Document · PDF

BIJLAGE 3 Reactie SEBA participatie.pdf

RAAD 18 september 2025, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Kennisnemen van de raadsinformatiebrief inzake de pilot geschillencommissie erfpacht (VN2025-010981)2.550 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

College van Burgemeester en Wethouders gemeente Amsterdam T.a.v. mevrouw F. Halsema Per mail verstuurd: rvermolen@amsterdam.nl Datum: Ons kenmerk: Uw kenmerk: Onderwerp:

27 september 2024 20240927 Reactie SEBA op Advies- en Geschillencommissies Op- en aanmerkingen op de reglementen voor de erfpacht Advies- en Geschillencommissies

Geachte College van Burgemeester en Wethouders, Per emailbericht van 5 september 2024 zijn wij uitgenodigd, in het kader van participatie, voor het maken van op- en/of aanmerkingen op de reglementen voor de erfpacht Advies- en Geschillencommissies (zonder versienummer of datum). Onze op- en aanmerkingen zijn opgenomen in deze brief. De aanleiding voor dit voorstel is het rapport Berenschot, uit 2021 alweer, dat terecht Gordiaanse knoop als ondertitel heeft. Dat beeld is ook van toepassing op het vervolg, dat in de uitwerking die nu voor ligt uiteindelijk een lege huls blijkt op te leveren. Uiterst teleurstellend is dat in beide reglementen en de uitgangspunten van beleid niet expliciet en kenbaar het Amendement De Jager uit 2022 en de ‘Handreiking Algemene Erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen’ van het Ministerie van BZK uit 2024 als uitgangspunt van beleid worden genomen, waarin expliciet de knvb-criteria van de AFM als toetsingscriteria voor nieuw erfpachtbeleid en voor de uitvoering van bestaand erfpachtbeleid zijn opgenomen. De beleidsuitgangspunten zijn uiteindelijk zo goed als geheel vorm gegeven rondom (een cherrypicking ?) van anonieme ambtelijke dwarskijkers, waarvan het advies nota bene ons onbekend is. 1. Onafhankelijke Geschillencommissie De geschillencommissie is voor de meeste erfpachters in praktijk het belangrijkst.

1.1. Samenstelling Het is een gotspe om bij de samenstelling van deze onafhankelijke commissie de eis te stellen dat tenminste 2 van de tenminste 3 leden werkzaam zijn bij de gemeente Amsterdam, en werkzaam kunnen zijn bij de Dienst G&O. Dit wekt de schijn van belangenverstrengeling en/of de schijn van partijdigheid op. DIT IS EEN HOOFDKRITIEK op het voorstel. Vergelijk de discussie in de raad en bij burgers over de bezwaaradviescommissie. Onafhankelijk wordt die pas geacht als de samenstelling geheel extern is. De ambtelijk secretaris is geen lid van de commissie. Dat ziet B&W uiteindelijk ook

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam in, gelet op de pilot met onafhankelijke bezwaarcommissies (trouwens was dat de standaard tot 2016) die binnenkort wordt geëvalueerd. Vergelijk ook de gelijktijdig voorgestelde onafhankelijke beleidsadviescommissie, waarbij deze eis niet wordt gesteld. Waarom dit verschil? Het wordt niet meegedeeld, maar voedt de argwaan bij de burger bij deze geschillencommissie nog meer. 1.2. Reikwijdte Gelukkig valt de aanbieding bij overstap onder de competentie van de geschillencommissie. De vreugde bij deze constatering is echter van korte duur. Interessant is ook dat nergens staat dat de geschillen niet 'met terugwerkende kracht' kunnen worden aangevoerd tegen reeds in notariële akte vastgelegde eeuwigdurende canons of afkoopsommen. Is ook niet gek, omdat deze 60% erfpachters geen enkele rechtsbescherming heeft genoten en (velen van hen expliciet door middel van een klachtbrief) gedwongen onder protest hebben getekend. Het zou toch vreemd zijn als de gemeente erkent dat een geschillenregeling noodzakelijk is voor elementaire rechtsbescherming, maar die jarenlang heeft kunnen traineren, zodanig dat de meeste erfpachters die in aanmerking hadden kunnen komen voor gebruikmaking ervan, al de hordes hebben genomen die de overstap definitief maken.

Natuurlijk zijn er onder hen velen die alle recht en reden hebben om zich te beroepen op een wilsgebrek en dus alsnog gebruik moeten kunnen maken van de geschillenregeling. Met terugwerkende kracht dus. Zie ook 1.4. hieronder. 1.3. Beoordelingskader, competentie, rechtsgronden voor advies van de commissie Het raadsonderzoek heeft geconstateerd dat de rechtsbescherming ernstig tekortschiet. Berenschot: "Als een erfpachter bij de berekening van de overstap geconfronteerd wordt met een aanbod waarmee hij het oneens is, kan hij deze niet ter discussie stellen. Wij adviseren te onderzoeken of hier aan tegemoet gekomen kan worden, bijvoorbeeld door het introduceren van een onafhankelijke geschillencommissie die erfverpachters binnen de juridische grenzen helpt..." , maar verderop wordt in het rapport alleen de rechtsgelijkheid als norm aangevoerd, waarbij kennelijk gedacht wordt aan historisch ingeslopen scheefheid in canons tussen vergelijkbare woningen (de bekende onverklaarbare verschillen binnen eenzelfde flatgebouw, bijvoorbeeld omdat per ongeluk een garage is meegeteld?; overigens allemaal zaken die aan de WOZ-waarde verbonden zijn. Waarvan de gemeente zegt dat je die maar via WOZ-bezwaar had moeten aanpakken). In elk geval is inbreuk op het rechtsgelijkheidsbeginsel een te enge rechtsgrond bij het beoordelen van geschillen, vindt ook de gemeente. Zij noemt bij de par.

Beoordelingskader ook het BW, de Awb en Europese regelgeving. Maar laat bij de laatste categorie onvermeld de EVRM (eigendomsrecht) en de regels voor

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam consumentenbescherming: misbruik van marktmacht en de wet oneerlijke handelspraktijken. De problemen die burgers kunnen hebben met hun aanbieding bij overstap zitten in de meeste gevallen in de WOZ-waarde (meestal stond daarbij een apart traject open, commissie is hiervoor niet competent, zelfs niet bij Onbezwaarde waarde...), in de BSQ, of in het canonpercentage. Het canonpercentage en zelfs de BSQ worden door de gemeente buiten haken geplaatst, want betreffen algemene rekenregels door de raad vastgesteld. Het criterium voor de gemeente is of het geschil individuele toepassing betreft of parameters die vooraf zijn vastgesteld. In het laatste geval heeft de erfpachter het nakijken. Dit is een onaanvaardbare inperking! Het is net alsof de Hoge Raad had geoordeeld dat de Box-3 berekening buiten haar competentie valt, omdat die is gebaseerd op nu eenmaal democratisch vastgestelde forfaitaire parameters.... Niet dus, want de Hoge Raad kon wel degelijk constateren dat er sprake is van inbreuk op EVRM/Eigendomsrecht naarmate de forfaitaire rendementsregels in grove mate afwijken van de werkelijk gerealiseerde rendementen.

Zo moet de geschillencommissie ook de BSQ kunnen 'openbreken' door te constateren dat de BSQ-cijfers kunstmatig zijn opgehoogd boven de redelijk te achten grondwaarde! Er is ook kunstmatig gemanipuleerd met de herbouwwaarden om een sterk progressief tarief met een hefboom te genereren, zonder dat dit als motief voor de gehanteerde berekeningswijze is opgevoerd. Zie rapport De Reus/De Wildt. Degenen die hiervan de dupe zijn, moeten dit kunnen aanvechten, omdat het de hefboomwerking een oneigenlijk element vormt bij de grondwaardeberekening en dit bovendien stiekem is gedaan onder het mom van objectief en wetenschappelijk geijkte parameters. DIT IS EEN HOOFDKRITIEK op het voorstel, dat met deze inperking tot wassen neus verwordt. Daarnaast moet een individu ook kunnen vaststellen dat de grondwaarde van zijn woning afwijkt van het berekende straat- of buurtgemiddelde (nog een hele klus). Dat lijkt meer aan te sluiten op de wat te beperkte tekst in het Raadsonderzoek (citaten blz 8: "...gekeken worden naar de effecten van wijzigingen voor individuele gevallen, zoals de verschillen tussen vergelijkbare woningen, ongeacht de erfpachtsituatie" en ...."het kunnen voorleggen van individuele uitkomsten aan de geschillencommissie voor een toets, dragen ook bij aan het vergroten van rechtsgelijkheid"..).

Maar ook dat zal wel niet worden toegestaan, want in strijd met het (democratisch) gekozen systeem om te werken met gemiddelden. Over de argumentatie die de gemeente aanvoert bij het buiten haken plaatsen van de Onbezwaarde waarde. In de eerste plaats zei opgemerkt op dat de procedure van het 'uiten van bedenkingen' die de gemeente hierbij heeft bedacht, niet mag worden beschouwd als een volwaardige vorm van rechtsbescherming. Die figuur staat ook nergens in de Awb.

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam Maar ook inhoudelijk slaat de argumentatie dat de Onbezwaarde waarde is afgeleid van de WOZ-waarde, die wel degelijk vatbaar was voor bezwaar en beroep, nergens op. Immers, de Onbezwaarde waarde wordt specifiek vastgesteld met oog op de berekening van de grondwaarde en meestal over een peildatum die ver in het verleden ligt, toen de standaardpraktijk voor het bepalen van de erfpachtgrondwaarde nog anders was (vaste grondwaarde tot 25%, vaste depreciatie van 40%). De fictieve koper die in 2014 een woning kocht of de reële kopers van referentieobjecten voor de bepaling van de WOZ-waarde, kon niet bevroeden dat de gemeente heel andere berekeningstrucs zou hanteren, met een hefboom en grondwaarden tot 49%. Zou daarom heel andere prijzen hebben betaald dan de transacties in de historische werkelijkheid. Die factoren worden ten onrechte niet meegenomen bij het bepalen van de Onbezwaarde waarde. 1.4. Vormvereisten De bij de overstapregeling geldende termijnen worden niet opgeschort. Wat moeten we ons hierbij voorstellen als een geschil betrekking heeft op de aanbieding voor overstap? Daarbij geldt een strikte termijn van 3 maanden voor acceptatie en daarna nog 6 maanden voor tekenen van de akte bij de notaris.

Impliciet lijkt aannemelijk dat bij het opperen van een geschil, de termijnen automatisch worden opgeschort, dan wel dat eventuele acceptatie plaatsvindt onder voorbehoud van de uitkomst van dat geschil. Je kunt dit element in de voorwaarden ook zo uitleggen dat de uitkomst van een geschil, ongeacht het verdere verloop van de overstapprocedure sowieso gehonoreerd moet worden. Dus ook als de akte al bij de notaris is getekend. Zie hiervoor onder punt 1.2., maar het is nodig om dit in het voorstel expliciet te maken. 1.5. Status van het advies. De gemeente kan gemotiveerd afwijken. Ja, maar de commissie is gebonden aan rechtsgronden uit wetten en verdragen. Zou dat de gemeente ook niet moeten beperken in haar motivering? De geschillenprocedure is immers bedoeld als serieuze rechtsbescherming, zonder dat een rechter daaraan te pas hoeft te komen. Een beleidsmatige, politieke of financiële motivering past dan niet. Daar zou een rechter ook niet mee wegkomen. Het is dus wenselijk dat de gemeente de aard van een eventuele motivering voor afwijking van het advies nader clausuleert. Al met al is de geschillencommissie zoals deze nu wordt voorgesteld geen enkele toevoeging op de reeds bestaande interne klachtenprocedure van de Dienst G&O. Deze klachtenprocedure schiet ernstig tekort in de rechtsbescherming voor erfpachters, zoals Berenschot en het Amendement De Jager al constateerde.

2. De Adviescommissie 2.1. Benaming Aangezien de geschillencommissie ook een adviescommissie is, is het misschien

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam zuiverder om deze commissie anders, bijvoorbeeld beleidsadviescommissie te noemen. 2.2. Samenstelling Deze lijkt wel extern. Maar zijn notarissen en makelaars(taxateurs) niet ook afhankelijk van gemeentelijke opdrachten? Zet er dan ook goed ingevoerde erfpachters en hun belangenvertegenwoordigers in. Vermakelijk is de uitgebreide passage over de ambtelijke ondersteuning onderaan par 5. op de derde blz. Dat de ambtenaren wel conceptadviezen mogen formuleren ('uitschrijven'), maar de advisering niet mogen beïnvloeden, klinkt bijna schuldbewust. Wie bedenkt het om zoiets met droge ogen op te schrijven na alles wat we weten over de geschiedenis van de Grondwaardecommissie? 2.3. Reikwijdte De opmerking over de relevant geachte rechtsregels (zie onder punt 1.3, eerste alinea) geldt ook hier: Europese regels betreffen zeker niet specifiek die mbt staatssteun, wel andere. Aan het begin worden regelingen als Overstapregeling, Spijtoptantenregeling en Grondwaardebepaling gekwalificeerd als Beleid, maar al gauw wordt duidelijk dat de Adviescommissie hierover niet zal adviseren! Zij mag dunnetjes over doen wat andere externe adviseurs al tot achter de komma hebben bekeken. De rol van een adviescommissie over de BSQ is veel te beperkt.

In feite zijn al anderen belast met het narekenen van het werk van de computer op basis van een vast algoritme. Wat SEO e.a. ieder jaar netjes concluderen is al vrij potsierlijk. Schijncorrectheid van cijfers, die zijn gebaseerd op grove rekenregels, bijvoorbeeld negeren dat je bij het invoeren van een maximum grondwaardeaandeel (aftoppen) op een schaal die eigenlijk zou doorlopen tot wel 90%, ervan afziet om ook alle waarden die onder 49% liggen neerwaarts moet bijstellen. Dat is typisch een opmerking die een wetenschapper of adviseur behoort te maken, maar wat stelselmatig achterwege blijft. En nu wordt ook de adviescommissie op zo'n punt monddood gemaakt. Alle algemene rekenregels, zoals afkoopberekening, canonpercentage etc staan al vast, dus daarover mag de adviescommissie niks meer zeggen. Terwijl bijvoorbeeld de kosten-opslag in het canonpercentage en de wijzigingen daarin een onderwerp voor de adviescommissie zou moeten zijn. Het Beleid Grondwaardebepaling is nog steeds gebaseerd op drijfzand. Daar mag een adviescommissie wel eens fundamentele noten over kraken. Een voorbeeldonderwerp: Nu slechts 60% van de erfpachters blijkt te zijn overgestapt en de huizenprijzen tot astronomische hoogte blijven stijgen, lijkt de discussie over spijtoptantenregeling niet definitief te zijn begraven. Alleen voorlopig is die wel dood.

Wat als straks circa 70.000 woningen die niet overstappen het einde tijdvak bereiken en de bewoners eenvoudig niet in staat zijn de nieuwe canon (som WOZ x BSQ 49) te betalen? Worden die woningen massaal executoriaal verkocht door de gemeente? Er is alle aanleiding voor een

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam gezaghebbende adviescommissie om politiek te wijzen op de anomalie die ze hebben gecreëerd als die dreigt uit de hand te lopen. Er is geen behoefte aan een commissie voor de vierkante centimeter ruimte die B&W nu lijkt aan te bieden, maar juist voor een club die met de nodige afstand de situatie kan beoordelen 'waar zijn we nu helemaal mee bezig' als het gaat over erfpacht in de losgeslagen vastgoedmarkt en de rol die de gemeente daarin speelt. Neem een voorbeeld aan adviescommissies op rijksniveau, structurele als de WRR, de SER, de ROB, voorheen RaRO, etc en de recente adhoc commissies over de rechtsstaat, de uitvoeringsorganisatie etc. Die worden toch ook niet binnen de vierkante centimeter van louter technische onderwerpjes opgesloten, zoals het gemeentebestuur hier probeert te verkopen. DIT IS EEN HOOFDKRITIEK op het voorstel. Een wassen neus is dus ook deze adviescommissie! Het lijkt ons een belediging voor de experts die als leden voor deze commissie worden uitgenodigd. Ons inziens geeft de adviescommissie in de nu voorgestelde vorm geen goede invulling aan het Amendement De Jager en het Berenschot rapport en levert dit de gemeenteraad ook geen betere informatiepositie op om haar controlerende taak goed uit te kunnen voeren.

Tenslotte Ons is in dit zeer late stadium gevraagd om – in het kader van participatie - op- en aanmerkingen te geven bij de voorstellen die er liggen. 1 oktober wordt het voorstel al verstuurd aan B&W. Dit is geen werkelijke vorm van participatie. Dan hadden wij deelgenomen aan de discussie bij het opstellen van de beleidsuitgangspunten en een reactie gegeven op de uitwerking hiervan in de reglementen. Dat is niet het geval geweest. Deze reactie kan in de beleidsstukken dan ook niet gekwalificeerd worden als een volwassen vorm van participatie.

Hoogachtend, Met vriendelijke groet,

drs. Koen de Lange voorzitter SEBA T: 06.21521358; M: bestuur@erfpachtinamsterdam.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15981236/1