BIJLAGE 2b bijlagen bij collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel.pdf

14 december 2021

Bijlagen bij collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel Verkenning knel- en verbeterpunten

14 december 2021

Versie

Gemeente Amsterdam Bijlagen bij collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel

14 december 2021

Inhoud Bijlage 1: Bijlage 2: Bijlage 3: Bijlage 4:

Delta onderzoek onder overgestapte erfpachters Delta onderzoek onder erfpachters die niet zijn overgestapt Advies betreffende verkenning van de (meer)waarde van erfpacht bij gemeentelijke beleidsrealisatie Prof. Mr. Dr. F.J. Vonck Gespreksverslagen ten behoeve van het Collegeonderzoek toekomst Amsterdamse erfpachtstelsel – Verkenning knel- en verbeterpunten

Statusupdate Overstap Erfpacht Gemeente Amsterdam 22 juli 2021

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 2

Achtergrond en doelstellingen ACHTERGROND In 2017 heeft gemeente Amsterdam een Overstapregeling ingevoerd om huiseigenaren met een woning op erfpachtgrond tegemoet te komen in de vergoeding voor het gebruik van de grond. Huiseigenaren krijgen de mogelijkheid om hun tijdelijke of voortdurende erfpacht om te zetten in een eeuwigdurende erfpacht, met extra gunstige voorwaarden tot 8-1-2020. Om alle huiseigenaren de gelegenheid te geven deze Overstapregeling te overwegen en indien gewenst met de aantrekkelijke gunstige voorwaarden te gebruiken, zette Gemeente Amsterdam de informerende publiekscampagne “Overstap Erfpacht” in. In 2019/2020 evalueerde Delta voor Gemeente Amsterdam het effect van deze campagne op de kennis, houding en het gedrag van huiseigenaren ten aanzien van de Overstapregeling met een viertal effectmetingen (zie tijdlijn volgende slide). Ondertussen hebben de woningeigenaren die een aanbieding aangevraagd hebben vóór 8-1-2021 kunnen profiteren van de gunstige voorwaarden. Een deel van de aanvragers heeft deze aanbieding inmiddels geaccepteerd. Een ander deel – zo’n 11.000 erfpachters – heeft de laatste stappen in de overstap niet tijdig gezet, waardoor de aanbieding is verlopen.

Om te achterhalen wat hier de reden van is en een beeld te krijgen van de huidige houding van woningeigenaren ten aanzien van de overstapmogelijkheid, heeft Gemeente Amsterdam behoefte aan een status-update.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

3

Achtergrond en doelstellingen – tijdlijn van voorgaande metingen en huidig onderzoek 25 maart – 4 april

15 juli – 24 juli

0-meting

1-meting

Eind maart Soft launch

Begin juli Flight 2: Weet u genoeg?

April/mei Flight 1: Bent u bewust?

maa

31 oktober – 6 januari – 10 november 17 januari 2-meting

22 juni – 29 juni

3-meting

Status-update

Eind november Flight 4: Wilt u nog iets doen?

Begin oktober Flight 3: Heeft u iets gedaan?

jun

sep

dec

2019 Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

maa

jun

2020

sep

dec

maa

jun

2021 4

Achtergrond en doelstellingen DOELSTELLINGEN De primaire onderzoeksvraag voor deze status-update is:

In hoeverre geeft / gaf de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurend erfpacht Nederlandstalige huiseigenaren in Amsterdam met een woning op erfpachtgrond het gevoel van financiële zekerheid. En/of – indien van toepassing – was de overstap ingegeven door de tijdelijke gunstige voorwaarden (korting; voordelige WOZ-waarde)? DEELONDERWERPEN Naast deze onderzoeksvraag is gekeken naar de drie gedragspsychologische niveaus van kennis, houding en gedrag en wordt rekening gehouden met de maatschappelijke context: • Context. In hoeverre kan en wil men zich op dit moment bezig houden met erfpacht? Kennis. Heeft men bekend voldoende kennis over de overstapmogelijkheden om een weloverwogen keuze te kunnen maken? Waarom wel/niet? • Houding. Wat is het sentiment t.a.v. eeuwigdurende erfpacht? In hoeverre geeft deze vorm van erfpacht het gevoel van financiële zekerheid? Is het persoonlijk relevant? • Gedrag. Heeft men de aanbieding aangevraagd? Wat is de huidige status van de aanvraag? Heeft men een besluit genomen? Waarom wel/niet? Dit rapport bevat de resultaten van de status-update. Zie rechts enkele achtergrondgegevens van de deelnemers aan dit onderzoek. Meer achtergrondinformatie is te vinden in het corresponderende hoofdstuk. Waar relevant worden de resultaten van deze statusupdate vergeleken met de resultaten van de laatste campagne effectmeting (3-meting) van januari 2020.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

Geslacht

Erfpachters

Man

104

Vrouw

93

Wil niet zeggen

1

Totaal

198

Leeftijd

Erfpachters

< 40 jaar

51

41-60 jaar

76

61+ jaar

71

Totaal

198

Stadsdeel

Erfpachters

Centrum

16

Nieuw-West

45

Noord

31

Oost

21

West

29

Zuid

23

Zuid-Oost

33

Totaal

198

5

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 6

Conclusies – Kennis en houding 1. HET KENNIS-NIVEAU VAN DE ERFPACHTERS OVER EEUWIGDURENDE ERFPACHT IS HOOG. SPONTAAN ZIJN ERFPACHTERS BETER OP DE HOOGTE VAN DE MOGELIJKHEID OM EEUWIGDUREND AF TE KOPEN, DAN VAST TE ZETTEN. DE MEERDERHEID MEN VOELT ZICH GOED GEÏNFORMEERD DOOR GEMEENTE AMSTERDAM EN DE MEERDERHEID WERD DOOR DE COMMUNICATIE VANUIT DE GEMEENTE AANGEZET OM BEZIG TE ZIJN MET HET ONDERWERP ERFPACHT. • Bekendheid met eeuwigdurende erfpacht is hoog (83%). Spontaan zijn erfpachters beter op de hoogte van de mogelijkheid om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen (68%) dan vast te zetten (23%). Wanneer de mogelijkheden voorgelegd worden is 91% van de erfpachters bekend met het afkopen en 87% met vastzetten. • Voor 69% was communicatie vanuit Gemeente Amsterdam de belangrijkste aanleiding om zich te bezig te houden met erfpacht. • 60% van de erfpachters geeft aan (zeer) goed geïnformeerd te zijn door Gemeente Amsterdam. Ze hebben duidelijke informatie ontvangen over verschillende opties/scenario’s en zijn van mening dat hulpmiddelen als de Rekentool en Overstapportaal makkelijk in gebruik waren. Erfpachters die van mening zijn dat ze slecht geïnformeerd zijn (14%), hebben behoefte aan een uitleg in eenvoudige taal en willen meer duidelijkheid over de consequenties voor de persoonlijke situatie.

2. BIJNA DE HELFT VAN DE ERFPACHTERS (47%) IS (ZEER) POSITIEF TEN AANZIEN VAN DE MOGELIJKHEID OM OVER TE STAPPEN OP EEUWIGDURENDE ERFPACHT. TWEE VIJFDE (39%) VAN DE ERFPACHTERS IS NEUTRAAL; EN ÉÉN ACHTSTE (13%) IS (ZEER) NEGATIEF. • Een deel van de erfpachters met een (zeer) positieve houding geven spontaan aan dat eeuwigdurende erfpacht financiële zekerheid biedt. De kans op een onverwachte kostenstijging in de toekomst wordt geëlimineerd. Een ander deel geeft aan dat eeuwigdurende erfpacht voor een waardevermeerdering van de woning zorgt en op die manier financieel voordeel oplevert. • Van de erfpachters met een neutrale houding, is een deel juist van mening dat het onduidelijk is of overstappen meerwaarde oplevert. • Daarnaast hebben neutrale en negatieve erfpachters het gevoel dat eeuwigdurende erfpacht onnodig veel geld kost of niet relevant is, omdat het einde van het huidige tijdvak ver in de toekomst ligt.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

7

Conclusies – Gedrag 3. DRIE VAN DE VIJF ERFPACHTERS IS OVERGESTAPT (42%) OF HEEFT BESLOTEN OVER TE STAPPEN EN MOET NOG EEN EN ANDER REGELEN (15%). EEN OP DE VIJF (20%) IS NOG AAN HET OVERWEGEN; 3% HEEFT EEN OVERSTAP NOG NIET OVERWOGEN, MAAR GAAT DAT WEL DOEN. EEN OP DE ZES (16%) HEEFT DE OVERSTAP OVERWOGEN EN BESLOTEN NIET OVER TE STAPPEN. 5% HEEFT DE OVERSTAP NIET OVERWOGEN EN GAAT DAT OOK NIET DOEN. • Erfpachters die overgestapt zijn (42%), doen dit met name vanwege de financiële zekerheid en duidelijkheid die eeuwigdurende erfpacht biedt; en het financiële voordeel voor de waarde van de woning, met het oog op een eventuele verkoop. • De erfpachters die besloten hebben om over te stappen, maar nog een en ander moeten regelen (15%) zijn er niet van overtuigd dat eeuwigdurende erfpacht financiële zekerheid oplevert (37% is het (helemaal) eens met deze stelling). Dit is tevens een groep die zich weinig zorgen maakt over de eigen financiële situatie (63% maakt zich (helemaal) geen zorgen). Waarschijnlijk beschikken zij over voldoende financiële middelen en hebben geen eeuwigdurende erfpacht nodig om zich financieel zeker te voelen. De overstap is bij deze groep nog niet rond, omdat zij nog wachten op de aanbieding van Gemeente Amsterdam (6% van de 15%); of de aanbieding al geaccepteerd hebben, maar nog moeten ondertekenen bij de notaris (6% van de 15%).

• De erfpachters die aan het overwegen zijn of nog gaan overwegen (23%), vinden het onderwerp erg complex (78% vindt het onderwerp (zeer) complex); en heeft minder gelegenheid/tijd om zich ermee bezig te houden (56% heeft gelegenheid/tijd om zich erin te verdiepen) wat barrières vormt om zich met het onderwerp bezig te houden. Deze groep maakt zich wel de meeste zorgen over de eigen financiële situatie (47% (helemaal) eens) en is minder overtuigd dat ze zelf in staat zijn om zelfstandig een afweging te maken tussen eeuwigdurende en voortdurende erfpacht (53% (helemaal) eens). Zij schakelen sneller een adviseur in bij belangrijke financiële beslissingen (40% (helemaal) eens), maar hebben hier niet altijd budget voor (9% geeft aan dat dit de reden is dat men niet overwogen heeft/ geen besluit heeft genomen). Veel van de barrières om een besluit te nemen liggen bij willen en kunnen (Fogg Behavioral Model, slide 24). Er is ook een deel dat nog steeds op de aanbieding van Gemeente Amsterdam. • Erfpachters die niet overstappen/overwegen (20%) zijn minder (beneden gemiddeld) gemotiveerd om er tijd/moeite in te steken (60% wil tijd en moeite in het onderwerp steken) en zien geen financiële voordelen van een overstap naar eeuwigdurende erfpacht (33% geeft aan dat dit de reden is dat men niet overweegt/ niet overstapt).

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

8

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 9

Kennis

Een meerderheid van de erfpachters vindt erfpacht in het algemeen een (zeer) complex onderwerp. De overgrote meerderheid is bekend met de nieuwe vorm van erfpacht. Dit aandeel is sinds de laatste effectmeting (3-meting, januari 2020) iets gedaald.

Bekendheid met de nieuwe vorm van erfpacht

Complexiteit erfpacht in zijn algemeen 3-meting (n=201) Status-update (n=198) 0%

20%

19%

61%

3-meting (n=201)

14%

26%

60%

Status-update (n=198)

20%

(Zeer) eenvoudig

40%

60%

Neutraal

80%

100%

92%

8%

83% Ja

17% Nee

(Zeer) complex

Vragen: “In hoeverre vindt u erfpacht een eenvoudig of een complex onderwerp?” en “Bent u bekend met de nieuwe vorm van erfpacht?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

10

Kennis

Erfpachters – die bekend zijn met eeuwigdurende erfpacht – noemen spontaan de mogelijkheid om af te kopen (68%) vaker dan de mogelijkheid om eeuwigdurend vast te zetten (23%). Spontane terugkoppeling Status-update (n=165)

3-meting (n=184)

68%

72%

Eeuwigdurend afkopen van de erfpacht

23%

20%

Eeuwigdurend vastzetten van de canon

21%

10%

Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht

25% korting bij overstappen

8%

2%

Gunstige WOZ-Waarde tot 1-1-2020

5%

2%

10% extra korting tot 1-1-2020

3%

0%

16%

19%

Anders 0%

50%

100%

0%

50%

100%

Vraag: “Kunt u omschrijven wat deze verandering voor erfpachters inhoudt?” (Alleen gesteld wanneer men bekend is met de verandering voor erfpachters.)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

11

Kennis

Wanneer de mogelijkheden worden voorgelegd, is de overgrote meerderheid van de erfpachters bekend met beide mogelijkheden (82%). Een op de tien erfpachters (9%) is enkel bekend met eeuwigdurend afkopen. Een erg klein deel (4%) is niet bekend met beide mogelijkheden. Geholpen bekendheid met mogelijkheden: canon in één keer afkopen OF de hoogte van de canon eeuwigdurend vastzetten 3-meting (n=201)

77%

Status-update (n=198)

13%

82% 0%

10%

20%

30%

40%

2% 7%

9% 50%

60%

70%

80%

5% 4% 90%

100%

Ja, beide mogelijkheden zijn mij bekend Ik ben alleen bekend met eeuwigdurend afkopen van erfpacht Ik ben alleen bekend met eeuwigdurend vastzetten van erfpacht Nee, beide mogelijkheden zijn mij niet bekend Vraag: “Binnen het eeuwigdurende erfpachtstelsel heeft u twee mogelijkheden. U kunt uw canon (de vergoeding die u betaalt voor het gebruik van de grond) in één keer afkopen OF de hoogte van uw canon nu eeuwigdurend vastzetten. Is u dit bekend?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

12

Kennis

Drie op de vijf erfpachters geeft aan (zeer) goed geïnformeerd te zijn door Gemeente Amsterdam. Het aandeel erfpachters, dat vindt dat zij (zeer) slecht geïnformeerd zijn, is een stuk lager (14%), dan bij de laatste effectmeting.

Door Gemeente Amsterdam geïnformeerd over de Overstapregeling 3-meting (n=201)

50%

Status-update (n=198)

24%

26%

60% 0%

10%

20%

30%

(Zeer) goed geïnformeerd

27% 40%

50%

Neutraal

60%

70%

14% 80%

90%

100%

(Zeer) slecht geïnformeerd

Vraag: “Hoe goed of slecht bent u door de Gemeente Amsterdam geïnformeerd over deze Overstapregeling?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

13

Kennis

Erfpachters die van mening zijn dat ze (zeer) goed geïnformeerd zijn door de Gemeente Amsterdam (60%), geven aan duidelijke informatie ontvangen te hebben over verschillende opties/scenario’s; en dat hulpmiddelen als berekeningsmodule en overstapportaal makkelijk in gebruik waren.

“Duidelijke informatie die het mogelijk maken om een keuze te maken uit de opties.” (Man, 66-70 jaar)

“Overzicht van de kosten van verschillende scenario's waren redelijk duidelijk (na aanvragen daarvan). Procedure ook duidelijk, via online portaal.”

“De verschillende opties waren duidelijk aangegeven i.c.m. een berekeningsmodule, waarmee je de uiteindelijke kosten kon berekenen.”

“Duidelijke uitleg en voorbeelden. En het overstapportaal was eenvoudig in te vullen.” (Vrouw, 51-55 jaar)

(Man, 61-65 jaar)

(Wil niet zeggen, 41-45 jaar)

“Voldoende en duidelijke informatie en ook herinneringen.” (Man, 31-35 jaar)

“Het was duidelijk wat je moest doen, wat de verschillende mogelijkheden waren etc.”

“Duidelijke berichtgeving met een goede uitleg van de 3 mogelijkheden: afkoop met jaarbetaling; afkoop met eenmalige betaling; of geen afkoop.”

“De communicatie was prima, maar de berekening en de kosten waren erg ingewikkeld en indexering is ook gewoon een gok nemen.”

(Vrouw, 46-50 jaar)

(Man, 51-55 jaar)

(Vrouw, 46-50 jaar)

Vraag: “Kunt u aangeven wat u hieraan goed vond? Welke vragen zijn voor u weggenomen?” (Alleen gesteld wanneer men van mening is dat men (zeer) goed geïnformeerd is door Gemeente Amsterdam.) (n=118)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

14

Kennis

Erfpachters die van mening zijn dat ze slecht geïnformeerd zijn door de Gemeente Amsterdam (14%), hebben behoefte aan een uitleg in simpele/normale taal en willen graag meer duidelijkheid over de consequenties voor de persoonlijke situatie.

“Helderder communicatie die voor iedereen begrijpelijk is en meer begeleiding in de te nemen stappen.”

“Je wordt verwezen naar hun site en daar staat in ambtelijke taal een ‘l*l’-verhaal. Geef in normale taal informatie. Ik vind dat het gewoon moet blijven zoals het is omdat wij al een hoop geld hebben betaald om de erfpacht voor 50 jaar af te kopen. Nu moeten we weer betalen. Ook vind ik dat de gemeente de notariskosten voor zijn rekening moet nemen. Dus dat is mijn vraag: Waarom moet dit en waarom betalen jullie niet?”

“Ik zou het gehele erfpacht verhaal uitgerekend en wel in een persoonlijke brief willen ontvangen.”

(Man, 51-55 jaar)

(Vrouw, 56-60 jaar)

(Vrouw, 66-70 jaar)

“Meer duidelijke informatie in simpele taal over dit onderwerp.” (Vrouw, 36-40 jaar)

“Had meer persoonlijke uitleg willen hebben.” (Vrouw, 71 jaar of ouder)

“Indertijd heb ik niet goed begrepen wat de bedoeling was. Er bleek ook een termijn van aanvraag te zijn. Toen dat verstreken was werd ik door buren goed geïnformeerd. Termijn van aanvraag was voorbij dus alles onveranderd.” (Vrouw, 71 jaar of ouder)

“Meer transparantie. Hoe is het bedrag opgebouwd etc.” (Man, 41-45 jaar)

Vraag: “Aan welke informatie heeft u behoefte? Welke vragen heeft u nog?” (Alleen gesteld wanneer men van mening is dat men (zeer) slecht geïnformeerd is door Gemeente Amsterdam.) (n=27)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

15

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 16

Houding

Bijna de helft van de erfpachters (47%) is (zeer) positief ten aanzien van de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Twee vijfde (39%) van de erfpachters is neutraal; en één achtste (13%) is (zeer) negatief. Houding 3-meting (n=201)

40%

Status-update (n=198)

37%

47% 0%

10%

20%

23%

39% 30%

(Zeer) positief

40%

50%

Neutraal

60%

13%

70%

80%

90%

100%

(Zeer) negatief

Vraag: “In hoeverre bent u positief of negatief over de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

17

Houding - Positief

De verklaringen die erfpachters geven bij een positieve houding gaan met name over de (financiële) zekerheid en duidelijkheid die eeuwigdurende erfpacht biedt (geen onverwachte kostenstijging later); of over het financiële voordeel van de waardevermeerdering van de woning.

“Duidelijkheid over de lasten.” (Vrouw, 46-50 jaar)

“Ten eerste is er met de eeuwigdurende erfpacht veel meer zekerheid voor hypotheekverstrekkers en kopers. Ten tweede zijn de erfpacht tarieven veel betaalbaarder geworden.”

“Financieel zekerheid na afloop huidige erfpacht periode.” (Man, 61-65 jaar)

(Man, 71 jaar of ouder)

“Dan weet je waar je aan toe bent, of bij verkoop van je huis.”

“Het schept helderheid voor mezelf en voor eventuele toekomstige bewoners van mijn huis.”

(Vrouw, 56-60 jaar)

(Vrouw, 36-40 jaar)

“Het blijft natuurlijk een draak van een systeem, maar dan is het jaarlijkse bedrag tenminste duidelijk!”

(Vrouw, 61-65 jaar) “Verhoogt de waarde van het huis en biedt zekerheid.” (Vrouw, jonger da 20 jaar)

“Het geeft zekerheid, omdat je minder afhankelijk wordt van de grillen van de markt of willekeur van de gemeente.” (Man, 31-35 jaar)

Vraag: “Waarom bent u <antwoord vorige vraag> over de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht?” ((zeer) positief n=94)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

18

Houding – Neutraal en negatief

Een deel van de erfpachters die neutraal zijn, vindt het onduidelijk of overstappen meerwaarde oplevert (bij verkoop van woning). Andere neutrale en negatieve erfpachters, hebben het gevoel dat eeuwigdurende erfpacht onnodig veel geld kost of zijn van mening dat de looptijd van het huidige tijdvak nog erg lang is. “Het kost een hoop geld en het is onduidelijk of het afkopen de waarde van jouw huis verhoogt. Ik hoor om me heen dat het effect nihil is bij verkoop.”

“Mijn erfpacht is afgekocht tot 2044. Ik ben dan 93 en vind het dus niet zo belangrijk. Vond het bedrag dat ik zou moeten betalen veel te hoog. Tevens de voorwaarden van mijn hypotheekverstrekker waren erg klantonvriendelijk, dus heb ik er van afgezien.”

(Man, 66-70 jaar)

(Vrouw, 66-70 jaar)

“Lastig in te schatten of je er goed aan doet om over te stappen. Afkopen is kostbaar, levert dat iets op bij verkoop van je woning? Tegenstrijdige berichtgeving vanuit makelaarsland, Gemeente, Vereniging Eigen Huis e.d..”

“Wij zijn midden vijftig, hebben de erfpacht voor 30 jaar afgekocht, dus is voor ons alleen een voordeel voor de verkoop van de woning.”

(Man, 51-55 jaar)

(Vrouw, 51-55 jaar)

“Mogelijk te duur.” (Vrouw, 51-55 jaar)

“Kost weer onnodig extra geld.” (Man, 36-40 jaar) “Erfpachtstelsel is achterhaald en dus niet van deze tijd. Het is een melkkoe voor Amsterdam.”

“Omdat het geldt vanaf 2054 voor mij en ik geen idee heb of dit verstandig is.” (Man, 51-55 jaar)

(Vrouw, 51-55 jaar) “Het erfpacht blijft een oneerlijke 'belasting'.” (Man, 61-65 jaar)

“Looptijd afgekochte erfpacht is nog 48 jaar.” (Vrouw, 71 jaar of ouder)

Vraag: “Waarom bent u <antwoord vorige vraag> over de mogelijkheid om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht?” (neutraal n=78; (zeer) negatief n=26)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

19

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 20

Gedrag LEGENDA Op de volgende slides worden steeds verwezen naar verschillende groepen erfpachters op basis van de fase van het overwegings- en overstapproces waarin zij zich bevinden (zie volgende slide).

LEGENDA

Om deze groepen gemakkelijk terug te vinden in het rapport, wordt er in de rechterbovenhoek met gekleurde blokjes steeds aangegeven welke subgroepen vertegenwoordigd zijn in de resultaten op de slide.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

SUBGROEP

%

n

Erfpachters die overgestapt zijn en de aanbieding geaccepteerd hebben

42%

n=83

Erfpachters die besloten hebben over te stappen, maar nog een en ander moeten regelen

15%

n=30

Erfpachters die nog aan het overwegen zijn

20%

n=39

Erfpachters die nog gaan overwegen

3%

n=6

Erfpachters die niet overstappen

16%

n=31

Erfpachters die niet overwegen

5%

n=9

21

Gedrag

Het percentage erfpachters dat besloten heeft over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht is – net als bij de laatste effectmeting – 57%. Hiervan moet 15% nog een en ander regelen. Het aandeel dat de overstap overwogen heeft/aan het overwegen is – eveneens als bij de laatste effectmeting – 92%. Fase in overwegings- en overstapprocess 3-meting (n=201)

57%

Status-update (n=198)

11%

42% 0%

10%

20%

15% 30%

40%

50%

25%

16% 60%

5%2%

20% 70%

80%

3% 5% 90%

100%

Ik ben overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Ik heb de aanbieding van de gemeente geaccepteerd Ik heb besloten om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, maar moet nog een en ander regelen Ik heb de overstap wel overwogen en besloten om niet over te stappen Ik ben de overstap aan het overwegen, maar heb nog geen besluit genomen Ik heb de overstap nog niet overwogen, maar ga dat wel doen Ik heb de overstap nog niet overwogen en ga dat ook niet doen

Aangezien antwoorden in grote lijnen overeen komen, voegen we de volgende categorieën samen: Ik ben de overstap aan het overwegen, maar heb nog geen besluit genomen (20%) + Ik heb de overstap nog niet overwogen, maar ga dat wel doen (3%) tot → (Gaat nog) overwegen (n=45) Ik heb de overstap wel overwogen en besloten om niet over te stappen (16%) + Ik heb de overstap niet overwogen en ga dat ook niet doen (5%) tot → Gaat niet overstappen/overwegen (n=40)

Vraag: “Wat betreft eeuwigdurende erfpacht, welke van onderstaande mogelijkheden is het meest op u van toepassing?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

22

Gedrag

Redenen om (nog) niet over te stappen/overwegen zijn divers. Overstappen is niet relevant, omdat de huidige termijn pas ver in de toekomst afloopt; men wacht op bericht van de gemeente; heeft nog onvoldoende tijd gehad om een besluit te nemen; of ziet onvoldoende toegevoegde waarde. “De huidige termijn loopt pas in 2053 af. Zonde van de extra investering.”

“Ik wil eerst een totaal overzicht van de bedragen ontvangen.”

“Ik had het erg druk met andere zaken.”

(Man, 36-40 jaar, overstap overwogen en besloten om niet over te stappen )

(Vrouw, 66-70 jaar, overstap aan het overwegen, maar nog geen besluit genomen)

(Vrouw, 31-35 jaar, overstap nog niet overwogen, maar ga dat wel doen)

“Ik heb nog 34 jaar te gaan met de huidige erfpacht en die is voor 50 jaar afgekocht.” (Vrouw, 46-50 jaar, overstap overwogen en besloten om niet over te stappen )

“Nog geen aanbieding gehad van gemeente.”

“Moet er goed over nadenken.”

“Gezien mijn leeftijd.”

(Man, 41-45 jaar, overstap aan het overwegen, maar nog geen besluit genomen)

(Man, 36-40 jaar, overstap aan het overwegen, maar nog geen besluit genomen)

(Vrouw, 66-70 jaar, overstap nog niet overwogen en ga dat ook niet doen)

“De gemeente stelt het steeds uit dus daar wacht ik op.” (Man, 31-35 jaar, overstap nog niet overwogen, maar ga dat wel doen) “Geen toegevoegde waarde.” (Vrouw, 36-40 jaar, overstap nog niet overwogen en ga dat ook niet doen)

Vragen: “Waarom heeft u besloten om niet over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht?” (n=31); “Waarom heeft u nog geen besluit kunnen nemen om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht?” (n=39); “Waarom heeft u tot nu toe de overstap nog niet overwogen?” (n=6); “Waarom neemt u het eventueel overstappen naar eeuwigdurende erfpacht niet in overweging?” (n=9)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

23

Gedrag

Uit de figuur is af te lezen: • Bij een sterke motivatie (willen) zal iemand – zelfs wanneer het meer moeite (kunnen) kost – zeer waarschijnlijk tot actie overgaan. • Bij een zwakke motivatie (willen), kunnen drempels die het vermogen (kunnen) belemmeren ervoor zorgen dat iemand niet in actie komt. • Bij een makkelijke taak (kunnen), is er minder motivatie (willen) nodig zijn om tot het gedrag te komen. • Een prikkel kan een belangrijke stimulans zijn om iemand tot actie over te laten gaan. Op de volgende slides passen we dit model toe op twee motivatie-elementen die samenhangen met erfpacht: - Mate waarin erfpacht een belangrijk onderwerp is; - Tijd en moeite willen steken in erfpacht; En twee vermogen-elementen: - Tijd/ gelegenheid hebben om zich te kunnen verdiepen in erfpacht; - Mate waarin erfpacht een eenvoudig/complex onderwerp is.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

Hoog

Fogg Behavior Model

Prikkel Met succes

Motivatie

FOGG BEHAVIOR MODEL Om gedrag te kunnen stimuleren of veranderen, moeten drie elementen tegelijk plaatsvinden: motivatie (willen), vermogen (kunnen) en een prikkel. In het Fogg Behaviour Model (een model ontwikkelt door Dr. B.J. Fogg, zie rechts) wordt inzichtelijk gemaakt hoe deze elementen samenhangen

Prikkel Zonder succes

Laag Moeilijk

Vermogen

Makkelijk

24

Gedrag – Willen en kunnen

De erfpachters die aan het overwegen zijn of nog gaan overwegen, hebben de minste gelegenheid/tijd om dit te doen, terwijl ze erfpacht wel een belangrijk onderwerp vinden. Erfpachters die niet overstappen/overwegen vinden het onderwerp minder (beneden gemiddeld) belangrijk. 100%

Besloten over te stappen, moet 90%; 93%een en ander regelen nog

GEMIDDELDE

WILLEN onderwerp (zeer) belangrijk

90%

80%

Overgestapt/ aanbieding geaccepteerd

88%; 86%

56%; 80% nog) overwegen (Gaat

Gaat niet overstappen/overwegen

78%; 73%

70%

60%

50% 50%

60%

70%

GEMIDDELDE 80%

90%

100%

wel gelegenheid/tijd KUNNEN Vragen: “In hoeverre vindt u de erfpacht van uw woning een belangrijk onderwerp, waarin u zich moet verdiepen?” en “In hoeverre heeft u tijd /gelegenheid om zich te verdiepen in de erfpacht van uw woning?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

25

Gedrag – Willen en kunnen

Besloten over te stappen, moet nog 60%; 87%een en ander regelen 48%; 83%

Overgestapt/ aanbieding geaccepteerd

GEMIDDELDE

WILLEN motivatie om er tijd/moeite in te steken

De erfpachters die aan het overwegen zijn of nog gaan overwegen, vinden het onderwerp erg complex, wat een barrière kan vormen om zich ermee bezig te houden. Erfpachters die niet overstappen/overwegen zijn minder (beneden gemiddeld) gemotiveerd om er tijd/moeite in steken.

(Gaat nog) overwegen

78%; 69%

Gaat niet overstappen/overwegen

65%; 60%

100%

90%

80%

70%

60% GEMIDDELDE

50%

40%

onderwerp (zeer) complex KUNNEN Vragen: “In hoeverre wilt u tijd en moeite steken dit onderwerp: de erfpacht van uw woning?” en “In hoeverre vindt u erfpacht een eenvoudig of een complex onderwerp?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

26

Gedrag – Prikkel – Erfpachters die een besluit genomen hebben of aan het overwegen zijn

De communicatie vanuit Gemeente Amsterdam is de belangrijkste aanleiding voor erfpachters om zich te verdiepen in het onderwerp en de overstap te overwegen. De communicatie van Gemeente Amsterdam (en de Overstapregeling) is daarmee een belangrijke prikkel geweest. Besluit genomen of aan het overwegen (n=183) Door communicatie vanuit Gemeente Amsterdam

70%

Door berichten in de media over erfpacht

Vanwege het aflopen van het tijdvak van de erfpacht

39% 23%

“Mogelijkheid om onder gunstige voorwaarden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.”

(Vrouw, 46-50 jaar)

Aanschaf van een woning met erfpacht erop

12%

“Door de mogelijkheid de erfpacht eeuwigdurend af te kopen.”

Andere reden, namelijk

14%

(Man, 56-60 jaar)

Vraag: “Wat was voor u de aanleiding om u te verdiepen in de erfpacht van uw woning?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

27

Gedrag – Prikkel – Erfpachters die een besluit genomen hebben of aan het overwegen zijn

De erfpachters die zich in het proces van oriënteren; aanvragen; besluiten; en (evt.) afronden van eeuwigdurende erfpacht bevinden, voelen “urgentie” om ermee bezig te zijn door de recente ontwikkelingen en de Overstapregeling. “Amsterdam is op dit moment bezig met de afkoop van het erfpacht.” (Man, 61-65 jaar)

“Er is momenteel veel te doen over deze materie.”

“Niet precies op dit moment maar het speelt wel. Ik heb vorig jaar (of jaar daarvoor) een aanbod gehad voor eeuwige erfpacht maar heb het niet gedaan. Ik weet niet wat ik moet doen in mijn geval.” (Vrouw, 56-60 jaar)

(Man, 71 jaar of ouder)

“Het is een hot topic. De overstap op het nieuwe stelsel.”

“Houd de ontwikkelingen bij om na te gaan of ik juiste beslissing heb genomen.”

(Man, 71 jaar of ouder)

(Man, 51-55 jaar)

“Omdat ik een beslissing moest maken.”

“Omdat ik een keuze moest maken.”

(Man, 36-40 jaar)

(Man, 26-30 jaar)

“Omdat de gemeente Amsterdam ons voor het blok zet. Hebben ooit al flink betaald om de erfpacht af te kopen en nu hebben de dames en heren bedacht dat ze meer geld willen binnenhalen dus wordt het erfpacht systeem veranderd. Natuurlijk in het voordeel van de gemeente en in het nadeel van de koper! Kost ons weer een hoop geld en geregel.” (Vrouw, 56-60 jaar)

Vragen: “Kunt u toelichten waar u momenteel mee bezig bent wat betreft de erfpacht van uw woning?” (Alleen gesteld wanneer men op dit moment bezig is met erfpacht) (n=119)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

28

Gedrag – Prikkel – Erfpachters die overgestapt zijn en de aanbieding geaccepteerd hebben

De meerderheid van de erfpachters die zijn overgestapt geven aan dit gedaan te hebben vanwege de gunstige voorwaarden van de Overstapregeling. Is de voordelige Overstapregeling een reden geweest om over te stappen? (n=83) 10%

90% Ja, vanwege de voordelige overstapregeling ben ik overgestapt Nee, ook zonder voordelen vind ik eeuwigdurende erfpacht aantrekkelijker dan voortdurende Vraag: “Is de voordelige overstapregeling die de gemeente bood een reden voor u geweest om hier gebruik van te maken?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

29

Gedrag – Erfpachters die overgestapt zijn en de aanbieding geaccepteerd hebben

Redenen om over te stappen komen overeen met de redenen voor een (zeer) positieve houding over de overstapmogelijkheid: de (financiële) zekerheid en duidelijkheid die eeuwigdurende erfpacht biedt; en het financiële voordeel van de waardevermeerdering woning.

“Geen onzekerheid meer in de toekomst.”

“Zekerheid.” (Vrouw, 46-50 jaar)

(Man, 61-65 jaar)

“Geen verplichtingen meer aan gemeente. Voor zuidoost was de buurtquote niet zo hoog, dus de overstap was te bekostigen.”

“Ik vermoed dat daardoor in de toekomst mijn huis sneller en voor een betere prijs te verkopen zal zijn.” (Vrouw, 56-60 jaar)

(Vrouw, 66-70 jaar)

“Zekerheid en duidelijkheid voor toekomst. Financieel meer aantrekkelijk.”

“Ik wil van een toekomstige financiële last af zijn. Daarnaast bood de gemeente een aantrekkelijke korting om het direct te doen.”

(Man, 56-60 jaar)

(Man, 46-50 jaar)

“Het was goedkoper op langer termijn.” (Vrouw, 26-30 jaar)

“Met name interessant voor de verkoop van het huis en nieuwe kopers.” (Vrouw, 36-40 jaar)

“Om er voor altijd van af te zijn en voor de eventuele verkoopprijs van mijn woning.” (Man, 36-40 jaar)

Vraag: “Wat heeft u doen beslissen over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht??” (n=83)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

30

Gedrag – Erfpachters die besloten hebben over te stappen

Onder de erfpachters die besloten hebben over te stappen, is de verdeling tussen de keuze voor eeuwigdurend afkopen versus eeuwigdurend vastzetten ongeveer 50/50. Voor erfpachters die op het laatste moment gekozen hebben vast te zetten, was dit een financieel voordeligere optie. Vorm eeuwigdurende erfpacht Besloten over te stappen (n=113)

28%

Ik ben overgestapt (n=83)

24%

26%

Was eeuwigdurend vastzetten de eerste keuze? (n=33)

3% 57%

“De bank was in 2019 niet bereid mij meer krediet te verstrekken, benodigd voor de afkoop van de erfpacht.” (Man, 71 jaar of ouder)

21%

17% 1%42%

“Financieel gunstiger optie.” Ik moet nog een en ander regelen 4% 10%2%15% (n=30) 0%

20%

(Vrouw, 66-70 jaar)

40%

Eeuwigdurend afkopen van de erfpacht Eeuwigdurend vastzetten van de canon Weet ik (nog) niet

(Man, 56-60 jaar) Ja

Nee, op het laatste moment geswitcht

Vragen: “Naar welke vorm van eeuwigdurende erfpacht bent u overgestapt/ wilt u overstappen?” (Alleen gesteld wanneer men heeft besloten heeft over te stappen) en “Was dit ook uw eerste keuze?”; “Kunt u toelichten waarom u er voor heeft gekozen om toch niet alles in één keer af te kopen?” (n=7)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

“Einde tijdvak pas in 2054, waardoor de termijnenkeuze financieel voordeliger is.”

79%

60%

Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

31

Gedrag – Erfpachters die besloten hebben over te stappen, maar nog een en ander moeten regelen

Erfpachters die besloten hebben over te stappen, maar nog een en ander moeten regelen, zijn op dit moment veelal nog op de aanbieding aan het wachten; of hebben de aanbieding al geaccepteerd en moeten deze nog ondertekenen bij de notaris.

“Dit ga ik deze week doen, nog geen tijd voor gehad.”

Huidige status overstap (n=30) 1% 0%

6%

2% 1% 5%

6% 10%

(Man, 31-35 jaar) 15% 15%

20%

Aanbieding nog niet aangevraagd Aanbieding aangevraagd, maar nog niet ontvangen Aanbieding ontvangen, nog niet geaccepteerd Aanbieding wel ontvangen, maar uiteindelijk niet geaccepteerd (laten verlopen) Aanbieding al geaccepteerd en moet nog worden ondertekend bij notaris

“Vanwege incorrecte WOZ waarde. De gemeente is hiermee bezig.” (Man, 36-40 jaar)

“Betere aanbieding wachten.” (Vrouw, 41-45 jaar)

Vragen: “Wat is de huidige status van uw overstap naar eeuwigdurende erfpacht? ” (Alleen gesteld wanneer men heeft besloten heeft over te stappen, maar nog een en ander moet regelen); “Waarom heeft u de aanbieding nog niet geaccepteerd?” (n=4); Waarom heeft u de aanbieding niet geaccepteerd? (n=1)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

32

Gedrag – Erfpachters die een besluit genomen hebben

Onder de erfpachters die een besluit genomen hebben is een kwart van mening dat het proces (heel veel) moeite heeft gekost. Redenen hiervoor zijn de lange duur van het proces; de complexiteit van regelingen; en de moeite die het kost om alle consequenties voor de eigen (financiële) situatie te doorgronden. Hoeveel moeite heeft het u (tot nu toe) gekost om (te beslissen niet) over te stappen op eeuwigdurende erfpacht? Overwogen en een besluit genomen (n=144)

19%

Ik ben overgestapt (n=83)

23%

Ik moet nog een en ander regelen (n=30) Ik heb besloten om niet over te stappen (n=31)

56%

25%

58%

13%

(Vrouw, 66-70 jaar) “Allerlei leuke rekenmodellen, veel verschil in buurtscores/'kortings' percentages. Eigen investeringen in woningverbetering profiteert de gemeente van. Kost moeite de regelingen te doorgronden.”

19%

60%

“Onze erfpachtrechten waren slecht geadministreerd bij de gemeente. Het hele proces heeft bij ons geduurd van november 2017 t/m maart 2020. Veel mailen en bellen was nodig om het voor elkaar te krijgen.”

27%

(Vrouw, 51-55 jaar) 16% 0%

45% 20%

(Heel erg) weinig moeite (1-3)

40%

39% 60%

Neutraal (4-7)

80%

100%

(Heel veel) moeite (8-10)

Vragen: “Alles bij elkaar genomen, hoeveel moeite heeft het u gekost om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht?” en “Kunt u toelichten waarom de overstap veel moeite kostte?” (n=36)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

“Onzekerheid of ik het aanbod en de informatie echt goed begrepen heb. Ergernis dat er nog veel aanvullende notariskosten bijkomen.” (Man, 51-55 jaar) Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

33

Gedrag – Erfpachters die een besluit genomen hebben

7% van de erfpachters die de overstap overwogen en een besluit genomen heeft, heeft de beslissing besproken met een financieel adviseur. Van de groep erfpachters die besloten heeft over te stappen, maar nog een en ander moeten regelen heeft een op de vijf (17%) een financieel adviseur ingeschakeld. Overstap besproken met financieel adviseur Overwogen en een besluit genomen (n=144)

7%

93%

Ik ben overgestapt (n=83)

6%

94%

Ik moet nog een en ander regelen (n=30)

17%

83%

Ik heb besloten om niet over te stappen (n=31)

100% 0%

20%

40%

Ja Vraag: “Heeft u een financieel adviseur in de arm genomen om tot een beslissing te komen over het eventueel overstappen op eeuwigdurende erfpacht? (Alleen gesteld aan erfpachters die een besluit genomen hebben.)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

60%

80%

100%

Nee Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

34

Gedrag – Erfpachters die een besluit genomen hebben

Wanneer erfpachters willen achterhalen wat een overstap voor de persoonlijke, financiële situatie zou betekenen, wordt het Overstapportaal het meest geraadpleegd (71%). De Rekentool en de website van de Gemeente Amsterdam worden eveneens veel gebruikt (beide 47%). Informatiebronnen

Overwogen en een besluit genomen (n=144) 71%

Overstapportaal Rekentool

47%

Website amsterdam.nl/erfpacht

47%

Geen van deze Anders

78%

9%

8%

6%

17% 7%

Vraag: “Van welke informatiebronnen heeft u gebruik gemaakt om te bekijken wat de Overstapregeling voor uw persoonlijke, financiële situatie zou betekenen? (Alleen gesteld indien erfpachters overgestapt zijn/ nog een en ander moeten regelen / overwogen hebben en besloten hebben om niet over te stappen)

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

52%

13% 23%

20%

32%

43%

7%

17%

61%

33%

46% 24%

Ik heb besloten om niet over te stappen (n=31)

60%

58%

20%

E-mail naar Gemeente Amsterdam Algemene telefoonnummer Gemeente Amsterdam

Ik moet nog Ik ben overgestapt een en ander regelen (n=83) (n=30)

16% 0%

6% 13% Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

35

Gedrag – Erfpachters die nog aan het overwegen zijn/nog gaan overwegen / niet overstappen/overwegen

Belangrijkste reden waarom men nog aan het overwegen is/ nog gaat overwegen heeft of besloten heeft niet over te stappen/te overwegen is dat het “einde van het huidige tijdvak ver in de toekomst ligt”. Ik ben nog aan het/ga nog overwegen / heb besloten niet over te stappen/te overwegen (n=85) 46%

Einde tijdvak ver in de toekomst Geen budget om over te stappen

29%

Ik ben al op leeftijd

27%

Notariskosten

24%

Ik heb te weinig kennis hierover

22%

Ik woon geen jaren meer in dit huis

19%

Geen financiële voordelen

19%

Ik vind het moeilijke materie

18%

Beperkte financiële voordelen

14%

Verstrekte informatie is onduidelijk

12%

Ik ben besloten niet over te stappen/ te overwegen (n=40)

Ik ben nog aan het/ ga nog overwegen (n=45)

28%

31%

33%

22%

30%

18% 15%

29%

15%

22%

33%

7% 8%

27%

10%

18%

10%

13%

Ik heb geen zin om me te verdiepen

5%

Geen budget voor een financieel adviseur

5%

Ik heb geen tijd om me te verdiepen

2%

4%

Anders, namelijk

5%

4%

5%

4% 9%

Vraag: “Welke van onderstaande factoren spelen mee waarom u (nog) niet overweegt/ nog geen besluit heeft genomen/ niet overstapt?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

55%

38%

0% 0% 5% Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

36

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 37

Financiële zekerheid

De helft van de erfpachters (52%) is van mening dat eeuwigdurende erfpacht een gevoel van financiële zekerheid geeft. Onder erfpachters die nog een en ander moeten regelen is dit slechts twee van de vijf (37%). Van de erfpachters die niet overstappen/overwegen is een derde (33%) het niet eens met deze stelling. Eeuwigdurende erfpacht geeft het gevoel van financiële zekerheid Totaal (n=198)

52%

Ik ben overgestapt (n=83)

33% 70%

Ik moet nog een en ander regelen (n=30)

19%

37%

Ik ben aan het/ga nog overwegen (n=45)

47%

15% 0%

31%

53% 20%

(Helemaal) mee eens

40%

60%

Neutraal

7%

33% 80%

100%

(Helemaal) mee oneens

Vraag: “In hoeverre bent u het eens of oneens met de volgende stellingen? Wees a.u.b. zo eerlijk mogelijk.”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

11% 17%

62%

Ik heb besloten om niet over te stappen/ te overwegen (n=40)

15%

Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

38

Gedrag

Een derde van de erfpachters (31%) maakt zich wel eens zorgen over de financiën. Van de erfpachters die nog een en ander moeten regelen, is drie op de vijf (63%) het (helemaal) niet eens met deze stelling. Van de erfpachters die aan het overwegen zijn/nog gaan overwegen maakt bijna de helft (47%) zich wel eens zorgen. Ik maak me wel eens zorgen over mijn financiële situatie Totaal (n=198)

31%

25%

43%

Ik ben overgestapt (n=83)

28%

29%

43%

Ik moet nog een en ander regelen (n=30)

17%

20%

Ik ben aan het/ga nog overwegen (n=45)

63%

47%

Ik heb besloten om niet over te stappen/ te overwegen (n=40)

18%

33% 0%

20%

(Helemaal) mee eens

36%

30% 40%

38% 60%

Neutraal

80%

(Helemaal) mee oneens

Vraag: “In hoeverre bent u het eens of oneens met de volgende stellingen? Wees a.u.b. zo eerlijk mogelijk.”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

100%

Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

39

Gedrag

Drie kwart van de erfpachters (74%) is van mening in staat te zijn om zelfstandig een afweging te maken tussen eeuwigdurende en voortdurende erfpacht. Onder de erfpachters die aan het overwegen zijn of nog gaan overwegen is het aandeel dat het met deze stelling eens is het laagst (53%). Ik ben in staat om zelfstandig een afweging te maken tussen eeuwigdurende en voortdurende erfpacht Totaal (n=198)

74%

Ik ben overgestapt (n=83)

20% 90%

Ik moet nog een en ander regelen (n=30)

8% 1%

70%

Ik ben aan het/ga nog overwegen (n=45)

20%

53%

Ik heb besloten om niet over te stappen/ te overwegen (n=40)

36%

65% 0%

20%

(Helemaal) mee eens

60%

Neutraal

10%

80%

100%

(Helemaal) mee oneens

Vraag: “In hoeverre bent u het eens of oneens met de volgende stellingen? Wees a.u.b. zo eerlijk mogelijk.”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

10% 11%

25% 40%

7%

Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

40

Gedrag

Twee van de vijf (40%) erfpachters die aan het overwegen zijn of nog gaan overwegen raadpleegt een financieel adviseur bij belangrijke financiële beslissingen. Bij belangrijke financiële beslissingen raadpleeg ik altijd een adviseur Totaal (n=198)

24%

Ik ben overgestapt (n=83)

27%

17%

Ik moet nog een en ander regelen (n=30)

49%

29% 30%

Ik ben aan het/ga nog overwegen (n=45)

54% 27%

40%

Ik heb besloten om niet over te stappen/ te overwegen (n=40)

15% 0%

43% 27%

33%

23% 20%

(Helemaal) mee eens

63% 40%

60%

Neutraal

80%

(Helemaal) mee oneens

Vraag: “In hoeverre bent u het eens of oneens met de volgende stellingen? Wees a.u.b. zo eerlijk mogelijk.”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

100%

Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen.

41

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 42

Achtergrondinformatie Leeftijd (n=198) 26%

36%

40 jaar en jonger

Stadsdeel (n=198)

41-60 jaar 61 jaar en ouder

8%

Centrum

23%

Nieuw-West

38%

16%

Noord

Geslacht (n=198)

11%

Oost

15%

West

12%

Zuid

17%

Zuidoost

47%

Man

53%

0%

10%

20%

30%

40%

Vrouw

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

43

Achtergrondinformatie

Tijdvak (n=198) Voor 2025

Verwachting woonachtig huidige huis (n=198) Langer dan 20 jaar

6%

Tussen 2025-2040

Tussen de 10 en 20 jaar

38%

Na 2040

46%

Anders, namelijk

1%

Weet niet

27%

Tussen de 5 en 10 jaar

15%

Korter dan 5 jaar

10% 0%

23%

20%

11%

Weet ik nog niet 40%

60%

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

24% 0%

10%

20%

30%

44

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen

2. Conclusies en aanbevelingen 3. Kennis 4. Houding 5. Gedrag 6. Stellingen 7. Achtergrondinformatie 8. Bijlage: onderzoeksverantwoording 45

Bijlage: Onderzoeksverantwoording OPZET EN UITVOERING In samenspraak met Gemeente Amsterdam is gekozen voor online onderzoek via online panelbureaus. Dit is een kosten- en tijdefficiënte methode van onderzoek. Met behulp van een gestructureerde online vragenlijst hebben we de huidige status in kaart gebracht ten aanzien van de context, kennis, houding en het gedrag van Nederlandstalige huiseigenaren in Amsterdam met een woning op erfpachtgrond ten aanzien van de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Het veldwerk vond plaats tussen 22 juni en 29 juni 2021. Voor het bereiken van de doelgroep is gebruik gemaakt van online panelbureaus PanelClix en PanelInzicht. Zij zijn gespecialiseerd in het aanleveren van specifieke doelgroepen voor onderzoek. Zij beheren elk een panel met ruim 100.000 Nederlanders. De panelbureaus hebben heel gericht panelleden uitgenodigd voor onderzoek op basis van achtergrondgegevens die zij in bestand hebben. Wanneer benaderde panelleden niet voldeden aan de screeningscriteria, werden zij uitgesloten van deelname. Daarbij werden de volgende screeningscriteria gehanteerd: - Nederlandstalige inwoner van Amsterdam; - Woonachtig in een koopwoning met enkel woonbestemming; - (Mede-)verantwoordelijk voor de financiële zaken rondom de woning, zoals hypotheek, verzekering en belastingen; - Als woningeigenaar te maken met erfpachtgrond.

Daarnaast werd gecontroleerd voor een representatieve verdeling over de Amsterdamse wijken.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

46

Bijlage: Onderzoeksverantwoording BETROUWBAARHEID In kwantitatief onderzoek beschouwen we n=60 als de minimaal acceptabele steekproefomvang om uitspraken te kunnen doen over een subpopulatie. Bij deze status-update zijn sommige (vervolg-)vragen enkel voorgelegd aan relevante subgroepen binnen de steekproef en wordt daarbij deze ondergrens niet gehaald. Wanneer dit het geval is, mogen resultaten op indicatieve wijze geïnterpreteerd worden. We vragen hiervoor in dit rapport aandacht door op de desbetreffende slides de melding “Let op: het gaat op deze slide om lage aantallen” weer te geven.

Bij een n=100 rekenen we met een betrouwbaarheidsinterval tussen 90% en 95%. Om een betrouwbaarheid van >95% te realiseren zijn steekproeven van honderden deelnemers per subgroep nodig; dit maakt de uitvoering van onderzoek zeer kostbaar. Betrouwbaarheid van onderzoek is sterk gerelateerd aan de kwaliteit van de steekproeftrekking en bovenal aan de kwaliteit van de vraagstelling; denk aan formulering van de vragen en de volgorde van de vraagstelling. De betrouwbaarheidsinterval is gerelateerd aan enerzijds de omvang van de steekproef (hoe groter de steekproef, des te representatiever de steekproef is voor de populatie (mits goed getrokken)) en anderzijds de spreiding van de antwoorden bij een kleinere spreiding (standaarddeviatie); ofwel bij minder ‘verdeeldheid’ binnen de deelnemers aan het onderzoek, is het makkelijker de conclusies te generaliseren naar de gehele populatie. Om te kunnen spreken van substantiële verschillen in resultaat tussen metingen en/of subgroepen, geldt als algemene richtlijn dat sprake moet zijn van tenminste 7-8% punten verschil.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht

47

Delta Marktonderzoek Louis Couperusplein 2 2514 HP Den Haag 070 – 888 5 222 www.deltamarktonderzoek.nl

Statusupdate Overstap Erfpacht Interim rapport - Aanbod verlopen Gemeente Amsterdam 3 november 2021

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen 2. Conclusies 3. Erfpachters die de betaaloptie gewijzigd hebben 4. Achtergrondinformatie 5. Bijlage: onderzoeksverantwoording

2

Achtergrond en doelstellingen ACHTERGROND In 2017 heeft gemeente Amsterdam een Overstapregeling ingevoerd om huiseigenaren met een woning op erfpachtgrond tegemoet te komen in de vergoeding voor het gebruik van de grond. Huiseigenaren krijgen de mogelijkheid om hun tijdelijke of voortdurende erfpacht om te zetten in een eeuwigdurende erfpacht, met extra gunstige voorwaarden tot 8-1-2020. Een deel van de aanvragers heeft deze aanbieding inmiddels geaccepteerd. Bij een ander deel is de termijn voor acceptatie van het aanbod inmiddels verlopen. Gemeente Amsterdam heeft behoefte aan inzicht in de reden waarom erfpachters het aanbod niet voor het aflopen van de termijn geaccepteerd hebben. DOELSTELLINGEN De primaire onderzoeksvraag voor deze doelgroep is: Waarom heeft een deel van de aanvragers het aanbod laten verlopen; en in hoeverre geeft / gaf de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurend erfpacht deze doelgroep het gevoel van financiële zekerheid? Dit rapport bevat de resultaten van een beknopt onderzoek onder erfpachters waarvan het aanbod is verlopen. Zie rechts enkele achtergrondgegevens van de deelnemers aan dit onderzoek. Resultaten voor deze specifieke doelgroep worden vergeleken met de resultaten van de status-update van erfpachters in het algemeen.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

Geslacht

Status-update

Aanbod verlopen

Man

104

461

Vrouw

93

273

Wil niet zeggen

1

15

Anders

-

1

Onbekend

-

171*

Totaal

198

921

Leeftijd

Status-update

Aanbod verlopen

< 40 jaar

51

140

41-60 jaar

76

326

61+ jaar

71

284

Onbekend

-

171*

Totaal

198

921

* = In de vragenlijst voor erfpachters bij wie het aanbod verlopen is, waren de vragen m.b.t. achtergrondgegevens optioneel. Vandaar dat deze informatie niet voor alle deelnemende erfpachters bekend is.

3

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen 2. Conclusies 3. Erfpachters die de betaaloptie gewijzigd hebben 4. Achtergrondinformatie 5. Bijlage: onderzoeksverantwoording

4

Conclusies 1. ERFPACHTERS BIJ WIE HET AANBOD VERLOPEN IS, HEBBEN ER IN DE MEESTE GEVALLEN BEWUST VOOR GEKOZEN OM GEEN GEBRUIK TE MAKEN VAN HET AANBOD; VOORAL OMDAT HET EINDE VAN HET HUIDIGE TIJDVAK VER IN DE TOEKOMST LIGT. Voor de meerderheid van de erfpachters bij wie het aanbod verlopen is, ligt het einde van het huidige tijdvak ver in de toekomst (55%). De lange looptijd van het huidige tijdvak in combinatie met een hogere leeftijd of intentie om voor het einde van het tijdvak te verhuizen, maakt dat erfpachters toch geen gebruik maken van het aanbod. Daarnaast zijn hoge (notaris-)kosten en geen of beperkte financiële voordelen redenen om bewust niet op het aanbod in te gaan. 2. ECHTER EEN DEEL VAN DEZE ERFPACHTERS (21% ANDERS, NAMELIJK) WAS ZICH ER NIET VAN BEWUST DAT HET AANBOD INMIDDELS VERLOPEN IS OF HADDEN ER NIET BEWUST VOOR GEKOZEN OM GEEN GEBRUIK TE MAKEN VAN DE AANBIEDING. HIERVOOR ZIJN VERSCHILLENDE OORZAKEN AAN TE WIJZEN: 1) EEN DEEL VAN DE ERFPACHTERS IS (WEGENS PERSOONLIJKE OMSTANDIGHEDEN) TE LAAT MET REAGEREN |Een deel van hen had graag uitstel gehad, om toch nog in te kunnen gaan op het aanbod. 2) BIJ EEN DEEL VAN HEN GAAT ER IETS MIS TIJDENS HET OVERSTAPPROCES | Men heeft het aanbod nooit ontvangen, er is een rekenfout gemaakt in het aanbod, of er is iets misgegaan tijdens het proces.

3) EEN KLEIN DEEL VAN HEN IS IN DE VERONDERSTELLING DAT HET AANBOD WÉL GEACCEPTEERD IS | Ze begrijpen daarom niet waarom ze een mail met uitnodiging voor dit onderzoek ontvangen hebben. 3. ERFPACHTERS BIJ WIE HET AANBOD VERLOPEN IS, ZIJN OVER DE HELE LINIE NEGATIEVER, DAN ERFPACHTERS IN HET ALGEMEEN (STATUS-UPDATE) Een iets groter deel (25% versus 15%) is van mening dat eeuwigdurende erfpacht (helemaal) niet in staat is een gevoel van financiële zekerheid te geven; ze zijn vaker 23% versus 13% (zeer) negatief over de mogelijkheid om over te stappen; en ze voelen zich veel minder goed geïnformeerd door Gemeente Amsterdam (37% versus 60%).

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

5

INHOUD

1. Achtergrond en doelstellingen 2. Conclusies 3. Erfpachters die de betaaloptie gewijzigd hebben 4. Achtergrondinformatie 5. Bijlage: onderzoeksverantwoording

6

Motivatie

Uit een reeks voorgelegde redenen, wordt door de meerderheid van de erfpachters bij wie het aanbod verlopen is “de looptijd van het huidige tijdvak” aangemerkt als reden. Daarnaast zijn hoge (notaris-)kosten en geen of beperkte financiële voordelen belangrijke redenen om bewust niet op het aanbod in te gaan. Factoren van invloed op aanbod laten verlopen (n=921) Einde huidige tijdvak ver in de toekomst 55% Notariskosten 34% Geen budget om over te stappen 32% Geen financiële voordelen 27% Beperkte financiële voordelen 24% Ben al op leeftijd 21% Verstrekte informatie is onduidelijk 17% Woon geen jaren meer in dit huis 17% Moeilijke materie 16% Te weinig kennis hierover 13% Geen tijd om me hier in te verdiepen 7% Geen budget voor financieel adviseur 5% Geen zin om me hier in te verdiepen 3% Anders, namelijk: 21% 0%

20%

40%

60%

Vraag: “Welke van onderstaande factoren spelen mee waarom u (nog) niet bent overgestapt?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

7

Toelichting (onbewust)

Bij de 21% die “anders, namelijk” aangevinkt heeft (vorige slide), spelen verschillende zaken – dit zijn veelal geen bewuste keuzes om het aanbod te laten verlopen: 1) Een deel van de erfpachters is (wegens persoonlijke omstandigheden) te laat met reageren. Een deel van hen had graag uitstel gehad, om toch nog in te kunnen gaan op het aanbod. “Ik heb het druk gehad het afgelopen jaar. Het is helaas aan mijn aandacht ontglipt.”

“Ik wilde heel graag de aanbieding accepteren. Ik ben echter zeer ziek geworden door Corona (IC opname). Daardoor was ik een paar dagen te laat met accepteren. Ik heb een mail gestuurd met de vraag of ik alsnog de aanbieding kon accepteren. Dit was echter niet mogelijk. Ik ben hier zeer teleurgesteld over, waarbij de gemeente zich niet houdt aan de termijnen, is er bij de burger geen enkele coulance als men een paar dagen te laat is door een geldige reden.”

“Aanbieding was prima maar wegens corona wilde ik niet op stap met ov om notaris en bank te bezoeken. Gevraagd om meer tijd per e-mail maar werd mij spijtig niet gegund. Hele slechte zaak!!!”

(Man, 56-60 jaar)

(Vrouw 46-50 jaar)

(Man, 61-65 jaar)

“Dat wil ik wel maar was 2 weken te laat met het aangeven daarvan (ik wil het alsnog).” (Man, 66-70 jaar)

“Door familieomstandigheden, die tot op de dag van vandaag spelen, is de tijd gaan dringen en is het aan mijn aandacht ontglipt.”

“Door overlijden van dierbaren halsoverkop naar Suriname moeten gaan en daardoor het hele proces van erfpacht uit het oog verloren. Zal alles weer opnieuw indienen.”

“Op het moment van het aanbod had ik niet de financiële middelen. Ik zou nu alsnog graag gebruikmaken van het aanbod. Mocht deze optie er zijn dan hoor ik het graag.”

(Man, 56-60 jaar)

(Onbekend*)

(Vrouw, 31-35 jaar)

Vraag: “Waarom heeft u de aanbieding niet geaccepteerd?” * = De vragen m.b.t. achtergrondgegevens waren optioneel, vandaar dat deze informatie niet voor alle deelnemende erfpachters bekend is.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

8

Toelichting (onbewust)

2) Bij een deel van hen gaat er iets mis tijdens het overstapproces: men heeft het aanbod nooit ontvangen, er is een rekenfout gemaakt, of er is iets misgegaan tijdens het proces; “Ik heb nog geen aanbieding gehad, ... Ik heb steeds geprobeerd met de adviseurs in contact te komen, deels is dat gelukt, maar de laatste vragen bleven onbeantwoord. Soms duurt het drie maanden of langer voordat er een reactie komt. ... Ik zou dus graag een aanbieding krijgen, maar die kans lijkt nu voorbij.”

“Ik had de aanbieding wel geaccepteerd, maar er was iets misgegaan online, ... Ik vind het echt vervelend en wil het graag alsnog doen, maar weet niet hoe. Zou zo jammer zijn als het hierdoor niet doorgaat en het hele proces opnieuw moet. Het gaat alleen nog maar om het kiezen van een notaris. Is er iemand die hierbij kan helpen vanuit de gemeente?”

(Man, 61-65 jaar)

(Vrouw 46-50 jaar)

“Ik heb bezwaar gemaakt tegen de hoogte van het aanbod in verband met de hoogte van de schatting van de WOZ-waarde in 2014 (ik woon in een nieuwbouwappartement, dat bestond nog niet in 2014) ... Ik heb hier nog geen reactie op ontvangen, … Ik vind het heel vervelend dat de gemeente Amsterdam er vanuit lijkt de gaan dat de procedure ondertussen gesloten is. Dit is toch pas mogelijk als het bezwaar behandeld is? U begrijpt dat ik hier graag nog bericht over ontvang.” (Man, 31-35 jaar)

“Ik kwam niet verder in het portaal. Meerder keren gebeld met de afdeling, ze moesten wachten op aanvullende informatie, en dan zou ik vanzelf bericht krijgen dat ik weer verder kon. Tot op heden nog geen bericht ontvangen.”

“Te ingewikkeld, te veel soesa en onzekerheden. Invloed media. Telefonisch slechte bereikbaarheid, enzovoort.”

“Omdat er geen notaris meer te vinden was die nog plek / tijd had voor deze aanbieding. Ik ben er ook totaal niet blij mee dat er maar een aantal notarissen aangewezen waren en dat iedereen vol was. Hierdoor ben ik nu te laat. Wat een bizarre regeling.”

(Vrouw, 51-55 jaar)

(Onbekend*)

(Vrouw, 31-35 jaar)

Vraag: “Waarom heeft u de aanbieding niet geaccepteerd?” * = De vragen m.b.t. achtergrondgegevens waren optioneel, vandaar dat deze informatie niet voor alle deelnemende erfpachters bekend is.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

9

Toelichting (onbewust)

3) Een deel van hen is in de veronderstelling dat het aanbod wél geaccepteerd is;

“Wij denken dat de aanvraag nog loopt.”

“Ik heb het wel geaccepteerd. Maar ik weet het niet waar fout is gegaan.”

“Ik begrijp hier inmiddels geen snars meer van, na diverse tegenstrijdige eerdere emailberichten van Team Overstap. De aanvraag is geaccepteerd en voor zover mij bekend in behandeling bij de notaris.”

(Vrouw, 31-35 jaar)

(Onbekend*)

(Man, 71 jaar of ouder)

“Ik heb de aanbieding wel geaccepteerd en een notaris gekozen, twee dagen geleden. Maar blijkbaar is er iets misgegaan in het portaal. Wat nu?” (Vrouw, 46-50 jaar)

“Heb na aangeven notaris niets meer gehoord!!! Ik had heel, heel graag willen overstappen, maar heb van gemeente (telefonisch) begrepen dat de sluitingsdatum de sluitingsdatum is.” (Man 51-55 jaar)

“Deze vraag klopt niet, heb de aanbieding naar de notaris gestuurd voor afhandeling.”

“Geachte heer/mevrouw, op 3 maart jl. heb ik de aanbieding WEL geaccepteerd. Ik begrijp niet wat er fout is gegaan. Hierover heb ik een klacht ingediend. Ik heb niet mogen vernemen helaas van jullie. Kunt u gaarne contact opnemen met mij. Ik heb de aanbieding geaccepteerd en de notaris uitgekozen (bij wie ik een offerte heb aangevraagd). Wellicht kunt u dit nog terugzien. Graag verneem ik van u.” (Vrouw, 36-40 jaar)

(Man, 71 jaar of ouder)

Vraag: “Waarom heeft u de aanbieding niet geaccepteerd?” * = De vragen m.b.t. achtergrondgegevens waren optioneel, vandaar dat deze informatie niet voor alle deelnemende erfpachters bekend is.

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

10

Kennis

Twee derde van de erfpachters bij wie het aanbod verlopen is, vindt erfpacht in het algemeen een (zeer) complex onderwerp. Tevens twee derde van deze erfpachters vindt erfpacht een (zeer) belangrijk onderwerp, dit is een stuk minder dan bij de statusupdate.

Complexiteit erfpacht in zijn algemeen Status-update (n=198) Aanbod verlopen (n=750)

14%

13% 0%

26%

25% 20%

(Zeer) eenvoudig

40%

60% Neutraal

Erfpacht is een belangrijk onderwerp

60%

Status-update (n=198)

63%

Aanbod verlopen (n=750) 80%

100%

(Zeer) complex

83%

16%2%

63% 0%

20%

(Zeer) belangrijk

27%

40% Neutraal

60%

80%

10% 100%

(Helemaal) niet belangrijk

Vragen: “In hoeverre vindt u erfpacht een eenvoudig of een complex onderwerp?” en “In hoeverre vindt u de erfpacht van uw woning een belangrijk onderwerp, waarin u zich (van tijd tot tijd) moet verdiepen?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

11

Kennis

Twee vijfde van de erfpachters bij wie het aanbod verlopen is, geeft aan (zeer) goed geïnformeerd te zijn door Gemeente Amsterdam. Een kwart van deze erfpachters vindt dat zij (zeer) slecht geïnformeerd zijn. Dit is meer dan bij de statusupdate.

Door Gemeente Amsterdam geïnformeerd over de Overstapregeling Status-update (n=198)

60%

Aanbod verlopen (n=750)

27%

37% 0%

10%

20%

14%

36% 30%

(Zeer) goed geïnformeerd

40%

50% Neutraal

27% 60%

70%

80%

90%

100%

(Zeer) slecht geïnformeerd

Vraag: “Hoe goed of slecht bent u door Gemeente Amsterdam geïnformeerd over deze nieuwe vorm van erfpacht: eeuwigdurende erfpacht?”

Gemeente Amsterdam – Update Overstap Erfpacht – Aanbod verlopen

12

Kennis

Erfpachters bij wie het aanbod verlopen is en die aangeven slecht geïnformeerd zijn door de Gemeente Amsterdam (27%), vinden de geboden informatie (en het taalgebruik) te complex (+ niet alle erfpachters spreken Nederlands); en de voordelen van overstappen (voor de persoonlijke situatie) onduidelijk. “Erfpacht is sowieso een moeilijke materie, en nu wordt een nog moeilijkere materie. Bovendien, wat als Amsterdam na bijvoorbeeld 25 jaar het weer terugdraait, ben je dan je geld kwijt als je het eeuwig afgekocht hebt?.”