Bijlage 2 Samenvatting Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties.4 juli 2023.pdf

Tussentijdse evaluatie Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam, samenvatting rapportage, versie 7 juni 2023 Inleiding Wooncoöperaties kunnen sinds het raadsbesluit tot vaststelling van de Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties d.d. 7 juli 2021 gebruik maken van de Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam (hierna te noemen Stimuleringslening). De Stimuleringslening is geïntroduceerd om de ontwikkeling van nieuwe wooncoöperaties met huurwoningen in het sociale en middensegment te stimuleren en om de (hoofd-) financiering van wooncoöperaties door banken beter mogelijk te maken. Cijfers Er zijn sinds 2021 beschikkingen afgegeven ter waarde van circa € 10,5 miljoen aan zes wooncoöperaties voor 238 woningen; dat is de helft van het totale leenplafond van € 20 miljoen tot eind 2023. Er zijn in totaal tien kavels door de gemeente beschikbaar gesteld aan wooncoöperaties voor de bouw van woningen door wooncoöperaties. De Warren is opgeleverd, Bajesdorp is gestart met bouwen, De Nieuwe Meent zit in de fase van afsluiten lening en Akropolis, Eureka en Torteltuin hebben een optieovereenkomst met de gemeente gesloten. Daarnaast lopen momenteel voor vier kavels selectieprocedures (Stroom, De Bundel, Woonwolk en de Bonte Hulst). Het ziet er momenteel naar uit dat eind 2023 het volledige leenbedrag van 20 miljoen voor het stimuleren van de bouw van ca.

400 woningen beschikt zal zijn. Stand van zaken stimuleringslening, per januari 2023 Locaties

Wooncoöperatie

Aantal

Status

woningen

Indicatie

Beschikking

leenbedrag*

afgegeven

CE

de Warren

36

Gebouw opgeleverd

0,4

ja

Bajeskwartier

Bajesdorp

11

Bouw gestart

0,5

ja

Archimedes-

dNM

40

Afsluiten financiering

2,0

ja

plantsoen

(optieovk.)

CE 12.01

Akropolis IJburg

31

Planfase (optieovk.)

1,6

ja

RSZn

Eureka

80

Planfase (optieovk.)

4,0

ja

CE 9.07

Torteltuin

40

Planfase (optieovk.)

2,0

ja

Totaal

238

10,5

* miljoen euro (afgerond) Stand van zaken selectieprocedures, per januari 2023 Locaties

Wooncoöperatie

Aantal

Status

woningen

Indicatie

Beschikking

leenbedrag*

afgegeven

CE 5.01

Stroom

30

Selectiefase

1,5

nee

BSH kavel 19E

Woonwolk

53

Selectiefase

2,6

nee

BSH kavel 19F

Bonte Hulst

35

Selectiefase

1,8

nee

AA-plein

De Bundel

136

Selectiefase

6,8

nee

Totaal

254

12,7

* miljoen euro (afgerond)

Uitkomsten Tussentijdse evaluatie De belangrijkste uitkomsten van de tussentijdse evaluatie van de Stimuleringslening zijn: a. De Stimuleringslening levert een belangrijke bijdrage aan de financiering van wooncoöperaties. Zonder de lening zou de financiering nog ingewikkelder zijn. Een belangrijk principe van de Stimuleringslening is echter hoofdfinanciering door een bank en niet door de gemeente (de

b.

c.

d. e.

gemeente is geen bank en heeft bijvoorbeeld een 2e hypotheekrecht na het 1e hypotheekrecht van de bank). Wooncoöperaties hebben dus altijd een hoofdfinanciering van een bank nodig. De marktomstandigheden zijn sinds de start van de Stimuleringslening ingrijpend gewijzigd, waardoor het voor wooncoöperaties lastiger financierbaar is om een haalbare businesscase te presenteren. Het gaat dan met name om sterk gestegen rente en bouwkosten. Belangrijke factoren voor het kunnen presenteren van een haalbare businesscase zijn: hoofdfinanciering door een bank, een zo hoog mogelijke eigen inleg tegen lage/0% rente, het benutten van de maximaal toegestane huurprijzen voor middeldure huur, weinig tot geen sociale huur, zo laag mogelijke stichtingskosten (lees: kleine woningen) en een gefixeerde aanneemsom waardoor later in het proces geen wijzigingen meer optreden; Binnen de door de Raad vastgestelde kaders en uitgangspunten van de huidige Stimuleringslening loopt de gemeente aan tegen grenzen om wooncoöperaties financieel nog meer te ondersteunen; De uitvoering van de Stimuleringslening is voor alle partijen een arbeidsintensieve regeling. Verbeterpunten zullen waar mogelijk bij het aanvraag- en offerte proces van de Stimuleringslening worden doorgevoerd.

Het is zowel in het belang van wooncoöperaties als van de gemeente dat projecten slagen en tot daadwerkelijke realisatie van woningen door wooncoöperaties leiden. Wooncoöperaties kunnen zelf de volgende aanpassingen doorvoeren: - Geen sociale huurwoningen meer, althans zeer beperkt. - Uitgaan van de maximale gemiddelde middenhuur (€ 1.029,- per woning, pp 2023). - Realistische stichtingskosten. Stichtingskosten zijn realistisch wanneer ze in goede verhouding staan tot de huuropbrengsten (vuistregel stichtingskosten april 2023: max. 16-17x de jaarhuur). In de praktijk zullen woningen dan niet groter dan ca. 40-50 m2 GO zijn; - Meer aanpassingsvermogen van wooncoöperaties om kosten te besparen en opbrengsten te verhogen om businesscase haalbaar te maken. Wooncoöperaties kunnen, net als professionele ontwikkelaars, hun ontwerp en wensen aanpassen aan veranderende marktomstandigheden om hun businesscase haalbaar te maken. Dit kan ook betekenen dat er flexibel met eerdere uitgangspunten/ambities omgegaan moet kunnen worden. - Wooncoöperaties kunnen kiezen voor een andere vorm, bijvoorbeeld voor een beheercoöperatie, om de risico’s en uitdagingen van projectontwikkeling niet te lopen en toch zeggenschap over hun woongebouw te hebben.

- Daarnaast kunnen wooncoöperaties gezamenlijk proberen om een solidariteitsfonds op te zetten om elkaar en nieuwe wooncoöperaties financieel te ondersteunen. Conclusie Ook in de huidige verslechterde markt draagt de Stimuleringslening bij aan het doel om hoofdfinanciering door banken beter mogelijk te maken. De Stimuleringslening is nadrukkelijk niet bedoeld om de hoofdfinanciering van banken over te nemen. In het kader van een breder onderzoek zal er met banken en wooncoöperaties fundamenteler gekeken worden naar mogelijkheden om wooncoöperaties efficiënt(er) te stimuleren en te ondersteunen. Bijvoorbeeld door het zoeken naar een standaard financieringsformule om solide financieringen rond te krijgen, zonder extra kosten in geld en capaciteit van de gemeente. In dat bredere onderzoek zal naar het stroomlijnen van het financieringsproces van wooncoöperaties, beheercoöperaties en eventuele andere financieringsconstructies gekeken worden. Ook zal gekeken worden naar de hoogte van het maximale leningsplafond, het rentepercentage en mogelijke aanpassingen van de Stimuleringslening.