Bijlage 4 - Notitie Prof.mr. H.L.F. de Groot op SEO Second Opinion Grondwaardebepaling.pdf

Organisatiecode

Gemeente Amsterdam

DATUM

ONZE REFERENTIE

UW BRIEF D.D.

E-MAIL

TELFOON

BIJLAGE(N)

h.l.f.de.groot@vu.nl

+31 20 598 6168

UW REFERENTIE

4 december 2023

Onderwerp: Second opinion Grondwaardebepaling 2024

Op verzoek van de gemeente Amsterdam heb ik in de periode oktober-december 2023 een Second Opinion uitgevoerd op het door SEO Economisch Onderzoek (SEO) uitgevoerde toetsing op de bepaling van de grondwaarde voor bestaande erfpachtrechten voor 2024. Deze notitie bevat een korte beschrijving van de door mij gehanteerde werkwijze, een samenvatting van mijn bevindingen en een conclusie. Werkwijze Bij deze second opinion heb ik mij gebaseerd op (i) de door de gemeente geformuleerde beleidsregels die de basis vormen voor de grondwaardebepaling zoals geformuleerd in het document “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024” en een drietal interne documenten waar de onderzoekers zich mede op hebben gebaseerd met technische toelichtingen op uitgangspunten, databewerkingen en gehanteerde rekenmethoden); (ii) een aftrapbijeenkomst met de gemeente en het onderzoeksteam op 6 oktober 2023 waarin de belangrijkste wijzigingen in de grondwaardebepaling en daarbij gehanteerde werkwijze zijn gepresenteerd en procesafspraken zijn gemaakt; (iii) een presentatie door het onderzoeks- en beoordelingsteam (bestaande uit de heren Behrens en Konijn en mevrouw Petrat namens SEO) aan mij en een afvaardiging van de gemeente op 8 november 2023 van de gehanteerde werkwijze en bevindingen van het onderzoeksteam die vervolgens ook zijn besproken, en (iv) de door SEO opgestelde eindnotitie van

24 november 2023 waarin eerder door de gemeente en ondergetekende gemaakte opmerkingen tijdens de bijeenkomst van 8 november reeds waren verwerkt. Samenvatting van de bevindingen Ik kom tot de conclusie dat SEO op een zeer zorgvuldige wijze heeft getoetst of het beleid van de gemeente Amsterdam voor de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten op correcte wijze

FACULTEITSNAAM Afdelingsnaam WEBSITE

BEZOEKADRES

POSTADRES

De Boelelaan 1105 Kamer HG 9A-98 1081 HV Amsterdam

Afdeling Ruimtelijke Economie School of Business and Economics De Boelelaan 1105 1081 HV Amsterdam

2/3

wordt uitgevoerd. Daartoe heeft zij de workflows die door de gemeente zijn ontwikkeld als vertrekpunt genomen en integraal gecontroleerd. Daarbij is ook onderzocht of data op een adequate wijze worden gebruikt bij de bepaling van de grondwaarde (zonder daarbij uitspraken te doen over de juistheid van de data zelf). Daarbij is dit jaar grote aandacht geschonken aan de overstap die de gemeente – mede op basis van onze eerdere advisering – heeft gemaakt van het softwarepakket KNIME naar R. Daarbij is een extra check uitgevoerd door de onderzoekers door de cruciale stappen in de analyse ook na te bouwen in het pakket STATA om vast te stellen of daaruit dezelfde uitkomsten resulteren. Deze zorgvuldige werkwijze en de door de onderzoekers gedane bevindingen brengen mij tot de conclusie dat de grondwaardebepaling op een adequate en zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Ik complimenteer de gemeente ook voor de gedane investering om over te stappen op R. Dit maakt het proces vele malen transparanter, minder foutengevoelig, op termijn sneller en eenvoudiger overdraagbaar naar toekomstige medewerkers wat van belang is voor de continuïteit van de processen.

Als ik terugkijk op de ontwikkelingen in de bepaling over de jaren heen constateer ik een voortdurende verbetering van de uitvoer van het proces en ook een houding van de gemeente die gericht is op enerzijds bewaking van continuïteit en anderzijds optimalisatie van processen waarbij ze open staat voor suggesties en die constructief oppakt. Naar mijn stellige overtuiging is daarmee nu ook een punt bereikt waarmee de vaststelling van de grondwaarden de komende jaren op de wijze kan worden voortgezet die dit jaar voor het eerst is gehanteerd. Van de onderzoekers heb ik begrepen dat het beperkte aantal opmerkingen die SEO heeft gemaakt op een adequate wijze door de gemeente zijn verwerkt. Het betreft hier zonder uitzondering aanpassingen die geen majeure materiële impact hebben op de uiteindelijk gerapporteerde buurtstraatquotes. Daarmee is naar mijn oordeel de conclusie gerechtvaardigd dat de buurtstraatquotes de uitkomst zijn van een adequate toepassing van de beleidsregels zoals deze door de gemeente zijn vastgesteld. Ik ben van mening dat SEO met de uitvoering van dit onderzoek wederom een zeer waardevolle en kwaliteitsverhogende bijdrage heeft geleverd aan de uitvoering van de methodiek voor de grondwaardebepaling zoals door de gemeente vastgesteld.

Bovendien kan ik constateren dat eerder gemaakte opmerkingen tijdens vergelijkbare trajecten in de periode 2017-2022 over zowel de inhoud als de gehanteerde werkwijze door de gemeente op een consciëntieuze wijze ter harte zijn genomen en hebben geleid tot een in de loop der jaren verbeterde en meer transparante formulering van het beleid en doorvertaling daarvan in de berekeningen waarmee de uiteindelijke buurtstraatquotes worden vastgesteld. De gemeente kan daarmee met recht als een lerende organisatie worden gekenmerkt waarbij betrokkenen met toewijding en precisie de kwaliteit van het werk voortdurend trachten te verbeteren en daarbij openheid betrachten en openstaan voor constructief kritisch commentaar. Conclusie Op basis van de door mij onderzochte documenten en een gesprek met onderzoekers en de gemeente kom ik tot de conclusie dat de gemeente op een adequate wijze invulling geeft aan het vastgestelde beleid ten aanzien van de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. Verantwoordelijke medewerkers voeren dit beleid op een kundige en integere wijze uit, leidend tot de vaststelling van

3/3

grondwaarden die op een correcte wijze voortvloeien uit gemaakte beleidskeuzes en adequaat gebruik maken van bestaande data die benodigd zijn voor de vaststelling van de grondwaarden. De aanbevelingen die SEO doet ter verdere verbetering van de processen zijn behartenswaardig, en betreffen relatief kleine en eenvoudig te implementeren stappen die kunnen leiden tot een robuuste werkwijze die de komende jaren zonder grote inspanningen kan worden gebruikt om toekomstige grondwaarden vast te stellen.

Prof. dr. Henri L.F. de Groot Hoogleraar Regionaal Economische Dynamiek