Bijlage 4.Misleidende-voorlichting-aan-erfpachters

Misleidende voorlichting aan erfpachters over erfpachtkosten voor en na 1 januari 2020

De misleiding leidt bij 23.500 woningen tot kostenstijgingen van 740% en tot bedragen van € 350.000 Herstel is noodzakelijk.

Amsterdamse Woon- en Erfpacht Vereniging 9 december 2020 www.awep.nl | info@awep.nl

Samenvatting: Misleiding leidt tot kostenstijgingen van 740% en bedragen van € 350.000 per woning. Medio 2017 is een nieuw erfpachtstelsel ingevoerd. Nadat het uitvoeringsapparaat was opgetuigd, begon in 2019 een voorlichtingscampagne. De voorlichting liep stroef, waarop in februari van 2019 een motie volgde over “stuur erfpachters een persoonlijke brief over de kosten overstap voor én na 1 januari 2020”. Die motie werd breed gesteund en wethouder van Doorninck zegt toe de motie te zullen uitvoeren. Maar de kosten van overstap ná 1 januari 2020 stonden niet in de voorlichting: niet in de brief, niet in de brochure en niet in het portal. Slechts in algemene bewoordingen werd melding gemaakt van “gunstige voorwaarden”. Er stonden geen afkoopsommen en canons in van na 1 januari 2020 terwijl die wél per woning bekend waren. Erfpachters zijn onvolledig en onjuist geïnformeerd over: ● de kostenstijging van gemiddeld 148% na 1 januari 2020; ● de hefboomwerking waarbij kosten sneller stijgen dan huizenprijzen; ● kostenstijgingen oplopend tot 740%, respectievelijk € 350.000 die wel in een geheime doorrekening van alle individuele woningen stond; ● de kostenverhoging van de bestaande contracten, de AB2000. Erfpachters zijn niet gewaarschuwd voor waardedaling bij verkoop. En veel erfpachters zijn überhaupt niet geïnformeerd omdat de persoonlijke brief niet aangetekend is verstuurd.

Erfpachters zijn daardoor misleid. Zij misten essentiële beslisinformatie voor kosten overstap voor én na 1 januari 2020. Onvolledige en onjuiste informatie is in strijd met: ● de doelstellingen eeuwigdurende erfpacht (transparant, geen canon sprongen); ● de richtlijn van het ministerie BZK over het kunnen inschatten van de te verwachte prijsontwikkeling; ● Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, met name het Rechtszekerheids en Zorgvuldigheidsbeginsel. Onvolledige en onjuiste informatie is verboden volgens de Wet op de oneerlijke handelspraktijken. Die wet zegt: ● Van misleiding is sprake indien u valse of onvolledige informatie verstrekt over de belangrijkste kenmerken van uw product of dienst; ● Ook is sprake van misleiding als u informatie verstrekt die weliswaar strikt genomen juist is, maar die door een consument gemakkelijk verkeerd kan worden begrepen, bijvoorbeeld omdat de informatie onduidelijk, onbegrijpelijk of dubbelzinnig is. Herstel van de misleiding door onvolledige en onjuiste informatie is noodzakelijk.

2

Motie “stuur erfpachters een brief” over kosten overstap voor én na 1 januari 2020. Medio 2017 is een nieuw erfpachtstelsel ingevoerd. Nadat het uitvoeringsapparaat was opgetuigd, begon in 2019 een voorlichtingscampagne. De campagne liep stroef, waarop in februari van 2019 een motie volgde over “stuur erfpachters een persoonlijke brief over de kosten overstap voor én na 1 januari 2020”.

De raad, gehoord hebbende de beraadslagingen en overwegende dat: ● veel erfpachters in Amsterdam niet goed op de hoogte zijn van de recente wijzigingen van het erfpachtbeleid en de consequenties daarvan; ● erfpacht zeer complex is en over er tevens misverstanden bestaan; ● de beslissing om al dan niet over te stappen voor of na 1 januari 2020 volgens de huidige beleid majeure financiële consequenties heeft voor veel mensen; ● veel mensen zich dat niet realiseren en de gemeente een belangrijke plicht heeft om erfpachters hier goed over te informeren; ● de gemeente beschikt over zowel de WOZ-waarden als de BSQ’s van woningen op erfpacht en andere relevante gegevens; ● de beste manier om mensen te informeren is middels een persoonlijke brief die hun eigen situatie en keuzes zo goed en overzichtelijk mogelijk schetst. Verzoekt het college van burgemeester en wethouders: Uiterlijk vanaf mei 2019 alle erfpachters een persoonlijke brief te sturen die op grond van de bij de gemeente bekende gegevens zo goed, helder en overzichtelijk mogelijk weergeeft wat de keuzes en kosten zijn van overstappen nu, en na 1 januari 2020.

Motie van de leden Boomsma, Naoum Néhmé, Van Dantzig, Kiliç, Bloemberg-Issa en De Heer inzake de communicatieplanning erfpacht eerste helft 2019 (stuur erfpachters een brief), 13 februari 2019

3

De motie wordt breed gesteund. ● ●

De raad voelt zich verantwoordelijk om de “economisch dyslecten” te laten informeren over wat er na 1 januari 2020 gaat veranderen. 39 van de 45 raadsleden steunden de motie.

Carolien de Heer (PvdA) “We hebben ook de plicht om Amsterdammers zo goed mogelijk te informeren over dit stelsel en wat het voor hen betekent. Zoals de heer Boomsma stelde, het besluit om wel of niet over te stappen kan hele grote financiële gevolgen hebben voor mensen. Mijn angst is nu dat juist bij mijn achterban, de PvdA, voor wie erfpacht misschien geen onderwerp is waarmee ze dagelijks bezig zijn, juist die belangrijke informatie gaat missen.” Reinier van Dantzig (D66) “Dat is denk ik wel essentieel, het beroep op u om ervoor te zorgen dat in die brief wel heel duidelijk wordt voor welke keuze de Amsterdammer staat. Dus niet alleen dat er nu een goede kortingsregeling wordt aangeboden en de WOZ van 2014, maar ook wat er straks gaat veranderen. Dat is nogal wat en ik zou die urgentie echt zo duidelijk mogelijk willen maken...het moet wel heel scherp zijn. En mensen zijn, en dat zeg ik dan maar even als econoom, vaak economisch dyslectisch, dus die kunnen dat maar moeilijk inschatten.... Het is natuurlijk wel allemaal erg stroef gegaan en ik voel me daar met twee keer in de coalitie dubbel verantwoordelijk voor. Ik bedoel, we moeten met elkaar vaststellen dat de uitvoering in de vorige periode gewoon een puinhoop is geweest” Notulen van de raadsvergadering van 13 februari 2019, zie amsterdam.raadsinformatie.nl

4

De wethouder zegt een kostenweergave voor overstap voor én na 1 januari 2020 toe. ● ●

De Wethouder gaf een positief preadvies over de motie; De Wethouder wilde graag volledige informatie aanbieden op individueel niveau.

Marieke van Doorninck, Wethouder Ruimtelijke Ordening, GroenLinks “We kunnen naar iedereen persoonlijk een brief sturen met de informatie dat de overstap nog geldt voor dit jaar, wat de condities zijn en wat de condities zijn als mensen dat volgend jaar zouden doen. Echt een brief waar alle persoonlijke gegevens in staan, dat zou van het hele systeem waarvoor we nu ook echt heel veel mensen nodig hebben, namelijk mensen die nu een aanbieding vragen, wel heel veel capaciteit vragen. Ik denk dat mensen absoluut geïnformeerd moeten worden en dat doen we zo veel mogelijk en op zoveel mogelijk manieren, maar mensen kunnen op het moment dat ze worden geïnformeerd met de woorden ga naar de portal ook echt veel meer informatie vinden op de portal. Waarom u vraagt, is alleen wat kost een overstap nu en wat krijgt u als u na 1 januari 2021 overstapt, terwijl u op de portal ook kunt vinden wat het betekent als je in voortdurende erfpacht blijft of wat het betekent als je een voortdurend contract hebt dat je nog een keer kunt verlengen. Daar staat dus veel meer informatie op. Als mensen nu een brief zouden krijgen die alleen maar over de overstap gaat, dan informeer je ze ook niet volledig. Dus ik wil er met name toch heel erg voor zorgen dat mensen naar de portal gaan, naar de website om daar hun eigen informatie te gaan ophalen. Daarom kan ik motie nr. 208 positief pre adviseren.

Notulen van de raadsvergadering van 13 februari 2019, zie amsterdam.raadsinformatie.nl

5

Maar kosten van overstap ná 1 januari 2020 staan niet in de voorlichting. De voorlichting meldt in algemene bewoordingen “Aantrekkelijke voorwaarden” of “Gunstige voorwaarden”. De voorlichting biedt, in strijd met de motie, geen informatie over wat er gebeurd ná 1 januari 2020 met: ● de “kosten overstap”; ● de “majeure financiële consequenties” of “hun eigen situatie en keuzes”; ● “WOZ-waarden en BSQ’s van woningen”.

Brief

Voorlichtingsbrochure

Eerder informeerden we u over overstappen naar een nieuwe vorm van erfpacht: de ‘eeuwigdurende erfpacht’. Graag brengen we dit onderwerp opnieuw onder uw aandacht. ● Ook als uw tijdvak pas over langere tijd afloopt is het verstandig om nu al na te denken over de toekomst van uw erfpacht. ● Er gelden mogelijk voor u gunstige voorwaarden als u voor 1 januari 2020 een persoonlijke overstapaanbieding bij ons aanvraagt.

Portal

Kosten overstap na 1 januari 2020?

Gunstige voorwaarden tot 1 januari 2020 De voorwaarden bij een aanvraag voor 1 januari 2020 zijn onder andere: ● Bepaling van de kosten van uw toekomstige erfpacht op basis van de WOZ-waarde met peildatum 2014 of 2015. ● Overstapkorting. Deze korting is tijdelijk verhoogd van 25 naar 35%. Vanaf 1 januari 2020 kunt u nog steeds overstappen naar eeuwigdurende erfpacht, maar tegen andere voorwaarden. Deze zijn in de huidige marktomstandigheden minder gunstig.

6 Gemeente Amsterdam, Brief aan alle erfpachters, 23 april 2019

Gemeente Amsterdam, Voorlichtingsbrochure, augustus 2017

●

Circa 15% van de 158.500 woningen hebben geen overstap aanbieding aangevraagd.1

7 Telegraaf 19 november 2020

Telegraaf 1 december 2020

Telegraaf 2 december 2020

1 Gemeente Amsterdam, Stand van zaken Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, 22 juni 2020

23.500 erfpachters zijn niet overgestapt. De gemeente informeert achteraf wat de kosten zijn van overstap ná 1 januari 2020 en die zijn aanzienlijk hoger.

Erfpachters zijn niet geïnformeerd over kostenstijging van gemiddeld 148% ná 1 januari 2020. ● ●

De grondwaardestijging tussen 2014 en 2018 is 148% (= 16% + 132%); De kostenstijging stond niet in de voorlichting maar was vooraf wel bekend.

➜

Erfpachters misten daardoor relevante beslisinformatie voor overstap voor 1 januari 2020.

8 Bron: Gemeente Amsterdam, Rapportage toepassing grondprijsbeleid, mei 2019 p.9

Erfpachters zijn nooit geïnformeerd over de hefboomwerking waarbij kosten veel sneller stijgen dan huizenprijzen. ● ●

De hefboomwerking versterkt veranderingen van de marktwaarde op de grondwaarde; Dit stond niet in de voorlichting maar was vooraf wel bekend.

➜

Erfpachters misten daardoor relevante beslisinformatie voor overstap voor 1 januari 2020.

Interne rapportage gemeente over hefboomwerking

9 Bron: Gemeente Amsterdam, Rapportage toepassing grondprijsbeleid, mei 2019 p.7

Erfpachters zijn niet geïnformeerd over kostenstijgingen van 740%, respectievelijk € 348.000 na 1 januari 2020. ● ● ●

Doorrekening van 191.000 individuele erfpachtrechten identificeerde stijgingen per 1 januari 2020 van 740%; Het rapport waarin dit “vanuit de erfpachter bezien” beschreven was was geheim; De uitkomsten van de spreadsheet had via een mailmerge in de persoonlijke brieven meegekund.

➜

Erfpachters misten daardoor relevante beslisinformatie voor overstap voor 1 januari 2020.

Intern rapport Voorbeeld 1: WOZ-waarde € 100.000, opstalwaarde € 95.000, grondwaarde € 5.000 (BSQ is 5%). Als de WOZ-waarde met 37% stijgt en de opstalwaarde in dezelfde periode met 5,5% dan wordt de WOZ-waarde € 137.000, de opstalwaarde € 100.000 en de grondwaarde € 37.000. De stijging van de grondwaarde is dus +740% (€ 37.000/ € 5.000). Voorbeeld 2: WOZ-waarde € 1.000.000, opstalwaarde € 400.000, grondwaarde € 600.000 (BSQ is 60%). Als de WOZ-waarde met 37% stijgen en de opstalwaarde met 5,5% dan wordt de WOZ-waarde 1.370.000, de opstalwaarde € 422.000 en de grondwaarde € 948.000. De stijging van de grondwaarde is dus € 348.000, +58% (€ 948.000/ € 600.000) Bron: Rebel, Vergelijking van het voortdurende en eeuwigdurende stelsel vanuit de erfpachter bezien, 23 september 2016, p. 5. (wob.amsterdam.nl Doc. 57)

10

Erfpachters zijn onjuist geïnformeerd over de gewijzigde rekenmethode. ● ● ●

De nieuwe rekenmethode is aanzienlijk duurder dan de oude; Een korting van 81% is nodig om vergelijkbaar te blijven1; In de voorlichtingsbrochure staat “Als u niet overstapt, verandert er voor u niets”

➜

Erfpachters misten daardoor relevante beslisinformatie voor overstap voor 1 januari 2020.

Voorlichtingsbrochure

Bron: Gemeente Amsterdam, Brochure Overstappen naar Eeuwigdurende Erfpacht, augustus 2017, p.1

Wijziging van de rekenmethode bestaande contract AB 2000 oud beleid

AB 2000 nieuw beleid

Grondwaarde

● wel BTW aftrek ● geen verhogende erfpachtcorrectie

● geen BTW aftrek ● wel verhogende erfpachtcorrectie

Depreciatie

25%

10%

Canonpercentage

1

0,88% (staatsleningen)

1,94% (minimum tarief)

Gemeente Amsterdam, Verschillen tussen de woz methode en het grondprijsbeleid, 20 december 2016

1 Gemeente Amsterdam, Effect van variëren met parameters op de erfpachtgrondwaarde, canon en gemeentelijke erfpacht opbrengsten, 13 april 2016, p. 6. (wob.amsterdam.nl Doc. 51) N.B. De daling van de depreciatie leidt tot een grotere hefboom. Voortaan rekent de gemeente 90% van de waardestijging aan de grond toe. Op dit moment, december 2020, is de staatsrente zelfs negatief.

11

Erfpachters zijn niet gewaarschuwd voor waardedaling woning. ● ● ● ●

De gemeentelijke site “Berekenuwoverstap.nl” berekent de afkoopsom voor woningzoekenden; Kopers betalen minder voor een woning bij hogere afkoopsommen; Voorheen werden wijzigingen pas relevant bij einde tijdvak. Erfpachters zijn niet gewaarschuwd voor deze directe waardedaling bij verkoop; De gemeente is gewaarschuwd voor aanzienlijke effecten op de vraagprijs van woningen1.

➜

Erfpachters misten daardoor relevante beslisinformatie voor overstap voor 1 januari 2020. Overstap portal

Eeuwigdurend tijdvak afkopen

€ 69.142

Afkoopsom van € 153.414 na 1 januari werd niet bekend gemaakt

N.B. Bij veel erfpachters stond er zelfs geen informatie over de kosten voor 1 januari 2020. Dit is het geval bij bijvoorbeeld nieuwbouwwoningen en woningen op vicarie grond.. Zij konden daardoor niet inschatten welke kosten zij konden verwachten. Ook stond er geen informatie over blijven in het voortdurend stelsel, terwijl deze informatie wel was doorgerekend (Rebel, Vergelijking van het voortdurende en eeuwigdurende stelsel vanuit de erfpachter bezien, 23 september 2016. 1 Prof Frijns et.al, Interim Advies Grondwaarde, 23 maart 2014

12

Erfpachters zijn op de onjuiste wijze geïnformeerd over overstap. Veel erfpachters hebben geen informatie ontvangen. ●

De brief is niet aangetekend verstuurd, in strijd met de eigen werkinstructie.

➜

Erfpachters misten daardoor relevante beslisinformatie voor overstap voor 1 januari 2020.

Werkinstructie canonherziening Ontvangsttheorie Deze (algemeen juridische) theorie komt erop neer dat een brief van de gemeente de erfpachter moet hebben bereikt, om werking te hebben. Met andere woorden: een brief heeft pas rechtsgevolg door de ontvangst (dus niet het verzenden) ervan. Dit betekent niet dat de erfpachter ook daadwerkelijk van de brief kennis moet hebben genomen, maar er kennis van had kunnen nemen, dus op het moment dat de brief in de brievenbus valt. Dit kun je controleren door een brief aangetekend te versturen, met bericht van ontvangst. Gemeente Amsterdam, Werkinstructie canonherziening, 2013 (actuele versie) N.B. Brieven zijn ook niet verstuurd via mijn.overheid.nl. Naar elk adres is maar 1 brief gestuurd, niet naar alle eigenaren. Recent heeft HR aangegeven dat alle belanghebbenden belangrijk zijn bij overstap erfpacht. Bron: Gemeente Amsterdam, “Kennisnemen van het collegebesluit van 17 november jl. inzake de arresten van de Hoge Raad over WOZ-beschikkingen en de gevolgen voor Belastingen Amsterdam en de overstap van erfpachtrechten” , 17 november 2020, p.4 op basis van ECLI:NL:HR:2020:597

13

Onvolledige en onjuiste informatie over kosten na 1 januari 2020 is in strijd met de doelen van de overstapregeling. ● ● ●

Transparantie: Onvolledige en onjuiste informatie is niet transparant; Voorspelbaarheid: Het leidt tot een plotselinge stijging van de woonlasten; Zekerheid: Onduidelijke communicatie verlaagt de zekerheid.

Startdocument eeuwigdurende erfpacht Na 100 jaar voortdurende erfpacht voert Amsterdam eeuwigdurende erfpacht in. Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen: ● plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak; ● onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten; ● terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen; ● ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon. Zie: Gemeente Amsterdam, Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10 februari 2015

14

Onvolledige en onjuiste informatie over kosten na 1 januari 2020 is in strijd met richtlijnen ministerie BZK. ●

Minister Ollongren wijst op de plicht van erfverpachter om transparant te zijn over de nieuwe voorwaarden, grondwaarde en bijbehorende jaarlijkse canonbetaling, zodat die een inschatting kan maken omtrent de prijsontwikkeling.

Antwoord ministerie BZK op kamervragen over erfpacht Net als bij een financieel product is het belangrijk dat de erfpachtovereenkomst voor de consument begrijpelijk is. Zowel de erfverpachter, als de makelaar en de notaris hebben hierbij een informatieplicht. Zij dienen de koper te informeren over de erfpacht en de geldende voorwaarden. De overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam biedt de erfpachter de mogelijkheid om het huidige, voortdurende erfpachtcontract (waarbij de grondwaarde en de overeenkomst na afloop van het tijdvak worden herijkt) om te zetten naar een eeuwigdurend erfpachtcontract (waarbij geen sprake meer zal zijn van herijking). Het is belangrijk dat de erfverpachter transparant is over de nieuwe voorwaarden, de grondwaarde en de bijbehorende jaarlijkse canonbetaling. … Naast een informatieplicht geldt een onderzoeksplicht voor de erfpachter. Het is om die reden aan de erfpachter om zich goed te informeren over de verschillen tussen de huidige erfpachtovereenkomst en de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht. Alleen de erfpachter kan hier een afweging over maken, waarbij eigen verwachtingen omtrent de prijsontwikkeling en persoonlijke voorkeuren een grote rol spelen. Bron: Ministerie BZK, K. Ollongren, Kamervragen erfpacht, 19 december 2017 Zie ook Ministerie BZK, K.

Ollongren, Reactie op “initiatiefnota van het lid Koerhuis over de toekomst van gemeentelijk erfpachtbeleid voor woning- en bedrijvenbouw”, 27 november 2019, die hetzelfde stelt. “Transparantie over hoe de canon in de toekomst wordt bepaald, en informatie over erfpacht in het algemeen, is belangrijk voor erfpachters én aspirant-koper om hun risico’s te kunnen overzien en weloverwogen keuzes te kunnen maken.”,

15

Onvolledige en onjuiste informatie over kosten na 1 januari 2020 is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. ● ● ● ●

De Nationale Ombudsman heeft de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB) zoals die zijn vastgelegd in de wet en in jurisprudentie vertaald naar eenduidige behoorlijkheids criteria; Er is informatieplicht tot volledige en duidelijke informatie, gevraagd en ongevraagd; Deze plicht vloeit voort uit het Zorgvuldigheidsbeginsel en het Rechtszekerheidsbeginsel; Daarnaast is het in strijd met adviezen van Rekenkamer Amsterdam, Ombudsman Amsterdam en de actieve informatieplicht (art 8) uit de Wet openbaarheid bestuur.

ABBB Behoorlijkheidswijzer Goede informatieverstrekking De overheid zorgt ervoor dat de burger de juiste informatie krijgt en dat deze informatie klopt en volledig en duidelijk is. Zij verstrekt niet alleen informatie als de burger erom vraagt, maar ook uit zichzelf. De overheid is verplicht de burger gevraagd en ongevraagd alle informatie te geven over handelingen en besluiten die de belangen van de burger kunnen raken. Zij is daarbij servicegericht en stelt zich actief op om de informatie die van belang is tijdig op eigen initiatief te geven Nationale Ombudsman, Behoorlijkheidswijzer 2019

● ● ● ●

“Maak het de erfpachters op een begrijpelijke manier duidelijk welke keuzemogelijkheden zij hebben. De erfpachters staan voor belangrijke keuzes. Niet alleen op korte termijn: wel of geen offerte aanvragen voor de overstapregeling voor 31 december 2019. Maar ook daarna.” Rekenkamer Amsterdam, Onderzoek erfpacht, december 2019; Ombudsman Amsterdam (2 december 2019) schrijft in haar brief: “Erfpachters geven aan de stelselherziening onvoldoende transparant te vinden, o.a. omdat in hun ogen de geboden keuzemogelijkheden onvolledig zijn. Zo ontbreekt de keuze “nu niets doen” en dus ook nadere informatie over hoe het vervolgtraject er dan - qua proces en financiële gevolgen - uitziet”; De Wet Openbaarheid Bestuur kent ook een actieve informatieplicht (art 8 Wob); ABBB is grotendeels vastgelegd in de Algemene Wet Bestuursrecht. Ook bij privaatrechtelijk handelen als erfpacht moet de gemeente daar aan voldoen. ABBB en de behoorlijkheidswijzer zijn te zien als de “gedragscode” van de gemeente. Ook de ambtseed (p. 41) gebiedt tot openheid.

16

Onvolledige en onjuiste informatie over kosten na 1 januari 2020 is verboden volgens de Wet op de oneerlijke handelspraktijken. ● ●

Het vermogen van erfpachters om een geïnformeerd een besluit te nemen is merkbaar beperkt. Zo hebben erfpachters een kostenstijging van 740% niet kunnen voorzien omdat die niet was verteld.

Wet op oneerlijke handelspraktijken ● Misleidende en agressieve verkoopmethoden bij het aanbieden van producten en diensten zijn verboden; een aantal staat vermeld op een zogenoemde ‘zwarte lijst’ ● Van misleiding is sprake indien u valse of onvolledige informatie verstrekt over de belangrijkste kenmerken van uw product of dienst ● Ook is sprake van misleiding als u informatie verstrekt die weliswaar strikt genomen juist is, maar die door een consument gemakkelijk verkeerd kan worden begrepen, bijvoorbeeld omdat de informatie onduidelijk, onbegrijpelijk of dubbelzinnig is ● Belangrijke informatie over uw product of dienst dient u te vermelden, om te voorkomen dat een klant een product of dienst koopt waarvan hij niet alle kenmerken, nadelen of beperkingen kent. Het weglaten ervan kan een ‘misleidende omissie’ zijn Bron: Autoriteit Consument en Markt, De Wet oneerlijke handelspraktijken toegelicht, 22 oktober 2008, p.5

17

Herstel de gevolgen van de misleidende voorlichting over erfpachtkosten. Wethouder: “Belofte maakt schuld” ● Kosten overstap na 1 januari 2020 zijn niet gecommuniceerd terwijl die informatie van vrijwel alle woningen er wel was. Tevens is er niets verteld over de hefboomwerking, over de gewijzigde rekenmethode en over de waardedaling bij verkoop. Van “ken je erfpacht” was en is geen sprake. Een simpele mailmerge van de rekenspreadsheet had volstaan voor een persoonlijke brief. Raad: “Zo wil u toch niet met je burgers omgaan? Wie motie A zegt moet motie B zeggen.” ● Voorlichting over kosten na 1 januari 2020 schoot tekort. ABBB en Wet op oneerlijke handelspraktijken verbieden onvolledige en onjuiste voorlichting; ● Maak de motie ook van toepassing op deadlines bestemmingswijzigingen bij gemengde bestemmingen.

Motie pardonregeling

Negatief preadvies

Bron: Gemeente Amsterdam, Moties en amendementen Begroting 2021, december 2020

Bron: Gemeente Amsterdam, Moties en amendementen Begroting 2021, december 2020

18

Literatuurlijst 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.

awep.nl/literatuur

Autoriteit Consument en Markt, De Wet oneerlijke handelspraktijken toegelicht, 22 oktober 2008 Gemeente Amsterdam, Werkinstructie canonherziening, 2013 Frijns et.al., Interim Advies De bepaling van de grondwaarde van Amsterdamse woningen op bestaande erfpacht, 23 maart 2014 Gemeente Amsterdam, Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht, 10 februari 2015 Gemeente Amsterdam, Effect van variëren met parameters op de erfpachtgrondwaarde, canon en gemeentelijke erfpacht opbrengsten, 13 april 2016 Gemeente Amsterdam, Ambtseedboek, 5 september 2016 Rebel, Vergelijking van het voortdurende en eeuwigdurende stelsel vanuit de erfpachter bezien, 23 september 2016 Gemeente Amsterdam, Verschillen tussen de woz methode en het grondprijsbeleid, 20 december 2016 Gemeente Amsterdam, Indicatie overstapkosten voor 1081CB 54, 9 mei 2017 Ministerie BZK, Kamervragen erfpacht, 19 december 2017 Lochtenberg, Redelijkheid en Billijkheid bij erfpacht, januari 2019 Gemeente Amsterdam, Motie Boomsma c.s.

inzake de communicatieplanning (stuur erfpachters een brief), 13 februari 2019 Gemeente Amsterdam, Voorlichtingsbrochure, augustus 2017 Nationale Ombudsman, Behoorlijkheidswijzer, juni 2019 Gemeente Amsterdam, Rapportage toepassing grondprijsbeleid, mei 2019 Gemeente Amsterdam, Brief aan alle erfpachters, 23 april 2019 Rekenkamer Amsterdam, Rekenkamerbrief: Canonherziening einde tijdvak en Verlengde afkoop erfpacht, 20 november 2019 Ombudsman Amsterdam, Brief erfpacht, 2 december 2019 Gemeente Amsterdam, Stand van zaken Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, 22 juni 2020 Gemeente Amsterdam, Collegebesluit inzake de arresten van de Hoge Raad over WOZ-beschikkingen, 17 november 2020 Telegraaf, Erfpachter krijgt schrik van zijn leven, 19 november 2020 Telegraaf, Stad verzweeg erfpacht explosie, 1 december 2020 Telegraaf, Kortingen tot 81% nodig, 2 december 2020 Gemeente Amsterdam, Motie Boomsma c.s. inzake pardonregeling, december 2020

19 Veel documenten zijn te vinden op amsterdam.nl, amsterdam.raadsinformatie.nl, wob.amsterdam.nl. Tevens zijn zij te vinden op https://awep.nl/literatuur