Bijlage 4 - Def investeringsnota Maassluisstraat incl SP.pdf
Tekst van het document
geldt sinds 2017 als uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering 40-40-20: 40% sociale huur, 40% middeldure (huur en koop) en 20% dure huur en koop.
Plangebied Maassluisstraat
3.1 Woonprogramma Amsterdam
Er is in Amsterdam een grote behoeft aan meer woningen. Om ervoor te zorgen dat Amsterdam toegankelijk blijft voor verschillende woningzoekenden, stuurt de gemeente erop dat de nieuwbouw zowel betaalbare als duurdere woningen bevat in huur en koop. Ook moet er diversiteit zijn in woninggrootte. Een goede verdeling van de woonprogrammering leidt tot veerkrachtige buurten. Voor nieuwbouwprojecten
Nieuw-West
Stadsdeel Nieuw-West heeft een groot aandeel in de nieuwbouwplannen. Door de ruimtelijke opzet is het goed mogelijk om hier te verdichten binnen de bestaande buurten. Er is een aantal gebieden aangewezen voor stedelijke vernieuwing die gepaard gaat met verdichting door sloop en nieuwbouw. In Nieuw-West staan van oorsprong veel sociale huurwoningen. Om deze bewoners te kunnen herhuisvesten vraagt de gemeente in dit stadsdeel bij nieuwbouw een verdeling van 50-30-20: 50% sociale huur, 30% middeldure huur en/of sociale koop en 20% vrije sector koop.
In de Maassluisstraat heeft Lieven de Key 240 sociale huurwoningen. Het gaat om 2-, 3- of 4-kamerwoningen van 40 tot 70 m2 groot. In de nieuwbouw komen circa 515 woningen. De voorgestelde verdeling daarvan wordt 55-25-20-5: 55% sociale huur, 25% middeldure huur, 20% vrije sector koop. 5% is nader te bepalen, zodat dit later flexibel kan worden ingezet.
3.2 Voorzieningen Het voorzieningenniveau in een buurt is afgestemd op het aantal woningen en daarmee op het aantal bewoners dat in de buurt woont. Bij toevoeging van circa 275 woningen is een uitbreiding met 1.200-1.350 m2 aan voorzieningen nodig. Hieronder vallen bedrijfsruimten, maatschappelijke functies en zorgfuncties.
De inrichting van de openbare ruimte kan uitnodigen tot buurtinitiatieven
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
17
Een kinderdagverblijf (en basisschool) in de Delflandpleinbuurt
Voorbeeld van een entreehal met zicht op de fietsparkeerplaatsen
Dubbellaags fietsparkeren in een appartementengebouw
Voor de Maassluisstraat denken we aan: • Een bedrijfsruimte in fase 1 • Twee bedrijfsruimten in fase 3 • Een kinderdagverblijf in fase 4 Daarnaast zijn de garageblokken op de straathoeken aantrekkelijk voor transformatie tot voorzieningen.
met een parkeernorm van minimaal 0,6 en maximaal 1 parkeerplaats per woning. Voor de sociale huur en de woningen in het middeldure segment hoeven geen parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Bewoners uit de Maassluisstraat die nu al een parkeervergunning hebben, kunnen deze behouden. Nieuwe bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat.
de begane grond houden. Daarom is het wenselijk de stallingen voor fietsen en scooters bij de nieuwbouw niet groter te maken dan de breedte van twee woningen. De uitwerking van deze ambitie volgt in de ontwerpfase van de gebouwen.
3.3 Parkeren (auto, fiets, scooter)
Fiets en scooter
Auto
De gemeente Amsterdam wil het gebruik en het bezit van auto’s terugdringen. Dit gebeurt stimulerend door een uitgebreid netwerk van openbaar vervoer en goede fietsinfrastructuur. Maar ook sturend door beleid op het autoparkeren voor bewoners en hoge parkeertarieven voor bezoekers. In de Nota Parkeernormen Auto uit 2020 staan de regels voor parkeervoorzieningen bij nieuwbouwcomplexen. Voor de nieuwbouw aan de Maassluisstraat betekent dit dat er een parkeergarage op eigen terrein gebouwd moet worden voor de vrijesectorkoopwoningen (fase 3)
Het is belangrijk dat er bij de woningen voldoende goede parkeerplekken zijn voor fietsen en scooters. In de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter uit 2018 staat hoeveel parkeerplekken er bij een nieuw woongebouw moeten komen. Het ontwerpen van parkeerplekken voor fietsen is maatwerk. Bewoners hebben steeds vaker grote en dure fietsen die zij veilig willen stallen en die veel extra ruimte vragen. Ook scooters vragen veel ruimte. Tegelijkertijd is het niet aantrekkelijk als de begane grond van een woongebouw grotendeels wordt gebruikt voor stallingsruimte. We willen met het oog op de sociale veiligheid zo veel mogelijk ruimte voor woningen op
18
Impressie van de Maassluisstraat gezien vanaf de Vlaardingenlaan
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
19
4. Stedenbouwkundige visie
De nieuwe woningen sluiten aan bij de architectonische kwaliteiten van het bestaande
Een divers programma zorgt voor een levendige buurt
Het groen wordt ingericht als park
Het doel van dit stedenbouwkundig plan is om van de Maassluisstraat een nog betere woonomgeving te maken. Een plek waar huidige en nieuwe bewoners prettig kunnen wonen, hun levens op kunnen bouwen en samen oud kunnen worden. Kortom, een buurt die klaar is voor de toekomst.
staat beschreven in het beeldkwaliteitsplan (hoofdstuk 6).
Levendige buurt
4.1 Uitgangspunten Het stedenbouwkundig plan zorgt voor een toekomstbestendige stedelijke ontwikkeling in het plangebied. Bij de vernieuwing blijven de kwaliteiten uit het verleden behouden. We houden vast aan de kernwaarden uit het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) – licht, lucht en ruimte - en de nadrukkelijke aanwezigheid van het groen. De architectonische uitwerking van de nieuwe woongebouwen aan de Maassluisstraat sluit aan bij de kwaliteiten van het bestaande. Hoe we dit doen
Meer en betere woningen
Er komen in het plangebied meer woningen. Het stedenbouwkundig plan borduurt voort op beproefde kwaliteiten die de woningen ten goede komen. Met de nieuwe woongebouwen zorgen we ervoor dat er meer variëteit aan woningen kan komen in het plan. Er komt een divers woningaanbod waardoor zo veel mogelijk mensen een woning kunnen krijgen die bij de gezinssituatie past. De nieuwe woningen voldoen aan de huidige bouwkundige eisen en zorgen voor een gezonde, comfortabele en veilige woonomgeving. De gebouwen worden geschikt voor aanpasbaar bouwen en krijgen een lift. De woningen krijgen ruime kamers, veel glas, een goede oriëntatie op de zon en zicht op groen. Voor de woningplattegronden gaan we nog in gesprek met bewoners over hun specifieke woonwensen.
Het nieuwe plan zorgt voor een levendige veerkrachtige buurt. Stedenbouwkundige ingrepen kunnen zorgen voor meer sociale veiligheid en meer saamhorigheid. Een divers programma van woningen, voorzieningen en kleine bedrijven zorgt zowel overdag als ‘s avonds voor levendigheid en draagt bij aan de sociale samenhang in de buurt. Er is ruimte voor buurtinitiatieven en maatschappelijke functies. Goede verblijfplekken en speelplekken voor iedere leeftijd stimuleren ontmoeting. Voetgangers krijgen de hoofdrol, zowel in het park als in de binnentuinen en aan de Maassluisstraat. Groene buurt
De groenstrook achter de Maassluisstraat tot het spoortalud is mooi maar wordt weinig gebruikt. Het is niet goed toegankelijk vanuit de buurt, versnipperd door parkeerplaatsen en andere voorzieningen en heeft
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
20
Stroken met een sterke horizontale belijning
Brede leefgalerijen die ontmoeting stimuleren
Veilige ondoorgangen met aangename verlichting en materialisatie
weinig gebruiksfuncties. In de nieuwe situatie wordt dit groen ingericht als park, waar bewoners uit de buurt kunnen wandelen en recreëren. Het park wordt beter verbonden met de buurt en sluit aan bij de binnentuinen bij de woongebouwen. Twee doorgangen in de nieuwe woongebouwen (de stroken) zorgen voor een goede aansluiting op de Rijswijkstraat en Voorburgstraat. Zie voor de uitwerking van het park hoofdstuk 5 Openbare Ruimte.
Stroken (langwerpige woongebouwen)
De galerijen liggen in principe aan de tuinkant, bijvoorbeeld als leefgalerijen. Daarmee zijn ze goed georiënteerd op de zon. De kant aan de Maassluisstraat is formeler, meer passend bij het bestaande AUP-beeld. Het is mogelijk om de galerij aan de voorkant te leggen, maar alleen boven de eerste verdieping. Dit om een monotoon beeld aan de binnentuin te voorkomen of om andere woningtypes mogelijk te maken.
4.2 Compositie De bestaande woongebouwen aan de Maassluisstraat zijn ontworpen volgens het gedachtengoed van het AUP. Ze zijn georiënteerd op de zon en hebben breed uitzicht op het groen. Om dit te behouden is besloten uit te gaan van de bestaande opzet. De nieuwe gebouwen komen grotendeels terug op de huidige plekken. Dit is mede ingegeven doordat er geen wijzigingen komen in de infrastructuur. Verplaatsen van wegen, kabels en leidingen is zeer kostbaar.
Deze langwerpig woongebouwen staan haaks op elkaar. Ze houden hetzelfde aantal verdiepingen als nu, maar de gebouwen worden wel iets hoger. Dat komt doordat de standaardverdiepingshoogte is toegenomen van 2,6 meter naar 3,0 meter hoog. Op de begane grond wordt de verdiepingshoogte zelfs 3,5 meter. De woongebouwen worden ook iets dieper dan nu: maximaal 14 meter inclusief de balkons en galerijen. De architectuur van de nieuwe gebouwen verwijst naar de bestaande gebouwen door een hedendaagse vertaling te maken van horizontaliteit, plasticiteit en ritmiek in de bestaande gevels. •
Lange stroken - brede leefgalerijen Een deel van de woningen zal met een galerij bereikt worden. De wens is om hier aantrekkelijke leefgalerijen van te maken. Galerijen die niet alleen toegang bieden tot de woningen, maar ook deels functioneren als privébalkons een groene uitstraling hebben. Geen smalle galerijen waar je elkaar nog net kan passeren maar ruime leefstraten waar je elkaar op een prettige manier tegen kunt komen.
•
Korte stroken – balkons op het zuiden De korte stroken kunnen hun galerijen aan de straatkant hebben. De balkons en aanliggende woonkamers zijn dan op het zuiden georiënteerd.
•
Onderdoorgangen Door de bestaande bebouwing is het groen slecht zichtbaar en wordt daardoor weinig gebruikt. De onderdoorgangen in de lange stroken zijn een onmisbaar onderdeel van het plan. Deze maken het toekomstige park niet alleen zichtbaar maar ook direct toegankelijk.
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
21
1. Kwaliteit van bestaande schema
2. Randvoorwaarden
3. Nieuwe stroken: beter, gevarieerder, levendiger
• De stempels zijn perfect georiënteerd op de zon. • De woningen hebben allemaal uitzicht op groen. • Door de open hoeken is het groen ook vanaf de straat zichtbaar.
• De woningen worden gesloopt • De garages, kabels, leidingen en tussenstraten blijven • Afwijken van de bestaande verkaveling is daardoor niet logisch
• Bestaande stroken terugbouwen; licht, lucht ruimte en uitzicht in comfortabele, duurzame nieuwbouw. • Er ontstaat meer levendigheid in de Maassluisstraat.
4. Tuinblokken en torens
5. Ruim baan voor het Spoorpark
6. Het plan; AUP nieuwe stijl!
• Nieuwe tuinblokken komen in de binnentuinen. Ze voegen levendigheid toe en zorgen voor meer sociale veiligheid. • Er komen torens op de uiteinden van de stroken aan de Maassluisstraat. Deze zijn vergelijkbaar met de bestaande torens aan het water. • Er komt een grotere diversiteit aan woningtypes.
• Het groen wordt met twee onderdoorgangen in de nieuwe gebouwen veel sterker verbonden met de buurt. • De groenstrook wordt een volwaardig park met aantrekkelijke looproutes. • Het park wordt in de toekomst onderdeel van het doorlopende Spoorpark.
• De compositie van bouwvolumes borduurt voort op de kwaliteiten van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP).
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
De vernieuwde Maassluisstraat met nieuwe bouwvolumes en toegang tot het park
22
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
De bestaande en nieuwe woontorens staan diagonaal t.o.v. elkaar zoals in het Rembrandtpark
De doorgangen zijn zo ruim mogelijk zonder de eenheid van de straatwand te veel te doorbreken. Ze hebben ruime afmetingen (3 verdiepingen hoog en minimaal 15 meter breed) en zijn al vanaf grote afstand zichtbaar. Het moeten prettige en veilige plekken zijn. Dit gebeurt door woningen of woningentrees te plaatsen aan de doorgangen en door te zorgen prettige, goede verlichting. Woontorens
Aan de zuidkant van de lange stroken langs de Maassluisstraat komen nieuwe torens. Ze krijgen ongeveer dezelfde verhoudingen als de bestaande torens van Piet Zanstra en worden ongeveer even hoog. De vier bestaande en vier nieuwe torens staan diagonaal ten opzichte van elkaar. Daardoor blijft het uitzicht optimaal behouden en ontstaat er een mooie ritmiek. Een vergelijkbare opzet is te zien bij de torens in het Rembrandtpark, ook ontworpen door Zanstra. Er is aandacht voor de aansluiting tussen de torens en de stroken, die samen één architectuur dienen te vormen. Het geheel moet passen in het vocabulaire van
23
Toren met een duidelijke horizontale uitstraling en inpandige balkons
Tuinblokken waar het groen omheen vloeit
het AUP, maar daar staan torens vaak op zichzelf en op de grond. De architectonische uitwerking van de torens en de stroken vraagt dus aandacht. Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een subtiel materiaalverschil en/ of kleurverschil tussen toren en strook (bijvoorbeeld ton-sur-ton kleuren). Het verschil in typologie en ontsluiting tussen toren en strook kan als plastisch en architectonsich terugkerend element worden ingezet.
Tuinblokken
De torens krijgen een kernontsluiting met woningen rondom. Hierdoor kunnen in de torens verschillende soorten woningtypes worden gemaakt. Bijvoorbeeld vier grotere woningen per verdieping of vijf of zes kleinere. Het is belangrijk dat de bezonning van de appartementen altijd goed is en eenzijdige woningen gericht op het noorden worden voorkomen. De balkons vallen in principe binnen het blok, waardoor de volumes en de horizontale banden rondom afleesbaar zijn. Net als bij de bestaande torens. Om het zicht langs de blokken zo wijds mogelijk te maken kan worden gedacht aan balkons op de hoeken van de gebouwen.
De positie van de tuinblokken is zorgvuldig gekozen. Ze zijn afwisselend dichterbij of verder van het water geschoven zodat de platanenlaan kan blijven. Daarmee ontstaat een speelse verspringende rooilijn aan het park. In de zijstraten liggen de tuinblokken iets terug. De tussenstraten worden daardoor een stuk ruimer en bieden doorzicht naar het groen. Elk tuinblok heeft een middenkern met woningen rondom. Het gebouw wordt alzijdig vormgegeven tot een woning in het groen. De woningen op de begane grond hebben hun eigen voordeur, de gemeenschappelijke gebouwentree ligt aan de zijstraat. Hierdoor zijn er geen blinde gevels en neemt de sociale veiligheid in de openbare ruimte neemt toe vanwege meer ogen op straat.
In elke binnentuin komt een woongebouw van vier verdiepingen. Deze tuinblokken hebben een bijzondere positie in het plan: ze staan los van de bestaande structuur van de stroken. De vier tuinblokken zijn zo geplaatst dat alle woningen in de stroken zo veel mogelijk zicht houden op het park en het groen daar omheen vloeit.
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
De plint heeft voorzieningen die aansluiten bij de behoeften van de buurt
Door hun vrije positie in het groen kunnen de tuinblokken ook iets vrijer en experimenteler worden vormgegeven. Ze horen bij het ensemble maar ontwerpers kunnen iets losser omgaan met de stijlkenmerken. Het dak is groen omdat er veel woningen op uitkijken. Het verhoogt ook de biodiversiteit. De balkons liggen binnen het volume en de privébuitenruimten zijn compact zodat het groen zo veel mogelijk tot aan de gevels doorloopt. Hoekgebouwen
Op de hoeken tussen de woongebouwen staan garageblokken. De garageboxen zijn niet van Lieven de Key. De eigenaar van de garageboxen heeft bij het maken van dit stedenbouwkundig plan aangegeven de garageboxen niet te willen transformeren of verkopen. Omdat transformatie van de garages in de toekomst zeer wenselijk is, wordt in dit stedenbouwkundig plan in beeld gebracht hoe transformatie in de toekomst optimaal kan bijdragen aan de stedenbouwkundige kwaliteit. Toekomstige initiatieven worden aan het stedenbouwkundig plan getoetst.
24
Voorstel voor hoekpaviljoens
GWL-terrein - Groene geleidelijke overgangen privé-collectief openbaar
De garageboxen zijn gelijktijdig met de woningen van Lieven de Key gebouwd en dragen niet bij aan een sociaal veilig en aantrekkelijk straatbeeld. Indien de huidige of toekomstige eigenaar een verzoek doet, kunnen de locaties worden getransformeerd naar hoogwaardige straathoeken die meer bijdragen aan de buurt. De hoeken zijn goed zichtbaar en hebben veel aanloop, waardoor ze geschikt zijn voor dit soort bedrijvigheid. We denken daarom aan nieuwe paviljoens. Hier kunnen kleine bedrijven en maatschappelijke functies ervoor zorgen dat dit levendige ontmoetingsplekken in de buurt worden. De paviljoens hebben een verdiepingshoogte van 3,5 meter en hebben maximaal één bouwlaag. Daardoor blijft openheid in het plangebied gewaarborgd.
aandacht voor sociale veiligheid. Ze bieden doorzicht en toegang tot de gemeenschappelijke binnentuin. Langs de voorgevels van de gebouwen komen margestroken - oftewel een plek voor voortuinen, kleine terrassen en woningtoegangen; het is een overgangsgebied tussen de voorgevel en de stoep. Hiermee creëren we privacy tussen de woning en de straat. Zo kunnen voetgangers niet vlak langs het raam lopen en te veel naar binnen kijken. De margestroken worden verhoogd aangelegd zodat er geen vuil in kan waaien. Eventuele muren rond de margestroken zijn te gebruiken om af en toe op te zitten.
Begane grond en buitenruimte
De begane grond van de nieuwe blokken wordt veel gevarieerder dan nu. Woningen en woningentrees worden afgewisseld met maatschappelijke voorzieningen, kleine bedrijven, fietsenstallingen en bijvoorbeeld een kinderdagverblijf. De voorzieningen en kleine bedrijven komen vooral op de straathoeken. Bij de entrees is er
Bewoners van de begane grond hebben een privébuitenruimte die grenst aan de gemeenschappelijke binnentuin. De overgang tussen de buitenruimtes (privé, gemeenschappelijk of openbaar) wordt gemaakt met beplanting. Het is niet de bedoeling dat bewoners zelf schuttingen gaan plaatsen. Dat geeft een rommelige uitstraling en beperkt de sociale veiligheid.
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
48
Fietsparkeren 69m2
MOG 83m2
41
48
78
Entree 60m2
Fietsen 99m2
Fietsen 99m2
Entree 48m2
Fietsen 180m2
61
69
69
2
Fietsen 45m 79m2
entrees
MOG 88m2
MOG 88m2
15m2
89 Entree 45m2
Fietsen 180m2
83m2
13m2
woning ±60 m2
fietsen
2
woning ±40 m
woning ±70 m
techniek
woning ±50 m2
woning ±95 m2
Voorbeelduitwerking begane grond, 1:2000
2
40
MOG 88m2
MOG 88m2
woning ±110 m2
54 41
Kinderopvang 335m2
110 Fietsen 124m2
Fietsen 99m2
110
53 ppl
Entree 30m2 Fietsen/bergingen (en leveranciers) 579m2
79 Fietsen 2 Entree 47m 45m2
Fietsparkeren 69m2
110
Technisch 64m2
MOG 104m2
Entree 46m2
MOG 101m2
110
110
110
110
Entree 30m2
Entree 48m2 48m2
110
MOG 88m2
MOG 88m2
15m2
93m2 Entree 45m2
79
Fietsen 175m2
59
59
72
MOG 88m2
MOG 88m2
N
BOG/MOG
(WKO)
48m2
54
Entree 30m2
63
78
Entree 48m2 WKO en techniek 183m2
48
41
78
15m2
Entree 45m2
Fietsparkeren 69m2
78
65
68
65
54
65
70
54
61
Entree
MOG 87m2
54
Entree 30m2
68
Entree 37m2
65
54
70 65
48
25
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
26
Parkeergarage
In de binnentuin van fase 3 komt een parkeergarage. Deze wordt (half)verdiept aangelegd om de binnentuin zo veel mogelijk te laten doorlopen en te laten aansluiten op het park. De gevel aan de tussenstraat ligt iets terug ten opzichte van het tuinblok. De ingang van de garage heeft een terughoudend ontwerp. Aan de parkzijde wordt de garage met een daktuin, door middel van een talud opgenomen in de groene ruimte van het park.
43m 41m
40m
17m 13m
1,8m
32,3m
12,5m
4,5m
13,0m
20,0m
4,1m 6,5m
Doorsnede binnentuin Blok 3 (met parkeergarage)
43m 41m
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
48
93
65
54
70 65
48
27
59
54
54
65
67
67
67
67
48
65
70
59
54
65
67
67
67
67
67
67
53 53
65
54
93
42 53
54
67
93
65
59
67
93
42 65
65
48
59
65
54
70
70
54
65
42 47
65
65
53
54
44 65
71
70
61
69
69
69
65
71
90
70
90
86
91
65
71
70
61
69
69
81
70
65
71
70
86
86
59
70
72
44
entrees
woning ±60 m2
fietsen
2
woning ±40 m
woning ±70 m
techniek
woning ±50 m2
woning ±95 m2
Voorbeelduitwerking 3e en 4e verdieping, 1:2000
2
woning ±110 m2
N
BOG/MOG
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
28
17m 13m
1,8m
32,3m
12,5m
4,5m
13,0m
20,0m
4,1m 6,5m
43m 41m
40m
17m 13m
32,3m
Doorsnede binnentuin Blok 2 (zonder parkeergarage)
12,5m
4,5m
20,5m
20,0m
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
65
65
65
71
29
65
65
65
entrees
65
65
65
woning ±60 m2
fietsen
2
woning ±40 m
woning ±70 m
techniek
woning ±50 m2
woning ±95 m2
Voorbeelduitwerking torenverdieping, 1:2000
2
woning ±110 m2
65
71
65
65
65
65
71
65
N
BOG/MOG
65
71
30
Impressie van de de poort naar het Spoorpark gezien vanuit de Rijswijkstraat
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
31
5. Openbare ruimte M
PP
PP
PP
N
Bouwen aan de buurten van de toekomst, betekent ook vernieuwing van de openbare ruimte. De openbare ruimte is de plek waar mensen zich verplaatsen, waar ze sporten, spelen, ontmoeten en ontspannen. Het biedt ruimte voor natuur en tegelijkertijd voor het verkeer. Dat vraagt om goede afweging van veel belangen.
5.1 Speerpunten De nieuwe inrichting van de openbare ruimte in het planbied bij de Maassluisstraat is gebaseerd op vijf speerpunten. Deze worden in de volgende paragrafen nader uitgewerkt tot een schetsontwerp voor de openbare ruimte. Verbinden buurt, binnentuinen en park (5.2) Versterken kwaliteit van het groen en water (5.3)
PP
• • •
Maassluiszone
Uitgangspuntendiagram
• •
M
SPOORPARK
Ruimte voor sporten, spelen en ontmoeten (5.4) Veilige en toegankelijke inrichting voor verkeer en parkeren (5.5) Schoon, heel en veilig (5.5)
Samen Stadmaken
De ideeën voor de openbare ruimte in dit stedenbouwkundig plan zijn een schetsontwerp en nog geen eindbeeld. Als het stedenbouwkundig plan is vastgesteld, gaan we Samen Stadmaken. Dat betekent dat de gemeente samen met bewoners, Lieven de Key en betrokkenen keuzes maakt over de plekken om te spelen, sporten en ontmoeten. Actieve bewoners kunnen ook deelplannen maken voor bijvoorbeeld vergroten van biodiversiteit of aanleg van moestuinen. Betrokkenen denken mee over oplossingen om de buurt schoon, heel en veilig te houden.
5.2 Verbinden buurt, binnentuinen en park De groenstrook langs het spoor ligt nu verscholen achter gebouwen. Deze waardevolle ruimte wordt ingericht als park en wordt beter zichtbaar en bereikbaar gemaakt voor de buurt. Spoorpark
Het nieuwe park wordt onderdeel van het Spoorpark dat zich uitstrekt langs het spoor- en metrotracé. Hier komen natuur, ontspanning, spelen en elkaar ontmoeten samen. Het park is bedoeld voor iedereen: jong en oud, rustzoekers en sportievelingen. Het park bestaat uit verschillende ‘groene kamers’. Dat zijn aparte delen die elk hun eigen sfeer hebben. Er is afwisseling tussen rustige grasvelden en plekken waar gespeeld en gesport kan worden.
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
32
De hoofdroute is de ruggengraat van het park.
Groene doorsteken groene entree/ parkeren (rustig)
programma: beweging
groen/parkeren (rustig)
programma: beweging
groene entree/ parkeren (rustig)
Parkkamers met verschillend programma en sfeer, beweging en rust
Toegankelijke wandelroutes
Er komen duidelijke en openbare oost-westwandelroutes door de buurt naar het park. Ze gaan onder de nieuwe gebouwen door en maken het park goed bereikbaar vanaf de Rijswijkstraat en de Voorburgstraat. Ook komt er een brede en comfortabele noord-zuidroute voor voetgangers. Deze is ook goed te gebruiken door ouderen en mensen met een beperking. Door het park slingert een hoofdroute die de verschillende delen met elkaar verbindt. En er zijn smalle paden die de bezoekers op een rustige manier door het natuurlijke gebied leiden, zonder de natuurbeleving te verstoren. Aan de oostkant van het park komen twee bruggen en een vlonder. Deze verbinden het park met de groenstrook aan de overkant van het water. Dit vergoot de toegankelijkheid en maakt het park onderdeel van een groter geheel. Groene binnentuinen als verlengstuk van het park
N
Openbaar en privé-groen zijn visueel verbonden.
De binnentuinen bij de woongebouwen liggen op grond van woonstichting Lieven de Key. Na de herinrichting vormen de binnentuinen en het park visueel één groen
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
33
Royale hoofdroute
Pad
Overgangen privé-openbaar worden gevormd door hagen in combinatie met kruidachtige beplanting.
geheel. Door lage hekjes en veel beplanting in de binnentuinen voelt het alsof je al in het park bent.
In de delen waar nu de platanen staan, komt een bosachtige beplanting. Dit past goed bij de bomen en versterkt het natuurlijke karakter van dat deel van het park. In de delen waar nu de speelplaatsen zijn, wordt een bloemenmengsel ingezaaid. Dit zorgt voor kleur en trekt bijen, vlinders en andere nuttige insecten aan. Het exacte beplantingsplan wordt later verder uitgewerkt.
gebouwen, vergroten het groen in de buurt en verbeteren de ruimtelijke beleving. Elke margezone is voor minimaal de helft groen ingericht, met beplanting die niet hoger is dan 1,2 meter.
In een van de binnentuinen (fase 3) komt een parkeergarage die half onder de grond ligt. Deze garage beslaat niet het hele binnenterrein. Het dak van de garage wordt voor 80% groen gemaakt, met een laag grond van 30 tot 100 cm. De overgang van de garage naar de rest van het terrein krijgt een natuurlijke vormgeving met trappen, hellingen en schuine taluds met planten.
Ecologische oever
Het park krijgt een inrichting met aandacht voor biodiversiteit en natuurvriendelijke oevers. De omvorming tot een park verhoogt de ecologische, sociale en recreatieve waarde.
Langs het water komt speciale beplanting die goed tegen vocht kan. Deze planten zorgen ervoor dat de oever natuurlijk overgaat in het water. Ze verbeteren de waterkwaliteit, bieden leefruimte voor dieren en vormen een groene verbinding tussen de verschillende parkkamers.
Gevarieerde beplanting
Groene margezones
5.3 Versterken kwaliteit groen en water
Er komt gevarieerde beplanting om het park groener en aantrekkelijker te maken. Er zijn vijf verschillende delen in het park, ook wel parkkamers genoemd. Hier komen twee soorten beplanting.
Tussen de openbare ruimte en de woongebouwen komen margezones. Deze zones voor de woningen zorgen voor een vloeiende en zachte overgang van openbaar naar privé. Ze versterken de landschappelijke inpassing van de
De erfafscheidingen tussen openbare buitenruimte en de gemeenschappelijke tuinen (semiopenbaar) zijn een combinatie van lage beplanting (1 tot 4 meter breed) en hagen (tot 1,2 meter hoog). Dit biedt privacy, zonder het open karakter of de zichtlijnen naar het park te verstoren. Schuttingen zijn hier niet wenselijk. Tussen de woningen onderling zijn wel schuttingen haaks op het gebouw toegestaan. Deze worden afgestemd op de architectuur van de blokken. Er komen drie typen margezones: A. Maassluisstraat: een groene voortuin van circa 1,5 meter diep die privacy biedt en de straat vergroent. B. Parkzijde (tuinblokken): bredere zone rondom het gebouw met vaste planten en/of hagen en terrassen (max. 2 meter diep). C. Groene doorgangen en hoven: ruimere zones met diepe beplanting die doorloopt naar de
34
35
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
B C
36
Type A • Beplanting maximaal 1,2 meter hoog • Ongeveer 1,50 meter diep • Entrees naar woningen • Groen beslaat minimaal 50% van de oppervlakte Type B • Haag en vaste planten maximaal 1,2 meter hoog • Entrees naar woningen aanwezig • Klein priveterras, maximaal 2 meter diep • Geen schuttingen • Groen beslaat minstens 50% van de oppervlakte
A
Type C • Haag en vaste planten maximaal 1,2 meter hoog • Geen entrees naar woningen • Groot priveterras, maximaal 5 meter diep • Geen schuttingen • Groen beslaat minstens 50% van de oppervlakte
Verschillende typen margezones, voorbeeld blok.
gemeenschappelijke binnentuinen. De zichtlijnen blijven behouden en privacy wordt bereikt door een mix van hagen en planten.
Pannaveld
Met al deze aanpassingen wordt het park een fijne plek voor mensen, maar ook voor dieren en planten. Regen- en grondwater
Oppervlaktewater
Water is belangrijk voor de kwaliteit van het park. Daarom wordt het water beter zichtbaar, makkelijker bereikbaar en natuurlijker ingericht. Er komen houten vlonders waar je op kunt lopen of zitten. Zo kunnen mensen dichter bij het water komen en het water op een andere manier beleven. Het water en de oevers horen bij het grotere ecologische netwerk in Nieuw-West. De oevers krijgen een natuurlijke inrichting. Er komen geen harde randen, maar een geleidelijke overgang van land naar water. Hierdoor kunnen verschillende planten groeien en wordt het water schoner. De oevers krijgen een schuine helling. Dat maakt ze ecologisch meer waardevol voor planten en dieren. Daarnaast wordt het wateroppervlak groter. Door deze aanpassingen wordt de ecologische oever langer, wat nog meer voordeel oplevert voor planten en dieren. En het geeft ook meer ruimte om in en op het water te spelen.
In de Maassluisstraat ligt het grondwater ongeveer 1 meter onder het maaiveld (de oppervlakte van de grond). Het is belangrijk om de buurt rainproof te maken. Dat betekent maatregelen nemen zodat regenwater goed wordt opgevangen en afgevoerd. Het stedenbouwkundig plan voldoet aan de regels van de Amsterdamse Regenwaterverordening. Daarin staat dat regenbuien van 60 millimeter op het eigen terrein moeten worden opgevangen. Het regenwater stroomt zo veel mogelijk naar het park. Daar zakt het in de grond of stroomt het direct naar het water in het park. Op deze manier is de buurt bestand tegen hevige regen en wordt er op een duurzame manier met water omgegaan. Bomen
Een belangrijk uitgangspunt bij het ontwerp is dat zo veel mogelijk bestaande bomen behouden blijven.
Voor alle bomen die gekapt moeten worden, komen nieuwe bomen terug. Dit heet bomencompensatie. Het doel is om uiteindelijk minimaal evenveel bomen terug te planten. De essen aan het einde van de zijstraten kunnen niet blijven staan omdat ze te dicht op de nieuwe bebouwing staan. Daar komen dus weer nieuwe bomen, zodat het groene karakter van de straten behouden blijft.
5.4 Ruimte voor sporten, spelen en ontmoeten Er komen in de vernieuwde buurt diverse plekken om te sporten, spelen en ontmoeten. Sporten en spelen
Er komen speelplekken voor kinderen en sportvoorzieningen voor jongeren en volwassenen. In de drukkere delen van het park staan sport en spel centraal. We kijken of sporten zoals basketbal en voetbal samen op één veld kunnen plaatsvinden. En we onderzoeken hoe er ruimte kan komen voor urban sports, zoals skateboarden, freerunnen of calisthenics. Zo biedt het park sportmogelijkheden voor jong en oud.
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
3x3 basketbal
37
Buurttafel
Speelplek
Ontmoeten
Er komen zitplekken en open ruimtes die flexibel gebruikt kunnen worden. Denk bijvoorbeeld aan plekken voor buurtactiviteiten, picknicks of kleine evenementen. In de rustige delen van het park ligt de nadruk op het groen. Hier komen wandelpaden en plekken om te zitten, zoals bankjes, een grote zitbank en bijvoorbeeld een steiger om te vissen of een plek om vogels te kijken. Door al deze functies goed te verdelen over de verschillende delen van het park – de zogenaamde parkkamers – ontstaat er een afwisselende en levendige omgeving. Mensen kunnen hier zowel tot rust komen als actief bezig zijn.
5.5 Veilige en toegankelijke inrichting voor verkeer en parkeren Routes
Ontdekken
Ruimte voor natuur en rust
De verkeerssituatie in het plangebied blijft grotendeels hetzelfde. Auto’s blijven rijden via de Maassluisstraat en de zijstraten. Ook komen er voor voetgangers duidelijke en veilige routes door het park naar de metrostations.
38
Aantrekkelijke overgangen tussen de openbare ruimte, gemeenschappelijke tuinen en privétuinen
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
39
Bomenkaart
Deze routes zijn makkelijk te vinden vanaf de Rijswijkstraat en de Voorburgstraat. Parkeren in de openbare ruimte
Parkeren gebeurt zo veel mogelijk buiten het park, in de omliggende straten en bij de toegangen tot de flats. In dit schetsontwerp is het idee om de parkeerplaatsen vooral op twee grote plekken aan de uiteinden van het park te maken. Daardoor blijven grotere aaneengesloten stukken park over. Bij het uitwerken van het ontwerp moeten we bepalen hoeveel parkeerplaatsen er in het park terugkomen. Dit doen we in samenspraak met de bewoners. Daarbij houden we rekening met de volgende uitgangspunten: • • •
Alle huidige bewoners met een parkeervergunning behouden deze. Nieuwe bewoners komen niet in aanmerking voor een parkeervergunning op straat. Er komen parkeerplekken voor bezoekers en voor mindervaliden.
Fietsparkeren in de openbare ruimte
Naast de fietsenstallingen in de nieuwe gebouwen komen er 125 plekken voor fietsen in de openbare ruimte. Dat worden geen fietsenrekken, maar fietsvakken met speciale fietsnietjes aan de uiteinden. Bij grote vakken komen er ook fietsnietjes in het midden. Daardoor kunnen auto’s niet op de fietsvakken parkeren.
5.6 Schoon, heel en veilig Diverse aanpassingen in de openbare ruimte helpen om de buurt schoon, heel en veilig te maken en te houden. Verlichting
Alle wandelroutes krijgen verlichting volgens de regels van de gemeente Amsterdam. Op sommige kleinere paden komt geen verlichting, of alleen verlichting die ’s nachts uit kan. Te veel licht kan dieren storen. Afval
Het huisvuil van de bewoners van de nieuwe gebouwen wordt verzameld in de openbare ruimte. De gemeente Amsterdam zorgt hiervoor met ondergrondse
afvalcontainers. Voorlopig gaan we uit van het huidige aantal van 20 containers. De oude containers worden vervangen door nieuwe containers die meer afval kunnen bewaren. Zo kunnen meer huishoudens hun afval kwijt met hetzelfde aantal containers. Materiaal
Het schetsontwerp gebruikt de Amsterdamse Puccinimethode en het Handboek Inrichting Openbare Ruimte. Het ontwerp past bij de eerder gemaakte delen van het Spoorpark, ter hoogte van de Johan Greivestraat. De hoofdwegen worden gemaakt van beton. De kleinere paden krijgen halfverharding met betonplaten van 30x30 cm, die schuin worden gelegd. Ook het smalle paadje langs het water krijgen halfverharding. Bestaande materialen, zoals oude klinkers en stoeptegels, worden opnieuw gebruikt. Ze komen terug in de bestrating, als traptreden, afstapjes of als muurtjes rondom het groen.
40
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
41
6. Beeldkwaliteitsplan Orde 1: Monumenten of monumentwaardige bebouwing Orde 2: Hoge waarde Orde 3: Middelhoge waarde Plangebied
De bestaande gevels van zowel de stroken als torens zijn ontworpen met doorlopende horizontale gevelbanden
Atlas Ordekaarten - Stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit
Het beeldkwaliteitsplan zorgt voor de visuele samenhang en de architectonische kwaliteit bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Zo komt er eenheid in de architectonische uitwerking van de verschillende nieuwe woongebouwen die in verschillende fases tot stand komen.
gevels, de stedenbouw en de woningplattegrond zijn er bijzondere en kwalitatieve kenmerken te ontdekken.
6.1 Uitgangspunten Bestaande kwaliteiten
De huidige bebouwing aan de Maassluisstraat heeft één heldere en eenvoudige architectuur. De portiekflats zijn gebouwd in de jaren zestig, een tijd met grote woningnood. De ontwerpaandacht ging vooral naar de functionele en sociaaleconomische aspecten. Daarnaast was het idee om burgers meer licht, lucht en ruimte te bieden, niet alleen in hun huis maar ook in hun groene omgeving. De balkons aan de tuinzijde bieden nog altijd een ver en gewaardeerd uitzicht, al worden de tuinen zelf nauwelijks gebruikt. Ook in de uitwerking van de
De samenhang in de Maassluisstraat bestaat door repetitie en een uitwerking met doorlopende horizontale gevelbanden, die zowel in de torens als de stroken nadrukkelijk aanwezig is. De horizontaliteit in de compositie is leidend. De ensembles bestaan uit eenvoudige, rechthoekige volumes. De loggia’s en (portiek)ontsluitingen geven het geheel plasticiteit en een verticale verdeling. Bij deze verticale verdeling, die ondergeschikt is aan de horizontaliteit, worden herhaling, symmetrie en spiegeling toegepast als vormgevend principe. Afstemming ontwerpers
De architecten voor de vernieuwing worden geselecteerd op basis van hun handschrift en de manier waarop ze binnen de verdichting, een fijne woonomgeving kunnen
ontwerpen. Ze zijn kundig in het vertalen van het AUPgedachtengoed in hedendaagse architectuur en hun architectuurstijl toont verwantschap. De architecten zijn daarnaast bekwaam in het maken van goede plattegronden en kunnen ontsluitingen en buitenruimte onderdeel maken van de kwaliteit en beeldkwaliteit van het gebouw. De relatie tussen binnen en buiten is daarbij een belangrijk aspect. De verschillende ontwerpers, werkzaam binnen een fase, stemmen de ontwerpen op elkaar af. Daarbij is de architectuur van de stroken aan de Maassluisstraat leidend. Bij de tuinblokken is meer vrijheid mogelijk. De opdrachtgever voert met een architect de regie op deze samenhang met toetsing en advisering door de Commissie Omgevingskwaliteit en een stedenbouwkundige van de gemeente Amsterdam. De ontwerpers werkzaam aan de latere fasen spiegelen hun ontwerp aan de eerdere fasen. Niet de individuele
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
Gevelaanzicht in een van de tussenstraten; kenmerkend zijn de doorlopende horizontale banden, de sterke ritmiek en de plasticiteit die ontstaat door de loggia’s en trappenhuizen.
42
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
fase 1
fase 2
fase 3
43
fase 4
De architectuur van het eerste blok is leidend. De stroken+torens (A) en tussenstroken (B) hebben sterke familiekenmerken.
De entreeportalen, loggia’s en negges zorgen voor ritmiek en plasticiteit (afb. uit: “van Pendrecht tot Ommoord”)
Licht, lucht en ruimte staan centraal in het plan en komen terug in elk aspect van het ontwerp
expressie van de architect maar de mate van aansluiting op de architectuur van de voorgaande plannen is daarbij leidend. Hiertoe wordt na de eerste fase bepaald welke visuele, plastische en materiële aspecten van de eerste fase ook beeldbepalend zijn voor de volgende fases.
de hoekoplossing. Ondanks een mogelijk afwijkende programmering krijgen zij een herhalend uiterlijk. Ze moeten zo worden ontworpen dat ze voor verschillend programmering geschikt zijn. De tuinblokken kennen door hun positie een grotere ontwerpvrijheid.
6.2 Kwaliteit in hoofdlijnen
Materiaalkeuze gevel
•
Samenhang architectuur
Twee stroken (inclusief de toren) hebben steeds één architectuur. Daarom moet zo’n ensemble worden bedacht door één architect of in nauwe samenwerking van twee architecten. De VO/DO-toetsing van beide stroken en de toren is idealiter gelijktijdig. Als dit niet mogelijk is, wordt bij de presentatie getoond hoe de aansluiting zal zijn, zodat inzichtelijk is hoe het bij elkaar past. De hoekoplossingen met de balkons/galerijen bieden, net als nu, doorzichten naar de binnentuin. Het ontwerp van de hoekoplossingen, met aan de binnenzijde liggende balkons of galerijen, vereist zorgvuldige aandacht. De hoekgebouwen (met bedrijfsruimtes) zijn onderdeel van
Voor de bebouwing aan de Maassluisstraat geldt dat keuze voor het materiaal (de steensoort) wordt bepaald in de eerste fase. De latere fasen hanteren materiaal dat (nagenoeg) identiek is. Om prijsopdrijving door leveranciers of problemen bij gebrek aan levering tegen te gaan, wordt het materiaal niet dwingend voorgeschreven. Uitgangspunt is echter dat het materiaal op het eerste zicht identiek is dat van de eerste fase. Ook de keuze van een specifieke of herkenbare balustrade kan als herhalend kenmerk worden vastgelegd voor vervolg fases.
Herkenbare stempels
• •
De repeterende eenheden zorgen voor een collectieve vormgeving en een rustig (straat)beeld. De torens van Zanstra zijn visueel onderdeel van de stempels. De latere stempels sluiten qua ontwerp aan bij de eerdere stempels, subtiele variaties zijn uitgangspunt
Bouwvolume
•
• •
De combinatie van strook en toren is één gebouw en heeft (per fase) één architect of architect met subarchitect. De haak wordt als één onderdeel ingediend en getoetst. De gebouwen hebben een sterke ritmiek en plasticiteit die kan worden herhaald. De entreeportalen, loggia’s en mogelijke galerijen (boven de 1e verdieping) zorgen voor plasticiteit in het bouwvolume. Ook dit zijn elementen die kunnen worden herhaald in de vervolgfases.
44
Horizontale banden en een aantrekkelijk daklandschap
Klaar voor de toekomst, trots op het verleden
45
De gevels hebben een sterke horizontaliteit
Ingetogen materialisatie met terughoudende kleuren
•
•
• • •
De balkons zijn (zo veel mogelijk) in de hoeken gepositioneerd om gebouwen slanker te laten lijken (torens en tuinblokken) en doorzichten te maximaliseren. Het daklandschap vormt de vijfde gevel. Lage daken worden zo veel mogelijk als groendak ingericht, variërend van mos-sedumdak tot daktuin (en/of dakterras). Installaties zijn zo veel mogelijk onzichtbaar vanaf het maaiveld en worden opgenomen in de architectuur.
Architectonische kenmerken
• •
•
Sterke horizontaliteit. Buitenruimte is op elke verdieping een hoofdonderdeel van het gebouw. De woonkwaliteit is van buitenaf afleesbaar door plaatsing van balkons aan keukens of woonkamers. De gevels hebben doorlopende horizontale banden op vloerhoogte. De afmetingen van deze banden zijn vergelijkbaar met de huidige gebouwen en de torens van Zanstra.
•
Grote raampartijen en een goede open/dichtverhouding versterken de horizontaliteit. Het lijnenspel en afwisseling van texturen zorgen voor een interessante compositie.
Materiaal en kleur • Ingetogen materialisatie en terughoudende kleuren. • De gevels zijn hoofdzakelijk gemaakt van steenachtige materialen. • Extra zorg voor de balustrade. Aan de Maassluisstraat is die niet van glas. Balustrade alleen van glas als geluidproblematiek erom vraagt. Voor de maximale maten van de bouwblokken met de verschillende mogelijkheden zie ook de Plantoetskaart op pagina 56.
46
6.3 Kwaliteit per onderdeel
Binnentuinen
•
ALGEMEEN Plinten
• •
De begane grond heeft een verdiepingshoogte van minimaal 3,5 meter. Woonkamers of woonkeukens liggen bij voorkeur aan de straat, zodat ze bijdragen aan een prettige en veilige woonomgeving met ‘ogen op de straat’.
Fietsparkeren
•
•
Fietsparkeren is gekoppeld aan de entrees; de ambitie is dat deze maximaal 2 aansluitende beuken breed zijn zodat de gevels levendig blijven en er voldoende ruimte voor wonen aan de straat overblijft. De raampartijen liggen idealiter in het verlengde van de paden, om te voorkomen dat fietsen voor de ramen geparkeerd worden.
•
•
Daken
•
•
Entrees
• • •
Aantrekkelijke, lichte en ruime entrees met ogen op de straat. Voor de veiligheid van bewoners is de liftlobby zichtbaar vanaf de straat. Entrees geven, idealiter, direct toegang tot de gemeenschappelijke tuin.
Margestroken
•
•
Margestroken vormen de overgang tussen privé en openbaar. Ze bieden ruimte voor de woning-/ gebouwtoegang, eventueel een buitenruimte en groen. De margestrook verschaft privacy aan de bewoners. Ze zijn aan de Maassluisstraat zo ingericht dat het sociale contact vergroot, met ruimte om te ontmoeten en te zitten.
Het landschap van het park loopt visueel door naar de binnentuinen; eenheid in de groene parkachtige ruimte is een ambitie. Dit wordt bereikt door afstemming met de gemeente over de ontwerptaal van de tuinen en de positie van paden. Hekken op de overgang tussen de openbare ruimte en de binnentuinen zijn zo veel mogelijk uit het zicht. Ze zijn bijvoorbeeld verwerkt in hagen of laag (max. 1 meter). De binnentuinen zijn eventueel afsluitbaar, maar zolang het beheer het toelaat blijven ze zo veel mogelijk open. De installaties worden zorgvuldig ingepast en zijn zo veel mogelijk onzichtbaar vanaf de openbare ruimte (min. 2 meter van de dakrand) en geclusterd. De zichtbare daken worden met aandacht ontworpen en zijn zo groen en natuurinclusief mogelijk.
STROKEN Entrees
• • •
Aantrekkelijke entreehallen vormen een visuele en fysieke verbinding tussen de straat en de tuin. Bewoners kunnen rechtstreeks van de entreehal de gemeenschappelijke tuin in. Voor de veiligheid van bewoners is de liftlobby zichtbaar vanaf de straat. Entrees zijn ruim en hebben een plek om te zitten.
Galerijen en balkons
•
Galerijen aan de tuinzijde kunnen worden uitgevoerd als leefgalerijen. Leefgalerijen zijn breed (minimaal 2,5 meter) om ontmoeting te
47
•
• • •
•
stimuleren en privacy te waarborgen. Galerijen in combinatie met de privébalkons bieden ruimte voor ontmoeting en verblijf. Voor een rustig straatbeeld, met ogen op de straat, liggen er in de eerste twee verdiepingen geen galerijen aan de lange Maassluisstraat. Galerijen steken hier nooit uit het volume. De tuinzijde/zonzijde is de logische locatie voor balkons. Balkons aan de Maassluisstraat zijn uitgevoerd als loggia’s en steken maximaal 1 meter uit de gevel. Tussen twee stroken die haaks op elkaar staan, liggen buitenruimtes binnen het volume. Daardoor zijn doorzichten ruim en ogen de blokken zo klein mogelijk. In verband met privacy worden idealiter eenzijdig georiënteerde woningen vermeden wanneer overstaande gebouwen op minder dan 20 meter afstand staan.
Onderdoorgangen
• •
• •
De twee onderdoorgangen zijn minimaal 3 verdiepingen hoog. De twee onderdoorgangen bieden maximale openheid. Kolommen tot een minimum beperken. In aanzicht is maximaal 1 ondersteuningsrij te zien. Waar mogelijk ook entrees en ramen opnemen in de poort voor verhoging van de sociale veiligheid. Goede verlichting in en rond de onderdoorgangen zorgt voor sociale veiligheid in de openbare ruimte. Dit wordt in goed overleg tussen opdrachtgever en gemeente bepaald.
Kopgevels
•
De kopgevels zijn, zoals bij de bestaande blokken, herkenbaar als kopgevels maar ze