarbij bewoners worden geïnformeerd over verantwoordelijkheden, mogelijkheden, wetgeving en beperkte achtergronden over de funderingsproblematiek. In scenario 2 wordt het funderingsloket doorontwikkeld als aanspreekpunt, met capaciteit voor het stadsbreed beantwoorden van vragen. In scenario 3 wordt het funderingsloket aangevuld met risicoschattingen/ kaarten op adresniveau op basis van verschillende databronnen. Deze risicoschattingen worden doorvertaald en gepresenteerd op wijkniveau.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 15

4.2 Wie wordt ondersteund – differentiëren? In de funderingsaanpak kunnen verschillende factoren een rol spelen om te bepalen waar de nadruk gelegd gaat worden: welke wijken / pandeigenaren worden ondersteund? Hieronder wordt een aantal opties toegelicht. Dit is niet uitputtend, maar dient als illustratie van mogelijke richtingen die in een funderingsaanpak kunnen worden gevolgd. 4.2.1

Niet gedifferentieerd

Toegepast op scenario’s 1 en 2 De eerste optie is om niet te differentiëren en geen onderscheid te maken in de funderingsaanpak voor verschillende wijken. De prioritering kan dan met name worden gebaseerd op fysisch-technische aspecten, of op de locaties waar de meeste meldingen binnen komen. Er is voor alle bewoners sprake van een gelijke informatie voorziening. 4.2.2

Gedifferentieerd naar draagkracht

Toegepast op scenario’s 3 en 3+ Een andere optie is om gericht te investeren in bewoners / pand-eigenaren die de meeste ondersteuning nodig hebben. Dit past bij de Amsterdamse aanpak “ongelijk investeren voor gelijke kansen”. Hierbij kan bijvoorbeeld onderscheid worden gemaakt op basis van de volgende kenmerken: Financieel • Inkomen • Overwaarde op de woning • Mogelijkheid voor bijbouw kelder (waardoor de investering voor funderingsherstel een waardevermeerdering van de woning oplevert) Organisatiegraad / zelfredzaamheid: • opleidingsniveau / toegang tot informatie • grote VVE’s of veel individuele eigenaren • verhouding woningbouw / particulier Noodzaak tot collectieve aanpak: • aanwezigheid van geschakelde bouwblokken. De gemeente kan ervoor kiezen om bewoners actiever te informeren met gerichte informatie en ondersteuning (zie voor opties 4.4). Bijvoorbeeld in wijken waar bewoners vermoedelijk minder makkelijk toegang hebben tot de beschikbare informatie. De prioritering van de hotspots die de gemeente actief oppakt kan worden gestuurd door socio-economische aspecten. Daarnaast kunnen de financiële aspecten worden meegewogen in de toekenning van eventuele subsidies. Toegepast op scenario 3+ Bij het kostenvoorbeeld bij scenario 3+ is invulling gegeven aan een voorbeeld voor differentie naar draagkracht.

Uitgangspunt daarbij is dat (op basis van het Afwegingskader grondwaterneutraal bouwen) binnen de gemeentegrenzen gebieden zijn aangewezen waar geen kelders mogen worden ontwikkeld. Voor panden met risico op funderingsschade (<1925) kan geen waardevermeerdering worden toegevoegd door funderingsherstel met onderkeldering. Deze gebieden komen daarom eerder in aanmerking voor een subsidie bij funderingsherstel.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 16

4.2.3 Gedifferentieerd naar overige factoren Andere factoren die kunnen worden meegewogen in een gebiedsgerichte aanpak (op basis van RLI 3b, Box 1) zijn: - schaalvoordelen die zijn te verwachten bij een collectieve aanpak, gegeven de bouwkundige structuur; - grote verduurzamingsopgaven; - culturele of historische waarden, die vragen om een gezamenlijke aanpak; - weinig informatie over de funderingen, daar waar op basis van bouwjaar en ondergrond wel reële funderingsrisico’s worden voorzien. 4.3 Hoe ga je aan de slag – informerende rol? Als het gaat om het informeren van belanghebbenden, kan de gemeente meerdere rollen vervullen in de funderingsaanpak, variërend van passief informeren met bijvoorbeeld een website, tot interactieve informatieverstrekking. 4.3.1

Website (passief)

Toegepast op scenario 1 Op dit moment heeft de gemeente een funderingsloket, waarop redelijk summiere informatie wordt verstrekt. De gemeente kan deze website uitbreiden met aanvullende informatie over funderingen. Bijvoorbeeld informatie over wanneer een fundering kwetsbaar is, en wat een pandeigenaar zelf kan doen. Op deze manier verstrekt de gemeente passieve informatie die voor alle inwoners toegankelijk is. 4.3.2

Toegankelijke funderingsdatabase (passief)

Toegepast op scenario 3 Aanvullend kan de gemeente in het funderingsloket laten zien welke gebieden of welke panden mogelijk kwetsbaar zijn voor funderingsschade. De funderingskaart uit de aandachtsgebieden bepaling (4.1.3) kan hiervoor als basis dienen. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling ‘1a (Box 1)’ om informatie te (laten) bundelen en publiek toegankelijk te maken via een funderingsdatabase. “Hiermee ontstaat er één erkende en betrouwbare plek waar eigenaren, kopers, huurders, financiers en overheden terecht kunnen voor betrouwbare en eenduidige informatie over de kans op funderingsschade aan specifieke gebouwen. De database moet in ieder geval inzicht geven in: • Welke fundering is toegepast in het gebouw (inclusief herstelde funderingen). • Welke kans er is op welke mate van funderingsschade. Gebouwen mogen in de funderingsdatabase alleen worden geclassificeerd als dat met een hoge mate van zekerheid kan. Anders moeten zij een aparte codering krijgen (‘onbekend’). Voor deze gebouwen zal nader onderzoek nodig zijn (zie hierna). In de reeds beschikbare database van Amsterdam (geschatte funderingshoogtes) is hiertoe al een aanzet gegeven die als basis kan dienen voor nadere detaillering. Het RLI stelt voor om de funderingsdatabase tot stand te brengen volgens een groeimodel. Er komt dan geleidelijk voor steeds meer gebouwen een classificatie beschikbaar. 4.3.3

Aanspreekpunt (interactief)

Toegepast op scenario’s 2 en 3 Het funderingsloket kan worden doorontwikkeld met capaciteit voor het stadsbreed beantwoorden van vragen. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling ‘3a (Box 1)’ om een loket in te richten dat eigenaren en bewoners proactief ondersteunt. “ De taken van het ‘funderingsloket’ moeten onder meer zijn:

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 17

• • • •

hulp bieden bij het inschakelen van experts voor het vaststellen van het risico op funderingsschade en/of het opstellen van herstel- of vernieuwingsplannen; helpen van gebouweigenaren bij het selecteren van betrouwbare partijen voor de uitvoering van funderingsherstel; adviseren over preventieve maatregelen die gebouweigenaren zelf kunnen treffen; aanvragen van subsidies voor onderzoek, herstelplannen en funderingsherstel.”

De gemeente kan dit zelfstandig of in samenwerking met andere gemeenten oppakken. 4.4 Hoe ga je aan de slag (rol) – in een gebiedsgerichte aanpak? In een gebiedsgerichte aanpak kan de gemeente kiezen voor een aanpak die varieert van agenderen tot regie voeren of zelfs het in eigen beheer uitvoeren van maatregelen. Hieronder is een aantal opties uitgelicht om aan de slag te gaan in gebieden die uit de ‘locatiekeuze’ (zie 4.1) en eventuele ‘differentiatie’ (zie 4.2) naar voren zijn gekomen. 4.4.1

Agenderen (informeren)

Toegepast op scenario’s 2 en 3 De gemeente kan in relevante gebieden het onderwerp agenderen. Bijvoorbeeld door bewoners via een brief te informeren en te wijzen op de mogelijkheden (bijvoorbeeld via de website, zie 4.3). Daarnaast kan de gemeente informatieavonden organiseren in de relevante gebieden. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling 3a: “Onderdeel van een organisatie die ‘dicht bij mensen’ opereert, is dat zij eigenaren van gebouwen die volgens de funderingsdatabase risico lopen op funderingsschade, proactief informeert”. De gemeente kan hierin de pandeigenaren informeren over de mogelijkheden voor onderzoek en herstel. Daarnaast kan de gemeente hiermee bewoners aanbevelen om gezamenlijk tot een funderingsaanpak te komen, en informeren over mogelijke samenwerkingsvormen (en risico’s bij een individuele aanpak van funderingsproblematiek). 4.4.2

Steekproefonderzoek (maatregel treffen: onderzoek)

Toegepast op scenario’s 2 en 3 In gebieden die qua funderingen naar voren zijn gekomen als theoretisch kwetsbaar (zie 4.1.3), kan de gemeente nader onderzoek doen om de kwetsbaarheid en de staat van de funderingen verder te bepalen. Door middel van een steekproef kan de gemeente in beeld brengen of een gebied daadwerkelijk een hotspot is, en hoe urgent de aanpak van eventuele funderingsschade is. De onderdelen van de steekproef kunnen bestaan uit: • Archief onderzoek; • Visuele inspectie; • Ontgravingen en funderingsinspecties bij enkele representatieve panden; • Grondwatermetingen en analyse. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling 1.b over de doelmatigste manier om de staat van funderingen te onderzoeken: “Wat de beste manier is om de staat van funderingen te onderzoeken, is sterk afhankelijk van de situatie. In buurten en dorpen is het vaak niet doelmatig om gebouw-voor-gebouw vast te stellen hoe de funderingen ervoor staan. Gebiedsgericht kijken is dan veel slimmer, omdat informatie over enkele gebouwen vaak al uitsluitsel geeft over een groot aantal gebouwen. Zo’n aanpak vereist wel dat er integraal wordt gekeken naar de casco’s, grondwaterstanden, enzovoort. In bijvoorbeeld Dordrecht en Zaanstad wordt deze onderzoeksaanpak gevolgd. Wij bepleiten dat deze manier van werken landelijk wordt overgenomen.”

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 18

4.4.3

Begeleiden onderzoek en samenwerking

Toegepast op scenario’s 2 en 3 De gemeente kan een stap verder gaan dan alleen agenderen, zij kan ervoor kiezen om in een gebiedsaanpak de gebouweigenaren te begeleiden in het nader onderzoek en de samenwerking. De gemeente kan een gebiedsproces opstarten. Zoals gespecificeerd in RLI aanbeveling 3: “Niet door de verantwoordelijkheid over te nemen, maar door naast eigenaren te gaan staan en in overleg met hen te kijken wat de beste benadering is.” Dit kan bestaan uit: • • •

begeleiden van het proces, betrekken van inwoners en lokale partners; organisatie van communicatie per wijk.

Dit kan bijvoorbeeld door een gebiedsregisseur aan te wijzen die gebouweigenaren oplijnt en actief van informatie voorziet in informatiebijeenkomsten. De focus ligt onder meer op het schetsen van verantwoordelijkheden en proces, mogelijkheden voor subsidie en leningen en het aandragen van aantoonbaar betrouwbare partijen voor uitvoering van (onderzoeks)werkzaamheden. 4.4.4

Regie voeren op de uitvoering

Mogelijk aanvullend op scenario’s Aanvullend kan voor een coördinerende/regie rol op de uitvoering worden gekozen. Een voorbeeld hiervan is aanwezig in gemeente Zaanstad, waar de gemeente voor enkele bouwblokken het collectieve herstel organiseert. Bouwbegeleiding betekend ook bijvoorbeeld het aanvragen van vergunningen, coördinatie met de verschillende pandeigenaren en coördinatie met aannemer. 4.4.5

In beheer van de gemeente

Mogelijk aanvullend op scenario’s Bij grootschalige funderingsproblemen kan de gemeente dit laten meewegen in de beslissingen voor stadsherstel en sloop- nieuwbouw. De gemeente kan dit ook meegeven als overweging aan woningcorporaties. Als er sprake is van veiligheidsrisico’s en de betrokken eigenaren niet in actie komen, kan de gemeente ingrijpen. Het omgevingsrecht geeft overheden de bevoegdheid om in te grijpen als er sprake is van veiligheidsrisico’s. In het uiterste geval kan de gemeente besluiten zélf de werkzaamheden uit te voeren op kosten van de eigenaren. In de praktijk zijn overheden echter terughoudend met het inzetten van dit soort dwingende instrumenten. 4.4.6

Preventief

Mogelijk aanvullend op scenario’s Naast het herstellen van de fundering, kan de gemeente ook inzetten op het voorkomen of beperken van verdere aantasting van funderingen. Dit valt buiten de scope van de funderingsscenario’s die in deze studie worden opgesteld. Binnen de gemeente Amsterdam is dit niet nieuw en zijn dergelijke processen al deels verankerd in het Omgevingsplan Riolering. We bevelen aan om dit in een vervolg verder uit te breiden. Werkzaamheden in de openbare ruimte lenen zich bij uitstek om maatregelen te nemen om de grondwaterstand te reguleren, zodat de kans dat houten paalfunderingen droogvallen en/of dat verzakkingen optreden wordt beperkt. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling 2a: “Wij bevelen aan dat waterschappen, gemeenten en provincies de opdracht krijgen om gezamenlijk plannen op te stellen voor het voorkomen en beperken van funderingsschade in de gebouwde omgeving. De plannen zullen een inventarisatie moeten bevatten van de mogelijkheden om met preventieve maatregelen de kans op funderingsschade in een gebied te beperken.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 19

Daarbij is aandacht nodig voor verschillen in het type bebouwing en het type ondergrond en de hydrologische situatie. Bebouwing, ondergrond en de hydrologische situatie bepalen immers in hoge mate wat de risico’s zijn en wat de beste preventieve maatregelen zijn. Daarbij valt te denken aan maatregelen in het water- en bodemsysteem in het verlengde van de beleidslijn ‘Water en bodem sturend’ (IenW, 2022), zoals aanpassen van de mate van drooglegging, verbeteren van de infiltratie, aanleggen van fijnmazige drainagesystemen rond bouwkundige eenheden of toepassen van nieuwe technieken om rottingsprocessen tot stilstand te brengen dan wel te vertragen (al dan niet als proefproject). Maar ook het maken van nieuwe afwegingen over de functies en bestemmingen in het gebied kan onderdeel zijn van een preventieplan.” 4.5 Financiering – bijdragen in onderzoek en herstel Het onderzoeken, en met name herstellen van funderingen brengt hoge kosten met zich mee. De gemeente kan ervoor kiezen om pandeigenaren te ondersteunen. Dit kan bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van toegankelijke leningen, of door het subsidiëren van onderzoek en/of herstel. Enkele mogelijkheden worden hieronder verder toegelicht. 4.5.1

Lening voor onderzoek en/of herstel

Toegepast op scenario’s 1, 2 en 3 De gemeente kan ervoor zorgen dat inwoners toegang krijgen tot leningen voor het herstellen van funderingsschade, ook als dit niet mogelijk is binnen de hypotheek op het pand. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling 4c: “Zorg dat iedereen het bedrag kan lenen dat boven op het subsidiebedrag nodig is voor funderingsherstel (zo nodig met kwijtschelding van rentelasten én uitstel van aflossing)”. Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) krijgt een landelijke dekking. Het FDF biedt leningen aan gebouweigenaren die geen hypotheek kunnen krijgen bij een reguliere hypotheekverstrekker. Mensen die geld lenen bij het FDF krijgen kwijtschelding van rentelasten en uitstel van aflossing, zolang hun inkomen volgens de ‘NIBUD-richtlijnen’ te laag is voor het dragen van deze lasten. Bij deze ‘maatwerklening’ wordt gewerkt met een driejaarsperiode. Na elke periode moet de lener in principe de normale rente en aflossing gaan betalen, tenzij uit een hertoetsing blijkt dat het inkomen nog steeds onder de richtlijnen zit.” 4.5.2

Funderingsonderzoek subsidiëren per pand / bouwblok

Toegepast op scenario’s 2 en 3 Om te bevorderen dat de funderingen goed in beeld worden gebracht kan de gemeente subsidie verstrekken om funderingsonderzoek te doen. Afhankelijk van de funderingsinformatie die over een gebouw beschikbaar is zijn er verschillende soorten funderingsonderzoek die gebouweigenaren kunnen laten verrichten: • archiefonderzoek naar relevante documenten • een visuele inspectie / fysieke quick-scan zonder grondverzet • volledig funderingsonderzoek. De gemeente kan hierin een keuze maken hoeveel subsidie wordt gegeven op de onderzoekskosten. Daarnaast kan worden gekozen of deze subsidie voor iedereen (bij bepaalde pandeigenschappen, zoals ouderdom) beschikbaar is, alleen in de hotspots (zie 2.1) en/of gedifferentieerd (zie 2.2). Het RLI adviseert (aanbeveling 1c): om 90% van de onderzoekskosten te subsidiëren voor mensen die hun fundering laten onderzoeken. In gemeente Rotterdam is een dergelijke subsidieregeling al van kracht: De subsidie bedraagt 75% van de onderzoekskosten met een maximum van € 1.500 per eigenaar per jaar (dit dekt overigens niet de volledige onderzoekskosten, zie hoofdstuk 4). Er geldt een subsidieplafond van € 400.000 per jaar.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 20

4.5.3

Funderingsherstelplan subsidiëren per pand / bouwblok

Mogelijke aanvulling op scenario’s Ook het opstellen van een herstelplan brengt kosten met zich mee. De gemeente kan overwegen om ook hiervoor subsidie te verstrekken. Dit sluit aan bij RLI aanbeveling 4a: “Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige transparantie over funderingsrisico’s 70% subsidie voor het laten opstellen van een herstelplan”. Een herstelplan moet in beeld brengen: (a) met welke techniek de schade aan de fundering het beste kan worden hersteld en (b) of het mogelijk is de fundering van het gebouw zelfstandig te herstellen of dat dit binnen een grotere bouwkundige eenheid moet gebeuren.” 4.5.4

Funderingsherstel subsidiëren per pand / bouwblok

Toegepast op scenario 3+ Funderingsherstel kan zeer grote kosten met zich meebrengen. De gemeente kan de keuze maken om hierin ondersteuning te bieden. Dit kan in de vorm van een lening, zoals beschreven in 4.5.1, of in de vorm van een subsidie. In andere gemeenten is een subsidie voor het funderingsherstel (uit algemeen beleid, dus met uitzondering van locatie-specifieke subsidies) op dit moment nog niet gebruikelijk. Het wordt wel aanbevolen in het RLI advies (aanbeveling 4b): “Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige transparantie over funderingsrisico’s 30% subsidie voor het herstellen van funderingsschade”. “De kosten van herstelwerkzaamheden zouden wat ons betreft voor 30% kunnen worden gesubsidieerd, met een maximum van € 40.000. De resterende 70% (of meer wanneer het maximale subsidiebedrag van toepassing is) zullen eigenaren dan moeten lenen of moeten betalen uit eigen reserves.” 4.6 Innovatie De toename van de funderingsproblematiek in Nederland is nieuw. Ook nieuw is dat op grote schaal schade is ontstaan door verzakking van gebouwen gefundeerd op klei en veen (zoals in Amsterdam Noord). Er ontbreekt nog kennis om funderingsproblematiek effectief aan te pakken, of waar kan te voorkomen. Daarom is innovatie nodig. Gedacht wordt aan drie Amsterdamse pilots, met de volgende thema’s. 1.

Gebiedsgericht funderingsonderzoek in een risicobuurt. Funderingsonderzoek per gebouw is kostbaar en tijdrovend. Efficiënter is het onderzoeken van meerdere gebouwen (inclusief de fundering, bodemopbouw en het grondwater) in een buurt met een gebiedsgerichte aanpak. Dit verhoogt ook de kwaliteit van het onderzoek en maakt afstemming met gebouweigenaren beter mogelijk. Een gebiedsgerichte aanpak maakt ook onderdeel van het RLI advies voor een nationale funderingsaanpak. Via een pilot maakt Amsterdam een eerste stap om dit advies in te vullen.

2.

Onderzoek naar aanpak verzakking ondiepe funderingen op klei en veen. Vooral in Amsterdam Noord zijn oudere woningen gefundeerder zonder palen, direct op klei en veen. Klei- en veenlagen zakken bij droogte; er is dan sprake van bodemdaling. Woningen die op het zakkende klei en veen rusten, zakken dan mee, met schade als gevolg. Maar ook meer risico op schimmel in woningen als gevolg. Er is nog onvoldoende bekend over de relatie tussen bodemdaling, grondwater, funderingen en schade. Er wordt meer kennis ontwikkelt over de mate van bodemdaling, schade aan gebouwen als gevolg hiervan en mogelijke oplossingsrichtingen. Dat wordt afgestemd op andere initiatieven zoals bij TNO/Deltares en het Kenniscentrum Bodemdaling en Funderingen (KBF). Overwogen kan worden om dit samen uit te voeren met een woningbouwvereniging zoals de Alliantie (inclusief hun “challenge houten funderingen”), om kennis te delen en om een grotere groep inwoners te bereiken. Hiervoor lopen binnen de gemeente Amsterdam al initiatieven, waarop verder kan worden ingezet.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 21

3.

Onderzoek remmen bacteriële aantasting grenenhouten paalfunderingen. Ook in Amsterdam zijn grenen houten paalfunderingen aanwezig, die als eigenschap hebben dat die door bacteriën langzaam aangetast worden. Dit gebeurt ook als het funderingshout onder water staan. In Haarlem is eerder een pilot uitgevoerd waarbij bacteriële aantasting wordt geremd via de injectie van palen met een substantie. Via een pilot in Amsterdam wordt getoetst of deze methode Amsterdamse paalschade kan voorkomen. Om kosten en kennis te delen, is samenwerking met een partner nodig, zoals een groot museum of een woningbouwvereniging.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 22

5

Samenvattende conclusies en vervolg

Uit een onderzoek van Waternet blijkt dat gebouweigenaren rondom het Vondelpark en Sarphatipark risico lopen op gebouwschade door een verslechterde fundering. Dit heeft een maatschappelijke, sociale en financiële impact. De gemeente streeft naar inzicht in verschillende scenario’s die gericht zijn op de ondersteuning van gebouweigenaren met een kwetsbare fundering. De scenario’s zijn uitgewerkt om bestuurlijke besluitvorming te ondersteunen. De scenario’s hebben betrekking op informatievoorziening, het ondersteunen van gebouweigenaren bij funderingsonderzoek (via regie of financieel) en het ondersteunen van funderingsherstel. Elk scenario verhoogt het ambitieniveau en biedt aanvullende maatregelen; van passief tot proactief. De Amsterdamse scenario’s sluiten aan op de voorgenomen nationale funderingsaanpak. Scenario 1. Initiatief bij de eigenaar • De kern: Grotendeels handhaven van het huidige, reactieve beleid, waar het initiatief bij de gebouweigenaar ligt. De website wordt uitgebreid met algemene informatievoorziening. Voor eventuele financiële ondersteuning voor eigenaren met funderingsproblemen, wordt verwezen naar Fonds Duurzaam Funderingsherstel met landelijke dekking. • Ambitie: passief en reactief beleid ten aanzien van informatieverstrekking. • Wat het ongeveer kost: eenmalig € 50.000 en € 110.000 (1 FTE) structureel jaarlijks. Scenario 2.

Participatietraject en onderzoek rondom Vondelpark en het Sarphatipark • De kern: Aanvullend neemt de gemeente rondom twee parken meer regie. Via onderzoek naar de funderingsrisico’s, ondersteuning van bewoners die zelf onderzoek uitvoeren via procesbegeleiding en subsidie voor funderingsonderzoek. Daarnaast uitbreiding van het funderingsloket voor vragen uit de hele stad. • Ambitie: actief beleid rondom twee parken ten aanzien van kennisontwikkeling, informatieverstrekking, procesbegeleiding en financiële ondersteuning onderzoek. Stadsbreed passief en reactief beleid. • Wat het ongeveer kost: € 1,9 miljoen (inclusief 2,25 FTE) over 4 jaar en € 110.000 (1 FTE) structureel jaarlijks. Scenario 3. Stadsbreed inzicht, gedifferentieerde aanpak funderingsonderzoek • De kern: De gemeente neemt meer regie in alle risicobuurten. Via het stadsbreed inzicht bieden in de problematiek en inrichting van een actief funderingsloket. In risicobuurten ontwikkelen van een toegespitste aanpak ten aanzien van procesbegeleiding en subsidie voor funderingsonderzoek. Uitvoeren pilots voor innovatie. Ongelijk investeren voor gelijke kansen. • Ambitie: actief beleid in alle risicobuurten ten aanzien van kennisontwikkeling, informatieverstrekking, procesbegeleiding en financiële ondersteuning onderzoek.

• Wat het ongeveer kost: € 10,1 miljoen (inclusief 5,5 FTE) over 10 jaar en € 380.000 (inclusief 3,5 FTE) structureel jaarlijks. Scenario 3+. Subsidiëring van funderingsherstel (rekenvoorbeeld) • De kern: Subsidie voor funderingsherstel in gebieden met ongelijke kansen, zoals waar geen kelder gebouwd kan worden. • Ambitie: ook financiële ondersteuning bij grootste kostenpost: funderingsherstel • Wat het kost: onduidelijk. Rekenvoorbeeld: bij 5% van risicopanden, 30% subsidie van herstelkosten, 1 FTE voor zeg 20 jaar, kost grofweg € 10,3 miljoen.

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 23

Aanbevelingen vervolg Vanuit een technische invalshoek wordt aanbevolen om invulling te geven aan scenario 3, omdat dit scenario het meest past bij het Amsterdamse risicoprofiel voor funderingsproblematiek (Amsterdam behoort tot de gemeenten in Nederland met een groot risicoprofiel). Ook sluit de aandacht voor alle risicobuurten binnen scenario 3 aan op het uitgangspunt “ongelijk investeren voor gelijke kansen”. Aanbevolen wordt om, na de keuze voor een scenario, het scenario verder uit te werken en te nuanceren op basis van de keuzeassen uit hoofdstuk 4. Aanbevolen wordt om het Amsterdamse beleid blijvend af te stemmen op een eventuele nationale funderingsaanpak. Ook bevelen we aan om ervaringen te delen met andere gemeenten met een vergelijkbaar hoog risicoprofiel op funderingsschade, bijvoorbeeld via het Kenniscentrum Bodemdaling en Funderingen (KBF). En om te continueren met het delen van data en ervaringen tussen afdelingen binnen Amsterdam (op het gebied van ondermeer wonen, (grond)water en projecten in de buitenruimte zoals kademuurverbetering en rioolvervanging).

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 24

Bijlage 1 Kaart ouderdom van de bebouwing Amsterdam

Ouderdom van de bebouwing (bron: BAG)

datum referentie

20 augustus 2024 241771_AdB_RAP_0001_v1.0

P 1/3

Bijlage 2 Kentallen kosten en aantallen Nr

O nderdeel

Indic atieve kosten (euro)

Rekenwaarde

1 Funderingsonderzoek per pand (bij individuele panden)

2 Funderingsherstel per pand 3 Bouwbegeleiding per pand (herstelplan, vergunningen, coördinatie etc)