BIJLAGE 3 bij raadsbrief Collegereactie op Berenschot per aanbeveling raadsvoordracht bijlage 2 bij Raadsbrief NA COLLEGE.pdf

Bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

Puntsgewijze collegereactie op raadsonderzoek Berenschot Deze collegereactie is gebaseerd op de (concept) raadsvoordracht zoals besproken in de commissie Ruimtelijke Ordening van 24 november 2021. Raadsbehandeling van het Berenschotrapport heeft op het moment van dit schrijven nog niet plaatsgevonden. N.B. In het onderstaande wordt verwezen naar de (genummerde) verbetersuggesties uit het collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel. 1. om consumentenbescherming vanuit het perspectief van goed bestuur nadrukkelijk als uitgangspunt te nemen voor het (actieve) grondbeleid van de gemeente Amsterdam met gebruikmaking van erfpacht; Het college onderschrijft dat het belangrijk is dat consumentenbescherming in het Amsterdamse erfpachtstelsel goed geborgd wordt en dat het (actieve) grondbeleid op zorgvuldige wijze wordt vormgegeven en uitgevoerd. In de zuiver juridische context onderschrijft het college de aanbeveling over de ‘beginselen van goed bestuur’ - zoals die nu geformuleerd is - echter niet. Wij lichten dit graag toe. De gemeente geeft het (actieve) grondbeleid, waaronder begrepen het erfpachtbeleid, op zorgvuldige, transparante en participatieve wijze vorm en borgt een goede consumentenbescherming. De overheid is in haar handelen gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (ABBB).

Dat geldt ook bij het privaatrechtelijk handelen van een gemeentebestuur. Deze ABBB zijn algemeen aanvaarde een kenbare rechtsnormen waar bijvoorbeeld ook een rechter het gemeentelijk handelen aan toetst. De algemene beginselen van goed bestuur zijn dat niet. De invulling daarvan is niet vastomlijnd (er is geen consensus of jurisprudentie over de uitleg en invulling) en de begrippen en invulling daarvan zijn niet algemeen kenbaar of algemeen geaccepteerd. Het college gaat graag het gesprek aan met de raad om het (actieve) grondbeleid, waaronder het erfpachtbeleid, verder te verbeteren op onderdelen waar dat wenselijk is. Daarbij kan naar het oordeel van het college onder meer worden gekeken naar: - Het beter uitleggen van de doelen van het erfpachtstelsel (verbetersuggestie 1 college) - Het verder vergroten van inzichtelijkheid van het grondwaardebeleid en de rekenregels, (verbetersuggestie 6 college) - Verdere vergroting van de participatie bij het opstellen van nieuw beleid (verbetersuggestie 9 college) - Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de overstapregeling (verbetersuggestie 10 college)

Gemeente Amsterdam, bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

-

Datum 14 december 2021 Pagina 2 van 7

Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen beleids- en rekenwijzigingen (verbetersuggestie 11 college) Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters (verbetersuggestie 12 college)

2. de kaderstellende rol die de raad heeft in relatie tot de bevoegdheid van het college uit artikel 160 Gemeentewet (verrichten van privaatrechtelijke handelingen) actiever op te pakken om zo de democratische legitimiteit van het erfpachtstelsel te versterken; Deze aanbeveling is aan de raad, maar het college gaat hier uiteraard graag met de raad over in gesprek indien gewenst.

3. om hiertoe een discussie te starten over het door de gemeente te hanteren normenkader, waar erfpachtbeleid aan kan worden getoetst en aan moet voldoen; Het college is van mening dat het door de gemeente gehanteerde nomenkader bij de vernieuwing van het erfpachtstelsel (VES) en bij de uitvoering van het voortdurende en het eeuwigdurende stelsel goed is. Het erfpacht- en grondwaardebeleid en de uitvoering daarvan voldoet volgens het college onder meer aan de eisen van zorgvuldigheid, evenredigheid, gelijkheid en rechtszekerheid. Dit beleid is tijdens de VES op participatieve en transparante wijze vormgegeven. Het college benoemt graag een aantal elementen waaruit dit mede is af te leiden: - het advies van een externe en onafhankelijke Grondwaardecommissie uit 2015 ligt aan de VES ten grondslag; - de overstapregeling is op diverse punten aangepast na de inspraak; - de uitkomsten van diverse rechtszaken over de AB 2016 en de Overstapregeling; - de uitkomsten van het DELTA onderzoek onder erfpachters1; - het grote animo voor de overstapregeling. Het college gaat graag het gesprek aan met de raad om het erfpachtbeleid verder te verbeteren op onderdelen waar dat wenselijk is.

4. bij het ontwikkelen daarvan als leidraad te nemen het normenkader dat de AFM heeft voor complexe financiële producten; Het college onderschrijft deze aanbeveling niet. Erfpacht is geen (complex) financieel product. Erfpacht is een zakelijk recht dat iemand het recht geeft de onroerende zaak van iemand anders te gebruiken. De normen uit de Wet op het 1

Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht Gemeente Amsterdam, 22 juli 2021

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 3 van 7

financieel toezicht (Wft) zijn toegesneden op financiële producten en verschillen per financieel product. Aangezien erfpacht geen financieel product is, zijn de normen uit de Wet op het financieel toezicht niet geschikt om (vrijwillig) toe te passen op erfpacht. De minister van BiZa heeft in haar brief van 12 november jl. aangegeven: “Erfpacht is geen financieel product maar ik zal bezien in hoeverre er regels voor financiële producten zijn, die ook kunnen helpen om de rechten van erfpachters te beschermen. Daarbij zal ik de kennis en ervaring van de Autoriteit Financiële Markten bij het toezicht op financiële producten benutten, ook al is zij geen toezichthouder op erfpacht. Tevens zal ik bezien of er verbetering van de rechten van erfpachters mogelijk is mocht deze onvoldoende zijn gebleken op basis van dit onderzoek.” Het college wacht de uitkomsten van dit onderzoek af.

5. om de randvoorwaarden van het erfpachtstelsel in overleg met en met inbreng van betrokken burgers tot stand te laten komen; Het college gaat graag het gesprek aan met de raad over de randvoorwaarden van het erfpachtstelsel, waarbij wordt opgemerkt dat volgens het college de huidige doelen en het huidige normenkader uitgangspunt zouden moeten zijn. Zie ook hierna punt 16 (doelen) en hiervoor punt 3 (normenkader).

6. om met de accountant, de ombudsman en/of de rekenkamer te onderzoeken hoe de raad beter in positie kan komen om de uitvoering van het te ontwikkelen normenkader te controleren; Het is aan de raad om te bezien of ze met behulp van de genoemde partijen desgewenst kan onderzoeken hoe ze beter in positie kan komen. Zie hiervoor onder 3: Het college gaat graag het gesprek aan met de raad over verbeteringen, maar het college is van mening dat het door de gemeente gehanteerde nomenkader bij de VES en bij de uitvoering van het voortdurende en het eeuwigdurende stelsel een goed normenkader is.

7. om door het opstellen van een algemeen participatiekader de positie van zowel de gemeenteraad als de positie van de burger te versterken; Er bestaat binnen de gemeente Amsterdam een ‘gemeentelijk Beleidskader Participatie’ en er is een Algemene inspraakverordening die tijdens de VES is toegepast. Het college is van mening dat ook voor de vorming van het erfpacht en grondwaardebeleid deze algemene gemeentelijke

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 4 van 7

beleidskaders moeten worden gevolgd en dat het niet wenselijk is om voor het erfpacht- of grondwaardebeleid speciale of afwijkende kaders te creëren. Het college gaat graag met de raad in gesprek om te bezien waar verdere verbetering van participatie mogelijk is. Zie ook het collegeonderzoek verbetersuggestie 9.

8. om op deze wijze invulling te geven aan de beginselen van rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie; Het college is van mening dat in (de uitvoering van) het Amsterdamse erfpachtstelsel onder meer de rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie zijn geborgd. Ook uit het collegeonderzoek blijkt echter dat verdere verbetering mogelijk is. Daartoe doet het college ook een aantal suggesties op het gebied van: Het beter uitleggen van de doelen van het erfpachtstelsel (verbetersuggestie 1 college) Het verder vergroten van inzichtelijkheid van het grondwaardebeleid en de rekenregels, (verbetersuggestie 6 college) Verdere vergroting van de participatie bij het opstellen van nieuw beleid (verbetersuggestie 9 college) Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de overstapregeling (verbetersuggestie 10 college) Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen beleids- en rekenwijzigingen (verbetersuggestie 11 college) Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters (verbetersuggestie 12 college) Het college gaat graag het gesprek aan met de raad om te bezien waar verdere verbetering mogelijk is.

9. om een systematisch onderzoek in te stellen naar de manier waarop professionele partijen zoals makelaars, notarissen, hypotheekadviseurs, en banken consumenten informeren en voorlichten over erfpacht, om te komen tot een goede vastlegging van ieders rol en verantwoordelijkheid; Het college is van mening dat de voorlichting aan nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters verder kan worden verbeterd (verbetersuggestie 12). Nader onderzoek op dit punt is gewenst. Professionele ketenpartijen spelen hierin een cruciale rol. Het college heeft via de directie Grond & Ontwikkeling goed (vaak periodiek) contact met de diverse ketenpartners en is voornemens het gesprek aan te gaan met deze partijen over verdere verbetering van de informatievoorziening.

10. te onderzoeken of de instelling van een onafhankelijke geschillencommissie tegemoet

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 5 van 7

kan komen aan het ontbreken van een vorm van laagdrempelige rechtsbescherming voor erfpachters; Het college is het met deze aanbeveling eens. Ook in het collegeonderzoek komt als suggestie naar voren om dit te onderzoeken (punt 10 collegeonderzoek). Instelling van een onafhankelijke commissie kan leiden tot beter maatwerk voor de gevallen die niet goed binnen de beleidskaders passen en kan daarmee de uitvoering van het erfpachtbeleid verder verbeteren. De precieze taken en omvang van een dergelijke adviescommissie zijn nader te onderzoeken en in te vullen. Wel komen bij het college onder meer de navolgende vragen op: 1. hoe om te gaan met erfpachters die het gehele overstapproces al hebben afgerond?; en 2. of een dergelijke geschillencommissie dan alleen bij overstap zou moeten kunnen worden ingeschakeld of ook in andere gevallen waar er sprake is van een gemeentelijke aanbieding (bestemmingswijzigingen etc.)?

11. dat alle componenten van het erfpachtstelsel gebaseerd dienen te zijn op openbare gegevens en voorzien te zijn van een goede onderbouwing; Over de totstandkomingsmethodiek van grondprijzen en canons is de gemeente transparant en het erfpacht- en grondwaardebeleid is goed onderbouwd. De gemeente beoogt om – zover mogelijk binnen de grenzen van de wet - zoveel mogelijk inzichtelijkheid te bewerkstelligen. De verbetersuggestie uit het collegeonderzoek is: Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties. De gemeente is echter gebonden aan wettelijke voorschriften waardoor niet alle informatie die aan de berekening van de erfpachtgrondwaarde (op basis van de WOZ/BSQ-methode) ten grondslag ligt, kan worden gedeeld. Om aan de wens van erfpachters - om in meer inzichtelijkheid te voorzien – tegemoet te komen, heeft de gemeente reeds grondwaarderapporten ontwikkeld die zien op de WOZ/onbezwaarde waarde en grondwaarderapporten die zien op BSQ’s, om zo het inzicht in de bepaling van de grondwaarde te verder verhelderen. Onderzocht gaat worden hoe de inzichtelijkheid (binnen de grenzen van de wet) verder vergroot kan worden. (verbetersuggestie 6 college).

12. een algemene bijsluiter te (laten) maken waarin consumenten op risico’s wordt gewezen en een verwijzing zit naar adviseurs die een op persoonlijke maat gesneden advies kunnen geven;

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 6 van 7

Het college is van mening dat de voorlichting aan nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters verder kan worden verbeterd (verbetersuggestie 12). Onderzocht kan worden hoe een algemene bijsluiter hieraan kan bijdragen.

13. in het kader van checks and balances de taxatie en waardebepaling van erfpachtrechten bij een andere afdeling te beleggen, zodat de verschillende zaken van beleidsvoorbereiding, taxatie, waardebepaling, uitvoering en beheer niet langer bij dezelfde afdeling zijn ondergebracht; Deze splitsing is al deels aangebracht met de instelling en bevoegdheden van de afdeling Grondprijsadvisering die onafhankelijk is van de afdeling Erfpacht & Uitgifte. Grondprijsadvisering opereert autonoom en hanteert binnen het systeem marktwaarden en door onafhankelijke partijen opgestelde genormeerde (her)bouwkosten. De uitkomsten (BSQ) worden voor bestaande erfpachtrechten ook nog eens door externe onafhankelijke partijen (SEO/de Groot) getoetst. Er kan worden bekeken hoe dit verder kan worden verbeterd/beter kan worden geborgd. De voor de uitvoering van het erfpachtstelsel gebruikte WOZ-waardes worden door Belastingen vastgesteld (en niet door G&O) en er staat altijd bezwaar en beroep open tegen die vaststelling door Belastingen. In het geval er geen (bruikbare) WOZ waarde beschikbaar is wordt de onbezwaarde waarde door de afdeling Grondprijsadvisering van G&O vastgesteld en bestaat de mogelijkheid om tegen die vaststelling bedenkingen te uiten via een vastgelegde bedenkingenprocedure.

14. het college moet de gemeenteraad actief en regelmatig, in ieder geval bij het jaarverslag, informeren over de actuele stand van zaken in de uitvoering van het erfpachtstelsel, waarbij het door het bestuursorgaan gevoerde beleid wordt uiteengezet en dan met name waar het betreft de vier genoemde beginselen; Het college informeert de raad actief en regelmatig waar het gaat om de uitvoering van het erfpachtstelsel. Er kan in overleg met de raad worden bekeken hoe dit verder kan worden verbeterd/beter kan worden geborgd. Over de voortgang van de overstapregeling wordt al periodiek, per kwartaal gerapporteerd. Het grondprijsbeleid wordt jaarlijks vastgesteld door het college en met de raad besproken. Afwijkingen van het grondprijsbeleid worden jaarlijks aan het college gerapporteerd via de Rapportage toepassing grondprijsbeleid.

15. de uitvoering van het erfpachtbeleid door een visitatiecommissie periodiek (elke drie tot vier jaar) te laten toetsen aan de vastgestelde kaders en normen, en ook te toetsen of deskundigen daadwerkelijk onafhankelijk optreden;

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, bijlage 2 bij raadsinformatiebrief

Datum 14 december 2021 Pagina 7 van 7

Het college is van mening dat er al veel waarborgen en toetsingsmechanismes zijn om goede beleidsvorming en de uitvoering van het erfpachtbeleid te borgen. Zo zijn er onder meer:  Klachtmogelijkheid voor erfpachters bij de gemeente zelf  Controle door de raad door middel van rapportage en het verstrekken van informatie  Controle door de Rekenkamer en Ombudsman  Toetsing door de rechter  Externe, dubbele controle op de berekening van de BSQ’s  Controle door de ACAM  De voor de uitvoering van het erfpachtstelsel gebruikte WOZ waardes worden door Belastingen vastgesteld (en niet door G&O) en er staat altijd bezwaar en beroep open tegen die vaststelling door Belastingen. Maar er kan uiteraard in overleg met de raad worden bekeken hoe dit verder kan worden verbeterd/beter kan worden geborgd. Het college borgt zoveel mogelijk de onafhankelijkheid van de externe deskundigen die optreden in het kader van de canonherziening einde tijdvak maar de invloed van het college daarop is beperkt (zie verbetersuggestie 7 collegeonderzoek)

16. om in samenspraak met het college de doelstellingen achter het instrument erfpacht, in ieder geval voor woningen, opnieuw te bezien en vast te stellen, en daarbij onderscheid te maken tussen de verschillende doelstellingen, zoals ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, inclusie en diversiteit van de stad, financiële solidariteit tussen Amsterdammers, en de financiële positie van de gemeente Amsterdam, en te onderbouwen of en in hoeverre erfpacht het beste en meest effectieve, doelmatige en doeltreffende instrument is om die doelstelling te bereiken. Het college onderschrijft de huidige doelen van het stelsel. De doelen hoeven wat het college betreft niet te worden herzien of opnieuw vastgesteld. De doelen van het erfpachtstelsel kunnen wel nader worden uitwerken, beter toegelicht en (explicieter) als uitgangspunt worden genomen voor beleidswijzigingen en externe communicatie. (verbetersuggestie 1 college). Het college is van mening dat het erfpachtstelsel van onverminderde waarde is voor de stad. Uit ons onderzoek blijkt, mede uit een analyse van prof. mr. Vonck, dat erfpacht als sturingsinstrument belangrijk is voor Amsterdam. Dit advies wordt bij het knel- en verbeterpuntenonderzoek medio december 2021 openbaar gemaakt.

Door het erfpachtstelsel lukt het ons om belangrijke doelstellingen - zoals de zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden - te realiseren.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl