Bijlage 4 - Def investeringsnota Maassluisstraat incl SP.pdf

INVESTERINGSNOTA MAASSLUISSTRAAT

Voorwoord

Gemeente en Woonstichting Lieven De Key hebben hun ambities, eisen en wensen samengebracht en zijn een gezamenlijk planvormingsproces aangegaan. Dit heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig plan en voorliggende Investeringsnota. Woonstichting Lieven De Key is opdrachtgever voor het stedenbouwkundig plan dat door Vakwerk Architecten is opgesteld. Het Schetsontwerp voor de openbare ruimte is opgesteld door de Gemeente en onderdeel van het stedenbouwkundig plan. In samenspraak met de Bewonerscommissie Maassluisstraat is een participatiebureau geselecteerd en zijn verschillende buurtbijeenkomsten en bewonersenquêtes gehouden om ideeën en feedback van bewoners mee te nemen. Deze investeringsnota is een ambtelijke toelichting op het Stedenbouwkundig plan. In deze nota staat de opgave beschreven, hoe de buurt er nu uitziet en welke (beleids)uitgangspunten ten grondslag liggen aan het plan. Daarna gaan we in op de visie voor de nieuwe buurt en de strategie om dit te realiseren. Tot slot lichten we toe hoe bewoners en andere betrokkenen hebben meegedacht in het proces.

1

Inhoud Voorwoord ................................................................................................................ 1 1 Inleiding ................................................................................................................. 6 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................. 6 1.2 De opgave .................................................................................................................................7 2 Analyse gebied ........................................................................................................ 9 2.1 Ruimtelijke beschrijving van het gebied .................................................................................... 9 2.2 Cultuurhistorische waarde ....................................................................................................... 11 2.3 Stedenbouwkundige structuur................................................................................................. 11 2.4 De buurt nu................................................................................................................................1 3 Uitgangspunten voor vernieuwing ............................................................................

4 3.1 Rijksbeleid ................................................................................................................................ 4 3.2 Beleid gemeente Amsterdam ................................................................................................... 4 3.3 Uitgangspunten voor sociale woningbouw ................................................................................ 9 3.4 Specifiek beleid voor Nieuw-West ............................................................................................. 8 4 Stedenbouwkundig plan ........................................................................................ 10 4.1 Stedenbouwkundige visie ........................................................................................................10 4.2 Waarom sloop-nieuwbouw/ Keuze sloop-nieuwbouw ..............................................................10 4.3 Woonprogramma..................................................................................................................... 11 4.4 Programma niet-wonen...........................................................................................................12 4.5 Parkeren (auto, fiets, scooter) ..................................................................................................

13 4.6 Ontwerp openbare ruimte .......................................................................................................21 5 Duurzaam ontwikkelen .......................................................................................... 25 6 Onderzoeken ........................................................................................................ 29 6.1 Bomenonderzoek ................................................................................................................... 29 6.2 Windhinderonderzoek ............................................................................................................ 29 6.3 Bezonning .............................................................................................................................. 29 6.4 Geluidsonderzoek ....................................................................................................................30 6.5 Quickscan klimaatadaptatie ....................................................................................................30 6.6 Quickscan flora en Fauna .........................................................................................................30 6.7 Archeologische onderzoek .......................................................................................................

31 6.8 Bodemonderzoek .................................................................................................................... 31 6.9 Kabels en leidingen ................................................................................................................. 31 6.10 Watercompensatie................................................................................................................. 31 7 Consultatie, participatie en communicatie ............................................................... 33 7.1 Participatie met bewoners en omwonenden ............................................................................ 33 7.2 Participatie als onderdeel van kaderafspraken .........................................................................34 7.3 Participatie ontwerp openbare ruimte ..................................................................................... 35

2

8 Ontwikkelstrategie ................................................................................................ 36 8.1 Sloop-nieuwbouw ................................................................................................................... 36 8.2 Financiën ................................................................................................................................ 36 8.3 Ruimtegebruik ........................................................................................................................ 36 8.4 Investeringen.......................................................................................................................... 36 8.5 Saldo grondexploitatie ............................................................................................................ 37 9 Planning en proces ................................................................................................ 38 9.1 Fasering en herhuisvesting ......................................................................................................38 9.2 Interim beheer .........................................................................................................................38 9.3 Hoofdlijnen planning ..............................................................................................................

39 10 Organisatie ......................................................................................................... 40 10.1 Opdrachtgevers .................................................................................................................... 40 10.2 Projectorganisatie ................................................................................................................ 40

3

Verantwoording beeldmateriaal, kaarten & foto’s: Beeldbank Amsterdam Collectie kaarten & foto’s: gemeente Amsterdam, Vakwerk Architecten Alle impressies zijn indicatief en hier kunnen geen rechten aan ontleend worden.

4

Samenvatting Deze investeringsnota gaat over een buurt in Amsterdam Nieuw-West; de oneven kant van de Maassluisstraat, tussen de Vlaardingenlaan, de Plesmanlaan en het spoor-en metrotracé. Het wijkwinkelcentrum Delflandplein is op loopafstand. Woonstichting Lieven De Key is gedeeltelijk erfpachter van vier kavels met 240 woningen en binnentuinen aan de Maassluisstraat. De woningen zijn verouderd en Lieven de Key wil de woningen vernieuwen binnen de erfpachtgrenzen. Dit valt samen met de opgave van Gemeente en corporaties om meer woningen te bouwen vanwege het grote woningtekort Het plan is om de 240 bestaande sociale huurwoningen te slopen en ongeveer 515 nieuwe woningen te bouwen, met een verdeling van 50% sociale huur, 30% middeldure huur en 20% vrije sector. De huidige woningen zijn ontworpen volgens het principe licht, lucht en ruimte en hieraan is vastgehouden bij de nieuwe stedenbouwkundige opzet. De nieuwe langwerpige gebouwen komen haaks open elkaar te staan. Deze gebouwen met torens komen op dezelfde plek te staan als de huidige bebouwing. De extra woningen komen in torens bovenop de woongebouwen en vier extra (lage) gebouwen in de huidige binnentuinen. Op de begane grond komen ook ruimtes voor kleinschalige bedrijven of voorzieningen. Om te komen tot dit vernieuwingsplan is er een participatietraject geweest met de huidige bewoners en omwonenden.

Het plan is opgedeeld in verschillende fasen. Alle bestaande huurders, mits wordt voldaan aan de voorwaarden van passend toewijzen 1, kunnen terugkeren naar de vernieuwde maassluisstraat Driekwart van de bewoners kan direct naar een nieuwe woning aan de Maassluisstraat verhuizen. Bewoners uit de eerste fase verhuizen eerst naar een andere woningen en kunnen daarna terugkeren. Omdat ook de openbare ruimte aan vernieuwing toe is, investeert de gemeente in de groene zone achter de kavels om deze bij de vernieuwing te betrekken. Door deze zone opnieuw in te richten als buurtpark en beter zichtbaar en bereikbaar te maken vanaf de Maassluisstraat, ontstaat er een aantrekkelijke groene ontmoetingsplek voor de buurt Met dit buurtpark wordt een nieuwe schakel toegevoegd aan het Spoorpark Overtoomse Veld. Het spoorpark is een belangrijke kwaliteitsimpuls voor de openbare ruimte in dit gebied. De vernieuwing van de Maassluisstraat valt onder de afspraken van het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE). Dit betekent dat Lieven de Key verantwoordelijk is voor het bouwrijp maken van de erfpachtgronden en voor eigen rekening en risico de nieuwbouw realiseert. De gemeente is verantwoordelijk voor woonrijp maken van de openbare ruimte binnen de grenzen van de grondexploitatie.

Deze investeringsnota biedt de kaders voor het nieuwe plan en programma en bevat de afspraken voor de ontwikkeling en realisatie. Deze nota wordt bekrachtigd door een bijbehorend investeringsbesluit van de gemeenteraad.

1

Passend toewijzen, bewoners die terugkeren komen alleen opnieuw in aanmerking als hun inkomen voldoet aan de gestelde eisen voor toekenning van een sociale huurwoning en huishoudgrootte.

5

1 Inleiding

1.1 Aanleiding De aantrekkingskracht die Amsterdam altijd heeft gehad, kreeg na de economische crisis van rond 2008 een nieuwe (groei)impuls. Het aantal inwoners is het afgelopen decennium met 125.000 toegenomen en de druk op de stad is groot. De verwachting is dat de groei van de stad zal doorzetten. Die groei moet opgevangen worden en vooral gelijker verdeeld. Daarom zet de Omgevingsvisie 2050 voor Amsterdam in op een meerkernige ontwikkeling waar de stad groeit binnen de grenzen. Met deze strategie moeten 150.000 woningen worden gebouwd. Ringzone West, het gebied tussen de A10 West en het spoor, is aangewezen als verdichtingszone met een grootschalige woningbouwopgave, kantoren en bijhorende voorzieningen. De afgelopen twee decennia is gewerkt aan de verdere verdichting van Ringzone West. Hiermee is een groot deel van de woningbouwambitie voor dit gebied gerealiseerd. De Maasluisstraat is tot nu toe als potentiële verdichtingslocatie blijven liggen. Aan de oostzijde van de Maassluisstraat heeft wel stedelijke vernieuwing plaatsgevonden. In de Delflandpleinbuurt zijn door LDK de laatste jaren veel kleinere woningen toegevoegd met tijdelijke contracten, zoals het project Lieven (1200 studenten- en jongerenwoningen met 5 jaar contracten) en het project Poeldijk (500 studio’s met 1-jarige contracten voor internationale studenten).

Woonstichting LDK is gedeeltelijk erfpachter van de haakvormige met binnentuinen aan de Maassluisstraat. De woningen zijn verouderd en LDK heeft het initiatief genomen om dit gebied te vernieuwen en te verdichten binnen de erfpachtgrenzen. In 2010 lagen er al plannen van LDK in samenwerking met de gemeente om de Maassluiszone te vernieuwen. De woningen waren toen al in een slechte staat. Zo zit er bijvoorbeeld asbest in de muren, is er schimmelvorming in de woningen en zijn de ramen en deuren niet geïsoleerd. Het voorkeursscenario was sloop en nieuwbouw. Door een economische crisis zijn deze plannen uiteindelijk niet uitgevoerd.

Vier haakvormige complexen aan de Maassluisstraat en Zandstra torens

6

Voor de Maassluisstraat is er geen Principenota vastgesteld. In 2023 heeft de directie van LDK een intern startbesluit genomen. De directie heeft ingestemd met de verdere verkenning van de sloop van de sociale woningen en het realiseren van de (vervangende) nieuwbouw sociale huurwoningen en BOG-ruimten. Ook is de haalbaarheid voor de realisatie van middeldure huur en vrije sector woningen verkend. Om de voortgang van de stedelijke vernieuwing niet te vertragen is direct een investeringsnota met financieel besluit opgesteld. In deze investeringsnota wordt voorgesteld om de haakvormige complexen aan de Maasluisstraat te slopen, omdat de woonblokken in technisch slechte staat verkeren en de huidige woonvoorraad en de woonomgeving niet meer voldoen. Ook de openbare ruimte is verouderd en is toe aan vernieuwing. Het is van groot belang om de vernieuwing van dit deel van de Maassluisstraat nu in gang te zetten.

1.2 De opgave Ontwikkelstrategie 2035 Met de Omgevingsvisie 2050 heeft de gemeenteraad in juli 2021 haar visie op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad vastgesteld. Met de Ontwikkelstrategie 2035 maakt de stad deze stip op de horizon concreet. De herontwikkeling van de Maassluisstraat draagt bij aan de verdichting zonder verlies van leef kwaliteit, zoals gevraagd in de ontwikkelstrategie. Door woningen toe te voegen in een goed bereikbare buurt en ruimte te maken voor ontmoeting, vergroening en een mix van doelgroepen, ondersteunt de vernieuwing de ambities voor een rechtvaardige stad met sterke buurten en vitale stedelijkheid Aantrekkelijke, gemengde en toekomstbestendige woonbuurt De Maassluisstraat wordt een prettige buurt om te wonen. Het creëren van een aantrekkelijke, gemengde en toekomstbestendige omgeving staat hierbij centraal, zowel ruimtelijk als sociaal. Alle woonblokken in het gebied worden vernieuwd door sloop-nieuwbouw. Hierbij wordt ook de openbare ruimte in het gebied aangepakt. De belangrijkste opdracht bij deze vernieuwing is het beter benutten van de ruimte. Er is plek voor meer woningen, en tegelijk wordt er gewerkt aan het groener en duurzamer maken van de buurt. De 240 bestaande sociale huurwoningen worden gesloopt. Er komen tussen de 490-520 nieuwe woningen voor terug, met als uitgangspunt dat alle huurder terug kunnen keren mits passende toewijzing2.

De woningen bestaan uit zowel sociale, middenhuur en vrijesector woningen. De sloop-nieuwbouw biedt kans om extra woningen toe te voegen aan de buurt en tegelijkertijd een divers woningaanbod te realiseren. Hierdoor ontstaan ook kansen voor doorstroming naar een ander woningsegment in de buurt. Uitgangspunt bij de aanpak is het behouden van het aantal sociale huurwoningen en de woningen beter aan te laten sluiten op de wensen van de huidige én de toekomstige bewoners, onder andere door het toevoegen van woningen voor jongeren, gezinnen, senioren en mindervaliden. Aandacht voor groen, ruimtelijkheid en karakter van de buurt Onze ambitie is een integrale vernieuwing van de buurt met aandacht voor groen, ruimtelijkheid en het behoud van het karakter van de buurt. Binnen het bestemmingplan voor de 2

Passend toewijzen, bewoners die terugkeren komen alleen opnieuw in aanmerking als hun inkomen voldoet aan de gestelde eisen voor toekenning van een sociale huurwoning en huishoudgrootte.

7

Delflandpleinbuurt en de Staalmanpleinbuurt wordt de Maassluisstraat altijd aangeduid als het groene deel. Ook in het Beeldkwaliteitsplan voor de buurt, vastgesteld in 2009, is de zone aangegeven als groen stedelijk. Met hierin twee pijlen die de ambitie de buurt met het groen langs het spoor te koppelen, visualiseren. De huidige indeling van het groen en de openbare ruimte rondom de Maassluisstraat zijn ingedeeld volgens de ideeën van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) voor de uitbreiding van Amsterdam: veel groen wat zich diep in de wijk bevindt. In het Stedenbouwkundig plan wordt, naast het aantal woningen, ook de gebruikswaarde van het groen en de openbare ruimte vergroot. Een belangrijk onderdeel van het plan is de aanleg van het Spoorpark. Dit nieuwe park komt langs het spoor, in een gebied waar nu al mooie, grote bomen staan. Het park wordt verbonden met de rest van de buurt en wordt een fijne plek voor iedereen. Dit is extra belangrijk omdat veel delen van de wijk nu nog erg versteend zijn.

8

2 Analyse gebied

2.1 Ruimtelijke beschrijving van het gebied Locatie in de stad Het gedeelte van Nieuw-West waar de Maassluisstraat zich bevindt staat bekend als de Delflandpleinbuurt in het gebied Westlandgrachtbuurt. De buurt is goed bereikbaar met zowel de auto (A10), fiets als OV (metro, bus en tram). Ook het centrum van Amsterdam is goed bereikbaar. In 5 minuten fiets je naar het Vondelpark en binnen 10 minuten ben je bij de Sloterplas of de Nieuwe Meer. Deze plekken bieden een mooie groene route naar het landschap buiten de stad. Ook Schiphol is dichtbij, wat de buurt aantrekkelijk maakt voor zowel forenzen als bewoners die van een rustige stedelijke omgeving houden. Locatie in de Delflandpleinbuurt Het plangebied wordt begrensd door de groenstrook en het metrotracé aan de westkant en de lange oost-west verbindingen (Vlaardingenlaan en Plesmanlaan/Heemstedestraat) aan de noorden zuidkant. De Delflandplein- en Staalmanpleinbuurt bestaat uit drie soorten gebieden:

• • •

Gebieden waar vooral kantoren en bedrijven zijn. Gebieden waar mensen wonen én waar winkels of andere voorzieningen zijn. Gebieden waar vooral mensen wonen.

Langs de oost- en westkant van de A10 en het spoor zijn veel bedrijven, kantoren en voorzieningen. Aan beide kanten van het spoor staan ook enkele bedrijven en kantoren. Aan de

9

Maassluisstraat zitten enkele kantoren en bedrijven in de onderste verdiepingen van de woontorens.

Toren met bedrijvigheid in de onderste verdieping van de woontoren (van architect Zanstra)

Eigendomsverhoudingen De bebouwing aan de Maassluisstraat kent meerdere eigenaren. De haakvormige gebouwen en binnentuinen zijn eigendom van LDK. De garageboxen zijn eigendom van Hemovin Vastgoed B.V. en worden verhuurd aan verschillende bedrijven. De Zansra torens waren voorheen eigendom van Stadgenoot maar zijn uitgepond. Daarnaast zijn er nog een aantal trafostations in eigendom van Liander in het gebied. De openbare ruimte is in eigendom van de gemeente.

10

2.2 Cultuurhistorische waarde Maassluisstraat maakt een onderdeel uit van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) van Van Eesteren uit 1934. De basis ervan was goed wonen in het groen, met veel licht, lucht en ruimte, open stroken of haakvormige verkaveling. De vier oorspronkelijke ensembles van Maassluisstraat zijn de laatste stukken in de buurt waar nog weinig veranderd is.

2.3 Stedenbouwkundige structuur Het plangebied is exact noord-zuid georiënteerd en bestaat uit vier repeterende haakvormige stempels, opgebouwd uit telkens twee stroken. Hoewel de bijbehorende torens visueel onderdeel uitmaken van deze stempels, vallen ze niet onder het eigendom van LDK. De haakvormige volumes zijn gekoppeld met lage garageboxen, wat typerend voor het AUP is: de hoeken zijn hierdoor open in tegenstelling tot de gesloten bouwblokken van de wijken uit de 19e eeuw.

Garageboxen Maassluisstraat

Stedenbouwkundige structuur Maassluisstraat

De lange bouwstroken aan de Maassluisstraat volgen de noord-zuidoriëntatie, met gevels op het oosten en westen. De kortere stroken zijn juist oost-west georiënteerd, met gevels gericht naar het noorden en zuiden. Alle woningen vanaf de eerste verdieping worden ontsloten via portieken. Op de begane grond bevinden zich enkele woningen maar met name berging boxen en garages; vandaar de lagere verdiepingshoogte. Een van de kwaliteiten van het plan is dat alle woningen uitkijken op gemeenschappelijk groen.

Groenstrook onderdeel van ecologische structuur

11

2.4 De buurt nu

Demografische kenmerken De Maassluisstraat is onderdeel van de Delflandpleinbuurt-West, een wijk in Amsterdam Nieuw-West. De buurt heeft een diverse bevolking, met vooral veel jonge bewoners tussen de 25-40 jaar. Daarnaast wonen er veel senioren al sinds de bouw van de wijk in de jaren '60 in deze wijk. De senioren wonen vooral rond het Delflandplein.

De Delflandpleinbuurt-West is een buurt met een diverse en groeiende bevolking. In 2024 telde de buurt 4.775 inwoners, een stijging van 79% ten opzichte van 2013. De woningvoorraad in DelflandpleinbuurtWest wijkt duidelijk af van het Amsterdams gemiddelde. In deze buurt bestaat 59% van de woningen uit corporatiewoningen. Het aandeel koopwoningen is met slechts 11% lager dan het stedelijk gemiddelde van 29%. Deze cijfers wijzen op een sterke nadruk op sociale huur in Delflandpleinbuurt-West, wat duidt op een minder gemengde woningvoorraad. Voor de herontwikkeling van de Maassluisstraat betekent dit een kans om meer eigendom en middenhuur toe te voegen en zo de woningmarkt te diversifiëren.

Daarnaast heeft de buurt een hoge bevolkingsdichtheid en een significant aantal inwoners met een migratieachtergrond. Deze demografische kenmerken dragen bij aan het dynamische en multiculturele karakter van de Delflandpleinbuurt-West

In de Delflandpleinbuurt zijn zowel winkelals maatschappelijke voorzieningen geconcentreerd in een brede strook tussen de Ring A10 en de Maassluisstraat. Ook is er 1

in deze strook nog een kantoor en een hotel aanwezig. De winkelvoorzieningen rond het Delflandplein hebben vooral een buurtfunctie. Veel bewoners doen hun boodschappen op het Delflandplein. Hier zijn twee supermarkten, restaurants en andere voorzieningen gevestigd. Het Delflandplein kan worden bereikt via de Voorburgstraat of de Rijswijkstraat.

Sociale en economische staat van de buurt De buurt ondergaat stedelijke vernieuwing met de bouw van nieuwe woningen, winkels en kantoorruimtes. Deze ontwikkelingen trekken nieuwe bewoners en ondernemers aan, wat de sociale dynamiek van de buurt beïnvloedt. Ondanks deze positieve ontwikkelingen kampt de Delflandpleinbuurt-West en naastgelegen Staalmanbuurt en Delflandpleinbuurt-Oost met sociale uitdagingen. Een aanzienlijk deel van de bewoners ervaart gevoelens van eenzaamheid en financiële moeilijkheden. Daarnaast zijn er zorgen over de veiligheid en leefbaarheid in de buurt.

De mix van verschillende doelgroepen, zoals studenten, ouderen en jonge statushouders, draagt bij aan de diversiteit van de buurt. Echter, deze diversiteit brengt ook uitdagingen met zich mee op het gebied van sociale cohesie en veiligheid. In de buurt wonen ook veel kwetsbare groepen. Zo biedt de HVO Querido-locatie aan de Poeldijkstraat onderdak aan 170 personen met psychosociale problemen en multiproblematiek, zoals verslaving en schulden. Verder biedt Arkin op de Vlaardingenlaan intensieve zorg en behandeling voor cliënten met psychiatrische stoornissen en verslaving. De aanwezigheid van veel kwetsbare groepen leidt tot overlast en een onveilig gevoel in de buurt, met name in de vorm van bedelen en druggerelateerde problemen. Daarnaast kent de buurt een concentratie van kleine en relatief goedkope sociale huurwoningen, waar studenten, kwetsbare groepen zoals mensen met zorgbehoeften, werklozen en statushouders wonen. De buurt heeft een aantal maatschappelijke uitdagingen. Bewoners voelen zich weinig verbonden met de wijk, doordat er weinig ontmoetingsplekken zijn en de buurt veel tijdelijke bewoners kent. Hierdoor zijn bewoners weinig actief in de buurt.

2

Bestaande maatschappelijke voorzieningen In nabij gelegen de Brede school Fiep Westendorp bevindt zich buurtkamer Fiep. De mogelijkheden voor herhuisvesting naar het nabijgelegen Delflandplein in combinatie met het wijkpraktijkteam zijn in onderzoek. Buurtkamer Fiep, met programmering voor de hele buurt, o.a. jonge jeugd en ouderen. Aan de Rodenrijsstraat is in 2024 buurtkamer Lola Lieven gestart. Op iets grotere afstand is het huis van de wijk Het Anker en buurtkamer Staalmanpark gelegen, als het Buurthuis Casa Sofia in het oude Slotervaart ziekenhuis. De buurtkamers vervullen een belangrijke functie als het gaat om het stimuleren van participatie door bewoners en fungeren als een plek waar barrières tussen (groepen) Amsterdammers worden doorbroken. Het is dan ook van groot belang dat bewoners de buurtkamers zien als hun eigen plek waar zij zelf het voortouw kunnen nemen als het gaat om de invulling van het programma.

3

3 Uitgangspunten voor vernieuwing

Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten voor de vernieuwing van de Maassluisstraat. Het geldende beleid wordt hier weergegeven. In het hoofdstuk Stedenbouwkundig plan (H4) en Duurzaam ontwikkelen (H5) is te lezen hoe er invulling aan dit beleid is gegeven voor de vernieuwing van de Maassluisstraat.

3.1 Rijksbeleid

Luchthavenindelingsbesluit In het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) staan regels die de veiligheid van het vliegverkeer moeten waarborgen. Dit besluit heeft gevolgen voor het toevoegen van woningen in relatie tot de maximale bouwhoogte. Voor de Maassluiszone geldt vanuit het LIB een maximale bouwhoogte van circa 41 meter. Bovendien geldt dat een ontwikkelaar(/corporatie) toekomstige bewoners vooraf en actief moet informeren over mogelijke geluidhinder.

3.2 Beleid gemeente Amsterdam Omgevingsvisie Amsterdam 2050 De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 is opgesteld in lijn met de uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 15 september 2020 is vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnvisie op de inrichting en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Nederland en vormt daarmee het nationale kader waarbinnen decentrale overheden hun eigen omgevingsvisies vormgeven. Voor Amsterdam is de NOVI dan ook het vertrekpunt geweest bij het formuleren van de ambities en beleidskeuzes in de Omgevingsvisie 2050. Amsterdam vormt samen met z’n buurgemeenten een metropool: verschillende steden en dorpen dicht bij elkaar en met een luchten zeehaven goed verbonden met de wereld. Maar de aantrekkelijkheid die Amsterdam ervaart, veroorzaakt ook problemen. De leefbaarheid staat onder druk. Daarom wil Amsterdam bouwen aan een menselijke metropool. Een metropool die zich richt op gelijke kansen en duurzaamheid. Waar de Amsterdammers zich thuis voelen. Waar ze invloed hebben op hun woonomgeving. En waar er goed gezorgd wordt voor de stad en elkaar. De Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (hierna: de visie) beschrijft de gewenste ontwikkeling van de stad en vormt het kader voor ruimtelijke ontwikkelingen. De visie is op 8 juli 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie is gebaseerd op 5 strategische keuzes. 1.

Meerkernige ontwikkeling: Amsterdam is uit balans met één centrum waar alles op gericht is. Eén van de hoofddoelen van de visie is een stad en regio te worden met meer stedelijke kernen. Deze ingreep in de structuur van de stad is mogelijk door bedrijventerreinen te ontwikkelen tot bruisende stadsbuurten. 4

2. Groeien binnen grenzen: Amsterdam streeft naar minimaal 150.000 woningen erbij voor 250.000 nieuwe inwoners in 2050, plus 200.000 nieuwe arbeidsplaatsen. Deze groei mag alleen plaatsvinden binnen de huidige stadsgrenzen. Op die manier wordt de kwaliteit van bestaande buurten versterkt, kunnen overal woningen en bedrijfsgebouwen worden verduurzaamd en blijven de kwetsbare landschappen open. 3. Duurzaam en gezond bewegen: Om ruimte te houden voor groen, spelen en verblijven en voor de fietser en voetganger, moet de auto een stap terug doen. Door verdichting wordt draagvlak gecreëerd voor openbaar vervoer in de hele stad en komen voorzieningen op loop- en fietsafstand. Buurten worden verbonden door een netwerk van veilige fietsroutes en openbaar vervoer. 4. Rigoureus vergroening: Verdichting wordt gecombineerd met vergroening van de stad. Daarbij is meer en vooral beter groen het doel, door minder verharding en meer groen aan en op gebouwen. Een ander belangrijk doel is het tegengaan van hittestress en vergroten van het waterbergend vermogen van de stad. In de naoorlogse stad ligt de nadruk op het vergroten van de natuurwaarden en de gebruiksmogelijkheden van het aanwezige groen in combinatie met verdichting. Gebouwen worden groener door natuurinclusief te bouwen, waarbij beplanting integraal onderdeel wordt van gebouwen.

Groene daken, gevels en tuinen geven ook intensief bebouwde buurten een groen aanzicht, met meer leefruimte voor dieren. In paragraaf 4.6 is meer te lezen hoe invulling is gegeven aan dit beleid. 5. Samen stadmaken: De visie combineert ruimtelijke inrichting met doelen op groen, wonen, werken, duurzaamheid, en leefomgeving. Het stadsbestuur gaat sturen op hoofdlijnen. De principiële keuze daarbij is dat de regels zo worden opgesteld dat naast de klassieke partijen als ontwikkelaars en woningcorporaties, Amsterdammers ook zelf aan de slag kunnen. Aan dit beleid wordt invulling gegeven bij de uitwerking van de openbare ruimte. Ontwikkelstrategie 2035 Amsterdam: Bouwen aan buurten van de toekomst, Ontwikkelstrategie 2035’ beschrijft hoe Amsterdam zich op middellange termijn (tot 2035) gaat ontwikkelen. Deze strategie vloeit voort uit de Omgevingsvisie 2050, waarin de stad haar visie op de leefomgeving voor de lange termijn heeft neergelegd. Deze strategie betekent een inhoudelijke verschuiving naar het versterken van buurten en centra buiten de binnenstad. Hoogbouwvisie In de hoogbouwvisie staat het Amsterdamse toetskader voor hoogbouwplannen. Volgens de visie is sprake van hoogbouw bij gebouwen met een hoogte van 30 meter of meer of als gebouwen tweemaal de hoogte zijn van gebouwen in de directe omgeving.

Uit de visie blijkt dat in de stadsuitbreidingen in Nieuw-West en Zuidoost hoogbouw altijd al onderdeel van het Stedenbouwkundig vocabulaire was; compositorisch dan wel typologisch, afhankelijk van periode en gebiedstypologie. Volgens de visie zijn solitaire gebouwen tot 60 meter in deze gebieden in de meeste gevallen goed inpasbaar. Het advies is om de gevolgen van de gebouwen op het gebied van wind, bezonning en stedelijk landschap inzichtelijk te maken en te koppelen aan het ruimtelijke besluit.

5

Woonagenda 2025 (2017) Vanuit de Woonagenda 2025 komen drie criteria voor woningen: voldoende, betaalbaar en goed. Voor het uitgangspunt ‘voldoende woningen’ is de ambitie om de woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar te laten aansluiten. Enkele acties die hierbij horen: • Jaarlijks minimaal 1.500 middeldure huurwoningen laten bouwen; • Het stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering is 40 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en 20 procent vrije sector woningen. Per plangebied wordt er bepaald welk programma wordt gerealiseerd; • Ernaar streven dat een significant deel van het middensegment in de nieuwbouw groter wordt dan 70 m²; • Met corporaties en bewoners nieuwe afspraken maken over de huisvestingsopgave voor kwetsbare groepen; • Met de corporaties en de bewoners aanvullende duurzaamheidseisen afspreken voor nieuwbouw. Woningbouwplan 2022-2028 Het Woningbouwplan 2022-2028 is op 31 januari 2023 vastgesteld door het college. Het Woningbouwplan 2022-2028 geeft aan hoe de gemeente jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw wil nemen, met als uitgangspunt 40% sociale woningen, 40% middeldure woningen en 20% vrije sector- woningen. Dit wordt gedaan aan de hand van drie thema’s, zijn de nieuwbouw woningen, bouwen van een goede mix en versnellen en versimpelen.

Per thema heeft het college acties en voorstellen geformuleerd die ervoor moeten zorgen dat de gemeente jaarlijks woningen in aanbouw neemt. De acties en voorstellen zijn met name gericht op het eenvoudiger maken en versnellen van de bouw van woningen. Amsterdamse Nota Gezondheidsbeleid Amsterdam streeft naar gezonde bewoners in gezondheid bevorderende wijken. De Amsterdamse Nota Gezondheidsbeleid 2021-2025 geeft hiervoor de volgende speerpunten: • Gezonde, veilige en kansrijke jeugd • Vitale Amsterdammers • Vitaal ouder worden • Mentale gezondheid • Bescherming tegen infectieziekten • Gezonde stad • Bestaanszekerheid als basis van gezondheid Deze onderwerpen sluiten ook aan bij het thema ‘Beweegvriendelijk Stad’. Bij de uitwerking van het ontwerp openbare ruimte en Stedenbouwkundigplan is invulling gegeven aan dit beleidskader. Participatieverordening In 2021 heeft de gemeenteraad het Beleidskader Participatie vastgesteld. In de participatieverordening wordt dit beleid geformaliseerd. Gemeente stelt nu kwalitatieve eisen aan participatie waarop de gemeente aanspreekbaar is. Het gaat om burgerparticipatie, overheidsparticipatie en netwerkparticipatie.

In deze participatieverordening is in regels vastgelegd hoe de gemeente burgers betrekt bij het maken van plannen en beleid, en hoe de gemeente met buurtplatformen en met initiatiefnemers die gebruik willen maken van buurtrechten, samenwerkt aan de ontwikkeling van de stad. Dat doet de gemeente vanuit de overtuiging dat de veelal complexe vraagstukken die spelen in de stad, alleen samen met

6

bewoners, ondernemers, (belangen)organisaties en maatschappelijke instellingen kunnen aanpakken. De afspraken over de aanpak moeten voor iedereen duidelijk zijn en goed uit te leggen. In de participatieverordening zijn hiervoor uitgangspunten vastgelegd. De belangrijkste zijn: • Betrokkenheid van inwoners en andere belanghebbenden; • Participatie vindt zo vroeg mogelijk in het proces plaats; • Impact van het beleidsvoornemen of project op een specifieke groep wordt vertaald in een gerichte aanpak hen te betrekken; • Vormgeven van een helder, transparant en zorgvuldig participatieproces; • De wijze waarop de gemeente reageert op of ondersteuning biedt aan initiatieven; • De gemeente spant zich in om groepen, waarvan bekend is dat zij ondervertegenwoordigd zijn, in participatieprocessen te betrekken; • De wijze waarop wordt samengewerkt met bewonersorganisaties. Referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen (2018) Maatschappelijke voorzieningen zijn gebouwen en buitenruimte voor maatschappelijke functies en activiteiten, die niet vanzelfsprekend door de markt worden gerealiseerd en daarom een actieve rol vraagt van de gemeentelijke overheid. Voor een groot deel vraagt dit om gebouwen, zogenaamd maatschappelijk vastgoed. Daarnaast vraagt sport ook om ruimte voor (anders) georganiseerde buitensport en voor sporten in de openbare ruimte.

Ook moet er voldoende ruimte zijn voor spelen in de openbare ruimte. De openbare ruimte biedt ook ruimte aan uitingen van kunst en cultuur. Het beleid voor maatschappelijke voorzieningen is verankerd in het beleid voor onderwijs, sport, zorg, cultuur, basisvoorzieningen, groen en openbare ruimte. De ruimtelijke consequenties voor de groei van de stad zijn vastgelegd in de door het college in 2018 vastgestelde ‘referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen’. Deze normen zijn als uitgangspunt opgenomen in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050. Het realiseren van een complete stad, inclusief alle benodigde voorzieningen, staat in de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 centraal. Doel is de groei van de stad in de verschillende planfasen te voorzien van een voldoende maatschappelijk programma, inclusief ruimte voor sport, groen en recreatie, omdat er gebouwd wordt aan een gezonde en sociaal duurzame stad. In paragraaf 4.3 en 4.6 is beschreven hoe aan dit beleid invulling is gegeven. Routekaart Amsterdam klimaatneutraal 2050 Amsterdam heeft grote ambities op het vlak van duurzaamheid en wil een aantrekkelijke en leefbare stad zijn voor iedereen die er woont, werkt of op bezoek komt. De doelen om dit te bereiken, zijn in de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 benoemd.

Amsterdam wil een actieve bijdrage leveren aan de klimaatproblematiek en het verminderen van de CO2-uitstoot. Doel is de CO2-uitstoot met 95% terugdringen in 2050 ten opzichte van 1990 en de stad vóór 2040 volledig aardgasvrij maken. De inzet van de gemeente richt zich op de volgende vijf thema’s: • Gebouwde omgeving • Mobiliteit • Elektriciteit • Industrie en haven • Gemeentelijke organisatie Voor de Maassluisbuurt zijn vooral de thema’s ‘gebouwde omgeving’ en ‘mobiliteit’ van belang.

7

Basisveiligheidsniveau Klimaatbestendige Nieuwbouw 3.0 In Amsterdam is een grote productie van nieuwbouwwoningen voorzien. De opgave is deze nieuwbouwlocaties zo te realiseren dat zij voorbereid zijn op de steeds extremere weersomstandigheden – het risico op hitte, droogte, wateroverlast en overstromingen – ten gevolge van de wereldwijde klimaatverandering. Natuurinclusief bouwen is hier nauw mee verbonden. Om richting te geven aan deze opgave is een Basisveiligheidsniveau voor klimaatbestendige nieuwbouw opgesteld voor de Metropoolregio Amsterdam en de provincie Noord-Holland. Het basisveiligheidsniveau bestaat uit uitgangspunten en doelvoorschriften voor nieuwbouw (gebiedsontwikkeling) op de thema’s wateroverlast, droogte, hitte, overstromingen en natuurinclusief bouwen. Het beschrijft een totaalpakket aan doelvoorschriften waar nieuwbouw binnen de Metropoolregio Amsterdam en provincie Noord-Holland aan zou moeten voldoen om klimaatbestendig te zijn, schade door het veranderende klimaat te verminderen en leefbaarheid te vergroten. Per thema staan de uitgangspunten beschreven. Dit beschrijft de situatie waar het plangebied op voorbereid moet zijn volgens de huidige klimaatscenario’s 2050 van het KNMI. In hoofdstuk 5 van deze investeringsnota is te lezen hoe invulling is gegeven aan dit beleid.

Groenvisie 2020 -2050 (2020) Zoals beschreven in de Groenvisie speelt de groene ruimte een belangrijke rol bij het klimaatbestendig maken van de stad. Buien worden steeds extremer en temperaturen hoger. De beste manier om regenwater te kunnen opvangen en de temperatuur te beperken, is het vergroten van groene oppervlakten. De ambities opgenomen in de groenvisie vormen het uitgangspunt voor het ontwerp voor de openbare ruimte van de Maassluisstraat.

3.3 Specifiek beleid voor Nieuw-West Nota Cultuurhistorie Amsterdam Nieuw West De Nota Cultuurhistorie Amsterdam Nieuw-West (2013) beschrijft hoe de gemeente op gebiedsgerichte wijze met erfgoed wil omgaan. Voor de Maassluisstraat geldt het regime ‘AUP Basis’. Dit is het meest vrije regime binnen de AUP-gebieden. Binnen dit kader worden vanuit cultuurhistorisch perspectief vooral spelregels opgesteld die de herkenbaarheid van het Stedenbouwkundig raamwerk waarborgen. Nationaal Programma Samen Nieuw-West (2022) ‘Als we doen wat we altijd deden, krijgen we wat we altijd kregen.’ Nieuw-West is één van de gebieden in Nederland waar de algehele inrichting van onze maatschappij onevenredig nadelig uitpakt. Dat leidt tot hardnekkige problematieken rondom armoede, ongelijkheid, onveiligheid, belemmering van de ontwikkeling van kinderen, verwaarlozing van woningen en leefomgeving, enzovoort. Problematieken die zichzelf en elkaar in stand houden. Ze zijn van een zodanige aard en omvang dat de reguliere oplossingen niet voldoen en soms zelfs bijdragen aan het probleem. Ze kunnen alleen doorbroken worden wanneer ze samen bij de wortel worden aangepakt. Gemeente, corporaties, het Rijk, maatschappelijke partijen werken de komende 20 jaar binnen het Nationaal Programma Samen Nieuw-West samen aan de verbetering van het gebied.

Hiervoor zijn 5 thema’s benoemd: Eigenaarschap, inclusie & democratie, Kansen voor de jeugd, Veiligheid, Werk en bestaanszekerheid en Wonen & Leefomgeving.

8

3.4 Juridisch planologisch kader Het projectgebied Maassluisstraat valt onder het vigerend bestemmingsplan DelflandpleinStaalmanpleinbuurt, vastgesteld op 16 november 2010. Door LDK en de gemeente wordt onderzocht welke planologische procedure wordt gevolgd om af te wijken van dit bestemmingsplan.

3.5 Uitgangspunten voor sociale woningbouw Kaderafspraken In de Amsterdamse Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering zijn afspraken over renovatieprojecten (zowel renovatie als sloop-nieuwbouw) vastgelegd. In deze afspraken staat de relatie tussen de huurder en de corporatie centraal, met de rechten en plichten die zij hebben. Het uitgangspunt is een gelijke positie van huurders bij renovatieprojecten in heel Amsterdam. Met de Kaderafspraken wordt de positie van huurders tijdens het participatieproces bij vernieuwing en verbetering versterkt. Prestatieafspraken De Amsterdamse prestatieafspraken voor 2024 t/m 2027 tussen de woningcorporaties, huurderskoepels en de gemeente richten zich op het verbeteren van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid van sociale huurwoningen. Deze afspraken maken deel uit van het bredere volkshuisvestingsbeleid van Amsterdam en sluiten aan bij de Woningwet, waarin de rolverdeling tussen gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties is vastgelegd. ACE Op dit project is het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) van toepassing. Dit beleid geldt voor erfpachtrechten die zijn uitgegeven door de gemeente Amsterdam aan een corporatie.

9

4 Stedenbouwkundig plan

4.1 Waarom sloop-nieuwbouw/ Keuze sloop-nieuwbouw De woningen aan de Maassluisstraat verkeren in slechte staat. Veel bewoners hebben last van schimmel, vooral in de badkamer. Dit komt door de vochtige woningen en de aanwezigheid van koudebruggen. Dit zorgt niet alleen voor overlast, maar is ook slecht voor de gezondheid. Bewoners vinden het gebouw oud en slecht onderhouden. Ook de ramen, kozijnen en deuren zijn volgens hen in slechte staat. Woonstichting LDK erkent dat de gebouwen nu niet klaar zijn voor de toekomst. In de gebouwen zit hechtgebonden asbest, onder andere in de gevelpanelen, kit, ventilatiekanalen en dragende muren. Daarnaast staat de locatie al lang tijd op de gemeentelijke lijst van potentiële verdichtingslocaties in Amsterdam Nieuw-West. Tijdens een haalbaarheidsstudie zijn drie scenario’s uitgewerkt: • Scenario 1: hoog niveau renovatie. • Scenario 2: stedelijke vernieuwing met behoud van casco (vernieuwbouw) met verdichting. • Scenario 3: sloop-nieuwbouw met verdichting. Woonstichting LDK kiest voor scenario 3 – sloop-nieuwbouw met verdichting – omdat dit de meest toekomstbestendige oplossing is. Doorslaggevende overweging voor de keuze sloopnieuwbouw is de aanwezigheid van asbest in de constructie.

Het is mogelijk om asbest op een goede manier in te sluiten, maar dit wordt niet geaccepteerd door de marktpartijen die de vrije sector en een deel van de midden huur voor hun rekening moeten nemen. Ook hebben bewoners weinig vertrouwen in hergebruik van het casco. De bewonerscommissie heeft over scenario 3 positief geadviseerd, met de kanttekening dat zij minder verdichting wensen. Nieuwbouw maakt het mogelijk om: • Asbest volledig te verwijderen; • Woningen te bouwen van hoge kwaliteit, toekomstbestendig en geschikt voor diverse doelgroepen; Scenario 1 (renovatie) en scenario 2 (vernieuwbouw) zijn afgevallen omdat in beide gevallen het asbest in de dragende muren blijft zitten. Dat levert blijvende onzekerheid op voor bewoners terwijl de kosten hoog blijven. Daarom zijn deze scenario’s geen duurzame oplossing voor de lange termijn.

10

4.2 Woonprogramma De gemeente Amsterdam voert een strak woonbeleid voor het behoud van leefbare wijken. Om scheefgroei te voorkomen werkt de gemeente aan een gemengde stad, door de stad te verdelen in 22 gebieden. Elk gebied moet zowel betaalbare, als middeldure en dure woningen bevatten. Zowel huur als koop. Een gezonde verdeling van de woonprogrammering leidt tot veerkrachtige buurten en voorkomt gettovorming. Voor nieuwbouwprojecten heeft dit sinds 2017 voor de gehele stad geleid tot het uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering: 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop. Vanwege de woningnood heeft Amsterdam een enorme woningopgave te voldoen, daarin verzorgt stadsdeel Nieuw-West een groot aandeel. In dit stadsdeel zijn een aantal stedelijke vernieuwingsgebieden aangewezen waar sloop-nieuwbouw plaatsvindt. Deze stedelijke vernieuwing gaat gepaard met verdichting. Door de ruimtelijke opzet van Nieuw-West is het goed mogelijk om hier te verdichten binnen de bestaande buurten. De Woonvisie voor Nieuw-West adviseert een bouwvolume van ca 50.000 m2. Er is uitgegaan van een minimale oppervlakte van 47.000 m² om een financieel haalbaar plan te kunnen waarborgen voor zowel LDK als de gemeente. Bij stedelijke vernieuwing volgens het ACE is het uitgangspunt dat de corporatie het te slopen programma terug bouwt.

Bij het terugbouwen van 240 sociale huurwoningen binnen het gevraagde maximale bouwvolume van 47.000 m2 BVO is het niet mogelijk een programma te realiseren volgens het 40-40-20 beleid. Wanneer er extra programma wordt toegevoegd, wordt zo dicht mogelijk naar 40-40-20 ontwikkeld. Bij het te verwachten volume van 47.000 m2 BVO wordt gestreefd naar ca. 50-30-20. In de Maassluisstraat bezit LDK 240 sociale huurwoningen, in grootte variërend van 40-70 m2 verhuurd als 2-, 3- of 4-kamerwoning. Deze worden weer teruggebouwd. Nieuw woonprogramma In het nieuwe plangebied worden tussen de 490-520 woningen gebouwd: • Circa 270 sociale huurwoningen: de bestaande 240 sociale huurwoningen zijn 2-,3- en 4 kamerwoningen met een oppervlak tussen de 40-70 m2. De ca. 30 aanvullende sociale huurwoningen zijn deels seniorenwoningen van 50m2 en ca. 10 woningen voor grote gezinnen van 95 m2. • Circa 140 middeldure huurwoningen: Deze woningen zorgen voor meer variatie in het woonprogramma en zijn geschikt voor o.a. doorstromers. Dit zijn 2- en 3- kamerwoningen variërend tussen de 50 en 70 m2. Het is ook mogelijk om hier de categorie sociale koop te realiseren. • MIVAwoningen in de sociale huur: Er worden 9 rolstoelwoningen meegenomen in de ontwikkeling, waarvan een viertal 4-kamer rolstoelwoningen en een vijftal 4/5kamerwoningen.

De rolstoelwoningen worden verspreid in het plan opgenomen om stigmatisering tegen te gaan en omdat er in praktische zin onhandig blijkt om ze te vullen als er 9 rolstoelwoningen tegelijkertijd worden opgeleverd. • Circa 100 vrije sector woningen: deze woningen zijn 3- en 4/5- kamerwoningen met een oppervlakte tussen de 70 en 110 m2. Deze woningen zijn voor verkoop.

11

Stadsdeelvoorrang toewijzing woningen Woningzoekenden die in Nieuw-West wonen kunnen voorrang krijgen op bepaalde nieuwbouwwoningen in het stadsdeel (zie stadsdeelbinding artikel 2.9.1 en 2.9.2 van de Huisvestingsverordening Amsterdam. Om in aanmerking te komen moet de bewoner de afgelopen 10 jaar minimaal 6 jaar onafgebroken in Nieuw-West hebben gewoond. Om voorrang te mogen verlenen, moet de ontwikkelaar of corporatie het complex tijdig aanmelden, zodat het kan worden vastgelegd in bijlage 1 van de huisvestingsverordening. Wanneer het complex wordt aangewezen hiervoor. In dat geval wordt 25% van de woningen aangeboden op het aanbiedingsplatform MijnDak toegewezen met stadsdeelvoorrang. Omdat de woningen aan de Maassluisstraat grotendeels worden toegewezen aan de huidige bewoners die terugkeren (terugkeergarantie afspraak in het sociaal plan), blijft slechts een zeer beperkt deel van de sociale huurwoningen over voor stadsdeelvoorrang. Voor de middeldure huurwoningen lijkt het aandeel substantiëler. Partijen spreken het voornemen uit om stadsdeelbinding van toepassing te laten zijn bij het complex Maassluisstraat. Een jaar voorafgaand aan de oplevering treedt de gemeente met Lieven de Key en de ontwikkelaar in overleg om te bespreken of het complex kan worden aangemeld voor stadsdeelvoorrang.

4.3 Programma niet-wonen In dit plan wordt afgeweken van de gemeentelijke richtlijn om 5 m² bedrijfsruimte (BOG-MOG) per toegevoegde woning te realiseren. Dit is een streefcijfer, waar per gebied moet worden gekeken wat passend is voor het voorzieningenniveau. In plaats daarvan is gekozen voor een toevoeging van bedrijfsruimtes van circa 2,5 m² bedrijfsruimte per toegevoegde woning. Hiervoor is gekozen omdat in de directe omgeving van het plangebied al een ruim aanbod aan bedrijfsruimte, met name in de categorie bedrijf aan huis (BOG-MOG), aanwezig is. Zoals te zien is in onderstaande afbeelding.

Aandeel BVO aan voorzieningen als percentage van het totale BVO per buurt in Nieuw-West

Daarnaast zijn er meerdere garageboxen aan de Maassluisstraat die op dit moment veel worden gebruikt als opslag voor bedrijven. Gemeente en Lieven de Key willen zich inspannen om de eigenaar te bewegen deze ruimtes te transformeren tot volwaardige bedrijfsruimten. Deze toekomstvisie wordt gevisualiseerd in het Stedenbouwkundig plan en juridisch planologisch mogelijk gemaakt door 700 m2 BOG als planologische ruimte op te nemen op de hoeken waar nu 12

de garageboxen zijn gesitueerd. Wanneer deze garages worden getransformeerd tot bedrijfsruimte wordt wel de gemeentelijke richtlijn van 5 m² bedrijfsruimte per toegevoegde woning gehaald. Als de 5m2 m2 woning wordt aangehouden (ca. 1.350 bvo), dan is de consequentie dat bijna de gehele plint van de Maassluisstraat wordt gevuld met niet-woonfuncties. Hiermee wordt de huidige problematiek – weinig sociale controle door anonieme plint – voortgezet. Doel van ontwikkeling is juist deze anonimiteit te doorbreken door actieve plinten. Woningen en voordeuren zijn hiervoor noodzakelijk. Concreet wordt het niet-woonprogramma van in totaal circa 560 m² als volgt gerealiseerd aan de Maassluisstraat: • • •

Eén bedrijfsruimte van ca. 80 m² BVO in fase 1 Twee bedrijfsruimten van ca. 80 m² BVO in fase 3 Een kinderdagverblijf van 320 m² BVO in fase 4

4.4 Parkeren (auto, fiets, scooter) Inpandig auto parkeren De gemeente Amsterdam probeert met haar beleid het gebruik en het bezit van auto’s terug te dringen. Dit gebeurt stimulerend door een uitgebreid netwerk van openbaar vervoer en goede fietsinfrastructuur. Maar ook sturend door beleid op het auto parkeren voor wonen en voorzieningen. In de “Nota Parkeernormen auto” van de gemeente Amsterdam uit 2020 is vastgelegd waar nieuwbouwcomplexen aan moeten voldoen op het gebied van auto parkeren. Bij het vaststellen van parkeernormen voor voorzieningen vormen de actuele kencijfers van de CROW het uitgangspunt, gecombineerd met actuele Amsterdamse gegevens over de verkeersgeneratie van specifieke functies.

Voor de vrije sector woningen wordt een parkeergarage gebouwd uitgaande van een parkeernorm van minimaal 0,6 en maximaal 1. Voor de sociale huur en de woningen in het middeldure segment hoeven volgens de ‘’Nota Parkeernormen auto’’ geen parkeerplaatsen te worden gerealiseerd in de parkeergarage. Op basis van de parkeernorm komen er minimaal ca. 60 parkeerplekken in de garage. Als de ontwikkelaar meer parkeerplaatsen wil realiseren, dan kan de ontwikkelaar een ruimere garage maken.

13

Auto parkeren in de openbare ruimte De terugkerende bewoners en sv-urgenten mogen volgens het vigerende beleid hun parkeervergunning op straat behouden of meenemen. In het plan wordt er rekening mee gehouden het aantal verleende vergunningen gelijk blijft. De nieuwe bewoners (geen stadsvernieuwingsurgenten) krijgen geen parkeervergunning voor op straat. Door de toevoeging van ongeveer 275 woningen komen er minimaal 26 bezoekers parkeerplekken in de openbare ruimte maken. Er wordt rekening gehouden met 8 gehandicaptenparkeerplaatsen op kenteken voor de mindervalidenwoningen. Voor het totaal aan nieuwbouwwoningen moet 0,1 openbare bezoekersparkeerplaats per woning op maaiveld beschikbaar zijn. Deze circa 26 parkeerplekken komen aan de zijstraten van de Maassluisstraat. Met inachtneming van bovengenoemde uitgangspunten moeten in de nieuwe situatie er minimaal 371 parkeerplaatsen (pp) in de openbare ruimte beschikbaar zijn om te voldoen aan de parkeerbehoefte. Er zijn nu 460 parkeerplaatsen. Het aantal te behouden of te realiseren parkeerplaatsen in de openbare ruimte wordt in de volgende fase bepaald. In het ontwerp voor de openbare ruimte is de ambitie opgenomen om parkeerplaatsen te concentreren in twee grote clusters aan de koppen van het park. Zo ontstaat er in het midden van het park meer ruimte voor groen en recreëren.

Parkeren Bestaande parkeerplekken in openbare ruimte Behoefte parkeerplekken nieuwe situatie in openbare ruimte (Mogelijk) op te heffen parkeerplaatsen in openbare ruimte

Aantal plekken 460 371 89

Inpandig fiets en scooter parkeren Het parkeren van fietsen en scooters kan tot behoorlijke overlast in de openbare ruimte leiden. In de “Nota Parkeernormen Fiets en Scooter” uit 2018 is vastgelegd hoeveel fiets- en scooter parkeerplekken inpandig moeten worden gerealiseerd voor bewoners. De gemeente geeft daarbij, met het oog op leefbaarheid, een voorkeur aan voor een gezamenlijke fietsenstalling boven individuele bergingen.

14

Dubbellaags parkeren is toegestaan. Daarnaast is goede bereikbaarheid vanaf het maaiveld voorwaarde voor het toestaan van de gemeenschappelijke fietsenberging. Voor scooters geldt een parkeernorm van 0,13 per woning. Op de Maassluisstraat is voor de begane grond vastgelegd dat deze minimaal 3,5m hoog is. Dat betekent dat deze uitermate geschikt is voor het toepassen van dubbellaags parkeerrekken. Een fietsenstalling moet direct bij de entree van het woongebouw zijn gelegen om goed te functioneren. De normen voor fietsparkeren voor niet-woonfuncties zijn gebaseerd op de CROW-kencijfers voor fietsparkeren. Dit zijn algemeen geaccepteerde cijfers voor het bepalen van de fietsparkeerbehoefte. De CROW-kencijfers zijn bepaald op basis van de gemiddelde fietsparkeerbehoefte voor verschillende functies. De geldende norm is afhankelijke van de functies van de bedrijfsruimtes en is weergegeven in de nota ‘’Nota Parkeernormen Fiets en Scooter”.

15

4.5 Stedenbouwkundige visie

Het doel van dit stedenbouwkundig plan is om van de Maassluisstraat een nog betere woonomgeving te maken. Een plek waar huidige en nieuwe bewoners prettig kunnen wonen, hun levens op kunnen bouwen en samen oud kunnen worden. Kortom, een buurt die klaar is voor de toekomst. Uitgangspunten Het stedenbouwkundig plan zorgt voor een toekomstbestendige stedelijke ontwikkeling in het plangebied. Bij de vernieuwing blijven de kwaliteiten uit het verleden behouden. We houden vast aan de kernwaarden uit het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) – licht, lucht en ruimte - en de nadrukkelijke aanwezigheid van het groen. De architectonische uitwerking van de nieuwe woongebouwen aan de Maassluisstraat sluit aan bij de kwaliteiten van het bestaande. Hoe we dit doen staat beschreven in het beeldkwaliteitsplan (hoofdstuk 6 van het Stedenbouwkundig plan). Meer en betere woningen Er komen in het plangebied meer woningen. Het stedenbouwkundig plan borduurt voort op beproefde kwaliteiten die de woningen ten goede komen. Met de nieuwe woongebouwen zorgen we ervoor dat er meer variëteit aan woningen kan komen in het plan. Er komt een divers woningaanbod waardoor zo veel mogelijk mensen een woning kunnen krijgen die bij de gezinssituatie past. De nieuwe woningen voldoen aan de huidige bouwkundige eisen en zorgen voor een gezonde, comfortabele en veilige woonomgeving.

De gebouwen worden geschikt voor aanpasbaar bouwen en krijgen een lift. De woningen krijgen ruime kamers, veel glas, een goede oriëntatie op de zon en zicht op groen. Voor de woningplattegronden gaan we nog in gesprek met bewoners over hun specifieke woonwensen. Levendige buurt Het nieuwe plan zorgt voor een levendige veerkrachtige buurt. Stedenbouwkundige ingrepen kunnen zorgen voor meer sociale veiligheid en meer saamhorigheid. Een divers programma van woningen, voorzieningen en kleine bedrijven zorgt zowel overdag als ‘s avonds voor levendigheid en draagt bij aan de sociale samenhang in de buurt. Er is ruimte voor buurtinitiatieven en maatschappelijke functies. Goede verblijfplekken en speelplekken voor iedere leeftijd stimuleren ontmoeting. Voetgangers krijgen de hoofdrol, zowel in het park als in de binnentuinen en aan de Maassluisstraat. 16

Groene buurt De groenstrook achter de Maassluisstraat tot het spoortalud is mooi maar wordt weinig gebruikt. Het is niet goed toegankelijk vanuit de buurt, versnipperd door parkeerplaatsen en andere voorzieningen en heeft weinig gebruiksfuncties. In de nieuwe situatie wordt dit groen ingericht als park, waar bewoners uit de buurt kunnen wandelen en recreëren. Het park wordt beter verbonden met de buurt en sluit aan bij de binnentuinen bij de woongebouwen. Twee doorgangen in de nieuwe woongebouwen (de stroken) zorgen voor een goede aansluiting op de Rijswijkstraat en Voorburgstraat. Zie voor de uitwerking van het park hoofdstuk 5 Openbare Ruimte van het Stedenbouwkundig plan.

Compositie De bestaande woongebouwen aan de Maassluisstraat zijn ontworpen volgens het gedachtengoed van het AUP. Ze zijn georiënteerd op de zon en hebben breed uitzicht op het groen. Om dit te behouden is besloten uit te gaan van de bestaande opzet. De nieuwe gebouwen komen grotendeels terug op de huidige plekken. Dit is mede ingegeven doordat er geen wijzigingen komen in de infrastructuur. Stroken (langwerpige woongebouwen) Deze langwerpig woongebouwen staan haaks op elkaar. Ze houden hetzelfde aantal verdiepingen als nu, maar de gebouwen worden wel iets hoger. Dat komt doordat de standaardverdiepingshoogte is toegenomen van 2,6 meter naar 3,0 meter hoog. Op de begane grond wordt de verdiepingshoogte zelfs 3,5 meter. De woongebouwen worden ook iets dieper dan nu: maximaal 14 meter exclusief de balkons en galerijen. De architectuur van de nieuwe gebouwen verwijst naar de bestaande gebouwen door een hedendaagse vertaling te maken van horizontaliteit, plasticiteit en ritmiek in de bestaande gevels. o

Lange stroken - brede leefgalerijen Een deel van de woningen zal met een galerij bereikt worden. De wens is om hier aantrekkelijke leefgalerijen van te maken. Galerijen die niet alleen toegang bieden tot de woningen, maar ook deels functioneren als privébalkons een groene uitstraling hebben. Geen smalle galerijen waar je elkaar nog net kan passeren maar ruime leefstraten waar je elkaar op een prettige manier tegen kunt komen. De galerijen liggen in principe aan de tuinkant, bijvoorbeeld als leefgalerijen. Daarmee zijn ze goed georiënteerd op de zon. De kant aan de Maassluisstraat is formeler, meer passend bij het bestaande AUP-beeld. Het is mogelijk om de galerij aan de voorkant te leggen, maar alleen boven de eerste verdieping.

17

Dit om een monotoon beeld aan de binnentuin te voorkomen of om andere woningtypes mogelijk te maken. o

Korte stroken – balkons op het zuiden De korte stroken kunnen hun galerijen aan de straatkant hebben. De balkons en aanliggende woonkamers zijn dan op het zuiden georiënteerd.

o

Onderdoorgangen Door de bestaande bebouwing is het groen slecht zichtbaar en wordt daardoor weinig gebruikt. De onderdoorgangen in de lange stroken zijn een onmisbaar onderdeel van het plan. Deze maken het toekomstige park niet alleen zichtbaar maar ook direct toegankelijk. De doorgangen zijn zo ruim mogelijk zonder de eenheid van de straatwand te veel te doorbreken. Ze hebben ruime afmetingen (3 verdiepingen hoog en minimaal 15 meter breed) en zijn al vanaf grote afstand zichtbaar. Het moeten prettige en veilige plekken zijn. Dit gebeurt door woningen of woningentrees te plaatsen aan de doorgangen en door te zorgen prettige, goede verlichting.