Bijlage 3 - concept stedenbouwkundig plan.pdf
Tekst van het document
30
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
31
4 Programma
Programma (indicatief) Stadscentrum Osdorpplein fase 2 Legenda programma
NOORDWESTHOEK-A
NOORDWESTHOEK-B
Exploitatiegrens fase 2
OSDOPPLEIN & TRAMLUS LOCATIE
NWH-A 3
NWH-A 1
NWH-B 2
Hoekenespaviljoen
OPW 1
TLL 1
NOH 2
NWH-B 0 (plint) NWH-B 3
NWH-B 1
Fase 1
NOORDOOSTHOEK
TLL 1
Fase 2
TLL 0 (plint) NOH 1
NOH 0 (plint)
Cultuur en vrije tijd
NWH-A 2
Maatschappelijk Bedrijven
Markt MVL 2
Kantoren Horeca
TMZ 1 TMZ 3
TMZ 2
Detailhandel
TUSSENMEER ZUID
SUHA 3
Maatschappelijk, commercieel (gemengd)
MVL 1 S3 1
S3 2
Wonen
S3 3
S3 4 S3 5
Woningen
Kantoren
Theater
Fitness
Verhalenhuis
Film
Buurtkamer Meidencentrum BLADERGROEN
Hotel
Cafe’s & restaurants
Bedrijven
Winkels
BG 2 BG 1
Stadsloket
Osdorpplein is aan het transformeren van wijkwinkelcentrum naar stadsdeelcentrum. In fase 1 van de herontwikkeling zijn hiertoe grote stappen gezet door meer stedelijkheid te maken. Kloeke bouwblokken aan aantrekkelijke straten en levendige plinten. In fase 2 wordt ingezet op het versterken van de eigenheid, het verlevendigen en het uitnodigender maken van Osdorpplein. Het toe te voegen programma heeft daarin een belangrijke rol.
NWH-A
OPW+TLL
NWH-B
NOH
TMZ
In fase 2 kan (potentieel) ongeveer 195.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) worden gerealiseerd in Stadscentrum Osdorpplein. Daartoe dienen circa 200 (20.000 m2) bestaande woningen en circa 20.000 m2 aan niet- woonprogramma te worden gesloopt. Dit betekent in totaal een potentiële toevoeging van ruim 155.000 m2 bvo. Van het toe te voegen nieuwe programma is afgerond 105.000 m2 bestemd voor ‘wonen’ en 50.000 m2 voor ‘niet-wonen’ (inclusief de Nieuwe Meervaart). De verhouding tussen woonprogramma en niet-woonprogramma is circa 70% - 30%.
MVL
S3
NMV BDG
De negen ontwikkelingsvelden
NWH-A: Noordwesthoek A NWH-B: Noordwesthoek B
Blok
Woonprogramma (m bvo)
Niet-woonprogramma (m bvo)
2
nieuw
2
sloop
toegevoegd
nieuw
sloop
toegevoegd
Totaal nieuw
Totaal toegevoegd
(m2 bvo)
(m2 bvo)
NWH-A
24.400
4.100
20.300
2.000
300
1.700
26.400
22.000
NWH-B
18.500
0
18.500
7.700
3.000
4.700
26.200
23.200
OPW&TLL
7.800
0
7.800
5.900
1.000
4.900
13.700
12.700
NOH
16.000
0
16.000
8.100
7.200
900
24.100
16.900
MVL
10.900
0
10.900
14.700
6.100
8.600
25.600
19.500
TMZ
8.300
0
8.300
12.400
500
11.900
20.700
20.200
S3
28.500
14.400
14.100
4.400
0
4.400
32.900
18.500
BDG
12.500
2.100
10.400
300
0
300
12.800
10.700
NMV
0
0
0
14.000
0
14.000
14.000
14.000
126.900
20.600
106.300
69.500
18.100
51.400
196.400
157.700
Tabel met indicatief ontwikkelprogramma
OPW&TLL: Osdorpplein West + tramluslocatie NOH: Noordoosthoek MVL: huidige Meervaartlocatie (+ plein noordzijde ervan) TMZ: Tussen Meer Zuid S3: Suha3 ( Van Suchtelen van de Haarestraat) BDG: Bladergroen NMV : Nieuwe Meervaart
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
33
4.1 Wonen
In dit plan voor fase 2 is intensief gebruik van ruimte een van de middelen om meer woningen en voorzieningen te kunnen realiseren. De meeste toegevoegde vierkante meters zijn bestemd voor nieuwe woningen. Met de proefverkaveling is berekend dat ongeveer 125.000 m2 bruto vloeroppervlak gerealiseerd kan worden, wat overeenkomt met zo’n 1.250 woningen van 70,8 m2 gebruiksoppervlak (of gemiddeld 100 m2 bruto vloeroppervlak). Daartegenover staat dat voor fase 2 ruim 20.000 m2 wonen gesloopt moet worden om deze ontwikkeling mogelijk te maken. Dat zijn circa 200 woningen. Dat betekent een toename van 1.050 woningen in fase 2 in Osdorplein. In fase 1 worden ongeveer 1.400 woningen toegevoegd. De totale toevoeging van woningen van fase 1 en fase 2 samen komt daarmee op 2.450 woningen. Stadscentrum Osdorpplein groeit daarmee in de eindfase naar ongeveer 3.975 woningen. Beleidsregel voor de financiering categorieën voor de nieuwbouwwoningen in fase 2 is: 40%-sociale huur, 40%- middelduur en 20% vrije sector woningen. Gezien de woonvraag vanuit het stadsdeel Nieuw-West en de woonvraag vanuit Amsterdam en omgeving is er behoefte aan een mix van diverse doelgroepen en woninggroottes in het plangebied. Doelgroepen zijn ouderen, gezinnen, rolstoelgebruikers, jonge mensen in sociale huur, koopstarters, empty nesters (ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn) en gezinnen in de koopsector.
Met woninggrootte variërend van 25 tot 120 m2 (gebruiksoppervlak) en een gemiddelde van 71 m2 (gebruiksoppervlak) wordt in deze mix voorzien.
• Gezinnen die momenteel minder dan 70 m2 gbo tot hun beschikking hebben, te weinig voor het realiseren van een 3-kamerwoning geschikt voor een gezin. Het gaat zowel om de sociale huur (‘krap wonende gezinnen’) als de vrije sector (‘doorstromers koopsector’); • ‘Empty nesters’ (ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn) die doorgaans naar een woning van 70 m2 of meer willen doorstromen (zowel huur als koop), in een stedelijke omgeving met veel voorzieningen. Deze doelgroep laat doorgaans relatief grote woningen achter voor de doorstroom; • Geclusterde woningen geschikt voor ouderen; • Daarnaast wonen er in Osdorp en in de omliggende gebieden GeuzenveldSlotermeer, Slotervaart en De Aker/Nieuw-Sloten in totaal bijna 25.000 jongeren van 15-26 jaar (schatting excl. studenten) waarvan een deel de komende jaren op zoek gaat naar woonruimte of dit al is; • Voor de instroom van buiten de stad en buiten Nederland (internationals) zijn woningen in alle segmenten van belang, zowel sociaal, midden als duur; • Doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad kan ten goede komen aan starters (waaronder stellen zonder kinderen).
Vanwege de relatief lage verkoopprijzen voor Amsterdamse begrippen zijn er verhoudingsgewijs veel kansen voor de koopstarter en voor doorstromers die een kwaliteitsslag willen maken in de koopsector. Het is hierbij van belang een verhuurverbod en bepalingen omtrent woningdelen op te nemen, om de woningen ook daadwerkelijk ten goede te laten komen aan de beoogde doelgroepen en aan de doorstroming die dit oplevert. De lijn uit Koers 2025 wordt gevolgd dat bij stedelijke verdichtingslocaties met een sloop-nieuwbouwopgave er minstens evenveel sociale woningen terug worden gebouwd als er gesloopt worden. Hieruit volgt een programma dat hieronder zowel in algemene termen als naar doelgroep beschreven wordt. Het gaat om: • Huishoudens met een bovenmodaal inkomen die momenteel in een sociale huur woning wonen (‘scheefwoners’) en die willen doorstromen;
Woonblok Suha 2 (fase 1, 2019)
34
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
4.2 Niet-wonen: voorzieningen en werken
Zorg
Het Amsterdamse ruimtelijke beleid richt zich op het realiseren van kwalitatief hoogwaardige, gemengde stedelijke milieus. Deze gewenste stedelijkheid ontstaat door aan het woningbouwprogramma de juiste mix aan gebouwde voorzieningen toe te voegen. Dit is maatwerk: het stedelijke beleid wordt per gebied vertaald naar wat in dit deel van de stad het meeste nodig is. Doel is een complete, gezonde en sociaal duurzame stad. Dit stedenbouwkundig plan Osdorpplein fase 2 biedt naast ruimte voor meer woonprogramma ook ruimte voor van circa 70.000 m2 bvo aan nieuwe niet-woonfuncties, zo’n 30% van het totale programma. Deze zijn als volgt verdeeld: • circa 10.500 m2 bvo werken (kantoren en bedrijvigheid); • circa 14.000 m2 bvo Nieuwe Meervaart (cultuurvoorziening); • circa 28.000 m2 bvo voorzieningen (maatschappelijk en commercieel), detailhandel en horeca ; • circa 17.000 m2 bvo hotel . Voor de realisatie van deze nieuwbouw wordt zo’n 20.000 m2 aan niet-wonen functies gesloopt (waaronder de huidige Meervaart). Per saldo worden circa 50.000 m2 niet-wonen functies aan het stadscentrum toegevoegd.
Uit onderzoek blijkt dat extra zorgvoorzieningen voor fase 2 niet nodig zijn. De groei van het gebied kan worden opgevangen door bestaande zorgvoorzieningen. Zo is in januari 2022 het Zorgplein Osdorp geopend op een centrale plek in het gebied. Het Zorgplein biedt een uitgebreid zorgaanbod zoals: huisartsen, fysiotherapie en fitness, vrouwenkliniek (gynaecologie), verloskundigen, podotherapie, tandartsen, apotheek, diëtisten en een psycholoog. Dit centrum van 1.400 m2 bvo voorziet hiermee ook in de extra behoefte aan eerstelijnszorg die voortkomt uit de groei van het gebied en naastgelegen wijken.
Basisvoorzieningen Basisvoorzieningen zijn welzijnsvoorzieningen die in elke wijk nodig zijn en vaak een belangrijke rol spelen bij de preventie van behoefte aan zorg. Het zijn de locaties waar buurt initiatieven kunnen plaatsvinden, laagdrempelige ontmoeting mogelijk is, maar waar ook specifieke activiteiten en ondersteuning aan bewoners kan worden gegeven. Voor het Osdorpplein is er extra behoefte aan: • Buurtkamer (120 m2 plus buitenruimte/terras) • Jongerencentrum (voor meiden, 150 m2 plus buitenruimte/terras) • Kinderopvang (345 m2 plus 150 m2 buitenruimte)
Maatschappelijke voorzieningen Het beleid voor maatschappelijke voorzieningen is verankerd in het beleid voor onderwijs, sport, zorg, cultuur, basisvoorzieningen, groen en openbare ruimte en vastgelegd in de door het college in 2018 vastgestelde ‘Referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen’. Maatschappelijke voorzieningen zijn gebouwen en buitenruimte voor maatschappelijke functies en activiteiten, die niet vanzelfsprekend door de markt worden gerealiseerd en daarom een actieve rol vraagt van de gemeentelijke overheid. Voor een groot deel vraagt dit om gebouwen, het zogenoemde ‘maatschappelijk vastgoed’. Daarnaast vraagt sport ook om ruimte voor (anders) georganiseerde buitensport en voor sporten in de openbare ruimte. Verder is voldoende ruimte voor spelen in de openbare ruimte noodzakelijk (zie paragraaf 7.2 Groen, sport, bomen en water). De openbare ruimte dient ook plek te bieden aan uitingen van kunst en cultuur. In het gebied bevinden zich verschillende succesvolle voorzieningen die naar een nieuwe locatie verhuizen in het stedenbouwkundig plan. Dit geldt bijvoorbeeld voor de Meervaart en de openbare bibliotheek (OBA). Daarnaast biedt de herontwikkeling van het gebied kansen: door de toevoeging van 1.050 woningen is realisatie van extra maatschappelijk vastgoed mogelijk. Deze behoefte is geïnventariseerd.
Behouden en versterken van functiemix is een belangrijk onderdeel van fase 2
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
35
Buurtkamer De Buurtkamer wordt waarschijnlijk ontwikkeld in de plint van woningcorporatie Eigen Haard in de nieuwbouw Bladergroen (fase 2). Eigen Haard gaat deze Buurtkamer realiseren. Jongerencentrum (Meidencentrum) Het soort Jongerencentrum waar behoefte aan is in dit gebied is een Meidencentrum (leeftijd 12 tot en met 24 jaar) waar extra aandacht is voor kwetsbare meiden. Het Meidencentrum positioneert zich als centrale plek voor de buurt, voor zowel de doelgroep als het netwerk en de pedagogische ketenpartners in de gezins-, buurt- en onderwijssystemen van de doelgroep. Het Meidencentrum komt in de plint van de nieuwbouw Suha2C (fase 1) en wordt ontwikkeld door woningbouwcorporatie Eigen Haard. Kinderopvang (privaat) Met het oog op de groei van het totale Osdorpplein Fase 1 en 2 is de verwachting dat de vraag naar kinderopvang toeneemt. Volgens de Amsterdamse referentienorm dient er voor Stadscentrum Osdorpplein rekening te worden gehouden met 1 kinderdagopvanglocatie van 345 m2 bvo en 150 m2 buitenruimte voor 3 groepen à 115 m2 bvo. De invulling hiervan is door een marktpartij. Nader onderzoek vindt nog plaats naar de meest geschikte locatie in het gebied.
Onderwijs Op basis van de woningbouwplannen in Osdorp, de leerlingenprognose en de basisgeneratie is er op de korte en middellange termijn geen extra onderwijscapaciteit benodigd voor primair onderwijs. Op de lange termijn is de verwachting dat er wél extra capaciteit benodigd is voor heel Osdorp, maar deze ruimte kan gecreëerd worden door bestaande scholen uit te breiden. De mogelijkheid voor het aantrekken van middelbaar of hoger onderwijs in Stadscentrum Osdorpplein fase 2 wordt onderzocht.
Cultuur Naast het Verhalenhuis (fase 1) en een nieuw groter en multifunctioneel gebouw voor de Meervaart van 14.000 m2 bvo –inclusief Talentenhuis- (fase 2) en het Verhalenhuis -met OBA XL vestiging en film- (fase 1) is er op het Osdorpplein ruimte voor aanvullende culturele voorzieningen, al dan niet commercieel. Voorbeelden zijn een expositieruimte, ateliers of nieuwe formules voor vrijetijdsbesteding (leisure). De gemeente onderzoekt de mogelijkheden voor herhuisvesting van de muziekschool.
Commerciële voorzieningen
Nog niet alle bewoners, ondernemers en bezoekers van Nieuw-West zijn even goed op te hoogte van de ontwikkelingen van dit nieuwe centrum. Bewoners in Nieuw-West kiezen er vaak voor om hun dagelijkse boodschappen op Osdorpplein en omgeving te doen, maar het recreëren wordt weer ergens anders gedaan. De uitdaging is om de aantrekkingskracht van het Osdorpplein als recreatiegebied te vergroten. Het winkelgebied biedt alle elementen om dit ook daadwerkelijk een (nieuwe) ervaring te laten zijn. Detailhandel en horeca die een aanvulling bieden op het huidige assortiment is nodig om het gebied aantrekkelijker en diverser te maken en daarmee invulling te geven aan de ambitie om het Osdorpplein te transformeren van een wijkcentrum naar een echt stadsdeelcentrum.
Detailhandel en horeca In het advies van Amsterdam Nieuw-West DPO 2030 is er voor Osdorpplein plaats voor 1.500 m2 detailhandel (mode, luxe en vrije tijd), 1.400 m2 bovenwijkse horeca (horecagelegenheden met een verder reikende aantrekkingskracht dan alleen de eigen wijk) en 700 m2 leisure/ontspanning. Dit advies is gebaseerd op Fase 1. De toename van het aantal woningen in Fase 2 met 1.050 is in deze studie nog niet meegenomen. Het advies is daarom aan de voorzichtige kant. Een toename van wijkverzorgende winkels gericht op dagelijkse boodschappen is niet nodig; deze zijn al voldoende aanwezig in het gebied. Ter bevordering van een divers aanbod is er wel ruimte voor enige groei aan wijkoverstijgende horeca en luxere detailhandel. Zo wordt in Fase 2 gedacht aan de ontwikkeling van een nieuw horecapaviljoen in het plantsoen op de hoek Osdorpergracht - Hoekenesgracht.
Hotels Er is nu één hotel aan de noordzijde van Osdorpplein. Dit stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan twee nieuwe hotels, aan de westzijde van Tussen Meer en op termijn als onderdeel van het te ontwikkelen terrein van de huidige Meervaart. Voor de twee nieuwe hotels samen betreft het ongeveer 17.000 m2 bvo.
Werken Er wordt ingezet op minstens 10.000 m2 bvo kantoren en bedrijvigheid, met name in het noordelijk deel van het projectgebied, maar ook kleinschalig elders in de plinten. Beleidsmatig is er ruimte voor een hoger metrage kantoren (20.000 m2 bvo). Het straatje ten zuiden van Tussenmeer wordt als ‘bedrijfsstraat’ ontwikkeld, in de Noordwesthoek wordt ingezet op bedrijfs- of atelierruimtes. Verspreid door het gebied is meer ruimte gereserveerd voor bedrijfsactiviteiten voor (cultureel) ondernemerschap. Aan kleinschalige bedrijfsruimtes en hybride bedrijfsruimte blijkt veel behoefte te zijn. Onderzoeken van Economische Zaken van de gemeente Amsterdam onderbouwen deze behoefte zowel kwantitatief als kwalitatief.
Er wordt hard aan de weg getimmerd om het Osdorpplein beter op de kaart te zetten.
36
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
37
5 Ontwikkelingsvelden en bebouwing
5.1 Basisprincipes
Noordstrook
Fase 1 gesloten en besloten diversiteit aan bouwblokken In fase 1 van de vernieuwing Osdorpplein is naast het gesloten bouwblok het besloten bouwblok geïntroduceerd. Dit heeft de aanzet tot een meer stedelijk straatmilieu opgeleverd. Een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de oorspronkelijke bebouwingsstructuren in stroken en haken met dichte plinten en daar tussen veel indifferente ruimte. Ook heeft dit geleid tot een breed palet aan typologieën, verschijningsvormen en bebouwingshoogtes.
Fase 2 samenhang in heldere composities In fase 2 wordt voortgebouwd op de winstpunten van fase 1 en het versterken van gevelwanden het straatleven. Ook worden plinten geprogrammeerd. Collectieve buitenruimtes hebben betekenis voor omwonenden en geven een groene uitstraling op de straten en pleinen. Om dit te bereiken zijn er voldoende en voldoende brede openingen in de gebouwwanden, passend binnen de compositie van de blokken. Er wordt meer samenhang tussen en binnen de bouwblokken gecreëerd door meer generieke gebouwvormen en bouwhoogtes te gebruiken. Ook in beeldkwaliteit wordt een meer ingekaderd palet aan architectonische kenmerken en kleuren voorgeschreven om de eigenheid van Osdorpplein te versterken (zie hoofdstuk Beeldkwaliteitsplan).
Componenten Osdorpblok Alle toe te voegen bebouwing heeft een plint en pui met een bruto hoogte van 8 meter. Veelal zal deze ruimte bieden aan niet-woonfuncties zoals bedrijven en commerciële en maatschappelijke of culture voorzieningen. Maar ook aan wonen met de mogelijkheid dit op termijn om te zetten naar ander, meer publiek gebruik. Daarbinnen zijn, gemotiveerd, terug liggende tussenvloeren mogelijk. Bovenop deze plint worden groene, bruikbare collectieve daktuinen gemaakt. Ook is boven deze plinten bebouwing in stroken, tot een hoogte van 21 meter mogelijk (4 lagen én dakrand bovenop plint)). Hoogte accenten van 40 meter met een maximale footprint van 700 meter, zijn op de aangegeven plekken mogelijk (10 lagen én dakrand bovenop plint). Dit leidt tot een compact stedelijk centrummilieu.
Voor de strook aan de noordzijde van het projectgebied (kortweg Noordstrook) geldt dat een gewenste indicatie van programmavolume en volumeopbouw is opgenomen. In samenspraak met zittende eigenaren en erfpachtnemers worden deze ontwikkelvelden uitgewerkt waarbij het eindbeeld en fasering kan variëren op het in dit SP opgenomen eindbeeld, echter zonder in te boeten op kwalitatieve uitgangspunten.
Uitzondering Bladergroen Uitzondering op deze generieke bouwhoogtes vormt het Bladergroen blok, waar met hoogtes van 13 en 38 meter aansluiting wordt gezocht op respectievelijk de al gerealiseerde duoblokken aan de zuidkant van de Nieuwe Osdorpergracht én de monumentale Anslijnflat.
Hoogbouw nader te onderzoeken Op de kaart van het stedenbouwkundige plan zijn op een aantal plekken zes locaties hoogteaccenten met een sterretje gemarkeerd. Hier zijn hogere torens van 60 meter hoog (met een footprint van maximaal 500 m2) wenselijk, ter markering van deze randen en entrees van het Stadscentrum, Ook draagt dit bij aan een groter en meer divers woningaanbod. Voor hoogbouw boven 41 meter is vrijstelling nodig van het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) Schiphol. De gemeente heeft daarom bij het Rijk een aanvraag gedaan voor een preadvies voor deze hoogbouw binnen het beperkingengebied van Schiphol. De reactie van het Rijk wordt eind 2022 verwacht.
Parkeergarages Auto parkeren wordt bij deze ontwikkelingen ondergronds opgelost. In de straten komt (bijna) geen maaiveld parkeren meer voor.
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
39
5.2 Bouwregels
Er geldt een overzichtelijk aantal bouwregels voor nieuwe gebouwen in deze transformatie:
1. Slanke stroken met tweezijdig georiënteerde woningen Oost-west gerichte bouwstroken hebben een maximale bebouwingsdiepte van 15 meter en tweezijdig georiënteerde woningen. Daarmee wordt voorkomen dat er exclusief noord-georiënteerde woningen ontstaan. Galerijen als ontsluiting van de woningen zijn mogelijk als onderdeel van het architectonisch gevelconcept. Deze galerijen hebben een extra, genereuze breedte zodat ze tevens te gebruiken zijn als privé dan wel collectieve buitenruimte. Mogelijk hangen ze los van de gevels.
2. Dikkere stroken met corridor ontsluiting Noord-zuid gerichte bouwstroken hebben een maximale bebouwingsdiepte van 20 meter en kunnen eventueel eenzijdig georiënteerde woningen huisvesten. Woningen die in ieder geval ochtend of middagzon hebben.
5. Nutsvoorzieningen inpandig Alle nutsvoorzieningen, zoals traforuimtes en schakelkasten, worden inpandig als onderdeel van ontwikkelingen gerealiseerd op daartoe geëigende plekken in gevelwanden. In het projectgebied fase 2 zijn naar verwachting 5 tot 10 nieuwe transforuimtes nodig. Per ontwikkelveld dient bij de nieuwbouw rekening te worden gehouden met een trafo-ruimte in de plint.
6. Collectieve groene dak- en binnentuinen Collectieve (binnen)tuinen zijn binnen deze herontwikkeling een groot goed. Ze zijn bruikbaar voor bewoners, ze zijn groen met voldoende groeimogelijkheden voor bomen, heesters en vaste planten. Deze groene uitstraling is ook vanaf de straat zichtbaar en draagt bij aan de belevingskwaliteit van het verdichte Osdorpplein. Daarvoor is het noodzakelijk dat er voldoende gronddekking is voor de collectieve tuinen, die vaak op ondergrondse dan wel bovengrondse parkeergarages worden gerealiseerd. Op minimaal de helft van de oppervlaktes van de tuinen 1 meter gronddekking, op de rest minimaal 50 centimeter.
3. Onderlinge afstanden Om licht en zonlicht toetreding op straatwanden te garanderen is het uitgangspunt 1:1 of 45 graden. Voor hoogteaccenten tot 40 meter kan de onderlinge afstand variëren. Borging van zichtlijnen, uitzicht, lucht in de hoogteopbouw en zonlicht zijn hier de criteria. Ook de breedte van openingen in gevelwanden naar (collectieve binnen- of daktuinen kan variëren. Half zo breed als de hoogte van de aanliggende bebouwing is uitgangspunt. Kwaliteit en overtuigingskracht argumentatie is leidend. Vooral de locatie van de openingen is van belang. Deze dient te zijn afgestemd op zicht- en gebruikslijnen uit de omgeving.
7. Afstemming en maatwerk in uitwerking
4. Balkons en erkers
Voor een aantal ontwikkelvelden hebben de eigenaren aangeven te willen herontwikkelen. Samen met gemeente worden deze initiatieven verder verkend en uitgewerkt. Hier volgen een aantal volume-impressies met een indicatieve uitwerking van het programma van deze initiatieven of potientiële herontwikkelingen. Voor de noordstrook is zeer globaal de ontwikkelpotentie in beeld gebracht. Deze dient samen met de eigenaren en omwonenden nader te worden afgestemd en verkend. Dit concept stedenbouwkundig plan geeft hiervoor een eerste aanzet.
Uitkragingen buiten de rooilijn aan de gevels ten behoeve van erkers of balkons zijn mogelijk mits ze integraal onderdeel zijn van het architectonisch gevelconcept. Aan straatzijde hebben ze een maximale diepte van 1 meter, en aan binnentuinzijde van 3 meter. Zie ook het hoofdstuk Beeldkwaliteit voor verdere kwalitatieve uitgangspunten.
40
Per ontwikkelveld zijn de bebouwingsmogelijkheden globaal en indicatief geschetst. Per ontwikkelveld wordt er, op het moment dat hier een ontwikkeling in gang wordt gezet, een meer precieze bouwenvelop opgesteld.
8. Kwaliteitssturing via beeldkwaliteitsplan Tot zover de meetbare uitgangspunten voor toe te voegen bebouwing. In het hoofdstuk Beeldkwaliteitsplan wordt nader ingegaan op kwalitatieve uitgangspunten.
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
5.3 Uitwerking ontwikkelingsvelden
Onderstaand is per ontwikkelingsveld een schematische 3D-weergave opgenomen en zijn de leidende principes voor verdere uitwerking opgenomen. Het betreft geen architectonische weergave, maar een elementaire weergave van massa, hoogte en configuratie.
BG - BLADERGROEN Huidige bebouwing: • 1.970m2 woningen (sociale huur) Programmarichting nieuwbouw: • Max. 13.400 m2 (waarvan max. 710 m2 bovengrondse parkeergarage). • Toren is accent van max. 38 m; laagbouw max. 13m. • Nieuwe blok compositie (tweeling met Suha 2C in Fase 1). • 100% Woonprogramma, toren en laagbouw, m.u.v. plint toren aan de westelijke zijde aan het plantsoen. Deze plint biedt goede kans voor maatschappelijke voorzieningen. • Programma in de plinten: Maatschappelijk / atelierwoning. • Tuin/openbare ruimte: Groene collectieve ruimte op begane grond voor de bewoners • Parkeergarage: bovengronds of half-verdiept • Woontypologieën mogelijk: corridor woningen W of O georiënteerd, galerijwoningen N-Z en W-O georiënteerd.
Bladergroen
S3 - SUHA 3 Huidige bebouwing: • 15.240m2 woningen (sociale huur) Programmarichting nieuwbouw: • Max. 32.900 m2 (waarvan 28.500 m2 wonen, 4.400 m2 niet-wonen). • Torens zijn accenten van max. 40 m; laagbouw max. 21 m. • Nieuwe gebouwensemble. • Westelijk bouwvolumes hebben een set-back van circa 2 meter aan de Zuidwestelijke zijde. Dat helpt de menselijke schaal terug te brengen in de openbare ruimte en optimaliseert het windklimaat. • 100% Woonprogramma in de bovenbouw. • Maatschappelijke voorzieningen aan de westzijde. • Tuin/openbare ruimte: Groene collectieve ruimte op begane grond voor de bewoners (semi-openbaar). • Parkeergarage: ondergronds. • Woontypologieën mogelijk: Corridor woningen west of oost georiënteerd (m.u.v. hoekwoningen), galerijwoningen Noord -Zuid georiënteerd. Suha 3
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
41
TMZ - Tussen Meer ZUID Huidige bebouwing • 500 m2 horeca Programmarichting nieuwbouw: • Max. 20.700 m2 (waarvan 8.300 m2 wonen; 12.400 m2 niet-wonen). • Torens zijn accenten van max. 40 m; laagbouw max. 21 m. • Nieuw gebouwensemble met hotel, kleinschalige bedrijven en woningen. • Westelijke bouwvolumes hebben een set-back van circa 2 meter aan de Zuidwestelijke zijde. Dat helpt de menselijke schaal terug te brengen in de openbare ruimte en optimaliseert het windklimaat. • Westelijke volume: Hotelkamers Noord-Zuid georiënteerd • Mogelijkheid hoogteaccent tot 60 meter nader te onderzoeken aan Tussen Meer • Oostelijke volumes: Woonprogramma galerijwoningen Noord-Zuid georiënteerd. • Niet-wonen programma waarvan 9.200 m2 hotel; 3.200 m2 voorzieningen/detailhandel/ horeca/overig. • Programma in de plinten: hotel(lobby) horeca, kleinschalige bedrijvigheid • Tuin/openbare ruimte: Openbare ruimte route tussen de gebouwen. Klein plantsoentje tussen de twee oostelijke volumes van deze ontwikkeling. • Parkeergarage: ondergronds.
NWH-A - Noordwesthoek A Huidige bebouwing: • 4.200 m2 woningen, 304 m2 horeca, 29 m2 kantoor Programmarichting nieuwbouw: • Max. 26.400 m2 (waarvan 24.400 m2 wonen; 2.000 m2 niet-wonen). • Torens zijn accenten van max. 40 m; laagbouw max. 21 m. • Westelijke bouwvolumes hebben een set-back van circa 2 meter aan de Zuidwestelijke zijde. Dat helpt de menselijke schaal terug te brengen in de openbare ruimte en optimaliseert het windklimaat. • 100% Woonprogramma in de bovenbouw. • Niet-wonen programma waarvan 1.500 m2 overig; 500 m2 voorzieningen/detailhandel/ horeca/overig. • Programma in de plinten: overig, kantoor, bedrijf (werkwoningen). • Werkstraat: atelierwoningen in de plinten aan de L.van Sonsbeeckstraat. • Hoekenes straat: paviljoen aan het water (horeca). • Tuin/openbare ruimte: Behouden van gemaalgebouw en inrichting nieuwe pocketpark rondom. Woningen moeten minimaal 15m afstand houden. • Parkeergarages: ondergronds. • Bovenbouw: Woontypologieën mogelijk. Corridor woningen W of O georiënteerd, m.u.v. hoekwoningen. Mogelijkheid hoogteaccent tot 60 meter nader te onderzoeken. Portiekwoningen, alzijdig torentje.
42
Tussen Meer Zuid
Noordwesthoek A
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
MVL - Meervaart Locatie Huidige bebouwing: • Circa 6.000m2 theater de Meervaart Programmarichting nieuwbouw: • Max. 25.600 m2 (waarvan 10.900 m2 wonen; 14.700 m2 niet-wonen). • Torens zijn accenten van max. 40 m; laagbouw max. 21 m. • Nieuw gebouw met publieke functies en woningen met uitzichten aan de Sloterplas. • Sleutel element stedelijk front aan de Sloterplas: waterfront. • Programma in de plinten: hotel, horeca, detailhandel • Tuin/openbare ruimte: Groene collectieve ruimte op dak van nieuwe plinten (met name op het huidige plein). • Parkeergarage: ondergronds voor bouwprogramma én behoefte Nieuwe Meervaart. • Mogelijkheid hoogte accent tot 60 meter nader te onderzoeken • Bovenbouw: Galerijwoningen noord-zuid en oost-west georiënteerd. Hotelvolume haaks op de Meer en Vaart kamers noord-zuid georiënteerd. Portiek/toren mogelijk.
Noordstrook (NWH-B, TLL, NOH) Voor de ontwikkellocatie ‘Noordstrook’ zijn geen concrete herontwikkelingsplannen. In dit stedenbouwkundig plan schetst de gemeente globaal de indicatieve ontwikkelruimte (ruimtelijk en programmatisch). Dit vraagt om nadere afstemming en uitwerking met de eigenaren en de omgeving over de mogelijkheden, ambities en mogelijke termijn van een eventuele herontwikkeling.
Locatie huidige Meervaart
Voor de Noordstrook gelden de volgende ambities: • Een voorkant en veel meer adressen maken van de noordrand, die nu vooral een achterkant is; • Verdichten met gemengd stedelijk programma: wonen, werken, detailhandel en leisure • Bijzondere aandacht voor ‘levendige’ plinten • Toevoegen semi-openbare groene daktuinen • Mogelijkheid hoogteaccent tot 60 nader te onderzoeken
Noordstrook
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
43
6 De Nieuwe Meervaart
Impressie toekomstbeeld Stadscentrum Osdorpplein, met de Nieuwe Meervaart op de meest passende optie Zuid (indicatief). Het betreft hier een volumestudie van de Nieuwe Meervaart, nog geen ontwerp.
Om het succes van de Meervaart ook in de toekomst te waarborgen is een nieuw gebouw nodig. Een gebouw dat meer ruimte biedt en voldoet aan de theatertechnische eisen van deze tijd. De Nieuwe Meervaart staat voor zoveel meer dan een nieuw gebouw. De locatie van de Nieuwe Meervaart, de bijzondere architectuur, de zorgvuldige inpassing in het landschap en de brede programmering zullen niet alleen de aantrekkelijkheid van het Osdorpplein en de Sloterplas versterken, maar ook op een aansprekende wijze uitdrukking geven aan dat wat Nieuw-West is en wil zijn: een open, diverse, bewuste en op de toekomst gerichte samenleving. In de afgelopen veertig jaar heeft de Meervaart een onderscheidende en aansprekende positie weten te verwerven. Het is in staat gebleken om verbonden te blijven met de naaste omgeving, maar tegelijkertijd ook lokale, nationale en soms internationale aandacht en publiek te trekken. De succesformule hierachter is het combineren en onder één dak hebben van presenteren, leren/talentontwikkeling en maken. Hiermee is de Meervaart als gebouw én als organisatie te karakteriseren als een ketenvoorziening. Dat de Meervaart uit zijn jasje is gegroeid en het gebouw, na een grondige renovatie eind jaren ’90, zijn bouw- en theatertechnische limieten heeft bereikt, wordt breed onderkend.
Een nieuw, groter en minder gesloten gebouw is nodig om voor de komende decennia van betekenis te blijven in een stadsdeel dat doorgroeit van 160.000 naar zo’n 200.000 inwoners. Osdorpplein ontwikkelt zich tot stadscentrum, met meer wonen, werken en voorzieningen. Het nieuwe gebouw in de Sloterplas is een belangrijke stedelijke culturele publiekstrekker van dit stadscentrum én ‘verbindende schakel’ tussen Osdorpplein en de oevers van de Sloterplas.
6.1 Uitgangspunten, programma en ambities de Nieuwe Meervaart Uitgangspunten Om mee te blijven groeien met Nieuw-West en grootstedelijke ontwikkelingen heeft de Meervaart een heldere toekomstvisie: • Een plek voor nieuwe perspectieven: theater is dé manier om tot nieuwe inzichten te komen, nieuwe ideeën op te doen en tot nieuwe perspectieven te komen. Wat de Meervaart laat zien, wat makers produceren en wat bezoekers ervaren, leidt tot continue interactie. Verhalen, achtergronden en culturen inspireren en verrijken elkaar. • Een plek voor nieuwe vertellingen: de Meervaart zoekt voortdurend naar nieuwe verhalen en nieuwe manieren om die verhalen te vertellen. Hiervoor moet er een plek zijn waar mensen elkaar ontmoeten en waardoor nieuwe verhalen ontstaan. • Een plek voor nieuwe verbindingen: de Meervaart is de verbindende schakel tussen makers, artiesten en publiek. De Meervaart brengt mensen bij elkaar met verhalen die hen bindt. Jongeren worden geholpen bij het ontdekken van hun talent en krijgen een podium geboden. Bezoekers van de Meervaart komen voor gezelligheid en ontmoeting, om nieuwe ervaringen op te doen en om zelf creatief bezig te zijn.
Het is hierdoor een ‘plek van iedereen’: van jongeren die een eerste kennismaking met kunst en cultuur hebben tot ervaren theaterbezoekers, van makers van kunst en cultuur tot degenen die hiervan genieten, van congresgangers van ver tot buurtbewoners. Het wordt meer nog dan nu al het geval is de huiskamer van de wijk, een plek waar iedereen kan binnenlopen en zich thuis voelt.
Dit hoofdstuk over de Nieuwe Meervaart is als volgt opgebouwd: 6.1 Uitgangspunten, programma en ambities Nieuwe Meervaart 6.2 Samenvatting opties inpassing en meest passende optie 6.3 Uitwerking en vergelijking opties inpassing 6.4 Beeldkwaliteit voor de Nieuwe Meervaart
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
45
Programma De Nieuwe Meervaart wordt groter dan het huidige gebouw en meerdere functies en programmaonderdelen: • Theaterfunctie (presentatie) staat voorop. • Ruimte voor talentontwikkeling en educatie. • Ruimte voor productie en repetitie: theatermakers, huisgezelschappen maken gebruik van het gebouw (studio’s); • Evenementen in het gebouw in combinatie met gebruik van de omliggende openbare buitenruimte; • Multifunctionele ruimtes, die ook als congresfunctie c.q. zakelijke verhuur gebruikt kunnen worden, dit zakelijke gebruik is ondergeschikt aan de culturele functie van deze ruimtes; • Kantoren voor bovenstaande functies; • Horeca ondersteunend aan en passend bij bovengenoemde functies. De horeca dient dan ook verschillende functies (voorstellingshoreca, Technische voorziengen artiestenfoyer, daghoreca, evenementen, zakelijke verhuur, studio’s). 1073
Laad en los 543m2
Backstage vooziening 412m2 Theater vooziening 530m2
Artiestenfoyer 296m2
Theater A 2056m2
Makers Algemeen 430m2
Kantoren 496m2
Makers studio +klein 516m2
Bergingen 497m2
Theater B 1151m2
T en E 1871m2
Studio voorzieningen 722m2
Theater C 497m2
Entree en foyer 2427m2
Indicatieve weergave van de programmaonderdelen van de Nieuwe Meervaart: in totaal 14.000m2 bruto vloer oppervlak
46
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Ambities en uitgangspunten gebouw De footprint (voetafdruk) van het gebouw wordt minimaal 6.600 m2 en maximaal 9.000 m2. Die maximale hoogte is 30 meter gebaseerd op de hoogte van de toneeltorens.
De ontsluiting van de Nieuwe Meervaart voor laad- en losverkeer vindt plaats vanaf de Lelylaan (ten oosten van de kruising Lelylaan - Meer en Vaart), of vanaf de Meer en Vaart (afhankelijk van de exacte locatie).
De ambitie is dat alle publieke ruimten een “riante” verdiepingshoogte krijgen. Het gebouw is alzijdig (alle zijden worden als voorkant ontworpen) en kent een hoge architectuurkwaliteit en een hoge duurzaamheidsambitie. Het dak van het gebouw wordt optimaal benut: denk aan dakterras(sen) en daktuin(en) c.q. groene daken met uitzicht.
De mogelijkheid voor een kort-parkeerplek voor touringcars, taxi’s en/of mensen met een lichamelijke/mentale uitdaging of beperking direct aan de Lelylaan of Meer en Vaart (afhankelijk van de definitieve locatie) wordt nader onderzocht. Uitgangspunt is dat deze niet op de promenade of aan de oevers van de Sloterplas komen.
Het laden en lossen vindt plaats met inpandige loadingdocks. Ook wordt er zoveel mogelijk rekening gehouden met inpandige parkeerruimte voor het laden en lossen voor de horeca of onderhoud. Alle “achterkant”- functies (bevoorrading, afval, etc.) worden zoveel mogelijk inpandig opgelost. Fiets- en scooterparkeren voor bezoekers en gebruikers van de Nieuwe Meervaart in de openbare ruimte rondom is uitgangspunt. Er wordt nog onderzocht of de wens van een inpandige fietsenstalling in de Nieuwe Meervaart onderdeel kan worden van de ontwerpopdracht.
De tramhaltes aan Lelyaan en Meer en Vaart en de bushalte op de Meer en Vaart zorgen voor een goede OV-bereikbaarheid van de Nieuwe Meervaart. Het parkeren met de auto van bezoekers van de Nieuwe Meervaart vindt plaats in de publieke parkeergarages aan het Osdorpplein. Ook in de herontwikkeling van het terrein van het voormalige stadsdeelkantoor, de MIX kavel, komt een nieuwe publieke parkeergarage. Het autoparkeren van bezoekers van de Nieuwe Meervaart vindt dus ten oosten van de Meer en Vaart plaats. De looproutes vanaf de parkeergarages bij het Osdorpplein naar de Nieuwe Meervaart worden zo prettig en comfortabel mogelijk vormgegeven. Voor fase 2b wordt als onderdeel van Mobiliteitsplan Nieuw-West onderzocht of de Meer en Vaart op termijn deels éénrichtingverkeer kan worden, waardoor deze stedelijke boulevard groener en voor voetgangers aantrekkelijker kan worden.
Ambities en uitgangspunten verbetering oevers Sloterplas De Nieuwe Meervaart vraagt om een zorgvuldige inpassing in de Sloterplas en een verbetering van de openbare ruimte van de oevers van het zuidelijk deel van de Sloterplas. Over beide oevers komt een circa 600 meter lange doorgaande (wandel)promenade van het horeca-eiland naar de hoek Meer en Vaart - Lelylaan en dan verder tot aan het watersporteiland. De promenade kent een hoogwaardige en groene inrichting met verschillende sferen. De Nieuwe Meervaart is als publiekstrekker gelegen aan deze promenade. Aan de promenade worden de urban sport- en speelvoorzieningen en de verblijfsmogelijk-heden (banken en zitplekken) uitgebreid. Aan de waterzijde van het gebouw wordt een doorgaande wandelroute en verblijfsruimte aan het water geambieerd, bijvoorbeeld in de vorm van een flinke steiger. Dit is onderdeel van het wandelrondje Sloterplas met permanent zicht op het water en levert nieuwe verblijfsplekken aan het water op om ervan te genieten. Mogelijk kan dit ook gecombineerd worden met een aanlegplek voor bootjes.
Ambities en uitgangspunten ontsluiting, bereikbaarheid en parkeren Meervaart Alle vormen van ontsluiting naar de Nieuwe Meervaart voor niet voetgangers (logistiek, la-den en lossen, fietsers) is “te gast” op deze wandelpromenade. De voetgangers en de verblijvende of sportende recreant hebben het primaat op de oevers van de Sloterplas. Er wordt niet door auto’s, busjes of bussen (lang) geparkeerd op de promenade.
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
47
onderzochte opties
6.2 Opties inpassing de Nieuwe Meervaart in Sloterplas
meest passende optie
De gemeenteraad besloot in 2020 dat de Meervaart een nieuw gebouw krijgt waarbij is gekozen voor de waterlocatie ( Sloterplas). In dit stedenbouwkundig plan zijn de volgende drie opties voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas nader verkend: • noordelijke ligging, tegen het horeca-eiland aan (optie Noord) • middenligging, tegenover de huidige Meervaart (optie Midden) • zuidelijke ligging, tegenover Anslijnflat in lengteligging van Lelylaan in uiterste zuidwest hoek van baai (optie Zuid)
waterlocatie Nieuwe Meervaart (zoekgebied)
De drie opties voor inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas zijn getoetst op de volgende aspecten: • de ruimtelijke ervaring van het gebouw in de Sloterplas • de bruikbaarheid voor de theaterfunctie: functioneel theater • de mate waarin de locatie past binnen de cultuurhistorische en landschappelijke waarde van de Sloterplas • de mate waarin de locatie de ontwikkeling van Stadscentrum Osdorpplein versterkt. De vergelijking en waardering van de drie opties voor de inpassing van het nieuwe gebouw in de Sloterplas zijn samengevat in onderstaande tabel en worden hieronder kort toegelicht. In paragraaf 6.3 staat een uitgebreidere vergelijking van de drie opties. De onderzochte opties voor de inpassing van het nieuwe gebouw voor de Meervaart in de Sloterplas, waarbij de conclusie is dat de optie Zuid (in rood) het meest passend is
Opties: Ruimtelijke ervaring Theater Cultuurhistorie enlandschap Versterking Stadscentrum
48
NOORD
+/+/-
MIDDEN
+/+/-
ZUID
+/+ +/+
• Ruimtelijke ervaring: De opties Noord en Midden tasten de openheid en weidsheid van dit deel van de Sloterplas aan en vormen een visuele barrière tussen Osdorpplein en de Sloterplas. Het laden en lossen doet bij de opties Noord en Midden fors afbreuk aan de kwaliteit van het voetgangersgebied op de promenade. Bij de optie Zuid is het gebouw beter ruimtelijk in te passen. De Nieuwe Meervaart kan hier deels op de huidige oever gesitueerd worden. Het houdt de lange zichtlijnen over de plas in stand op het stedelijke front aan de zuidzijde en is vanaf de boulevard gezien juist optimaal zichtbaar. Het laden en lossen kan vanaf de Lelylaan plaatsvinden, met minder impact op het voetgangersgebied.
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
• Theater: bij optie Zuid is een ruimere en meer flexibele footprint mogelijk. Dit biedt de gewenste extra gebruiksmogelijkheden voor het theater, mede omdat (bijna) alle ruimten dan contact met buiten (ramen) kunnen hebben. Door de ruimere footprint zijn ook buitenprogrammering én dubbelgebruik van dakvlakken (daktuinen, vergroening, terrassen, duurzaamheid en techniek) beter te integreren. Bij de opties Noord en Midden is alleen een compacter gebouw denkbaar. Dit beperkt de flexibiliteit in indeling. Ook is het laden en lossen bij de zuidligging beter in te passen dan bij de andere twee opties. • Cultuurhistorie en landschap: De opties Noord en Midden tasten de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van de Sloterplas in sterke mate aan. Dat is minder het geval bij de optie Zuid, die meer ruimte biedt voor een landschappelijke inpassing van het gebouw. • Versterking Stadscentrum: de optie Zuid draagt het meest bij aan het versterken van het stadscentrum, met een nieuw groot publiek cultuurgebouw als ankerpunt tussen de West- en Zuidpromenade en uitbreiding van het centrumgebied. Dit past ook het best in de visie op de oevers van de Sloterplas met diverse voorzieningen eraan, op schaal van de hele Sloterplas. Het daklandschap van het gebouw biedt hier kansen voor een parkachtige/groen inrichting en diverse gebruiksmogelijkheden.
Resumerend scoort optie Zuid op vrijwel alle punten beter dan de andere opties en biedt voldoende kansen om de gestelde ambities en uitgangspunten waar te maken. In de kaart en tekst wordt optie Zuid aangeduid als de meest passende optie.
Toelichting kaart concept stedenbouwkundig plan De nader onderzochte opties van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas zijn weergegeven op de plankaart van dit stedenbouwkundig plan. De meest passende optie (optie Zuid) is met een indicatieve footprint van minimaal 6.600 m2 tot maximaal 9.000 m2 aangegeven en een uitwerkingsgebied, een marge bij de uitwerking van het gebouw: in noordelijke richting kan het gebouw nog maximaal 25 meter langer worden of opschuiven, in oostelijke richting is dit maximaal 15 meter. Op de plankaart is rondom de indicatieve footprint ook dit uitwerkingsgebied van de opties aangegeven. Uitsnede plankaart met de onderzochte opties van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas, waarvan optie Zuid de meest passende is
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
49
6.3 Uitwerking en vergelijking opties inpassing de Nieuwe Meervaart
In dit stedenbouwkundig plan is een zoekgebied opgenomen voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas. Binnen dit zoekgebied zijn drie opties voor de inpassing in de Sloterplas denkbaar, die alle drie aan de zuidwestoever van de plas liggen. Het betreft: • optie Noord (noordelijke ligging dicht bij het horeca schiereiland); • optie Midden (middenligging, recht voor de deur van de huidige Meervaart); • optie Zuid (zuidelijke ligging, dicht bij de kruising Lelylaan en de Meer en Vaart. Deze drie opties voldoen aan de uitgangspunten van het raadsbesluit voor de waterlocatie namelijk: • een icoon in de Sloterplas; • aán en in samenhang met de promenade; • niet in de Hoofdgroenstructuur: • nader onderzoek naar waarden dat inzicht geeft voor de meest passende exacte locatie voor inpassing.
De waterlocatie (zoekgebied) van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas
4 - Themakaart locatieopties nieuw theatergebouw opties inpassing nieuw theatergebouw waterlocatie Nieuwe Meervaart (zoekgebied)
In bijlage 2 staat (een deel van) het raadsbesluit van juni 2020 en de aangenomen moties, waarin is gekozen voor de waterlocatie (locatie in de Sloterplas). De uitkomsten van het nader onderzoek dat inzicht geeft in de meest passende exacte locatie binnen het zoekgebied zijn opgenomen in deze paragraaf van dit stedenbouwkundig plan. Concreet gaat het om de volgende aspecten (waarden en invalshoeken): 1. ruimtelijke ervaring; 2. functioneel theater: eisen en wensen; 3. cultuurhistorie en landschap: waardestelling en uitgangspunten; 4. doorontwikkeling Stadscentrum Osdorpplein: synergie en katalysator; In deze paragraaf worden de drie opties voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart op deze vier aspecten vergeleken.
De drie onderzochte opties Noord, Midden en Zuid voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas
50
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
1. Ruimtelijke ervaring Bij het zoeken naar de meest passende optie voor de inpassing van de Nieuwe Meervaart in de Sloterplas is de ‘ruimtelijke ervaring’ een belangrijk aspect. Op onderstaande pagina’s volgt de ruimtelijke verbeelding van het gebouw op drie locaties binnen het zoekgebied in de Sloterplas. Van de Nieuwe Meervaart zijn volumestudies gemaakt. Hierbij zijn de verschillende gebouwdelen samengevoegd en optimaal gerangschikt tot een driedimensionaal (3D) volume. Deze 3D volumes zijn gemonteerd in een 3D model van de omgeving en vanuit vijf verschillende gezichtspunten ‘gefotografeerd’, de huidige situatie als het gebouwvolume voor de drie locaties afgebeeld. Daarbij is gekozen om voor de optie Noord en Midden de compacte variant (footprint ca 6.600 m2) in te monteren, en voor de optie Zuid de gestrekte variant (footprint ca 8.400 m2). Reden is dat alleen de optie Zuid ruimte biedt voor de gestrekte variant.
De drie onderzochte opties voor een nieuw gebouw in de Sloterplas, en de verschillende gezichtspunten (views) van waaruit de opties in 3D zijn verbeeld (zie volgende pagina’s)
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
51
Conclusie vergelijking ‘ruimtelijke ervaring’ van de drie opties Uit 3D montages blijkt dat bij de optie Noord het gebouw het vrije zicht op de plas blokkeert vanaf het horeca-eiland en vanaf het noordelijke deel van het Osdorpplein en promenade. Ook is het gebouw vanaf de oost- en westoever van de Sloterplas manifest aanwezig. Vanaf de Lelylaan schuift het gebouw zich nadrukkelijk vóór de compositie van de zes woontorens.
Vogelvlucht impressie van de drie opties Nieuwe Meervaart
Bij de optie Midden blokkeert het gebouw vrijwel elk zicht vanaf Osdorpplein en promenade op de plas of is storend aanwezig. anaf de plas en de oevers domineert het gebouw het zicht op de zuidwestoever, het staatnadrukkelijk vóór de groene omlijsting en er achter gelegen bebouwing. Bij de optie Zuid is het gebouw vanaf de tramhalte Lelylaan nadrukkelijk aanwezig. Vanaf Osdorpplein, promenade en horecaschiereiland is het gebouw zijdelings zichtbaar zonder zichtlijnen of ruimtelijke ervaring te blokkeren. Vanaf de groene oevers en de plas is soms een deel van het gebouw zichtbaar, het voegt zich naast de compositie van groene omlijsting en achterliggend stedelijk front. Samenvattend kan worden gesteld dat het gebouw in de optie Noord en Midden manifest aanwezig is en de ruimtelijke beleving van plas en oever danig verstoort. In de optie Zuid is het gebouw vanaf de Lelylaan manifest aanwezig. Vanuit de overige gezichtspunten voegt het gebouw zich redelijk goed in de ruimtelijke compositie en -beleving van plas en oevers.
Optie Noord
Optie Midden
Optie Zuid
52
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Zichtpunt vanaf de Lelylaan vanuit het Oosten
Noord Midden Zuid
1 Optie locatie Noord 1
View 1 / Model D
Optie locatie Midden
Optie locatie Zuid View 1 / Model A 1
View 1 / Model E
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
53
Zichtpunt vanaf de Lelylaan vanuit het Zuiden
Noord Midden Zuid
Optie Zuid
2 Optie Noord
Optie Midden
54
Optie Zuid
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Zichtpunt vanaf de Meer en Vaart vanuit het Westen
Noord
3
Midden Zuid
Optie Noord
Optie Midden
Optie Zuid
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
55
Zichtpunt vanaf het horeca-eiland vanuit het Noorden
4 Noord Midden Zuid
Optie Noord
Optie Midden
56
Optie Zuid
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Zichtpunt vanaf de Sloterplas vanuit het Noordoosten
5
Noord Midden Zuid
Optie Noord
Optie Midden
Optie Zuid
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
57
2. Theater: functioneel gebouw De Nieuwe Meervaart kent een oppervlak van 14.000 m2 met een footprint van minimaal 6.600 m2 en maximaal 9.000 m2. Een gebouw met een flexibele, ontspannen plattegrond waarbij zalen en foyers gekoppeld kunnen worden. Een gebouw dat laagdrempelig en benaderbaar is en interactie aangaat met haar omgeving. Een gebouw met veel meer relaties tussen binnen en buiten dan alleen de hoofdingang. Een open foyer en horeca met terrassen, transparante studio’s en podia en tribunes voor buitenprogrammering. Ook een integratie van natuur, sport en recreatie en cultuur wordt bepleit. Daarnaast is er een omvangrijke logistieke opgave met interne loadingdocks. Uitgegaan wordt van parkeren van fietsen en scooters in de omliggende openbare ruimte. Er wordt nog onderzocht of de wens van een inpandige fietsenstalling onderdeel kan worden van de ontwerpopdracht.
Het nieuwe gebouw met een pakket aan programmaonderdelen (zie afbeelding en toelichting op pagina 46) is op alle drie de locaties te realiseren. Bij de opties Noord- en Midden alleen in compacte varianten, bij de optie Zuid is ruimte voor een gestrekte variant die (de gewenste) meer flexibiliteit in het gebruik biedt. Bij de compactere varianten van het gebouw in de opties Noord en Midden is integratie van natuur, sport, recreatie en buitenprogrammering lastiger op dakvlakken te realiseren en wordt voor deze functies een claim op de promenade gelegd. Bij de zuidelijke ligging biedt het ruimere dakvlak meer mogelijkheden voor integratie van deze functies.
Laad en los 543m2 Technische voorziengen 1073 Backstage vooziening 412m2 Theater vooziening 530m2
Artiestenfoyer 296m2
Theater A 2056m2
Makers Algemeen 430m2
Kantoren 496m2
Makers studio +klein 516m2
Bergingen 497m2
Theater B 1151m2
T en E 1871m2
Studio voorzieningen 722m2
Theater C 497m2
Entree en foyer 2427m2
Indicatieve weergave van de programmaonderdelen van de Nieuwe Meervaart: in totaal 14.000m2 bruto vloer oppervlak
58
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
Laden en lossen de Nieuwe Meervaart Laden en lossen is op alle drie de locaties technisch oplosbaar. Een goede bevoorradingsroute is van belang voor het functioneren van de Nieuwe Meervaart. Het heeft een effect op de verkeerssituatie en het gebruik en de ervaring van de openbare ruimte van de oever van de Sloterplas. Bijgevoegde afbeeldingen tonen per optie de mogelijke laad-en los routes naar de inpandige loading docks. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Hinder overig verkeer minimaliseren • Overig verkeer zoveel mogelijk haaks kruisen • Lengte aan- en afrijroute minimaliseren • Achteruit rijden vermijden vanwege beperkt zicht bestuurder • Laad- en losdok achteruit inrijden middels steekbewegingen (indraaien vanuit bestuur- derskant)
Laden en lossen optie Noord
Opties Noord en Midden verschillen in de routering nau welijks van elkaar. Het aanrijden naar deze locaties vindt in de noordelijke rijrichting plaats vanuit de Meer en Vaart naar de oever. De centraal gelegen voetgangersoversteekplaats functioneert hierbij als belangrijkste ingang voor het laad- en losverkeer. Het laden en lossen heeft de mogelijkheid het gebied in zuidelijke richting te verlaten via kruispunt Meer en Vaart Anslijnstraat. De bevoorrading voor optie Zuid vindt plaats via de Cornelis Lelylaan. Via een speciale in- en uitvoegstrook op de Cornelis Lelylaan kan het laad- en losverkeer aan- en afrijden. Hoewel opties Noord en Midden de kortste aan- en afrijroute hebben, levert optie Zuid de minste hinder op voor het overig verkeer. Bij optie Noord en Midden vermengt het zwaar verkeer zich op de promenade met voetgangers en recreanten. De kruising met het fietspad is erg / te krap! Dode hoek. Bij optie Zuid kruist het zwaar verkeer het langzaamverkeer alleen haaks. Dit haaks kruisen bij optie Zuid maakt de openbare ruimte voor alle verkeersdeelnemers beter leesbaar en verhoogd daarmee de verkeersveiligheid. Concluderend is bij optie Zuid de ontsluiting van het laad- en losverkeer beter en verkeersveiliger te realiseren, dan op de opties Noord en Midden.
Laden en lossen optie Midden
Laden en lossen optie Zuid
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
59
3. Cultuurhistorie en landschap De Sloterplas is het icoon van het Algemeen Uitbereidingsplan voor Amsterdam Nieuw West uit 1934. In opdracht van de gemeenteraad en ter advisering van de aanvraag tot beschermd stadsgezicht van de Sloterplas en de oevers is door het team Monumenten en Archeologie van Ruimte en Duurzaamheid een waardestelling opgesteld. Deze waardestelling is vertaald in uitgangspunten voor landschapsarchitectuur en stedenbouw. Deze uitgangspunten worden door het Kwaliteitsteam Nieuwe Meervaart onderschreven:
a. Sloterplas visionair en subliem Het ruimtelijk concept en ontwerp van de Sloterplaszijn visionair en subliem. Stadsuitleg, infrastructuur, bomenlanen en singels zijn in samenhang met plas en oevers ontworpen. Elke ruimtelijke toevoeging, uitwerking of wijziging ondersteunt en versterkt deze samenhang.
60
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
b. groene flanken, stedelijke koppen, suggestie oneindigheid; De Sloterplas is een compositie met groene flanken en stedelijke koppen. Drie eilanden en de beplanting zorgen voor couliswerking. Verdraaiing van de stedelijke koppen verhullen de beëindiging van de plas en wekken zo de suggestie van oneindigheid. Elke ruimtelijke toevoeging, uitwerking of wijziging ondersteunt en versterkt deze ruimtelijke beleving.
c. rondje Sloterplas afmaken en in stand houden; Het wandel- en fietsrondje Sloterplas biedt een telkens wisselend perspectief op de ruimtelijkheid van de plas. weidsheid en lange lijnen, beleving van overkant en van noord- en zuidkom die zich verhouden als ruimtelijke eenheden binnen de plas en in maat en verhouding in balans zijn. Er is continue zicht op en contact met het water. Deze kwaliteiten worden hersteld (zwembadterrein) en in stand gehouden.
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
61
a. noordoever subliem ontwerp in samenhang; De noordelijke stedelijke kop Is in samenhang ontworpen en uitgevoerd. Landschap, openbare ruimte, civiel techniek, architectuur en meubilair vormen een ensemble. Ook een latere toevoeging als het Van Eesteren paviljoen voegt zich in deze balans en versterkt de ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit doordat het samen met het Schip de promenade opspant en het scharnierpunt naar de jachthaven markeert.
62
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
b. zuidoever: uitgangspunten inpassing en ontwerp anno nu; Het omvattende ontwerp van de noordelijke kop is voor de zuidelijke kop nooit gemaakt. Functionele uitgangspunten en ruimtelijke vertaling zijn na vaststelling van het AUP een aantal malen gewijzigd. Toch zijn een aantal ruimtelijke uitgangspunten helder: • De zuidkop van de plas, bepaald door de zuidwestbaai, het horeca eiland, Torenwijk en het watersporteiland, heeft een herkenbare en passende maat en verhoudingen die in stand moeten blijven. • De zuidwestbaai en kade is een omlijsting van de plas die als ruimtelijke eenheid een, tot nu toe uitgebleven, architectonische uitwerking verdient die zich kan meten met de kwaliteit van de noordoever. • Een groene openbare ruimte omzoomt ook hier de plas. Continue monumentale bomenrijen of –groepen flankeren de lange stedelijke lijnen Lelylaan en Meer en Vaart en plaatsen het stedelijk silhouet van de bouwvelden aan deze stedelijke kop in de tweede lijn. • De zuidwestbaai ligt in de luwte. De overgang land-water is hier gelijkmatiger dan aan de noordzijde en nodigt uit tot interactie, ruimtelijk en functioneel. Een brede architectonische omlijsting is hier passend in plaats van een kademuur: een promenade waar openbare ruimte, civiel techniek, architectuur en meubilair een ensemble vormen.
• Aan de noordkop landt de Jan Evertsenstraat direct bij het eerste contact met de Sloterplas en vertakt zich in noord- en oostoever. Dit moment wordt architectonisch gemarkeerd met het Schip van Slebos uit 1961, het Paviljoen Oostoever. Aan de zuidzijde biedt de opgetilde Lelylaan vanaf de verdraaiing eerst zicht op water, maar is het moment van aankomst uitgesteld tot de kruising met de Meer en Vaart. Analoog aan de noordkop is een architectonische markering op of aan de oever van de Sloterplas hier passend.
Zichtlijnen en weidsheid
Monumentale bomenstructuur Meer en Vaart en Lelylaan
Kade als omlijsting van de Zuidwestbaai
Groene oevers en promenade Zuidwestbaai
Op of aan de oever van de zuidkop Sloterplas is bij de kruising Lelylaan - Meer en Vaart een architectonisch markering passend, vergelijkbaar met het Paviljoen Oostoever aan de noordkop
Concept Stedenbouwkundig Plan Stadscentrum Osdorpplein - fase 2, Inspraakversie oktober 2022
63
Bij een architectonische uitwerking in samenhang met landschap en openbare ruimte is een Nieuwe Meervaart aan de zuidzijde van de baai voorstelbaar. Onzichtbaar (door de coulis van de watersporteilanden) vanaf de noordoever en een groot deel van de plas. De proporties en maat van de zuidelijke kom blijven met haar nieuwe inrichting en architectonische omlijsting in stand en leesbaar als ruimtelijke eenheid. Ook markeert het gebouw op de zuidelijke locatie de verbinding van de stadslaan Lelylaan met de Sloterplas en Osdorpplein, het spant, samen met het horeca-eiland de promenade op. De zuidelijke ligging respecteert kortom de uitgangspunten die voortkomen uit de cultuurhistorische waarde stelling en kan enkele daarvan versterken. Inpassing van het gebouw op de noordelijke en middenlocatie staat op gespannen voet met bijna al deze stedenbouwkundige en landschapsarchitectonische uitgangspunten en tast de cultuurhistorische waarde van de Sloterplas en haar oevers ernstig aan.
4. Doorontwikkeling Stadscentrum Osdorpplein De Nieuwe Meervaart is onderdeel van de doorontwikkeling van het Osdorpplein tot stadscentrum voor Nieuw West en zelfs tot één van de drie sub centra van polycentrisch Amsterdam zoals geambieerd in de vastgestelde Omgevingsvisie. Het gebouw kan als katalysator bijdragen aan het realiseren van deze ambities. Niet slechts door publiek te trekken, maar ook door een strategische positionering. Door een ligging in de plas worden het Osdorpplein en de Sloterplas met elkaar verbonden. De promenade is daartoe het intermediair. Bij een centrale of noordelijke ligging aan de promenade blokkeert het gebouw deze relatie zowel visueel als functioneel. Bovendien wordt het centrum nauwelijks opgespannen, maar beperkt tot lijn tussen Lammetjesplein en promenade. Bij de zuidelijke ligging spant de Nieuwe Meervaart de promenade (en het recreatieve en culturele programma) op tussen horeca-eiland en gebouw. Bovendien koppelt het gebouw de stadslaan Lelylaan aan het Osdorpplein en de Sloterplas en kan ze óók katalysator zijn voor de doorontwikkeling van deze verbinding. Concluderend: voor het realiseren van bovenstaande aandachtspunten en ambities biedt de optie Zuid de beste kansen, daar waar het in de opties Noord en Midden lastig, duur of onmogelijk is om deze ambities te kunnen waarmaken.