BIJLAGE 3_ bijlage 2 bij raadsinformatiebrief Naleving (PvA) (1).pdf

BIJLAGE 2

Plan van Aanpak 2023-2024 inzake toezicht op naleving van erfpachtvoorwaarden Inleiding De speerpunten en prioritering voor dit plan van aanpak worden onder andere bepaald door bestuurlijke doelstellingen, de effectiviteit van een controle en op basis van signalen van ambtenaren en burgers. Een belangrijke factor die daarnaast invloed heeft (gehad) op de prioritering is beschikbare capaciteit. Het herstel van geconstateerde afwijkingen leidt vaak tot lange discussies met erfpachters en hun vertegenwoordigers en in sommige gevallen zelfs tot rechtszaken. Dit vergt niet alleen veel capaciteit van team Naleving, maar door de complexiteit van dossiers ook van team Juridisch Beleid (Erfpacht en Uitgifte), de afdeling Juridische Zaken (Grond en Ontwikkeling) en in uiterste gevallen van de huis- of gemeenteadvocaat. Logischerwijs leiden meer erfpachtcontroles tot meer constateringen van afwijkingen en zal er meer capaciteit nodig zijn om deze vaak bewerkelijke dossiers af te handelen. Het herstel van deze afwijkingen is dus over het algemeen langdurig en tijdrovend en soms ook juridisch complex. Maar vanzelfsprekend ook noodzakelijk. Door de lange doorlooptijd van dossiers en de niet aflatende controles, ontstaat een stapeling van het aantal dossiers. Deze stapeling zal pas afnemen op het moment dat dossiers worden gesloten.

De beperkte personele capaciteit zal zo efficiënt mogelijk worden ingezet. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van de onderwerpen waarbij in 2023 en 2024 de prioriteit zal liggen. 1. Controle in de gebieden (op locatie) Omdat nalevingstrajecten veelal langdurige trajecten zijn, zijn nog niet alle dossiers die voortvloeien uit de erfpachtcontroles van voorgaande jaren afgerond. In totaal gaat het nog om 54 dossiers in zes gebieden waar ook in 2023 en 2024 door team Naleving en Erfpachtbeheer aan gewerkt zal worden. Naast deze werkzaamheden zal in 2023 een nieuwe controle op de Bloemenmarkt in stadsdeel Centrum plaatsvinden. Onderaan het kopje De Bloemenmarkt is een kaart opgenomen waarop de ligging van het betreffende gebied is weergegeven. De Bloemenmarkt Om erop toe te zien dat de erfpachtvoorwaarden worden nageleefd zullen de 16 erfpachtrechten op de Bloemenmarkt de komende jaren weer worden gecontroleerd.

Gemeente Amsterdam Plan van Aanpak 2023-2024 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 2 van 5

Kaart de Bloemenmarkt

Afhankelijk van de beschikbare personele capaciteit, zal beoordeeld worden of en welke extra nieuwe fysieke controle, behalve de controle op de Bloemenmarkt, zal plaatsvinden. 2. Controle op hotels Zoals beschreven in de rapportage over het jaar 2022 zijn nog niet alle dossiers die voortvloeien uit de controle op hotels afgerond. In totaal gaat het nog om 54 dossiers waar ook in 2023 en 2024 aan gewerkt zal worden. 3. Controle van bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen De laatste jaren worden er door het regulerende beleid voor bepaalde segmenten woningen veelvuldig bijzondere bepalingen in de erfpachtvoorwaarden opgenomen. Het is wenselijk om

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Plan van Aanpak 2023-2024 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 3 van 5

actief toe te zien op de naleving van deze voorwaarden. Het gaat daarbij met name om de maximale maandhuurprijzen (inclusief indexering), de periode waarin binnen een bepaald woonsegment moet worden verhuurd, de (minimale/maximale) oppervlakte van de woningen en het aantal woningen dat in een bepaald project per categorie woonsegment moet worden verhuurd. Bij de uitgifte in erfpacht en bij wijzigingen van bestaande erfpachtrechten worden deze bijzondere bepalingen in de erfpachtakte opgenomen. Tussen de uitgifte dan wel wijziging en de daadwerkelijke oplevering en verhuring van de woning zit enige tijd. Dit ingroei effect zorgt ervoor dat het aantal op deze specifiek (effectief) te controleren erfpachtrechten in sommige woonsegmenten nog relatief laag is. In de komende jaren zal het aantal te controleren erfpachtrechten vermoedelijk steeds harder stijgen. Voor het toezicht op de naleving van de erfpachtvoorwaarden ten aanzien van de genoemde onderwerpen zal, indien nodig, samenwerking worden gezocht met de directie Wonen. Middeldure huur De vraag naar middeldure huurwoningen is de afgelopen jaren enorm toegenomen en in de Woonagenda 2025 is vastgelegd dat 40% van de nieuwbouw wordt ingezet op middeldure huur of middeldure koop. Vanaf medio 2017 zijn voor nieuwe uitgiften en transformaties de voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure Huur van toepassing.

Deze zijn als bijzondere bepalingen opgenomen in de erfpachtakte. Ook vóór 2017 zijn er in enkele gevallen bijzondere afspraken gemaakt over aanvangshuren en huurontwikkeling. Er zal (steekproefsgewijze) controle op de middeldure huurwoningen plaatsvinden. Om te beoordelen of de erfpachter conform de erfpachtvoorwaarden verhuurt, zal deze om gegevens worden gevraagd. Bij afwijkingen zal de erfpachter hier schriftelijk op worden gewezen en zal binnen een redelijke termijn nakoming worden gevorderd. Mocht de erfpachter hier niet aan voldoen dan zal de gemeente verdere maatregelen nemen. Eeuwigdurende middeldure huur In 2020 zijn de voorwaarden voor middeldure huur herijkt. Hierbij zijn ook de beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur vastgesteld. In tegenstelling tot de middeldure huurwoningen is het de bedoeling dat woningen in het eeuwigdurende middeldure huursegment voor altijd in het middensegment verhuurd worden. De mogelijkheid om eeuwigdurende middeldure huurwoningen in de erfpachtvoorwaarden op te nemen bestaat pas sinds de zomer van 2020. Toezicht op naleving kan pas plaatsvinden na oplevering van dergelijke woningen en zal als onderdeel van de steekproef worden meegenomen.

Particuliere sociale huur In de Woonagenda 2025 is tevens vastgelegd dat 40% van de nieuwbouw moet worden gebouwd in de sociale huur, waaronder ook particuliere sociale huurwoningen vallen. Dit heeft ten doel om verschillende inkomensgroepen te bedienen en een gemengde stad te bevorderen. Afspraken over deze huurwoningen worden bij nieuwe uitgiften en transformaties met betrekking tot huurwoningen in de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte overeengekomen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Plan van Aanpak 2023-2024 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 4 van 5

Er zal (steekproefsgewijze) controle op de particuliere sociale huurwoningen plaatsvinden. Om te beoordelen of de erfpachter conform de erfpachtvoorwaarden verhuurt, zal deze om gegevens worden gevraagd. Bij afwijkingen zal de erfpachter hier schriftelijk op worden gewezen en zal binnen een redelijke termijn nakoming worden gevorderd. Mocht de erfpachter hier niet aan voldoen dan zal de gemeente verdere maatregelen nemen. 4. Controle op bebouwingsomvang In de erfpachtakte wordt onder andere vastgelegd wat de maximale bebouwing mag zijn. Vaak wordt daarbij voor kavels met een niet-woonbestemming de verplichting opgenomen om, na realisatie van het gebouw, dit gebouw na te laten meten door een gecertificeerd meetbureau. Nametingen worden deels al door team Uitgifte gedaan als sluitstuk van het uitgifteproces. Team Naleving kan aanvullende controles op de bebouwingsomvang doen nadat het uitgifteproces geëindigd is. In de komende jaren zullen, afhankelijk van de personele capaciteit, steekproefsgewijs nametingen worden gedaan. 5. Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen In omgevingsvergunningen wordt benoemd dat naast de vergunning (publiekrechtelijke toestemming) ook privaatrechtelijke toestemming (van de gemeente als grondeigenaar) vereist kan zijn voor een wijziging.

Team Naleving controleert (screent) alle verleende omgevingsvergunningen en beoordeelt of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Bij het vermoeden dat er privaatrechtelijke toestemming voor een wijziging benodigd is, wordt de betreffende erfpachter aangeschreven. In deze brief staat dat er naast de omgevingsvergunning ook privaatrechtelijke toestemming vereist kan zijn. Om dit te kunnen beoordelen is vaak meer informatie nodig. De erfpachter wordt daarom via een informatiebrief verzocht om nadere informatie aan te leveren over de precieze wijziging. Erfpachters die niet reageren op het eerste informatieverzoek worden nogmaals aangeschreven. Ook in 2023 en 2024 is het de bedoeling dat verleende omgevingsvergunningen worden gescreend op mogelijke consequenties voor het erfpachtrecht. Omdat het gaat om nog af te geven vergunningen , is op voorhand niet te voorspellen hoeveel vergunningen gecontroleerd zullen worden. 6. Controle naar aanleiding van signalen van strijdig gebruik Naast geplande controles komen vaak ook verzoeken binnen om handhavend op te treden. Verzoek vanuit het reguliere beheerproces Vanuit het reguliere beheerproces (bijvoorbeeld overstap naar eeuwigdurende erfpacht) kunnen verzoeken komen om handhavend op te treden.

Dit betreft bijvoorbeeld de situatie dat er tijdens dossierbehandeling wordt ontdekt dat het gebruik of de bebouwing eerder is aangepast zonder dat hiervoor privaatrechtelijke toestemming is verleend. Een andere situatie kan zijn dat een erfpachter toestemming vraagt voor een bepaalde wijziging, het voorstel van de gemeente niet accepteert en desondanks de wijziging doorvoert. Deze gevallen worden in de regel door team Erfpachtbeheer zelf behandeld. Echter, als sprake is van een onwelwillende erfpachter dient soms

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam Plan van Aanpak 2023-2024 toezicht op naleving erfpachtvoorwaarden

Datum 11 april 2023 Pagina 5 van 5

handhavend opgetreden te worden middels het opleggen van een boete en/of het starten van een juridische procedure. Verzoek vanuit belanghebbenden Ook belanghebbenden en medewerkers van de gemeente Amsterdam (buiten de afdeling Erfpacht en Uitgifte) vragen soms aan de afdeling Erfpacht en Uitgifte om te controleren op naleving van de erfpachtvoorwaarden. Voorbeelden waaraan gedacht kan worden, zijn huurders die opmerken dat de gevraagde huur hoger is dan is vastgelegd in de erfpachtbepalingen of een erfpachter van een buurperceel die overlast ondervindt van een andere erfpachter die in strijd handelt met de erfpachtbepalingen. Dergelijke signalen kunnen een reden zijn om de naleving van de erfpachtvoorwaarden te controleren en zo nodig op te treden. Op voorhand is moeilijk in te schatten hoeveel van dergelijke verzoeken in 2023 en 2024 bij team Naleving binnen zullen komen. Op dit moment liggen er wel circa 40 verzoeken om in behandeling te nemen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl