Bijlage 3 - Bijlagenboek Holterbergdistrict (1-18).pdf

Figuur 2-1: Ligging van Bedrijvenstrook Amstel III t.o.v. de omliggende ontwikkelingen. Bron: Gemeente Amsterdam (2021), Principenota bedrijvenstrook Amstel III.

Omgevingsvisie Amsterdam In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 ‘Een menselijke metropool’ is dit gebied aangewezen als ‘Pilotgebied grootschalige intensivering’. Het omvat een gebied dat kansen biedt voor grootschalige intensivering met gestapelde bedrijfsgebouwen en het ontwikkelen van een deel van terrein naar een gemengd stedelijk gebied. In paragraaf 2.5 wordt dieper ingegaan op de opgave vanuit de Omgevingsvisie. Principenota Bedrijvenstrook Amstel III De eerste stap van een grootschalige gebiedsontwikkeling in Amsterdam is een verkenning of het wenselijk is een project op te starten. Dit wordt uitgewerkt in een Principenota. In de Principenota voor de Bedrijvenstrook Amstel III zijn de opgaven, kansen, belemmeringen en risico’s in beeld gebracht. Op basis hiervan heeft het college van B&W in december 2021 een Principebesluit genomen.

blad 7 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-2: De vier stappen binnen een gebiedsontwikkeling. Bron: gemeente Amsterdam (2023).

De ambitie is een voorbeeldontwikkeling te zijn, om een nieuwe normaal te stellen door verregaand te gaan stapelen. Deze intensieve “werklocatie van de toekomst” doet zich niet onder voor andere (populaire) delen van de stad, is dynamisch (24/7), draagt bij aan de circulaire economie en biedt ruimtelijke kwaliteit in de openbare ruimte en gebouwen. De bedrijvenstrook is in 2050 een echt stuk Zuidoost, waar je graag komt en waar ondernemers duurzaam aan de slag zijn en waar er bovendien blijvend oog is voor het bieden van kansen voor Zuidoosters. Amstel III bestaat uit vijf deelgebieden (zie onderstaand figuur). In de principenota is vastgelegd dat deelgebied 1 en 3 als eerste verder ontwikkeld worden. De onderhavige integrale milieuanalyse richt zich op deelgebied 1. Deelgebied 3 is ondertussen opgestart als autonome ontwikkeling. In deelgebieden 2, 4 en 5 zijn momenteel en in de nabije toekomst geen grootschalige ontwikkelingen voorzien.

Figuur 2-3: Deelgebieden Amstel III, de gebiedsontwikkeling bij deze integrale milieuanalyse omvat deelgebied 1. Bron: Gemeente Amsterdam (2021), Principenota bedrijvenstrook Amstel III.

Van projectnota naar investeringsnota voor deelgebied 1 De projectnota voor deelgebied 1 (het Holterbergdistrict) onderzoekt de haalbaarheid en is de tweede stap in de vier fasen van het plaberum (plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen) van de gemeente Amsterdam. De projectnota is vastgesteld in 2023. De volgende stap in het plaberum is een investeringsnota voor het Holterbergdistrict. Dit wordt gezamenlijk opgesteld door Ventura City met de gemeente Amsterdam. Bij de nota zit een verdere stedenbouwkundige uitwerking. Een gespecificeerd programma, een verdere stedenbouwkundige uitwerking, wijzigingen in het beleidskader en rekenvoorschriften, voortschrijdend inzicht met betrekking tot de Omgevingswet en nieuwe verkeerscijfers geven aanleiding voor deze integrale milieuanalyse. Het plangebied van het Holterbergdistrict In onderstaand figuur is het plangebied weergegeven van het Holterbergdistrict dat gehanteerd wordt in deze integrale milieuanalyse.

blad 8 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-4: Ligging van het plangebied. Bron: Gemeente Amsterdam (2023).

2.2

Historische ontwikkeling Oorspronkelijk was het plangebied en de omgeving een veenmoeras, dat in de 19e eeuw werd ingepolderd en gebruikt voor landbouwdoeleinden. In de jaren ’60 werd de polder van Weesperkarspel aangewezen als uitbreidingsgebied van Amsterdam. Het poldergebied in (zoals het bestond in 1950) is te zien in onderstaand figuur. Vanaf eind jaren ‘60 werd het gebied rondom Amstel III opgespoten en bebouwd. Amstel I en Amstel II werden eerst opgeleverd (nu Amstelkwartier en Amstel Business Park). De oplevering van Amstel III volgde iets later in de jaren ’80. Het gebied werd oorspronkelijk opgezet met een 300 meter brede kantorenstrook langs de bestaande spoorlijn en een 900 meter brede bedrijvenstrook tussen de kantoren en de A2. Door de jaren heen is de kantorenzone steeds groter geworden, terwijl de zone voor bedrijven kleiner is geworden. Hierdoor zijn uiteindelijk twee min of meer gelijkwaardige stroken van 600 meter ontstaan. De ontwikkeling van het gebied is in de afbeeldingen hieronder weergegeven.

blad 9 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-5: Het plangebied in 1960, 1970, 1990, 2021. Bron: TopoTijdreis.

2.3

Huidige situatie Onder meer door de strikte zonering uit het verleden en de behoefte van de bedrijven, is de bedrijvenstrook momenteel een tamelijk monofunctioneel en naar binnen gekeerd gebied met een relatief lage bebouwingsdichtheid. De verbindingen met de omgeving, zoals het bruisende Zuidoost en de Amstelscheg, zijn beperkt of worden in de huidige situatie niet ervaren. De nabijheid van de Amstelscheg biedt een interessante mogelijkheid om aan te sluiten op grootschalig groen, maar de bedrijvenstrook zelf en de A2 vormen een barrière. Zuidoost heeft een duidelijke groenblauwe structuur met haar kanalen, parken en dreven. De westkant van het spoor is echter minder groen in vergelijking met de oostkant. Er is een hoger percentage verharding en de blauwgroene structuren zijn niet af of worden onderbroken door barrières als de Holterbergweg of de A2. Het bedrijventerrein Amstel III biedt veel diensten aan de stad en is goed ontsloten door de A2 en de A9. Onder andere groothandels, de autobranche, logistieke bedrijven en maakbedrijven hebben hun plek in het gebied. Bedrijfsruimte beslaat ongeveer 70% van het gebied. De overige 30% binnen bedrijventerrein Amstel III zijn andere maatschappelijke functies. Zware industrie is er niet. Afgelopen jaren zijn er ook technologiebedrijven toegevoegd. Medische bedrijven en laboratoria komen in het gebied ook steeds meer voor.

Op het volledige bedrijventerrein werken ongeveer 9.600 mensen. In het gebied is relatief veel leegstand. Het is duidelijk dat er in het verleden vooral aandacht is geweest voor (vracht-)autobereikbaarheid. De ruimtelijke kwaliteit is lang een ondergeschoven kindje geweest. Er is veel asfalt, terwijl trottoirs of fietspaden veelal ontbreken. Daarnaast liggen de achterkanten van loodsen op meerdere locaties aan de openbare ruimte. Ook zijn er veel grote omheinde parkeerplaatsen. In het plangebied is voornamelijk bedrijfsruimte aanwezig. Het betreft circa 200.000 m 2 bvo. Onder andere distributiecentra en opslagruimte, autogarages/ dealers en groothandels. Daarnaast zijn er enkele sportscholen, bedrijven voor plant- en zaadveredeling en mediaproductie. Ook is er een hindoeïstische tempel, een kappersacademie en een medisch centrum in het plangebied. Kantoorruimte is slechts beperkt aanwezig in het gebied. De functiemix ligt in dit gebied voornamelijk op werken en in mindere mate op voorzieningen. Wonen komt niet voor, winkels en eetgelegenheden slechts een enkele keer.

blad 10 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-6: Luchtfoto van het plangebied. Bron: Gemeente Amsterdam (2023), Projectnota Holterbergdistrict Amstel III.

Huidige planologische mogelijkheden Binnen het ‘tijdelijke omgevingsplan’ van de gemeente Amsterdam worden de planologische mogelijkheden binnen het plangebied nog gevormd door het ‘oude’ bestemmingsplan Amstel III West (vastgesteld op 11 september 2013). Met uitzondering van het perceel op de hoek Laarderhoogtweg, waar de bestemming Gemengd-1, op rust hebben de in erfpacht uitgegeven kavels in het plangebied de bestemming Bedrijf-1. Binnen de bestemming Gemengd-1 is maximaal 9.475 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) kantoor toegestaan voor dit bestemmingsvlak. Voor bedrijven geldt dat in totaal, dat wil zeggen voor alle bestemmingsvlakken waarvoor de bestemming Bedrijf-1 geldt, een bruto vloeroppervlakte van 439.000 m2 is toegestaan. Daaronder vallen bedrijven in de milieucategorie 1 tot en met 3.1 die ook verder voldoen aan de (bouw-)regels in het bestemmingsplan. Binnen de bestemming Bedrijf-1 is daarnaast ook horeca, consumentverzorgende, maatschappelijke-, en zakelijke dienstverlening toegestaan tot de daarvoor in het bestemmingsplan genoemde m2 bvo. Deze maximaal toegestane bruto vloeroppervlakten gelden overigens voor de bestemmingen Bedrijf - 1', 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' gezamenlijk.

Teneinde de transformatie naar functies als wonen en een AI Campus en voor wat betreft laboratoria voor zover niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan, is een afwijking van dat plan dan wel een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Een deel van het plangebied valt binnen de beperkende zones van het Luchthaven Indelingsbesluit (LIB), waarbinnen grenzen worden gesteld aan de bebouwing. Er is een beperking op de bouwhoogte tot 146 meter omdat het gebied onder een aanvliegroute ligt. Daarnaast zal voor bebouwing boven 59 meter een beoordeling moeten plaatsvinden van de Inspectie Leefomgeving en Transport in verband met de radars van de luchthaven. De bebouwingshoogte in het vigerende bestemmingsplan is voor het hele plangebied 20 meter.

blad 11 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-7:Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘’Amstel III West’’. Bron: Regels op de kaart

2.4

Programmatisch kader De Investeringsnota die beoordeeld is in voorliggende integrale milieuanalyse bestaat uit het toevoegen van circa 1,4 miljoen m2 bvo, bestaande uit woningen, voorzieningen, parkeervoorzieningen, kantoren en lichte industrie. Er wordt gewerkt met een flexibel programma. De parkeervoorzieningen betreft zowel fiets- als autoparkeren. De parkeervoorzieningen hebben geen verkeersgenererende werking. Voor de verkeersgenererende functies is daarom gerekend met 1,2 miljoen m2 bvo (totale programma minus de ruimte voor parkeren). Tabel 2-1: Programma variant 2040 Plan Doorkijk (bron: Concept Mobiliteitsconcept Holterbergdistrict, 2025)

Functie Woningen

596.300

Voorzieningen

82.600

Parkeervoorzieningen

175.000

Kantoor

65.300

Lichte industrie

391.900

Flex

53.700

Basisschool

24.700

Totaal

2.5

BVO (m2)

1.389.500

Ruimtelijke opgave vanuit de Omgevingsvisie De belangrijkste (toekomstige) ruimtelijke context staat beschreven in de Omgevingsvisie 2050, een menselijke metropool. De Omgevingsvisie gaat uit van groei van Amsterdam aan de hand van vijf strategische keuzes: • Meerkernige ontwikkeling. • Groeien binnen grenzen. • Duurzaam en gezond bewegen. • Rigoureus vergroenen. • Samen stadmaken. In de Omgevingsvisie wordt de belangrijke opgave benoemd om voldoende productieve bedrijvigheid te behouden en te realiseren. De stad kiest ervoor te bouwen binnen de stadsgrenzen en dit betekent verdichten van bedrijventerreinen en deze combineren met andere (economische) functies.

blad 12 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-8: Uitsnede van de Visiekaart bij de Omgevingsvisie Amsterdam 2050. In het witte kader de grootschalige stedelijke ontwikkeling die ook wel Amstelstad wordt genoemd. Bron: Gemeente Amsterdam (2021), Omgevingsvisie Amsterdam 2050.

Er zijn diverse transformaties en gebiedsontwikkelingen gaande aan de zuidoostkant van de stad. De grootste ontwikkeling wordt ook wel ‘Amstelstad’ genoemd. Amstelstad is de ambtelijke werktitel voor de lange stedelijke zone tussen het Amstelkwartier in het noorden en het AMC in het zuiden. Een strook die in het westen wordt begrensd door de A2 en in het oosten door de spoorlijn Amsterdam-Utrecht. Amstelstad bevindt zich in de economisch sterke en goed bereikbare zuidflank van de Metropoolregio en ligt bestuursrechtelijk gezien in de gemeenten Amsterdam en Ouder-Amstel. De uitbreiding van het centrumgebied tot aan de ring A10 is al volop gaande, waarmee de ‘stad’ steeds dichterbij komt. Daarnaast ligt Amstelstad vlak naast het cultuurhistorisch waardevolle Amstelland. Daarnaast zijn de kantorengebieden Amstel III en ArenAPoort begonnen aan een transformatie naar een gemengde woon-werkwijk. De centrale opgave en ambitie voor Amstelstad is duurzaam ontwikkelen, transformeren en intensiveren. Concreet betekent dat het realiseren van een fors aantal woningen in diverse milieus met de bijbehorende voorzieningen, behoud en uitbreiding van de werkfunctie en de aanleg van betere infrastructurele verbindingen. In Amstelstad zijn al enkele jaren ontwikkel- en transformatie-initiatieven gaande.

Op basis van die ontwikkelingen en de beschikbare ruimte wordt geschat dat Amstelstad uiteindelijk plaats zal bieden aan circa 25.000 tot 50.000 nieuwe woningen. Dat staat gelijk aan 45.000 tot 90.000 nieuwe bewoners, met het daarbij passende aanbod van niet-woonfuncties zoals scholen, kantoren, winkels en horeca, zorg en sport. Iets verder van het plangebied, ten oosten van het spoor Amsterdam-Utrecht, worden ook diverse ontwikkelingen voorzien die bijdragen aan de diversificatie en groei van Zuidoost. Dit gaat deels om de fysieke groei van het stadsdeel, zoals in de Amsterdamse Poort, de H-, K- en E-buurt, in het Nelson Mandelapark, langs de flanken van de A9 en onder meer ook in Holendrecht en Reigersbos. Daarnaast stuurt het Masterplan Zuidoost langjarig op sociale verbeteringen in de Bijlmer en Gaasperdam. blad 13 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

De investeringsnota is een uitwerking die invulling geeft aan de doelen en ambities die in de omgevingsvisie zijn vastgesteld. Het plan draagt bij aan de doelen uit de omgevingsvisie door voldoende plek te bieden voor bedrijfsruimte, door flink te verdichten (door bedrijfsruimte te stapelen) en, als onderdeel van de meerkernige ontwikkeling, wordt wonen toegevoegd aan de noordkant als onderdeel van een gemengd stedelijk gebied. Vertaling naar Holterbergdistrict In de onderstaande tabel zijn de strategische keuzes vanuit de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 verwerkt in de Projectnota van het Holterbergdistrict. Tabel 2-2: Vertaling strategische keuzes Omgevingsvisie Amsterdam naar Holterbergdistrict

Keuze Omgevingsvisie

Toepassing Holterbergdistrict

Meerkernige ontwikkeling

De mix van werken, wonen en voorzieningen zorgt voor een versterking van de regionale kern rond station Bijlmer ArenA. Hierdoor wordt de economische kracht vergroot en wordt de druk op het centrum van Amsterdam verminderd.

Groeien binnen de grenzen

Het plangebied voorziet in een verdichting binnen bestaand stedelijk gebied, ook worden de verbindingen met Zuidoost versterkt. De duurzame grenzen worden in de gaten gehouden door het toepassen van de Stadsdonut in het district.

Duurzaam en gezond bewegen

In de toekomstige situatie is rekening gehouden met een openbare ruimte vol groen. Daarnaast wordt prioriteit gegeven aan de fietser en voetganger.

Rigoureus vergroenen

In de ruimtelijke structuur is rekening gehouden met een genereus groenblauw raamwerk.

Samen stadmaken

Bij de ontwikkeling van de projectnota zijn ondernemers en vastgoedeigenaren van het bedrijventerrein en (maatschappelijke) organisaties uit de omgeving betrokken

De toekomstige ruimtelijke structuur en ambities en kernwaarden voor het Holterbergdistrict worden verder beschreven in paragraaf 2.6 en 2.7.

2.6

Toekomstige ruimtelijke structuur De toekomstige situatie bestaat uit een divers stedelijk gebied dat enerzijds logisch aansluit op zijn omgeving, en anderzijds ook geheel nieuwe kwaliteiten biedt. De sfeer en identiteit van het gebied sluiten aan op de context en op de landschappelijke structuren. Dit leidt tot drie buurten met verschillende karakters: Stedelijke kern (levendigheid), Groene Hart (rust) en Pakhuiskwartier (dynamiek). De Stedelijke kern tussen de Entree en de Hoogoorddreef heeft een stedelijk karakter. In het Groene Hart, dat een lagere dichtheid heeft dan de stedelijke kern, wordt een mix van levendigheid en rust gecreëerd. Het Pakhuiskwartier in het zuiden van het gebied heeft een dynamisch karakter en wordt gedomineerd door bedrijvigheid, labs en kantoren. In het kader van de investeringsnota heeft ook een eerste stedenbouwkundige uitwerking plaatsgevonden.

blad 14 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

Figuur 2-9: Ligging van de drie buurten ten opzichte van de omgeving. Bron: SO/VO Stedenbouwkundig plan (2024).

2.6.1

Aansluiten op bestaande ruimtelijke structuur van Zuidoost Om het plangebied veel duidelijker met Zuidoost en de rest van de stad te verbinden, wordt het beter verbonden met de bestaande (lange) assen in of nabij het gebied. Het Masterplan borduurt voort op de reeds aanwezige landschaps-, straat- en waterkwaliteiten in Amsterdam Zuidoost en probeert deze verder te versterken. Het ruimtelijk raamwerkconcept biedt de basis voor toekomstige ontwikkelingen, nog voordat de gebouwen worden gepositioneerd. • Groenstructuur: Het gebied met een gefragmenteerd landschap wordt omgevormd tot een wijk waar de groenstructuur met verblijfsplekken de basis vormt. Nieuwe oost-west verbindingen worden groene assen van hoge kwaliteit. Daarnaast komt er een centraal park dat de groenstructuur verbindt, wat bijdraagt aan een gezonde, klimaatadaptieve, natuurinclusieve en aantrekkelijke stadswijk. De nieuwe structuur creëert een doorlopende route van het plangebied naar het Hondsrugpark, met als doel het district en de omgeving geleidelijk te vergroenen en te verbinden. Het Holterbergdistrict is één doorlopend landschap, waar de gevels en daken van de gebouwen integraal deel van uitmaken. Hierbij worden daken van een deel van de gebouwen gebruikt als daklandschap (zie figuur 2-10).

• Waterstructuur: De Hoogoorddreef en Karspeldreef worden opgewaardeerd tot hoogwaardige lanen met een nieuwe waterverbinding. Dit verbetert de doorstroming en waterkwaliteit. Een secundair netwerk van wadi’s verbindt de oost-west verbindingen. De nieuwe waterinfrastructuur verhoogt de belevingskwaliteit en biedt een aangename route voor fietsers en voetgangers, terwijl het verkoeling en verbeterde biodiversiteit brengt. • Verhardingsstructuur: De verhardingsstructuur verandert van een autogericht netwerk naar een fijnmazig, open en verbonden multimodaal mobiliteitsnetwerk, waarbij voetgangers en fietsers voorrang krijgen. Het plangebied sluit aan op de ruimtelijke structuur van de omliggende wijken door nieuwe verbindingen van de Lemelerbergweg te onderzoeken. De Hoogoorddreef en Karspeldreef krijgen een nieuwe uitstraling en de oversteekbaarheid van de Holterbergweg wordt verbeterd. De bedrijvigheid is

blad 15 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

voornamelijk bereikbaar via de Lemelerbergweg. Binnen het plangebied ontstaat een autoluwe wijk met prioriteit voor langzaam verkeer.

Figuur 2-10: Ruimtelijk raamwerk van het Holterbergdistrict. Bron: SO/VO Stedenbouwkundig plan (2024).

2.6.2

Een genereus groenblauw raamwerk Groenruimten bepalen voor een groot deel het ruimtelijk DNA van Zuidoost. Genereuze natuur is de basis voor een gezonde, klimaatadaptieve, natuurinclusieve en aantrekkelijke stadswijk. De groenblauwe structuur, met een balans tussen recreatieve en ecologische waarde, vormt een solide basis voor duurzame en gezonde verdichting. Het raamwerk bestaat uit de volgende onderdelen: • Waterstructuur o De Molenwetering als groenblauwe drager. o Een waterpark in het centrale Kanaalpark. o De Singel verbindt de parken en sluit aan op het bestaande watersysteem. • Bomenrijen als sterke identiteitsdragers. • Nieuwe ecologische kwaliteiten toevoegen en verbinden. • Betere bodem en meer verschillende habitats.

2.6.3

Gebied met diverse identiteiten Om tot een levendig, duurzaam innovatie district te komen met kruisbestuiving tussen bedrijvigheid, kennisontwikkeling, ruimte voor ondernemen, onderzoek maar ook wonen heeft het gebied verschillende identiteiten nodig op verschillende plekken. Het gebied kan ruwweg opgedeeld worden in drie verschillende identiteitsclusters die in elkaar overvloeien: blad 16 van 152

Integrale Milieuanalyse Ten behoeve van Investeringsnota Holterbergdistrict te Amsterdam Zuidoost projectnummer 0497327.100 18 juni 2025 Ventura City Development B.V.

• • •

De ‘Stedelijke kern’ rond de Hoogoorddreef. Het ‘Groene Hart’ rondom de Molenwetering. Een ‘Pakhuiskwartier’.

Rust, ruis, reuring Per deelgebied is een verschillende mate van levendigheid. Daarom is een zogenoemde rust-ruis-reuring verdeling opgesteld. • Reuring bevindt zich voornamelijk rond de stedelijke kern (Hoogoorddreef): levendig door een hoog percentage en grote mix aan publieke functies, maatschappelijke dienstverlening, commerciële en verzorgende functies en horeca, allemaal met entrees aan de straat. Focus op een kleine korrel met de menselijke maat zodat het prettig wandelen is. • Combinatie van reuring en rust rond het groene hart: actieve en open plinten naar het park toe met een mix aan horeca, recreatie, evenementenruimte, transparante vergaderruimtes. Een mix van gezellige drukte en ontspanning. Langs het water zijn rustige plekken. • Ruis ter plaatse van de lichte bedrijvigheid (Pakhuiskwartier): een boeiende mix van logistiek, showrooms en transparante plinten naar de bedrijfsruimte, aangevuld met horeca en commercieel programma, dat zich meer toespitst op het industriële karakter van de wijk (design ateliers, brouwerij en een kleinere mix van speciale functies, zoals sociale diensten, club, JongerenTalentCenter, sportclubs). Levendige plinten op de brede Holterbergweg en Lemelerbergweg, met een grotere korrel. Publiek programma en commerciële functies die gemakkelijk toegankelijk zijn voor fietsers en voetgangers van binnen en buiten het gebied.

Aangevuld met zakelijke diensten en werkfuncties met een hoge transparantie. • Rust binnen de blokken en buurtparkjes: een rustige en veilige omgeving met de nodige privacy. Plinten zijn toegespitst op woonkwaliteit, met wonen op de begane grond en een groot aantal voordeuren op maaiveldniveau. De parkjes (en de singel) bieden groene rustpunten in de gebieden.

Figuur 2-11: De verschillende identiteitsgebieden. Bron: Gemeente Amsterdam (2023), Projectnota Holterbergdistrict Amstel III.

2.6.4

Hoogteaccent De bouwhoogte in het Holterbergdistrict is een bepalende factor voor de stedelijke structuur en wordt zorgvuldig afgestemd op de omgeving. De hoogte speelt een cruciale rol in de samenhang met de aangrenzende wijken en de bredere stedelijke ontwikkeling. De hoogteopbouw binnen het plangebied volgt een heldere gelaagdheid die aansluit op de bestaande en geplande bebouwing in Amsterdam Zuidoost. De hoogteontwikkeling is afgestemd op zowel de bestaande blad 17 van 152