Bijlage 3 - SIRK advies bedrijvenstrook Amstel III.pdf

Bezoekadres: Weesperplein 8 (Vm. Stadstimmertuin 4-6) Postbus 1409 1000 BK Amsterdam www.crk.amsterdam.nl

Integrale Commissie Advies nr. 2023-2 Status: definitief

Onderwerp Datum Commissie

Secretaris

Bedrijvenstrook Amstel III 1 februari 2023 Robert Winkel (voorzitter), Do Janne Vermeulen, Annuska Pronkhorst, Irma van Oort, Hanneke Kijne, Jeroen Ruitenbeek, Marten Wassmann Paul Rosenberg, Eric Snoeck

Pierre de Meuron, Simon Demeuse (Herzog & de Meuron), Arjan Snellenberg (R&D), Bart Peters (PMB), Don Murphy (supervisor) Overige deelnemers Remi van der Zijde (PMB), Jorden Goossenaerts (Wooden City), Jan Dinneweth (Great Grey Investments), Konstantina Tzemou, Luke Willis, Daphna Turbowicz, João Conceição (Herzog & de Meuron) Toelichting

Achtergrond In de in december 2021 door het college vastgestelde principenota wordt ruimte gemaakt om de bedrijvenstrook Amstel III (globaal het gebied tussen de snelweg A2 en de Holterbergweg) door middel van een geleidelijke transformatie om te vormen van een monofunctioneel bedrijventerrein naar een gemengd woon- en werkgebied. Daarmee kan zowel in ruimtelijke als in programmatische zin aansluiting plaatsvinden op het kantorendeel van Amstel III (tussen de Holterbergweg en de spoordijk), waar een dergelijke ontwikkeling sinds circa 2015 in uitvoering is. De bedrijvenstrook Amstel III is een in de jaren ’60 en ’70 van de twintigste eeuw aangelegd gebied van in totaal 108 ha, dat vooral bedoeld is voor stadsverzorgende bedrijven. Het is het enige grootschalige bedrijventerrein aan de Zuidoostzijde van de stad. Daarom is een van de uitgangspunten van de principenota dat het totaal aantal beschikbare vierkante meters bedrijfsruimte door de transformatie niet mag verminderen en zelfs zou moeten toenemen. Dat kan alleen door flink te verdichten en bedrijfsgebouwen te stapelen. Los van het programma wordt het gebied beter aangesloten op de omliggende wijken en transformeert van een op automobiliteit gericht en grotendeels verhard gebied naar een landschappelijk ingerichte omgeving met voldoende voorzieningen voor fietsers en voetgangers. Alle bebouwing wordt duurzaam en circulair.

De ontwikkeling zal gefaseerd tot uitvoering komen op basis van een ruimtelijk raamwerk en is om die reden opgeknipt in deelgebieden met een eigen snelheid en een eigen programma.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert de gemeente Amsterdam over de integrale kwaliteit van de fysieke leefomgeving: stedenbouw, openbare ruimte, cultuurhistorie, welstand en monumenten.

Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Riomte

Datum 1 februari 2023 Bedrijvenstrook Amstel III Pagina 2 van 5

Deelgebied 1 ligt tussen de Holterbergweg, de Laarderhoogtweg, de Lemelerbergweg en de Hoogoorddreef en grenst aan de noordwestzijde aan de gebiedsontwikkeling ArenaPoort. In dit gebied bezit investeringsmaatschappij Wooden City circa 30 hectare waarvoor zij door Herzog & de Meuron een plan heeft laten maken. Daarin wordt onderscheid gemaakt tussen drie buurten (van noordwest naar zuidoost: Hoogoorddreef-, Canal- en Karspeldreefdistrict, respectievelijk hoogstedelijk woongebied, gemengde wijk en een bedrijvendeel in hoge dichtheid. Er wordt voor dit gebied gewerkt aan een projectbesluit dat naar verwachting in het voorjaar van 2023 bestuurlijk zal worden vastgesteld. Vraagstelling Biedt het plan voldoende doorzicht op een kwalitatief hoogwaardige, gemengde stadswijk met voldoende voorzieningen, goed ingerichte openbare ruimte en aansluiting op de aanliggende delen van Zuidoost? Welke kaders zijn nodig om de geleidelijke transformatie over een langere periode te begeleiden en de kwaliteit te borgen? Biedt een door de supervisor geaccordeerd ruimtelijke kader voor de commissie voldoende handvatten voor het toetsen van bouwplannen die mogelijk vooruitlopen op een investeringsbesluit? Advies De commissie waardeert de getoonde ambities op het gebied van verdichting, duurzaamheid en het ontwikkelen van nieuwe concepten voor bedrijfshuisvesting.

Zij onderschrijft de enorme kansen die er liggen om dit monofunctionele en van de stad afgekeerde gebied, in navolging van het kantorendeel van Amstel III, een nieuwe functie te geven en ondersteunt het uitgangspunt om de bestaande ruimtelijke en landschappelijke structuur de basis te laten zijn voor de transformatie. Tegelijk ziet zij onderwerpen die nadere aandacht behoeven. Die zijn zowel inhoudelijk als procedureel van aard. proces De ervaringen met het kantorendeel van Amstel III laten zien hoe moeilijk het is om bij een geleidelijke transformatie van een gebied dat geheel in erfpacht is uitgegeven, vast te houden aan de ambities op het gebied van woonkwaliteit, voorzieningenniveau, inrichting openbare ruimte en duurzaamheid. Het verschil met het kantorendeel is dat hier samengewerkt kan worden met één eigenaar zodat het makkelijker zou moeten zijn de grote lijnen vast te houden en te voorkomen dat het gebied uiteen valt in talloze deelprojecten waarin de ambities van de gemeente steeds opnieuw inzet zijn van onderhandeling. De vraag is op welke manier van dit voordeel gebruik wordt gemaakt en hoe de ambities worden geborgd. De principenota gaat uit van een afsprakenbrief en een ruimtelijk kader, dat vooralsnog niet door de raad wordt vastgesteld. De commissie heeft begrip voor de behoefte aan snelheid en flexibiliteit maar vindt dit risicovol.

Temeer omdat de eerste ontwikkelingen vooruit gaan lopen op bestuurlijke besluitvorming en in de zin van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt zullen worden door afzonderlijke projectbesluiten. De commissie adviseert om zoveel mogelijk verifieerbare ambities smart geformuleerd goed vast te leggen waarbij de volgende onderwerpen aan de orde moet komen:

Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Riomte

Datum 1 februari 2023 Bedrijvenstrook Amstel III Pagina 3 van 5

- de status van het ruimtelijk raamwerk; wie legt de openbare ruimte aan en op welk moment in de ontwikkeling? Hoe is de overgang van openbare ruimte naar privéterrein en waar liggen de grenzen? - wat is de status van Hoogoordpark, Kanaalpark en Karspelplein? Zijn dit getekende impressies of zijn de plek en de omvang van deze openbare voorzieningen vastgelegd? - welke ruimte is gereserveerd voor niet- of minder commerciële voorzieningen zoals scholen, kinderdagverblijven, medische centra? - hoe worden de duurzame ambities geborgd? Moet alle bebouwing in het gebied voldoen aan BreeamNL outstanding? Wat zijn de criteria op dit gebied en door wie worden die getoetst? Bedrijvendeel Het concept voor de gestapelde bedrijfsruimten is interessant en kan leiden tot een enorme ruimtebesparing maar roept tegelijk veel vragen op: - dit deel van het plan wordt monofunctioneel dus op welke manier kan deelgebied Karspeldreef bijdragen aan het concept van een levendige stadswijk en zorgen voor sociale veiligheid? - het stapelen van bedrijfsgebouwen lukt meestal niet vanwege de hoge kosten in vergelijking met een standaard bedrijfshal op maaiveld.

Hoe gaat dat hier wel lukken zonder te besparen op duurzaamheid en flexibiliteit in verband met mogelijk toekomstige andere bestemmingen? - mobiliteit en logistiek wordt georganiseerd in een binnenstraat om de openbare ruimte te vrijwaren van (zwaar) verkeer. Hoe ziet zo een binnenstraat eruit? Is er voldoende ruimte voor het keren van vrachtwagens, voor laden en lossen, enz? - in het plan is sprake van het maken van een tweede maaiveld op de daken van de bedrijfsgebouwen om invulling te geven aan klimaatadaptatie en biodiversiteit. Hoe verhoudt zich dat tot pv-panelen die juist bij gestapelde functies het hele dak in beslag zullen nemen? - programmatisch wordt ingezet wordt op datacenters, artificial intelligence en medische technologie; hoe voorkom je ‘bedrijfsgentrification’ waarbij installatiebedrijven, bandencentra, tegelzetters enzovoorts vanwege de hoogte van de huur het veld moeten ruimen? - vooruitlopende projecten zijn moeizaam wanneer het ruimtelijk raamwerk niet is vastgesteld en de ambities niet verifieerbaar zijn geborgd. De commissie ziet om die reden graag op kort termijn een dwarsdoorsnede over een bedrijfsverzamelgebouw waarin bovenstaande punten nader zijn uitgewerkt. Bij de eerste aanvraag voor het gebied moet al volstrekt helder zijn aan welke kaders moet worden voldaan.

Woonwijk Er wordt uitgegaan van bestaande landschappelijke structuren die voor een deel nog tussen en onder de bedrijfsterreinen aanwezig zijn. Dat is een sterk onderdeel van het plan dat op termijn een koppeling aan het Nelson Mandelapark en de Amstelscheg in het vooruitzicht stelt. Tegelijk zijn de bestaande wegen door het gebied kaarsrecht, breed en weinig geschikt om de sfeer van een levendig, hoogstedelijk woongebied op te roepen. Amstel III laat tot nu toe vooral grote woongebouwen zien die vrij genadeloos landen op maaiveld en georiënteerd zijn op brede autowegen waar weinig aantrekkelijks te beleven valt voor fietsers en voetgangers. Het is hoog maar niet compact.

Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Riomte

Datum 1 februari 2023 Bedrijvenstrook Amstel III Pagina 4 van 5

Zorg is er in dat verband ook ten opzichte van de fasering: als de ontwikkeling twintig jaar duurt, hoe zien plinten, maaiveld en leven op straat er dan uit in de fase dat nog maar een deel van de gebouwen gerealiseerd is ? Los van een masterplan (‘plan guide’) dat een impressie geeft van een toekomstig eindbeeld is een ruimtelijk en programmatisch tussenplan nodig met aandacht voor placemaking en tijdelijke initiatieven als onderdeel van de ontwikkelstrategie. Met het oog op een direct aantrekkelijk woonklimaat is het noodzakelijk dat ook de gemeente vanaf dag één meeinvesteert in de aanleg van openbare ruimte en de aansluiting van fietspaden en wandelroutes naar bijvoorbeeld station Bullewijk en Bijlmer Arena. Overige opmerkingen Het welstandskader en welstansniveau zijn op dit moment niet op orde voor een transformatiegebied. Samen met het projectbesluit moet een aangepast welstandskader en welstandsniveau worden vastgesteld om ook vanuit een publiekrechtelijk perspectief te kunnen sturen op de kwaliteit. Geadviseerd wordt dit in overleg met Team Stad van R&D uit te werken.

Amsterdam, 7 februari 2023 Commissie Ruimtelijke Kwaliteit

Robert Winkel, voorzitter

Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Riomte

Datum 1 februari 2023 Bedrijvenstrook Amstel III Pagina 5 van 5

Bijlage Beleidskaders: - ‘Omgevingsvisie Amsterdam 2025. Een menselijke metropool’ (2021) - ‘Principenota Bedrijvenstrook Amstel III. Ruimtelijke & programmatische opgaven voor een economisch gezonde en circulaire toekomst’ (vastgesteld B&W, 14 december 2021) - ‘Bestemmingsplan Amstel III’ (2015)

Aangeleverde stukken: - ‘Integrale Commissie: bedrijvenstrook Amstel III’ (notitie PMB, 27 januari 2023) - ‘514 - Lemelerbergweg. Integrale Commissie: bedrijvenstrook Amstel III’ (presentatie Herzog & de Meuron, 1 febr. 2023) - ‘Bedrijvenstrook Amstel III. Werkgebied van de 21ste eeuw’ (presentatie R&D, 1 febr. 2023) - ‘Integraale Welstand’ (presentatie supervisor, febr. 2023)