Bijlage 2. Rapportage 2020 en plan van aanpak 2021-2022 naleving erfpachtvoorwaarden.docx

Toezicht en handhaving op naleving van erfpachtvoorwaarden Rapportage over 2020 en Plan van aanpak 2021-2022

Inhoudsopgave 1.

Inleiding _________________________________________________________3

2.

Rapportage 2020 __________________________________________________4 2.1 Erfpachtcontrole in de gebieden ________________________________________________4 2.1.1 Sloterdijk II __________________________________________________________________4 2.1.2 Papaverhoek ________________________________________________________________4 2.1.3 Amstel Business Park Zuid ______________________________________________________5 2.1.4 Amstel III C/D Zuid ____________________________________________________________5 2.1.5 Schinkel ____________________________________________________________________5 2.1.6 Sloterdijk III (gedeeltelijk) ______________________________________________________5 2.1.7 De Heining __________________________________________________________________5 2.1.8 De Bloemenmarkt ____________________________________________________________5 2.1.9 Samenvatting rapportage erfpachtcontrole in de gebieden____________________________7 2.2 Controle op specifiek gebruik (niet-wonen)_______________________________________8 2.2.1 Datacenters _________________________________________________________________8 2.2.2 Hotels ______________________________________________________________________8 2.3 Controle bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen _________________________8 2.3.1 Middeldure huur _____________________________________________________________8 2.3.2 Zelfbewoningsplicht bij

zelfbouw ________________________________________________9 2.4 Controle op bebouwingsomvang _______________________________________________9 2.5 Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen __________________________9 2.6 Controle naar aanleiding van incidentele verzoeken ______________________________10 2.7 Rechtszaken ________________________________________________________________10

3. Plan van aanpak 2021 - 2022 _________________________________________12 3.1 Erfpachtcontrole in de gebieden (op locatie)_____________________________________12 3.1.1 De Heining _________________________________________________________________12 3.1.2 De Bloemenmarkt ___________________________________________________________13 3.2 Controle op specifiek gebruik (niet-wonen) ______________________________________13 3.2.1 Datacenters ________________________________________________________________13 3.2.2 Hotels _____________________________________________________________________13 3.3 Controle bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen ________________________13 3.3.1 Middeldure huur ____________________________________________________________14 3.3.2 Eeuwigdurende middeldure huur _______________________________________________14 3.3.3 Particuliere sociale huur ______________________________________________________15 3.3.4 Zelfbewoningsplicht bij zelfbouw _______________________________________________15 3.4 Controle op bebouwingsomvang ______________________________________________15 3.5 Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen _________________________16 3.6 Controle naar aanleiding van incidentele verzoeken ______________________________16

4. Juridisch traject en formatie ___________________________________________17 4.1 Juridisch traject _____________________________________________________________17 4.2 Formatie ___________________________________________________________________18 1

5. Communicatie_______________________________________________________19 6. Samenvatting/conclusie ______________________________________________20

2

1.

Inleiding

De gemeente Amsterdam is eigenaar van circa 80% van de grond binnen (en in beperkte mate buiten) de gemeente Amsterdam. Sinds 1896 zijn er meer dan 270.000 erfpachtrechten uitgegeven dan wel ontstaan na splitsingen. Het erfpachtstelsel is onder meer in het leven geroepen om de waardestijging van de grond ten gunste van de gemeenschap te laten komen en om, gedetailleerder dan mogelijk is volgens het bestemmingsplan, regie te houden op het gebruik van de grond. Bij de uitgifte in erfpacht worden algemene en bijzondere bepalingen overeengekomen. Eén van de bijzondere bepalingen houdt in de manier waarop het perceel gebruikt mag worden: de (privaatrechtelijke) bestemming. De erfpachter dient het perceel te gebruiken volgens de in de erfpachtakte opgenomen bestemming. Verder wordt het maximaal aantal vierkante meters van de bebouwing in de erfpachtakte opgenomen. Naast sturing op het gebruik, kunnen ook andere bestuurlijke doelstellingen op deze wijze worden nagestreefd. Zo kan op grond van het algemeen huisvestingsbelang onderscheid worden gemaakt tussen huur- en koopwoningen en kunnen voorwaarden worden gesteld met betrekking tot maximale huurprijzen. Intensivering controle op naleving erfpachtvoorwaarden In de loop van 2016 heeft het gemeentebestuur besloten de controle op naleving van de erfpachtvoorwaarden te intensiveren.

Redenen hiervoor zijn om onder andere de rechtsgelijkheid en eerlijke concurrentie te handhaven. Het beleid is geactualiseerd en er is besloten extra formatie beschikbaar te stellen op de afdeling Erfpacht & Uitgifte (hierna ook: E&U)1 om deze controles te coördineren. In augustus 2017 is de coördinator naleving erfpachtvoorwaarden begonnen. Vanaf deze datum is er een inhaalslag gemaakt om de doelstellingen van het ‘Handhavingsprogramma erfpachtbepalingen 2017’ te realiseren. Tevens wordt sindsdien jaarlijks een jaarplan opgesteld waarin gerapporteerd wordt over het vorige jaar en de jaarlijkse planning voor aankomend jaar uiteen wordt gezet. In dit tweejaren-plan kunt u de resultaten lezen van het jaar 2020 (hoofdstuk 2) en zijn de plannen voor 2021 en 2022 (hoofdstuk 3) uiteengezet. De paragrafen in hoofdstuk 2 en 3 zijn ingedeeld op basis van categorie (wonen en niet-wonen) en binnen de categorieën op onderwerp. Verder wordt in hoofdstuk 4 het juridisch traject kort uiteengezet en komt de formatie aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op het communicatietraject. Tot slot wordt afgesloten met een samenvatting en een conclusie in hoofdstuk 6. De rapportage en het jaarplan bevatten de stand van zaken per maart 2021.

1 De afdeling Erfpacht en Uitgifte is een onderdeel van de directie Grond en Ontwikkeling van de gemeente

Amsterdam. Grond en Ontwikkeling draagt op ondernemende wijze bij aan het realiseren van de gemeentelijke doelstellingen betreffende gebieds- en vastgoedontwikkeling. De afdeling Erfpacht en Uitgifte is verantwoordelijk voor het uitvoeren en vormgeven van het Amsterdamse erfpachtstelsel.

3

2. Rapportage 2020

Voor de rapportage over 2019 en eerder wordt verwezen naar de rapportage van 2019. In dit hoofdstuk volgt per categorie de rapportage over 2020.

2.1 Erfpachtcontrole in de gebieden In 2020 hebben door de COVID-19 pandemie en landelijke (beperkende) maatregelen geen fysieke erfpachtcontroles plaatsgevonden. Wel zijn werkzaamheden verricht in dossiers die zijn voortgekomen uit gebiedscontroles uit eerdere jaren. Voor de gebieden die vóór 2020 zijn gecontroleerd zal in deze paragraaf worden beschreven wat de resultaten van deze controles tot dusver zijn. Daarnaast zal kort worden ingegaan op de status van het herstel van de afwijkingen die bij die controles zijn geconstateerd. De dossiers kunnen zowel bij unit Naleving als bij erfpachtbeheer (hierna ook: beheer) in behandeling zijn. Overdracht aan erfpachtbeheer vindt plaats wanneer besloten wordt om de erfpachter een nieuwe erfpachtaanbieding te doen (en daarmee nieuwe erfpachtvoorwaarden overeen te komen). In een aantal gevallen leidt een nieuwe erfpachtaanbieding ook tot een verhoging van de canon of tot een aanvullende afkoopsom. In bijlage 1 t/m 9 zijn kaarten toegevoegd waarop de ligging van het betreffende gebied is weergegeven.

2.1.1 Sloterdijk II In 2020 waren nog 3 dossiers in behandeling in verband met afwijking van de overeengekomen bestemming en/of bebouwing. 1 daarvan is in het derde kwartaal afgehandeld en er wordt nog gewacht op de betreffende notariële akte. 1 dossier is in behandeling bij erfpachtbeheer en 1 dossier is in behandeling bij unit Naleving.

2.1.2 Papaverhoek In 2019 is een dossier in behandeling genomen betreffende een restaurant waar op grond van de erfpachtvoorwaarden uitsluitend bedrijfsruimte is toegestaan. De betreffende erfpachter is aangeschreven en de mogelijkheid geboden om de privaatrechtelijke toestemming te verkrijgen om de erfpachtbestemming te wijzigen naar restaurant. De aanbieding was in 2020 niet geaccepteerd. Unit Naleving gaat controleren of het gebruik is teruggebracht naar de oorspronkelijke erfpachtbestemming (bedrijfsruimte).

4

2.1.3 Amstel Business Park Zuid Van de 24 erfpachtrechten waarbij de geconstateerde afwijking nog niet was hersteld in het vorige jaar zijn op dit moment nog 9 erfpachtrechten actief in behandeling bij erfpachtbeheer. Het gaat om afwijkingen van de overeengekomen bestemming en/of bebouwing. 5 dossiers zijn in 2020 door erfpachtbeheer afgerond middels het passeren van een notariële akte. In 8 dossiers wordt nog gewacht op de gepasseerde akte, deze dossiers zijn daarmee zo goed als afgerond. 1 dossier is nog bij unit Naleving in behandeling, in dit dossier is inmiddels contact met de advocaat van de erfpachter. Van 1 dossier is de status op dit moment onbekend.

2.1.4 Amstel III C/D Zuid 10 dossiers zijn in behandeling bij unit Naleving in verband met afwijking van de overeengekomen bestemming en/of bebouwing. 3 dossiers zijn bij erfpachtbeheer in behandeling.

2.1.5 Schinkel Van de 21 erfpachtrechten met een geconstateerde afwijking van de overeengekomen bestemming en/of bebouwing zijn er inmiddels 7 in behandeling bij erfpachtbeheer voor het doorvoeren van een erfpachtwijziging. Dit betekent niet per se dat al deze 7 dossiers door unit Naleving zijn doorgezet naar erfpachtbeheer. In zeker 2 gevallen hebben erfpachters zelf ook om een wijziging van het erfpachtrecht gevraagd. Verder zit 1 dossier ook in de hotelcontrole welke vanuit die controle verder wordt opgepakt. De overige 13 dossiers zijn nog in behandeling bij unit Naleving en erfpachters hebben brieven, waarin gewezen is op het afwijkende gebruik, dan wel rappelbrieven ontvangen.

2.1.6 Sloterdijk III (gedeeltelijk) Uit de deelcontrole Sloterdijk III in 2019 zijn 22 erfpachtrechten voortgekomen waarbij sprake was van een afwijking. Het gaat om afwijkingen van de overeengekomen bestemming en/of bebouwing. 4 van deze dossiers zijn inmiddels afgerond. In 18 dossiers is een brief verzonden waarin is gewezen op het afwijkende gebruik. Op 1 erfpachtrecht heeft in 2019 geen controle kunnen plaatsvinden vanwege absentie van de erfpachter. Dit recht kon ook naderhand niet worden gecontroleerd vanwege de landelijke maatregelen in verband met de COVID-19 pandemie.

2.1.7 De Heining In 2020 zijn 3 dossiers in behandeling genomen waarbij om toestemming voor de verhuur dan wel verkoop is gevraagd. In 2 dossiers is toestemming gegeven voor verhuur respectievelijk verkoop na een met goed gevolg doorlopen Bibob-screening. In 1 dossier is het verzoek om toestemming tot verkoop afgewezen, wegens het niet met goed gevolg doorlopen van de Bibob-screening.

5

2.1.8 De Bloemenmarkt In de 10 dossiers die nog in behandeling zijn bij unit Naleving is een boete opgelegd, bestaande uit een ‘startboete’ en een ‘dagboete’ voor iedere dag dat het verzuim voortduurt. In 6 dossiers is daarnaast een nieuwe ingebrekestelling verstuurd omdat er nieuwe overtredingen geconstateerd zijn bij de tweede controle. De erfpachters die een boete opgelegd hebben gekregen, hebben gezamenlijk een advocaat ingeschakeld. Deze advocaat heeft de gemeente gedagvaard. De huisadvocaat zal voor de gemeente de procedure voeren. De inhoudelijke zitting die gepland stond op 4 juni 2021 is aangehouden tot nader bericht.

6

2.1.9 Samenvatting rapportage erfpachtcontrole in de gebieden In onderstaande tabel zijn het aantal erfpachtcontroles en de resultaten daarvan tot en met 2020 opgenomen. De aantallen vanaf de kolom ‘Aantal geconstateerde afwijkingen’ vloeien voort uit de controles genoemd in de kolom ‘Aantal gecontroleerde rechten (fysiek)’.

Sloterdijk II

Papaverhoek Amstel Business Park Zuid Amstel III C/D Zuid Schinkel Sloterdijk III (gedeeltelijk)

De Bloemenmarkt (Singel)

Aantal gecontroleerde rechten (fysiek)

Aantal geconstateerde afwijkinge n

Aantal aangeschreven erfpacht ers

Aantal hersteld: terug naar overeengekomen gebruik/be bouwing

Aantal hersteld: nieuwe overeenkomst gesloten

Aantal buiten behandeling gelaten wegens zeer geringe (tijdsduur van de) afwijking

Aantal nog actieve dossiers bij unit Naleving/erfpachtbeheer

2017: 46 2018: 0 2019: 0 2020: 0 2017: 3 2019: 0 2020: 0 2018: 77 2019: 0 2020: 0

2017: 11

2017: 11

2019: 3

2018: 3 2020: 1

2

1 bij beheer 1 bij naleving

2019:1

2019: 1

2018: 28

2018: 28

2019: 4

2020: 13

9 bij beheer 1 bij naleving (advocaat)

2018: 50 2019: 0 2020: 0 2019: 51 2020: 0 2019: 82 2020:0

2018: 17

2018: 17

2019: 1

2019: 2

4 bij beheer 10 bij naleving

2019: 22

2019: 22

2019: 16 2020:0

2019: 15

2019: 15 in gebreke gesteld

1 bij naleving

2019: 21 1

2019: 5

7 bij beheer 14 bij naleving 18 bij naleving 3 bleken geen afwijking te zijn 1 moet nog in de controle 10 bij naleving

7

2.2 Controle op specifiek gebruik (niet-wonen) 2.2.1 Datacenters Momenteel zijn nog 2 dossiers bij erfpachtbeheer in behandeling naar aanleiding van de erfpachtcontrole in 2017. Daarnaast is er in 2020 door een projectleider een nieuw dossier onder de aandacht gebracht waarvoor in 2021 een brief is verstuurd waarin de erfpachter wordt gewezen op het afwijkende gebruik.

2.2.2 Hotels De erfpachtrechten waarvan bekend is dat er een hotel gevestigd is, zijn in het kader van de hotelcontrole aangeschreven met het verzoek tot het verstrekken van meer informatie over het feitelijk gebruik van het betreffende perceel. In totaal zijn 130 erfpachtrechten (hotels op erfpachtgrond) in 2019 aangeschreven. De beoordeling van deze controle is op het moment van het opstellen van deze rapportage nog niet afgerond. Het is duidelijk dat in diverse dossiers nadere inspectie dient plaats te vinden. Zo is in het verleden bijvoorbeeld door het stadsdeel toestemming verleend voor het faciliteren van een hotel, maar zijn deze wijzigingen niet in een akte vastgelegd. In verschillende dossiers gaat het daarnaast om grensgevallen en is het de vraag of daadwerkelijk sprake is van een afwijking en dient nadere informatie te worden gevraagd. Tevens lijken er gevallen te zijn waarin de bestemming en/of bebouwing onjuist in de akte is opgenomen en waarvoor wellicht een rectificatie dient te komen. Unit Naleving is bezig met het groeperen van de dossiers om afwijkingsbrieven en bedankbrieven te kunnen versturen. Bij afwijkingen zal er een gevolg worden gegeven aan de betreffende dossiers.

2.3 Controle bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen 2.3.1 Middeldure huur Met betrekking tot de middeldure huur zijn de volgende dossiers in behandeling (geweest). Afwijkingen i. In de erfpachtakte is overeengekomen dat het erfpachtrecht onder meer zal bestaan uit 136 particuliere sociale huurwoningen, 166 middeldure huurwoningen en 18 markthuurwoningen. In totaal zijn bij dit erfpachtrecht 218 afwijkingen geconstateerd, onder andere in (indexering van) de huurprijzen en de oppervlakte. Er zijn huurprijzen gevraagd die niet conform de erfpachtbepalingen zijn. Er heeft overleg plaatsgevonden met de erfpachter waarbij de erfpachter heeft aangegeven aan de erfpachtvoorwaarden te willen voldoen, maar volgens het Woningwaarderingsstelsel het merendeel van de woningen enkel onder de liberalisatiegrens te mogen verhuren. Dit betekent o.a. dat de middeldure huurwoningen sociaal moeten worden verhuurd. Momenteel wordt gewerkt aan een oplossing hiervoor.

8

ii. In oktober 2020 is een ingebrekestelling verstuurd omdat is gebleken dat voor 37 van de 48 woningen de netto-huurprijs hoger is dan is toegestaan op grond van de erfpachtvoorwaarden. Dit dossier is in behandeling bij unit Naleving. Afgerond In 2019 is geconstateerd dat voor 1 erfpachtrecht 3 middeldure huurwoningen te weinig zijn gerealiseerd. De betreffende erfpachter is aangeschreven en in de gelegenheid gesteld om binnen een afgesproken termijn toch te voldoen aan de erfpachtbepalingen. De erfpachter heeft de woningen inmiddels omgezet naar middeldure huur. Geen afwijkingen Er zijn in 2020 twee dossiers afgerond waaruit na controle is gebleken dat geen afwijkingen zijn geconstateerd. Hiervoor zijn de bedankbrieven verstuurd.

2.3.2 Zelfbewoningsplicht bij zelfbouw

Vanuit een zelfbouwkavel-project kwam in mei 2020 een spoedverzoek om toe te zien op de naleving van de zelfbewoningsplicht van de daar bestaande zelfbouwkavels. Erfpachters zijn verplicht om na oplevering van hun woning minimaal 5 jaar zelf in hun woning te wonen. Unit Naleving kreeg aanwijzingen dat de zelfbewoningsplicht niet door iedere erfpachter werd nageleefd en daarop zijn een aantal ingebrekestellingen verstuurd. Naar aanleiding van die ingebrekestellingen is een groot aantal vragen door erfpachters gesteld. Er bleken nog enkele onduidelijkheden te bestaan over de precieze invulling van de zelfbewoningsplicht. Dit is nader uitgewerkt in een notitie waarmee duidelijkheid over deze dossiers is gekomen. In 2 dossiers is een ingebrekestelling gestuurd wegens niet nakomen van de zelfbewoningsplicht. In 1 dossier wordt nog onderzocht of voldaan wordt aan de zelfbewoningsplicht.

2.4 Controle op bebouwingsomvang Bij de uitgifte in erfpacht wordt voor het uit te geven perceel vastgelegd wat de maximale bebouwing mag zijn. In de erfpachtaanbieding is de verplichting opgenomen voor kavels uitgegeven aan projectontwikkelaars en alle kavels met niet-woonbestemming, om na realisatie van het gebouw, dit gebouw na te laten meten door een gecertificeerd meetbureau. In 2020 zou worden onderzocht voor welke concrete bestemmingen en bebouwingsomvang het opportuun is om consequent nametingen uit te laten voeren. Er zouden in dat kader nog een aantal testcasussen worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de resultaten van de testcasussen moet onderzocht worden of de werkprocessen aangepast dienen te worden. Het herstel van geconstateerde afwijkingen is een zeer tijdrovende taak. Gezien het hoge aantal geconstateerde afwijkingen bij andere (controle-)trajecten is de capaciteit van het team niet voldoende geweest om de controle op deze testcasussen in 2020 uit te voeren.

9

2.5 Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen Verleende omgevingsvergunningen worden allemaal bekeken (gescreend) en er wordt beoordeeld of de aangevraagde wijziging van invloed is op het erfpachtrecht. Bij het vermoeden dat er privaatrechtelijke toestemming voor een wijziging benodigd is, wordt de betreffende erfpachter aangeschreven. In deze brief staat dat er naast publiekrechtelijke toestemming (omgevingsvergunning) ook privaatrechtelijke toestemming vereist kan zijn. Om dit te kunnen beoordelen is vaak meer informatie nodig. De erfpachter wordt daarom middels een informatiebrief verzocht om nadere informatie aan te leveren over de precieze wijziging. Erfpachters die niet reageren op het eerste informatieverzoek worden nogmaals aangeschreven. In 2020 zijn in totaal 7.259 vergunningen gescreend. Dit zijn ook vergunningen die geen betrekking hebben op erfpachtrechten dan wel niet verder door unit Naleving in behandeling worden genomen, omdat het geen wijziging van het erfpachtrecht en voorwaarden betreft. In 2020 is naar aanleiding van 1.188 vergunningen een informatiebrief verstuurd met het verzoek om nadere informatie. 52 dossiers zijn doorgezet van unit Naleving naar erfpachtbeheer. In het laatste kwartaal van 2020 zijn er 77 dossiers bij unit Naleving gearchiveerd.

2.6 Controle naar aanleiding van incidentele verzoeken Soms komen ook incidentele verzoeken binnen om handhavend op te treden. Hieronder volgen aantallen dossiers waar in 2020 door unit Naleving (onder andere) aan is gewerkt. Verzoek vanuit het reguliere beheerproces Aantal: 2 Verzoek vanuit belanghebbenden Geen. Andere verzoeken Aantal: 12 Bijzonderheden: In 1 dossier loopt inmiddels een bezwaar; in 1 dossier loopt inmiddels een rechtszaak; 1 dossier betreft een nameting; 2 dossiers betreffen de overeengekomen bouwtijd bij zelfbouw; 2 dossiers zijn inmiddels overgedragen aan erfpachtbeheer; 1 dossier betreft de hotel- sterrenclassificatie en is overgedragen aan het transformatieteam.

2.7 Rechtszaken Er lopen op dit moment 3 rechtszaken. Hieronder volgt een korte omschrijving van het geschil en de stand van zaken in het betreffende dossier. i. De erfpachter houdt zich al geruime tijd niet aan de bestemming (waarin onder meer staat dat het terrein is bestemd om te worden bebouwd met een bedrijfspand en dat maximaal 30% van de maximaal toegestane bebouwing mag worden gebruikt als kantoorruimte ten behoeve van het bedrijfspand) en gebruikt een te groot percentage van het erfpachtrecht als kantoor. Daarnaast 10

heeft de erfpachter een perceel oneigenlijk in gebruik genomen. Na een ingebrekestelling heeft de gemeente aan de erfpachter een dagvaarding gestuurd en inmiddels een conclusie van antwoord ingediend. De erfpachter heeft een schikkingsvoorstel gedaan, dat de gemeente heeft afgewezen. De gemeente werkt aan een tegenvoorstel, het proces loopt nog. ii. De erfpachter heeft de ruimte achter het erfpachtrecht oneigenlijk in gebruik genomen. Onder dit perceel liggen belangrijke leidingen van TenneT en Liander. De gemeente is bereid geweest perceeluitbreiding te onderzoeken mits de nutsbedrijven geen bezwaar hebben tegen de uitgifte. Dit hebben ze echter wel. De erfpachter heeft een kortgeding aangespannen tegen TenneT en Liander om de toestemming af te dwingen. De erfpachter heeft deze zaak verloren. De erfpachter is een bodemprocedure gestart naar aanleiding van deze uitspraak en heeft ook de gemeente gedagvaard. Na de uitspraak heeft de gemeente in kort geding ontruiming gevorderd van het achtergelegen perceel. Er ligt inmiddels een ontruimingsvonnis. iii. De Bloemenmarkt Meer over dit dossier is te lezen in sub paragraaf 3.1.2 in het hiernavolgend plan van aanpak en in sub paragraaf 2.1.8 van de rapportage over het jaar 2019.

11

3.Plan van aanpak 2021 - 2022

Inleiding De speerpunten en prioritering voor dit plan van aanpak worden onder andere bepaald door bestuurlijke doelstellingen, de effectiviteit van een controle en op basis van signalen van collega’s en burgers. Ook beschikbare capaciteit is een factor die invloed heeft (gehad) op de prioritering. Het herstel van geconstateerde afwijkingen leidt vaak tot lange discussies met erfpachters en hun vertegenwoordigers en in sommige gevallen zelfs tot rechtszaken. Dit vergt niet alleen veel capaciteit van unit Naleving, maar door de complexiteit van dossiers ook van Team Juridisch Beleid, de afdeling Juridische Zaken (Grond en Ontwikkeling) en in uiterste gevallen van de huisof gemeenteadvocaat. Logischerwijs leiden meer erfpachtcontroles tot meer constateringen van afwijkingen en zal er steeds meer capaciteit nodig zijn om deze vaak bewerkelijke dossiers af te handelen. Het herstel van deze afwijkingen is dus over het algemeen langdurig en tijdrovend en soms ook juridisch complex. Maar vanzelfsprekend ook noodzakelijk. Door de lange doorlooptijd van dossiers en de niet aflatende controles, ontstaat een stapeling van het aantal dossiers. Deze stapeling zal pas afnemen op het moment dat de dossiers worden gesloten. De beperkte personele capaciteit zal zo efficiënt mogelijk worden ingezet.

Er zal actief worden opgetreden naar aanleiding van signalen dat van de erfpachtvoorwaarden wordt afgeweken. In dit hoofdstuk is daarnaast per categorie uiteengezet bij welke (niet fysieke) controles en andere werkzaamheden in 2021 en 2022 de prioriteit ligt.

3.1 Erfpachtcontrole in de gebieden (op locatie) In 2021 zullen door de COVID-19 pandemie en de (onzekere) landelijke beperkende maatregelen geen fysieke erfpachtcontroles in de gebieden plaatsvinden. Omdat nalevingstrajecten veelal langdurige trajecten zijn, zijn er in 2021, en naar alle waarschijnlijkheid in 2022, nog wel werkzaamheden die voortvloeien uit de erfpachtcontroles van voorgaande jaren. In totaal gaat het nog om 55 dossiers waar ook in 2021 en 2022 aan gewerkt zal worden, hiervoor wordt verwezen naar sub paragraaf 2.1.9. In 2022 zal, afhankelijk van eventuele landelijke maatregelen en de beschikbare personele capaciteit, beoordeeld worden of en welke nieuwe fysieke controles zullen plaatsvinden.

3.1.1 De Heining Ook in 2021 en 2022 zal E&U nauw contact houden met de parkmanager en projectmanager en gepast reageren op signalen over geconstateerde afwijkingen. Daarnaast zullen er verzoeken tot toestemming voor overdracht en (onder)verhuur in behandeling worden genomen. Het is op voorhand niet te voorspellen om hoeveel dossiers dit zal gaan.

12

3.1.2 De Bloemenmarkt Aantal naar aanleiding van erfpachtcontrole: 10 Naar aanleiding van een erfpachtcontrole heeft de gezamenlijke advocaat van de erfpachters in 10 dossiers de gemeente gedagvaard. De huisadvocaat zal voor de gemeente de procedure voeren. Afhankelijk van de procedure en de landelijke maatregelen rondom de COVID-19 pandemie zal in 2021/2022 bekeken worden of er controles kunnen plaatsvinden om te controleren of het gebruik is hersteld en (eventueel) of de erfpachtrechten waar het gebruik is hersteld de erfpachtvoorwaarden nog steeds nakomen. Als het gebruik is hersteld en tijdens een latere controle dezelfde afwijkingen worden geconstateerd als waarvoor de erfpachters in gebreke zijn gesteld, verbeuren de erfpachters (alsnog) direct een boete.

3.2 Controle op specifiek gebruik (niet-wonen) In deze paragraaf wordt per specifiek gebruik (niet-wonen) het aantal erfpachtrechten genoemd die in 2021 en 2022 (verder) in behandeling zijn/worden genomen.

3.2.1 Datacenters In 2021 en 2022 zullen, wat betreft de datacenters, alleen nog dossiers worden afgehandeld voor zover deze dossiers naar aanleiding van de eerdere controle al in behandeling zijn, dan wel naar aanleiding van signalen dat er van de erfpachtvoorwaarden wordt afgeweken. Aantal naar aanleiding van erfpachtcontrole: geen 2 dossiers zijn overgedragen aan erfpachtbeheer. Aantal vanuit projectleiding: 1 Hiervoor is in januari 2021 reeds een brief verstuurd waarin gewezen wordt op het afwijkende gebruik.

3.2.2 Hotels Aantal naar aanleiding van erfpachtcontrole: 130 Zoals beschreven in de rapportage over het jaar 2020 is het niet gelukt de beoordeling van de controle op de hotels af te ronden. Deze beoordeling vindt op dit moment plaats. Afhankelijk van de uitkomsten van de beoordeling zullen erfpachters in 2021 en 2022 een bedankbrief ontvangen wanneer zij hun erfpachtrecht conform de erfpachtvoorwaarden gebruiken dan wel worden aangeschreven indien van de erfpachtvoorwaarden afgeweken wordt.

3.3 Controle bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen De laatste jaren worden er door het regulerende beleid voor bepaalde segmenten woningen veelvuldig bijzondere bepalingen in de erfpachtvoorwaarden opgenomen. Het is wenselijk om actief toe te zien op de naleving van deze voorwaarden. Het gaat daarbij met name om de maximale maandhuurprijzen (inclusief indexering), de periode waarin binnen een bepaald 13

woonsegment moet worden verhuurd, de (minimale/maximale) oppervlakte van de woningen en het aantal woningen dat in een bepaald project per categorie woonsegment moet worden verhuurd. Bij de uitgifte in erfpacht en bij wijzigingen van bestaande erfpachtrechten worden deze bijzondere bepalingen in de erfpachtakte opgenomen. Tussen de uitgifte dan wel wijziging en de daadwerkelijke oplevering en verhuring van de woning zit enige tijd. Dit ingroei effect zorgt ervoor dat het aantal op deze specifiek (effectief) te controleren erfpachtrechten in sommige woonsegmenten nog relatief laag is. In de komende jaren zal het aantal te controleren erfpachtrechten vermoedelijk steeds harder stijgen. Daarnaast spelen op het gebied van wonen nog andere bijzondere voorwaarden waarbij controle wenselijk is. Op dit moment zijn dat de zelfbewoningsplicht bij zelfbouw en de zelfbewoningsplicht bij nieuwe koopwoningen voor eigenaar-bewoners (verhuurverbod). Ook speelt op dit moment de vraag wat (erfpachtrechtelijk) te doen met de steeds vaker voorkomende en publiekrechtelijk vergunde realisatie van onzelfstandige woningen (verkamering). Voor het toezicht op de naleving van de erfpachtvoorwaarden ten aanzien van de genoemde onderwerpen zal, indien nodig, samenwerking worden gezocht met directie Wonen. Hieronder volgt een opsomming van te controleren woonsegmenten.

Voor de meeste woonsegmenten is op dit moment nog niet duidelijk om welke aantallen het gaat en welke voorwaarden zijn overeengekomen. Er wordt op dit moment gewerkt aan het inzichtelijk maken van deze aantallen.

3.3.1 Middeldure huur De vraag naar middeldure huurwoningen is de afgelopen jaren enorm toegenomen en in de Woonagenda 2025 is vastgelegd dat 40% van de nieuwbouw wordt ingezet op middeldure huur of middeldure koop. Vanaf medio 2017 zijn voor nieuwe uitgiften en transformaties de voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure Huur van toepassing. Deze zijn als bijzondere bepalingen opgenomen in de erfpachtakte. Ook vóór 2017 zijn er in enkele gevallen bijzondere afspraken gemaakt over aanvangshuren en huurontwikkeling. Aantallen/locatie ((verwachte) opleveringen) Bekend is dat het in ieder gaat om minimaal 2.615 woningen. Plan van aanpak Vanaf 2022 zal (steekproefsgewijze) controle op de middeldure huurwoningen plaatsvinden. Om te beoordelen of de erfpachter conform de erfpachtvoorwaarden verhuurt, zal deze om gegevens worden gevraagd. Bij afwijkingen zal de erfpachter hier schriftelijk op worden gewezen en binnen een redelijke termijn nakoming worden gevorderd. Mocht de erfpachter hier niet aan voldoen dan zal de gemeente verdere maatregelen nemen.

3.3.2 Eeuwigdurende middeldure huur In 2020 zijn de voorwaarden voor middeldure huur herijkt. Hierbij zijn ook de beleidsuitgangspunten voor eeuwigdurende middeldure huur vastgesteld. In tegenstelling tot de middeldure huurwoningen is het de bedoeling dat woningen in het eeuwigdurende middeldure huursegment voor altijd in het middensegment verhuurd blijven worden.

14

Aantallen/locatie ((verwachte) opleveringen) Er zijn momenteel nog geen rechten uitgegeven met eeuwigdurende middeldure huur. Bij het inzichtelijk maken van de rechten met middeldure huur zullen ook de rechten voor eeuwigdurende middeldure huur inzichtelijk worden gemaakt. Plan van aanpak De mogelijkheid om eeuwigdurende middeldure huurwoningen in de rechten op te nemen bestaat pas sinds de zomer van 2020. Toezicht op naleving vindt pas plaats na oplevering van dergelijke woningen. (Steekproefsgewijze) controle zal daarom waarschijnlijk pas vanaf 2022 plaatsvinden. In 2021 zal de aandacht liggen bij het registreren van de overeengekomen erfpachtvoorwaarden.

3.3.3 Particuliere sociale huur In de Woonagenda 2025 is tevens vastgelegd dat 40% van de nieuwbouw moet worden gebouwd in de sociale huur, waaronder ook particuliere sociale huurwoningen vallen. Dit heeft ten doel om verschillende inkomensgroepen te bedienen en een gemengde stad te bevorderen. Afspraken over deze huurwoningen worden bij nieuwe uitgiften en transformaties met betrekking tot huurwoningen in de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte overeengekomen. Aantallen/locatie ((verwachte) opleveringen) Bekend is dat het in ieder gaat om minimaal 2.169 woningen. Plan van aanpak Vanaf 2022 zal (steekproefsgewijze) controle op de particuliere sociale huurwoningen plaatsvinden. Om te beoordelen of de erfpachter conform de erfpachtvoorwaarden verhuurt, zal deze om gegevens worden gevraagd. Bij afwijkingen zal de erfpachter hier schriftelijk op worden gewezen en binnen een redelijke termijn nakoming worden gevorderd. Mocht de erfpachter hier niet aan voldoen dan zal de gemeente verdere maatregelen nemen.

3.3.4 Zelfbewoningsplicht bij zelfbouw Om te voorkomen dat zelfbouwwoningen tijdens de bouw of direct na voltooiing worden doorverkocht of verhuurd is door het gemeentebestuur besloten om een zelfbewoningsplicht op te nemen voor zelfbouwkavels die vanaf 2016 door de gemeente op de markt worden gebracht. De zelfbewoningsplicht wordt in de bijzondere bepalingen van de erfpachtakte overeengekomen en hiermee wordt bewerkstelligd dat erfpachters gedurende een aantal jaar zelf in hun woning wonen. Ten aanzien van de zelfbewoningsplicht bij zelfbouw zal worden opgetreden naar aanleiding van signalen dat van de zelfbewoningsplicht wordt afgeweken. Hierbij wordt samenwerking gezocht met team Zelfbouw.

3.4 Controle op bebouwingsomvang Nametingen worden deels al door team Uitgifte gedaan als sluitstuk van het uitgifteproces. Unit Naleving kan aanvullende controles op de bebouwingsomvang doen nadat het uitgifteproces geëindigd is. In 2020 zou worden onderzocht voor welke concrete bestemmingen en bebouwingsomvang het opportuun is om deze controles consequent uit te laten voeren. Er zouden 15

in dat kader nog een aantal testcasussen worden uitgevoerd. Naar aanleiding van de resultaten van de testcasussen moet onderzocht worden of de werkprocessen aangepast dienen te worden. Het herstel van geconstateerde afwijkingen is een zeer tijdrovende taak. Gezien het hoge aantal geconstateerde afwijkingen bij andere (controle-)trajecten is de capaciteit van het team niet voldoende geweest om de controle op deze testcasussen in 2020 uit te voeren. In 2022 zal worden beoordeeld of de controle op de bebouwingsomvang kan worden meegenomen als onderdeel van eventueel nieuwe fysieke controles.

3.5 Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen Ook in 2021 en 2022 is het de bedoeling dat verleende omgevingsvergunningen worden gescreend op mogelijke consequenties voor het erfpachtrecht. Het is op voorhand niet te voorspellen om hoeveel omgevingsvergunningen dit zal gaan.

3.6 Controle naar aanleiding van incidentele verzoeken In bepaalde gevallen komen incidentele verzoeken binnen om handhavend op te treden. Verzoek vanuit het reguliere beheerproces Vanuit het reguliere beheerproces (bijvoorbeeld overstap naar eeuwigdurende erfpacht) kunnen verzoeken komen om handhavend op te treden. Dit betreft bijvoorbeeld de situatie dat er tijdens dossierbehandeling wordt ontdekt dat eerder het gebruik of de bebouwing is aangepast zonder dat hiervoor privaatrechtelijke toestemming is verleend. Een andere situatie kan zijn dat een erfpachter toestemming vraagt voor een bepaalde wijziging, het voorstel van de gemeente niet accepteert en desondanks de wijziging doorvoert. Deze gevallen worden in de regel door erfpachtbeheer zelf behandeld. Echter, als sprake is van een onwelwillende erfpachter dient soms handhavend opgetreden te worden middels het opleggen van een boete en/of het starten van een juridische procedure. Verzoek vanuit belanghebbenden Ook belanghebbenden vragen soms aan de gemeente om te controleren en zo nodig te handhaven op naleving van de erfpachtvoorwaarden. Voorbeelden waaraan gedacht kan worden zijn huurders die opmerken dat de gevraagde huur hoger is dan is vastgelegd in de erfpachtbepalingen of een erfpachter van een buurperceel die overlast ondervindt van een andere erfpachter die in strijd handelt met de erfpachtbepalingen.

Dergelijke signalen kunnen een reden zijn om de naleving van de erfpachtvoorwaarden te controleren en hier zo nodig op te handhaven. Op voorhand is moeilijk in te schatten hoeveel van dergelijke verzoeken in 2021 en 2022 bij unit Naleving binnen zullen komen.

16

4. Juridisch traject en formatie

4.1 Juridisch traject Het belangrijkste doel van toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden is dat de overeengekomen erfpachtvoorwaarden door de betreffende erfpachter worden nagekomen. Toezicht op de naleving zorgt voor rechtsgelijkheid en heeft ook een preventieve werking. Als erfpachters zich ervan bewust zijn dat er door de gemeente wordt toegezien op de naleving van de erfpachtvoorwaarden zijn ze minder snel geneigd bewust in strijd te handelen met de erfpachtvoorwaarden. Het komt natuurlijk ook voor dat erfpachters onbewust in strijd handelen met de erfpachtvoorwaarden, dus duidelijke afspraken en goede voorlichting zijn ook erg belangrijk. Als afwijkingen worden geconstateerd ten opzichte van de erfpachtvoorwaarden zijn er in principe twee mogelijkheden. Deze twee mogelijkheden worden hieronder beschreven. 1.

De erfpachtvoorwaarden aanpassen aan de feitelijke situatie.

Indien mogelijk wordt de erfpachter de mogelijkheid geboden om de erfpachtvoorwaarden aan te passen aan de feitelijke situatie. Omdat vanuit het privaatrecht niet meer kan worden toegestaan dan volgens het publiekrecht is toegestaan, is dit niet mogelijk indien het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan en geen omgevingsvergunning wordt afgegeven. Als het wel publiekrechtelijk is toegestaan kan het echter wel zo zijn dat andere gemeentelijke belangen zich verzetten tegen het aanpassen van de erfpachtvoorwaarden. 2. Het gebruik of de bebouwing van het erfpachtrecht zodanig aanpassen dat wordt voldaan aan de erfpachtvoorwaarden. Wanneer het niet mogelijk is om de erfpachtvoorwaarden aan te passen, de erfpachter niet akkoord gaat met het voorstel of de erfpachter niet reageert, dient het gebruik en/of de bebouwing in oude staat hersteld te worden, in overeenstemming met de erfpachtvoorwaarden. De erfpachter wordt in deze situatie in gebreke gesteld en krijgt een redelijke termijn om alsnog te voldoen aan de erfpachtvoorwaarden. Mocht de erfpachter deze termijn laten verstrijken zonder dat wordt voldaan aan de erfpachtvoorwaarden, dan treedt verzuim op en is de erfpachter een boete verschuldigd. De boete en de hoogte van de boete worden aangekondigd in de ingebrekestelling.

De maximale boete staat genoemd in de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen en is maximaal tien keer de alsdan geldende jaarcanon. Doel van de boete is een uiterst middel om de erfpachter te bewegen zich aan de erfpachtvoorwaarden te houden. Mocht de erfpachter desondanks zich niet aan de erfpachtvoorwaarden houden dan zal nakoming worden gevorderd bij de rechter. In dat geval wordt de huisadvocaat van de gemeente bij het dossier betrokken.

17

4.2 Formatie In de loop van 2016 heeft het gemeentebestuur besloten de controle op naleving van de erfpachtvoorwaarden te intensiveren. Het beleid is geactualiseerd en er is besloten extra formatie beschikbaar te stellen op de afdeling E&U. In augustus 2017 is de coördinator naleving erfpachtvoorwaarden begonnen. Op dit moment omvat unit Naleving 6 fte. Gelet op het hoge ambitieniveau, het toenemende aantal erfpachtvoorwaarden dat gecontroleerd moet worden en de tijdsduur van het herstel van de geconstateerde afwijkingen, is de capaciteit binnen unit Naleving ontoereikend en moeten prioriteiten worden gesteld.

18

5. Communicatie

Communicatie met erfpachters Voor naleving is heldere communicatie nodig met erfpachters, zodat zij weten waar zij aan toe zijn en welke acties zij dienen te ondernemen. Deze communicatie met de erfpachters verloopt meestal via verzonden brieven. De afdeling communicatie wordt aangehaakt bij het opstellen van de brieven om te redigeren op de gebruikte huisstijl van de gemeente Amsterdam. Bij controles in de gebieden bestaat het communicatietraject met de erfpachter uit bijvoorbeeld de volgende stappen: 1. 2. 3. 4.

een vooraankondiging per brief; een brief met datum en tijdstip van de controle en verzoek om informatie; zo nodig een herinnering; een bedankbrief/leegstandsbrief/afwijkingsbrief.

Afhankelijk van het resultaat van de controle verzenden wij de bijbehorende brief. Bij de eerste twee is het proces afgerond. De laatste beschrijft het proces hoe de feitelijke situatie in overeenstemming kan worden gebracht met de erfpachtakte. Communicatie via onze website Van actieve openbaarmaking van onze controles kan een (licht) preventieve werking uitgaan. Een erfpachter die weet dat er gecontroleerd wordt bedenkt zich wellicht. Op de webpagina op www.amsterdam.nl/erfpacht staat in hoofdpunten onze aanpak. Deze actualiseert de gemeente jaarlijks. Communicatie via pers/ media Afdeling Communicatie wordt aangehaakt wanneer er controles plaatsvinden. De afdeling kan helpen bij de beantwoording en woordvoering aanhaken en informeren, zodat iedereen goed op de hoogte is voor mediavragen/media-aandacht. Communicatie samenwerking in de gebieden zelf Unit Naleving heeft in 2019 gebruik mogen maken van communicatiekanalen in de gebieden waar is en wordt gecontroleerd. Eén van de mogelijkheden was samenwerking met de gebiedsmanagers van de betreffende stadsdelen. Zij zorgen immers voor een goede verbinding tussen bewoners en ondernemers en de gemeentelijke organisatie. En hierdoor kunnen erfpachters beter worden bereikt door hen te attenderen op het belang van naleving van de erfpachtvoorwaarden en de controles.

De gemeente en de erfpachters kunnen elkaar daarbij aanspreken op elkaars verantwoordelijkheden. Daarnaast kan de communicatieafdeling helpen bij mediavragen vanwege hun directe kennis van het gebied.

19

6. Samenvatting/conclusie

Doel en proces Het belangrijkste doel van toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden is dat de overeengekomen erfpachtvoorwaarden door de betreffende erfpachter worden nagekomen. Toezicht op de naleving van erfpachtvoorwaarden zorgt hiermee voor rechtsgelijkheid. Voor de erfpachtrechten waar afwijkingen zijn geconstateerd, zal indien mogelijk een aanbod worden gedaan de erfpachtakte aan te passen aan de feitelijke situatie. Als dit niet mogelijk is dan wordt de erfpachter een termijn geboden het gebruik en/of de bebouwing terug te brengen in oude staat. Wanneer hier geen gehoor aan wordt gegeven, zal handhavend opgetreden worden middels het opleggen van een boete en/of het starten van een juridische procedure. Rapportage over het jaar 2020 Samengevat zijn in het jaar 2020 de volgende activiteiten uitgevoerd en de volgende resultaten behaald: - Werkzaamheden voortvloeiende uit erfpachtcontroles van eerdere jaren in de gebieden Sloterdijk II, Papaverhoek, Amstel Business Park Zuid, Amstel III C/D Zuid, Schinkel, Sloterdijk III en de Bloemenmarkt. - Afgerond middels een nieuwe erfpachtakte: 1 dossier voortvloeiende uit de gebiedscontrole Sloterdijk II. - Afgerond middels nieuwe erfpachtakten: 13 dossiers voortvloeiende uit de gebiedscontrole Amstel Business Park Zuid.

- Werkzaamheden naar aanleiding van verzoeken van erfpachters om toestemming tot verhuur dan wel verkoop aan de Heining. - Werkzaamheden in het kader van de controle van afgegeven omgevingsvergunningen. - Werkzaamheden in verband met het afwijken van bijzondere bepalingen op het gebied van wonen, zoals de zelfbewoningsplicht bij zelfbouw en de middeldure huur. - Werkzaamheden in verband met drie rechtszaken. Plan van Aanpak 2021-2022 Erfpachtcontrole in de gebieden en op de bebouwingsomvang In 2021 zullen door de COVID-19 pandemie en de (onzekere) landelijke beperkende maatregelen geen fysieke erfpachtcontroles in de gebieden plaatsvinden. In 2021, en naar alle waarschijnlijkheid in 2022, zijn er nog wel werkzaamheden die voortvloeien uit de erfpachtcontroles van voorgaande jaren. In 2022 zal, afhankelijk van eventuele landelijke maatregelen en de beschikbare personele capaciteit, beoordeeld worden of en welke nieuwe fysieke controles zullen plaatsvinden. Daarbij zal worden beoordeeld of de controle op de bebouwingsomvang kan worden meegenomen als onderdeel van eventueel nieuwe fysieke controles. Controle op specifiek gebruik (niet-wonen) In 2021 en 2022 zullen geen nieuwe controles worden uitgevoerd ten aanzien van de datacenters en hotels.

Wel zullen werkzaamheden worden verricht die voortvloeien uit de eerdere controles, dan wel naar aanleiding van signalen dat er van de erfpachtvoorwaarden wordt afgeweken. In 2021 en 2022 zal de controle ten aanzien van de hotels verder in behandeling worden genomen. 20

Bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen De wens om in de stad bepaalde segmenten woningen te realiseren heeft geresulteerd in erfpachtovereenkomsten met bijzondere bepalingen rondom wonen ten aanzien waarvan toezicht op naleving wenselijk is. Het gaat daarbij met name om de maximale maandhuurprijzen (inclusief indexering), de periode waarin binnen een bepaald woonsegment moet worden verhuurd, de (minimale/maximale) oppervlakte van de woningen en het aantal woningen dat in een bepaald project per categorie woonsegment moet worden verhuurd. De komende jaren zal het aantal te controleren erfpachtrechten met bijzondere bepalingen met betrekking tot wonen vermoedelijk steeds harder stijgen. Daarnaast spelen op het gebied van wonen nog andere bijzondere voorwaarden waarbij controle wenselijk is. Dat zijn momenteel de zelfbewoningsplicht bij zelfbouw, het verhuurverbod en de realisatie van onzelfstandige woningen (verkamering). In 2021 en 2022 zijn in verband met de personele capaciteit aandachtsgebieden benoemd ten aanzien waarvan controles zullen plaatsvinden. Controle op basis van verleende omgevingsvergunningen Deze controle betreft dossiers waarbij een vergunning is verleend, de wijziging mogelijk erfpachtconsequenties heeft en de erfpachter geen privaatrechtelijke toestemming heeft aangevraagd.

Omdat het om af te geven vergunningen gaat, is op voorhand niet te voorspellen hoeveel vergunningen in 2021 en 2022 gecontroleerd zullen worden.

21

Bijlage 1

Kaart Amsterdam gebieden erfpachtcontrole

22

Bijlage 2

Kaart Sloterdijk II

23

Bijlage 3

Kaart De Heining

24

Bijlage 4

Kaart Papaverhoek

25

Bijlage 5

Kaart Amstel Business Park Zuid

26

Bijlage 6

Kaart Amstel III

27

Bijlage 7

Kaart de Bloemenmarkt

28

Bijlage 8

Kaart de Schinkel

29

Bijlage 9

Kaart Sloterdijk III

30