Bijlage 4 Brief PWA.pdf

Aan de Gemeente Amsterdam, Commissies Woningbouw en Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Wethouder van Danzig. Wethouder Pels

Amsterdam 30 januari, 2023

Betreft evaluatie Stimuleringsfonds Wooncoöperaties Geachte Dames en Heren, Met de instelling van het stimuleringsfonds wooncoöperaties als onderdeel van het actieplan wooncoöperaties is afgesproken om het stimuleringsfonds te evalueren. Op dit moment is de evaluatie in uitvoering. Het Platform Wooncoöperaties Amsterdam (PWA) wil graag van de gelegenheid gebruik maken om enkele actuele knelpunten onder de aandacht te brengen. Het betreft de toekomst van het fonds en de uitvoering. Veranderende omstandigheden Veranderende macro-economische en geopolitieke omstandigheden hebben tot stijging van de kosten van brandstoffen en een hoge inflatie geleid. Daarnaast is de afgelopen maanden de rente voor leningen snel gestegen. Dat zorgt voor een combinatie van én snel stijgende bouwkosten én wezenlijk hogere kapitaalkosten. Omdat wooncoöperaties net als andere non-profit aanbieders van betaalbare huisvesting deze kosten niet geheel kunnen en willen doorrekenen aan de huurders zet dat de financiering en de haalbaarheid onder druk. Overigens zien we deze ontwikkelingen ook bij for-profit aanbieders. Uitgangspunt van het Actieplan wooncoöperaties én van het PWA is altijd geweest dat de financieringsregeling goed aansluit bij de financieringsbehoefte van wooncoöperaties en hypotheekmogelijkheden bij banken. Dit uitgangspunt staat op dit moment op losse schroeven.

Om te waarborgen dat het stimuleringsfonds zijn werk kan blijven doen. Zijn er op korte termijn een aantal maatregelen nodig. We stellen ze hieronder voor: •

Het leenbedrag per woning zal omhoog moeten. Door de rentestijging kunnen initiatieven minder geld van de bank lenen. (Anders stijgen de kapitaalkosten te hard). Daarnaast zijn de bouwkosten gestegen terwijl het bedrag per woning gelijk gebleven is. Ons voorstel is om het bedrag naar maximaal 75.000 per woning te verhogen. Initiatieven zullen daarnaast ook zelf voor een eigen inleg zorgen. Als de eigen inleg te hoog wordt zijn de woningen echter voor de doelgroepen niet meer bereikbaar.

• •

Zorg dat de rente voor de stimuleringslening niet stijgt. De looptijd van de lening is op dit moment 15 jaar na oplevering van de woningen. Dat sluit niet goed aan bij de eisen van de bank. De bank ziet de herfinanciering na 15 jaar als risico. Een looptijd van 30 jaar (na 30 jaar aflossing met een annuïteit van 30 jaar) maakt financiering bij de bank makkelijker en zorgt ervoor dat de jaarlijkse kapitaalkosten (rente en aflossing) lager zijn.

Vooral de looptijd van de stimuleringslening sluit op dit moment niet goed aan bij de praktijk. Door de snelle aflossing lenen banken minder geld. De kapitaalkosten (rente en aflossing) van de gemeentelijke lening zorgen ervoor dat initiatieven minder kunnen lenen. -

We zien dat verschillende gemeenten in Nederland de aflossingstermijn voor startersleningen ook op 30 jaar stellen. Steden met soortgelijke stimuleringsleningen in het buitenland (Berlijn, München) kennen eveneens aflossingstermijnen van 30 jaar (of langer).

Het PWA ziet deze maatregelen als snelste oplossing om stagnatie van de huidige projecten te voorkomen. Vooral voor De Nieuwe Meent is een oplossing op korte termijn in de lijn van onze voorstellen nodig. We wijzen er echter op dat de stagnatie voor meerdere initiatieven dreigt. Ervaringen tot nu toe – Het aanvraagproces. Verschillende wooncoöperaties hebben bij het fonds een aanvraag ingediend. Wooncoöperaties kunnen voor de ontwikkeling driemaal het ingelegde bedrag lenen met een maximum van 15.000 euro. De wooncoöperaties die tot nu toe een lening aangevraagd hebben, hebben ervaren dat de verlening stroef verloopt. Dat heeft tot vertraging in de ontwikkeling geleid. Vertraging heeft in de huidige tijd vaak een hogere rente en hogere bouwkosten tot gevolg. Het stimuleringsfonds is in zijn vorm op dit moment nog uniek. We begrijpen dat dat bij de uitvoerders (en ook bij wooncoöperaties) soms tot vragen leidt. Een spoedige afhandeling van de aanvragen lijkt ons een gezamenlijk belang. De wooncoöperaties kunnen sneller bouwen en in de gemeente komen sneller betaalbare huurwoningen. Op dit moment loopt de evaluatie en de eerste gesprekken met indieners hebben plaatsgevonden. We zien dat de gemeente het uitgangspunt om tot een efficiënte procedure te komen deelt. We noemen hieronder nog een keer een de belangrijkste uitgangspunten: •

De lening wordt pas aangevraagd na de plan van aanpakfase en het tekenen van de optieovereenkomst. Er heeft dus op dat moment al een haalbaarheidstoets plaatsgevonden. Een nieuwe haalbaarheidstoets is ons inziens niet nodig bij de aanvraag. Dat is immers al gebeurt.

•

Wooncoöperaties zijn zich er terdege van bewust dat ontwikkelen altijd een risico is. Tijdens het ontwikkelen kunnen omstandigheden veranderen. In de selectieprocedure hebben wooncoöperaties aangegeven welke risico's zij zien en hoe zij daarop reageren. We vinden het belangrijk dat de uitvoerder van de stimuleringslening zich daarvan bewust is. We hebben vertrouwen dat de knelpunten die in de eerste ronde van de evaluatie naar voren gekomen zijn snel weggenomen kunnen worden. Daarnaast vragen we wel om een spoedige aanpassing van de regeling zodat wooncoöperaties hun financiering weer "rond" kunnen krijgen en de huidige omstandigheden niet tot stilstand gaan leiden. De regeling biedt ons inziens genoeg aanknopingspunten voor een snelle aanpassing. Met vriendelijke groet, Het bestuur van Platform Wooncoöperaties Amsterdam, Eva van Dijk Alexander Cronheim

Secretariaat@wooncooperatiesamsterdam.org Telefoon secretariaat 06 31688 796