Bijlage 3_raadsvoordracht Ottho Heldringstraat 1-5.docx

Gemeenteraad

Nummer < automatisch > Directie

RAAD

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 26 mei 2021

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Grondzaken < automatisch > Collegevergadering 13 april 2021 Onderwerp

Instemmen met het investeringsbesluit Ottho Heldringstraat 1-5 en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

Gezien de voordracht van burgemeester en wethouders d.d. 13 april 2021 1. In te stemmen met de investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5 (bijlage 1), waarin de belangrijkste punten zijn:  

Het toevoegen van 382 woningen aan de stad Amsterdam; bestaande uit zowel het sociale (71), middeldure (96) (waaronder middeldure huurwoningen van minimaal 70 m2) en vrije sector (215) segment nabij een OV-knooppunt; Het renoveren en openbaar toegankelijk maken van een gemeentelijk monument tot restaurant en ontmoetingsplek, dat onderdeel uitmaakt van deze ontwikkeling.

2. Kennis te nemen van het collegebesluit tot instemming met de grondruil met Plesman Plaza B.V. (grondverkoop en overdracht van percelen van 301 m2 + 111 m2 in combinatie met de gelijktijdige verwerving door de gemeente van percelen van 372 m2 + 7 m2) van het terrein Ottho Heldringstraat 1-3 dat een financieel positief saldo betreft, ten behoeve van de gewenste stedenbouwkundige verkaveling voor de herontwikkeling van dit terrein. 3. In te stemmen met de financiële paragraaf van de investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5 (bijlage 2, GEHEIM), met daarin als belangrijkste punten:   

De grondexploitatie Ottho Heldringstraat 1-5, welke een positief resultaat kent. Het positieve saldo wordt verevend met het Vereveningsfonds; De financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de financiële paragraaf), welke onlosmakelijke verbonden is met de grondexploitatie; De verkoop en aankoop van de stukken grond zijn onderdeel van de financiële paragraaf en grondexploitatie.

4. Een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 2,1 mln. om de in de grondexploitatie opgenomen werkzaamheden en andere kostenposten uit te kunnen voeren. 5. In te stemmen met het opnemen van kosten voor voorbereiding en toezicht die tezamen 49% van de uitvoeringskosten bedragen (22% is de norm); 6. In te stemmen met het opnemen van de proceskosten in de grondexploitatie vanaf 1-12021;

7. In te stemmen met het vervolgproces en -werkzaamheden welke door de gemeente Amsterdam worden uitgevoerd. Na het te nemen investeringsbesluit wordt gestart het de herontwikkeling. In het derde kwartaal van 2021 start de initiatiefnemer met de uitvoering van de 1e fase van de ontwikkeling. 8. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet in combinatie met de belangen genoemd in artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur is opgelegd op bijlage 2 “GEHEIM Financiële paragraaf Investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5” en het verzoek aan de gemeenteraad om die geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen. Wettelijke grondslag

Artikel 25, lid 2 en 3, Gemeentewet De geheimhouding volgt uit de gemeentewet artikel 25 lid 2 op grond van de belangen genoemd in artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid bestuur en lid 3. Artikel 189, eerste lid jo artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiële verordening gemeente Amsterdam. Voor alle taken en activiteiten brengt de raad jaarlijks op de begroting de bedragen die hij daarvoor beschikbaar stelt, alsmede de financiële middelen die hij naar verwachting kan aanwenden. De raad stelt bij verordening de uitgangspunten voor het financiële beleid, alsmede voor het financiële beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vast. De raad autoriseert met het vaststellen van de begroting of een begrotingswijziging. Bestuurlijke achtergrond

Ontwikkelstrategie Koers 2025 Voor de Ringspoorzone-West heeft het College van burgemeester en wethouders van Amsterdam op 24 mei 2016 de Ontwikkelstrategie Koers 2025 vastgesteld. Hierin staat aangegeven dat binnen de Ringspoorzone-West intensieve verdichting en transformatie naar een centrum-stedelijk milieu wenselijk is. Amsterdam is populair en groeit elk jaar met gemiddeld 11.000 inwoners. Het college wil deze groei mogelijk maken en tegelijk de druk op de woningmarkt verlichten. De ambitie is om tot 2025 de bouw van 50.000 woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk te maken. Op welke plekken dit kan gebeuren staat in Koers 2025, een integrale en stadsbrede inventarisatie van woningbouwlocaties. In 2016 is de planvorming gestart voor de eerste serie nieuwe projecten met ruimte voor circa 12.000 woningen. Daarmee is Koers 2025 het verbindend document tussen de Structuurvisie en projecten. Deze verdichtingsopgave ligt primair binnen de bestaande stad en concentreert zich rondom het IJ en de snelweg ring A10, zo ook de Ringzone-West. De ambitie voor de Ringzone-West is om te transformeren naar een hoogstedelijk woon-werkmilieu. De Ottho Heldringstraat 1-5 ligt in het gebied Ringzone-West uit de Koers 2025. Afsprakenbrief Op 8 september 2020 hebben initiatiefnemer Plesman Plaza B.V. en de gemeente een afsprakenbrief getekend.

In deze afsprakenbrief zijn ontwikkelafspraken vastgelegd over onder meer de samenwerking, het programma en de grondprijzen. Tevens is hierin vastgelegd dat eventueel uit de planologische maatregel voortvloeiende planschade door

de initiatiefnemers wordt vergoed en zijn er afspraken gemaakt met betrekking tot het kostenverhaal. Omgevingsvergunning Op 8 december 2020 heeft het dagelijks bestuur van Amsterdam Nieuw-West het besluit genomen de omgevingsvergunning Ottho Heldringstraat 1-5 te verlenen. De omgevingsvergunning is gepubliceerd. Onderbouwing besluit

1. In te stemmen met de investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5 (bijlage 1). De investeringsnota betreft de uitwerking van het plan, programma, financieringen en proces van de ontwikkeling aan de Ottho Heldringstraat 1-5. Binnen de gebiedsontwikkeling in Ringzone West, kent de Ottho Heldringstraat 1-5 de opgave om de huidige kantoorpanden te transformeren naar woningen en biedt het project ruimte aan maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Deze voorzieningen worden met name gerealiseerd in het gemeentelijk monument, de telefooncentrale, dat onderdeel uitmaakt van dit plan. Het investeringsbesluit is nodig om de inkomsten van de transformatie van de erfpachtkavels en het positieve saldo van de grondruil te kunnen gebruiken voor de proceskosten en de herinrichting van de openbare ruimte. Programma De nieuwe ontwikkeling geeft ruimte aan 382 woningen. De ontwikkeling vindt deels op eigen grond en deels op erfpachtgronden plaats. Bij transformaties op eigen grond is een ontwikkelaar vrij zelf het woonprogramma te bepalen als het bestemmingsplan het beoogd programma toestaat. Dat was hier voor de ontwikkeling van de 144 woningen het geval. Aangezien de betreffende woontoren op verzoek van de gemeente is opgeschoven en daardoor deels buiten de eigen grond kavel van de ontwikkelaar valt, is deze lijn gevolgd.

Voor de 238 woningen op erfpachtgrond is het programma 30-40-30 toegestaan. Dit betekent 30% sociaal, 40% middelduur en 30% vrije sector. De sociale huurwoningen worden verhuurd door een woningcorporatie (woningblokken D en E), met uitzondering van 16 woningen die verhuurd worden als particuliere sociale huur. Deze afwijking is toegestaan omdat het betreffende woonblok een gemengd programma heeft, waardoor het zowel voor een woningcorporatie als (institutionele) belegger ongewenst is het eigendom binnen het gebouw te delen. Een deel van de middeldure huurwoningen zijn groter of gelijk aan 70 m2. De totale ontwikkeling bestaat uit 71 sociale huurwoningen, 96 middeldure huurwoningen en 215 vrije sector woningen. Het programma is vastgelegd in de afsprakenbrief. De telefooncentrale op de hoek van de Ottho Heldringstraat 1 en de Plesmanlaan is gemeentelijk monument. Dit gebouw wordt niet gesloopt, maar gerenoveerd. Een gedeelte van het monument blijft in gebruik door KPN. Dit is gedeelte is gesitueerd aan de spoorzijde. In het gemeentelijk monument zal verder ruimte ontstaan voor nieuwe publieke en commerciële functies. De concrete invulling is nog niet bekend. Gedacht wordt aan kantoorruimte, maatschappelijk voorzieningen (zoals een bibliotheek/ cultuurhuis), bedrijvigheid en horeca (restaurant).

Onderwijs, Jeugd en Zorg is over de mogelijke maatschappelijke invulling in overleg met de initiatiefnemer. Stedenbouw/inrichting openbare ruimte Het plan wordt gerealiseerd op zowel volledig grondeigendom van de initiatiefnemer als op erfpachtgrond (transformatie). Het plan sluit goed aan bij de stedenbouwkundige uitgangspunten van het gebied. Op basis van de uitgangspunten in de investeringsnota is

een grondexploitatie opgesteld met daarin opgenomen investeringen en opbrengsten. Bij deze ontwikkeling liggen de kosten lager dan de opbrengsten; hetgeen resulteert in een positief saldo. De opbrengsten bestaan voornamelijk uit grondopbrengsten voortkomend uit de transformatie van het erfpachtrecht. De investeringen zijn voornamelijk gerelateerd aan de proceskosten en de inrichting van het nieuwe maaiveld. Het participatieproces voor de openbare ruimte start eind 1e kwartaal 2021. Duurzaamheid De ontwikkeling is gelegen naast de metro- en tramhalte Heemstedestraat en daardoor goed ontsloten met het openbaar vervoer. De inzet is het autogebruik zoveel mogelijk te beperken door een lage parkeernorm. De nieuwe bewoners worden gestimuleerd gebruik te maken van het openbaar vervoer en de fiets door realisatie van een grote fietsenstalling. Ook wordt de binnentuin groen aangelegd en wordt gebruik gemaakt van zonnepanelen op het dak. Het plangebied valt onder het concessiegebied van Westpoort Warmte (WPW) en tevens is de aansluitplicht op stadswarmte uit de bouwverordening van kracht. Desondanks deze bestaande kaders zijn in dialoog met de ontwikkelaar verschillende laagtemperatuur warmte en koude systemen onderzocht, gezien de wens van de gemeenteraad om in nieuwbouw zoveel mogelijk gebruik te maken van laagtemperatuur warmte.

Voor dit project leidt laagtemperatuur echter tot hogere bouwkosten en hogere servicekosten voor de bewoners. Voor andere projecten kan deze uitkomst anders zijn. De initiatiefnemer heeft dan ook geen gebruikgemaakt van de ontheffingsmogelijkheid op de aansluitplicht uit de bouwverordening zoals recent door college is vastgesteld (wijziging uitvoeringsbeleid ‘Verplicht om aan te sluiten op hoogtemperatuur stadswarmte? Afbakening aansluitverplichting op basis van overgangsrecht.’ dd 15-12-2020). 2. Kennis te nemen van het collegebesluit tot instemming met de grondruil met Plesman Plaza B.V. (grondverkoop en overdracht van percelen van 301 m2 + 111 m2 in combinatie met de gelijktijdige verwerving door de gemeente van percelen van 372 m2 + 7 m2) van het terrein Ottho Heldringstraat 1-3 dat een financieel positief saldo betreft, ten behoeve van de gewenste stedenbouwkundige verkaveling voor de herontwikkeling van dit terrein. Een deel van het eigendom van de gemeente (301 m2 groot) wordt verkocht aan de initiatiefnemer (Plesman Plaza B.V.) ten behoeve van de woningbouwontwikkeling. Ook wordt er een strook van 111 m2 groot, wat nu nog erfpacht is, verkocht en toegevoegd aan de eigengrond kavel van de initiatiefnemer. Hiervoor in de plaats koopt de gemeente een deel van de voleigendom kavel van de initiatiefnemer (372 m2 plus 7 m2 groot) ten behoeve van het openbare plein.

De grondruil tussen gemeente en de initiatiefnemer maakt onderdeel uit van deze ontwikkeling, zodat een betere kavelindeling wordt beoogd waardoor onder meer het gemeentelijk monument beter tot haar recht komt en de levendigheid in de buurt wordt vergroot. 3. In te stemmen met de financiële paragraaf van de investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5 (bijlage 2, GEHEIM). Met daarin als belangrijkste punten:  

De grondexploitatie Ottho Heldringstraat 1-5, welke een positief resultaat kent. Het positieve saldo wordt verevend met het Vereveningsfonds; De financiële risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de financiële paragraaf), welke onlosmakelijke verbonden zijn met de grondexploitatie;



De grondruil maakt onderdeel uit van de financiële paragraaf en grondexploitatie.

De toelichting is opgenomen in de geheim-bijlage. 4. In te stemmen met een uitvoeringskrediet. Voor het realiseren van de ontwikkeling aan de Ottho Heldringstraat 1-5 is een uitvoeringskrediet van €2,1 miljoen benodigd. De investeringen zijn nodig om de opgenomen werkzaamheden en andere kostenposten, zoals de proceskosten, uit te kunnen voeren. 5. In te stemmen met het opnemen van kosten voor voorbereiding en toezicht die tezamen 49% van de uitvoeringskosten bedragen (22% is de norm). Normaal wordt 22% van de uitvoeringskosten aangehouden als norm voor de voorbereiding en toezicht. Bij dit project is dat niet toereikend omdat het ingenieursbureau (IB) veel werk zal hebben aan zaken zonder dat sprake is van uitvoeringskosten. Voorbeeld: het IB zal werken aan een programma van eisen voor de kademuur en ook toezicht houden tijdens de bouw, echter deze uitvoeringskosten zitten niet in de grondexploitatie maar bij de ontwikkelaar. Daarnaast is de V&T norm vaak lastig te halen voor kleine projecten vanwege de geringe uitvoeringskosten. 6. In te stemmen met het opnemen van de proceskosten in de grondexploitatie vanaf 1-1-2021. Voor het project is gedurende de looptijd van het project geraamd hoeveel proceskosten nodig zijn.

Gevraagd wordt om de proceskosten per 1-1-2021 op te nemen in de betreffende grondexploitatie omdat de proceskosten al gemaakt worden om de voortgang van het project niet te belemmeren. Dit levert een administratieve efficiëntie op omdat hiermee wordt voorkomen dat de eerste maanden van 2021 een andere financiële dekking gezocht moet worden en anders geboekt moet worden dan daarna. 7. In te stemmen met het vervolgproces en -werkzaamheden. Op hoofdlijnen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Grondruil Bestemmingsplanwijziging/omgevingsvergunning Twee erfpachtaanbiedingen in 2 fases Sloop huidige gebouwen in 2 fases (initiatiefnemer) Realisatie woonblokken in 2 fases (initiatiefnemer) Inrichting openbare ruimte

8. Kennis te nemen van de geheimhouding. Op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet is geheimhouding opgelegd op bijlage 2 “GEHEIM Financiële paragraaf Investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5” en het verzoek aan de gemeenteraad om de geheimhouding tijdens de eerstvolgende vergadering van de gemeenteraad na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te

bekrachtigen. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding loopt af twee jaar na de afsluiting van de grondexploitatie, maar uiterlijk op 31-12-2030. Financiële onderbouwing

In de afsprakenbrief, tevens anterieure overeenkomst, zijn afspraken vastgelegd over de financiële verdeling van kosten en opbrengsten binnen de planontwikkeling. Hierin is opgenomen dat de uitvoeringskosten met uitzondering van de inrichting openbare ruimte bij de initiatiefnemer liggen. Ook het bouwrijp maken valt onder de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. De opbrengsten vanuit de grondverkoop en de opbrengsten vanuit het transformeren van het erfpachtrecht worden ingezet voor de proceskosten en de herinrichting van de openbare ruimte. De grondexploitatie is positief. Zie voor verdere toelichting de financiële paragraaf (bijlage 2 GEHEIM). Consequenties gedekt? Ja Overige toelichting: n.v.t. Geheimhouding

Bijlage 2, de financiële paragraaf, is tot het moment van afsluiten van de grondexploitatie GEHEIM op grond van lid twee van artikel 25 van de Gemeentewet in combinatie met artikel 10 lid 2 sub b van de Wet openbaarheid bestuur. Door openbaarheid van de gegevens uit de financiële paragraaf (omdat met 1 partij wordt samengewerkt) kunnen de financiële belangen van de gemeente worden geschaad. Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop. De geheimhouding van de financiële paragraaf loopt af twee jaar na de afsluiting van de grondexploitatie, maar uiterlijk op 31-12-2030. Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam

< automatisch >

Bijlage 1_Investeringsnota Ottho Heldringstraat 1-5

< automatisch >

Bijlage 2_GEHEIM_financiele paragraaf Ottho Heldringstraat 1-5

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

G&O, Beatrijs Lont, 020 226 2076, beatrijs.lont@amsterdam.nl