Bijlage 3 brief college nav adviezen stadsdelen leegstandverordening.docx

Bezoekadres Amstel 1 1011 PN Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Telefoon 14 020 amsterdam.nl

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de Dagelijkse Besturen van de stadsdelen.

Datum Ons kenmerk

6 september 2022

Uw kenmerk Behandeld door Kopie aan

Directie Wonen, A. van der Leeuw a.van.der.leeuw@amsterdam.nl 0622920521, M. Kreling m.kreling@amsterdam.nl 0638080321

Bijlage(n)

Nota van beantwoording inspraakreacties Leegstandverordening 2022

Onderwerp

College reactie op de adviezen van de stadsdelen en stadsgebied Weesp op de aangepaste concept leegstandverordening 2022

Geachte leden van de dagelijkse besturen van de stadsdelen en van het stadsgebied Weesp,

Het college heeft op 17 februari 2022 advies gevraagd aan de dagelijks besturen van de stadsdelen en aan de voormalige gemeente Weesp over de voorgestelde conceptwijzigingen van de Leegstandverordening. De conceptverordening heeft van 4 februari tot 15 maart 2022 voor burgers en andere partijen in de inspraak gelegen. Het college wil u allereerst hartelijk danken voor uw adviezen. In deze brief reageert het college op de adviezen van de dagelijkse besturen. De volgende stadsdelen hebben een inhoudelijke reactie gegeven: Stadsdeel Zuid Oost De situatie dat er in de huidige krappe en “overspannen” woningmarkt in Amsterdam toch nog aanzienlijke aantallen woningen (soms bewust) leegstaan, is onwenselijk. Het is zowel het DB van stadsdeel Zuidoost als ook bewoners van het stadsdeel “een doorn in het oog” dat ondanks de schaarste op de markt er toch woonruimte is die voor langere periode niet bewoond wordt. Het Dagelijks Bestuur van stadsdeel Zuidoost is dan ook voorstander van de aanscherping van de regels ten aanzien van het aanpakken van leegstand. Wel hebben wij nog enkele vragen/ aandachtspunten bij de Leegstandverordening:

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 6 september 2022 Pagina 2 van 7

1. Onderlinge verhouding Leegstandverordening met de Opkoopbescherming (wijziging Huisvestingsverordening 2020): recent heeft het stadsdeel geadviseerd over de Opkoopbescherming. Het DB adviseert nog een goed naar de onderlinge verhouding te kijken. 2. Communicatie over regeling: signalen van (langdurige) leegstand worden logischerwijs het snelst opgemerkt op buurt- dan wel straatniveau. Het is dan ook wenselijk dat er op dat niveau bekend is dat de gemeente “paal en perk wil stellen” aan het langdurig leeg laten staan van woonruimte, en dat er, bij constatering van langdurige leegstand, melding van gemaakt kan worden. 3. Handhaving en capaciteit: de uitvoering van de regeling vergt de nodige capaciteit (overleg, schouwen van woningen, etc.) van de gemeente Amsterdam. Is er bij het opstellen van de aanscherping van Leegstandverordening ook gekeken naar de capaciteitsbehoefte? Gaat dit niet ten koste van de handhaving op het terrein van bijvoorbeeld woonfraude Stadsdeel Oost Het dagelijks bestuur onderschrijft de wijzigingen op de bestaande Leegstandverordening. In tijden van schaarste is het van belang dat zo min mogelijk woningen leeg staan. Met de maatregelen in de nieuwe Leegstandverordening kan de leegstand van woningen effectiever worden aangepakt dan met de huidige verordening (2016).

De gemeente kan met de nieuwe Leegstandverordening sneller actie ondernemen op leegstand en eigenaren verplichten leegstaande woningen te verhuren tegen een marktconforme huurprijs. Het dagelijks bestuur vindt dit een goede ontwikkeling. Om de nieuwe Leegstandverordening 2022 effectief te laten zijn wil het dagelijks bestuur van Oost vier punten meegeven: 1. Het is van groot belang dat belanghebbenden kennis hebben van de nieuwe maatregelen, zoals de meldplicht, bijbehorende termijn en de verplichting tot verhuur. Dit geldt voor zowel woningeigenaren als de omgeving. Wij bevelen een gedegen communicatiestrategie over de nieuwe maatregelen aan. 2. Het melden van leegstand door derden moet gemakkelijk en laagdrempelig zijn. Via het reeds bestaande meldpunt “illegale (vakantie) verhuur en woonfraude” kan woonfraude worden gemeld. Langdurige leegstand valt ook onder woonfraude. Het Dagelijks Bestuur beveelt aan om in de communicatiestrategie extra aandacht te besteden aan onrechtmatige leegstand als woonfraude en aan de mogelijkheid voor Amsterdammers om leegstand te melden via een melding via de webpagina. Het is daarnaast van belang om het meldpunt digitaal beter vindbaar te maken en aan de meldingen ook goed vervolg te geven. 3. De uitvoering en handhaving van de nieuwe Leegstandverordening ligt bij de directie Wonen.

De vraag naar uitvoerings- en handhavingscapaciteit zal bij deze directie toenemen. Het is dan ook van belang deze uitvoerings- en handhavingscapaciteit beschikbaar te hebben om te kunnen doorpakken op dit dossier. 4. Het is van belang inzicht te krijgen in de panden die leegstaan. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van bestaande structuren zoals het meldpunt Zoeklicht, maar wordt ook aanbevolen te kijken naar technische systemen die dit gemakkelijker maken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 6 september 2022 Pagina 3 van 7

Stadsdeel Noord Het bestuur van stadsdeel Noord deelt de mening dat het onacceptabel is dat woningen zonder reden lang leeg kunnen staan in tijden van schaarste. Noord steunt daarom het beleidsvoorstel voor een effectievere aanpak van woningleegstand door:  het verkorten van de termijn tot overleg met de eigenaar,  het opleggen van hogere boetes voor het niet melden van leegstand,  het met sanctie (last onder dwangsom) kunnen verplichten tot het geschikt maken voor bewoning of het verhuren van de woning tegen een markconforme prijs. Ondanks dat het gewijzigde leegstandsbeleid niet door Noord wordt uitgevoerd kan het, door de beperkte totale stedelijke uitvoeringscapaciteit, indirect te maken krijgen met de gevolgen van een intensievere leegstandsaanpak. Om de benodigde capaciteit in proportie te houden vraagt Noord om bij de uitvoering te anticiperen op onvoorziene leegstand door vertraging bij bouwwerkzaamheden, dit komt momenteel veel voor door schaarste aan bouwmateriaal en/of arbeid. Stadsdeel Centrum Het stadsdeel is blij met de nieuwe instrumenten die het mogelijk maken langdurige woningleegstand effectiever aan te pakken. Het stadsdeel vraagt wel aandacht voor het volgende: 1. Het stadsdeel kent veel leegstand bij woonboten. Graag zien we dat bij de handhaving leegstand extra aandacht wordt geschonken aan leegstaande woonboten. 2.

De instrumenten gelden in beginsel voor 5 jaar. Geadviseerd wordt een evaluatiemoment in te plannen om de effectiviteit van de maatregelen te beoordelen en te bezien of eventuele aanscherping nodig is. 3.Ten aanzien van de handhaving vraagt het stadsdeel zich af of er voldoende handhavingscapaciteit beschikbaar is om daadwerkelijk het verschil te maken. Stadsdeel Nieuw-West Het stadsdeel is positief over de nieuwe mogelijkheden die het experiment in de leegstandverordening biedt voor woningleegstand. Naast de hier bovengenoemde 4 belangrijkste wijzigingen zijn er ook nog twee wijzigingen niet benoemd in de adviesaanvraag B&W, die wel in de beleidswijziging staan. Dit is de verhoging van de boete voor leegstand en de toevoeging dat alle maatregelen afdwingbaar zijn met een last onder dwangsom. Het dagelijks bestuur benadrukt de urgentie van alle 6 wijzigingen in de leegstandverordening. Stadsdeel West Het Dagelijks Bestuur staat achter de nieuwe maatregelen in de leegstandverordening van Amsterdam. De nieuwe maatregelen maken het mogelijk om ongewenste woningleegstand effectiever aan te pakken. In stadsdeel West is ook sprake van speculatieve leegstand.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 6 september 2022 Pagina 4 van 7

Woningeigenaren wachten te lang af tot een huurder is gevonden die bereid is de gevraagde huurprijs te betalen. Met deze aanpassingen wordt het maximale haalbare gedaan binnen de mogelijkheden die de landelijke wetgeving ons biedt. Er is geen overzicht van leegstand binnen de stad. Wel kunnen mensen een melding doen van leegstand, deze worden door de Directie onderzocht en opgevolgd. Het Dagelijks Bestuur steunt de maatregel dat het college de maximale marktconforme huurprijs vast kan stellen. Wel vragen we of het college om: 1. het begrip marktconform verder uit te werken, bijvoorbeeld volgens het landelijke woningwaarderingsstelsel. 2. de bepaling verder uit te werken, waarin staat dat de gemeente een gebruiker kan voordragen voor een leegstaand gebouw of een gedeelte daarvan. Hoe worden deze gebruikers gevonden en welke criteria gaan daaraan vooraf? Het stadsdeel Zuid en de voormalige gemeente Weesp, nu het stadsgebied Weesp, hebben eveneens gereageerd maar hebben geen inhoudelijk advies gegeven of vragen gesteld. Het voormalig college van burgemeester en wethouders van Weesp liet weten zich te kunnen vinden in het experiment in Amsterdam om de woningleegstand effectiever te handhaven zeker als het speculatie betreft en deze werkwijze met vertrouwen tegemoet te zien.

Reactie van het college op de adviezen: De reacties van de stadsdelen hebben betrekking op een aantal onderwerpen. Het college reageert hierbij op de verschillende onderwerpen: 1. Hoe is de verhouding Leegstandverordening en opkoopbescherming? Bij toepassing van de Leegstandverordening kan er sprake zijn van een overlap met de Opkoopbescherming: de opkoopbescherming leidt ertoe dat nieuwe eigenaren hun woningen tot een bepaalde WOZ-waarde niet kunnen verhuren wat mogelijk kan leiden tot leegstand. De Leegstandwet bestrijdt leegstand in woningen en eist van eigenaren juist alle noodzakelijke maatregelen te nemen om de woning zo snel mogelijk in gebruik te laten nemen. Duidelijk is dat een eigenaar van een leegstaande woning aan beide regelingen moet voldoen als de woning onder het regime van de Opkoopbescherming valt. 2. Communicatie Door verschillende stadsdelen is aangegeven dat het belangrijk is dat er een goede communicatie komt over de nieuwe Leegstandverordening en dat goed duidelijk (en makkelijker) wordt hoe personen leegstand kunnen melden. Na de vaststelling van de nieuwe Leegstandverordening zal een aparte communicatiecampagne worden opgezet om iedereen te informeren over de gevolgen van de nieuwe verordening en hoe woningleegstand kan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 6 september 2022 Pagina 5 van 7

worden gemeld. Daarbij zal specifiek worden gekeken of bewoners woningleegstand eenvoudiger dan nu het geval is kunnen melden. 3. Handhavingscapaciteit Een aantal stadsdelen vragen zich af of er voor de handhaving op woningleegstand wel voldoende capaciteit beschikbaar is. De nieuwe mogelijkheden om langdurige leegstand beter aan te pakken vergen naar verwachting ook meer handhavingscapaciteit. Een belangrijke voorwaarde voor de wijziging van de Leegstandverordening is dat er voldoende ambtelijke capaciteit beschikbaar is voor deze actievere aanpak van leegstand. Op het moment is dat het geval en ook vanaf 2023 is het de ambitie om voldoende capaciteit beschikbaar te hebben om deze nieuwe aanpak op een juiste manier uit te kunnen voeren. Vanwege de besparingsopgave voor de Directie Wonen per 2024 is het van belang dat dan goede keuzes worden gemaakt over de beschikbare handhavingscapaciteit. 4. Inzicht krijgen in de woningen die leegstaan Stadsdeel Oost adviseerde om meer inzicht te krijgen in de panden die leegstaan via de bestaande beschikbare informatiestructuren en bestanden. In de afgelopen jaren is gebleken dat er geen goed inzicht kon worden verkregen in alle woningen die bijvoorbeeld in een stadsdeel leegstaan. Als eigenaren de leegstand niet melden blijkt het in praktijk bijzonder moeilijk om te achterhalen of een woning daadwerkelijk leegstaat of niet.

Zo zijn er veel woningen waar niemand staat ingeschreven maar het overgrote deel van die woningen blijkt in de praktijk wel bewoond te zijn. De gemeente blijft echter zoeken naar mogelijkheden om daadwerkelijke leegstand beter in kaart te brengen. Ook het melden van leegstand door derden is voor de gemeente een belangrijke tool om inzicht te kunnen krijgen in de omvang van de woningleegstand in de Amsterdam. Het college gaat daarom onderzoeken of het meldpunt voor leegstand zowel beter kan worden ingericht als kan worden gecommuniceerd. 5. Anticiperen op onvoorziene omstandigheden Door stadsdeel Noord werd geadviseerd bij de handhaving op leegstaande woningen te anticiperen op onvoorziene omstandigheden bij leegstand, bijvoorbeeld door vertragingen bij de bouwwerkzaamheden die een eigenaar niet heeft kunnen voorzien. Bij de handhaving zal hier zeker rekening mee worden gehouden als de leegstand langer duurt dan voorzien en de oorzaken hiervoor buiten de invloedsfeer van de eigenaar van de woning liggen. Het leegstandoverleg en de leegstandbeschikking bieden de mogelijkheid om hier maatwerk voor te leveren. 6. Woonboten Stadsdeel Centrum kent veel leegstand bij woonboten en vraagt daarom om bij de handhaving op leegstand extra aandacht te schenken aan leegstaande woonboten. Bij de handhaving is het Centrum zal hier zeker rekening mee worden gehouden.

Voor woonboten gelden dezelfde regels ten aanzien van leegstand als voor woningen aan land.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 6 september 2022 Pagina 6 van 7

7. Maximale marktconforme huurprijs Stadsdeel West vraagt om het begrip maximale marktconforme huurprijs nader vast te stellen. Bij het bepalen van die maximale huurprijs dient het college, gelet op de Nota van toelichting bij het experiment, uit te gaan van het volgende: “Bij het vaststellen van de maximale marktconforme huurprijs zullen burgemeester en wethouders bij niet-geliberaliseerde woningen uitgaan van de maximale redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Voor geliberaliseerde woningen is wettelijk geen maximale redelijke huurprijs geregeld. Bij het bepalen van de maximale marktconforme huurprijs voor geliberaliseerde woningen zullen burgemeester en wethouders uitgaan van de marktconforme huurprijs voor de woning in de staat waarin ze verkeert, waarbij rekening wordt gehouden met de waardevermeerdering vanwege eventueel aan te brengen noodzakelijke voorzieningen om de woning bewoonbaar te maken.” Uit deze toelichting volgt dat het college niet de mogelijkheid heeft om bij de geliberaliseerde woningen voor een maximale huurprijs eveneens het woningwaarderingsstelsel toe te passen. Om desalniettemin tot een objectieve methode te komen kiest het college ervoor om bij de bepaling van de maximale huurprijs voor geliberaliseerde woningen uit te gaan van 4% van de WOZ-waarde en dan gedeeld door 12 (= maanden).

In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft Brink onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor een huurprijsregulering in de vrije sector.1 Uit dit onderzoek volgt dat 4% van de WOZ-waarde overeenkomt met de huidige marktconforme huurprijs voor een woning in Amsterdam. Daarbij is het goed om in ogenschouw te nemen dat Brink bij het onderzoek gebruikt heeft gemaakt van data van Pararius. Het aanbod op Pararius ligt doorgaans al in het hogere prijssegment en is daarom niet helemaal representatief voor de totale geliberaliseerde verhuurmarkt in Amsterdam. De werkelijke gemiddelde huurprijs per soort woning (locatie, m²) ligt dus naar alle waarschijnlijkheid lager. Uiteraard zullen er in de praktijk ook woningen zijn waarbij de huurprijs boven de formule uitkomen. De Leegstandverordening is echter alleen van toepassing op woningen die leegstaan en zegt dus niets over huurovereenkomsten waarbij de prijs hoger ligt dan de maximale marktconforme huurprijsberekening. Overigens zal dit instrument in de handhavingspraktijk niet vaak worden toegepast nu de verwachting is dat een last onder dwangsom voor het leeg laten staan van de woning al voldoende prikkel zal geven voor de verhuurder om zijn prijs te laten zakken. Tot slot kan het zijn dat de formule om tot de MMH te komen in een later stadium zal wijzigen, wanneer de omstandigheden daarom vragen. 8.

Voordragen gebruiker Het college zal niet meer gebruik maken van deze bepaling, omdat deze in de praktijk niet werkbaar bleek te zijn. Dat is een van de redenen waarom bij het Rijk is aangedrongen op nieuwe instrumenten om woningleegstand adequaat aan te kunnen pakken. Woningeigenaren 1 Brink 2021, pag. 34

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 6 september 2022 Pagina 7 van 7

kunnen namelijk net zo lang afwachten tot een gebruiker wordt voorgedragen die bereid is de gevraagde, soms meer dan de marktconforme huurprijs, te betalen. Daarnaast krijgt de gemeente een makelaarsrol toebedeeld die niet past bij haar primaire taken. Bij de bestrijding van woningleegstand ziet de gemeente zich eerder de rol van regisseur vervullen. Het college dankt de stadsdelen en de voormalige gemeente Weesp voor de ingediende adviezen. Het college gaat ervan uit dat bovenstaande reacties op de adviezen de stadsdelen voldoende duidelijkheid geven over de gevolgen van en de handhaving op de nieuwe Leegstandverordening. Voor de volledigheid wordt de Nota van beantwoording op de inspraakreacties eveneens meegestuurd. Het college constateert tot slot dat het voorstel voor een nieuwe leegstandverordening op stadsbrede bestuurlijke instemming kan rekenen.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlage 1. Nota van beantwoording op de inspraakreacties Leegstandverordening 2022

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl