Bijlage 4 Aan Van Doorninck.pdf

Geachte mevrouw van Doorninck,

Binnenkort krijgt u het projectbesluit Entree Gulden Winckel op uw bureau. Een nieuwbouwplan van een drietal corporaties voor een smal gebied, ingeklemd tussen de A10 West, Admiraal de Ruijterweg, Willem Leevendstraat, Krelis Louwenstraat en de Wiltzanghlaan. Een bijzondere en gemengde woonbuurt met zeven monumenten met kleinschalige bedrijfsactiviteiten, één van de grootste moskeeën van Amsterdam, een grote Lidl, studentenflat, budgethotel, een woon-zorgcomplex van Amsta en drie onderwijsinstellingen. Kortom een drukke en levendige buurt.

Wat zijn de plannen en wat is ons voorstel Drie corporaties Eigen Haard, Stadgenoot en Rochdale zijn van plan 450 woningen in een deel van dit gebied, de ontwikkelingsstrook waarin zich nu 25 woningen en 250 studentenwoningen bevinden, toe te voegen. Het gehele plangebied omvat verder nog 185 woningen aan de Sara Burgerhartstraat en aangrenzende straten. Deze cijfers geven al aan dat hier sprake is van een zeer forse verdichting. Wij zijn niet tegen het bouwen van nieuwe woningen, maar naar onze mening zijn de plannen te massaal en ze voldoen niet aan de door de gemeente zelf opgestelde uitgangspunten uit de Principenota. De plannen zijn, naar onze waarnemingen, nadelig voor de gemeente en tasten het leefgenot van aanwezige bewoners, ondernemers en instellingen aan. Wij hopen u te mogen helpen met een gedragen alternatief van de buurt dat de waarde voor alle stakeholders verhoogt, sneller te realiseren is en dat tot een serieuze kwaliteitsimpuls voor de wijk zal leiden. Wij zijn er van overtuigd samen met de corporaties tot een beter integraal en financieel haalbaar plan te kunnen komen. Daarom willen we u vragen: • •

De projectleider de ruimte te geven om met ons, samen met een externe deskundige, om de tafel te gaan zitten om tot een alternatief plan te komen. Het Projectbesluit uit te stellen totdat de toegezegde evaluatie van het participatieproces door Nanke Verloo, universitair docent Stedelijke Planologie van de UvA is afgerond.

Knelpunten in het huidige plan Al vroeg in het proces hebben bewoners vastgesteld dat de plannen vanwege het enorme bouwvolume in geen verhouding staan tot de bestaande bebouwing in de omgeving. Maar nu komen we, na gedegen bestudering, tot de conclusie dat ze ook niet voldoen aan de door de gemeente zelf opgestelde uitgangspunten in de Principenota zoals inpassing in harmonie met de monumenten, geen verhoging van de parkeerdruk in de openbare ruimte en een maximaal bouwvolume. De corporaties willen maar liefst 20% meer bouwen dan gesteld in de Principenota, slopen deels een monument voor een parkeerkelder, lossen de overlast van parkeren niet op en reduceren de hoeveelheid gebruiksgroen per bewoner sterk. De omvangrijke stukken van dit complexe plan kwamen midden in de vakantieperiode en relatief kort voor de stadsdeelcommissievergadering beschikbaar. Reden waarom wij als bewoners moeite hadden om de plannen tot in detail te doorgronden en alle consequenties goed te overzien. Wij kunnen ons voorstellen dat dit in zekere mate ook voor de commissieleden gold. Na zorgvuldige bestudering komen wij tot de conclusie dat de plannen in hun huidige vorm een te grote belasting vormen voor de infrastructuur van de buurt. Leefbaarheid en sociale cohesie gaan hieronder leiden.

Naast de massaliteit zijn er ook andere redenen waarom de plannen naar onze mening in hun huidige vorm niet uitvoerbaar zijn. • •

• •

In de onderbouwing van het volume van het plan is sprake van 'creatieve' interpretatie van FSI cijfers waardoor een vertekend beeld ontstaat van de dichtheid. In een door ons, samen met een expert, gemaakte parkeerbalans gebaseerd op de Nota Parkeernormen 2017, zullen er (ondanks dat er geen parkeervergunningen voor nieuwe woningen zullen worden afgegeven) tussen de 300 en 400 nieuwe parkeerplaatsen nodig zijn die niet worden opgevangen in de geplande parkeergarage van 150 plaatsen. Aan de opgave in de Principenota om het gebouw van Stichting Witboek in de plannen op te nemen is niet voldaan, waardoor veel minder woningen voor de beoogde doelgroepen van gezinnen en ouderen kunnen worden gerealiseerd. De grondexploitatie levert een verlies van € 0,5 miljoen op.

In de bijlage Vraagtekens komen wij hierop uitgebreider terug.

Geen draagvlak Uit de door de gemeente georganiseerde enquête is geconcludeerd dat er enige steun is voor het plan, maar die conclusie leunt vooral op de mening van mensen die hier niet wonen. In werkelijkheid is er geen draagvlak voor het plan, zoals blijkt uit het feit dat inmiddels 566 personen de door de bewoners opgestelde petitie Geen Beton & Lommer hebben ondertekend. Een getal wat nog steeds oploopt. In bijlage 2 leest u de tekst van de petitie.

Bewonersparticipatie De partijprogramma's van alle politieke partijen beloven bewonersinitiatieven en participatie te steunen, maar de praktijk is anders. Het participatieproces van de afgelopen 2 jaar is zeer onbevredigend verlopen en heeft meer vragen dan antwoorden opgeleverd. Illustratief in dit verband is het samen met bewoners gemaakte plan voor een plantsoen waarvoor het Stadsdeel mede-opdrachtgever was. Na eerder uitstel van de uitvoering vanwege de werkzaamheden aan de N200 gaat dit plantsoen in de huidige plannen nu simpelweg doorkruist worden door een toegangsweg ten behoeve van een parkeergarage van Lidl. Dit is in conflict met gemaakte afspraken. Hoe leefbaar wordt zo'n plantsoen in onze 'autoluwe' stad als daar de hele dag auto's doorheen rijden? Interim stadsdeelbestuurder Maarten Poorter heeft toegezegd om het participatietraject onafhankelijk te laten evalueren en daar zijn we blij mee. Maar daarmee zijn we er niet. Wij vragen u om de beslissing rondom het Projectbesluit pas te nemen nadat de evaluatie is afgerond zodat deze in de besluitvorming meegenomen kan worden. En het verdere proces niet op te knippen in vier deelprocessen. Dit is strijdig met de afspraken die met de bewoners zijn gemaakt.

Win-Win plan voor alle partijen Wij zien wel degelijk mogelijkheden om woningen te bouwen met een sluitende exploitatie conform de opgave van de Principenota. Dat klinkt wellicht als grootspraak, maar wij zijn een woonbuurt met een lange participatiehistorie. Al in 2005 hebben de bewoners samen met een door de gemeente betaalde stedenbouwkundige een plan gemaakt om hier woningen toe te voegen. Een plan dat door de gemeente beter beoordeeld werd dan het

plan van de toenmalige ontwikkelaar. Helaas verzakte toen het Bos en Lommerplein en later kwam daar de crisis in 2008 overheen en is het plan van tafel verdwenen. Inmiddels zijn er nieuwe eigenaren, echter de drie corporaties gaan ieder voor hun eigen belang hetgeen de mogelijkheden voor een in de buurt passend plan in de weg staat. Wij kunnen ons voorstellen dat u voor een duivels dilemma staat. Doorgaan op de ingeslagen weg met een levensgroot risico dat het plan strandt of in een latere fase tegen enorme kostenoverschrijdingen zal aanlopen die ten laste van de gemeente komen? Of het andere onzekere pad kiezen van serieuze participatie met buurtbewoners? De beste oplossing op dit moment, en één zonder veel risico voor de gemeente, is dat u een participatiebudget ter beschikking stelt waarmee wij samen met externe deskundigen en in communicatie met de corporaties tot een alternatief plan kunnen komen met de volgende uitgangspunten: • • • •

De wensen van de corporaties worden meegenomen. Een betere oplossing voor de wijk (parkeren, leefbaarheid en overlast) De diversiteit aan woningen wordt geoptimaliseerd. Positieve grondexploitatie waardoor de gemeente meer ontvangt en dus meer kan investeren in de buurt.

Wij hebben contact met een zeer ervaren deskundige op dit gebied die goed is ingevoerd in de problematiek die in het Entreegebied speelt en verwachten binnen twee maanden tot een voorstel te kunnen komen dat voor alle partijen beter zal uitpakken! Ten slotte willen wij u vragen om met ons (op gepaste afstand) door de buurt te wandelen zodat u zelf kunt ervaren wat de bijzondere kenmerken zijn van deze buurt en om een gevoel te krijgen voor wat in deze buurt zou passen. Wij hopen van harte dat u van onze uitnodiging gebruik gaat maken en deze inbreng op zijn waarde weet in te schatten! Met vriendelijke groet, Bewoners Entree Gulden Winckel

Bijlage 1: Vraagtekens FSI-berekeningen In de Principenota uit 2018 staat op pagina 25: “Uit een studie naar de mogelijkheden van dichtheden (o.a. FSI) wordt geconcludeerd dat het te bouwen oppervlak maximaal een verdubbeling kan zijn van het huidige bruto vloeroppervlak (m2 BVO) in de strook langs de A10. Het huidige oppervlak m2 BVO in de strook is nu ongeveer 27.500m2.” In het projectbesluit willen de corporaties echter 33.000m2 toevoegen. Dit is maar liefst 20% meer. De bezwaren van de bewoners doet de gemeente af met de opmerking: “Het woord ‘maximaal’ een verdubbeling van het huidige volume bij de vaststelling van het principebesluit is een ongelukkige woordkeuze geweest.” In de Volumestudie worden vergelijkingen gemaakt met andere nieuwbouwprojecten in de stad zoals Java eiland en GWL die niet opgaan omdat in die gebieden geen rekening hoefde te worden gehouden met bestaande, omvangrijke bebouwing en grote publiektrekkers als een supermarkt en een moskee. Het zwaartepunt van woningbouw komt in Cluster 1 te liggen, het Lindenbaum gebied van Eigen Haard, met een FSI van naar schatting meer dan 3.0. We vragen u daarom een aparte FSI-berekening te laten maken voor de drie deelgebieden. Berekening van de FSI voor de drie deelgebieden zal duidelijk maken waarom wij ons als direct geraakte buurtbewoners genegeerd voelen.

Parkeerbalans ontbreekt De Principenota stelt dat de ontwikkeling de parkeerdruk in de buurt niet mag verhogen. De parkeervraag die woningbouw met zich meebrengt moet door de corporaties uiteraard worden gefaciliteerd en mag niet leiden tot extra parkeerdruk in de openbare ruimte. Als wij, samen met een expert en met inachtname van de Nota Parkeernormen 2017, een berekening maken van het minimaal noodzakelijke aantal parkeerplaatsen komen wij uit op ca. 400 parkeerplaatsen. Een parkeergarage van 150 plaatsen zal dat niet gaan opvangen. In het Advies Parkeren is geen parkeerbalans opgenomen omdat de plannen van de corporaties nog niet helemaal duidelijk zijn. Het lijkt ons zaak dat er dan maar een voorlopige parkeerbalans moet worden opgesteld om inzicht te krijgen in de te verwachten parkeerdruk op basis van de gegevens die nu bekend zijn.

Integratie van Witboek In de Principenota wordt aangeven dat er een gedifferentieerd woningaanbod met voldoende ruimte voor senioren en gezinnen moet komen. De corporaties maken in het huidige plan echter een duidelijke terugtrekkende beweging en geven aan dat deze locatie minder geschikt is voor de doelgroep ouderen en gezinnen, gezien de ligging aan de snelweg (geluid en luchtkwaliteit). In de Principenota wordt geadviseerd om de ontwikkeling van het Witboek gebouw te integreren in de plannen. Dat is niet gebeurd! Als de locatie van Stichting Witboek, waarvan de eigenaren hebben aangegeven open te staan voor woonbestemming in hun gebouw, in de Projectnota wordt meegenomen, zou de druk op het totaal gewenste aantal woningen, en in het bijzonder voor de doelgroep ouderen en gezinnen, langs de A10 wegvallen hetgeen de weg opent naar een kostenneutrale grondexploitatie.

Grondexploitatie In de Principenota wordt gesteld dat de kosten die de gemeente maakt, worden gedekt uit de opbrengsten van door transformaties gegenereerde erfpachtconversies. Dat geldt voor de proceskosten evenals voor de uitvoeringskosten voor de openbare ruimte. Uitgangspunt is een positief grondexploitatieresultaat. In de Principenota leverde de grondexploitatie een positief resultaat van 3,2 miljoen op dat nu in de Projectnota is omgeslagen naar een negatief resultaat van 0,5 miljoen. Het komt ons voor dat de gemeente naar de corporaties toe, erg gul is geweest bij de erfpachtconversie waardoor de grondexploitatie negatief uitpakt. In dit verband verwijzen wij graag naar de beoogde grondexploitatie van het gebied Transformatorweg waar als gemeentelijk uitgangspunt voor de erfpachtconversie tussen € 267/m2 GBO sociaal tot € 1.869/m2 GBO voor vrije sector en middeldure koop en € 826/m2 BVO voor een supermarkt gehanteerd worden, waarbij de ontwikkelaars de locaties nog moeten verwerven in concurrentie. Omdat de corporaties elk hun eigen business-case uitwerken i.p.v. een integrale aanpak met de buurt geeft de gemeente de grond bijna cadeau. Om het plan toch te kunnen realiseren wordt het volume opgerekt, waardoor de kwaliteit van het leefmilieu en de sociale cohesie in het geding komen.

Voorbeelduitwerking van Must In de Stedenbouwkundige visie wordt bij de Uitgangspunten Bebouwing gesproken over: "twee mogelijke hoogteaccenten in de hele ontwikkelingsstrook en dat hoogbouw geen afbreuk mag doen aan de bescheiden schaal van het gebied. Echter een hoogteaccent op deze locatie is stedenbouwkundig niet vereist." In de voorbeelduitwerking van Must zijn in tegenspraak met dat uitgangspunt, naast twee hoogteaccenten van ruim 40 meter (één in Cluster 3 en één in Cluster 1), nog drie andere middelhoge bouwblokken ingetekend van 24 meter, hetgeen de dichtheid in deze cluster in onze ogen onacceptabel zal verhogen. Waarom heeft de gemeente niet zelf een stedenbouwkundig bureau in de arm genomen, maar de corporaties in de lead gezet? Doordat het stedenbouwkundig bureau voor de corporaties werkt, ontstaat een heel andere dynamiek en staan de belangen van de corporaties centraal en niet die van de buurt of gemeente. Indien voor drie corporaties, elk binnen hun eigen perceel een voorbeelduitwerking moet worden gemaakt, zullen 3 business-cases sluitend moeten worden gemaakt, in plaats van 1 business-case indien alle belangen samen gebracht worden. Het sterk verschuiven van de omvang naar Cluster 1 is duidelijk het effect van het uit handen geven van de regie, mede omdat dit de enige locatie is waar een deel van de grond in handen is van een corporatie (Eigen Haard).

Monumenten De voormalige Wereldbibliotheek (Lindenbaum) is een gemeentelijk monument dat bestaat uit het hoofdgebouw aan de Haarlemmerweg en daar achter de drukkerijhal waar de boeken werden gedrukt voor 'het volk om hen te verheffen’. Eigen Haard wil die hal slopen om plaats te maken voor een parkeergarage. Het eerste boek dat in deze hal werd gedrukt was 'Sara Burgerhart' van de schrijfsters Betje Wolff en Aagje Deken. Een opmerkelijk en vernieuwend boek uit 1782 waar de naastgelegen Sara Burgerhartstraat haar naam aan ontleent.

Er is onvoldoende onderzoek gedaan naar de te slopen objecten zoals de orde1 drukkerijhal van de Wereldbibliotheek (100 jaar) van architect L. Zwiers en het uit 1957 daterende perceel van architect J.H. Scheerboom (volgens Heemschut orde 2 of 1). Ook al is de drukkerijhal in slechte staat van onderhoud, hoe kan het dat de gemeente toestaat dat een deel van dit monument wordt gesloopt voor een parkeergarage, in plaats van de hal te renoveren? In relatie tot Sara Burgerhartstraat 1-3, de voormalige Daniel Goedkoop School, voert de gemeente inconsistent beleid. Hier was sprake van ultieme verloedering, het verdwijnen van kunst en het slopen van een kunstwerk onder het beheer van Stadgenoot. Desalniettemin heeft de gemeente dit pand monumenten status verleend. En wat te denken van een woontoren van 48 meter die zou worden geplaatst tegen het zes meter hoge hoofdgebouw van de Wereldbibliotheek?

Groen In de Stedenbouwkundige visie staat bij het advies van de GGD: "Het Entreegebied Gulden Winckel is een plek met een forse milieubelasting (geluidsbelasting en luchtkwaliteit) van de A10 en Haarlemmerweg. Dit maakt het vanuit gezondheidskundig oogpunt geen ideale plek voor woningbouw. De toekomstige woningen hebben een hoge milieubelasting. Als er dan tóch woningbouw ontwikkeld moet gaan worden, dan stellen zowel de GGD als de ODNZKG dat er naar aangepaste bouwvormen gezocht gaan worden." In de Concept Projectnota wordt hierover gezegd: "De ruimtes die nu als rommelige en onzichtbare onbebouwde achterkanten worden ervaren, worden bebouwd waardoor in samenhang met de bestaande veelal monumentale bebouwing drie ensembles worden gevormd met elk een groen binnenterrein in harmonie met de bestaande omgeving." Dit juichen wij als bewoners natuurlijk toe. Feit blijft echter dat er een flink aantal grote bomen zal verdwijnen die niet in het gebied kunnen terugkomen.

Grondwater In het gehele plangebied bevinden zich kelders en souterrains die in de afgelopen jaren bij heftige regenval met ernstige wateroverlast te kampen hebben gehad. In de QuickScan Water wordt geadviseerd: "om in de bouwenvelop voor de nog uit te geven en te ontwikkelen kavels mee te geven dat deze kavels waterneutraal dienen te worden ingericht. Behalve extreme neerslag geven de klimaatscenario’s van het KNMI aan dat tevens de kans op extreme droogte de komende jaren verder toe zal nemen. Voor het plangebied wordt geadviseerd om op zoek te gaan naar alternatieve waterberging, zoals ondergrondse opslag van water en waterbergende daken. Omdat het ontwerptraject nog loopt, kan in deze hoofdstukken de eindsituatie nog niet worden getoetst." Een aanmerkelijk risico in de volgende fase van het Plaberum en punt van extreem grote zorg van eigenaar/bewoners.

Bijlage 2: tekst petitie Inmiddels hebben 566 personen de door de bewoners opgestelde petitie Geen Beton & Lommer ondertekend. https://petities.nl/petitions/maak-van-bos-en-lommer-geen-beton-en-lommer De ondertekenaars van de petitie constateren: Dat te veel in één woonbuurt samenkomt (Lidl, 2 hotels, 3 scholen, moskee) en dat de gemeente zich niet houdt aan zelf opgestelde uitgangspunten: • • • • • • •

meer vloeroppervlak dan staat in Principenota (33.000 m2 i.p.v. 27.500 m2) te weinig woningen voor gezinnen en senioren leefbaarheid verslechtert in plaats van verbetert identiteit van de wijk verdwijnt 50% meer verkeer tientallen parkeerplaatsen verdwijnen er geen draagvlak is onder de bewoners

en verzoeken dat het plan van tafel gaat en samen met de buurt een nieuw plan wordt gemaakt dat rekening houdt met: • • • • •

huidige identiteit van de buurt: minder woningen en lagere bouw voldoende woningen voor gezinnen en senioren leefbaarheid voor huidige én nieuwe bewoners (want die komen bijna op de snelweg te wonen) vele functies die hier samen komen: moskee, studenten, Lidl, 2 hotels, 3 scholen het beloofde zwaarwegende advies van de huidige bewoners