Bijlage 3 bij raadsbrief Verslagen dwarskijksessies knel- en verbeterpunten erfpachtstelsel Amsterdam

Dwarskijksessies Knel- en verbeterpunten erfpachtstelsel Amsterdam Dwarskijksessie # 1 14 februari 2022 Gefaciliteerd door: Deloitte Real Estate. Aanwezig vanuit gemeente Amsterdam: Bas Rijpert, strategisch adviseur erfpacht. Deelnemers: Naam Willem Korthals Altes Winnie Pang Gertjan van der Baan

Functie Professor Grondbeleid TU Delft Team manager contractbeheer en erfpacht, Gemeente Rotterdam CEO Vesteda Inwoner Amsterdam

Verbeterpunt 1: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie. Winnie: lk vind dit heel goed, voor meerdere gemeenten geldt het, ook voor Rotterdam. Als tip zie ik wel dat we het vanuit collegeprogramma's zouden moeten benaderen. De zelfbewoningsplicht en middeldure huur zit op woonbeleid; vanuit die hoek moeten we het aanvliegen en niet gelijk op de producten en het doel want dat klinkt dan als een verplichting. Vooral niet te veel info in een keer willen geven. Het in de dwarskijksessie getoonde filmpje geeft bijvoorbeeld best veel informatie in een keer. Informatie in stukjes opdelen is misschien makkelijker. Er kan een scheiding gemaakt worden tussen regie op woonbeleid en regie op grondbeleid. Regie op grondbeleid ziet ook op bijvoorbeeld veiligheid toe; zorgen dat er alleen bonafide partijen in de stad zijn en malafide partijen weren. lk sluit hierop aan, wat de doelstelling van de gemeente zelf is hoeft niet hetzelfde te zijn als de voordelen voor de bewoners; kijk meer naar de bewoners zelf met eventuele voor- en nadelen voor de bewoners.

Bewoners denken al snel dat de gemeente zich veel geld toerekent; stuur dus op de voordelen voor de bewoners, wat krijgen zij ervoor terug? Het is goed om te weten wat de doelen zijn om meer begrip te krijgen voor de te betalen erfpacht. Maar vooral het voordeel voor de bewoners. Gertjan: Als professionele partij is het een rationelere afweging om zoiets te doen. Wat me lastig lijkt voor individuele bewoners, die niet zo financieel geschoold zijn, is dat ze bij de aankoop van een woning erfpacht als een soort servicekosten in de akte zagen staan, maar later een rekening krijgen waarvan ze niet weten wat ze ervoor terugkrijgen. Dit komt over als een mixed-message. Voor mensen die wel waardestijging in het huis hebben, maar niet op de bank, is het lastig te begrijpen dat er een enorme kostenstijging is. In de beleving van mensen is die kostenstijging disproportioneel groot. Als iennand 10.000 of 50.000 euro moet betalen of een jaarlijks hoog bedrag, dan snap ik dat dat als een overval/bedreiging wordt gezien. Niet alleen kan de communicatie worden verbeterd, ook de oplossing. Misschien kan de gemeente een lening verstrekken. Bij de verkoop van huizen zou men de overwaarde kunnen gebruiken om de lening of te betalen. Nu hebben de mensen een probleem, overstappen is het gunstigst, maar niet

iedereen kan dat betalen. Willem: Wat bij het rapport opvalt, is dat de doelen en middelen door elkaar lopen. Bijvoorbeeld de bouwplicht, een combinatie van een erfpachtcontract met kettingbedingen. In Rotterdam is met volledig eigendom in combinatie met kwalitatieve verplichtingen ook veel geregeld. Er zijn ook alternatieven voor erfpacht. De vraag is of je dat wilt. Los van betere communicatie, zou erfpacht analytischer benaderd moeten worden of erfpacht nog steeds het gunstigste instrument is. Als het doel is om 300 miljoen binnen te halen kan je hier ook anders naar kijken. De OZB is heel laag in Amsterdam en daar betalen alle eigenaren in de stad aan mee, niet alleen de erfpachters. De gemeente zou helder moeten maken: waarom hebben we erfpacht en welk deel hangt hiervan samen met kwalitatieve verplichtingen en welk deel met actief grondbeleid. Veel hangt samen met het verleden. De waardestijging wordt in de toekomst niet meer afgeroomd. Dit was vroeger voor eigenaren zoals Vesteda gemaakt. Je ziet overal dat gemeenten het lastig hebben met erfpacht en erfpacht afbouwen. De gemeenten luisteren daarin naar de burgers. De doelen en specifiek het nodig hebben van erfpacht moeten nader worden bekeken. Of erfpacht echt nog het beste instrument is, moet bekeken worden. Gezien de doelen zie ik ook wel andere instrumenten.

De rekening voor erfpacht wordt bij een commerciele partij heel anders benaderd dan bij een individuele bewoner. Inwoners nemen meestal hun woning aan met het voldongen feit dat er erfpacht op zit. Ze denken hierbij niet na wat de doelstellingen precies zijn of wat de voor- en nadelen zijn. Je gaat wel een beetje rekenen en je accepteert het, of je zit erover in dat het veel geld is. Het maakt voor de bewoners denk ik niet zo heel veel uit wat de achtergronden zijn. Te veel informatie maakt het ook weer complex. Bij mij gaat het meer om de verduidelijking hoe de gemeente tot een bepaald bedrag komt. Huizen 50 meter verderop betalen soms maar de helft van het bedrag, met name bij nieuwbouwprojecten. Met een jaar verschil is de erfpacht ineens drie keer zo veel. Dit is totaal onbegrijpelijk voor mensen, de "intransparantie" van de waardeverandering. Het toelichten van de doelstellingen is wel aardig, maar als je dan toch te veel moet betalen, maakt het geen verschil. Toelichting bij de berekeningen is belangrijker dan verbeterde informatie over de doelen. Het gaat om vertrouwen. Winnie: lk denk dat beide belangrijk zijn; zowel uitleggen waarom het stelsel er is en dat erfpacht een financieringsinstrument is.

lk vroeg me af; is het doel waardeafroming of is dit een gevolg? Moet het doel niet zijn het actualiseren van de canon? Maak de doelen scherper want ik denk niet dat dit het doel is. doel is het afromen van de waardeontwikkeling ten behoeve de gemeenschap. Met de overstap en het eeuwigdurend stelsel is de mogelijkheid gegeven om niet meer periodiek af te romen, alleen maar te indexeren of af te kopen. Die doelstelling is daarmee wel verlaten. Er vindt wel afroming plaats als de woonbestemming wijzigt in een andere bestemming, dan kijken we opnieuw naar de situatie. Maar voor een deel is de doelstelling verlaten. Gertjan: In het politieke klimaat is afroming wel een doel. Maar er is ook wat voor te zeggen dat de stijging niet in de stenen zit maar in de grond. De grondwaarde is deels toe te schrijven aan de voorzieningen in de stad en de kosten om de stad bereikbaar en leefbaar te houden. Er zitten grote politieke verschillen tussen hoe mensen er tegenaan kijken. De overstapregeling was een compromis

tussen links en rechts, waarbij waarde naar de stad toevloeien ook een doel was. Het afkopen was een compromis erbij. Winnie: Meer een vraag; is een herziening niet gelijk aan het actualiseren van de canon op dat moment? Een canonherziening is de marktwaarde op dat moment, nu lijkt het altijd omhoog te gaan maar in theorie kan het ook omlaag gaan. Het doel is dan het actualiseren van de canon, niet afroming. Het is dus eigenlijk een vraag; wat is herziening en is afromen dan echt het doel? Om de hoeveel jaar vindt een herziening plaats; in 99% van de gevallen gaat het altijd omhoog bij de canonaanpassing, maar is de kern dan niet iets anders dan afromen? Willem: Amsterdam heeft een aantal regels; de canon kan nooit omlaag gaan (met deflatie). Hij kan alleen maar toenemen, ook met eeuwigdurend. In Amsterdam heb je gentrificatie, huurders zijn beschermd. Maar als koper kan het zo zijn dat je vroeger ergens in een wijk woonde die onbetaalbaar werd. Aileen minima zijn beschermd. Dat probleem zit niet in de beleidsdoelstellingen. Dat vind ik wel een gemis in het verhaal, dit zorgt voor veel onvrede. Die onvrede blijft terugkomen als er geen oplossing komt. Verbeterpunt 6: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties.

Willem: Hoe je het ook berekent of toelicht; de kosten gaan omhoog en daarmee blijft het altijd een lastig verhaal. lk snap dat de kosten omhoog gaan, maar afgezien van een paar buurten, rijst het de pan uit. Dit kan je beter toelichten of niet, maar het blijft een flink bedrag door hoe de marktontwikkelingen zijn geweest. Toelichting kan altijd, maar ik denk niet dat door betere berekening/toelichting de canon omlaag gaat. Gertjan: dat mensen het onduidelijk vinden, is niet omdat ze als doel hebben om kennis te vergaren, maar om argumenten te zoeken om het bedrag omlaag te praten. Ze zoeken naar redenen om op te schieten met als enige doel de kosten omlaag krijgen. Een van de factoren in het algoritme is de WOZ-waarde. Die heeft een objectieve status. WOZ houdt geen rekening met andere dingen, zoals of het huis wordt verhuurd, of het op eigen grond staat. Hoewel de WOZ-waarde de meest objectieve waardebepaling is, houdt het niet genoeg rekening met de grondsituatie of andere verplichtingen. Het voorbeeld van de Apollolaan wordt aangehaald (€ 1,1 min woningwaarde 1€ 0,8 min grondwaarde). Ook bij een taxatie wordt er weinig rekening gehouden of een huis op erfpacht staat, tenzij het tijdvak binnenkort afloopt. Dat is niet correct. Wat betreft de BSQ; bepaalde wijken zijn duurder dan anderen. De BSQ zal omhoog gaan. Het normeren van herbouwkosten is nu een rigide model.

Die herbouwkosten sluiten niet echt aan, misschien kan bij verzekeraars aansluiting worden gezocht. Bewoners en de gemeente hebben er beide profijt bij dat die kloppen. Er zit bij wijken echt verschil tussen de bouwkosten. Winnie: Hoe meer informatie, des te meer haakjes er zijn om iets ter discussie te stellen. Het doel is dan zo laag mogelijke kosten. Komen we terug bij punt 1; waarom en voor wie is het stelsel er? Als we bij dit punt 6 meer toelichting geven, gaan we niet zo de diepte in maar de vraag blijft; is het het erfpachtrecht dat gewaardeerd moet worden, of de grond fysiek en waarvoor is het bedoeld? We merken verschil tussen de economische benadering en de juridische werkelijkheid. Elke bank die een financiering verstrekt, verkoopt een eigen product en dat is bij gemeentes ook zo. Een erfpachtproduct, met een eigen uitgangspunt; het gemeentebeleid. Dan komt de uitleg vanzelf, waarom de bouwkosten zo worden berekend. Wij gaan niet zo erg de diepte in, omdat we niet in details willen verzanden. Het gaat er uiteindelijk

om dat er wat betaald moet worden, de consument moet kunnen vertrouwen dat het marktconform is en waarom het zo moet worden berekend. : ik begrijp wat er wordt gezegd, meer haakjes en uitleg leiden niet tot een lager bedrag. Een voorbeeld: bij bepaalde nieuwbouwappartementen is de of te kopen erfpacht 4,5 ton. Bij de vier appartementen erboven ook allemaal. Is dat stukje grond eronder dan vier keer 4,5 ton waard? Ergens verderop staat een huis met veel verdiepingen, daarvan is de erfpacht ook 4,5 ton. Dat is dus niet in verhouding. Dat soort onduidelijkheden schept wel veel verwarring bij mensen. De basisgedachte van erfpacht, of het wel het goede middel is, vind ik interessant. Kun je niet beter in de WOZ iets doen? Dat is toch eerlijker, naar waarde van het pand (in plaats van de grond) en iedereen doet mee, ook mensen met eigen grond. maar de grond is waard wat je ermee kan doen. Bij een Gertjan: lk snap wel het gevoel var toren van 30 etages reken je dat lapje grond uit en dat is echt nog veel meer. In New York heet dat air-rights. Hier komt het aan op de grond. Verbeterpunt 14: Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan Winnie: Kijk of je de overstappers kan prioriteren en groepjes kan knippen. Binnen wonen kan je ook per gebied gaan kijken. lk weet niet of dat nu nog kan in de rijdende trein.

lk ben het eens dat de uitvoering en het beleid gescheiden moeten zijn. Qua strategisch beleid proberen wij nu de verschillende afdelingen aan elkaar te koppelen. Punt 14 hangt ook samen met punt 1. Bij grote zakelijke klanten, woningcorporaties en beleggers snap ik dat een kortere lijn/accountmanager nodig is. Bij particulieren zou een idee zijn om ze op te delen in wijken/deelgebieden. Collega's bij de gemeente wil je zo lang mogelijk vasthouden. Verloop veroorzaakt verloop van kennis dat is zonde. Gertjan: Wij als institutionele belegger, die met 5.000 eenheden aankomt, hebben ook een accountmanager. De gemeente kan hierbij ook opschieten en leveren 5.000 eenheden in een spreadsheet. lk vind het terecht dat dit een apart professioneel loket is. De wachttijd communiceert de gemeente niet graag, het is jaren. Mensen die hun huis willen verkopen of in een scheiding zitten, willen sneller duidelijkheid. Het is een ingewikkeld punt dit. Een vergelijking valt te maken met het aanvragen van omgevingsvergunningen, daar zit een termijn aan vast. Je krijgt hierbij ook een accountmanager aangewezen die jouw aanvraag behandelt, dat werkt goed. Een nadeel hierbij is wel dat je afhankelijk bent van stadsdelen, afhankelijk van waar je project is, krijg je een andere ambtenaar toebedeeld. Die ambtenaren hebben verschillende expertises en kwaliteiten.

Een goede accountmanager die van alles iets weet en kan behandelen is wel prettig. Er moet hier dan wel goed personeel beschikbaar voor zijn. Willem: Vroeger was de gemeente verdeeld in stadsdelen. Als daarin verschillen in beleid ontstaan, maakt het de zaken ingewikkeld. Je kan politiek van alles verzinnen, maar ambtelijk moet je het wel waarmaken. Het is complex, er zijn veel uitzonderingen, burgers snappen er niets van. De verschillen

tussen aanbiedingen zijn groot. Met de spijtoptanten wordt het nog weer wat ingewikkelder. Brieven zouden moeten worden gelezen vanuit de ogen van de burger. Hoe kunnen brieven worden gebracht naar de burger. lk heb aanbiedingen gezien waar er groot werd uitgepakt over een nieuwe tijdelijke afkoop van de canon voor zeg € 50.000; in een bijzin stond dat als gekozen werd voor verlenging tijdvak dit slechts iets van zeg € 5.000 (voor dezelfde periode) zou kosten. De meeste bewoners snappen dan niet dat je met € 5.000 er weer 50 jaar vanaf bent. De gemeente heeft ook niet echt uitgelegd dat het zo werkt. Verbeterpunten 8, 9, 10 en 12.

8: Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen 9: Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen 10: Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader 12: Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen) Willem: De complexiteit is hoog. Het zakelijk recht is ingewikkeld, dat snappen makelaars ook niet, dan moeten burgers naar een notaris stappen. Het ingewikkelde verhaal maakt het ook dat de website lang is. Een burger zal geen professional worden. Hoe ingewikkelder, hoe meer maatwerk. Alleen de gemeenteraad heeft democratische controle, dit geldt niet alleen bij het publiekrecht. Ook bij privaatrechtelijke besluiten moeten publiekrechtelijke normen in acht worden gehouden. Een aantal publiekrechtelijke zaken moet ook bij erfpacht worden toegepast.

De overheid moet niet denken dat het gewoon privaatrechtelijk handelen is. Er kan een stap gezet worden naast dat de gemeenteraad accordeert. Een voordeel van een externe adviescommissie is dat ook gemeenteraadsleden vermoedelijk de techniek niet kunnen begrijpen. Een groep los van het college die deskundigheid heeft om er iets van te vinden heeft voordelen, maar het moet wel helder zijn wat ze doen. Gertjan: Voor een onafhankelijke commissie bij geschillen moeten duidelijke voorwaarden gesteld worden wanneer erfpachters terecht kunnen. Maak een standaardisatie wat erfpachters kunnen indienen: datum, WOZ, BSQ, etc. anders is het niet te doen. Het is goed voor de transparantie om erfpachtinformatie standaard te krijgen op bijvoorbeeld Funda of ergens anders. Een externe adviescommissie lijkt me verstandig. Voor nieuw beleid lijkt het me prima dat er een adviescommissie is, die meedenkt met de beleidsmakers wat de gevolgen van veranderingen zijn, zodat inzichtelijk wordt wat de gevolgen zijn van het beleid van alle stakeholders, zodat de gemeente zeker weet wanneer nieuw beleid wordt ingesteld dat alles is overzien. Winnie: Hoever gaat de zorgplicht van de gemeente? Liggen al deze dingen wel bij de gemeente, en de verantwoordelijkheid niet bij anderen, zoals makelaars en taxateurs? Erfpacht is een afspraak tussen de gemeente en de erfpachter.

Tot hoever mogen wij dat op Funda zetten? Is dat niet een rol voor de aankoop en verkoopmakelaar.

Men vindt het te betalen bedrag te hoog; het is een financieringsvraagstuk. De gemeente stelt lets ter beschikking, of men het wil en kan betalen, ligt bij erfpachter en bij de bank. De gemeente heeft al veel in transparantie gedaan. Voor de leek is het complex en heel veel. Een externe commissie kan, maar ik verwacht dat de gemeente altijd al extern advies in heeft gewonnen voor bepaalde beleidsdocumenten. Vergeet niet; we hebben al de raad, die is al verkozen en het college voert uit. Ambtenaren hebben de kennis en voeren het uit. Wat is de toegevoegde waarde van een commissie bij elke wijziging die speelt? Ligt er een probleem achter dat hiermee verholpen wordt? : Niet eens met Winnie, bewoners gaan een contract aan met de gemeente. Er zit veel wantrouwen dat is ontstaan door de complexiteit. Voor burgers die het niet snappen is het fijn om te weten hoe de gemeente aan de bedragen komt. Als de gemeente beleidswijzigingen en rekenmethoden wijzigt, is het voor bewoners een prettig idee om een externe, onafhankelijke controlecommissie erbij te hebben. lk zou ervoor pleiten dat in te voeren om vertrouwen te wekken bij de burgers. Je zou kunnen denken dat het vertrouwen niet wordt gesterkt omdat een externe commissie nodig is, maar ik denk dat het niet anders kan. Willem: Het is een groot en technisch verhaal, waardoor je misschien meer ondersteuning nodig hebt dan normaal.

Winnie: Hoeveel bewoners vinden dat de informatievoorziening slecht is in Amsterdam? Is het echt dat 80 procent zo negatief is, of is het 20 procent of minder en gaan we daarin mee? Hielke: Er zijn er vrij veel tevreden over de overstapregeling blijkt uit het Delta onderzoek dat bijlage is bij het collegeonderzoek. Winnie: Niets is perfect, de focus ligt veel op het negatieve. Kunnen we niet focussen op het positieve van het stelsel, wat er wel goed gaat en goed is gegaan. Mijn gevoel zegt dat er alleen maar negatief nieuws komt uit Amsterdam, maar de rechtszaken winnen ze wel, omdat ze alle zaakjes op orde hebben. Gertjan: Best veel mensen zijn tevreden, dat heeft te maken met wat het voor gevolgen heeft voor jezelf. Je merkt dat als wij de jaarlijkse huurverhoging doorvoeren de klanttevredenheid omlaag gaat. Maar eigenlijk gaat klanttevredenheid over dienstverlening, klantvriendelijkheid en de kwaliteit van de woning. Mensen kunnen dat niet los van elkaar zien. Amsterdam doet het niet zo verkeerd, maar de tijd die je moet wachten voor je een aanbod krijgt is wel te lang. Als het in de krant komt hoelang die wachttijden zijn, denk ik dat de tevredenheid naar beneden klettert. In Rotterdam hebben ze volgens mij 17 keer de canon genomen voor de bepaling van de afkoopsom. Door de rekenwijze van het erfpachtstelsel krijgt Amsterdam meer geld binnen.

Het is ook wel marktconform, maar veel mensen die een huis kochten zijn destijds een beetje misleid met de lage canon. Winnie: De erfpachtcontracten in Rotterdam zijn jonger, de conversiesom was daarmee geschikter. In Amsterdam bevinden veel rechten zich aan het einde van het tijdvak, waardoor de aanbieding van de gemeente anders uitpakt. Als een erfpachtrecht tegen het einde van het afgekochte tijdvak zit (in Rotterdam), daalt de waarde van het vastgoed al met 80% van de grondwaarde op dat moment.

Veel mensen zien dat nu terug in de waarde van hun bezit. Als er een actieve aanbieding gedaan wordt door gemeente, levert dat discussie en vragen op. Afsluiting:

Hielke: Er komen wijzigingen aan, zoals de spijtoptantenregeling, zou daar een externe adviescommissie voor in het leven kunnen geroepen worden? Of bijvoorbeeld de voorgenomen tijdelijke korting voor ontwikkelaars die veel sociale-/middenhuur realiseren? Vanuit bewonersperspectief is de spijtoptantenregeling gunstig. Dan is een commissie vanuit bewoners gezien niet zo nodig. Het tweede voorbeeld, lijkt ook gunstig, maar is dat eerlijk, dat een gedeelte korting krijgt en de rest niet? Om vast to stellen dat dit eerlijk en rechtvaardig verloopt is het goed dat er een onafhankelijke instantie naar kijkt. Willem: Bij kortingen moet men uitkijken. Je moet zeker zijn dat de korting bij de bewoners terecht komt. Een commissie moet worden vormgeven op een manier die werkt. Puur een datum verschuiven voor de spijtoptantenregeling, daar heb je geen deskundigen voor nodig. Winnie: Het kan, maar welke kaders geef je zo een commissie mee? Wie zitten erin en wat is hun doel? Dat bepaalt wat ze gaan adviseren, ik heb mijn twijfels bij zo een commissie. Alles wat groen en rijp is krijg je dan als reactie. Je moet het vertrekpunt van grondbeleid in Amsterdam weten van een voorliggend voorstel. Een kernelement komt niet ter discussie, slechts het voorstel.

Gertjan: lk heb sympathie voor de spijtoptantenregeling, maar waar leg je de grens? Dat lijkt me een moeilijke, bijna politiek wat je wel en niet gaat beoordelen. Tot slot: komt de gemeente ook met een optie (lening) voor mensen die de overstap niet konden betalen, die dan nu wel voor de gunstige regeling kunnen kiezen? Misschien ook voor mensen die het wel kunnen betalen, een soort tweede hypotheek. lk denk dat mensen daar best gebruik van willen maken.

Dwarskijksessie # 2 16 februari 2022 Gefaciliteerd door: Deloitte Real Estate. Aanwezig vanuit gemeente Amsterdam: Carolien Schippers, Directeur Grond en Ontwikkeling. Deelnemers:

[Naam

Pim Huijgen Age Van Beest Kim Heesakkers

Jan-Reinier van Angeren

Functie Inwoner en erfpachter Amsterdam, tevens consultant HHHolding BV/Ruimtelink Hoogleraar Notarieel Recht, Universiteit Leiden Manager afdeling grondzaken en erfpacht, gemeente Utrecht Advocaat, gemeente Utrecht (gesproken vanuit persoonlijke titel, niet namens de gemeente Utrecht) Partner / Advocaat Bestuursrecht, Stibbe

Verbeterpunt 9: Het onderzoeken van een meer Iaagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen Pim: lk zie hier een link naar voorlichting en informatieverstrekking; als die optimaal zijn, kun je geschillen en problemen voorkomen. lk heb begrip voor de gemeente die zegt dat ze niet bij ieder aanbod een geschillenbeslechtingsmogelijkheid kunnen openen. Maar voor echt bijzondere gevallen kan dit aan de orde komen. lk zou dus enig begrip hebben, maar terughoudend zijn. Bij andere gemeenten, bijvoorbeeld Den Haag, zie je deze mogelijkheden ook niet. Ook bij de conversie, je kan ja of nee zeggen. Er moet duidelijk omschreven worden wanneer men met een bijzonder geval te maken heeft, afbakenen. Age: Voor de overstapregeling kan ik me het vertrekpunt goed voorstellen. In Utrecht hebben we dit ook gehad bij het aanbod van de conversieregeling. In onze ogen was dit een voordelige aanbieding tot afkopen. Er zaten incentives in om het aantrekkelijk te maken. Je zou kunnen zeggen dat het niet voor iedereen even aantrekkelijk was, afhankelijk van de WOZ-waarde. Als de buurman bezwaar had gemaakt en dat werd gehonoreerd, maar de buurvrouw werd niet gehonoreerd, kan het vervelend zijn. lk zou dit punt beperken tot echt evidente fouten. Waarbij je echte taxaties gebruikt om te bepalen.

De taxatie bij ons kon de waarde ook hoger laten uitvallen, dat was dan wel op dat moment de taxatie en dus de input voor de berekening. Bij erfpachtwijzigingen die leiden tot een andere afgekochte canon, hebben we eigenlijk altijd de mogelijkheid om met een tegentaxatie en derde-procedure het eens te worden over wat de nieuwe grondwaarde zou moeten zijn. lk zou me niet kunnen voorstellen dat je dat niet doet, die zaken komen niet aan de lopende band voor. Erfpachtcontracten zijn individuele civielrechtelijke twee-partijen contracten. Beide partijen moeten gelijkwaardig kunnen onderhandelen -vergelijk nieuwbouw waar grondaanbieder en ontwikkelaar ex equo met elkaar aan tafel zitten en de risico's evenwichtig verdelen of afscheid

nemen van elkaar. Daar schort het aan bij de erfpacht in Amsterdam: de gemeente 'dicteert' en de erfpachter (zeker binnen de Ring) heeft maar te slikken = betalen. Er is sprake van een ongelijkwaardige procespositie. Een onafhankelijke, laagdrempelige geschillencommissie kan daarin uitkomst bieden vooral voor de erfpachter. Voor burgers scheelt het een kostbare en langdurige gang naar de rechter. De gemeente heeft daar minder last van, want 'alle tijd om door te procederen' annex diepe belastingzakken waaruit de dure (lands)advocaten worden betaald. Amsterdam hanteert tot op de dag van heden een black box-principe — dit is verboden, zie ook uitspraken van de Raad van State en de Hoge Raad. Van de BSQ weten burgers niet hoe die tot stand komt. De herbouwkosten zijn te vaak veel te laag ingeschat, daardoor gaat een te groot deel van de WOZ-waarde naar de grond/de gemeente. Bezwaar hier tegen is niet mogelijk, raadsadressen en andere deskundige onderzoeken van burgers worden genegeerd/niet beantwoord/krijgen geen follow up. Start dus een geschillencommissie voor iedereen. Sommige erfpachters gaan er enkele honderden euro's op achteruit, en die hoor je misschien niet klagen, maar er zijn er die tienduizenden tot tonnen euro's op tafel moeten leggen. Het zal er hopelijk ook toe leiden dat de black-box open gaat, mensen kunnen de bouw- en grondprijs dan zelf narekenen.

Op mijn IB-aangifte kan ik precies zien welke aanslag de Belastingdienst doet op mijn bezit en inkomen. Maar bij de gemeente weten we het niet, -wel is zeker dat de gemeente in teveel situaties, m.n. binnen de Ring, niet eerlijk rekent met alle gevolgen voor canon en afkoop. Wat betreft de brief met de aangekondigde mogelijk beperkte verbeteringen omtrent de transparantie van de BSQ; : de wethouder heeft zoiets al eerder toegezegd en toen niet waar gemaakt, dus eerst zien, dan geloven. Jan-Reinier: lk zou groot voorstander zijn van de laagdrempelige mogelijkheid. Bestuursrechtelijk argument hierbij is; als de overheid eenzijdig ingrijpt in het leven van burgers, heb je een laagdrempelige wettelijke beschermingsprocedure met een bezwaarmogelijkheid. Dit is een vrij eenvoudige, laagdrempelige en voor de erfpachter kosteloze procedure. Formeel valt erfpacht in het civielrechtelijk stelsel. Je moet naar de civiele rechter als burger, met alle kosten van dien. Hoe het systeem op burgers overkomt is een eenzijdige, bestuursrechtelijke beschikking, gegoten in een civielrechtelijk jasje. Daarvoor moet een laagdrempelige procedure zijn, vergelijkbaar met de WOZ/OZB- en andere gemeentelijke belastingen.

Mijn tweede argument; het is voor de gemeente aantrekkelijk om deze mogelijkheid te hebben, omdat er dan minder mensen naar de rechter stappen en er minder georganiseerde tegenstand ontstaat, zoals de SEBA. Het derde argument; er is behoefte aan, je ziet het vaker, zoals bij de schade in Groningen. Hiervoor is een aparte schadecommissie, juist om te voorkomen dat iedereen naar de civiele rechter stapt. Ook is er het schadeschap Schiphol. Goede voorlichting helpt er ook aan mee dat minder mensen naar de rechter stappen. Een tegenargument zou kunnen zijn dat er een aanzuigend effect is, iedereen stapt op de mogelijkheid of en dat geeft veel werk. lk denk echter niet dat dit gaat gebeuren. Je hebt bijvoorbeeld ook de huurcommissie, dat valt allemaal wel mee met de drukte. Met goede voorlichting kan dit voorkomen worden. lemand gaat niet voor 5.000 euro naar de civiele rechter, daar is het te duur voor. Maar iemand is wel boos en sluit zich aan bij een stichting, zo creeert de gemeente haar eigen tegenstand. Voor de

gemeente kan deze laagdrempelige procedure dus ook aantrekkelijk zijn. Carolien: Een vraag: de overstapregeling loopt al een tijd, wat doen we dan met terugwerkende kracht? Jan-Reinier: Er komt gewoon een geschillenregeling, iedereen kan daar een geschil aanhangig maken. Ook met terugwerkende kracht, net als bij belastingen. Pim: lk ben het hier niet zo mee eens, het is privaatrecht en je kan ook zeggen; erfpacht heeft Amsterdam 130 jaar geleden gekozen, voordat het ruimtelijk bestuursrecht bestond, om stadsontwikkeling in een beter kader te plaatsen. Je zou het niet naast bestuursrecht maar naast verkoop van de grond moeten zien. De gemeente biedt grond / een erfpachtregime aan, voor een bepaalde prijs. lk ben wel voor bijzondere gevallen, maar niet primair om het bij ieder aanbod te hanteren. Voor meer transparantie omtrent de black-box heb ik meer begrip. Het is een communicerend vat met informatieverstrekking, hoe beter de informatieverstrekking, des te minder de black-box. lk ben op zich niet tegen erfpacht, maar wel tegen de black-box en tegen het gevoel belazerd te worden. Een enkele uitzondering daargelaten, hebben noch college- noch Later toegevoegd do, raadsleden sjoege hoe er gerekend wordt bij het Grondbedrijf en zijn dus (ook uit oogpunt van politiek gezichtsverlies) niet bereid in te grijpen en de schade te herstellen.

Zie de discussies in de raad waar over en weer de politieke verwijten klinken, maar de burger in feite 'niet bestaat'. Verbeterpunt 10: Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader. Jan-Reinier: lk ben erg voor, vanwege redenen die ik net noemde. Onafhankelijke mensen zijn nuttig voor de besluitvorming, ook voor latere besluitvorming. Het is prettig dat er onafhankelijke mensen naar hebben gekeken. Echt een verbeterpunt. Kansen zijn dat er een onafhankelijk oordeel plaatsvindt, risico's zie ik niet. lk zie ook een uitbreiding, de adviescommissie gaat dan niet alleen over voorgenomen beleidswijzigingen, maar kan ook worden ingeschakeld bij de geschillen als besproken bij het vorige punt, dat ze daar advies bij kunnen geven. De geschillen zijn meer laagdrempelig, en dit is meer voor beleids- en rekenwijzigingen. En dus een stapje verder, te gebruiken bij hele moeilijke geschillen. lk ben voor. Maar hoe serieus neemt de gemeente zo een commissie, want ze winnen wel vaker advies in en leggen dat vervolgens naast zich neer, bijvoorbeeld bij de Grondwaardecommissie, van de Ombudsman en van de Rekenkamer. Later toegevoegd door

..rok makelaars zijn hun onafhankelijkheid kwijt: ze zijn verplicht

'residueel te rekenen'. Je hebt de spijtoptanten, maar straks ook veel woningnetwoningen die geprivatiseerd worden en projecten in de aanloop, die nog vallen onder het oude systeem. Dit zijn duizenden woningen die ook nog naar het nieuwe stelsel moeten. Voor wat betreft het beoordelen van beleids- en rekenwijzigingen ben ik het geheel eens met JanReinier. Een voorbeeld van waar het is misging is: Door het 'cappen' van de BSQ heeft slechts een

beperkt aantal mensen daarvan profijt; alleen die boven de 50%. Aileen erfpachters die een BSQ kregen van 50-85%. Al die BSQ's zijn in een keer teruggebracht naar 49%. Maar de BSQ's van 49% en lager kregen die 'korting' niet. Dus al die berekeningen zouden opnieuw moeten worden bijgesteld. Later doo

toegevoegd: Erfpachters met een BSQ van 5% betalen minder voor de grond dan

een woningcorporatie. Het BSQ-systeem faalt dus aan alle kanten. Age: ik zie het als een verbeterpunt. lk twijfel of het een vaste commissie moet zijn, of afhankelijk van het onderwerp, een selectie van juiste adviseurs, zodat je onafhankelijk advies krijgt. Een vaste commissie heeft ook voordelen, maar er zijn verschillende expertises nodig voor verschillende vragen. Misschien kan een vaste voorzitter gehanteerd worden. Wij hebben vaak de behoefte om extern te toetsen. Maar bij besluitvorming wordt niet op ons oordeel alleen gevaren. Dit hebben we ook bij de conversieregeling in Utrecht gedaan. Pim: Dit lijkt me een verbeterpunt. De commissie moet een duidelijke taakomschrijving meekrijgen. Beleid is nogal breed, het raakt ook aan politiek. De adviescommissie moet kaders meekrijgen daarin, de adviescommissie moet niet treden in het politieke. Wat betreft vaste of wisselende adviseurs lijkt mij een aardige middenweg denkbaar; een vaste commissie en op basis van de taakomschrijving kunnen externe mede-deskundigen ingeschakeld worden. Caroline: Chaja, wat bedoel je met projecten die eraan komen? Chaja: Naast genoemde 'spijtoptanten'(zij die zich na 8 januari 2021 aanmeldden voor de overstap), zijn er elk jaar ook veel corporatiewoningen en -appartementen die geprivatiseerd/verkocht worden (tussen 1998-2019 waren dat ruim 30.000 excl. de verkoop aan beleggers).

Tel daarbij op de woningbouwprojecten die nu in aanbouw zijn of binnenkort in aanbouw worden genomen en die nog vallen onder het oude systeem (AB2000). Het grondbedrijf heeft immers waar mogelijk veel lopende projecten in het oude systeem geduwd, bijvoorbeeld de Houthavens. Daarnaast heeft een flink percentage erfpachters zich alsnog teruggetrokken en is dus niet overgestapt -per 1 januari 2022 was dit al 14% en dat lijkt op te lopen naar 20 a 30%. Bij elkaar zijn dat eerdergenoemde duizenden woningen die ter zijner tijd naar het nieuwe stelsel willen/moeten overstappen en waarvoor je iets moet regelen om een enorme hefboomwerking te voorkomen. Verbeterpunt 12: Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen) : De meeste voorlichting waar ik wat aan had, kwam van SEBA, AWEV en van oud-raadsleden, aan de gemeentelijke voorlichting heb ik niets gehad. Het is essentieel om de black-box voor te openen voor mensen, zodat ze weten hoe er wordt gerekend en waar ze bezwaar tegen moeten maken. Sommige mensen hebben eenvoudige bewoording nodig, de taal van de gemeente is voor de doorsnee burger vaak onbegrijpelijk. Zo moet ik in mijn eigen buurt mensen vaak uitleggen wat er aan de hand is en ze helpen een keuze te maken.

We hebben drie Zwartboeken geschreven, in Jip en Janneke taal, waarin we uitleggen hoe het gemeentelijke hefboom-principe werkt, dat er gerekend wordt met grondprijzen uit 2014/2015 (en niet met historische grondprijzen resp. tot 2013/2014 bestendige grondquotes van 10-15%) Later doo►

toegevoegd: en waar de gemeente nog meer de Pout ingaat, enz.

Pim: Voorlichting is altijd een goede zaak. Dit moet zoveel mogelijk to the point georganiseerd worden. Een groot voordeel van het nieuwe systeem van eeuwigdurende erfpacht is dat veel bewoners ervoor hebben gekozen. Als je de conversie met de spijtoptantenregeling nog verder omhoog krijgt, zorgt dit voor meer uniformiteit in de stad. De verschillende AB's gaan dan geleidelijk verdwijnen. Ook Amsterdammers moeten beseffen dat de wereld groter is dan Amsterdam. Alle stedelijke erfpacht in andere steden, is overgegaan op eeuwigdurende erfpacht. Veel gemeenten converteren naar voile eigendom, of bieden daar mogelijkheid toe. Sommigen, zoals Den Haag, hebben een tweesporenbeleid. Als nieuwe toetreders komen in een nieuw [red: eeuwigdurend] systeem, vast het erfpachtrecht niet meer te converteren. Het opnieuw vaststellen van de grondwaarde voor canonberekening, plus de mogelijkheid voor de gemeente om eenzijdig de voorwaarden opnieuw vast te stellen, verdwijnt dan. Als ik Amsterdam was, zou ik met de spijtoptantenregeling en voorlichting proberen te inventariseren waar en in welke mate de oude sets voorwaarden nog lopen. Bij nieuwe toetreders kan nog verder geschaafd worden aan tip top to the point informatie. Mensen met oude AB's moeten gewaarschuwd worden. Hiertoe kunnen voorlichtingspunten als de bibliotheek of huis-aan-huis worden gebruikt.

Jan Reinier: Betere voorlichting, daar kan niemand tegen zijn. lk ga een stap verder. lk vind het in 2022 niet meer uitiegbaar dat iets op grond van het bestemmingsplan mag, maar niet op grond van erfpachtregels. De Gemeente moet meer rechtszekerheid bieden door bijvoorbeeld met beleidsregels te werken. Het is gek dat je in Amsterdam eeuwigdurend je erfpacht kan afkopen, maar je geen grondeigenaar wordt. Age: Je kunt niet tegen meer voorlichting zijn. lk herken dat het goed is om aandacht te geven aan de verschillende systemen. De gemeente is niet alleen verantwoordelijk, ook erfpachters zeif zijn dat. Je koopt iets, het is ook aan jou om je goed te informeren en persoonlijk advies in te winnen. Makelaars, notarissen, hypotheekadviseurs en -verstrekkers moeten er ook wat mee doen. Zij kunnen mensen wijzen op de gevolgen voor hun persoonlijke situatie (zoals leeftijd). Verbeterpunten 1, 6, 8, 14.

2: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie 6: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties 8: Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen 14: Het actief sturen op vergroting van de klanttevredenheid middels verbeteringen in de organisatie en de structuur daarvan

Age: De doelen nader uitwerken/toelichten lijkt me een inkopper, daarmee begint het. Het zijn de doelen zoals ze oorspronkelijk waren, plus het benadrukken van de mogelijkheden om het gebruik

beter te controleren, het privaatrechtelijke boven het publiekrechtelijke. Een vast contactpersoon is ingewikkeld vorm te geven, maar het helpt wel. Een paar mensen die je echt kan benaderen als er een keer spoed is. Mijn referentie is wel een hele andere in aantallen. : Genoeg gezegd over het foute erfpachtbeleid. Mijn algemene advies aan dit en volgend college: ga in gesprek, leg uit, versta u ex equo —met de raad, met de bevolking- over het consumentenonderzoek en de daaruit te destilleren verbeter- en beslispunten en een houdbaar en eerlijk erfpachtstelsel. Sta open voor gedeelde oplossingen, voor democratie en verschuil u niet achter uw machtspositie. Maak dankbaar gebruik van de deskundigheid van uw burgers. Bedenk dat er tal van voorbeelden zijn waarbij inhoudelijk deskundige burgers het opnamen tegen bestuurders en bij bijv.de Raad van State hun gelijk kregen (voorbeeld: Lelystad, stikstof, rijkswegen enz.). Voor wat betreft de erfpachtdoelen, er is een thesis van PJC Nelisse die de erfpachtdoelen van alle gemeenten op een rijtje gezet heeft, daaruit kan gekozen worden. Pim: Wat betreft Punt 8 en 10: lk denk dat naarmate je werkt met een kwalitatief goede en flexibel vormgegeven externe adviescommissie, het minder noodzakelijk wordt om het beleid ook nog participatief vorm te geven.

De grootste hobbels zijn al genomen, naar het eeuwigdurende stelsel, met twee vormen van canonbetaling (vastklikken of afkopen). lk denk dat de gemeente met name voor de keuze staat of ze meer over de boeg van verbeterpunt 8 of 10 gaat, waarbij 10 mijn voorkeur heeft. lk denk dat 10 efficienter is. Jan-Reinier: Punt 1 vind ik belangrijk, het is mij niet meer helder wat die doelen nou precies zijn. lk zou ook meer rechtszekerheid willen bieden aan de burger. Deels is het doel van het erfpachtstelsel de overwaarde van de grond te doen toekomen aan de gemeenschap, deels wil de gemeente ook ruimtelijk sturen met het erfpachtstelsel. lk vind dat de gemeente er goed aan doet om in beleidsregels vast te zetten, dat als het publiekrecht (bestemmingsplan) iets toestaat, dat erfpacht het niet onmogelijk maakt. Voorlichting is goed, maar rechtszekerheid ontstaat als de gemeente dit in beleidsregels vastlegt. Beleidsrecht houdt in, waar het publiekrecht lets toelaat, het via een erfpachtovereenkomst niet meer geweigerd mag worden. Dat betekent ook dat de gemeente de onteigenprocedure moet volgen, in plaats van het opzeggen van erfpachtovereenkomsten. De onteigenprocedure biedt meer zekerheid voor de onteigende. Age: lk vind niet dat als publiekrechtelijk iets is toegestaan, het privaatrechtelijk geweigerd mag worden. Er kunnen wel voorwaarden aan verbonden worden.

In Utrecht volgen we de publiekrechtelijke bevoegdheid, maar we kunnen er wel voorwaarden aan verbinden, met name financiele voorwaarden, zoals de meerwaarde die ontstaat in rekening brengen. Als die niet betaald is, verlenen we geen privaatrechtelijke toestemming. Jan-Reinier: Daar ben ik het ook wel mee eens. Het moet dan wel gaan om de waardevermeerdering van de grond. Kim: in Utrecht is het inderdaad zo dat als het publiekrechtelijk is toegestaan, je in beginsel ook privaatrechtelijke toestemming wordt verleend, maar dit kan niet altijd een-op-een gelijk worden getrokken. Er kunnen andere omstandigheden zijn, die bij publiekrecht niet worden meegewogen

(onrechtmatige hinder bijvoorbeeld, waarop de gemeente als grondeigenaar rechtstreeks kan worden aangesproken). Dit zijn uitzonderingsgevallen, maar je moet wel in beeld houden dat het niet altijd gelijk kan worden getrokken met voile eigendom. Voorbeeld hotelstop: ingrijpen via privaatrecht / erfpacht om het aantal hotels in de stad een halt toe te roepen, terwijI er publiekrechtelijk op grond van het bestemmingsplan wel een hotelbestemming mogelijk is Pim: lk wil aangeven dat Hoge Raad er anders overdenkt, het is privaatrechtelijk toegestaan. Pseudoonteigening, namelijk opzeggen via de opzeggingsregeling in de erfpachtakte, keurt de raad goed. Er zijn ook allerlei andere voorbeelden te geven van het sturen op bestemmingen middels erfpacht: met het privaatrecht kan fijnmazig per kavel de bestemming worden geregeld. Maak het zo simpel mogelijk voor burgers en hanteer een systeem. Jan-Reinier: lk koppel dit aan het verduidelijken van de doelen van het erfpachtstelsel. Rechtszekerheid is; met welk doel maak ik van mijn bevoegdheden gebruik. De canon mag je eeuwigdurend afkopen, maar je krijgt geen eigendom van de grond. De gemeente wil niet van het erfpachtrecht of maar wil mensen wel de kans geven om zoveel mogelijk in de positie van eigenaar te geraken. Dan zal de gemeente ook de erfpachthouders als eigenaar moeten behandelen en van het publiekrecht gebruik moeten maken.

Volledig afgekocht moet je eigenlijk in de positie brengen van volledig eigenaar. Pim: Dat is roomser dan de paus. Er wordt per saido ook minder voor betaald dan voor vol eigendom. Bij de conversie van erfpacht naar eigendom in andere steden moet daar ook nog eens voor betaald worden. Eigendom en erfpacht zijn juridisch verschillend. Erfpacht is 'ingedrukte eigendom'. Afsluiting: Pim: lk raad Amsterdam aan om met de spijtoptantenregeling iedereen zoveel mogelijk naar het eeuwigdurende stelsel te krijgen. Andere steden hebben het ook gehad. Hoe kleiner de groep in het oude stelsel is die met veel vragen zit, des te beter het is voor de gemeente. Er is ook erfpacht in andere delen van het land, bijvoorbeeld de landgoederen in het oosten, de Waddeneilanden (Staatsbosbeheer), particuliere erfpacht: de bewoners schrikken daar ook aan het einde van periodes van de prijsverhogingen. Zou het niet goed zijn als op landelijk niveau een systeem annex richtlijnen worden vastgesteld wat gebruikt kan worden door verschillende gemeentes en (particuliere) erfverpachters, waardoor mensen het gevoel hebben meer rechtszekerheid te hebben. lk verwijs daarbij naar de recente discussie in de Tweede Kamer en de aangenomen moties. Carolien: De systemen waren nog niet op orde, als dat verbetert denk ik dat de klanttevredenheid aanzienlijk verbetert.

Voor ons is het ook spannend wat een nieuw college gaat doen.

Dwarskijksessie # 3 18 februari 2022 Gefaciliteerd door: Deloitte Real Estate Aanwezig vanuit gemeente Amsterdam: Rayen Jadnanansing Deelnemers: I Naam Leo Uittenbogaard Caroline Wareman Harm Janssen

Functie Inwoner Amsterdam ASRE, algemeen directeur Gemeente Den Haag, directeur Grondbedrijf DSO Den Haag BPD Gebiedsontwikkeling, directeur Regio Noord-West bij BPD Gebiedsontwikkeling

Verbeterpunt 1: De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie Leo: Eerste reactie, de doelen duidelijker maken kan niemand tegen zijn. Het punt van zorg is de term 'afromen van waarde'. Dit is een ongelukkige term om te communiceren. Dit omdat je allereerst een onmogelijk discussie krijgt van wie de waarde is. En in de tweede plaats kan je niet voorspellen wat de waarde in de toekomst is. Hier hebben we ook wetenschappelijk onderzoek naar gedaan. Er blijkt nauwelijks onderzoek te zijn naar de vraag welk deel van waardegroei van vastgoed op lange termijn aan de grondcomponent toegekend kan worden. Er is geen wetenschappelijk bewijs voor het verwachten van waardegroei, anders dan inflatiecorrectie en anders dan door veranderend gebruik dat tot meer economisch nut leidt. Bijvoorbeeld een metrolijn of verdichting of ander gebruik. lk zie het zelf meer te communiceren als een financiering instrument. Dan valt het dubbeltje veel beter voor de erfpachter. Jaren geleden hebben we een waarderingsmodel gemaakt voor een erfpachtrecht van 50 jaar. Hieruit blijkt dat je de lange termijn ontwikkeling niet kunt vertalen naar de toekomst. Als voorspelling voor grondwaarde groei kun je alleen de reele inflatiegroei gebruiken, dit door gebrek aan bewijs.

Dus 2% is de beste voorspeller die je kan toewijzen. Caroline: lk ben het helemaal eens met goed communiceren. Vanuit de gemeente kan je hierin verbetering realiseren door te kijken welke doelgroep je wilt benaderen en uitleg op maat maakt. Alle gemeentes zouden hierin kunnen verbeteren. Wat Leo zegt over financieringsconstructies, daar ben ik het mee eens. Alleen de waardevermeerdering ben ik het mee oneens, die is er in mijn ogen zeker wel. lk zie de laatste jaren een grote stijging van de grondwaarde [red: boven inflatie]. lk vind dit een belangrijk punt. Hoe je ook naar eeuwigdurende erfpacht kijkt, ik denk dat het een product is wat gaat blijven. Om deze reden moet er worden gekeken naar de wegen om het redelijk en transparant te krijgen. Het belangrijkste daarbij is om te laten zien wat er mee gefinancierd wordt en welke successen dit behaalt. Dan kom je op de vraag is het nu redelijk dat de grondopbrengst gemaximaliseerd wordt? lk denk dat het redelijk en onvermijdelijk is. Echter, er is een element wat niet redelijk is tussen alle privaatrechtelijke elementen op het contract. Dat is het niet transparant zijn van de parameters. Hiermee kom ik bij communicatie, want dit zorgt ervoor dat er 2 soorten Amsterdammers ontstaan. Amsterdammers die relatief meer en minder bijdragen aan de gemeenschap.

De vraag is of dat houdbaar is? Als het zo is dat de erfpachter relatief meer bijdraagt vanwege de afroming, waar we het net over hadden, dan vind ik dat in de communicatie

de erfpachter niet als tegenstander moet worden gezien. Deze moet worden beloond. Die communicatie is dramatisch. Momenteel bevechten we elkaar terwijl per saldo men hetzelfde wil. Dat brengt mij op de waardedeling. lk zou graag willen weten of dat draagvlak heeft, ik denk dat er veel meer draagvlak is voor het delen van waardestijging dan dat men veronderstelt. Dat zou wat mij betreft de kern zijn, zeker in het licht van de nationale discussie over vermogen aanwasdeling. In elke discussie mis ik waardedaling als optie. Het sluit aan bij de opmerking van Leo. Harm: Goede communicatie en heldere toelichting is een open deur. Wat ik interessant vind is dat hier gesteld wordt dat de huidige doelen een eeuw niet gewijzigd zijn. Bij gronduitgiftes in nieuwe projecten, waar ik vooral mee te maken heb, worden er echter vaak nieuwe regels gesteld. Er kunnen allerlei doelen worden beoogd maar er wordt vaak voorbij gegaan wat voor effect dat heeft op de kosten, de grondwaarde en de ontwikkelkosten. De vraag is altijd voor ons, of er beleidswijzigingen aankomen waardoor bestaande posities in een ander daglicht komen te staan. Tweede punt heeft te maken met sociale en betaalbare huurwoningen. Die kunnen ergens in de verre toekomst worden verkocht, maar nu is soms onduidelijk welke meerwaarde bij verkoop over 10, 20 of 30 jaar moet worden afgedragen aan de gemeente.

Meer duidelijkheid aan de voorkant is van belang omdat de risico's anders steeds lastiger worden in te schatten. Feitelijk is het voor ons met een optelsom van heel veel woningen, niet anders dan voor particulieren: je moet voorkomen dat je na jaren ineens geconfronteerd kan worden met hele verassingen. Rayen: Wat betreft de waardedaling, het is mogelijk dat de canon omlaag gaat. Verbeterpunt 6: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties Harm: Hier geldt denk ik ook wel weer dat voor de ontwikkelaar hetzelfde in het groot speelt als voor een particulier in het klein. Wij kunnen niet zien welke referenties gebruikt worden, welke kostenniveaus worden gehanteerd voor het bouwen van projecten. Dit maakt dat we soms met de gemeente in een lastige discussie komen over de grondwaarde. Om te beginnen zou het voor ons al heel erg helpen als we weten welke referenties er precies worden gebruikt. Dus het transparant delen van die uitgangspunten maar zo nodig vervolgens ook onafhankelijke deze laten toetsen. ledereen heeft rekenmodellen. Maar als je uitgaat van de verkeerde aannames dan kan dat leiden tot aanzienlijke verschillen. Hier is verschrikkelijk veel te verbeteren. Maar aan het eind van het verhaal moet men toegang hebben tot een echt onafhankelijke geschillen instrument.

Als consument moet je vragen kunnen stellen. Dit ontbreekt volstrekt. We hebben het vaak over een black box, je zal volstrekt transparant moeten zijn. Als je een rekenuitgangspunt hanteert dan moet de klant in staat zijn om dat tot het bot uit te kunnen rekenen. Waar moet je bang voor zijn als gemeente? Het ontbreken van transparantie wordt door de klant eerder wantrouwend bekeken. Dit vind ik een heel belangrijk punt. Caroline: In Den Haag werkt het anders, we werken met onafhankelijke experts. In verband met de steeds stijgende vastgoedmarkt, valt de hoogte van de nieuwe taxatie voor erfpachters tegen en schrikt men van de hoogte van de nieuwe canon. We willen niet in strijd komen met burgers, maar tegelijkertijd constateren we dat als iemand zijn woning verkoopt en die al een tijdje in bezit heeft, dat er dan ook veel winst gemaakt wordt. Bij het taxeren moet er marktconformiteit zijn en dat is een directe vertaling van de stijging.

Leo: Dit systeem is buitengewoon ingewikkeld, 99% van de betrokkenen snapt het niet. Achter de berekening zit de residuele waardebepaling, dat vind ik correct. In Amsterdam hebben we de transitie gehad. lk vraag mij of of we bij commercieel vastgoed deze methode weer moeten hanteren. lk denk dat we daar per object moeten gaan rekenen. Dat is een traag proces waar ook hele hoge waardes uitkomen. Er is geen simpele oplossing maar ik denk dat het wel zuiverder is. Bijvoorbeeld de Apollolaan, hier zullen op deze manier de prijzen heel hoog uitvallen. Verbeterpunt 10: Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader Verbeterpunt 8: Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen. (worden samengenomen): Er zijn zoveel verschillende belangen. Het spanningsveld privaat/publiek komt hier naar voren. Daarnaast vind ik het een essentiele vraag of we het hebben over een financieel product, want dan zien we de erfpachters als klanten. Ten slotte, het staat en valt bij toegang tot onafhankelijke geschillen en het ongelijke speelveld.

De gemeente kan miljoenen uitgeven om zich te laten adviseren en de burger met zijn eigen beperkte portemonnee, maar moet zien hoe hij zijn vragen beantwoord krijgt. Dit vind ik een buitengewoon ingewikkeld maar ook belangrijk punt. Mijn pleidooi is dat het vertrekpunt is dat het om een financieel product gaat en er een zorgplicht is naar de klant. Leo: lk snap dat het veel duidelijker moet zijn wat de keuze is van de gemeente bij het vaststellen van een canon of wijzigingen. lk geloof niet dat een externe adviescommissie hier gaat werken. Het vraagstuk is te ingewikkeld met te veel belangen en tegenstellingen. Hoe deskundig de leden van de adviescommissie ook zijn, niemand weet dit. lk zie veel meer in een traditionele onderzoeksmethode. Als er een wijziging is moet er een goed onderzoek worden gedaan met een goede klankbordcommissie en leg dat voor aan ketenpartijen. Hiermee ontstaat er een transparant proces. Harm: lk ben het eens met Leo. lk kan mij voorstellen dat je als individuele erfpachter baat hebt bij een plek waar onafhankelijk getoetst wordt. Bij beleidswijzigingen, die soms ook effect hebben op grondwaardeberekeningen, worden wij als sector in de regel wel geconsulteerd. Dat leidt overigens lang niet altijd tot de gewenste aanpassingen. Caroline: Participatie is in deze dagen een enorm hot item en ik ben het daar ook mee eens.

Daarnaast ben ik het met Leo eens dat een externe adviescommissie geen oplossing is omwille van de tijd die dit kost. Voorstander ben ik van de deskundigenprocedure die wij in Den Haag op individueel niveau hanteren. Het recht van de erfpachter om ergens onafhankelijke toetsing te krijgen vind ik heel belangrijk en terecht. Over het hanteren van een ondergrens: ik vind dat er ook vanuit de overheid een stukje zakelijk belang is, wij moeten ons financieringssysteem ook gezond houden. De grondwaarde moeten wij intern ook afrekenen bij treasury en de rente daar is hoger dan de canon die we op dit moment ontvangen. lk snap heel goed dat het voor de individuele erfpachter het belangrijk is om een mogelijkheid te hebben om een onafhankelijke toets te doen. Wij hebben ook gewoon een belang, daar moeten we helder in zijn. Daarnaast houden wij als gemeente ook wat over aan de erfpacht wat terugvloeit naar

het concern. Hier worden doelen aan gesteld. Het lijkt mij een goed idee om de goede dingen die hiervan worden gedaan voor de gemeenschap ook te laten zien, zover dit mogelijk is. Rayen: Wij gaan intern inderdaad een schuld aan met het financieren van de grondwaarde, daarom is het slim om een bodempercentage in te voeren zodat we geen verlies maken. Op een aantal erfpachtrechten wordt wel verlies gemaakt. Daarnaast dragen we 100 miljoen of naar de algemene middelen. Het is moeilijk om dit zichtbaar te maken voor de erfpachter. Als het vloeit naar de algemene middelen is het ongrijpbaar. Verbeterpunten 9/12/14 Caroline: Super herkenbaar. (14) Wij hebben klachten over te lange behandeltijden. Dit komt doordat er te weinig capaciteit is en capaciteit ook lastig is in te schatten. Een laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting vind ik zinnig. Echter, de kosten moeten wel worden gedeeld, of een no cure no pay constructie. En ten tweede, maatwerk is heel ingewikkeld. Als overheid moet je ook voldoen aan het gelijkheidsbeginsel. Rayen: Als achtergrondinformatie. Wij hebben sinds de overstapregeling bijna 150 externen aangetrokken, bovenop een bestaand team van 150. Daar is ook een grens aan. Dat die wachttijden oplopen is erg vervelend. Maar wat dat betekent voor de capaciteit en de organisatie is echt enorm. De uitvoeringsproblematiek is enorm.

Qua communicatie moeten ook de kwartaalrapportages duidelijker worden gepubliceerd. lk heb best oog voor de dilemma's. De grote vraag is natuurlijk of je een begroting kan runnen met een variabele, speculatieve opbrengst. lk denk toch dat 200.000 erfpachtcontracten niet in maatwerk kan. Dat maakt een laagdrempelig geschillen instrument des te belangrijker. Communicatie is daarom heel belangrijk. Hoe meer voorlichting hoe beter en het is mogelijk. Leo: In zijn algemeenheid in relatie tot een eventuele geschillencommissie is de sleutel dat Amsterdam zo snel mogelijk focust op het uitfaseren van het voortdurende stelsel. Dan een bruggetje naar de geschillencommissie. Daar kan ik mij iets bij voorstellen op juridisch vlak. Dus een commissie die kijkt naar procedures of de juiste informatie gebruikt is. Echter een geschillencommissie over de waarde en rekenmethode wordt wel heel complex. Er zijn maar een paar deskundigen. Als de paar deskundigen in Amsterdam er mee stoppen dan is er gelijk een probleem. Het is niet aantrekkelijk voor de geschillencommissie om zo een rol in te nemen en over waarde te oordelen. Wat betreft de adviescommissie, denk ik als eerste reactie hier moet je voorzichtig mee zijn. Procedureel kan je er naar kijken maar probeer van waarde weg te blijven.

Harm: lk heb vanuit mijn positie minder mening over geschillenbeslechting tussen gemeente en particuliere woningeigenaren. lk vind wel dat je als particulier ergens terecht moet kunnen als je het gevoel hebt dat je onrecht is aangedaan. Misschien inderdaad wel door te toetsen of de procedure correct gevolgd is. Of een adviescommissie zich uit moet spreken over de waarde is inderdaad de vraag. Toch kan geschillenbeslechting vanuit een onafhankelijke hoek wel een rol spelen in het horen van de erfpachter. Een onafhankelijke waardebepaling is dan wellicht ook nog een optie. Wat ik herken vanuit mijn dagelijks werk is dat het krap is qua capaciteit bij de gemeente voor uitgifte en berekeningen van erfpacht voor ontwikkelende partijen. Maar dat zien we natuurlijk in onze hele sector. Voldoende mensen, capaciteit, is een probleem. Wat ik nog graag wil benadrukken is het belang van duidelijke informatie. In ons eigen proces van informeren van toekomstige kopers zetten we in op maximaal transparante, eenduidige communicatie. Bijvoorbeeld bij de toewijzing van woningen. De spelregels daarvoor communiceren

we heel helder op onze website. Dat leidt tot grote klanttevredenheid. Vooraf. In gemeenten waar erfpacht speelt moeten we vaak extra ons best doen om uit te leggen hoe het erfpachtcontract in elkaar steekt. Dat vraagt om extra zorgvuldige communicatie. Daarom zijn we ook blij met de mogelijkheid tot eeuwigdurende afkoop. Daarmee is het voor kopers een stuk duidelijker geworden. Afsluiting:

Leo: Een punt wat mij opviel, is het ontbreken van de verdere toekomst. lk denk dat het heel goed zou zijn om te kijken hoe het stelsel er in 2030 uit zou moeten zien. Het zou goed zijn om in kleinere kringen naar de verdere toekomst te kijken. Lastige vraagstukken zouden kunnen zijn wat als de woningmarkt wegzakt, de grondwaarde zakt? De energietransitie? Erfpacht is een mooi financieringsinstrument om hier op in te spelen. Maak het stelsel klaar voor de lange toekomst door het zoveel mogelijk op huur te laten lijken. Start de discussie over de verre toekomst op tijd. lk ben het erg eens met het laatste, verleg de horizon veel verder. lk denk dat het ook goed zou zijn om nog eens een hele goede kosten en baten analyse te maken. Is het mogelijk om nog eens echt out of the box te denken? Als laatste stel ik mij voor dat er in het eeuwigdurende systeem nog heel creatief kan worden omgegaan met onderdelen van producten. Bijvoorbeeld het afkoopsysteem aan de woongeschiedenis koppelen. En/of koppelen aan gerealiseerde waarde stijging. Harm: lk vond het aardig om te zien dat er zowel vanuit de professionele ontwikkelaar als vanuit de particuliere woningbezitter de nodige overeenkomsten zijn in de problematiek die wordt ervaren. Caroline: Zeer waardevol voor mij zijn de aspecten participatie en communicatie. Voor Amsterdam gaat eeuwigdurende erfpacht heel veel oplossen.