Bijlage 3. Raadsinformatiebrief inzake AMPG 2021.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door

Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 12 oktober 2021 Grondzaken en Zuidas Marieke van Doorninck, Victor Everhardt Grond en Ontwikkeling – Marjan Munnik (m.munnik@amsterdam.nl) , Pierre Elhorst (p.elhorst@amsterdam.nl) & Directie Zuidas - Sietse Jellema (s.jellema@amsterdam.nl) Actualisatie Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. De grondexploitaties, de actieve portefeuille en de ontwikkeling van de vereveningsruimte zijn de afgelopen periode wederom geactualiseerd. In de voorliggende AMPG 2021 wordt ingegaan ontwikkelingen die van invloed zijn op de gebiedsontwikkeling en effect hebben op de grondexploitaties en de ontwikkeling van de vereveningsruimte. De verschillen ten opzichte van het MPG 2021 worden toegelicht en er wordt een prognose gegeven van de ontwikkeling van de vereveningsruimte en de risico’s en kansen. Daarbij zijn een vijftal opmerkingen bij het lezen van de AMGP 2021 van belang: 1) In de grondexploitaties wordt de prognose van de ontwikkeling van de grondprijzen op portefeuilleniveau generiek beschouwd, deze worden geactualiseerd in het najaar. 2) De uitkomsten van de actualisatie op portefeuilleniveau worden in deze voordracht op hoofdlijnen toegelicht. 3) Er bestaat nog steeds een onzekerheid over de ramingen vanaf 2023. 4) Een blijvende vraag naar uit te geven grond is het uitgangspunt bij de opgestelde prognose, evenals voldoende personele inzet en voorwaardelijke investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. 5) De doorkijk van de vereveningsruimte is –aansluitend bij de gemeentelijke P&C cyclus- beperkt tot de eerste vijf jaar.

Algemene ontwikkelingen, risico’s en kansen Er worden verschillende (externe) ontwikkelingen gesignaleerd die van invloed zijn op gebiedsontwikkeling. De coronacrisis lijkt, op de vertraging van gronduitgiften vorig jaar na, een beperkt effect te hebben op de geraamde vereveningsruimte. Naast de conjuncturele schommelingen zijn er ook andere onzekerheden. De marktontwikkelingen zijn op dit moment gunstig, al blijft de kantorenmarkt onzeker, terwijl het kantoren segment een substantieel deel uitmaakt van de toekomstige grondopbrengsten binnen het vereveningsfonds. Een andere onzekerheid ten aanzien van de woningbouw is de woninggrootte in relatie tot stijgende marktwaarden (en bouwkosten) voor de betaalbare

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 2 van 6

woningen. De omzetting van het programma naar bijvoorbeeld grotere woningen, meer betaalbare woningen of de omzetting van middeldure huur met een uitpondtermijn van 25 jaar naar eeuwigdurende middeldure huur, betekent lagere grondopbrengsten. Geraamde grondopbrengsten uit erfpachtuitgiften in 2021 en 2022 zijn veelal al gecontracteerd of er staan tenders uit, maar daarna wordt het risicoprofiel hoger. Op dit moment stijgen de kosten van grondstoffen. Het is nog onbekend welk effect dit zal hebben op de bouwkosten. De verdichtingsopgave zorgt voor complexe ontwerp opgaven voor zowel de onder- als de bovengrond. Zo zijn bijvoorbeeld de bouwkosten van maatschappelijke voorzieningen over het algemeen hoger omdat de ruimte beperkt is waardoor compacter moet worden gebouwd. De ruimte in de ondergrond is beperkt en vraagt om innovatieve oplossingen en voorinvesteringen. Afstemming met verschillende partijen in de beperkte ruimte vragen om voldoende personele inzet, waar het –mede door de problematiek rond de wet DBA- moeilijk is om aan gekwalificeerd personeel te komen. Dit speelt een extra grote rol in transformatiegebieden waarin de gemeente afhankelijk is van de initiatieven van erfpachters en hun planning en keuzes nog onduidelijk zijn. Daarnaast vraagt participatie om steeds meer personele inzet en meer proceskosten.

Er is een inhaalslag nodig betreffende bovenplanse voorzieningen (infrastructuur, groen en sport) waarvoor in de toekomst bijdragen nodig zijn vanuit de gebiedsontwikkeling. Deze investeringen zijn vaak een cofinanciering met andere programmaonderdelen binnen de gemeente en derden, zoals de Vervoerregio Amsterdam of het Rijk, waardoor deze investeringen mede afhankelijk zijn van de beschikbare middelen (investeringsplafonds) bij andere dekkingsbronnen. Ten slotte is nog onduidelijk welke effecten de energietransitie in de toekomst met zich meebrengt voor de reeds vastgestelde grondexploitaties. Tegenover deze onzekerheden bestaat de kans op het krijgen bijdragen van het Rijk, die de woningbouw wil stimuleren. Vereveningsruimte Er is sprake van een verbetering van de ontwikkeling van de vereveningsruimte ten opzichte van het MPG 2021 als gevolg van met name hogere winstneming vooral door een aantal omvangrijke uitgiften. Maar het is nog niet op het niveau zoals werd gepresenteerd in het MPG 2020. Voor de komende 2 jaar is de verwachting dat er afgerond € 200 miljoen beschikbaar is voor nieuwe tekortplannen. Hiervan is € 120 miljoen reeds verdiend eind 2020. De grondopbrengsten in 2021 en 2022 zijn redelijk zeker omdat er al grotendeels afspraken zijn met marktpartijen of tenders gepland staan.

Vanaf 2023 zijn er nog nauwelijks contracten gesloten waardoor de grondopbrengsten, en als gevolg daarvan de winstnemingen, onzeker zijn. De voorziening plantekorten neemt toe met € 23 miljoen als gevolg van nieuwe financieel tekort plannen (Amsteloever -/-€ 17 mln). Ontwikkeling portefeuille Het startpunt van de AMPG 2021 is de actualisatie van alle gemeentelijke grondexploitaties. Hierbij is gekeken naar de opbrengsten (programmering), kosten en de fasering en zijn deze, waar nodig, aangepast aan de laatste inzichten. De prognose van de grondprijsontwikkeling is bij de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 3 van 6

actualisatie niet verwerkt in de grondexploitaties maar deze ontwikkeling is op portefeuilleniveau bekeken. Nieuwe en herziene plannen hebben de afgelopen jaren geleid tot een vergroot programmaaanbod van betaalbare woningen. Sinds 2018 is de portefeuille van de actief vastgestelde plannen verkleurd naar 17% meer betaalbare woningen, van 54% naar 71%. In de eerste helft van 2021 zijn 4 nieuwe investeringsbesluiten genomen en 7 plannen herzien. Twee nieuwe plannen hebben een financieel tekort (Amsteloever en de Nieuwenhuysenbuurt). Samen met de actualisatie van de lopende plannen en de herziening van plannen heeft dit geleid tot een verslechtering van de plansaldi van € 106 miljoen. Dit heeft nog nauwelijks een gevolg voor de vereveningsruimte de komende 5 jaar, maar wel voor de ruimte op de langere termijn. De optelling van alle actieve plannen laat zien dat er over de gehele looptijd van de portefeuille nog voor circa € 5,4 miljard aan opbrengsten wordt verwacht en voor circa € 3,8 miljard aan kosten. Dit is gebaseerd op een optimistische inschatting per project, waarin geen rekening is gehouden met generieke risico’s (zoals afzet- en grondprijsrisico’s) en projectrisico’s.

De inschatting van de waarde van de actieve portefeuille wordt bepaald door de nominale waarden van alle door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitaties bij elkaar op te tellen en daarbij rekening te houden met de risico’s. Deze waarde bedraagt over de gehele looptijd € 0,9 miljard. Ten opzichte van het MPG 2021 betekent dit een daling van de waarde met € 60 miljoen, voornamelijk door het toevoegen/herzien van een aantal grondexploitaties waardoor de plansaldi verslechteren. De gekwantificeerde risico’s in de projecten zijn nu iets lager ingeschat dan een half jaar geleden. Bij deze prognose is een gelijkblijvende vraag naar uit te geven grond het uitgangspunt. Daarbij moet worden aangetekend dat de risico’s van onvoldoende personele inzet en achterblijvende investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen niet zijn ingeprijsd. Kasstromen Onder kasstromen bij het Vereveningsfonds worden de inkomsten en uitgaven binnen de grondexploitaties plus de rechtstreekse verrekeningen verstaan. De kasstroom van de grondexploitaties (de daadwerkelijke kosten die de gemeente maakt en de opbrengsten die de gemeente binnenkomen) is deze 5 jaar positief, echter gaat er wel meer uit het Vereveningsfonds en de reserve Zuidas dan er binnenkomt.

De kasstroom uit het fonds is voor de komende 5 jaar verslechterd ten opzichte van het MPG 2021 met circa € 35 miljoen. Dit is grotendeels het gevolg van het verwerken van de structurele (oplopende) besparing op (de werkprocessen in) het Plaberum van € 5 miljoen (vanaf 2023), die in de begroting eveneens ten gunste van de algemene middelen is ingeboekt (zie beslispunt III). De kasstroom voor de eerste vijf jaar (2021 t/m 2025) is negatief (-/- € 112 miljoen). Dit is mede ontstaan door de afdracht aan de algemene middelen, waartoe in het coalitieakkoord en de voorjaarnota 2019 is besloten, maar waarvan in de periode 2021 t/m 2022 nog een bedrag van € 141 miljoen wordt afgedragen en de recente bezuinigingsopgave van een structurele winstafdracht aan de algemene middelen, oplopend tot 2024 naar € 18 miljoen per jaar. Totaal wordt tot en met 2025 nog € 193 miljoen afgedragen. Deze negatieve kasstroom is tijdelijk en

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 4 van 6

onder andere afhankelijk van intern gemeentelijke afdrachten, dus niet per definitie een negatieve kasstroom voor de gemeente als geheel.

Nieuwe plannen versus geraamde vereveningsruimte Om de beleidsdoelstellingen van betaalbare woningen en inclusieve, duurzame gebiedsontwikkeling te continueren zijn nieuwe grondexploitaties voor ontwikkelbuurten en transformatiegebieden noodzakelijk. Veelal zijn deze grondexploitaties verlieslatend. In dat geval moet bij vaststelling van een nieuwe grondexploitatie een voorziening worden gevormd voor het tekort; met eventuele toekomstige winsten mag pas later worden gerekend. Op basis van een ingeschatte inventarisatie van de nieuwe plannen die in 2021/2022 ter besluitvorming aan het bestuur zullen worden voorgelegd is de verwachte vereveningsruimte in deze periode ruim voldoende. Onderstaande grote tekortplannen worden dit en aankomend jaar verwacht: • Hamerkwartier • Ontwikkelbuurten; Reigersbos, Geuzenveld Slotermeer, Banne Noord en Holendrecht • Centrumgebied Nieuw West • Weespersluis na de fusie met Weesp • Enkele kleinere financieel tekort plannen • Verder wordt rekening gehouden met Buiteneiland, groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen Totaal kosten deze plannen en reserveringen circa € 140 tot € 160 miljoen (circa 14.000 woningen). Dit is exclusief de investeringen buiten de grondexploitaties in bereikbaarheid en groen/maatschappelijke voorzieningen. Naast plannen met een financieel tekort worden ook plannen verwacht met een positief saldo.

Deze hebben op dit moment echter geen direct effect op de vereveningsruimte. Dit resultaat wordt pas zichtbaar op het moment dat winst mag worden genomen. Dit duurt gemiddeld genomen circa 5 jaar, als er grond wordt uitgegeven en de voorinvesteringen zijn terugverdiend. Eind 2021 naar verwachting € 161 miljoen beschikbaar en eind 2022 naar verwachting € 200 miljoen. De verwachting is dus dat er een surplus ontstaat van circa € 50 miljoen. De actualisatie is als gezegd een tussenstand ter kennisname. Bij het MPG 2022 wordt dit surplus opnieuw berekend en vastgesteld. Daarmee is het conform bestendige gedragslijn bij de voorjaarsnota 2022 beschikbaar voor aanvullende besluitvorming en in te zetten ten behoeve van investeringen waarbij conform de college afspraken een integrale afweging plaatsvindt rekening houdend met de volledige ambities binnen de gebiedsontwikkeling en het verwachte resultaat in verhouding tot de algemene middelen. Om het realiseren van de grondopbrengsten zoals opgenomen in de AMPG mogelijk te maken zijn onder andere grote investeringen nodig ten aanzien van bereikbaarheid, groen en maatschappelijke voorzieningen waarvan de middelen onder druk staan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 5 van 6

en beperkt worden door investeringsplafonds. Uiteindelijk aanwending is afhankelijk van nog te maken bestuurlijke keuzes hieromtrent. Stand van zaken Vennootschapsbelasting In 2020 is geconstateerd dat het Grondbedrijf (alle grondexploitaties) per 2019 VPB-plichtig is geworden. Op basis van dit feit is een traject doorlopen waarbij voorbereidingen zijn getroffen om te voldoen aan de eisen bij de overgang naar VPB-plicht per 2019. Hierbij heeft Grond & Ontwikkeling voor het Grondbedrijf gebruik gemaakt van een fiscaal door de Rijksbelasting aanvaard model om tot een fiscale openingsbalans te komen. Begin 2021 heeft de gemeente aan de Rijksbelastingdienst formeel een verzoek gedaan om tot een vaststellingsovereenkomst te komen waarbij de door de gemeente aangeleverde fiscale openingsbalans centraal staat. Pas als hierover overeenstemming is kan de fiscale openingsbalans en het fiscale resultaat over 2019 definitief worden vastgesteld. Op basis hiervan kan vervolgens ook het fiscale resultaat over 2020 en 2021 worden bepaald. Voorstel voor de verwerking van de besparing op het Plaberum Bij de besluitvorming over de begroting 2021 is besloten tot een jaarlijkse (oplopende) winstafdracht uit het Vereveningsfonds van € 13 miljoen (vanaf 2024). Dit was ook het vertrekpunt bij het MPG.

Daarnaast is er eerder ook besloten tot een structurele (oplopende) besparing op (de werkprocessen in) het Plaberum van € 5 miljoen (vanaf 2023), die in de begroting eveneens ten gunste van de algemene middelen is ingeboekt. Omdat er geen andere mogelijkheid werd gezien om de besparing ten gunste van de algemene middelen te laten toe vloeien is in het cluster R&E voorgesteld dit jaarlijkse bedrag als additionele winstafdracht uit het Vereveningsfonds aan te merken. In het AMPG is dit reeds verwerkt. De jaarlijkse winstafdracht komt hiermee op € 18 miljoen. Er is ingestemd met het voorstel om de verwerking van de besparing op het Plaberum bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. Kennisnemen van toevoeging proceskosten budget Weespersluis Vanuit Weesp valt het project Weespersluis als grondexploitatie te kenmerken. Bij het MPG zal in formele zin besluitvorming worden voorgelegd voor het toevoegen van het project aan de portefeuille van grondexploitaties van Amsterdam. Wel is nu reeds duidelijk dat er een additioneel bedrag aan proceskosten voor Weespersluis benodigd is. Vanuit de begroting van Weesp is een bedrag van 0,8 miljoen beschikbaar voor de periode 2021 en 2022 (tot maart 2022) terwijl voor deze periode gerekend wordt met een bedrag aan proceskosten van € 2 miljoen.

Derhalve een additioneel bedrag van € 1,2 miljoen. Ook voor de periode na 2022 zullen de proceskosten van Weespersluis leiden tot een extra beslag op het Vereveningsfonds. De gemeente Weesp dekte de proceskosten uit de leges inkomsten. In Amsterdam hanteren we een andere systematiek, waarbij de legesinkomsten niet ten gunste komen van het project. Bij het MPG zal de structurele opname van Weespersluis in de portefeuille van het VEF worden verwerkt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 12 oktober 2021 Pagina 6 van 6

Er is ingestemd met het voorstel om bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022 het extra proceskosten budget van € 1,2 miljoen voor het project Weespersluis ter besluitvorming voor te leggen aan de raad.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Marieke van Doorninck

Victor Everhardt

Wethouder Grondzaken, Ruimtelijk Ontwikkeling en Duurzaamheid

Wethouder Financiën, Economische Zaken, Zuidas en Marineterrein

Bijlagen 1. Bijlage 1. Samenvatting Actualisatie MPG 2021 d.d. 9 september 2021 2. Bijlage 2. Actualisatie MPG 2021 d.d. 9 september 2021

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl