Bijlage 3 Getekende raadsinformatiebrief.pdf

Bezoekadres Weesperplein 8 1018 XA Amsterdam Postbus 1104 1000 BC Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 1104, 1000 BC Amsterdam

Aan de leden van de commissie Ruimtelijke Ordening

Datum

2 maart 2021

Ons kenmerk Behandeld door

Alfred Spronk, a.spronk@amsterdam.nl

Onderwerp

Raadsinformatiebrief betreffende besluit college van B&W inzake vrijgave concept-stedenbouwkundig plan Groenehuyzen, Blomwijckerpad voor inspraak.

Geachte leden van de commissie Ruimtelijke Ordening,

Op 16 februari 2021 heeft het college van B&W ingestemd met het vrijgeven voor inspraak van het concept stedenbouwkundig plan Groenehuyzen, Blomwijckerpad. Met deze brief wordt de commissie RO nader geïnformeerd over: 1. Het besluit van het College van B&W op 16 februari 2021 inzake vrijgave van het concept stedenbouwkundig plan Groenehuyzen, Blomwijckerpad. 2. Het concept stedenbouwkundig plan Groenehuyzen, Blomwijckerpad waarin de belangrijkste onderdelen uit zijn:  Een woningbouwprogramma van circa 231 woningen waarvan 175 woningen in de sociale huur en twee woongebouwen met 56 middeldure huurwoningen (waarvan mogelijk 30 woningen middeldure koopwoningen);  Een nieuw Huis van de Wijk voor de Wildeman-/Blomwijckerbuurt;  Een duurzaamheidsambitie waar de focus ligt op Aardgasvrij, aansluiting op warmtenet, de eisen voor bijna energie-neutrale gebouwen (BENG), en natuurinclusief bouwen;  Het uitwerken van de 2e fase (Hoekenes) waar circa 200 woningen op termijn kunnen worden gerealiseerd. 3.

De vertrouwelijke concept financiële paragraaf voor Groenehuyzen, Blomwijckerpad (KABINET bijlage 2), met als belangrijkste constatering dat er een positief

1

grondexploitatiesaldo is van circa € 500.000. Daarnaast is in de Voorjaarsnota een bedrag van 1.228.500 euro aangevraagd voor het Huis van de Wijk (’t Blommetje). 4. De volgende zes aandachtspunten: 3.1. de geschiedenis van de planontwikkeling; 3.2. de sloop en monumentale waarde van de panden; 3.3. het saldo sociale huurwoningen; 3.4. het parkeerregime en herhuisvesting; 3.5. beleidsregel 40/40/20; 3.6. de voortgang 2e fase Hoekenes in relatie tot invoering parkeerregime. 5. Het participatieproces voorafgaande aan het vaststellen van het stedenbouwkundig plan en afgifte peildatum, en het participatieproces na vaststelling van het stedenbouwkundig plan. 6. In te stemmen met het opleggen van geheimhouding op de bijlage financiële paragraaf op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet en deze bijlagen onder geheimhouding voor te leggen aan de raadscommissie in combinatie met artikel 10 lid 2 sub b Wet openbaarheid van bestuur en de raad te vragen de door het college opgelegde geheimhouding te bekrachtigen op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet. De geheimhouding wordt opgelegd voor de duur van twee jaar na vrijgave inspraak stedenbouwkundig plan tot uiterlijk 16 februari 2023. 7.

Kennis te nemen van de door het college opgelegde geheimhouding op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet die door de gemeenteraad wordt bekrachtigd.

Toelichting ter kennisname punten Ad. 1 Het college van B&W heeft op 16 februari 2021 het concept stedenbouwkundig plan Groenehuyzen, Blomwijckerpad vrijgegeven voor inspraak. Het concept stedenbouwkundig plan Groenehuyzen, Blomwijckerpad wordt conform de Algemene Inspraakverordening (Gemeenteblad 2016, afd. 3A, nr. 63/168) ter inzage gelegd. Ad. 2 Huidige programma Momenteel bevinden zich in het plangebied 36 sociale huurwoningen, 12 winkels (circa 1.212 m2 bvo), het Huis van de Wijk ’t Blommetje (circa 216 m2 bvo) en 18 garageboxen. Nieuwbouwprogramma Het woonprogramma bestaat uit de sloop van 36 sociale huurwoningen. Voorstel is om de nieuwbouw op dezelfde bouwcontouren/rooilijnen te situeren als het huidige woongebouwen aan Groenehuyzen. Op de locatie garageboxen aan de Braak en Bosch zullen 30 middeldure huur of middeldure koopwoningen worden gerealiseerd. Op de locatie Beek en Hoff kunnen op de locatie van de garageboxen 26 middeldure huurwoningen worden gerealiseerd. Het nieuwbouwprogramma bestaat uit totaal 231 nieuwbouwwoningen waarvan: - Een woongebouwen met totaal 175 woningen in de sociale huur, detailhandel (circa 1.091 m2 bvo) en een Huis van de Wijk (circa 316 m2 bvo);

2

- twee woongebouw met 57 middel dure huurwoningen waarvan mogelijk 30 woningen middeldure koop. De 175 sociale huurwoningen bestaan uit circa: 1- kamerwoning (aantal: 36) 2- kamerwoning (aantal: 80) 3- kamerwoning (aantal: 36) 4- kamerwoning (aantal: 12) 5- kamerwoning (aantal: 11) Het nieuwbouwprogramma voor de locatie garageboxen, welke op dit moment zijn uitgegeven in erfpacht aan woningstichting Stadgenoot en Eigen Haard, bestaat uit circa 56 middeldure huurwoningen. Hiervan worden misschien 30 woningen middeldure koopwoningen (woningtypes: studio’s, twee en drie kamerwoningen). Er wordt nader onderzocht of de middeldure koopwoningen hier haalbaar/gewenst zijn. Hierbij zal dan ook gemotiveerd dienen te worden waarom wordt afgeweken van het beleid om alleen bij grotere projecten middeldure koopwoningen te realiseren. Op termijn kunnen er, afhankelijk van het invoeren van een parkeerregime, zo’n 200 woningen worden gerealiseerd op locatie Hoekenes. Op de locatie Hoekenes zullen voornamelijk middeldure huur- en vrije sectorwoningen worden gerealiseerd. Voor het totale plangebied (Groenehuyzen, Garageboxenlocaties en Hoekenes) zal het programma conform de 40-40-20 beleidsregel worden gerealiseerd.

Duurzaamheid en ecologie Bij duurzaamheidsambitie ligt de focus ligt op aardgasvrij, aansluiting op warmtenet, de eisen voor bijna energie-neutrale gebouwen (BENG), en natuur-inclusief bouwen. De nieuwbouw zal aardgasvrij zijn en worden aangesloten op het warmtenet aangezien het in het concessie gebied ligt. De nieuwbouw zal voldoen aan de eisen voor bijna energie-neutrale gebouwen (BENG). Bij de nieuwbouw zal rekening worden gehouden met broedplaatsen voor holenbroeders. Er wordt onderzocht of het haalbaar is om andere warmteoplossingen toe te passen naast het warmtenet. Ad.3 De (Kabinet) concept-financiële paragraaf is de toelichting op de grondexploitatie en geeft inzicht in het programma, de verwachte opbrengsten, de investeringsbehoefte, de fasering, de resultaatsverwachting en de risico’s. Het programma bestaat uit nieuwbouw van woningen en nieuwe openbare ruimte. De investeringen zijn benodigd ten behoeve van de proceskosten, bodemsanering, grondwerken, verhardingen, groenvoorzieningen, voorbereiding en toezicht en overige werkzaamheden. De beslispunten volgend uit de concept-financiële paragraaf zijn: 1. Vaststellen van de grondexploitatie Groenehuyzen, Blomwijckerpad met een positief saldo van € 500.000, waarin de grondkosten en grondopbrengsten zijn opgenomen. 2. In te stemmen met het investeringskrediet € 1.700.000. 3.

In te stemmen om het resultaat ten goed te laten komen aan het Vereveningsfonds. 4. kennis te nemen van de uitkomsten van de (Kabinet) financiële risicoanalyse (paragraaf 6 van de concept financiële paragraaf) welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. Het grootste risico is dat de aangevraagde middelen in de Voorjaarsnota voor het Huis van de Wijk nog niet definitief is toegekend. De overige risico’s zijn zeer beperkt en dienen voor agendering van het investeringsbesluit in B&W te zijn geklaard. Ad.4 Geschiedenis planvorming In de periode 2005-2011 heeft er voor de Wildeman-/Blomwijckerbuurt diverse

3

planvorming plaatsgevonden. Er is een stedelijk vernieuwingsplan opgesteld en geparticipeerd met de buurt. Door de economische crisis kwam de planvorming stil te liggen, en is het vernieuwingsplan niet vastgesteld en zijn de nieuwbouwplannen niet uitgevoerd. Sloop en monumentale waarde van de panden De gebouwen aan Groenehuyzen en de locatie van de garageboxen zijn door dienst Monumenten en Archeologie van de gemeente Amsterdam gewaardeerd als orde 3 in de ‘waarderingskaart architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit AUP’. Orde 3 houdt in ‘een architectuureenheid met een voor de periode kenmerkende vormgeving en/of kenmerkende typologie en/of belangrijke bijdrage aan de compositie van de verkaveling en het veld’. De woningen aan Hoekenes zijn gewaardeerd als orde 2 ‘een architectuureenheid met een voor de periode karakteristieke architectonische vormgeving en/of typologie, die bovendien een belangrijke bijdrage levert aan de compositie van de verkavelingseenheid en het veld’. Stadgenoot wenst sloop/nieuwbouw voor deze panden. De redenen hiervoor zijn: de investeringen in renovatie zijn zeer hoog, realiseren van kwalitatief goede woningen, energiebesparing is eenvoudiger te realiseren in nieuwbouw, grotere verscheidenheid aan woningtypes en realisatie van meer woningen.

Sociale huurwoningen: sloop versus nieuwbouw Er worden ten behoeve van dit project 36 sociale huurwoningen gesloopt en 175 sociale huurwoningen herbouwd (saldo + 139). Parkeerregime en herhuisvesting. Op dit moment is in het plangebied geen parkeerregime. Het is de verwachting dat bij de oplevering van de nieuwbouw hier nog geen parkeerregime van toepassing zal zijn. Bij dit parkeerregime zullen, conform de Nota Parkeernomen Auto, de huurders van sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen niet in aanmerking komen voor een parkeervergunning voor de openbare ruimte. De 36 herhuisvesters van woonblok Groenehuyzen zullen, om de herhuisvesting niet in het geding te laten komen en als uitzondering op de regel, recht krijgen op een parkeervergunning voor de openbare ruimte als zij terugkeren naar de nieuwbouw. Beleidsregel 40/40/20 Voor de Wildeman- Blomwijckerbuurt zijn er anno 2020 zo’n 87% sociale huurwoningen, 10% koopwoning en 3% overig-huur. De segmentering van de nieuwbouwwoningen in het totale plangebied (Groenehuyzen, locatie garageboxen en Hoekenes) zal voldoen aan de 40-40-20 beleidsregel. Voortgang 2e fase Hoekenes in relatie tot invoering parkeerregime De 1e fase (Groenehuyzen en locatie garageboxen) kan gerealiseerd worden zonder invoering van een parkeerregime voor auto’s. De parkeerdruk wordt weliswaar zeer hoog, maar is acceptabel.

De 2e fase kan (nog) niet gerealiseerd worden door een combinatie van twee factoren: 1) Een erg hoge parkeerdruk of verwachte hoge parkeerdruk naar aanleiding van de geplande nieuwbouw. 2) Geen sturingsmogelijkheden om de parkeerdruk te reguleren voor de nieuwbouw, bijv. door bewoners uit te sluiten van een parkeervergunning op straat. Deze factoren leiden ertoe dat bij realisatie van de 2e fase (Hoekenes) er een onacceptabele verhoging van de parkeerdruk wordt veroorzaakt. De ruimtelijke procedure kan bovendien niet worden gestart omdat, in het kader van ‘een goede ruimtelijke ordening’, de nieuwbouw niet mag leiden tot onacceptabele parkeeroverlast en er geen vergunning wordt verleend. In de openbare ruimte is te weinig ruimte om de parkeerdruk op te vangen. Realisatie van bebouwde parkeervoorziening in het plangebied is niet rendabel te exploiteren als bewoners de auto geheel vrij in de openbare ruimte kunnen parkeren.

4

Door de realisatie van de 1e fase (Hoekenes) zal de parkeerdruk hoog (> 90%) worden. De vastgestelde nota parkeernormen Auto geeft aan dat: ’Als door ontwikkelingen in het gebied de parkeerdruk tot boven de 90% stijgt, kan het nodig zijn om een vorm van parkeerregulering in te voeren’. De uitvoering van de 2e fase Hoekenes is afhankelijk van de invoering van een parkeerregime. Dit geldt overigens voor meerdere woningbouwprojecten in de Blomwijckerbuurt. Ad. 5 Participatie en afgifte peildatum In 2020 is er door de woningcorporatie uitgebreid overleg gevoerd met de huidige bewoners van de woningen om tot een sociaal plan te komen. Op basis van een met de bewoners overeengekomen sociaal plan kan conform de kaderafspraken, een nieuwe peildatum door de woningcorporatie worden aangevraagd. Op 25 september 2020 is de bewonerscommissie Groenehuyzen akkoord gegaan met het projectplan en de aanvraag peildatum door de woningcorporatie Stadgenoot. Op 4 november 2020 is er een raadsadres ingediend namens de bewonerscommissie Hoekenes. Aangezien er ontwikkelingen in de planvorming waren kon dit raadsadres niet direct worden beantwoord. Dit raadsadres is onlangs beantwoord. Op 11 november 2020 is er door Stadgenoot i.s.m. de gemeente een informatieavond gehouden voor de bewoners van complex Groenehuyzen. Op 12 januari jl.

heeft het dagelijks bestuur van Nieuw-West positief geadviseerd over het afgeven van de peildatum aan Stadgenoot. De dienst Wonen zal de peildatum naar verwachting 1 februari 2021 afgegeven, waarna de herhuisvesting door Stadgenoot kan starten. Vervolg participatie Het concept-stedenbouwkundig plan wordt tijdens de inspraakperiode aan de bewoners en belanghebbenden voorgelegd. Het stadsdeel Nieuw-West zal na vrijgave inspraak ook formeel om advies worden gevraagd. Het investeringsbesluit en concept-stedenbouwkundig plan zal vervolgens tezamen met het advies van stadsdeel Nieuw-West, de nota participatie en de nota van beantwoording van de inspraak, bij B&W worden geagendeerd. De inspraakperiode bedraagt zes weken en vindt plaats in februari/maart 2021. Aan de hand van de inspraakreacties wordt de nota van beantwoording opgesteld. Volgens de huidige planning gaat het definitieve stedenbouwkundig plan met bijbehorende GREX voor het zomerreces van 2020 de bestuurlijke besluitvorming in. Ad. 6 en Ad. 7 Op grond van artikel 25 tweede lid van de Gemeentewet wordt, gelet op artikel 10 lid 1 sub c en artikel 10 lid 2 sub b WOB, geheimhouding opgelegd op één bij deze voordracht gevoegde bijlage “concept financiële paragraaf Groenehuyzen, Blomwijckerpad”. Door openbaarheid van de gegevens uit deze bijlage kunnen de belangen van de gemeente worden geschaad.

Het belang van openbaarheid weegt daar niet tegenop. De financiële paragrafen zijn standaard volledig kabinet vanwege de vertrouwelijke informatie daarin over kosten en opbrengsten. De geheimhouding wordt opgelegd voor de duur van twee jaar na vaststelling van het stedenbouwkundig plan.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid 5