Bijlage 2 SP Marktconsultatie Havenstad 170720.pdf

AMSTERDAM HAVEN-STAD; SAMENWERKEN, TEMPO EN KWALITEIT 17 JULI 2020

Status: definitief eindrapport Datum: 17 juli 2020 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Gebiedsontwikkeling en strategie Drs. Dick van der Harst Dr. Christine Oude Veldhuis MRE Dr. Pieter van der Heijde

Voor meer informatie: Dr. Pieter van der Heijde, pvdh@stedplan.nl In opdracht van: Gemeente Amsterdam

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 202000052 Referentie: 202000052 Amsterdam marktconsultatie Havenstad 170720

2

VRAAGSTELLING EN AANPAK

3

VRAAGSTELLING EN AANPAK ..................................................................................4 MARKTCONSULTATIE .................................................................................................7 ADVIES VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE ............................................................... 13 ADVIES VOOR ONTWIKKELSTRATEGIE DEELGEBIEDEN ........................................... 17 CONCLUSIES EN ADVIES SAMENGEVAT ................................................................ 21 BIJLAGE 1 OVERZICHT DOCUMENTATIE BIJLAGE 2 INTERVIEWS EN MARKTCONSULTATIE BIJLAGE 3 REFERENTIEPROJECTEN

4

VRAAGSTELLING EN AANPAK

VRAAGSTELLING EN AANPAK

VRAAGSTELLING

De gemeente Amsterdam heeft behoefte aan reflectie op de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad in het algemeen en op de in voorbereiding zijnde Principenota Versnellen Centrale Zone in het bijzonder. Dit vanuit de vraag welke belemmeringen marktpartijen daarin eventueel ervaren en welke verbeteringen mogelijk zijn. In de crisisperiode (2008-2014) is de gemeente overgegaan op kavelsturing en dat doet zij voornamelijk nog steeds. Voor de transformatie van Haven-Stad is een belangrijke vraag of deze methode ook geschikt is voor grotere gebieden. Tegen deze achtergrond heeft de gemeente Amsterdam aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd om op basis van een marktconsultatie te adviseren over de voorliggende ontwikkelstrategie voor Haven-Stad1. De vraagstelling aan Bureau Stedelijke Planning is tweeledig (offerte 16 maart jl.): 1. Marktconsultatie over, en reflectie op de Principenota Versnellen Centrale Zone Haven-Stad (conceptversie 11 maart 2020). 2. Advies over integrale gebiedsontwikkeling in de Coen- en Vlothaven, met verkenning van de mogelijkheden om voor dit gebied een PPS in het leven te roepen. Deze vraag is in de gesprekken met de opdrachtgever verbreed naar een advies over de mogelijkheden van Publiek Private Samenwerking in de verschillende deelgebieden. Daarbij gaat het – in aanvulling op de Coen- en Vlothaven - om de deelgebieden die genoemd zijn in de Principenota.

De essentie van de Principenota kan als volgt worden weergegeven: • Verkenning van de versnelde transformatie van Haven-Stad, waarbij versnellen als referentie heeft de fasering in de Ontwikkelstrategie van december 2017 en het Koersdocument 2025. • Versnelde transformatie kan plaatsvinden in de Centrale Zone (zie tabel 1), vanuit de voorlopige conclusie dat woningbouw in deze deelgebieden in redelijkheid niet hoeft te leiden tot belemmeringen in de bedrijfsvoering van havenbedrijvigheid2. • De beoogde strategie voor de Centrale Zone betreft de ontwikkeling door marktpartijen en corporaties, via grondeigenaren of erfpachters. De gemeente Amsterdam faciliteert, door voorwaarden te creëren, ‘catch and steer’, placemaking, spelregels, regie.

1 op basis van de startbijeenkomst dd 23 maart 2020. 2 conform art 5 lid 2 van het Convenant Houthavens NDSM uit 2009

4

VRAAGSTELLING EN AANPAK

5

CENTRALE ZONE

FASE (2017)

PLANNING (2017)

Zaanstraatemplacement

fase 1 a

vanaf 2018

Sloterdijk 1 noord

fase 1 b

vanaf 2025

Sportpark Transformatorweg/Amsterbaken

fase 2

vanaf 2029

Minervahaven Zuid

fase 2

vanaf 2029

TABEL 1: HAVEN-STAD CENTRALE ZONE EN DEELGEBIEDEN Bron: gemeente Amsterdam Ontwikkelingsstrategie dec 2017

AANPAK

De aanpak van Bureau Stedelijke Planning bestond uit de volgende stappen: • Startbespreking op 23 maart 2020 met het programmabureau Haven-Stad (Lubbert Hakfoort, Jaap Storteboom, Robert Verschoor, Arjan Klok en Merel Akerboom). • Analyse van relevante documentatie over de transformatie van Haven-Stad (zie bijlage). • Analyse van vijf Nederlandse referentieprojecten: Spoorzone Zwolle, Spoorzone Tilburg, Binckhorst Den Haag, Belvedère Maastricht en Merwe 4 Haven Rotterdam. • Negen interviews: − Gemeente Amsterdam: Yvo Hamelinck, Paul Moons, Elske van Caspel, Henk Jagersma; − Havenbedrijf: Jeroen Lotze, Robert Evers, Raymond Dubos; − Heeren Twee: Patrick Verginia (schriftelijk); − BPD: Edward Zevenbergen; − ABN Amro: Erik Steinmaier en; − Gemeente Rotterdam M4H: Anne Koetsenruijter.

6

•

• •

•

VRAAGSTELLING EN AANPAK

Twee expertmeetings op 21 april 2020 en 11 mei 2020 met acht marktpartijen: AM, Syntrus Achmea, IC Netherlands, De Key, Eigen Haard, Ymere, Amvest, Bouwinvest, beide keren met deelname van het Havenbedrijf. Bespreking van de bevindingen in het ambtelijke opdrachtgeversoverleg Haven-Stad op 15 juni 2020. Results Delivery Workshop op 25 juni 2020, met deelname van: AM, BPD, Syntrus Achmea, IC Netherlands, De Key, Eigen Haard, Ymere, Bouwinvest, Havenbedrijf en gemeente Amsterdam. Oplevering van het eindrapport in juli 2020.

In deze conceptrapportage van de bevindingen geven wij weer: • de resultaten van de marktconsultatie over en reflectie op de concept Principenota Versnellen Centrale Zone Haven-Stad; • ons advies over de ontwikkelstrategie voor de verschillende deelgebieden; • en onze conclusies en advies over Samenwerken, Tempo en Kwaliteit in de transformatie van HavenStad.

6

MARKTCONSULTATIE

7

MARKTCONSULTATIE

Voor de marktconsultatie is een samenvatting gemaakt 3 van de concept Principenota Versnellen Centrale Zone Haven-Stad (versie van 11 maart). In deze samenvatting (zie bijlage 1) zijn de volgende uitgangspunten voor de ontwikkelstrategie opgenomen (zie kader):

Uitgangpunten Ontwikkelstrategie Centrale Zone: • Realisatie van de centrale zone vindt vooral plaats door marktpartijen en woningbouwcorporaties, via de grondeigenaren of erfpachters. • De huidige huurders kunnen, in principe tot en met milieucategorie 3.1 maar afhankelijk van de feitelijke de milieubelasting die zij produceren, te zijner tijd afspraken maken met ontwikkelende partijen om zich binnen de grenzen van Haven-Stad (opnieuw) te vestigen. • De huidige structuur van het gebied is niet ingericht op de aantallen woningen die gerealiseerd dienen te worden en er zijn infrastructurele aanpassingen en maatschappelijk voorzieningen nodig De realisatie hiervan kan plaatsvinden in samenwerking met zittende partijen. Wanneer dit niet mogelijk is kan de gemeente overgaan tot het verwerven van de gronden of gebouwen. Zulke strategische aankopen vinden plaats op minnelijke basis of door gebruik te maken van het Voorkeursrecht Gemeenten. Voorwaarde hiervoor is bestuurlijke goedkeuring vooraf. Voor eventuele onteigeningen zal eerst een planologische juridisch kader moeten worden vastgesteld. • Door in een groot gebied de voorwaarden voor stedelijke ontwikkeling te regelen ontstaan mogelijkheden om voortvarend in te spelen op ontwikkelkansen.

Met een ‘catch and steer’ strategie worden bestaande investeringen, initiatieven en placemaking-projecten opgevangen, gebundeld, en bijgestuurd om het transformatieproces naar een gemengd stedelijke leefomgeving op gang brengen. • Placemaking rondom behoudenswaardige cultuurhistorische en karakteristieke elementen zal het gebied vroegtijdig en continu op de kaart zetten en nieuwe initiatieven en investeringen uitlokken. • De gemeente creëert de volgende voorwaarden voor de transformatie: a. juridische en planologische spelregels vastleggen en woningbouw mogelijk maken b. initiatiefnemers faciliteren c. regisserende rol bij infrastructurele ingrepen en maatschappelijke voorzieningen d. bedrijfsfuncties in overleg met de eigenaren om zetten naar woon-werkfuncties e. regisseren waar het moet en faciliteren waar het kan f. ontwikkelruimte op maat maken voor de initiatieven en plannen. Bron: Samenvatting Concept Principenota Versnellen Centrale Zone Haven-Stad 140420

3 samenvatting dd 14 april 2020 is voorgelegd aan en geaccordeerd door de opdrachtgever.

8

MARKTCONSULTATIE

De volgende vraagstelling is voorgelegd aan de deelnemende marktpartijen: 1. Draagt de gekozen ontwikkelstrategie bij aan versnelling van de transformatie van Haven-Stad en de integrale stedelijke kwaliteit? 2. Zijn er mogelijkheden voor verbetering en optimalisering van de ontwikkelstrategie? De marktconsultatie leverde de volgende conclusies op: MARKTPARTIJEN ZIEN VEEL POTENTIE IN HAVEN-STAD

Marktpartijen zijn overtuigd van de potentie van Haven-Stad. De grote ruimtevraag (naar gemengde woonmilieus), de aantrekkelijke ligging en het schaalniveau maken een vernieuwende stedelijke ontwikkeling mogelijk die toegevoegde waarde heeft voor Amsterdam. Marktpartijen zien het opwaartse potentieel van het onroerend goed dat hier gerealiseerd kan worden. Dat biedt vertrouwen en draagt bij aan de investeringsbereidheid van vastgoedontwikkelaars, vastgoedbeleggers, woningcorporaties en financiers. Vanuit dit positieve beeld van de transformatie van Haven-Stad is een aantal kwetsbaarheden, risico’s en voorwaarden benoemd. DE VOORGENOMEN ONTWIKKELSTRATEGIE IS KWETSBAAR

Marktpartijen noemen de voorgenomen ontwikkelstrategie om meerdere redenen kwetsbaar: zij signaleren het risico van speculatieve grondaankopen en prijsopdrijving, zien een aantal knelpunten rondom het blokniveau als ontwikkeleenheid en constateren dat de grotere marktpartijen vooralsnog niet instappen. In de ontwikkelstrategie staat het initiatief van marktpartijen, corporaties en grondeigenaren/ erfpachters centraal. In Sloterdijk 1 Zuid, het eerste deelgebied in ontwikkeling, is zichtbaar dat de opwaartse potentie van Haven-Stad aanleiding geeft tot speculatieve grondaankopen en prijsopdrijving. Partijen die duur hebben ingekocht en de beoogde transformatie financieel niet rondkrijgen, voelen weinig voor vereveningsmodellen of brengen hun posities vervolgens weer op de markt. Dit draagt niet bij aan het tempo van de transformatie en de beoogde stedelijke kwaliteit. Deze ontwikkeling kan worden beschouwd als een signaal en een risico voor andere deelgebieden in Haven-Stad. Een consistent en transparant gemeentelijk grondprijsbeleid zou helderheid kunnen geven aan serieuze marktpartijen en kunnen bijdragen aan het ontmoedigen van speculanten en free riders.

Als voorbeeld is de gebiedsontwikkeling van Leidsche Rijn genoemd, waar gemeente en marktpartijen over de gehele breedte van de woningdifferentiatie afspraken hebben gemaakt over een totale kostenopzet en dus over de verdienmogelijkheden. Dat sterkt het vertrouwen en de investeringsbereidheid van serieuze marktpartijen en

8

MARKTCONSULTATIE

9

vereenvoudigt het gesprek met eventuele free riders. Maar dit vraagt ook om transparantie van gemeente en marktpartijen. De gemeente Amsterdam heeft in de afgelopen jaren met name getenderd op kavelniveau en stapt in Haven-Stad over naar het blokniveau als ontwikkeleenheid. Marktpartijen zien de schaalvergroting van kavelniveau naar blokniveau als een vooruitgang, maar ze benoemen ook een aantal kwetsbaarheden en risico’s. Wanneer het initiatief voor de ontwikkeling bij marktpartijen en eigenaren/erfpachters wordt gelegd, ontstaat een min of meer ‘toevallige’, niet geplande fasering. De blokken waar voorzieningen gepland zijn, worden dan te vroeg of juist te laat ontwikkeld. Ook is op het blokniveau instemming van alle betrokkenen (ondernemers, eigenaren, erfpachters en vastgoedpartijen) nodig alvorens een ontwikkelinitiatief kan ontstaan. Elk van deze partijen kan een ontwikkelinitiatief echter ook belemmeren en vertragen . Het onverkort opleggen van uniforme programmatische uitgangspunten (zoals de 40-40-20 woningdifferentiatie) in combinatie met gedetailleerde stedenbouwkundige eisen op blokniveau kan bovendien knellen. Tot slot biedt de focus op blokniveau onvoldoende garanties voor de integrale gebiedskwaliteit.

Deze combinatie van factoren lijkt (naast de onzekerheid over de funding van de grote infrastructuur en de grote aantallen ontwikkellocaties elders in de stad) er de oorzaak van te zijn dat de grotere en serieuze marktpartijen die over voldoende expertise beschikken, vooralsnog niet of nauwelijks instappen in het transformatieproces. Ook dat vormt een risico, voor zowel het tempo als de stedelijke kwaliteit. VERSNELLEN IS NIET REALISTISCH EN NIET VERSTANDIG

De marktpartijen zijn het erover eens dat het al een forse opgave wordt om de oorspronkelijke (in december 2017 vastgelegde) fasering in Haven-Stad te halen. De gemiddelde ontwikkeltijd voor vastgoedprojecten ligt in Nederland rond twaalf jaar. Haven-Stad is een complex transformatiegebied van ongekend formaat (nationaal en internationaal). Er is volgens de marktpartijen dan ook nog aardig wat voorbereidingstijd nodig voordat planrealisatie aan de orde kan zijn. Zij constateren verder dat het transformatieproces traag op gang komt. Marktpartijen zien een versnelling in de ontwikkeling van Haven-Stad dan ook als niet realistisch. De belangrijkste blokkade voor versnelling komt echter uit de convenantsafspraken en de afspraken met het Havenbedrijf over het transformatieproces in het kader van het erfpachtbeheer. Op basis van het Convenant Houthavens-NDSM uit 20094 worden in Haven-Stad niet eerder dan in 2024 woningbouwplannen in procedure gebracht en niet eerder

4

gesloten tussen provincie Noord Holland, gemeente Amsterdam en drie bedrijven in de Coen- en

Vlothaven, te weten Cargill/Bunge, ICL Fertilizers en Eggerding.

10

MARKTCONSULTATIE

dan in 2029 gestart met feitelijke uitvoering. Uit de convenantsafspraken is daarmee een “pas-op-de-plaats" contour ontstaan die het overgrote deel van HavenStad beslaat (de fasen 1b tot en met 4). Ondanks de pas-op-de-plaats afspraken zit het gebied niet helemaal op slot. Artikel 5 lid 2 van het Convenant geeft aan dat woningontwikkeling mogelijk is wanneer deze de bedrijfsvoering in redelijkheid niet belemmert. Dat biedt een basis om de versnelling van de Centrale Zone te verkennen. In januari 2020 was de voorlopige conclusie van de gemeente dat woningbouw in het versnellingsgebied de bedrijfsvoering in redelijkheid niet lijkt te belemmeren: • wat betreft geluid, trilling, stof en gevaar; • en wat betreft geur, met als kanttekening dat nader onderzoek nodig is. De activiteiten op het water zijn in deze onderzoeken nog niet meegenomen; die hebben mogelijk een aanvullende milieubelasting en impact op de versnellingszone. Wat de combinatie van woningontwikkelingen en milieuhinder veroorzakende bedrijven betreft, is het van belang om een onderscheid te maken tussen berekenen (‘in redelijkheid geen belemmeringen’) en beleven. De algemene ervaring is dat deze combinatie steeds leidt tot een toename van overlastmeldingen en klachten (’gedoe’) door toekomstige bewoners bij de bedrijven. Tijdens de marktconsultatie is dit door meerdere partijen bevestigd.

Daarbij werd vooral gewezen op het belang van de bufferfunctie van Minervahaven voor de bewoners van Houthavens richting Coen- en Vlothaven. Een versnelde woningbouwontwikkeling in de pas-op-de plaatsgebieden in combinatie met handhaving van de status quo in de Coen-en Vlothaven zou bewoners nog directer confronteren met geluid- en stankoverlast. In 2012 is de Amsterdamse Haven verzelfstandigd. In het Coalitieakkoord 20142018 is daarover opgenomen: “De onlangs verzelfstandigde haven heeft de ambitie

een duurzame en flexibele haven te worden, die snel kan inspelen op veranderende behoeften van bedrijven. Bedrijven binnen de haven krijgen de zekerheid dat ze tot 2040 – het eind van de huidige structuurvisie – kunnen blijven op de plek waar ze nu zitten.” Na het verschijnen van de Transformatiestrategie Haven-Stad in 2013 is dit als volgt uitgelegd5: ‘De uitspraak heeft betrekking op de zittende bedrijven in deelgebieden van Haven-Stad en binnen het exploitatiegebied van het Havenbedrijf Amsterdam. Op grond van deze uitspraak heeft het Havenbedrijf Amsterdam NV geen toestemming meer nodig van de gemeente Amsterdam voor het verlengen van huur- of erfpachtcontracten tot 2040 van zittende bedrijven. Voor het afsluiten van nieuwe contracten voor (tijdelijke) vestiging van bedrijven met een looptijd langer dan 2029, dan wel wijzigingen die een bedrijfsuitbreiding impliceren, is echter wel toestemming van de gemeente Amsterdam nodig. Ook is met het Havenbedrijf Amsterdam overeengekomen dat bij het verlengen van huur- of erfpachtcontracten van zittende bedrijven het belang van de gemeente aangaande 5 Bijlage Tramsformatiestrategie Haven-Stad december 2017

10

MARKTCONSULTATIE

11

de voorgenomen transformatie niet onnodig wordt bemoeilijkt (financieel of anderszins). Ook dient het Havenbedrijf er zorg voor te dragen dat: 1. de milieuhinder niet toeneemt of liever zelfs afneemt (er geldt reeds een geluidscontour); 2. het aantal arbeidsplaatsen bij voorkeur toeneemt en niet afneemt.

De convenantsafspraken, de pas-op-de-plaatscontour en de afspraken met het Havenbedrijf over de erfpachtovereenkomsten bepalen het tempo van het transformatieproces. Voor het overgrote deel van Haven-Stad is transformatie pas vanaf 2029 respectievelijk na 2040 realistisch. Marktpartijen vinden de versnelling van het transformatieproces ook niet verstandig. Gegeven de omvang en de complexiteit van Haven-Stad zal het noodzakelijk blijken om al het investerend vermogen te mobiliseren dat beleggers, ontwikkelaars en corporaties kunnen en willen inzetten. Zij constateren dat er dan nog veel moet worden uitgezocht en een aantal voorwaarden moet worden ingevuld: • Er is behoefte aan (planologische) zekerheden over het transformatieproces. Delen van Haven-Stad zijn nu goed functionerende (werk-)gebieden. Een aantal marktpartijen wil meer zekerheid hebben dat (bijvoorbeeld) voldoende omvangrijke concentraties van woningen kunnen worden gerealiseerd en dat de bijbehorende voorzieningen er komen. Een aantal partijen (met name institutionele beleggers) kan en mag niet investeren als (zicht op) een planologisch fundament ontbreekt. • Een redelijke mate van zekerheid over de tijdige aanleg van hoogwaardig openbaar vervoer, met name het sluiten van de kleine ring. • Een sterke gemeentelijke organisatie, met draagvlak en mandaat.

Zij verwijzen daarbij naar de projectorganisatie voor de Zuidas. Dit sluit in die zin goed aan bij het ULI-advies van juni 2019 waarin bovenal wordt gepleit voor een sterke en professionele (publiek-private) organisatie. Als reactie daarop formuleerde het College van B&W in november 2019 het voornemen om begin 2020 uit te zoeken hoe de organisatie en samenwerking in Havenstad versterkt kunnen worden; met daarbij de vraagstelling of het organisatiemodel Zuidas bruikbaar is. Daarbij was het voornemen om te onderzoeken hoe de publiek-publieke en de publiek private samenwerking verstrekt kunnen worden en vorm kunnen krijgen. DE ONTWIKKELSTRATEGIE LEIDT NIET TOT VOLDOENDE STEDELIJKE KWALITEIT

Marktpartijen constateren met grote waardering dat er al veel voorwerk is verricht voor de transformatie van Haven-Stad, dat veel is uitgezocht, verkend en ontwikkeld. Belangrijke documenten zijn onder meer de Ontwikkelingsstrategie uit 2017 en de Mer-rapportage met alle bijlagen. Zij zien echter in deze documenten en in de concept Principenota vooral een instrumentele verkenning. Ook bieden alle eerdere documenten en rapporten nog onvoldoende basis voor een overtuigende integrale visie op stedelijke kwaliteit.

12

MARKTCONSULTATIE

De transformatie van Haven-Stad is gebaat bij meerdere fundamentele analyses, gericht op de relevante stakeholders, de gevestigde bedrijvigheid, de kenmerken van en de belemmeringen in het gebied (o.a. milieutechnisch, juridisch-planologisch, externe

veiligheid, eigendommen etc.). Er zijn fundamentele analyses nodig om de logische verbindingen te zien. Ook zijn behoeftenonderzoeken nodig om zicht te krijgen op de vraag naar wonen, werken en voorzieningen. Als de Amsterdamse woningprogrammering (40-40-20) het uitgangspunt is: wie komen er dan wonen, welk type werkgelegenheid en welke voorzieningen horen daarbij? De fundamentele analyses en behoeftenonderzoeken helpen om tot de integrale gebiedsvisie te komen met onderlinge coördinatie en afstemming van wonen, werken, voorzieningen, mobiliteit. Tijdens de marktconsultatie is benadrukt dat het wenselijk is om deze analyses en onderzoeken samen met de markt uit te voeren. CONCLUSIES OP BASIS VAN DE MARKTCONSULTATIE

Op basis van de marktconsulatie formuleren wij als conclusies dat marktpartijen: • Overtuigd zijn van de kwaliteit van Haven-Stad en de opwaartse potentie in onroerend waarde. • De voorgenomen ontwikkelstrategie (zoals weergegeven in de concept Principenota Versnellen Centrale Zone Haven-Stad en nu al aan de orde is in Sloterdijk 1 Zuid) kwetsbaar vinden. • Constateren dat het formaat van Haven-Stad ongekend is, er nog veel voorbereidingstijd nodig is, het ontwikkelproces traag op gang komt en grotere marktpartijen vooralsnog niet instappen. Mede daarom - en door de convenantsafspraken met de milieuhinderlijke bedrijven in de Coen- en Vlothaven en de erfpachtafspraken tussen gemeente en Havenbedrijf – ze versnelling van het transformatieproces niet realistisch vinden. • De overgang van kavelniveau naar blokniveau als ontwikkeleenheid als een verstandige schaalvergroting beschouwen, maar ook op blokniveau meerdere belemmeringen ervaren voor de snelheid en de kwaliteit van het ontwikkelproces. • Met de voorgenomen ontwikkelstrategie en met de bij hen bekende informatie over voorwerk en verkenningen onvoldoende zicht hebben op integrale stedelijke kwaliteit; dat ze daarom versnelling van de transformatie evenmin verstandig vinden.

• De noodzaak formuleren van liefst gezamenlijk met de gemeente uit te voeren fundamentele analyses en behoeftenonderzoeken om tot een integrale kwaliteitsvisie te komen met invulling van cruciale voorwaarden . • Vanuit de gewenste planologische zekerheid (of zicht daarop) pleiten voor een planologische fundament. Dat zou een globaal, uit te werken bestemmingsplan met gebiedsexploitatie voor geheel Haven-Stad of tenminste voor grote delen daarvan kunnen zijn

12

ADVIES VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE

13

ADVIES VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE

Op basis van de marktconsultatie adviseren wij de ontwikkelstrategie Haven-Stad langs onderstaande lijnen aan te passen. Deze lijnen dienen hierbij in onderlinge samenhang beschouwd te worden. Alleen dan komt de gewenste synergie tot stand die nodig is om het transformatieproces van deze complexe gebiedsontwikkeling te realiseren. NIET VERSNELLEN , WEL DOORPAKKEN

Versnelling van de transformatie van Haven-Stad lijkt ons niet realistisch. Wij onderschrijven de argumenten die ook door de marktpartijen zijn genoemd. De in de Principenota geformuleerde ontwikkelingsstrategie die momenteel al wordt toegepast in met name Sloterdijk I Zuid lijkt bovendien vertragend te werken. Aanpassing van de ontwikkelstrategie is noodzakelijk om de huidige planning te halen. Binnen de pas-op-de plaatscontour wordt deze sterk bepaald door de convenantsafspraken en de afspraken met het Havenbedrijf over de erfpachtovereenkomsten. Voor het overgrote deel van Haven-Stad is transformatie hierdoor pas vanaf 2029 respectievelijk na 2040 realistisch. Bij handhaving van de status quo in Coen- en Vlothaven kan regelgeving-technisch in enkele gebieden binnen de contour wellicht al wel versneld woningbouw plaatsvinden, maar dit wordt vanuit de belevingsinvalshoek van bewoners niet aanbevolen. Buiten de pasop-de-plaatscontour kan met aanpassing van de huidige ontwikkelstrategie worden doorgepakt in de al operationele gebieden en mogelijk zelfs worden versneld in de gebieden Zaanstraatemplacement en Sportpark Transformatorweg. Gegeven de omvang en de complexiteit van Haven-Stad is het noodzakelijk om al het investerend vermogen te mobiliseren dat beleggers, ontwikkelaars en corporaties kunnen en willen inzetten.

Voorwaarde hiervoor is dat er dan nog veel moet worden uitgezocht en een aantal voorwaarden moet worden ingevuld zoals (planologische) zekerheden, een redelijke mate van zekerheid over de aanleg van hoogwaardig openbaar vervoer en een sterke gemeentelijke organisatie met voldoende capaciteit, draagvlak en mandaat. Hoewel al veel informatie beschikbaar is, is nog veel tijd nodig voor het uitwerken van de voorwaarden. Gezien ook de noodzaak van een zorgvuldige voorbereiding moet versnelling niet een doel op zich zijn. Voor een succesvolle transformatie van Haven-Stad is bovendien een intensieve samenwerking met de grote beleggers, ontwikkelaars en corporaties noodzakelijk. Wij adviseren dan ook om de voorliggende concept-principenota aan te passen om zo tot samenwerking, tempo en kwaliteit te komen.

14

ADVIES VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE

ZAAIEN IN GEBIEDEN BINNEN PAS-OP-DE-PLAATS CONTOUR

In de pas-op-de-plaats gebieden kan in afwachting van de uiteindelijke transformatie ‘gezaaid’ worden door tijdelijke (woon)functies, bedrijven en voorzieningen in te passen. Dit kan samengaan met ‘placemaking’ om zo het gebied op de kaart te zetten. Bij de invulling met tijdelijke functies is het van belang om initiatieven die passen bij de rol van overgangsgebied en bij de toekomstige ambities mogelijk te maken. Eventuele belemmeringen van het vigerende bestemmingsplan of van beleidsregels moeten worden weggenomen. STRATEGISCH PARTNERSCHAP GEMEENTE EN HAVENBEDRIJF IN DE PAS-OP-DEPLAATS-GEBIEDEN

In de pas-op-de-plaats-gebieden adviseren wij een strategisch partnerschap aan te gaan tussen de gemeente en het Havenbedrijf. Het Havenbedrijf is zeer goed op de hoogte van het krachtenveld van de in de haven gevestigde bedrijven en kan een belangrijke rol spelen om de transformatie in deze gebieden vlot te trekken. Vanuit dit perspectief is het belangrijk om ze als voorwaardige partner mee te nemen in de gebiedsuitwerkingen, ook in die gebieden waar het Havenbedrijf momenteel niet actief is Een goed voorbeeld hiervoor is de samenwerking tussen de gemeente Rotterdam en het Havenbedrijf in Merwe 4 Haven (zie kader).

Merwe 4 Haven (M4H) Rotterdam – het Makersdistrict M4H is ca 120 ha groot. Gemeente en Havenbedrijf hebben samen regie over ca 70% van de grond. Zij hebben samen een Ruimtelijk Raamwerk ontwikkeld, met inbreng van (vastgoed)bedrijven. Dit is vastgesteld door de gemeenteraad en biedt nu de koers voor de transformatie. Het Ruimtelijk Raamwerk onderscheidt een aantal deelgebieden. Per deelgebied heeft ofwel de gemeente ofwel het havenbedrijf de dominante grondpositie. Mede op basis van die uitgangspositie zijn programmeringen gemaakt; waar werken dominant is, heeft het havenbedrijf de lead in de transformatie en waar wonen dominant is de gemeente. Er is een mer-rapport in wording. Er wordt gewerkt aan een globaal bestemmingsplan voor het hele M4H gebied, met nadere uitwerkingen per deelgebied. Onder het Ruimtelijk Raamwerk ligt een financiële analyse die wordt vertaald naar een gebiedsexploitatie, die ook weer nadere uitwerkingen krijgt per deelgebied. Woningprogrammering (toekomstige bewoners), kenmerken van de nabijgelegen woonwijken (huidige bewoners) en de daarbij passende bedrijvigheid en voorzieningen waren onderwerp van analyse. In het Makersdistrict is zowel laaggeschoolde als hooggeschoolde maakindustrie nodig. De hele strategie is gericht op nieuwe economie, innovatie en op maakindustrie.

Waar in het RDM-gebied start-ups kunnen ontstaan rondom de campus, is er vervolgens in M4H ruimte voor verdere groei.

14

ADVIES VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE

15

INVESTEREN IN ANALYSES, LOBBY EN PLANOLOGISCHE ZEKERHEID

Als basis voor de ontwikkelstrategie voor Haven-Stad is een overtuigende integrale visie op stedelijke kwaliteit nodig. Als onderlegger hiervoor is een nadere analyse van belang gericht op de relevante stakeholders, de gevestigde bedrijvigheid, de kenmerken van en de belemmeringen in het gebied (o.a. milieutechnisch, juridisch-planologisch, externe veiligheid, eigendommen etc.). Hierbij zijn fundamentele analyses nodig om de logische verbindingen te zien. Dat kan bijvoorbeeld met behulp van BRES6, een tool waar Amsterdam mee bekend is. Verder adviseren wij om beschikbare verkenningen en onderzoeken bekend te maken bij, en goed te ontsluiten voor marktpartijen en andere geïnteresseerden. Daarnaast zijn er ook behoeftenonderzoeken nodig om zicht te krijgen op de vraag naar wonen, werken en voorzieningen. Als de Amsterdamse woningprogrammering (40-40-20) het uitgangspunt is: wie komen er dan wonen, welk type werkgelegenheid en welke voorzieningen horen daarbij? De onderbouwde afstemming van wonen en werken draagt bij aan het creëren van productieve wijken, een inclusieve stad en beheersing van mobiliteitseffecten. De fundamentele analyses en behoeftenonderzoeken helpen om tot de integrale gebiedsvisie te komen met onderlinge coördinatie en afstemming van wonen, werken, voorzieningen, mobiliteit. Het is wenselijk om deze analyses en onderzoeken samen met de markt uit te voeren.

Een goed voorbeeld van het uitgebreid en tijdig gebruik van fundamentele analyses en behoefte-onderzoek vormt het onderzochte referentieproject Merwe 4 Haven in Rotterdam (zie kader). INVESTEREN IN SAMENWERKING EN PROJECTORGANISATIE HAVENSTAD

Haven-Stad is een van de grootste transformatieprojecten in Europa. Om tot een succesvolle realisatie te komen is een sterke en slagvaardige gemeentelijke organisatie en intensieve samenwerking met de grote marktpartijen cruciaal. Deze samenwerking dient al in de initiatieffase plaats te vinden ten behoeve van het voorbereidingsproces, de gebiedsvisie en de ontwikkelstrategie. Wij adviseren dan ook om zo spoedig mogelijk met een nader te bepalen selectie van marktpartijen aan tafel te gaan om zo tot afspraken te komen voor nauwe samenwerking. Voor een optimale samenwerking met de private partijen is een sterke gemeentelijke organisatie, met draagvlak en mandaat vereist. De projectorganisatie voor de Zuidas zou hierbij als voorbeeld kunnen dienen. Belangrijk is om voor de samenwerking met marktpartijen niet te wachten totdat deze organisatie gereed is, omdat dit tot onnodige vertraging zou leiden.

6

Business intelligence for real estate portfolio’s. Bedrijfsspecifieke software voor portfolio analyses en vastgoedmanagement

16

ADVIES VOOR DE ONTWIKKELSTRATEGIE

VOORZIEN IN PLANOLOGISCHE ZEKERHEID

Om (grote) marktpartijen bereid te krijgen in Haven-Stad te investeren is meer zekerheid nodig. Bijvoorbeeld dat hier voldoende omvangrijke concentraties van woningen kunnen worden gerealiseerd en dat de bijbehorende voorzieningen er komen. Een aantal partijen kan en mag niet investeren als het planologisch fundament ontbreekt. Een planologisch fundament draagt bij aan de zekerheid van het transformatieproces en aan het ontstaan van nieuwe stedelijke gebieden. Gedacht kan hier worden aan een globaal, uit te werken bestemmingsplan met gebiedsexploitatie voor geheel Haven-Stad. Ook is een gedifferentieerde planologische uitwerking voor de verschillende deelgebieden mogelijk, afgestemd op de situatie, de opgave, de fasering, betrokken partijen en de samenwerking. . ALLIANTIES VAN MARKPARTIJEN PER DEELGEBIED

De eigendoms- en erfpachtsituatie verschilt sterk per deelgebied. Afhankelijk van de samenstelling van de eigenaren en erfpachters kan per deelgebied een optimale alliantie tot stand komen van marktpartijen (ontwikkelaars, beleggers, corporaties). De gemeente kan hierbij een initiërende of stimulerende rol spelen. De te vormen allianties dienen als volwaardige gesprekspartners meegenomen te worden in de gebiedsuitwerkingen. De samenstelling van eigenaren en erfpachters is bovendien een belangrijke variabele in het bepalen van de optimale ontwikkelstrategie per deelgebied. Deze lichten we in het volgende onderdeel toe.

16

ADVIES VOOR ONTWIKKELSTRATEGIE DEELGEBIEDEN

17

ADVIES VOOR ONTWIKKELSTRATEGIE DEELGEBIEDEN

Het tweede deel van onze vraagstelling betreft een advies op hoofdlijnen over de ontwikkelstrategie voor de verschillende deelgebieden. Omdat de huidige situatie van gemeentelijke eigendommen, stakeholders, belangen en ambities voor de deelgebieden verschilt, moet de ontwikkelstrategie altijd maatwerk zijn. Op hoofdlijnen adviseren wij de volgende logische lijnen voor de deelgebieden: SPORTPARK TRANSFORMATORWEG EN ZAANSTRAATEMPLACEMENT

De herontwikkeling van het Sportpark Transformatorweg/Amsterbaken kan relatief eenvoudig en op vrij korte termijn van start gaan. De gronden van het sportpark zijn eigendom van de gemeente (opzegtermijn gebruiksovereenkomst voetbalvereniging: twee jaar) en de gronden onder voormalige jeugdinstelling Westerbaken zijn in erfpacht uitgegeven aan het Rijksvastgoedbedrijf (looptijd contract tot 2033, huurcontract gemeente voor daklozenopvang tot 2025). Het Zaanstraatemplacement is eigendom van NS Vastgoed. Onduidelijk is nog of het opstelterrein van Prorail aanwezig blijft of verdwijnt. Een gesprek van de gemeente met beide partijen vormt de eerste actie. Het gebied ligt niet binnen de pas-op-de-plaats contour en de transformatie kan relatief snel van start. Voor beide deelgebieden adviseren wij als ontwikkelstrategie om te tenderen op gebiedsniveau en te bevorderen dat op dit schaalniveau allianties worden gevormd door grotere marktpartijen, corporaties en mogelijk ook kleinschalige initiatiefnemers. Daarbij is het van belang om stedenbouwkundige en programmatische randvoorwaarden te formuleren op gebiedsniveau en daarbij ruimte te creëren voor de inbreng van marktexpertise. SLOTERDIJK 1 NOORD

Het is van belang om de ervaringen die nu worden opgedaan met de ontwikkelstrategie in Sloterdijk 1 Zuid en Sloterdijk Centrum te evalueren en te verwerken in een herijkte ontwikkelstrategie. Wij adviseren daarbij ook om een gebiedsanalyse uit te voeren samen met de belangrijkste stakeholders in het gebied en actief een aantal (grotere) marktpartijen te benaderen voor de ontwikkeling en realisatie van Sloterdijk 1 Noord. De ontwikkeling is mogelijk gebaat bij een actief – publiek en/of privaat - aankoopbeleid van grond en vastgoed. Het is goed om de bereidheid en mogelijkheden daartoe vooraf te verkennen.

18

ADVIES VOOR ONTWIKKELSTRATEGIE DEELGEBIEDEN

MINERVAHAVEN ZUID

Minervahaven behoort tot het exploitatie- en beheergebied van het Havenbedrijf. Het bedrijventerrein is met name in het noordelijk deel al deels getransformeerd naar een gebied met creatieve bedrijven, culturele functies en horeca. Er zijn ook in Zuid meerdere initiatieven voor de transformatie van panden naar bedrijvenfuncties en andere (tijdelijke) functies, maar het vigerende bestemmingsplan en gemeentelijke beleidsregels (onder meer de hotelstop) vormen hier belemmeringen. Gronden zijn door de gemeente in erfpacht uitgegeven aan het Havenbedrijf en in ondererfpacht aan gebruikers/bedrijven. Er moet nog een transformatiebesluit worden genomen.

Bron: Bureau Stedelijke Planning

Wij adviseren om een strategische samenwerking aan te gaan met het Havenbedrijf en met één of meerdere ontwikkelaars. Minervahaven Zuid kent nu al een interessante dynamiek en het kan met tijdelijke functies een geleidelijke overgang van havengebied naar een productieve wijk doormaken. Daarmee wordt ook voor de korte en middellange termijn de bufferfunctie tussen Haven en Houthavens vormgegeven. Het is van belang om initiatieven die passen bij de rol van overgangsgebied en bij de toekomstige ambities mogelijk te maken. Eventuele belemmeringen van het vigerende bestemmingsplan of van beleidsregels moeten worden weggenomen. CORNELIS DOUWES

Na de beëindiging van de huurovereenkomst van Damen Shipyards (2027) kan met de reeds betrokken marktpartijen worden ingezet op een gemengde ontwikkeling

18

ADVIES VOOR ONTWIKKELSTRATEGIE DEELGEBIEDEN

19

van nieuw stedelijk gebied. Dat kan als een vliegwiel werken voor de verdere ontwikkeling van het deel van Haven-Stad in Amsterdam Noord. COEN- EN VLOTHAVEN

In 2017 en 2018 hebben de convenantsbedrijven, de gemeente Amsterdam, het Havenbedrijf en vastgoedontwikkelaar Heren 2 de mogelijkheden verkend voor een versnelde integrale ontwikkeling van Haven-Stad door verplaatsing van de milieuhinderlijke industriële bedrijvigheid op de Coen- en Vlothaven naar elders in de Haven. Drie werkgroepen hebben zich gebogen over verplaatsingsmogelijkheden voor de bedrijven, gevolgen voor het convenant en financiële consequenties. Voor de convenantsbedrijven leek een totaaloplossing in zicht, met een bedrijfsverplaatsing naar de Afrikahaven. De omvang van de potentiële tekorten die uit de (zeer) globale financiële verkenning naar voren kwamen, waren voor de gemeente aanleiding om de gesprekken te staken. De conclusie dat een versnelde transformatie niet haalbaar is, was teleurstellend, maar deze bood de convenantspartijen wel de duidelijkheid dat zij voor langere tijd konden blijven. Het twee jaar later wederom openen van het gesprek over versnelde transformatie van Haven-Stad door de integrale verplaatsing van de convenantspartijen is tegen deze achtergrond lastig. Wij adviseren om samen met het Havenbedrijf in gesprek te gaan met de individuele bedrijven in de Coen en Vlothaven met de grootste milieuhinder. Allereerst om te verkennen wat de mogelijkheden bij individuele bedrijven zijn voor bedrijfsverplaatsing op de korte termijn.

Als dit niet haalbaar is het gesprek te voeren over het reduceren en zo nodig afkopen van milieuhindercontouren. ACTIEVE AANPAK COEN EN VLOTHAVEN

Bron: Bureau Stedelijke Planning

20

ADVIES VOOR ONTWIKKELSTRATEGIE DEELGEBIEDEN

Mede op basis van de actuele ontwikkelingen rond ICL lijkt een alternatieve ontwikkelstrategie te ontstaan via een samenwerkingsovereenkomst met marktpartijen op het niveau van de individuele convenantsbedrijven (in het bijzonder is naast ICL Bunge interessant vanwege haar grote milieuhindercontour). Bij deze strategie kan het verplaatsingsperspectief voor de bedrijven (in samenwerking met het Havenbedrijf) worden gecombineerd met (tijdelijke) bedrijvenfuncties en (daarna) woningbouw door de betrokken marktpartijen.

20

CONCLUSIES EN ADVIES SAMENGEVAT

21

CONCLUSIES EN ADVIES SAMENGEVAT

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

9.

Niet versnellen, maar aanpassing principenota t.b.v. samenwerking, tempo en kwaliteit. Doorpakken in gebieden buiten pas-op-de-plaats contour. ‘Zaaien’ binnen pas-op-de-plaatsgebieden door tijdelijke (woon)functies, bedrijven en placemaking. Actieve aanpak Coen en Vlothaven, in eerste instantie gericht op beperken/wegnemen milieucontouren. Investeren in fundamentele analyses, programmatische verkenningen, planologische zekerheid en lobby. Investeren in samenwerking en in eigen (project)organisatie HavenStad. Strategisch partnerschap gemeente en havenbedrijf in de pas-op-de-plaatsgebieden. Allianties van marktpartijen per deelgebied (ontwikkelaars, beleggers, corporaties) stimuleren en hen als volwaardige gesprekspartners meenemen in gebiedsuitwerkingen. Werken aan een globaal, uit te werken bestemmingsplan met gebiedsexploitatie voor geheel Haven-Stad of tenminste grote delen daarvan.

22

BIJLAGE 1

BIJLAGE 1 OVERZICHT DOCUMENTATIE

• • • • • • • • • • • •

Drie vergezichten (2009) Transformatiestrategie Haven-Stad, Sterke Stad Slimme Haven (juli 2013) Startnotitie Ontwikkelingsstrategie (8 november 2016) MER Haven-Stad oktober 2017 (hoofdrapport en bijlagen) Ontwikkelingsstrategie Haven-Stad, (december 2017) Investeringsnota Sloterdijk 1 Zuid, (2019) Advies ULI (juni 2019) en reactie college (november 2019) Werkprogramma Haven-Stad 2020 (8 januari 2020) – oplegnotitie en bijlage 2 (uitwerking op onderdelen) Principenota versnellen centrale zone Haven-Stad, (concepten van 28 februari 2020 en van 11 maart 2020) Programmaplan Haven-Stad (april 2019) Werkprogramma Haven-Stad 2020, oplegnotitie en bijlage 2 Overall Planningsschema Haven-Stad, 2020

22

BIJLAGE 2

23

BIJLAGE 2 INTERVIEWS EN MARKTCONSULTATIE

Gemeente Amsterdam

Lubbert Hakvoort

Gemeente Amsterdam

Paul Moons

Gemeente Amsterdam

Ivo Hamelynck

Gemeente Amsterdam

Elske van Caspel

Gemeente Amsterdam

Henk Jagersma

AM

Peter Heuvelink

AM

Anouk Reintjens

Syntrus Achmea Vastgoed

Edvard Van Luijn

Syntrus Achmea Vastgoed

Anjelica Cicilia

ABN Amro

Erik Steinmaier

Bouwinvest

Boy Wesel

Bouwinvest

Casper Hulsman

De Key

Annemarie Ferwerda - Noordermeer

Eigen Haard

Alex Baltus

IC Netherlands

Guido van der Veen

IC Netherlands

Wouter van den Eijnden

Havenbedrijf

Jeroen Lotze

Havenbedrijf

Robert Evers

Havenbedrijf

Raymond Dubos

Ymere

Irene Ponec

Amvest

Armand Schuurman

Amvest

Bas van de Ven

BPD

Edward Zevenbergen

Heren 2

Patrick Virginia

Gemeente Rotterdam

Anne Koetsenruyter

24

BIJLAGE 3

BIJLAGE 3 REFERENTIEPROJECTEN

Spoorzone Tilburg Er wordt onderscheid gemaakt in het grote plangebied van ca. 75 ha (van Woontoren Westpoint tot Interpolis) en het kleinere plangebied van ca. 13 ha (de voormalige NS werkplaats). Dit kleinere gebied is de feitelijke Spoorzone die getransformeerd wordt naar een hoog stedelijk centrummilieu. Het masterplan voor de Spoorzone uit 2012 is begin 2019 vervangen door het Koersdocument Spoorzone Tilburg. De herwaardering van het industrieel erfgoed leidde in 2017 tot aanpassing van de plannen. Tegelijk met het Koersdocument is ook de herziene grondexploitatie vastgesteld. Het Koersdocument vormt de basis voor het nieuwe bestemmingsplan. Er wordt een aanvraag gedaan voor een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte conform de Crisis en Herstelwet. Het bestemmingsplan met globaal uitgewerkte bestemmingen wordt aangevuld met een toetsingskader van beleidsregels. Het totale programma omvat: •

195.000 m² bvo wonen

•

50.000 m² bvo werken

•

25.000 m² bvo kennis/cultuur

•

15.000 m² leisure

Totaal: 285.000 m² bvo Het Koersdocument bevat een toekomstbeeld en formuleert de beleidsmatige kaders en richtlijnen. Daarbinnen kunnen ontwikkelaars en initiatiefnemers tot uitvoering overgaan. Dat gebeurt op allerlei manieren: •

Voor de voormalige NS werkplaats heeft de gemeente een Europese Aanbesteding georganiseerd. Die is gewonnen door SDK Vastgoed (dochter Volker Wessels). Gemeente en SDK hebben een Wijkontwikkelingsmaatschappij De Werkplaats opgericht. De WOM zorgt voor de grondexploitatie en de planontwikkeling. Bouwprogramma’s doen partijen ieder voor zich, waarbij SDK vooral de nieuwbouw doet en de gemeente het industrieel erfgoed

•

In deelgebied Zwijsen 2 heeft Van Wijnen de gronden overgenomen van NS Vastgoed en een ontwikkelovereenkomst gesloten met de gemeente.

Bij voorgenomen bouwplannen worden planteams van direct betrokken belanghebbenden samengesteld die advies uitbrengen over het bouwplan. Mogelijk komt er ook nog een kwaliteitsteam.

24

BIJLAGE 3

Spoorzone Zwolle De Provincie Overijssel en de gemeente Zwolle hebben in 2013 een Investeringsbesluit genomen en een bestuursovereenkomst gesloten; ze werken aan een samenwerkingsovereenkomst met NS en Prorail. In oktober 2017 is het Ontwikkelperspectief Spoorzone vastgesteld. Het bevat de bouwopgaven en projecten tot 2021 en de ambities tot 2025. De ambities zijn geformuleerd rondom de begrippen Verbinden, Beleven, Ontmoeten. Het Procesplan Gebiedsontwikkeling Spoorzone 2017 is gericht op de duurzame ontwikkeling van Spoorzone en Hanzeland, door transformatie en herontwikkeling. De opgaven zijn: •

Meer dynamiek

•

Verbinding met stad en regio

•

Samenwerking versterken

Een aantal partijen heeft zich verenigd in de Vrienden van Hanzeland en een gebiedsvisie gemaakt. Tot de vrienden behoren onder meer de gemeente Zwolle, de Hogeschool Windesheim en NS Vastgoed en een groot aantal partijen op het gebied van vastgoedontwikkeling en exploitatie. Het O-team van het (toenmalige) ministerie van Infrastructuur & Milieu heeft een traject van ontwerpend onderzoeken georganiseerd, met vier hypothetische aanpakken. Daaruit is de strategie voor organische gebiedsontwikkeling ontstaan: gebiedsontwikkeling zonder blauwdruk, met de gebiedsvisie als kader.

25

26

BIJLAGE 3

Binckhorst Den Haag Binckhorst heeft overwegend de functie van een bedrijventerrein en ligt aan de oostkant van Den Haag. Het is ca 130 ha groot. De bedoeling is een transformatie naar een gemengde stadswijk. Toen eind 2008 de financieeleconomische crisis uitbrak, zijn het oorspronkelijke masterplan en het daarop gebaseerde integraal ontwikkelingsplan opzij gelegd. Ook is de Gebiedsonderneming in oprichting (samenwerking van gemeente en marktpartijen) stopgezet. Vanaf dat moment is gekozen voor een meer organische ontwikkeling. Er is in 2011 een Gebiedsaanpak vastgesteld en een bestemmingsplanprocedure (met verbrede reikwijdte conform de Crisis- en Herstelwet) opgestart. Die resulteerde in het Omgevingsplan Binckhorst dat eind 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld. Ook de OmgevingsEffectRapportage (OER) is door de raad vastgesteld. Beide documenten zijn aangevuld met een veelheid van beleidsregels. Die zijn de bevoegdheid van het college, hetgeen bijdraagt aan de flexibiliteit. De ambities zijn geformuleerd op vier hoofdlijnen: •

Stadsentree met regionale oriëntatie;

•

Economische factor van betekenis;

•

Uitdagend, karakteristiek woongebied;

•

Proeftuin voor verduurzaming en vergroening.

Vanwege de aantrekkende woningmarkt en de veelheid aan marktinitiatieven is in 2018 een herziene Gebiedsaanpak gemaakt. Uitgangspunt in de ontwikkelingsstrategie blijft: •

Organisch en flexibel, faciliterende rol van de gemeente;

•

Bescherming bestaande bedrijvigheid;

•

Beleidsneutraal, tenzij… (dwz: bestaande beleidskaders worden niet aangepast).

Interessante beleidsregel betreft die van het Kostenverhaal (2020). De kostenraming voor investeringen in infra en groen bedraagt € 68,8 mln. Vanuit een normatief ontwikkelprogramma zijn bijdragen ten behoeve van kostenverhaal vastgesteld die een potentiële opbrengst van € 53,2 mln mogelijk maken. Voor het resterende tekort van € 15,6 mln worden andere oplossingen gezocht. Waar de gemeente zelf gronden uitgeeft, gaat dat tegen marktconforme waarde, inclusief kostenverhaal. Waar in erfpacht wordt uitgegeven, wordt bekeken of een erfpachtsuppletie aan de orde is. Onderstaande tabel geeft het normatieve programma en het kostenverhaal dat aan de orde is. Uitgangspunt is prijspeil 1/1/19 en 2% prijsstijging per jaar.

26

BIJLAGE 3

FUNCTIE Wonen

27

OMVANG PROGRAMMA (AANTAL OF M² BVO)

BIJDRAGE PER M² BVO

5.000 woningen

> 30% sociaal

Geen bijdrage

> 20 % middelduur

€ 101

< 50% markt

€ 131

Volumineuze detailhandel

14.500 m²

€ 89

Kleinschalige detailhandel

3.500 m²

€ 105

Horeca

4.125 m²

€ 105

Bedrijfsruimte

152.000 m²

€ 47

Kleinschalige kantoren

63.500 m²

€ 79

Dienstverlening

5.000 m²

€ 79