Bijlage 3 - concept stedenbouwkundig plan.pdf

Afval Amsterdam wil de stad schoner krijgen en de afvalketen zo efficiënt mogelijk organiseren. In Amsterdam wordt standaard gewerkt met boven- en ondergrondse containers met elk vijf afgesloten ruimtes voor verzameling van papier (ondergronds), glas (ondergronds), textiel (bovengronds), restafval (ondergronds) en groente-fruit en tuinafval (GFT) (bovengronds). Vanaf 2021 worden plastic verpakkingen (PMD) niet meer apart opgehaald.

Circulair bouwen Amsterdam wil een bloeiende en rechtvaardige stad zijn en blijven; een goed leven garanderen voor iedereen. Voor alle inwoners en bezoekers, zonder de natuurlijke draagkracht van de aarde te schaden. Om dit te bereiken wordt niet alleen rekening gehouden met wel- vaart, maar ook met welzijn. Een eindige aarde heeft geen oneindige voorraad grondstoffen. We moeten dus werk maken van de circulaire economie. Circulaire maatregelen kunnen bijdragen aan het realiseren van de klimaatopgave. De gemeente is zich bewust van de gevolgen die haar consumptie en productie hebben binnen de stadsgrenzen, maar ook ver daarbuiten, uiteindelijk in de hele wereld. Daarom zet de gemeente Amsterdam in op een circulaire en klimaat-neutrale stad, die uiterlijk in 2050 volledig is gerealiseerd. Onder meer met een afname van 50% in het gebruik van primaire grondstoffen. Dit zijn materialen, die uit de natuur worden gewonnen om toegepast te worden als grondstof of bouwstof. Landelijk zijn er eisen gesteld aan de milieubelasting van materialen. Om de milieubelasting in kaart te brengen wordt gebruik gemaakt van een maatstaf: de ‘MilieuPrestatie Gebouwen’ (MPG). Hoe lager deze waarde is, hoe duurzamer het materiaalgebruik. Amsterdam heeft de ambitie om de landelijke norm van MPG 0,8 aan te scherpen naar een Amsterdamse norm van MPG 0,5 of lager in 2030.

Om een milieubewust materiaalgebruik te garanderen wordt er ook in Osdorpplein ingezet op een lagere MPG-norm dan de landelijke standaard. Daarnaast wordt het gebruik van hergebruikte en biobased materialen aangemoedigd en zetten we in op adaptief en demontabel bouwen.

88

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

89

10 Beeldkwaliteitsplan

10.1 Bebouwing

Kernwaarden en ambities

Sturen en verleiden, regie op ruimtelijke kwaliteit Bij de transformatie van Osdorpplein wordt gestreefd naar een hoge ruimtelijke kwaliteit. Met dit beeldkwaliteitsplan geven we aan met welke sturende principes we deze hoge kwaliteit willen bereiken. Daarbij is dit beeldkwaliteitsplan, samen met een proactieve bouwplanbegeleiding door het bouwplanbegeleidingsteam, een helder toetsingskader voor ontwikkelaars en architecten. Omdat de transformatie van Osdorpplein een langjarig proces zal zijn, zorgt het beeldkwaliteitsplan met bijbehorend protocol ook voor continuïteit in het kwaliteitsniveau van bouwplannen. De sturende principes zijn gebaseerd op de kernwaarden en ambities, maar ook de context en condities die voor Osdorpplein gelden. Ze staan in dienst van het bereiken van de kernwaarden en ambities en zijn daarmee middelen, geen doelen op zich.

CRK en bouwplanbegeleiding De finale toets van bouwplannen op beeldkwaliteit is de verantwoordelijkheid en bevoegdheid van de onafhankelijke Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Zij doet dit op basis van de voor het Osdorpplein relevante gebiedstyperingen in de welstandsnota De schoonheid van Amsterdam (hoofdstuk 8: AUP en post-AUP). Tussen de gebiedstyperingen in de welstandsnota en dit Beeldkwaliteitsplan zou geen discrepantie mogen bestaan. Daarmee is een logische continuïteit en verwachtingen­ opbouw in de kwalitatieve bouwplanbegeleiding gewaarborgd. Coördinerend stedenbouwkundige en bouwplanbegeleidingsteam begeleiden bouwplannen proactief op basis van dit Beeldkwaliteitsplan met als doel: het meest passend plan, binnen de opdracht van de opdrachtgever én in de context van Osdorpplein. De coördinerend stedenbouwkundige adviseert de CRK met een onderbouwd advies. De CRK behoudt echter haar onafhankelijke verantwoordelijkheid en bevoegdheid een finaal advies op een definitief ontwerp van een bouwplan te formuleren. Daarvóór vindt minimaal op twee momenten afstemming plaats tussen architect, coördinerend stedenbouwkundige en CRK. Zowel Schetsontwerp (SO) als Voorlopig ontwerp (VO) worden, voorzien van voorlopig advies van de coördinerend stedenbouwkundige, besproken in de CRK.

De lat ligt hoog. Naast een context en condities die het speelveld van de transformatie afbakenen en karakteriseren, zijn er kernwaarden en ambities die kleur en betekenis geven aan de transformatie van Osdorpplein. Doelen die de regie, met name op beeldkwaliteit, door de gemeente motiveren. Het versterken van de eigenheid van het Osdorpplein, het verlevendigen en het uitnodigender maken zijn deze doelen.

Eigenheid Het Osdorpplein is in de loop der jaren een aantal keren aanzienlijk veranderd. In het Algemeen Uitbreidingsplan uit 1935 is dit deel van de Westelijke Tuinsteden bestemd tot ‘stedelijke kop’ aan de zuidoever van de Sloterplas. De realisatie van dit plan kwam, met het slaan van een eerste paal voor woningen, pas vanaf 1957 op gang. In eerste instantie met de aanleg van Tussen Meer. In 1964 opende het winkelcentrum voor Osdorp, naar Amerikaans voorbeeld van een moderne shopping mall, nu nog te herkennen in het Lammetjesplein. In 1977 is het Osdorpplein verrijkt met de Meervaart. En vanaf 2013 is voor het Osdorpplein een fase van verbetering, vernieuwing en verdichting ingeluid, waarvan de afgelopen jaren vooral in het centrale en zuidelijk deel van het Osdorpplein de eerste resultaten zichtbaar zijn geworden. Met een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor fase 2 wordt deze weg vervolgd met extra aandacht voor de eigenheid van Osdorpplein. Osdorpplein is een combinatie van oud en nieuw. Dankzij deze combinatie is er een verrassende mix van diverse tijdslagen en architectuurstijlen ontstaan, waardoor het Osdorpplein onvergelijkbaar – en daarmee uniek – wordt met welk ander centrum dan ook.

Karakteristiek aan het Osdorpplein zijn de Tussen Meer met zijn ongelijkzijdige bebouwing die eindigt op het Lammetjesplein, het Lammetjesplein, de Anslijnflat aan de Sloterplas en de ligging aan de Sloterplas. De ambitie van dit stedenbouwkundig plan sluit aan bij wat het Algemeen Uitbreidingsplan beoogde: een hoogstedelijk centrum dat op een bijna vanzelfsprekende manier overloopt in het licht, de lucht en de ruimte van het oneindig ogende landschap van Sloterplas en Sloterpark. In fase 1 is ingezet op verdichting met gesloten en besloten bouwblokken. Samengesteld uit gebouwen met een grote variëteit in volumeopbouw, materialisatie, kleur, kortom uitstraling. Ambitie in fase 2 is om meer rust en samenhang te creëren door een beperkter palet in gebouwtypologie, kleur en materiaal aan te bieden, daarmee terug te grijpen op het modernistisch idioom uit het AUP en een optimistische en karakteristieke huisvesting te bieden aan een rijke variëteit aan bewoners, gebruikers en programma’s. In gebouwen die refereren aan en een knipoog zijn naar de modernistische architectuur uit de AUP periode.

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

91

Verlevendigen Het versterken van het verblijfsklimaat is speerpunt. Openbare ruimtes als een plek van zien en gezien worden, ontmoeten en beleven. Rigoureus vergroend met het primaat voor voetgangers en fietsers, auto’s en laad- en losverkeer zijn te gast. Veel extra voorzieningen, zowel maatschappelijk als commercieel, maar zeker ook cultureel in de plinten, plinten die open en hoog zijn. Plekken en functies voor ontmoeting en die meer en ook een grotere variatie aan bezoekers naar het Osdorpplein trekken. En een Nieuwe Meervaart met Talentenhuis. Er gaat veel aandacht uit naar ‘het centrum op ooghoogte’.

Uitnodigender Dit stedenbouwkundig plan keert het Osdorpplein als het ware om. De huidige achterkanten met name aan de noord- en oostrand worden opnieuw gebouwd met aantrekkelijke transparante architectuur en functies. Het zorgt voor levendige en vriendelijke ‘voorkanten’ die bewoners en bezoekers verleiden het Osdorpplein op te gaan. Met adressen en entrees. Met een groen-blauwe omzoming, onder meer dankzij de aanleg van de Nieuwe Osdorpergracht. Met bruggetjes en bijzondere functies, die de entrees van het Osdorpplein verbijzonderen.

Sturende principes De beeldkwaliteit wordt op 4 schaalniveaus beschouwd: • Osdorpplein • Bouwblok • Gebouw • Gebouwelementen Daarnaast worden ook beeldkwaliteitseisen voor de nieuwe bruggen in het project­ gebied geformuleerd.

Heldere richtlijnen en zichtlijnen

Bouwblok Bouwblokken voegen zich in grid aan lange, zoveel mogelijk doorlopende lange lijnen van openbare ruimte, Ze zijn samengesteld uit een evenwichtige compositie van gebouwen die samenhang kennen en zich in karakteristiek tot elkaar verhouden. Hun architectuur is in grote lijnen eenzelfde binnen een bouwblok. Op logische plekken doorzichten en toegangen tot collectieve tuin, die op maaiveldniveau ligt (met daaronder verdiept parkeren), dan wel opgetild en toegankelijk via luie hellingbanen en trappen. Deze collectieve tuinen kunnen ’s nachts afsluitbaar zijn met afsluitbare toegangen die architectonisch zijn vormgegeven.

Osdorpplein Heldere (rooi)lijnen, begeleiding lange structuurlijnen Nieuw West, zichtlijnen en verbindingen met omliggende buurten, maar vooral naar de weidsheid van de Sloterplas, Open en geprogrammeerde randen en entreees, met name aan Osdorpergracht van expeditie (laden en lossen) en logistieke straat naar gemengde entree. En zeker aan Meer en Vaart een publiek en cultureel geprogrammeerd front naar promenade en Sloterplas, waarbij kwaliteit en toegankelijkheid openbare ruimte en katalysator Nieuwe Meervaart een sleutelrol spelen. Intern doorlopende, geprogrammeerde straten met aantrekkelijke, rigoureus vergroende openbare ruimte.

92

Evenwichtige compositie

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

(Half) open bouwblok

Gebouw Materialisatie Par gebouw is het aantal gebruikte materialen voor gevel, zichtbare constructie en gebouwelementen beperkt en duurzaam. Toegepaste materialen verouderen mooi en zijn zo gedetailleerd dat vervuiling beperkt wordt. Kleurstelling is licht van toon in een beperkt kleurpalet van wit- grijs-, geel en lichte okertinten.

Op die plekken waar dat nu of in de toekomst door programmatische invulling, door ruimtelijke beleving en/of door voetgangers logisch is wordt een luifel gemaakt. Deze luifel heeft een uitkraging van tussen de 2 en 3 meter uit de gevel. Op plekken waar een luifel niet logisch of mogelijk en wenselijk is (ter beoordeling bouwplanbegeleidingsteam) wordt i.p.v. een luifel op 8 meter hoogte een horizontale band gemaakt die tussen de 0,5 en 1 meter uitkraagt (lokaal en met naastgelegen bebouwing af te stemmen). Luifels en uitkragende banden vormen een continuïteit in de straatbeleving op Osdorpplein en dragen bij aan de gestrektheid en architectonische horizontaliteit.

Plint en pui Elk gebouw heeft een bruto 8 meter hoge plint en pui. Daarin is, tot maximaal 50% van het oppervlak van de plint, een terugliggende inhangvloer voorstelbaar, indien gemotiveerd door de programmering. Deze plinten kennen een gemengde programmering met een evenwichtige balans tussen wonen, genereuze woning entrees met collectieve foyers en niet woonprogramma. Puien zijn open en transparant vormgegeven over de volle hoogte van de plint en tonen de achtergelegen activiteit van de programmering. Puien van plinten liggen terug t.o.v. de rooilijn. Kolommen die bovengelegen gevels dragen zijn wel in de rooilijn geplaatst en hebben een vorm die de lichtvoetigheid van de opgetilde massa accentueren. Tussen openbare ruimte en pui van de plint is een overgangszone van ca. 1 meter vormgegeven. Horizontaal danwel verticaal. Deze overgangszone kan op openbaar gebied liggen, op uit te geven gebied of op beide. In overleg met de gemeente wordt het optimum bepaald. Op een hoogte van 8 meter wordt de pui en de plint omlijst door een luifel dan wel uitkragende band die integraal onderdeel is van de architectuur.

Collectieve opgetilde tuinen

Plint lichtvoetig

Geleding met doorzicht

Transparante plint

Onbebouwde delen van deze bruto 8 meter hoge plint zijn ingericht als bruikbare, collectieve groene tuinen met voldoende gronddekking (minstens 50% 1 meter, maximaal 50 % 50 centimeter) en groeimogelijkheden voor bomen en struiken. Het royale groen gutst over de rand en is zichtbaar vanaf de straat.

Tussenlagen Generieke bouwhoogte van gebouwen is 21 meter. Dat zijn 4 lagen bovenop de dubbelhoge plint én een architectonische dakrand. Deze gebouwdelen hebben een horizontale geleding en gestrektheid. Ramen en balkons versterken dit effect. Koppen van deze bouwdelen zijn opengewerkt en vormgegeven als vizier op de omliggende openbare ruimte. Opnemen van terug liggende balkons in deze koppen is aannemelijk. Neggen en omlijstingen van balkons en ramen zijn subtiel en onderdeel van de architectonisch gevelconcept. Eventuele ornamentiek in gebouwen is verwerkt in deze functionele delen.

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

93

Opbouwen Op aangegeven plekken zijn opbouwen die de bebouwing een hoogte geven van 40 meter mogelijk. Deze opbouwen hebben een footprint van maximaal 700 m2, zijn ofwel leesbaar als autonome, verticaal vormgegeven gebouwdelen die zich door een tussen lid of dilatatie losmaken van de naastgelegen 20 meter hoge gebouwdelen, dan wel te onderscheiden gebouwdelen die op de 20 meter hoge gebouwdelen liggen, daarvan gescheiden door een terug liggende tussenvloer van één verdieping. Voor deze hogere gebouwdelen gelden vergelijkbare architectonische uitgangspunten als voor de 20 meter hoge delen. Bouwstroken met een dikte boven de 15 meter (maximaal 20 meter) zullen over het algemeen éénzijdig georiënteerde woningen herbergen, ontsloten via een midden corridor. Deze schijven zijn noord-zuid gericht zodat de woningen in ieder geval ofwel ochtendzon dan wel middagzon krijgen. Om de dikte van deze schijven te relativeren zijn ze samengesteld uit twee denkbeeldige volumes, waarbij de midden corridor de transparante dilatatie of het tussenlid is.

Zichtbaar groen collectieve daktuin

Deze daktuinen zijn onderdeel van de architectonische ontwerpopgave en worden in samenhang met de gebouwen ontworpen door de landschapsarchitect die is aangesteld door de ontwikkelaar. De ambitie ten aanzien van de daktuinen zal verder worden uitgewerkt als onderdeel van de bouwenvelop. De daktuinen fungeren als ecosysteemgroen met daarbij een kijk- en gebruiksfunctie. Ook hebben ze een waterbergende functie. Het groen is zo vormgegeven dat het goed zichtbaar is vanuit het publieke domein, meestal naastgelegen straten. De lagere daktuinen (tot 8 meter) zijn toegankelijk vanuit naastgelegen woontorens of woongebouwen. Toepassing van PV-panelen geschiedt alleen in combinatie met pergola’s.

Balkons Geleding en verzelfstandiging bouwdelen: Tussenlaag of dilitatie

Woonkwaliteit

Naast collectieve daktuinen zijn ook privé buitenruimtes mogelijk, in verschillende verschijningsvormen. Aan de straatzijde zijn balkons onderdeel van de horizontale gerichtheid van het architectonisch gevelconcept. Ze zijn onderdeel van een overgangsgebied binnen-buiten en steken maximaal 1 meter uit de rooilijn.

Kwaliteit van woningplattegronden en collectieve ruimtes is punt van aandacht in kwaliteitssturing. Zowel gebruiks- als belevingskwaliteit. Flexibiliteit en ruimtelijkheid, zowel binnen de woning als de binnen-buiten relatie staan hierin centraal.

Gebouwelementen en functionaliteiten Collectieve daktuin en groene daken Collectieve buitenruimtes zijn een essentiële kwaliteit in Osdorpplein. De meest voorko­ mende vorm is de collectieve daktuin, en dan meestal op een niveau van 8 meter boven het maaiveld, gesitueerd op het dak van plinten, bedrijven of parkeergarages. Ze hebben een grond-pakket van plaatselijk 1,0 en in ieder geval 0,5 meter zodat er goede groeikansen voor kleine bomen zijn. Per te ontwikkelen kavel zal 40% van het totale dakoppervlak ingericht moeten worden als daktuin; collectieve ruimtes alsmede vergroende daken.

94

Gerichtheid tolerantie koppen en horizontaliteit balkons

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

Aan de binnentuinzijde kunnen balkons verder uitsteken, tot 3 meter buiten de gevel. Ook is op deze plekken een integratie met een ontsluitingsgalerij mogelijk en wenselijk indien toegepast. Deze gecombineerde toepassing kan nog een meter extra, dus in totaal 4 meter, uit de gevel uitkragen, mits er licht- en zicht doorlatende openingen van voldoende formaat tussen gevel en galerij zijn.

Entree Gebouwentrees zijn herkenbaar vormgegeven, bieden beschutting doordat ze terugliggen in de gevel of een luifel hebben. Ze worden geflankeerd of zijn onderdeel van een ruime en welkome collectieve foyer van het betreffende gebouw. Gecombineerde entrees van werk- en woongebouwen worden toegejuicht. Binnen de eenvoud en regelmaat van de toe te passen gevelconcepten kunnen entrees de extroverte uitzondering zijn. het gepolijste, vergulde accent voor bewoners.

Foyer Op Osdorpplein kennen we niet alleen hotel- en theaterfoyers. Ook werkgebouwen, hybride gebouwen en woongebouwen hebben foyers met een gebruiksfunctie voor de bewoners, gebruikers en ook bezoekers van het gebouw. Combinaties met ruimte voor conciërges, fietsenstalling, horeca, werkplekken, sportfaciliteiten, culturele expo- en podiumfuncties worden toegejuicht. Deze foyers hebben de op Osdorpplein gebruikelijke vrije bruto plinthoogte van 8 meter, en hun aanwezigheid en gebruik is vanuit de straat royaal zichtbaar.

Collectieve fietsbergingen Alle gebouwen hebben collectieve fietsbergingen. De fietsenbergingen zijn comfortabel te gebruiken en hebben een vanzelfsprekende gebruiksrelatie met de entree en stijgpunten van de gebouwen. Maar bovenal zijn de collectieve fietsbergingen architectonisch buitengewoon fraai vormgegeven. Mogelijk gecombineerd met foyers, wellicht riant voorzien van groen en daglicht en natuurlijk sociaal veilig

Techniek en nutsvoorzieningen Alle traforuimtes, schakelkasten voor data-aanbieders en overige nutsvoorzieningen zijn inpandig en architectonisch adequaat gehuisvest. Niet gesitueerd op gebouwhoeken, liefst gecombineerd met of in parkeergarages. Techniek op en aan gebouwen is aan het zicht onttrokken door ruim opgaande gevels, dan wel door een overtuigende autonome omkasting.

Lokale duurzame energieopwekking Zonnepanelen op gebouwen zijn nodig om voldoende duurzame energie lokaal op te wekken in de wijk. De opgave is om de zonnepanelen op (hoge) daken en eventueel in gevels architectonisch te integreren. Voor de lagergelegen daken (tot en met 8 meter) geldt dat de voorkeur uitgaat naar kwalitatief hoogwaardige groene daken die een mooi zicht bieden, een bijdrage leveren aan biodiversiteit en eventueel dienst kunnen doen als daktuin. In sommige gevallen is ook bij die lagere daken een combinatie met zonne-energieopwekking mogelijk. Denk aan de integratie van zonnepanelen in daklijsten of andere onderdelen. Er komen steeds meer innovaties met BIPV-panelen op de markt die de opwek van duurzame energie combineren met een mooie esthetische uitstraling. Aandachtspunt hierbij is het voorkomen van hinderlijke reflectie of inzet van esthetisch minder fraaie (blauwe) zonnepanelen.

Bruggen • Bruggen in en naar Osdorpplein zijn vormgegeven als een familie. En zijn trendsettend voor nog extra bruggen in en om centrum in de toekomst; • Constructie, dek, leuning en landhoofden vormen een samenhangend architectonisch concept dat aansluit op modernistische vormentaal van civieltechnische kunstwerken in Nieuw West, bruggen in het bijzonder: • Bruggen zijn galant, lichtvoetig en helder, verbeelden dynamiek en beweging, zijn niet statisch of symmetrisch. • Asymmetrie in aanlandingen en een asymmetrisch geplaatst midden steunpunt dat onderdeel is van het ontwerp is denkbaar, mits geanticipeerd wordt op de lokale verschillen in kwaliteiten van de beide oevers.

Dispensatieregel De in dit beeldkwaliteitskader benoemde sturende principes zijn het instrumentarium dat de gemeente inzet om regie te voeren op beeldkwaliteit, met als motief het realiseren van de in dit kader gedefinieerde kernwaardes en ambities. Afwijken van sturende principes is mogelijk in die gevallen dat briljante ontwerpoplossingen, hoewel niet passend binnen de benoemde principes, evengoed of beter leiden tot realisatie van de gedefinieerde kernwaardes en ambities. De bewijslast hiertoe ligt bij de indienende architect, de beoordeling bij het bouwplanbegeleidingsteam. Voor de Nieuwe Meervaart gelden ook eisen ten aanzien van de beeldkwaliteit en kwaliteitssturing. Deze zijn opgenomen in paragraaf 6.4.

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

95

10.2 Protocol

Ter begeleiding van het ontwerpproces is een bouwbegeleidingsteam is samengesteld. Hierin hebben zitting de senior projectmanager, coördinerend stedenbouwkundige en projectleider Grond en Ontwikkeling. Alle ontwerpen (schetsontwerp (SO), voorlopig ontwerp (VO) en definitief ontwerp (DO)) voor bouwplannen worden besproken in het bouwplanbegeleidingsteam Osdorpplein. Vooruitlopend daarop vindt een oriënterend gesprek plaats tussen bouwplanbegeleidingsteam en ontwikkelaar/opdrachtgever om in overleg tot de meest passende architectenkeuze voor de opgave van het betreffende bouwplan te komen. Afhankelijk van de agenda wordt het bouwplanbegeleidingsteam uitgebreid met en/of landschapsarchitect, adviseur Monumenten en Archeologie, planoloog, duurzaamheidsadviseur, stedenbouwkundige van het betreffende bouwplan. Het afgeronde concept-Schetsontwerp (SO), concept-Voorlopige ontwerp (VO) en concept-Definitief ontwerp (DO) worden, tezamen met het conceptadvies van het bouwplanbegeleidingsteam voor collegiaal overleg en advies besproken met de CRK om op deze manier ten volle gebruik te kunnen maken van de expertise en advieskracht van de CRK. Mogelijk leidt dit tot optimalisaties van SO, VO, DO en advisering daarop. De CRK adviseert finaal en formeel aan het college van B&W op het definitieve DO.

96

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

97

11 Ontwikkelingsstrategie

Transformatieproject De vernieuwing van Osdorpplein kent een meervoudige ontwikkelstrategie. Dat wil zeggen dat de gemeente haar doelstellingen met inzet van meerdere instrumenten realiseert: ontwikkelen door uitgifte van gronden, transformeren van huidige erfpachtrechten, zelf realiseren van een gebouw en het grootschalig verbeteren van de openbare ruimte. Stadscentrum Osdorpplein fase 2 is vooral een transformatieproject waarbij in de meeste gevallen de bestaande erfpachtnemers en vastgoedeigenaren de beslissing nemen om al dan niet te gaan herontwikkelen. Er zijn reeds diverse eigenaren in het gebied die aangegeven hebben om te willen herontwikkelen. De gemeente faciliteert hierbij en stuurt op de ruimtelijke en programmatische kwaliteit en borgt kwetsbare (maatschappelijke) functies. Ook richt de gemeente de openbare ruimte hoogwaardig in.

Grondbeleidsinstrumenten die dit faciliteren (voorkeursrecht, exploitatieplan) worden, indien nodig, ingezet om de ontwikkelingsrichting af te dwingen en er voor voldoende geld te zorgen. Vervolgens kan conform het ‘beleid selectie marktpartijen’ worden gehandeld.

Ad c. Gronden in eigendom van de gemeente en in gebruik als openbare ruimte Ontwikkelvelden die nu in gebruik zijn als openbaar gebied (eigendom gemeente) zullen worden getenderd (aanbesteed) volgens het ‘beleid selectie marktpartijen’ worden uitgezet in de markt. De grondexploitatie is het leidende kader. Een kavelpaspoort en selectieleidraad (tenderdocument) bevatten de criteria waarop ingediende plannen worden getoetst.

Ad d. Gronden in eigendom van de gemeente en ontwikkeling door de gemeente De ontwikkelingsstrategie waarvoor wordt gekozen is afhankelijk van de eigendomssituatie van de grond. Er zijn in Stadscentrum Osdorpplein vier typen eigendom aanwezig: a. Door de gemeente in erfpacht uitgegeven gronden; b. Gronden in particulier eigendom; c. Gronden in eigendom van de gemeente en in gebruik als openbare ruimte (straten, wegen en pleinen). d. Gronden in eigendom van de gemeente en ontwikkeling door de gemeente

Ad a. Door de gemeente in erfpacht uit te geven gronden Ontwikkeling van in erfpacht uitgegeven gronden gebeurt bij voorkeur via transformatie, waarbij de medewerking van de erfpachter een voorwaarde is. De gemeente Amsterdam nodigt met deze visie en stedenbouwkundig plan de erfpachters uit om in gesprek te komen. Zo kunnen initiatieven ontstaan die passen in de gestelde ruimtelijke kaders visie van deze investeringsnota en stedenbouwkundig plan. Daarbij zijn de gemeentelijke programmatische kaders (woonvisie en daarmee verband houdend beleid) en financiële kaders (grondprijskaders, erfpachtvoorwaarden en grondexploitatie) leidend. Een uit te werken kavelpaspoort verbindt de ruimtelijke kaders met de ontwikkelafspraken in een afsprakenbrief en uiteindelijk een realisatieovereenkomst omtrent transformatie.

Ad b. Gronden in particulier eigendom Het ontwikkelen van particulier eigendom gebeurt door zelfrealisatie of verwerving en uitgifte in erfpacht door de gemeente. In het eerste geval zijn zogenaamde anterieure afspraken de manier om tot overeenstemming te komen. Een op te stellen kavelpaspoort is ook hier randvoorwaardelijk om tot uitwerking te komen in een exploitatieovereenkomst. In het tweede geval, bij een verwerving (aankoop) van de gemeente, is de getaxeerde verwervingswaarde uitgangspunt voor afspraken.

Eén van de negen ontwikkelingsvelden in het concept stedenbouwkundig plan is de locatie voor een nieuw gebouw voor de Meervaart. De gemeente investeert zelf in de realisatie van een nieuw gebouw, de Meervaart wordt exploitant. De door de gemeenteraad vast te stellen definitieve investeringsnota met stedenbouwkundig plan én het raadsbesluit over de Nieuwe Meervaart van juli 2020 vormen de kaders voor de ontwikkeling van het nieuwe gebouw. Op een aantal plekken zijn mengvormen van bovengenoemde ontwikkelingsstrategieën mogelijk, waar bijvoorbeeld openbare ruimte nodig is om een transformatie te kunnen bewerkstelligen binnen de gestelde kaders. In de meeste gevallen bepaalt de overheersende grondpositie dan de ontwikkelvorm, soms is maatwerk nodig.

Openbare ruimte ingrepen In algemene zin volgt de herinrichting van de openbare ruimte de ontwikkelingen (sloop/nieuwbouw van gebouwen) in de ontwikkelingsvelden. Hiermee wordt schade aan de openbare ruimte tijdens de bouwfase voorkomen of hersteld, en wordt daarnaast de herinrichting van de openbare ruimte optimaal afgestemd op de bouwinitiatieven.

Fasering en ontwikkelingsvelden Fase 2 bestaat uit negen (potentiële) ontwikkelingsvelden voor mogelijke sloop/nieuwbouw, die op verschillende momenten in de tijd door de eigenaren worden herontwikkeld. We onderscheiden twee ontwikkelingsperioden in fase 2: fase 2a en fase 2b.

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

99

Het betreft de volgende negen ontwikkelingsvelden en fasen: Fase 2a: 1. Bladergroen (BDG) 2. SuHa3 (S3) 3. Tussen Meer-Zuid (TMZ) 4. Noorwesthoek A (NWH-A) 5. Nieuwe Meervaartlocatie in de Sloterplas (NMV) 6. Huidige Meervaartlocatie (MVL)

fase 1 fase 2a fase 2b waterlocatie Nieuwe Meervaart (zoekgebied)

NWH-A

NWH-B

OPW+TLL NOH

TMZ

MVL

S3

Fase 2b (Noordstrook): 7. Noordwesthoek B (NWH-B) 8. Tramluslocatie (TLL) 9. Noordoosthoek (NOH)

NMV BDG

Fase 2a Fase 2a geeft de specifieke kaders voor transformatie aan waarbinnen erfpachters en eigenaren initiatieven kunnen uitwerken. Het betreft de ontwikkelvelden Bladergroen, SuHa3, Tussenmeer-Zuid en de Noordwesthoek-A. De ontwikkeling van de huidige Meervaartlocatie hangt direct samen met de ontwikkeling van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas. Naast de transformaties van de ontwikkelingsvelden in fase 2a investeert de gemeente in de bouw van een nieuw gebouw voor de Meervaart in de Sloterplas en de verbetering van de zuidwestelijke oevers van de Sloterplas. Het vrijkomende terrein van de huidige Meervaart is in eigendom van de gemeente. Daarom wordt de gemeente zelf opdrachtgever bij de herontwikkeling van deze plek. De ontwikkelvelden in fase 2a en de omliggende straten zijn separaat realiseerbaar, maar niet zonder meer tegelijk. Dat geldt ook voor de herinrichting van de oevers van de Sloterplas. Hiervoor is ook een gefaseerde herinrichting denkbaar. De aanleg van langdurige ‘tijdelijke openbare ruimte’ wordt zoveel mogelijk voorkomen. De bouwlogistiek voor de ontwikkelvelden en de grote ingrepen in de openbare ruimte en verkeersstructuur bepalen wanneer start bouw kunnen plaatsvinden voor de ontwikkelvelden.

2 - Themakaart Ontwikkelingen Ontwikkelingsvelden en fasering: fase 1, 2a en 2b in ontwikkeling fase 1 ontwikkelingsveld fase 2 te transformeren bestaande bebouwing (optie) waterlocatie Nieuwe Meervaart (zoekgebied)

Fase 2b Voor de ontwikkellocaties van fase 2b (noordstrook) is een voorlopige ontwikkelruimte voor de lange termijn in kaart gebracht. De ontwikkeling van deze fase is sterk afhankelijk van de realisatie van de aanpassing van de verkeerscirculatie. De uitwerking van het Mobiliteitsplan Nieuw-West (2021) én van de verplaatsing van de tram- en buslus naar een alternatieve locatie moeten eerst vastgesteld zijn. Dit wordt de komende jaren verder uitgewerkt, zodat separaat een raadsbesluit kan worden genomen over de benodigde ingrepen en investeringen. Transformatie en uitgifte

100

Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022

0

50

100 Meter