Bijlage 2a_Onderzoek abcouderstraatweg.docx

Onderzoek Abcouderstraatweg 79 voor 24 uur beschermd wonen

Amsterdam, Afdeling Vastgoed oktober 2023/december 2023

1. Inleiding Op 3 november 2020 heeft het college besloten om boerderij Langerlust te verbouwen tot een voorziening voor Maatschappelijke Opvang/Beschermd Wonen. Ook is toen besloten om, tot de omgevingsvergunning onherroepelijk is, te blijven zoeken naar alternatieve locaties voor deze functie, gezien de wensen van Stadsdeel Zuidoost tot realisering van horeca op deze locatie in het Gaasperplasgebied. Hierover wordt periodiek gerapporteerd. In juni 2023heeft directie Gemeentelijk Vastgoed een laatste terugkoppeling gegeven van de alternatieve locaties. Op basis van deze rapportage is in overleg met Zuidoost besloten om de locatie Abcouderstrataweg 79 nader te onderzoeken. Dit is de afgelopen periode gebeurd. De zoektocht naar een locatie voor deze doelgroep is gebaseerd op zeven criteria, te weten de mogelijkheid om een gebouw van circa 1.200 m2 te realiseren, een prikkelarme omgeving, voldoende buitenruimte, beschikbaarheid en verwerving door de gemeente, geschikt bestemmingsplan, goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en toegankelijkheid voor nooddiensten zoals ambulance, brandweer en politie. Bij dit onderzoek is naast de genoemde 7 criteria ook gekeken naar het bestemmingplan, de investeringskosten en de planning. De uitkomsten worden in dit rapport nader toegelicht.

2. Abcouderstraatweg 79 De situatie van de Abcouderstraatweg 79 is als volgt. De locatie Abcouderstraatweg 79 is geen eigendom van de gemeente. Staatsbosbeheer (SBB) is eigenaar van de grond, Groengebied Amstelland (GGA) waar Amsterdam in participeert, via een gemeenschappelijke regeling, heeft een recht van erfpacht en opstal. GGA heeft destijds met de erfpachtovereenkomst de daarop bevindende opstallen overgenomen, de opstallen zijn dus van GGA. Indien er wat met de opstallen verandert, moet dat in overleg met SBB. De Abcouderstraatweg 79 ligt op 100 m van een woning, deze is van de weg afgescheiden met een toegangshek. Er is een Camper-bedrijf op 300 m, afgescheiden met een toegangshek en een Golfpark met horeca op 500 mafstand. De dichtstbijzijnde woonwijk ligt op 800 m (Abcoude). De bestemming is Maatschappelijk horeca. Het terrein is 4.950 m2 groot, het huidige bouwoppervlakte is 625m2 (125 m2 dienstwoning en 500 m2 overig). Eerder is deze locatie afgevallen, omdat de huidige opstal te klein is. Verder was het onduidelijk óf, hoe en tegen welke voorwaarden de locatie kon worden gebruikt/verworven. De verwachting was dat het een langdurige procedure zou worden. Zo heeft Groengebied Amstelland (GGA) een intentieovereenkomst met een ondernemer voor een horeca-initiatief voor deze locatie. De zorgbestemming is alleen mogelijk als dit initiatief niet doorgaat.

Naast het feit dat het horecainitiatief nog loopt, hebben we met dit vervolgonderzoek ook inhoudelijk deze locatie beoordeeld. Bovenstaande stand van zaken betekent dat de locatie momenteel niet beschikbaar is voor verwerving in verband met de overname van het projectplan/de intentie-overeenkomst door een nieuwe horeca-initiatiefnemer.

2

1

2

Ligging locaties Langerlust (1) en Abcouderstraatweg (2)

Opsomming criteria Maatschappelijke Opvang voor een 24 uurs opvang

3

3. Kosten We hebben een indicatie gemaakt van de totale investering op basis van gemeentelijke richtprijzen, exclusief verwervingskosten. Deze indicatie is gebaseerd op basis van het Programma van Eisen 24 uurs woon/zorg voorziening Langerlust. In verband met de staat van het bestaande gebouw is er naar aanleiding van een locatie bezoek samen met de bouwmanager GV bij de berekening uitgegaan van (vervangende) nieuwbouw. Het gebouw verkeert in een slechte staat qua constructieve en bouwkundige staat. Er zijn ter plekke grote scheuren in de muren geconstateerd. Bij de berekening is er rekening gehouden met sloopkosten, bouwrijp maken en terreininrichting. Het gebouw wordt turnkey inclusief meubilair opgeleverd (in lijn met Langerlust). De bouwkosten hiervan liggen circa 60% hoger dan de geraamde kosten voor de verbouwing van Langerlust. De genoemde investering is exclusief aankoopprijs voor het opstalrecht. Omdat de raming gebaseerd zijn op de gemeentelijke richtprijzen zijn deze niet openbaar.

4. Planning Op verzoek van het Dagelijks Bestuur van Zuidoost is er gevraagd aan Gemeentelijk Vastgoed (GV) om de planning van de Abcouderstraatweg nader te onderzoeken. De planning is op basis van het aankoop proces van GV en de fasering van Team Maatschappelijke Voorzieningen verder uitgewerkt tot een (prognose) gedetailleerde taken planning. Hierbij is, vanwege de ligging in de hoofdgroenstructuur, uitgegaan van een uitgebreide procedure. In de prognose overall planning van de Abcouderstraatweg zijn er twee scenario’s opgenomen, namelijk met en zonder beroepsprocedure. De redenen hiervoor zijn: -

-

Aan de rand van Abcoude, op korte afstand van de locatie, ligt er een woonvoorziening van Ons Tweede Thuis (De Meerenhof). In De Merenhof wonen kwetsbare mensen met een lichamelijke beperking in combinatie met een ontwikkelingsachterstand. Hierdoor zullen er 2 voorzieningen komen voor kwetsbare personen die op korte aftand van elkaar komen te liggen. Rondleidingen door natuurvereniging op loopafstand voor scholieren kunnen mogelijk conflicteren met gebruik van deze locatie voor kwetsbare groep. De locatie is dichtbij Abcoude gelegen; risico dat de bewoners zich daarop gaan oriënteren. Complicerend voor het nemen van beheersbaarheidsmaatregelen.

Voor de Abcouderstraatweg zouden als belanghebbenden De Meerenhof, de natuurvereniging en/of bewoners van Abcoude bezwaar kunnen maken. Hierdoor geldt dus eveneens het risico om het bezwaarproces mee te nemen in de overall planning Planning indien geen beroepsprocedure Indien we in Q1 jaar X zouden kunnen starten met besluitvorming en aankoop van de locatie zal in Q1 jaar X + 4 de uitvoering kunnen starten. De oplevering van het gebouw zal dan in jaar X + 5 plaats vinden. Planning indien beroepsprocedure Indien we in Q1 jaar X zouden kunnen starten met besluitvorming en aankoop van de locatie zal in Q1 jaar X + 5 de uitvoering kunnen starten. De oplevering van het gebouw zal dan in jaar X + 6 plaats vinden. Hier wordt rekening gehouden met indicatief 40 weken beroep bij de rechtbank en indicatief 52 weken beroep bij de Raad van State. 4

5. Advies R&D (bestemmingsplan) In de analyse van R&D (zie bijlage 1 ‘Analyse mogelijkheden herontwikkeling Abcouderstraatweg 79 tot 24-uursopvang’) is nagegaan welke mogelijkheden en beperkingen er gelden om de locatie aan de Abcouderstraatweg 79 eventueel te transformeren naar 24-uursopvang. In een massastudie (uitgevoerd door R&D) is naast behoud van het bestaande volume van de boerderij een voorstel gedaan voor nieuwbouw. De studie voor de 24-uursopvang wijkt alleen voor wat betreft de functie af van het geldende bestemmingsplan. De beoogde volume uitbreiding is wel passend omdat deze geheel is gelegen binnen het bouwvlak en er geen maximum bebouwingspercentage is aangeduid. Omdat het project voor wat betreft het gebruik niet past in het omgevingsplan is een buitenplanse planologische procedure nodig, zijnde een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Uit de toetsing van het project aan het relevante ruimtelijk beleid blijkt het volgende:  De beoogde herontwikkeling is geen nieuwe stedelijke ontwikkeling waarvan de behoefte dient te worden aangetoond.  Vanuit de Omgevingsverordening NH2022 zijn er geen belemmeringen om het gebruik van 24-uursopvang mogelijk te maken op de projectlocatie. Wel gelden er mogelijke beperkingen voor een deel van het achtererf dat is gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland.  De projectlocatie is gelegen binnen de Hoofdgroenstructuur.

Het plan dient vanwege de beoogde functiewijziging ter advisering te worden gelegd aan de Technische Adviescommissie Hoofdgroenstructuur (TAC). De TAC beoordeelt het plan op inpasbaarheid. In het in voorbereiding zijnde beleid voor de Hoofdgroenstructuur maakt de projectlocatie niet langer onderdeel uit van de Hoofdgroenstructuur. Over dit beleid vindt in juni 2024 een referendum plaats. Voor wat betreft de relevante omgevingsaspecten geldt dat in ieder geval de volgende onderzoeken nodig zijn:  Verkennend bodemonderzoek. 

Akoestisch onderzoek.



Ecologie (soorten en stikstof).

Mogelijk is ook onderzoek naar externe veiligheid en/of archeologie nodig. Overige omgevingsaspecten vergen geen nader onderzoek. 6. Juridisch GGA heeft een selectie (tender) gehouden voor een partij die op de locatie Abcouderstraatweg horeca dient te realiseren. Deze partij zal het erfpachtrecht verwerven. Ca 6 jaar geleden is door GGA een horecapartij geselecteerd waarmee GGA een intentieovereenkomst heeft gesloten. De geselecteerde partij heeft het plan echter niet gerealiseerd, omdat het voor deze partij niet financieel haalbaar bleek. Onlangs heeft de betreffende partij GGA verzocht in te stemmen met de overname van het plan door een andere partij. Op dit moment is de overnameovereenkomst tussen de geselecteerde partij en Horecapartij nog niet getekend en is ook de intentieovereenkomst tussen GGA en Horecapartij nog niet getekend. De partijen zijn met elkaar in gesprek over de vervolgstappen. Op dit moment is niet duidelijk wanneer deze gesprekken worden afgerond. Dit betekent dat nu ook niet duidelijk is of er sprake kan zijn van een andere bestemming.

5

7. Conclusie Uit de analyse van R&D komt naar voren dat mogelijkheden voor volume uitbreiding voor de 24-uurs woonzorg-functie op deze plek passend is. Het gebruik past niet in het geldende bestemmingsplan. Om dit aan te passen is een buitenplanse planologische procedure nodig. Verder is er ook een inschatting gemaakt van de benodigde investering. De verwachting is dat voor de realisatie van deze voorziening (vervangende) nieuwbouw noodzakelijk is. De bouwkosten hiervan liggen circa 60% hoger dan de geraamde kosten voor de verbouwing van Langerlust. Daarnaast dient er rekening te worden gehouden met de kosten van verwerving van de locatie. Gezien de huidige planvorming rondom Langerlust en gezien de noodzaak om binnen afzienbare tijd een passende MO/BW-voorziening voor de doelgroep te realiseren speelt de factor tijd een nadrukkelijke rol in de bestuurlijke afweging van alternatieven. De Abcouderstraatweg kan niet eerder worden gerealiseerd dan Langerlust. Op basis van een prognose planning is de verwachting dat de Abcouderstraatweg 79 vijf jaar, nadat er gestart zou kunnen worden met de onderhandelingen over de aankoop, kan worden opgeleverd (indien geen beroepsprocedure). Op dit moment kan er niet gestart worden met het proces. De locatie is op dit moment niet beschikbaar. Indien deze beschikbaar komt zal deze niet sneller of goedkoper te ontwikkelen zijn dan Langerlust.

Deze afwegingen zijn samengevat in het onderstaande schema. Afwegingsmatrix BP wijzigen

Langerlust Ja, van bedrijfsbestemming naar Maatschappelijk (concept besluit is al genomen)

Abcouderstraatweg 79 Ja, functiewijziging van Maatschappelijk Horeca naar Maatschappelijk Zorg

Groenstructuur

Ja HGS, maar geen belemmering voor de vergunning

Ja HGS

Geluidsbarriere Toegangsweg aanleggen Grondpositie

Nee Nee Gemeente Amsterdam

Nee Nee

Sloopkosten

Nee, verbouwing huidig gebouw Deels Ja X mio Nee Ntb

Nieuwbouw Buitenruimte Kosten Overige kosten Planning

Nu niet beschikbaar voor verwerving. Staatsbosbeheer is eigenaar, GGA heeft recht van erfpacht en opstal Ja, sloop en nieuwbouw Ja Ja X mio excl. aankoopprijs Ja, aankoop gebouw en grond 5/6 jaar na start proces

Afwegingsmatrix

6