BIJLAGE 3 Plan van aanpak 2025-2026 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden.docx

BIJLAGE 2

Plan van Aanpak 2025-2026 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden Inleiding De speerpunten en prioritering voor dit plan van aanpak worden onder andere bepaald door bestuurlijke doelstellingen, de effectiviteit van een controle en op basis van signalen van ambtenaren en burgers. Een belangrijke factor die daarnaast invloed heeft (gehad) op de prioritering is de beschikbare personele capaciteit. Ook de aanbevelingen die de Rekenkamer Metropool Amsterdam deed in haar rapport ‘Behoud betaalbare huurwoningen’ uit september 2023 zijn meegenomen of worden onderzocht en/of uitgewerkt. Het herstel van geconstateerde afwijkingen leidt vaak tot lange discussies met erfpachters en hun vertegenwoordigers en in sommige gevallen zelfs tot rechtszaken. Door de complexiteit van deze dossiers vergt dit niet alleen veel capaciteit van team Naleving, maar ook van team Juridisch Beleid (Erfpacht en Uitgifte), de afdeling Juridische Zaken (Grond en Ontwikkeling) en in uiterste gevallen van de huis- of gemeenteadvocaat. Logischerwijs leiden meer erfpachtcontroles tot meer constateringen van afwijkingen en zal er meer capaciteit nodig zijn om deze vaak bewerkelijke dossiers af te handelen. Het herstel van deze afwijkingen is dus over het algemeen langdurig en tijdrovend en soms ook juridisch complex. Maar vanzelfsprekend ook noodzakelijk.

Door de lange doorlooptijd van dossiers en de niet aflatende controles, ontstaat een stapeling van het aantal dossiers. Deze stapeling zal pas afnemen op het moment dat dossiers worden gesloten. De beperkte personele capaciteit zal zo efficiënt mogelijk worden ingezet. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de onderwerpen waar team Naleving in 2025 en 2026 prioriteit aan geeft. 1. Controle in de gebieden (op locatie) Omdat nalevingstrajecten veelal langdurige trajecten zijn, zijn nog niet alle dossiers die voortvloeien uit de erfpachtcontroles van voorgaande jaren afgerond. In totaal gaat het nog om 25 dossiers in 6 gebieden waar ook in 2025 en 2026 door de teams Naleving en Erfpachtbeheer aan gewerkt zal worden. Afhankelijk van de beschikbare personele capaciteit, zal beoordeeld worden of en welke extra nieuwe gebiedscontrole op locatie zal plaatsvinden. 2. Controle op hotels Zoals beschreven in de rapportage over het jaar 2024 zijn nog niet alle dossiers die voortvloeien uit de controle op hotels afgerond. In totaal gaat het nog om 30 dossiers waar ook in 2025 en 2026 door de teams Naleving en Erfpachtbeheer aan gewerkt zal worden. 3.

Controle van bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen De laatste jaren worden er door het regulerende beleid voor bepaalde segmenten woningen veelvuldig bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen opgenomen in privaatrechtelijke afspraken (in erfpachtvoorwaarden voor grond die in erfpacht is/wordt uitgegeven en in anterieure overeenkomsten voor eigen grond). Het is wenselijk om actief toe te zien op de naleving van deze

Gemeente Amsterdam Bijlage 2 bij raadsinformatiebrief d.d. 2 april 2025 Plan van Aanpak 2025-2026 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 2 april 2025 Pagina 2 van 4

afspraken. Het gaat daarbij met name om de maximale maandhuurprijzen (inclusief indexering), de periode waarin binnen een bepaald woonsegment moet worden verhuurd, de (minimale/maximale) oppervlakte van de woningen en het aantal woningen dat in een bepaald project per categorie woonsegment moet worden verhuurd. Naast dit actief toezicht wordt gewerkt aan het (verder) inrichten van een (voor zover noodzakelijk met directie Wonen afgestemd) werkproces en een meldpunt voor huurders. Dit laatste is een uitvloeisel van de aanbevelingen uit het voormelde onderzoek van de Rekenkamer Metropool Amsterdam uit 2023. Middeldure huur en particuliere sociale huur op eigen grond (niet erfpacht) In 2023 is een uitvoerig onderzoek naar het behoud van betaalbare huurwoningen door de Rekenkamer Metropool Amsterdam afgerond en dit onderzoek is in het rapport Behoud betaalbare huurwoningen. Toezicht op afspraken met particuliere partijen gepubliceerd. De Rekenkamer Metropool Amsterdam heeft in dit rapport verschillende aanbevelingen gedaan, waaronder het (efficiënter) inrichten van toezicht op de naleving van privaatrechtelijke afspraken over middeldure en particuliere sociale huurwoningen op eigen grond. In 2025 zal onderzocht worden waar deze taken belegd gaan worden.

Middeldure huur De vraag naar middeldure huurwoningen is de afgelopen jaren enorm toegenomen en in de Woonagenda 2025 is vastgelegd dat 40% van de nieuwbouw wordt ingezet op middeldure huur of middeldure koop. Vanaf medio 2017 zijn voor nieuwe uitgiften en transformaties en anterieure overeenkomsten de voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure Huur en na de herijking in 2020 de herijkte voorwaarden voor middeldure huur van toepassing. Ook vóór 2017 zijn er in enkele gevallen bijzondere afspraken gemaakt over aanvangshuren en huurontwikkeling. Er zal (steekproefsgewijs) controle op de middeldure huurwoningen plaatsvinden. Om te beoordelen of de erfpachter of eigenaar conform de afspraken verhuurt, zal deze om gegevens worden gevraagd. Bij afwijkingen zal de erfpachter of eigenaar hier schriftelijk op worden gewezen en zal binnen een redelijke termijn nakoming worden gevorderd. Mocht de erfpachter of eigenaar hier niet aan voldoen dan zal de gemeente verdere maatregelen nemen. Eeuwigdurende middeldure huur In 2020 zijn de voorwaarden voor middeldure huur herijkt. Hierbij zijn ook de beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur vastgesteld. In tegenstelling tot de middeldure huurwoningen is het de bedoeling dat woningen in het eeuwigdurende middeldure huursegment voor altijd in het middensegment verhuurd worden.

De mogelijkheid om eeuwigdurende middeldure huurwoningen in de privaatrechtelijke afspraken op te nemen bestaat sinds de zomer van 2020. Toezicht op naleving kan pas plaatsvinden na oplevering van dergelijke woningen en zal als onderdeel van de (steekproef)controle worden meegenomen. Particuliere sociale huur In de Woonagenda 2025 is tevens vastgelegd dat 40% van de nieuwbouw moet worden gebouwd in de sociale huur, waaronder ook particuliere sociale huurwoningen vallen. Dit heeft ten doel om verschillende inkomensgroepen te bedienen en een gemengde stad te bevorderen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Bijlage 2 bij raadsinformatiebrief d.d. 2 april 2025 Plan van Aanpak 2025-2026 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 2 april 2025 Pagina 3 van 4

Privaatrechtelijke afspraken over deze huurwoningen worden in de erfpachtakte en in anterieure overeenkomsten opgenomen. Er zal (steekproefsgewijs) controle op de particuliere sociale huurwoningen plaatsvinden. Om te beoordelen of de erfpachter of eigenaar conform de afspraken verhuurt, zal deze om gegevens worden gevraagd. Bij afwijkingen zal de erfpachter of eigenaar hier schriftelijk op worden gewezen en zal binnen een redelijke termijn nakoming worden gevorderd. Mocht de erfpachter of eigenaar hier niet aan voldoen dan zal de gemeente verdere maatregelen nemen. Wet betaalbare huur Met ingang van 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur (hierna: de wet) in werking getreden. Deze wet regelt onder andere de betaalbaarheid van huurprijzen in het gereguleerde sociale en middenhuursegment. Regels over de maximaal toegestane huurprijzen zijn gekoppeld aan het aantal punten in het Woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS-punten). Per 1 januari 2025 zijn gemeenten verantwoordelijk voor de handhaving van deze wet, in Amsterdam ligt deze verantwoordelijkheid bij de directie Wonen. Omdat met de wet nu ook publiekrechtelijk voorzien is in regulering van het middenhuursegment kunnen woningen waarvoor al privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt over de huurprijzen ook worden gereguleerd door de wet.

Intensieve samenwerking tussen de directies Grond en Ontwikkeling en Wonen is daarom noodzakelijk om te beoordelen hoe om te gaan met de handhaving van woningen waar publiekrechtelijke en privaatrechtrechtelijke afspraken elkaar overlappen. Dit zal uiteindelijk bepalend zijn voor de grootte van de controle van de privaatrechtelijke afspraken, in aanvulling op de wet. In 2025 zal de directie Grond en Ontwikkeling bezien wat voor invloed de invoering van de Wet betaalbare huur heeft op de handhavingsstrategie en de handhavingscapaciteit van Grond en Ontwikkeling. 4. Controle op bebouwingsomvang In de erfpachtakte wordt onder andere vastgelegd wat de maximale bebouwing mag zijn. Vaak wordt daarbij voor kavels met een niet-woonbestemming de verplichting opgenomen om, na realisatie van het gebouw, dit gebouw na te laten meten door een gecertificeerd meetbureau. Nametingen worden deels al door team Uitgifte gedaan als sluitstuk van het uitgifteproces. Team Naleving kan aanvullende controles op de bebouwingsomvang doen nadat het uitgifteproces geëindigd is. In de komende jaren zullen, afhankelijk van de beschikbare personele capaciteit, steekproefsgewijs nametingen worden gedaan. 5.

Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen In omgevingsvergunningen wordt benoemd dat naast de vergunning (publiekrechtelijke toestemming) ook privaatrechtelijke toestemming (van de gemeente als grondeigenaar) vereist kan zijn voor een wijziging. Team Naleving controleert (screent) alle verleende omgevingsvergunningen en beoordeelt of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Bij het vermoeden dat er privaatrechtelijke toestemming voor een wijziging benodigd is, wordt de betreffende erfpachter aangeschreven. In deze brief staat dat er naast de omgevingsvergunning ook privaatrechtelijke toestemming vereist kan zijn. Om dit te kunnen beoordelen is vaak meer informatie nodig. De erfpachter wordt daarom via een informatiebrief

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Bijlage 2 bij raadsinformatiebrief d.d. 2 april 2025 Plan van Aanpak 2025-2026 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 2 april 2025 Pagina 4 van 4

verzocht om nadere informatie aan te leveren over de precieze wijziging. Erfpachters die niet reageren op het eerste informatieverzoek worden nogmaals aangeschreven. Ook in 2025 en 2026 is het de bedoeling dat verleende omgevingsvergunningen worden gescreend op mogelijke consequenties voor het erfpachtrecht. Omdat het gaat om nog af te geven vergunningen, is op voorhand niet te voorspellen hoeveel vergunningen gecontroleerd zullen worden. 6. Controle naar aanleiding van signalen van strijdig gebruik Naast geplande controles komen ook vaak verzoeken binnen bij team Naleving om handhavend op te treden. Verzoek vanuit het reguliere beheerproces Vanuit het reguliere beheerproces (bijvoorbeeld overstap naar eeuwigdurende erfpacht) kunnen verzoeken aan team Naleving worden gedaan om handhavend op te treden. Dit betreft bijvoorbeeld de situatie dat er tijdens de dossierbehandeling wordt ontdekt dat het gebruik of de bebouwing door de erfpachter is aangepast zonder dat de gemeente hiervoor privaatrechtelijke toestemming heeft verleend. Een andere situatie kan zijn dat een erfpachter toestemming vraagt voor een bepaalde wijziging, het voorstel van de gemeente niet accepteert en desondanks de wijziging doorvoert. Deze gevallen worden in de regel door team Erfpachtbeheer zelf behandeld.

Echter, als sprake is van een onwelwillende erfpachter dient soms handhavend opgetreden te worden middels het opleggen van een boete en/of het starten van een juridische procedure. Verzoek vanuit belanghebbenden Ook belanghebbenden en medewerkers van de gemeente Amsterdam (buiten de afdeling Erfpacht en Uitgifte) kunnen de afdeling Erfpacht en Uitgifte verzoeken om te controleren op naleving van de erfpachtvoorwaarden. Voorbeelden waaraan gedacht kan worden, zijn huurders die opmerken dat de gevraagde huur hoger is dan is vastgelegd in de erfpachtbepalingen of een erfpachter van een buurperceel die overlast ondervindt van een andere erfpachter die in strijd handelt met de erfpachtbepalingen. Dergelijke signalen kunnen een reden zijn om de naleving van de erfpachtvoorwaarden te controleren en zo nodig op te treden. Op voorhand is moeilijk in te schatten hoeveel van dergelijke verzoeken team Naleving in 2025 en 2026 zal ontvangen. Op dit moment liggen er circa 85 verzoeken om in behandeling te nemen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl